Gemeenteblad Nijmegen Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 16 november 2000 2000 / 233 Naam Bestemmingsplan Groenewoud 1971-M (kantoor bij woonhuis Grameystraat 11 - wijzigingsplan artikel 11 WRO) Voorschriften Kaart nr. s47.209 Toelichting Opmerkingen Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 24 november 1994 Vaststelling bij besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. 10 januari 1995, reg.nr. 94.8405, agendapuntnr. 2.32 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 6 februari 1995, nr. RG95.5781 Bijzondere aanvullende voorschriften Aantal bladzijden / verkoopprijs 8 / 0,40 gb00-233.doc
Bestemmingsplanvoorschriften behorende bij de wijziging van een gedeelte van het bestemmingsplan 'Groenewoud 1971-A' ('Groenewoud 1971-M') HOOFDSTUK I DEFINITIES In het plan wordt verstaan onder: A 1 het plan: het onderhavige wijzigingsplan, zijnde de kaart en deze voorschriften; 2 de kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart nr. 47.209; 3 een gebouw: elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 4 een bouwwerk: een constructie geen gebouw zijnde van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct of indirect steun vindt in of op de grond; 5 een werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; 6 een hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 7 bijgebouw: een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 8 bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. B 1 een woning: een complex van ruimten, dat krachtens zijn indeling geschikt en bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van een afzonderlijk levend persoon; 2 een kantoor/praktijkruimte: een ruimte die door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of wetenschappelijke arbeid, alsmede voor de uitoefening van (para)medische- en sociaal-wetenschappelijke arbeid en andere hiermede vergelijkbare beroepen. C 1 een bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw met of zonder bijgebouwen; 2 een perceelsgrens: de grens van een bouwperceel; 3 een bestemmingsgrens: een op de kaart aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een bestemmingsvlak; 2
4 bestemmingsvlak: een op de kaart door bestemmingsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangewezen met eenzelfde bestemming; 5 een bestemmingsgrens: een op de kaart aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een bestemmingsvlak; 6 de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, de druiplijn c.q. het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel boven peil; schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten; 7 de nokhoogte van een gebouw of bouwwerk: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk gemeten boven peil; schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten; 8 de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil; 9 de bebouwingsgrens: een op de kaart aangegeven lijn, die niet door bebouwing mag worden overschreden. Uitgezonderd hiervan zijn bouwdelen en/of overschrijdingen van ondergeschikte aard en ingevolge deze planvoorschriften toegestane afwijkingen; 10 peil: a b voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. HOOFDSTUK II BESTEMMINGSCATEGORIE Woning met kantoor- en/of praktijkruimte 1 De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'woning met kantoor- en of praktijkruimte' zijn bestemd voor de oprichting van bebouwing ten behoeve van een woning dan wel voor een woning annex kantoor- of praktijkruimte. 2 Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b bouwwerken geen gebouwen zijnde; c verhardingen, zoals ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen ten dienste van de gegeven bestemming; d groenvoorzieningen; e bijbehorende voorzieningen; 3 Voor de oprichting van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a de bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen, met dien verstande dat de voorgevel in de naar de wegzijde toegekeerde bebouwingsgrens moet worden opgericht, een en ander behoudens een verleende vrijstelling ingevolge Hoofdstuk IV van deze voorschriften; 3
b c het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd, met dien verstand dat de bebouwde oppervlakte van de kantoor/praktijkruimte niet meer mag bedragen dan 30 m²; de maximum goot- en nokhoogte zijn vastgesteld op het aantal meters als op de kaart is aangegeven. HOOFDSTUK III ALGEMENE BEPALING Grond die eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen. HOOFDSTUK IV TOEPASSING ARTIKEL 15 VAN DE WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING A B Het bouwen buiten de bebouwingsgrens Burgemeester en Wethouders kunnen van het gesteld in Hoofdstuk II, vrijstelling verlenen voor het bouwen buiten de bestemmingsgrens, indien het betreft: a erkers, ingangspartijen, luifels en balkons, mits zij de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,50 meter overschrijden; b het bouwen van geheel onder peil gelegen kelderruimten, mits deze de bebouwingsgrens met niet meer dan 5 meter overschrijden; c het oprichten van rijwieloverkappingen tot een maximale bebouwde oppervlakte van 25 m²; d het oprichten van een garage/berging tot maximaal 35 m² en een goothoogte van 2,50 m. Algemeen Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor het overschrijden van de toegestane maten tot maximaal 5%. HOOFDSTUK V GEBRUIKSBEPALINGEN 1 Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de uit het plan voortvloeiende bestemming. 2 Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op een gebruik dat bestond ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het plan en dat afwijkt van de in het plan aangegeven bestemming en/of voorschriften, zolang in de aard van dat gebruik geen wijziging wordt gebracht, danwel de met het bestemmingsplan bestaande strijdigheid wordt verminderd. 3 Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde onder sub 1. vrijstelling, als strikte toepassing van de voorschriften leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. 4 Burgemeester en Wethouders maken van de bevoegdheid als bedoeld onder 2 slechts gebruik, nadat belanghebbenden gedurende 14 dagen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren tegen het verlenen van de vrijstelling schriftelijk bij hen kenbaar te maken. 5 Overtreding van het bepaalde in lid 1 van dit Hoofdstuk is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. 4
HOOFDSTUK VI SLOTBEPALING Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften Groenewoud 1971-M'. 5
Toelichting behorende bij het wijzigingsplan 'Groenewoud 1971-M'. De eigenaar van het perceel Grameijstraat 11 heeft de gemeente gevraagd om medewerking bij een wijziging van het geldende bestemmingsplan 'Groenewoud 1971- M' teneinde de bouw van een kleine kantoorruimte voor eigen gebruik bij zijn woonhuis mogelijk te maken. Deze wijziging van de bestemmingsplan is mogelijk op grond van artikel 11 van de wet op de Ruimtelijke Ordening. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Groenewoud 1971-A' kent namelijk voor percelen met de woonbestemming E2HO-B bedoelde wijzigingsmogelijkheid. Tegen toepassing hiervan bestaan in dit geval geen bezwaren. Stedebouwkundig gezien past een beperkte kantoortoevoeging bij de aard en omvang van de bestaande woning. Verkeer Uit het oogpunt van verkeer bestaan er geen bezwaren tegen de voorgestelde planwijziging. Milieu Gezien de historie van de locatie is bodem- en of grondwaterverontreiniging niet te vrezen. In het kader van de bouwvergunning dient een verkennend bodemonderzoek volgens NVN 5740 dit uit te wijzen. Eventueel aanwezige ondergrondse olieopslagtanks dienen op milieuhygiënische wijze onschadelijk gemaakt te worden. De locatie ligt binnen de 25-jaars verblijftijdzone van de Nijmeegse waterwingebied 'Heumensoord'. Uit het oogpunt van Bedrijfsmilieuzaken zijn er geen bezwaren tegen toevoeging van een kantoorruimte aan de bestaande woning. Een kantoor is geen geluidgevoelige bestemming in de zin van de Wet geluidhinder. Derhalve zijn er geen procedures in het kader van deze wet nodig. Financiën De bestemmingsplanwijziging betreft een particulier initiatief, uit te voeren op eigen terrein. Derhalve kan gesteld worden, dat deze wijziging financieel-economisch geen consequenties voor de gemeente heeft en dus economisch gezien uitvoerbaar is. Natuur en Landschap Binnen het plangebied staan geen noemenswaardige groenvoorzieningen. Naast de geplande bouwlocatie staat een drie-stammige berk, welke slecht van kwaliteit is. Hiervoor is inmiddels rooivergunning aangevraagd. Resultaten inspraak en artikel 10 Bro-overleg In het kader van de inspraakprocedure zijn omwonenden in de directe omgeving van het plangebied per brief van 13 oktober 1994 op de hoogte gesteld van de voorgenomen wijziging van het bestemming van het perceel Grameystraat 11. In deze brief is gewezen op de mogelijkheid om tot 31 oktober 1994 een schriftelijke inspraakreactie in te dienen bij het College van Burgemeester en Wethouders. Een mededeling met dezelfde inhoud is gepubliceerd in het plaatselijk weekblad De Brug. Er zijn twee inspraakreacties ontvangen: 1 De heer P. Leroy Grameystraat 4 6525 DP Nijmegen 2 De heer/mevrouw E. van Heck en L. Persoons Grameystraat 22 6525 DP Nijmegen Beide inspraakreacties zijn qua inhoud vrijwel identiek. Hierna een samengevat inhoud: 6
Volgens de insprekers zou het bestaan van een kettingbeding in het koopcontract inzake het verbod op uitoefening van bedrijvigheid of beroepen vanuit de woningen die naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders hinderlijk voor de omgeving zijn met zich mee nemen dat de voorgenomen bestemmingsplanwijziging geen doorgang kan vinden. Gevreesd wordt voor verkeersoverlast en voor het feit dat op meerdere percelen in de toekomst kantoor- en of praktijkactiviteiten zullen ontstaan met alle gevolgen van dien. Tengevolge hiervan zouden schadeclaims ingediend kunnen worden door bewoners van Groenewoud die zich in hun belangen geschaad voelen. Reactie van gemeentewege: Het bestaan van een kettingbeding in het koopcontract inzake het verbod op uitoefening van een beroep/praktijk vanuit de woning vormt in dit geval geen belemmering voor de realisering van de gevraagde bestemmingsplanwijziging. Het kettingbeding, begin jaren zestig opgenomen in de verkoopcontract door toedoen van de gemeente Nijmegen, is bedoeld als middel om ook op privaatrechtelijk gebied invloed uit te kunnen oefenen bij minder wenselijke ontwikkelingen in woonwijken. (Overigens komt dit kettingbeding voor in vrijwel alle verkoop- contracten van woonpanden in Nijmegen) Wij zijn van mening dat de combinatie van wonen en praktijk of kantoor aan huis een veel voorkomende combinatie is die geen afbreuk doet aan het woonkarakter van het perceel noch van de wijk zolang het betrokken pand in overwegende mate zijn woonfunctie blijft behouden zoals in het onderhavige geval. Met betrekking tot de gevreesde toename van het autoverkeer kan vermeld worden dat uit de praktijk blijkt dat het uitoefenen van een beroep aan huis een beperkte verkeerstoename met zich mee neemt die vrijwel moeiteloos verwerkt wordt door de omgeving. Het landelijke beleid inzake verkeer- en parkeernormen stelt geen regels ten opzichte van dergelijke kleinschalige ondergeschikte activiteiten. Terzijde melden wij hierbij dat uit jurisprudentie blijkt dat inzetten van 20% van de oppervlakte van iedere willekeurige woning ten behoeve van praktijk of kantoor aan huis ter uitoefening van een vrij beroep zonder meer mogelijk is, mits in het betrokken pand een woning aanwezig blijft die voldoet aan de eisen van de Bouwverordening. In het bestemmingsplan 'Groenewoud 1971-A', vastgesteld bij besluit van de Raad van de gemeente Nijmegen op 25 september 1975, wordt de mogelijkheid geboden om met toepassing van een vrij eenvoudige procedure op grond van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening een praktijk of kantoor bij een woning binnen de categorieën E2HO-B, E2HG en E2GA, te bouwen of in de woning te vestigen. De eigenaren c.q. gebruikers van woningen in de wijk behoren op de hoogte te zijn van deze mogelijkheid opgenomen in het bestemmingsplan. Immers verwacht kan worden dat degenen die voor 1975 in de wijk Groenewoud zijn gaan wonen het tot stand komen van het huidige bestemmingsplan hebben meegemaakt terwijl degenen die naderhand in de wijk zijn gaan wonen het bestemmingsplan hebben kunnen raadplegen alvorens zij tot aankoop van een woning in de wijk zijn overgegaan. Vooroverleg ex artikel 10 B.R.O. In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening zijn geen reacties ontvangen. 7