Memo procedure Woningbouw Oosterveld Norg Van Project : : Rho adviseurs: Jur van der Velde, Joske Poelstra 20161897 Opdrachtgever : Gemeente Noordenveld Datum : 9 januari 2017 Aan : Gemeente Noordenveld: Erik Mosterman, Henk Vriezema, Rens Riechelman Woningbouw Oosterveld Norg 1. Bestemmingsplan Oosterveld De gemeente Noordenveld heeft op 22 september 2005 het Oosterveld vastgesteld (uitspraak Raad van State op 26 september 2007). Dit voorziet in de bouw van maximaal 225 woningen. Het gebied waar de woningen gerealiseerd moeten worden wordt doorsneden door de nieuw aan te leggen Oosterveldweg. Aan de westzijde van deze weg zijn circa 25 woningen geprojecteerd. Dit gebied heeft de bestemming Woongebied. Op basis hiervan kunnen direct omgevingsvergunningen voor het bouwen van de woningen worden verleend. Het gebied ten oosten van de Oosterveldweg heeft de bestemming Uit te werken Woongebied. Deze bestemming moet eerst planologisch worden uitgewerkt alvorens er omgevingsvergunningen voor het bouwen verleend kunnen worden. Het betreft hier een uitwerking conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De gemeente Noordenveld wil de komende jaren graag de in het voorziene woningbouw realiseren. Hierover heeft zij ook afspraken gemaakt met de ontwikkelaar en bouwer Heijmans. In september 2017 is het tien jaar geleden dat de Raad van State een uitspraak heeft gedaan over het Oosterveld. Een moet op basis van de Wro eens in de tien jaren worden geactualiseerd (na onherroepelijk worden van het plan, in deze situatie gerekend na de uitspraak van de Raad van State). Na tien jaren blijft het wel rechtskracht houden, maar kunnen er geen leges worden ingevorderd voor de omgevingsvergunningen voor het bouwen. Op grond van de actualisatieplicht uit de Wro moet de herziening van het dus uiterlijk in september 2017 zijn vastgesteld. De vraag is wat de gemeente Noordenveld op dit moment het beste kan doen om de woningbouw (aan de west zijde van de Oosterveldweg) planologisch mogelijk te houden en om omgevingsvergunningen voor het bouwen van nieuwe woningen te kunnen verlenen. Een nieuw vaststellen, of wellicht een andere weg te behandelen. In deze notitie wordt deze vraag beantwoord. 2. Werkwijze 1
De beantwoording van de vraag heeft plaatsgevonden via bespreking in een daartoe belegde workshop op 7 december 2016. In de workshop zijn de diverse opties om de woningbouw mogelijk te maken tegen elkaar afgewogen. Dit is gedaan door in een schema de diverse planologische mogelijkheden te beoordelen en te scoren aan de hand van een aantal relevante aspecten die bij het doorlopen van een planologische procedure spelen. Hierbij kan gedacht worden aan economische uitvoerbaarheid, onderbouwing, risico, omgevingsaspecten en beroepsmogelijkheden. Door het waarderen van deze aspecten met in eerste instantie plussen, nullen en minnen en later door cijfers ontstaat er per planologische mogelijkheid, of per aspect een beeld. Op basis hiervan kan gekomen worden tot een beantwoording van de vraag. De invulling van het schema is gebaseerd op de kennis, inzicht en ervaringen van de aanwezigen. De deelnemers aan de workshop zijn onderaan deze memo vermeld. Er ligt dus geen wetenschappelijke of onderzoekstechnische methode ten grondslag aan het schema. Dit hoeft ook niet. Het gemeenschappelijk invullen legt een voldoende basis onder een naar verwachting juiste beantwoording van de vraag. De beoordelingen zijn met name gericht op het oostelijk deel van het gebied, of te wel het gebied van de uit te werken woonbestemming. Voor het westelijk deel kunnen immers op korte termijn direct omgevingsvergunningen voor het bouwen worden afgegeven. Het biedt hier al een bouwtitel bij recht. Het ingevulde schema is opgenomen als bijlage bij deze memo. 3. Inzet instrumenten Het ingevulde schema geeft het volgende antwoord op de vraag: - start met het uitwerken van een eerste deelgebied (uitwerkingsplan) - stel daarna een met verruimde reikwijdte op voor het gehele plangebied - verleen zo nodig vooruitlopend op het vorenstaande medewerking aan bouwinitiatieven door af te wijken van het uit 2005 - maak daar waar mogelijk gebruik van de coördinatieregeling van de Wro voor concrete bouwplannen om een procedureel voordeel te behalen Ter toelichting wordt het volgende opgemerkt. Uitwerken heeft als groot voordeel dat gebruik wordt gemaakt van de huidige woonbestemming. De functie van de gronden is immers al woongebied. Bij een uitwerking moet net als bij een ook gekeken worden naar aspecten als economische uitvoerbaarheid en behoefte. Deze zijn bij een deelgebied beter en eerder aan te tonen dan bij het maken van een uitwerking voor het hele gebied. Een kleiner aantal woningen is immers makkelijker te onderbouwen dan een groot aantal woningen. Vandaar dat eerst de voorkeur wordt gegeven aan de uitwerking van een deelgebied. Het uitwerken van een deelgebied kan ook gunstig zijn in verband met de nog te verrichten onderzoeken naar de omgevingsaspecten en beroepsprocedures. Het gaat hier immers ook om een kleiner gebied. Nadat het deelgebied is uitgewerkt, kunnen de omgevingsvergunningen voor het bouwen worden verleend. Indien gebruik wordt gemaakt van de coördinatieregeling van de Wro kunnen concrete bouwaanvragen direct in de procedure worden meegenomen. Verderop in deze memo wordt op deze mogelijkheid nader ingegaan. De uitwerking vindt plaats door het college van burgemeester en wethouders. Zij stellen een zogeheten uitwerkingsplan vast. Het geldende bevat ook de mogelijkheid om vooruitlopend op de vaststelling de omgevingsvergunningen te kunnen verlenen. Dit kan echter alleen als er geen zienswijzen zijn ingediend. De verwachting is dat dat niet reëel is gezien de te verwachten bezwaren vanuit de omgeving. 2
Met het uitwerken van een deelgebied is slechts een deel van de gewenste woningbouw planologisch geregeld. Het is gewenst de twee andere deelgebieden te regelen in een zogeheten met verruimde reikwijdte. Dit is een waarmee vooruit gelopen kan worden op de Omgevingswet. Voordeel hiervan is dat deze planvorm goed past bij het zogeheten organisch ontwikkelen, dat wil zeggen het ontwikkelen van de woningbouw conform de marktvraag. Dus geen blauwdruk vooraf, maar het kunnen inspelen op actuele ontwikkelingen. Dit organisch ontwikkelen wordt niet alleen door het college voorgestaan, maar is tevens een van de uitgangspunten van de op handen zijnde Omgevingswet. Voordeel van een met verruimde reikwijdte is verder dat de termijn dan geen tien maar twintig jaar is, de economische uitvoerbaarheid en de behoefte daarmee eerder zijn aangetoond, een exploitatieplan pas opgesteld hoeft te worden op het moment van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, dat er in het gewerkt kan worden met beleidsregels en dat de onderzoeken naar de omgevingsaspecten waarschijnlijk kunnen worden uitgesteld. Met name de twintig-jaren termijn kan in het onderhavige geval voordeel bieden. Bijkomend voordeel van een met verruimde reikwijdte is dat de gemeente ervaring kan opdoen met een omgevingsplan en met een andere manier van regelen. De gemeente kan een met verruimde reikwijdte maken nadat zij hiertoe door de minister van I&M is aangewezen. De minister heeft inmiddels bijna honderd gemeenten aangewezen. De procedure voorafgaande aan een aanwijzing is eenvoudig. Het invullen van een vragenformulier en een gesprek op het ministerie volstaan tot op heden. Om mee te doen met de volgende serie aanwijzingen dient de aanvraag daarvoor voor 1 maart 2017 te zijn ingediend. Het is raadzaam om zo snel mogelijk een gesprek met het Ministerie in te plannen, ze houden er niet van als aanvragen vlak voor de deadline worden ingediend. Ook moet een onderbouwing van de aanvraag worden opgesteld waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de eisen die worden gesteld en een digitale kaart worden aangeleverd met de begrenzing van het plan gebied. Het voorstel is om niet alleen de twee resterende deelgebieden in het met verruimde reikwijdte op te nemen, maar het hele plangebied. Dan geldt voor het gehele plangebied een actuele bestemmingsregeling. Het moment van vaststellen van het ligt na de vaststelling van het uitwerkingsplan. Het maken van een uitwerkingsplan en het uitvoeren van de benodigde onderzoeken vraagt tijd. Dit geldt ook voor een met verruimde reikwijdte. Zeker als er beroepen worden verwacht. Het kan dus gewenst zijn om hierop vooruit te lopen. Dit kan door voor bouwactiviteiten die alvast worden ingediend de afwijkingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) te doorlopen. Bij deze procedure kan gebruik worden gemaakt van de stukken en de informatie die zijn gebruikt bij het opstellen van het uitwerkingsplan en het met verruimde reikwijdte. Om deze procedure snel te kunnen toepassen is het gewenst dat de gemeenteraad vooraf een verklaring van geen bedenkingen voor het gebied en de woningbouwactiviteiten afgeeft. Het college van burgemeester en wethouders kan dan zelfstandig deze procedure volgen. Ook het vragen van de verklaring van geen bedenkingen kan op korte termijn worden uitgezet, om in een later stadium niet onnodig tijd te verliezen. Tenslotte kan er gebruik worden gemaakt van de coördinatieregeling van de Wro. Dit houdt in dat tegelijk met de terinzageligging van het ontwerp-uitwerkingsplan of ontwerp- met verruimde reikwijdte ook alvast één of meer ontwerp-omgevingsvergunningen ter inzage worden gelegd. Gelijk na vaststelling van het uitwerkings- of kunnen één of meer omgevingsvergunningen worden verleend. Hiervoor hoeft niet te worden gewacht totdat het plan in werking treedt. Tegen de besluiten kan dan in een keer beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarbij de Afdeling de zaak binnen een half jaar afdoet (in plaats van minimaal een jaar). Het in één keer nemen van 3
de besluiten en een beroepsprocedure scheelt de nodige tijd. Voorkomen wordt dat eerst voor het tot en met de Afdeling bestuursrechtspraak wordt geprocedeerd en vervolgens diezelfde gang wellicht nogmaals gemaakt moet worden in het kader van de verlening van de omgevingsvergunningen. De gemeenteraad moet vooraf wel verklaren dat de coördinatie wordt toegepast en op welke besluiten die betrekking heeft. Ook dat besluit kan voor de zekerheid alvast aan de gemeenteraad worden gevraagd. Planning Bij het vorenstaande kan de volgende planning worden aangehouden: - januari 2017 informeren raadscommissie - februari - juni opstellen uitwerkingsplan en uitvoeren onderzoeken omgevingsaspecten en ladderonderbouwing - februari aanvragen aanwijzing verruimde reikwijdte - maart besluit gemeenteraad voor coördinatieregeling en algemene verklaring van geen bedenking - zomer 2017 ter inzage legging uitwerkingsplan - oktober 2017 vaststellen uitwerkingsplan - oktober - juli 2018 opstellen verruimde reikwijdte - september 2018 vaststellen met verruimde reikwijdte (indien de Omgevingswet begin 2019 in werking treedt, kan wellicht ook op deze wet worden gewacht.) Slot Deze notitie bevat de hoofdlijnen van het proces dat de gemeente Noordenveld kan doorlopen om de in het Oosterveld voorziene woningbouw mogelijk te maken. Het is goed deze hoofdlijnen te bespreken met Heijmans en met de provincie Drenthe. Leeuwarden, 4 januari 2017 Rho adviseurs voor Leefruimte Bijlage: - afwegingsschema Deelnemers workshop: - Erik Mosterman - Henk Vriezema - Rens Riechelman - Mariëlle van der Kaa - Harm Derk Schreuder - Liesbeth Hielkema - David Inden - Joske Poelstra - Jur van der Velde 4
Instrumenten: Aspect: Doorlooptijd van de procedure Onderbouwing economische uitvoerbaarheid Ladder duurzame verstedelijking Mogelijkheden voor organisch ontwikkelen Mogelijkheid inspelen op (veranderingen in) de markt Herbezinning door de Provincie Bouwmogelijkheden ontwikkelaar voor hele plangebied per deelgebied Uitwerken per verruimde reikwijdte deelgebied o.b.v. hele plangebied geldend waarbij vooruitgelopen wordt op de OW Vooruitlopen op nieuw d.m.v. uitwerken deelgebied o.b.v. geldend Afwijken per deelgebied o.b.v. de Wabo Afwijken per bouwplan o.b.v. de Wabo Coördinatieregeling o.b.v. Wro (bp+ov) toegepast door de raad 0-2 0 2 2 2 4 4-4 2 4 2 2 2 4 0-4 2 4 2 2 2 4 0 4 4 4 2 2 2 4 0 4 4 4 2 2 2 4 0-4 -2 0 2 2-2 2 0 4 2 4 2 2 2-2 0 Risico s ontwikkelaar -4-2 0 4 4-2 2 0 Politiek komt terug op gemaakte keuzes Kosten voor de procedure (intern+extern) Aantal bezwaar- en beroepsgangen -4-2 -2 4 4-2 0 0 2-2 2 0 2-2 -4 4 2 0 2 0 0 0-4 4 Juridisch afbreukrisico -4 0 2 2 2 0 2 0 Planschade 0 0 0 0 0 0 0 0 Mogelijkheden coördinatieregeling Wro (bp+ov) Waardering: -8 4 24 24 26 4 16 12