20 / 0 7 20 1 1 WE D 2C: 36 FAX +31 2C 5419 9 25 DLA Piper Nerierland NV 0001/307 AANGETEKEND M.H.R. Dc gcmeenteraad van de gemcejntc Zcist T.a.v. afdeling Publiek & Die&s#<$efting team Yergunningen \~ Postbus5]3! 3700 AM Zeist \ Gemeente Zeist Ingokomen brief nr. : 2 0 JUL! 2011 Class, TK.: Uw re Onze ref.: 7FBK 614346/649689 IfLM/2562489.1 F.P. de Rooy Advocaat DLA Piper Nederland N.V. Amstelvssnseweg 638 1081 JJ Amsterdam Postbus 752S8 1070 AG Amsterdam The Netherlands T+31 20 41 9830 F *31 20 511 9925 E petra.derooy@dlapiper.com W www.dapiper.nl Tevens per fax: (030) 6914944 20 juli 2011 BETREFT: ZIENSWIJZE ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ZEIST CENTRUM E.O. Geachte raadsleden, Door deze en derhaive tijdig dient ondergetekende namens (i) Figi B.V., gevestigd aan Het Rond 3 te Zeist en (ii) Bofiro B.V., gevestigd aan Het Rond 3 te Zeist (hierna tezamen: "Figi") een zienswijze in op het ontwerpbestemmingsplan Zeist Centrum e.o., zoals dit ter inzage ligt met ingang van 9 jun: 2011 gedurende 6 weken. Ter toelichting dient het volgende. 1. Inleiding Hotel Theater Figi is een familiebedrijf dat historisch verantwoord en cultureel betrokksn en maatschappelijk verantwoord al 160 jaar in Zeist actief is. Met haar ligging, historie en publiciteit straalt Figi ook uit Zeisters *.e zijn, dat zit in haar genen. Het is zowel een lokaal als (inter)nationaal georienteerd bedrijf met diverse faciliteiten onder een dak, te weten een theater, bioscoop, hotel, restaurants en vergader- en congreszalen, dat jaarlijks een half rniljoen gasten on:vangt. Figi is ruim 100 jaar gevestigd aan Het Rond in historisch centrum van Zeist, tegenover het gemeentehuis. In dit gcbied zijn vijf ccuwen geschicdenis tezamen met een middeleeuwse kerktoren aanwezig. Niet voor niets duidt de gemeente zelf he' gebied aan als het museumkwartier Slot Zeist, genoemd naar nabijgelegen 17e eeuwse Slot Zeist. 2. Zienswijze Figi gaat bij het naar vorsn brengen van haar zienswijzen uit van de beide door uw College bij het bestemmingsplan gehanteerde hoofddoelstellingen, te vveten (i) 'koud overzeiten' en (ii) 'goede ruimtelijke ordering'. Voorgaande betekent naar het oordeel van Figi dat de eisen van goede ruimtelijke ordening aileen tot wijziging van bestemrrungen kunnen Icidcn indicn cr - zoals door u gesteld - daadwerkelijk onvolkomenheden in de oude planner rnoeten worden hersteld en dat feitelijke (en legale) verandenngen zijn meegenomen. In het voorgelegde ontweipbestemmingsplan blijkt dat een aantal beleidsvisies, bestemmingen en geldende rechten mhoudelijk zijn gewijzigd, die zonder meer in het nieuwe bestemmingsplan hadden kunnen worden overgenomen. zij het mogelijk op een actuele wijze verwoord. advocaten notarissen belas-ingadviseurs OLA Piper Nederland N.V. is mgbschrever in fiat Handelsregister van dekame/ van Koophandel under nummar 31207878. DLA Pipe- Nederland N.V. is onder-jl't'i vanola Bip9r, ean wo eldwijde jridische dianstirerleror, die haar d ensten ^rleent doer middel van vers:hilende lalsiancigs en afzonderljke luridische emiteilen. Esn list rret vestigingen er relevan'e wev en regolgeving kan werden ingezien cpwww. d(aoiper.:om. A'.gemeen Te'.eloonnummef: +31 [0)20 5419888
20/C 7 20 1 1 WED 2C: 37 FAX +3 1 20 541 99 25 DLA Piper Necerland NV 0OC2/3O7 PDR/PDR/514346/649689PDR /PDP./614346/649689 NLM/2562499.1NLM/Z562489. 1 Pagina 2 20 juli 2011 Dit betreft onder meer het nog tamelijk recente bestemmingsplan 'Het Rond' en het bestemmingsplan 'Het Rond 4e kwadrar.t', gebieden die bij de voorbereiding van de vigerende beslemmingsplannen - niet toevallig - veel aandacht hebben gskregen. De volgende elementen uit deze vigerende bestemmingsplannen zijn naar het oordeel van Figi niet 'koud overgezet', tcrwijl dat volgcns Figi vanuit ccn 'goede ruimtelijke ordening' zonder meer had gekund en dus ook had muelen ge'beuren: Forum Verdwenen is in het ontwerpbestemmingsplan de kem van het in het bestemmingsplan 'Het Rond' zo wezenlijke planologische visie. met betrekking tot gebied Het Rond 7.oals dat verwoord is met het begrip 'Forum'. Het Rond is in het vigerend bestemmingsplan bcdoeld om in Zeist het gebied te zijn waar publieke en culturcle functics centraal staan. Daarbij vormt Het Rond van oudsher een schakel in de Zeist zo sterk kenmerkende ruimtelijke drie-eenheid: Histonsch Kwartier - Forumgebied - Winkelcentrum. Dat beleidsuitgangspunl in de Zeister ruimtelijke ordening wordt niet in het ontwerpbestemmingsplan voortgezet, hetgeen feitelijk op neer komt op een de facto en de jure geintroduceerde beleidsomdraai. Immers, in de toelichting op de plankaart en de voorschriften wordt over het vigerende plan gesteld: "In dit bestemmingsplan staat het Forum, gelegen aan Het Rond, centraal. Het begrip Forum is afkoms'.ig uit het oude Rome en vormde daar de marktplaats waar het volk sa/nen kwam om de publieke zaak in het openbaar te bespreken. In die functie ligt de kern besloten van wat met dit plan voor het Forum is beoogd. Een levendige plaats orn te verblijven waar publieke maar ook parliculiere diensten worden verleend, in de vorm van het Raadhuis en een gemeentelijke publieksbalie, het theater-hotel-restaurant F'igi, het postkantoor nieuwe s'.ijl met aanvullende diensten en het hotel cafe restaurant Hermitage. Het bestemmingsplan vevat een gedetailleerde planologisch jurid/sche regeling voor Het Rond en omgeving". In de bestemmingsbepalingen van het vigerend bestemmingsplan wordt op pagina 15, artikel 5, onder B het volgende aangegeven: "Het gebied gelegen aan het Rond en de Dorpssuaien vormt de schakel utssen het yjinkelcentrum van Zeist en het culturele centrum in de vorm van Slot Zeist. Van oudsher venndt het gebied een belangrijke forurnfunctie waar publieke en culturele iaken centraal staan in combinatie met horecadoeleinden, en congres en andere facilitaire doeleinden voor de bezoekers van de hotel en/of congresfunctie. Het beleid is gericlv. op de versterking van deze "forurnfunctie ". Er is vanuit een 'goed planologisch beleid' geen enkele reden om in het ontwerpbestemmingsplan Zeist centrum de hiervoor aangegeven gemeenteljjke visie en de daarmee samenhangende bestemmingstechnische regelingen niet gehandhaafd te zien in de diverse hoofdstukken van het voorgelegde ontwerpbestemmingsplan. Bestemming "Gemengd" Met de algemene omschrijving Gemengd1 zonder nadsre specincaties in het beleidskader. de planbeschrijving en de juridische aspecten (zoals elders in het
20/C 7 20 1 1WED 2C: 38 FAX +31 2C 541 99 25 DLA Piper Necerland NV 0003/ 30 7 PDR/POR/614346.'649689PDR /PDR/614346/649689 NLW2562489.1NLIW2562489. Pagina 3 20juli 20' 1 ontwerpbestemmingsplan wcl mogelijk blijkt) wordt dit spccifickc op Het Rond genchte ruimtelijke beleid Iosgelaten. De omschrijving Gemengd dient wat Het Rond betreft conform de vigerende zienswijzen nader gespecificeerd te worden. Horeca In het bestemmingsplan Het Rond is bewust een onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen 'Forumdoeleinden', Forutnondersteunende Doeleinden' en 'Gemengde Doeleinden'. Daar zitten wezenlijke verschillen tussen. Bij voorbeeld zijn - en dan nog alleen waar de gronden van de gelijkluidende aanduiding zijn voorzien - binnen de besterr.ming Forumondersteunende Doeleinden 'horeca in de categorieen I t/m 4 (It)' mogelijk, terwijl dat juist in de bestemming Forumdoeleinden expliciet beperkt wordt door een concreet gespecificeerd 'Beschrijving en Beleid' (vgl. bestemmingsplan Hei Rond, hoofdstuk 2 Bestemmingsbepalingen). In het nu voorliggende ontwerpbestemmingsplan is een bestemming toegepast, waarbij de in het vigerende bestemmingsplan bewust gehanteerde onderscheicen verdwenen zijn. Aanscherping conform het vigerend bestemmingsplan is ook vanuit een goede ruimtelijke ordening zeer wel mogelijk. Onnodig en dus onjuist is afstand genomen van de gemeentelijke hoofddoelstelling 'koud overzetten'. Op te nemen voor het huidige forumgebied conform de lijn van het huidig vigerende bestemmingsplan, nl. dat daar uitsluitend kwalitatief hoogwaardige horeca wordt toegestaan: "Daaronder wordt horeca verstaan met exclusief product dat niet alom verkrijgbaar is". Om aansluiting te vinden met de vigerende bestemmingsplannen kan gebruik gemaakt worden van de krachtens bestendige jurisprudentie (zoals uw artikel 1 van de inleidende rege's van het hoofdstuk jundische aspeclen ook aangeeft) mogelijkheid bepaalde soorten horeca uit te sluiten indien daarvoor ruimtelijk relevante motieven spelen, zoals functie-conflicten. Hierbij dient ook in ogenschouw te worden genomen dat steeds uitgangspunt is geweest de zwaardere horeca vanaf het Rond bezien achter in de 2e Dorpstraat te concentreren in verband met overlast en de openbare orde. In dit vcrband mccnt Fig: dat cr geen nicuwe horeca-inrichtingen in het plangebied gerealiseerd zou mogen worden ten opzichte van de bestaande situatie. Derhalve dient onder meer het wijzigingsgebied 6 in de le Dorpsstraat te vervallen. In het vigerende bestemmingsplan Hel Rond 4C kwadrant' wordt onderscheid gemaakt de bestemmingen G-I, G-2 en M. Horeca-activiteiten vallen alleen binnen G-l (b.v. Victoria) In G-2 en M is horeca expliciet niet toegestaan. In het voorliggend ontweipbestemmingsplan wordt horeca via de nieuwe omschrijving van bestemmingsdoeleinden binnen de G-2 en M-gebiedcn alsnog mogelijk gemaakt. Dat is geen koude overzetting, maar nieuw beleid. De bestemming Horeca (incl. lichte horeca) dient expliciet uitgesloten te blijven. Mogelijk wordt dat bedoeld met (-h: pag. 6 bijlage 1 in de Uitgangspuntennotitie), maar een expliciete duidelijkheid conform het huidige bestemmingsplan is ook in dat geval vereist. Congresdoeieinden Ook dient weer inhoud gcgeven te worden aan de omschrijving 'Congresdoeieinden', zoals verwoord onder de bestemmingsbepaling Forumdoeleinden. Op te nemen voor het huidige forumgebied conform het huidig vigerende bestemmingsplan: "Congresdoeieinden: Onder congresdoeieinden wordt mede begrepen de verhuur van
20 / 0 7 20 1 1 WED 2C: 39 FAX +31 20 5419925 DLA Piper Necerland NV 0004/DO 7 0 LA PIP IE R =OR/PDR/61434E/649689PDR /'PDJV614346/64 9689 NLM/M62489 1NLM/2562489. Pagina4 2C juli 2011 kantoorfaciliteiten (ruimtes met IT en Telecomfaciliteiten), gekoppeld aan hotel en congresfaciliteiten. Zelfstandige kantoorfuncties zijn niet toegestaan". Omschrijving van de bsstemmingen De in Plan voorschrif ten gehanteerde bestemrr.ingsomschrijvingen Congrescentrum resp. Culturele functies zijn onvoldoende afgestemd op de huidige werkelijkheid noch afgcstcmd op wat in de gastvrijheideccnomie actueel is. Een aanpassing daarvan is dan ook van belang. Graag treden wij met u in overleg over de exacte verwoording van deze aanpassing. Hetzslfde geldt ook de bestemmingsregels Cultuur en Ontspanning en Gemengd (zie ook hiervoor). Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' wordt ten onrechte en afwijkend van de huidige bestemmingsplannen dus afwijkend van het 'koud overzetten' Horeca B geintroduceerd. Bovendien kan en zal hierdoor oneeiiijke concurrentie insluipen, hetgcen onwenselijk is. De subbestemrning 'Recreaiie' binnen 'Maatschappelijke Doele.inden' is niet eenduidig, tenzij aangenomen moel worden dat dit conform arlikel 14 'Recreaiie slechts volkstuinen en de daarbij behorendc voorzicnmgcn kan bctreffen. Voorts kan het niet de bedoeling zijn dat binnen de bestemming Maatschappelijk het is toegestaan (meerders) torens op te nchten met een hoogte van 35 meter en een oppervlakte van 60 m2. Het opnemen van een Horeca van categorie B bestemming als medegebruik van een woning is onduidelijk en korru onlog:sch over. Dc wcg vanuit de parkeergarage richting de Laan van Beek en Royen is conform de Verkeerswet aangewezen als openbare weg. In het ontwerpbestemmingspian ontbreekt die verkeersfunctie. Overigens is niet overal op de plankaart even duidelijk de scheidslijn tussen C-2 en C- 3 aangegeven. Dit zou verduidelijkt moeten worden. Centrum De bouwvolumes van het vastgoed van Figi dienen conform het bestemmingsplan Het Rond c.q. de werkelijke situatie zijn. De (toekomstige) gebruiks- en bouwmogelijkheden, zoa'.s deze opgenomen zijn in het vigerende bestemmingsplan moeten worden gehandhaafd. De bestemmmgsomschnjving Centrum-2 voor het vastgoed van Figi (behoudens de parkeergarage) komt in het geheel niet overeen met de huidige, reeds lange tijd bestaande werkelijkheid. De inhoud van de in die ontwerp bestemmingsomschrijving genoemde doeleinden maken Figi's exploitaties thans en op termijn onmogelijk. Dczc bestemmingen dienen dan ook conform de specificaties en toelichting in het bestemmingsplan Het Rond c.q. conform de werkelijkheid te worden aangepast. Hierbij wijst Figi onder meer op de beperking van Horeca B boven de eerste bouwlaag in samenhang met voetnoot 1 tot de huidige situatie. Dit betekent onder andere dat Figi nooit de huidige innchting en functie-mdeling van haar gcbouw zou mogen aanpassen. Hierbij geldt meer specifiek onder meer dat boven de eerste bouwlaag geen
20/C 7 20 1 1 WED 2C: 40 FAX +31 2C 541 99 25 DLA Piper KederUnd NV 0005/00 7 PDR/PDR/614346/649689PCR /PUW6K346/649689 NLM/256J499.1N.M/2562489. D LA P SP R Pagina 5 20juli 2011 culturele functies, congrescentiiim en horeca is toegestaan. Dat is onwensclijk. Funest voor de toekomst van Figi is onder meer de beperking van de hotelfunctie tot de bestaande situatie en omvang, waardoor aanpassing c.q. uitbreiding in de toekomst or.mogelijk wordt gemaakt. Dit dient te worden aangepasl. In de Planvoorschrifien wordt in de bestemmingsomschnjvingcn Centrum-] en Centrum-2 ten onrechte en in afwijking van het vigerend bestemmingsplan horeca C meegenoir.en. Gelct op dc voornoemde forurnfunctie is deze vorm van horeca ongewenst, en in strijd met het voorgaande bestemmingsplan waarin was opgenomen deze vorm van horeca niet langer toe te staan behoudens toen bestaande inrichtingen. Tot slot nog de aantekening dat de onduidelijkheid in dat bestemmingsplan, die door B&W bij schrijven d.d. 20 februari 2004, verzonden 23 febniari 2004 opgelost is, nu conform die verduidelijking in het nieuwe bestemmingsplan nog moet worden geactualiseerd (bijlage 1). Dit betekent overigens order meer dat de specifieke gebruiksregel onder 5.4. voor Centrum-2 niet algemeen geldend is. Conclusie Namens Figi verzoek ik u dan ook de hiervoor naar voren gebrachtc zienswijzen te betrekken bij en over te nemen bij het vaststellen van het bestemmmgsplan. Figi is uiteraard graag bereid desgewenst haar zienswijze mondeling nader toe te lichten. Hoogachtend, * O F.P. de Rooy S
20/C7 2011 WED 2C:40 FAX +31 2C 5419925 DLA Piper Necerland NV ]006/D07 Posudrcs Posibus 513 3700 AM Zeist BcwocLsdres Slndaan 20 3701 GK Zcm Tclcfuon Telefax e-mail (030) 69B7»1! (030) 69 H944 zcist@zeut.nl G e m e e n t e Z e i s t Bofiro BV en Figi BV La.v. de heer ir. J.P.M. Ruijs Postbus 5 3700 AA Zeist VERZONOEN 2 3 ru-.ftct 3935 DATUM 20 febnuri 2004 uw KEMURtK - HHANDi B.Gangelhof rilagcn " A ft) I L 1 N TBAM beleid ONDBIVIIP Interpretatie voorschriften 69 87 499 bestemmingsplan Het Rond e.o. Geachte heer Ruijs, In verband met de verierging van de hypotheek op uw onroerend goed heeft u ons verzocht het standpunt van de gemeente met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden van de begane grond van Figi te doen toekomeo. ~~ " " " ~~ Zoals u bekend is hebben wij gegeven het verschil in jundische vorm tussen het niet meer geldendc bestemmingsplan Het Rond uit 1994 en het in September 2002 door de raad vastgestelde bestemmingsplan Het rond e.o. (een globaal eindplan versus een gedetailleerd bestemmingsplan) - euid 2002 de bedenkingen van Figi/Bo&ro met betrekking tot de gebmiksmogelijkheden en de bestemming van de begane grond van het Figi-complex (ook winkels met kantoren) nadet onderzocht Gezien de omslag van de plannen in hoofdlijnen naar gedetailleerd bestemmen ucas de vergelijking niet eenvoudlg te maken. Oris standpunt, gegeven de rol van de gemeente van zowel vaststelling als toezicht op/handhaving van het bestemmingsplan met betrekking tot de gcbruiksmogelijkheden van de begane grond van het complex luidt als voigt De gemeente had en heeft niet de intcntie om Figi/Bofixo beperkingen op te leggen in de in het oude bestemmingsplan reeds te bcnuttcn gcbruiksmogelijkheden. Zoals wij in onze brief aan Gedcputeerde Staten van 11 febnuri 2003 hebben aangegeven is onze conclusie, dat onder de werking van het oude bestemmingsplan Het Rond op de volledige begane grond van het Figi-complex winkels met een hoogwaardigc uitstraling en exdushnteit in ptoducten, evcnals kleinschaligc kantoren mogelijk zijn. De bestemming Forumdoeleinden in het nieuwe besternmingsplan Het Rond e.o. is in feite dezelfde als de bestemraingen in het oude bestemmingsplan van 1994. De gebruiksmogclijkhedcn binnen de nieuwe bestemming Forumdoeleinden zijn dan ook dezelfde als het oude bestemmingsplan. Dit betekent dat onder de werking van het nieuwe bestemmingsplan ook winkels met een hoogwaarddge uitstraling in productcn en kleinschalige kantoren op de gehele begane grond mogelijk zijn. Dit laatste nog los van de overige gebruiksmogelijkheden van het complex. Het vorenstaande houdt wcl in, dat gxootuinkelbedrijvcn, supermarkten, winkels voor huishoudelijke arukelen en grootschalige detailhandel zoals winkels voor ruinamkelen, keukens en bouwmarkten met binnen 1 1 1 3 9 3 5
20/C 7 2 0 1 1 WED 20:41 FAX +31 20 541 9 9 25 DLA Piper Nederland NV 210 0 7/ 3 0 7» de bestemming Forumdoeleinden vallcn. Hctzdfde geldt voor winkels die met de hiex opgesomde categoneen vergelijkbaar zijn. VCij veruouwen er op u hiermee in voidoende mate duidelijkheid te hebben verschaft. HnoMclmml. burt>c-mcc»icr en wcihouders van '/.usi. nvmicr.s dczi:n. he: hoold \ z 7 ^ v /