Gemeente Den Haag BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid G.H.M. Wijsmuller sv 12 RIS 083875 Corr. nr. 2001/233/DSO Den Haag, 20 februari 2001 Sloop oude bebouwing van de panden Houtzagerssingel 42-48 De gemeenteraad. Het raadslid de heer G.H.M. Wijsmuller heeft de volgende op 15 januari 2001 ingekomende brief, uitmondende in een twaalftal vragen, aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Woensdag 10 januari jl verscheen een artikel in de Haagsche Courant over dreigende sloop van de oudste bebouwing van de Schilderswijk, de panden Houtzagerssingel 42-48 en het verzet daartegen van bewoners en monumentenbeschermers. Onder verwijzing naar desbetreffende artikel uit Reglement van orde leg ik u de volgende vragen voor: 1. Is het College bekend met het artikel uit de Haagsche Courant? 2. Is het College met mij van mening dat gelet op de monumentale status van de Houtzagerssingel van beschermd stadsgezicht en gelet op de ensemblewaarde van de panden volgens het Monumenten Inventarisatie Project, het beleidsuitgangspunt is om in dit soort gevallen te streven naar renovatie? 3. Is het College bekend met de verschillende rapporten die zijn uitgebracht over bouwkundige staat van de betreffende panden, te weten het rapport van augustus 1986, het schrijven van 6 november 1987 van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht van de Gemeente en het rapport van april 1991 (H37/8730) van Dienst Bouwen en Wonen? 4. Waarom zijn deze rapporten ten tijde van de bestuurlijke besluitvorming door de raadscommissie ROSV op 27 november 1996 nooit aan de raadscommissie voorgelegd, terwijl destijds wel de bouwkundige rapporten over de Rembrandtstraat en de Paulus Potterstraat bij de stukken voor de raad waren gevoegd? En waarom is destijds niet gemeld dat sprake was van beschermde stadsgezicht en van de oudste panden van de Schilderswijk? 5. Is het College met mij van mening dat in bovengenoemde rapporten wordt geconcludeerd dat er voor wat betreft de Houtzagerssingel een renovatieplan moet komen, dat investeringen in de panden met een afschrijvingstermijn van 15-20 jaar wat betreft de fundering verantwoord zijn en dat sloop niet wenselijk is?
2 6. Waarom is het in opdracht van Woningbeheer uitgebrachte haalbaarheidsonderzoek d.d. 12 februari 1998 nooit aan de raad voorgelegd? 7. an het college bevestigen dat in deze haalbaarheidsstudie wordt geconcludeerd dat de panden renoveerbaar zijn en dat de renovatiekosten fl. 1.175.514,- bedragen? 8. Is het juist dat in de bovengenoemde kostenberekening uitgegaan wordt van volledig funderingsherstel? 9. Op grond waarvan meende het College destijds dat renovatie financieel onhaalbaar was en hoe verhoudt zich die conclusie met de bouwaanvraag waaruit blijkt dat nieuwbouw minstens 1,2 miljoen zal gaan kosten? 10. In het recent uitgebrachte gemeentelijke overzicht Ontwikkelingen in de Woningbouw wordt gesteld dat het nieuwbouwplan voor de Houtzagerssingel 42-48 fl. 1.547.000,- aan bouwkosten vergt en dat de stichtingskosten van de vier nieuwbouwpanden 2,2 miljoen gulden zullen bedragen. Is het College met mij van mening dat in dit geval nieuwbouw vergeleken met renovatie hogere bouw- en stichtingskosten met zich meebrengt en dat de eerder gemaakte sloop/handhaven-afweging dient te worden bijgesteld? 11. Deelt het College de kritiek van de Rijksdienst voor Monumenten zorg, zoals geuit in een brief van 4 oktober 1999, waarin de vraag gesteld wordt of bij voldoende alertheid van de gemeente de historische panden niet behouden hadden kunnen blijven? 12. Ligt het binnen de macht van het College om projectontwikkelaar NV Woningbeheer te vragen alsnog een renovatieplan te maken? Zo ja, is het College bereid om een geactualiseerde haalbaarheidsstudie naar renovatie op te stellen? Ingevolge het bepaald in artikel 15 lid 4 van het reglement van Orde voor de vergaderingen van de raad van de gemeente s-gravenhage (Verz.1987, nr2), beantwoorden wij de gestelde vragen als volgt. 1. Is het College bekend met het artikel uit de Haagsche Courant? Wij kennen het artikel. 2. Is het College met mij van mening dat gelet op de monumentale status van de Houtzagerssingel van beschermd stadsgezicht en gelet op de ensemblewaarde van de panden volgens het Monumenten Inventarisatie Project, het beleidsuitgangspunt is om in dit soort gevallen te streven naar renovatie? Wij hanteren het beleidsuitgangspunt dat het besluitvormingsproces omtrent de afweging sloop of handhaven zorgvuldig moet plaatsvinden. Dit klemt temeer in situaties dat er sprake is van een hoge ensemble waarde in een als beschermd stadsgezicht aangewezen gebied. 3. Is het College bekend met de verschillende rapporten die zijn uitgebracht over bouwkundige staat van de betreffende panden, te weten het rapport van augustus 1986, het schrijven van 6 november 1987 van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht van de Gemeente en het rapport van april 1991 (H37/8730) van Dienst Bouwen en Wonen?
3 Wij kennen het schrijven van 6 november 1987 van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht van de Gemeente en het rapport van april 1991 (H37/8730). Een rapport van augustus 1986 hebben wij niet aangetroffen. Bij navraag hebben uw fractiemedewerkers dit ook niet kunnen overleggen. 4. Waarom zijn deze rapporten ten tijde van de bestuurlijke besluitvorming door de raadscommissie ROSV op 27 november 1996 nooit aan de raadscommissie voorgelegd, terwijl destijds wel de bouwkundige rapporten over de Rembrandtstraat en de Paulus Potterstraat bij de stukken voor de raad waren gevoegd? En waarom is destijds niet gemeld dat sprake was van beschermde stadsgezicht en van de oudste panden van de Schilderswijk? De raadscommissie ROSV behandelde op 27 november 1996 een conflict binnen de projectgroep stadsvernieuwing. Dit conflict betrof de afweging sloop of handhaven van panden aan de Rembrandtstraat en de Paulus Potterstraat. Van deze straten waren de beschikbare onderzoeken bijgevoegd. Binnen de projectgroep was overeenstemming over de sloop van de panden Houtzagerssingel 42 t/m 48. De rapporten van deze panden waren daarom niet bijgevoegd. Tijdens de genoemde vergadering is expliciet het verzoek van de Stichting Behoud Waardevol Erfgoed tot behoud van de desbetreffende panden aan de orde gekomen. De Commissie heeft in meerderheid vervolgens besloten niet op dit verzoek in te gaan. Er is destijds niets gemeld over de status van beschermd stadsgezicht en het feit dat het om de oudste panden van de Schilderswijk zou gaan, omdat het commissiestuk met name het conflict handhaven of slopen van de panden aan de Rembrandtstraat en de Paulus Potterstraat behandelde. 5. Is het College met mij van mening dat in bovengenoemde rapporten wordt geconcludeerd dat er voor wat betreft de Houtzagerssingel een renovatieplan moet komen, dat investeringen in de panden met een afschrijvingstermijn van 15-20 jaar wat betreft de fundering verantwoord zijn en dat sloop niet wenselijk is? In het rapport van april 1991 worden op blz. 5 de conclusies van het onderzoek getrokken. Deze conclusies zijn bijgevoegd. Hieruit is af lezen dat de panden als een eenheid beschouwd moeten worden. De fundering is redelijk en investeringen met een afschrijvingstermijn van 15-20 jaar zijn wat de fundering betreft verantwoord. Tevens wordt geconcludeerd dat een deel van de casco s in zeer slechte staat verkeert. Dit betekende dat niet volstaan kon worden met een kleine beurt of particuliere woningverbetering en dat een hoog niveau renovatie noodzakelijk zou zijn. In de conclusies is dan ook tevens te lezen dat bij een ingrijpende casco renovatie funderingsverbetering was aan te bevelen. Het rapport vormt echter een onderdeel in een hele serie van onderzoeken. Naast het door u aangehaalde rapporten zijn er meerdere onderzoeken uitgevoerd om te bepalen wat de beste keuze voor de panden zou zijn. Op basis van de voorgaande rapporten was duidelijk dat ingrijpende maatregelen nodig waren. In augustus 1991 is gerapporteerd door Akropolis Architecten uit Rotterdam (de slotconclusies zijn bijgevoegd). De kwaliteit van de panden werd als slecht beoordeeld en een ingreep in het kader van Particuliere Woningverbetering zou ƒ 400.000,- á ƒ 500.000,- per pand vergen. Hoogniveau renovatie leidde tot vergelijkbare bedragen, waarbij het funderingsherstel nog niet inbegrepen was. In een laatste stadium is nog onderzocht of dan wel de gevel behouden kon worden. De rapportage van 08-05- 1992 (bijgevoegd) trekt echter de volgende conclusie: Gelet op de matige/slechte staat van het casco, de relatief korte handhavingstermijn van de voorgevelfundering en de ongunstige prijs/kwaliteit verhouding bij funderingsherstel wordt geadviseerd de bestaande gevel niet te handhaven. 6. Waarom is het in opdracht van Woningbeheer uitgebrachte haalbaarheidsonderzoek d.d. 12 februari 1998 nooit aan de raad voorgelegd?
4 Het rapport d.d. 12 februari 1998 (opgesteld door Beijsens en Ter Veer) is niet aan de raad voorgelegd omdat de uitkomsten van dit rapport geen aanleiding gaven om het sloopbesluit te heroverwegen. 7. Kan het college bevestigen dat in deze haalbaarheidsstudie wordt geconcludeerd dat de panden renoveerbaar zijn en dat de renovatiekosten fl. 1.175.514,- bedragen? De conclusie van het architectenbureau is dat de panden zijn te renoveren maar dat de investeringskosten zodanig zijn, dat renovatie financieel onhaalbaar is. Het architectenbureau heeft dan ook voorgesteld de panden te slopen en tot nieuwbouw over te gaan. De door het architectenbureau opgestelde kostenraming van zijn renovatieplan resulteert in een aanneemsom ƒ 1.175.514,00 inclusief 17,5% BTW. Daarbij is uitgegaan van een compleet nieuwe fundering gedragen door perspalen. De kosten daarvan heeft het architectenbureau gebaseerd op een offerte gedaan in 1991. De investeringskosten bestaan naast de aanneemsom echter ook uit de inbrengwaarde en de kosten voor adviseurs, leges, renteverlies, planontwikkeling, aansluitkosten, verkoopkosten, notariskosten, toezicht en dergelijke. Indien wordt uitgegaan van de door het architectenbureau opgestelde raming van de aanneemsom, de bijkomende kosten en het huidige uurloon en BTW-tarief, bedragen de kosten van de renovatie ten minste ƒ 2.100.000,00. 8. Is het juist dat in de bovengenoemde kostenberekening uitgegaan wordt van volledig funderingsherstel? Ja 9. Op grond waarvan meende het College destijds dat renovatie financieel onhaalbaar was en hoe verhoudt zich die conclusie met de bouwaanvraag waaruit blijkt dat nieuwbouw minstens 1,2 miljoen zal gaan kosten? De projectgroep heeft destijds (1996) ingestemd met de sloop. Het College heeft hiermee ingestemd en heeft zich destijds niet uitgesproken over financiële onhaalbaarheid. 10. In het recent uitgebrachte gemeentelijke overzicht Ontwikkelingen in de Woningbouw wordt gesteld dat het nieuwbouwplan voor de Houtzagerssingel 42-48 fl. 1.547.000,- aan bouwkosten vergt en dat de stichtingskosten van de vier nieuwbouwpanden 2,2 miljoen gulden zullen bedragen. Is het College met mij van mening dat in dit geval nieuwbouw vergeleken met renovatie hogere bouw- en stichtingskosten met zich meebrengt en dat de eerder gemaakte sloop/handhaven-afweging dient te worden bijgesteld? Wij zijn niet van mening dat de eerder gemaakte sloop/handhaven-afweging dient te worden bijgesteld. Wij wijzen er op dat er in de conclusies van de funderingsrapporten vanuit wordt gegaan dat er in de toekomst geen grote veranderingen zullen optreden in factoren als: - grondwaterstand - trillingshinder (verkeer, sloop/bouwactiviteiten)
5 Dit laatste zal als gevolg van de sloop en nieuwbouw aan de Rembrandt- en Paulus Potterstraat zeker wel aan de orde zijn. De stichtingskosten van nieuwbouw zijn op prijspeil januari 2001 bijna ƒ 2,3 miljoen. De kosten van renovatie bedragen met prijspeilbijstelling en toevoeging van de overige kosten (o.a. inbrengwaarde en bijkomende kosten) bijna ƒ 2,1 miljoen (zie antwoord onder 7.). Zowel bij nieuwbouw als bij hoogniveau renovatie zijn de kosten van het casco, de schil, de installaties en het inbouwpakket in principe gelijk. De kosten van funderingsherstel en het aanbrengen van nieuwe balkons bij de renovatie variant, zijn aanzienlijk hoger dan ingeval van nieuwbouw. Funderingsverbetering is weliswaar een voorwaarde bij hoogniveau renovatie met een handhavingstermijn van ten minste 40 jaar. Maar de kwaliteit van het te handhaven casco is medebepalend. In dit geval is door de architecten Beijsens en Ter Veer in een bijlage van hun rapport aangegeven dat zij, ondanks funderingsherstel, gelet op het bouwjaar van de woningen een handhavingstermijn van langer dan 25 jaar niet haalbaar achten. Waar de kosten van renovatie en nieuwbouw bij elkaar in de buurt komen pakt dat voor de kopers anders uit. Bij renovatie krijgen zij een product dat maximaal 25 jaar mee kan en bij nieuwbouw een pand dat voldoet aan de huidige bouw- en woontechnische eisen en dat tenminste een handhavingstermijn van 50 jaar zal hebben. Als wordt uitgaan van eenzelfde verkoopprijs krijgt een koper bij renovatie als het ware de helft van bij nieuwbouw. Omgekeerd zou het verschil tot uiting gebracht moeten worden in een lagere verkoopprijs voor renovatie dan voor nieuwbouw. Hierdoor wordt het financiële resultaat van renovatie slechter dan nieuwbouw. 11. Deelt het College de kritiek van de Rijksdienst voor Monumenten zorg, zoals geuit in een brief van 4 oktober 1999, waarin de vraag gesteld wordt of bij voldoende alertheid van de gemeente de historische panden niet behouden hadden kunnen blijven? De Rijksdienst voor de Monumentenzorg heeft het College van Gedeputeerde Staten geadviseerd in het kader van de besluitvorming inzake een verklaring van geen bezwaar m.b.t. het nieuwbouwplan. Zij heeft daaromtrent positief geadviseerd. Onder verwijzing naar ons antwoord op de vragen 4, 7 en 10 zijn wij van mening dat de gemeente Den Haag in deze zaak voldoende alert heeft gehandeld. 12. Ligt het binnen de macht van het College om projectontwikkelaar NV Woningbeheer te vragen alsnog een renovatieplan te maken? Zo ja, is het College bereid om een geactualiseerde haalbaarheidsstudie naar renovatie op te stellen? Met de NV Woningbeheer is in 1999 een grondreservering afgesloten. Ontbinding hiervan zal leiden tot een schadeclaim van de ontwikkelaar. Zoals reeds is aangegeven bij het antwoord op vraag 10 zijn wij niet bereid een geactualiseerde haalbaarheidsstudie naar renovatie op te stellen. Burgemeester en wethouders van Den Haag de secretaris de burgemeester J.A.M. Kroese-Duijsters W.J. Deetman