10 april 2014 Jaargang 6, nummer 1 Voorwoord In de voorbije 3 maanden heeft het bestuur van het Landelijk Huurders Platform (hierna: het LHP) zich hoofdzakelijk met 4 zaken bezig gehouden, waarover wij u in deze nieuwsbrief nader informeren: Wat treft u in deze nieuwsbrief: Overschrijding begroting LHP 2 Aanpasingen van de servicekosten 3 Verbeterde communicatie 4 Woningwaarderings en de komende huurverhoging 4 Nieuwe opzet afrekening servicekosten 4 Oproep nieuwe bestuursleden 5 Vergoeding bewonerscommissies 2014 5 Reorganisatie Directie Woonzorg Nederland 6 Afhandelen schadegevallen 6 commissies 2014 7 Bij het sluiten van de boeken bleek een forse overschrijding van de begroting, wat leidde tot het aftreden van de penningmeester, het onderzoek naar de oorzaken van de overschrijding en het nemen van maatregelen voor beter toezicht en controle. De verbetering van de afrekening van de servicekosten en stookkosten. Belangrijk hierbij is, dat Woonzorg Nederland als gevolg van aandringen van het LHP besloten heeft de richtlijnen van de Huurcommissie te gaan volgen. De advisering over het huurbeleid 2014 van Woonzorg Nederland. Het advies en de reactie worden als bijlagen bij deze nieuwsbrief gevoegd. Wij hoopten uiteraard dat ons advies zou worden overgenomen. Hoewel de reactie niet onverwacht was, vinden wij het jammer dat er bij de corporatie niet meer mogelijk bleek. De reorganisatie bij Woonzorg Nederland had voor ons wisseling van de directie tot gevolg: de heer Kees de Wolf vertrok en de heer Guus Verduijn kwam in zijn plaats. De duidelijker lijn en bevoegdheden in de organisatie blijken verbeteringen in de communicatie en de besluitvorming op te leveren. Ongetwijfeld zullen deze onderwerpen deel uitmaken van de besprekingen met u tijdens de Algemene Vergadering op 3 juni.
April 2014 Pagina 2 van 8 Overschrijding begroting LHP In januari van dit jaar is het Dagelijks Bestuur van het LHP geconfronteerd met een forse overschrijding van de begroting 2013. Het afgelopen jaar is er veel extra werk verzet door het secretariaat en hebben er veel extra vergaderingen plaatsgevonden. Vanwege de verhoogde werkdruk was achterstand ontstaan en was het noodzakelijk een extra kracht in te schakelen om de continuïteit van het secretariaat te garanderen. In het eerste kwartaal was dit een extra kracht voor het eenvoudige werk, zoals het archiveren, versturen van correspondentie, het verwerken van de enquête, het informatieboek samenstellen en versturen e.d. Dit zou dan wel een druk zetten op de begroting maar besloten werd dat het niet anders kon. Er kwamen veel klachten binnen o.a. naar aanleiding van de afrekening servicekosten, stookkosten en de huurverhogingen. Toen is besloten om de extra kracht te vervangen door een allround kracht, ondanks dat deze in een hogere loonschaal zou vallen.. Na het indienen van de brandbrief welke het LHP heeft opgesteld en ingediend, werd het bestuur geconfronteerd met verschillende adviesaanvragen vanuit Woonzorg Nederland. Ook besloot het LHP om ongevraagde adviezen in te dienen. Daar de nieuwe kracht een juridische opleiding had is haar gevraagd om deze adviezen mede op te stellen. Van daaruit kwam vanuit het ambtelijk secretariaat het voorstel om haar uurloon te verhogen naar de normen van een juridisch adviseur. Dit voorstel werd ingediend bij de penningmeester van het LHP, die ermee akkoord ging en de overeenkomst tekende zonder vooraf overleg met het Dagelijks Bestuur en toestemming van het bestuur van het LHP. Dit alles kwam aan het licht toen het voorstel binnenkwam voor het nieuwe jaarcontract van het ambtelijk secretariaat, dat werd ingediend bij het dagelijks bestuur. Nadat het dagelijks bestuur en het algemeen bestuur de penningmeester confronteerde met de forse overschrijdingen, als gevolg van zijn beslissingen, heeft deze zijn conclusies getrokken en is opgestapt. Het LHP bestuur heeft op voorstel van het Dagelijks Bestuur inmiddels een aantal maatregelen genomen voor een goed beheer en toezicht op de financiën. De penningmeester moet elke maand binnen het dagelijks bestuur de financiele handelingen verantwoorden en elk kwartaal een financieel overzicht indienen binnen het algemeen bestuur. Het ambtelijk secretariaat dient haar urenregistratie en werkomschrijving elke week in te dienen bij de secretaris van het LHP. Na ampele overwegingen heeft het LHP-bestuur besloten om het contract met het ambtelijk secretariaat niet te verlengen, de boeken te laten controleren door een onpartijdig financieel adviseur en een nieuwe penningmeester te benoemen.
April 2014 Pagina 3 van 8 Aanpassingen van de servicekosten In het laatste overleg in 2013,tussen het Landelijk Huurders Platform en Woonzorg Nederland, is het voorstel van Woonzorg Nederland besproken om het ontstoppingsfonds en glasfonds te gaan verhogen. Uit de analyse van de servicekosten blijkt dat de kosten en opbrengsten voor beide fondsen niet in evenwicht zijn. WZN draagt jaarlijks een deel van de kosten zelf. Het voorstel van Woonzorg Nederland was dat de maandelijkse bijdrage in 2014 voor het glasfonds zou worden verhoogd van 0,25 eurocent naar 0,90 eurocent. De maandelijkse bijdrage voor het ontstoppingsfonds 2104 zou worden verhoogd van 0,22 eurocent naar 0,50 eurocent. Het Landelijk Huurders Platform heeft hiertegen bezwaar gemaakt en in het overleg van 12 februari 2014 zijn we tot een overeenstemming gekomen. Het voorschot voor de bijdrage van de huurders voor het glasfonds wordt als volgt aangepast: 1. In 2014 gaat het voorschot van 0,25 euro p.m. naar 0,55 euro p.m. 2. In 2015 gaat het voorschot van 0,55 euro p.m. naar 0,90 euro p.m. Het voorschot voor de bijdrage van de huurders voor het ontstoppingsfonds wordt als volgt aangepast. 1. In 2014 van 0,22 euro p.m. naar 0,31 euro p.m. 2. In 2015 van 0,31 euro p.m. naar 0,40 euro p.m. 3. In 2016 van 0,40 euro p.m. naar 0,50 euro p.m. Het Landelijk Huurders Platform heeft afgelopen jaar Woonzorg Nederland erop geattendeerd dat op basis van het Huurcommissiebeleid het uurloon van de bewonersconsulent, dat vanaf 2013 in rekening gebracht mag worden in de servicekosten, maximaal 35 euro mag bedragen. Ook de doorberekening van de leegstandskosten zou vanaf 2013 niet meer in rekening gebracht mogen worden aan de huurders. Woonzorg Nederland heeft daarom het uurloon van de bewonersconsulent, dat vanaf 1 januari in rekening wordt gebracht, teruggebracht naar 35 euro per uur. De leegstandskosten worden vanaf 1 januari 2013 ook niet meer doorberekend.
April 2014 Pagina 4 van 8 Verbeterde communicatie In de brandbrief is ook naar voren gekomen dat de communicatie naar de huurders toe verbeterd dient te worden. Naar aanleiding hiervan is er door de medewerkers van Woonzorg Nederland hard gewerkt aan de briefopstellingen, zoals bij verhuur van de woning, het opzeggen van de huur, de nieuwe huur, de nieuwe servicekosten, de afrekening servicekosten, etc. De brieven zijn nu minder zakelijk en duidelijker te lezen. Woningwaardering en de komende huurverhoging Ondanks herhaaldelijke verzoeken van het LHP om bij de aankondiging van de nieuw vastgestelde huren ook de woningwaarderingspunten mee te sturen, is het LHP mede gedeeld dat dit om technische redenen niet mogelijk is. Wel kunnen huurders de woningwaardering bij de bewonersconsulent opvragen. Dit zal ook worden benadrukt in de huurverhogingsbrief. Bij nieuwe huurcontracten wordt sinds februari 2014 een overzicht van de woningwaardering meegestuurd. Het LHP vindt het raadzaam om de woningwaardering bij de bewonersconsulent op te vragen. Bij de komende huurverhoging kan het ontstaan dat verschillende huurders de maximaal toelaatbare huurgrens overschrijden. Op de site van de Huurcommissie kunnen de huurders een overzicht van de maximaal toelaatbare huren inzien. Wij verzoeken hierbij de bewonerscommissies om hun huurders hierop attent te maken. Verder verwijst het LHP naar het uitgebrachte advies huurprijsbeleid en de reactie hierop van WZN, welke bij deze nieuwsbrief bijgevoegd zijn. Nieuwe opzet afrekening servicekosten. Naar aanleiding van de brandbrief, welke is ingediend door het LHP, is er door de medewerkers van Woonzorg Nederland een nieuwe opzet gemaakt van de afrekening servicekosten. Getracht is om de afrekening zo duidelijk en overzichtelijk mogelijk te maken. Na overleg met de directie is duidelijk geworden dat het systeem nu is aangepast aan de nieuwe opzet, maar dat dit pas tot uiting komt in de afrekening van 2014 welke wordt uitgegeven in 2015. Een brochure servicekosten staat binnenkort online op de website van Woonzorg Nederland. Bij projecten van Woonzorg Nederland die bestaan uit verschillende delen, zoals nieuwe woningen, oude woningen, zorgwoningen e.d. en waar componenten kunnen verschillen, zoals b.v. elektranota, gas, water e.d. wordt de afrekening servicekosten apart aangeleverd. Voor sommige projecten kunnen dat zelfs drie boekjes worden. De administratiekosten worden direct doorberekend in de desbetreffende componenten, daarom wordt het component administratiekosten teruggeboekt en zal in de afrekening 2014 niet meer voorkomen. De berekening derving leegstand blijft wel staan om aan te tonen dat deze kosten niet worden doorberekend.
April 2014 Pagina 3 van 8!!!Oproep nieuwe kandidaat bestuursleden!!! Het LHP Behartigt de belangen van de huurders van Woonzorg Nederland, in zake van algemeen beleid en beheer, die de belangenbehartiging van bewonerscommissies overstijgen. Daarover wordt overlegd met Woonzorg Nederland. Voor dit werk zijn we op zoek naar gemotiveerde kandidaten met bestuurlijke ervaring die kunnen en willen werken in teamverband. Kandidaten met ervaring op het gebied van wonen en zorg; deskundigheid op het gebied van financiën, organisatie en/of communicatie hebben een pré. Kandidaten moeten huurder van Woonzorg Nederland zijn. Zij kunnen worden voorgedragen door hun bewonerscommissie. De voordracht dient vergezeld te gaan van een schriftelijke motivatie en het curriculum vitae (cv) van de kandidaat, en dient gericht te zijn aan de voorzitter van het LHP. Vergoeding bewonerscommissies 2014 Conform het in vorige jaren gehanteerde beleid wordt de vergoeding voor bewonerscommissies jaarlijks verhoogd op basis van een inflatiecorrectie. De gemiddelde inflatie over 2013 bedroeg 2,5%. WZN verhoogt daarom het basisbedrag per complex voor 2014 tot 185,23 euro.( was 180,71). De variabele bijdrage per woning wordt verhoogd tot 2,26 euro per woning ( was 2,21). Er wordt naar gestreefd de bedragen in maart 2014 uit te betalen. De bewonerscommissies dienen ervoor zorg te dragen dat de juiste gegevens, zoals adressering en bankrekeningnummer, bij Woonzorg Nederland bekend zijn.
April 2014 Pagina 6 van 8 Reorganisatie Directie Woonzorg Nederland Begin van dit jaar kreeg het LHP bericht, dat het Raad van Bestuur van Woonzorg Nederland op advies van de directieraad had besloten tot een reorganisatie waarbij de 3- hoofdige directieraad werd vervangen door één directeur: de heer Guus Verduijn. Dit had tot gevolg dat de functie van directeur Services overbodig werd en de heer Kees de Wolf zijn werkzaamheden bij de corporatie beëindigde. Aan de samenwerking met de heer Kees de Wolf hebben wij goede herinneringen. Hij gaf met veel overtuiging mee vorm aan de invoering van de overlegwet (WOHV) en de daaruit voortvloeiende samenwerkings-overeenkomst met het LHP. Veel waardering heeft het LHP ook voor zijn niet aflatende inzet voor de verbetering van de dienstverlening, waarvoor een cultuuromslag in de totale Woonzorg-organisatie noodzakelijk werd. Wij hebben inmiddels al meerdere malen overleg met de nieuwe directeur gevoerd en geconstateerd dat deze organisatieontwikkeling bijdraagt aan meer eenduidigheid in de bevoegdheden van de leiding en daarmee aan de noodzakelijke verbetering van de besluitvorming en de communicatie daarover met Woonzorg Nederland. Afhandelen schadegevallen en het verzoek van het LHP aan de bewonerscommissies Het beleid ten aanzien van de afhandeling van schadegevallen is, na evaluatie van de coulance welke Woonzorg altijd heeft toegepast, bijgesteld. Dat wil zeggen: de schoonmaakkosten van woningen na brandschades werden voor rekening van Woonzorg genomen en brandschades aan woningen door schuld ( niet zijnde opzet) van huurders werden niet op hen verhaald. Het nieuwe beleid is nu: 1. Het schoonmaken van woningen na brandschade wordt voortaan uitgevoerd door inboedelverzekeraars van de huurder of door de huurder zelf. Volgens het geldende huurrecht is het de taak van de huurder om na brandschade de gehele woning schoon te maken. De kosten worden gedekt door de inboedelverzekering onder de noemer schade aan huurders belang. 2. Brandschades die zijn ontstaan door schuld ( niet zijnde opzet) van de huurder worden veelal gedekt door de aansprakelijkheidsverzekering van de huurder. Indien de huurder zich hiervoor onvoldoende heeft ingedekt zal Woonzorg Nederland proberen om de ( resterende ) schade op de huurder te verhalen.
April 2014 Pagina 3 van 8 (vervolg) Afhandelen schadegevallen en het verzoek van het LHP aan de bewonerscommissies Deze voorstellen hebben tot gevolg dat: Stichting Landelijk Huurders Platform Bezoekadres Prof. E.M. Meijerslaan 3 1183 AV Amstelveen Postadres Postbus 73 1180AB Amstelveen Telefoon: (020) 640 62 14 E-mail: info@lhp-wzn.nl 1. De huurders van Woonzorg Nederland een goede dekking van schade moeten hebben geregeld in hun boedel- en aansprakelijkheidsverzekering. 2. Huurders in voorkomende gevallen de schade bij hun verzekeraars moeten melden en de kosten moeten claimen. Omdat in de praktijk blijkt dat niet alle bewoners zich bewust zijn van de dekkingen en voorwaarden heeft het LHP er bij Woonzorg Nederland op aangedrongen om deze aanpassingen goed te communiceren naar de huurders. Los hiervan verzoekt het LHP u als bewonerscommissie om de bewoners in hun belang, op de hoogte te stellen van de noodzaak van het hebben van een inboedel- en een aansprakelijkheidsverzekering met een goede dekking. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een nieuwsbrief of door een mededeling op de bewonersvergadering. Bezoek onze website! Ga naar: www.lhp-wzn.nl
April 2014 Pagina 8 van 8