Rijk op pensioen met vastgoed

Rijk op pensioen met vastgoed HOE GELD VERDIENEN MET VASTGOED Stel je financiële toekomst veilig. Investeer in vastgoed door Imed Baatout

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Stel je financiële toekomst veilig Hoofdstuk 2 De realiteit over jou pensioen Hoofdstuk 3 Hefboom de kracht die rijk maakt Naam organisatie! Naam voorstel 2

Hoofdstuk 1 Stel je financiële toekomst veilig Uit eigen ervaring weet ik dat beleggen in vastgoed een effectieve manier is om je financiële toekomst te waarborgen. Je hoeft geen universitaire diploma s of dure computerprogramma s te hebben om te beleggen in vastgoed. Of bakken met geld te hebben om succesvol te zijn in vastgoed. Het enige wat je nodig hebt is een brandend verlangen om te leren, een beetje geld sparen en de stap te durven zetten. Het is jou eigen verlangen en ambitie die jou gebracht heeft om deze informatie door te nemen en deze kennis op de doen. Die drang om controle te krijgen over jou financiën was er al vooraleer je mijn boek las. Ik ga jou nu de weg tonen waarnaar je op zoek bent. Dit pad heb ikzelf al voor u bewandelt, dat is de gemeenschappelijke noemer dat ik bij al mijn cursisten ontdekt heb. Velen waren nadien blij met de kennis omdat ze eindelijk uit die malle molen van de dagelijkse sleur konden stappen. 1

Je moet ambitie hebben om je financiële situatie te willen controleren, als je dat niet hebt dan mag je nog veel boeken lezen of cursussen volgen, dan zal het niet lukken. Voor vele hardwerkende mensen is sparen en denken over hun pensioen het laatste waar ze wakker van liggen. Men is bezig met het maand salaris te ontvangen, rekeningen te betalen, te overleven en soms plezier te maken. Omdat ze jong zijn en heel veel energie hebben, denken ze alles aan te kunnen. Spijtig genoeg komen ze er later wel achter dat er zich veel omstandigheden kunnen voordoen die ze niet hebben zien aankomen. Als ze aan hun pensioen denken, gaan ze advies winnen bij banken of adviseurs om hun pensioen spaarplan op te zetten. Wat veel mensen niet weten is dat die zogezegde experten dikwijls zelf financiële problemen hebben, kijk maar naar de bankcrisis. Het rendement van pensioensparen en polissen is zo laag dat de enige die er beter van wordt zijzelf zijn, door stiekem en niet transparant zware kosten aan te rekenen. Je zal zeggen: ja maar, de staat zorgt later wel voor mijn pensioen, ik hoef mij hierover nu geen zorgen te maken. Inderdaad de staat heeft laten zien dat ze heel goed met geld kan omgaan. Het zijn een bende onverantwoordelijk mensen die geen moer om jou geven, ze zijn er alleen om hun eigen drang 2

te voldoen en de volgende verkiezingen binnen te halen. Kijk maar naar Griekenland, Italië en Spanje enz Wat doen we dan? Als je bevoorrecht bent om geboren te zijn als prins, dan hoef je inderdaad niet aan je pensioenopbouw te denken. De anderen zullen noodzakelijker wijze moeten beginnen met investeren, om zichzelf en hun gezin te beschermen. Je moet je bemoeien met je eigen geldzaken dat is de boodschap. Ik hoop dat je bewust bent dat je op niemand moet rekenen, alleen op jezelf, jij bent hier zelf 100% voor verantwoordelijk! Waar ik het moeilijk mee heb is dat de maatschappij jaren de leugens verteld heeft dat iemand anders het wel voor jou zal regelen, ik hoop dat je nu wakker geworden bent. Statistieken laten zien dat 90% van de gepensioneerden tijden hun pensioen zich geen dure vakanties meer kunnen veroorloven, of geen mooie levensstijl, die je op de tv reclame van Amerfoortse ziet, kunnen aanhouden. Door onze welvaart stijging hebben we een generatie gecreëerd die geloofd dat alles wel mooi eindigt. De waarheid is droeviger en veel somberder. Mijn doel is je te laten zien hoe je je eigen financiële toekomst veilig kan stellen door te beleggen in vastgoed. 3

Ik heb het voor mezelf gedaan en ik heb anderen er al mee geholpen om het voor zichzelf te doen dus nu is het jou beurt. Ik denk dat veel mensen het met me eens zijn dat de meest succesvolle investering die ze in hun leven gedaan hebben het aankopen van een eigen pand is. Ze hebben hun vermogen zien stijgen zonder dat ze daar iets speciaals hebben voor moeten doen. Het spijtige is dat de meeste er niet bij hebben stilgestaan dat ze datzelfde konden herhalen bij aankoop van een ander pand, dan zouden ze in staat geweest zijn om een mooie berg geld op te bouwen. Als je je huis 10 of 20 jaar hebt, dan weet je hoeveel geld je verdient hebt, beeld je in wat het zou zijn als je zo 2 of 3 panden had. Deze vorm van denken is de beste manier om je voor te bereiden. Vastgoed is een lange termijn belegging, het is geen snelle manier om rijk te worden. Ik ken al de verhalen wel, mensen die vertellen, koop een huis, knap het op en je verdient zo veel euro s Wat ik je wil leren is dat succes in vastgoed niets met geluk te maken heeft. 4

Er zijn er die denken dat ze op een dag wakker worden en rijk zijn. Veel mensen wachten veel te lang om vastgoed te kopen en daar hebben ze later spijt van. Mijn motto is: wacht niet om vastgoed te kopen maar koop vastgoed en wacht nadien. 5

Hoofdstuk 2 De realiteit over jou pensioen Te weinig geld is de wortel van alle kwaad George Bernard Shaw De meeste van ons zijn bezig om van dag tot dag te leven. Het idee om pensioen te plannen komt bij de meeste mensen niet op, ze zijn door het leven aan het racen en ze zijn op zoek naar onmiddellijke bevrediging. Ze denken dat het pensioen goed geregeld is. Ze rekenen te veel op anderen die het voor hun gaat doen en plannen. Ze hebben de laissez-faire mentaliteit, zeker als ze nog jong zijn. Wanneer we jong zijn denken we, dat we onkwetsbaar zijn en dat niets ons zal tegenhouden. In die jonge jaren denken we zelfs niet aan financiële tegenslagen of aan vermogen opbouw. Al het mooie advies van vrienden of ouders om te sparen voor een appeltje tegen de dorst is een ouderwetse gedachte. Men denkt het beter te weten. We denken dat we slimmer zijn dan onze ouders omdat we gestudeerd hebben. Soms hebben we niet de juiste voorbeelden om over geld, sparen en investeren te leren. 6

Misschien kwamen je eigen ouders met moeite rond. Natuurlijk weet ik als geen ander dat de meest belangrijke dingen in het leven gratis zijn en dat geld niet centraal hoeft te staan in het leven. Samen met je familie, kinderen en vrienden wandelen of naar voetbal gaan kijken of ballet doen of lekker in de tuin genieten of de kinderen helpen met het maken van huiswerk zijn inderdaad van onschatbare momenten. Wat bedoel ik hiermee? Al die dingen kosten tijd en het vraagt geld om tijd te kunnen kopen om die mooie herinneringen die belangrijk zijn te kunnen ervaren. Hoeveel mensen zouden liever de kinderen van school willen ophalen, of minder willen werken maar ze kunnen het zich niet veroorloven omdat ze het geld nodig hebben. Begrijp je me? Als je daarom nu geen tijd neemt om te plannen je vermogen op te bouwen, dan zal je nooit die vrije tijd krijgen. Geld zal niet zo maar tevoorschijn getoverd worden door je pensioenfonds, de staat of de groepsverzekering van het bedrijf waar je voor gewerkt hebt. Dus als je van het leven tijdens je pensioen of zelfs eerder wil genieten moet je voor jezelf een plan voorzien om rijk op pensioen te gaan. 7

De statistieken liegen niet. Dit zijn de feiten: als er 100 mensen op pensioen gaan op 65 of 67 dan heeft 90% een financiële puinhoop 33% moet doorwerken 2% is financieel onafhankelijk en van de 100 gepensioneerden zijn er 75 afhankelijk van hun pensioen, familie en sociale ondersteuning. Het leven is veel duurder geworden en mensen hebben het moeilijk om op het einde van de maand de eindjes aan mekaar te knopen. Het is wel vreemd want we leven in één van de rijkste landen van de wereld, niemand houdt ons tegen om te worden en te zijn wie we willen, kansen liggen er om te grijpen en iedereen kan bereiken wat hij of zij wil inclusief een comfortabel pensioen. We leven in een land met de meeste kansen en mogelijkheden maar we moeten wel de moeite doen om die kans te grijpen. Inflatie je vriend of vijand De meesten van ons spenderen onze dag met werken, vrije tijd, eten en slapen en dat 48 weken op een jaar. Af en toe hebben we vakantie en een dag vrij. Als je op pensioen bent ben je altijd op vakantie, je hebt veel vrije tijd en we hebben geleerd om leuke dingen te kunnen doen maar dan hebben we geld nodig. Als je 80% van je laatste gemiddelde salaris krijgt als pensioen, dan besef je dat dit niet genoeg is om je huidige levensstandaard te behouden. 8

Hoe kunnen we dan nog iets extra doen? Een waterbed of een elektrische fiets kopen, een weekend uitstap, het huis opnieuw schilderen, al deze dingen kosten geld. En dan heb ik de grootste vijand namelijk de inflatie, nog niet aangekondigd. Inflatie is de grootste vijand van een senior. Uit alle statistieken merk je dat de gemiddelde inflatie 2,9 tot 3,5 bedraagt. Door onze verbeterde geneeskunde is de kans groot dat je langer zal leven. Voor velen is 80 of 90 jaar worden onbegrijpelijk maar door de vooruitgang zal dit voor de meesten een feit zijn. De meeste gepensioneerden kunnen het nog niet redden tot de volgende maand dan heb ik nog niet gesproken om het uit te houden tot hun 90 ste. De meesten komen droog te staan, zonder geld. Ze hebben nog leven maar geen geld meer, vroeger hadden de mensen nog geld maar geen leven meer. Doe nu je ogen eens dicht en beeld je in oud te worden, je hebt altijd je best gedaan, je bent eerlijk geweest, je hebt 40 jaar hard gewerkt, je hebt kinderen groot gebracht, je verantwoordelijkheid genomen, je hebt gespaard, geïnvesteerd in pensioenproducten en goed zorg gedragen voor je gezondheid. 9

Nu ben je 80-90 jaar en je beseft dat je door slechte planning, inflatie, lage rente en ondergang van de beurs of je wilt of niet bij die 90% gepensioneerden hoort. Als je veel geluk hebt, heb je kinderen die voor jou kunnen zorgen, zo niet sta je er alleen voor. Misschien ga je nu alles relativeren en zeggen dat het toch niet zo slecht zal aflopen. Dan heb ik nog een oefening voor jou. Ga er niet vanuit wat jij verondersteld maar ga van de realiteit uit. Ga eens met 20 gepensioneerden praten en vraag of ze eerlijk willen spreken over hun financiële situatie, dat is de realiteit! Contacteer oud collega s die jou job gedaan hebben en 5 of 10 jaar op pensioen zijn. Vraag ze hoe zij het financieel stellen. Vraag ze wat ze anders gedaan zouden hebben. Ik ben er zeker van dat je een koude douche krijgt en dat je gemotiveerd zal zijn om aan de slag te gaan met de strategieën die ik je ga geven. Spaargeld en inflatie zijn water en vuur. Ik wil jouw helpen dat je begrijpt waarom inflatie een verwoestend effect heeft op jou spaargeld dat je verzameld hebt voor je pensioen, dus het bedrag dat je voor jezelf opzij gezet hebt door allerlei soorten spaarproducten die je bij je bank gekocht hebt. 10

Wat is inflatie? Inflatie betekent dat je voor hetzelfde geld minder kunt kopen. Stel je voor: een fles melk kost 1 euro, en daarna 2 euro, dan kan je voor hetzelfde geld maar een halve fles melk kopen. Er zijn ontzettend veel boeken geschreven over inflatie maar het komt er op neer dat je met je 100 euro minder van dezelfde spullen kunt kopen dan een jaar geleden. Tijdens je werkperiode merk je niet zoveel van inflatie, meestal wordt dat gecompenseerd door loonsverhoging en index stijging en omdat je constant je carrière aan het verbeteren bent verdien je meer. Wanneer je op pensioen gaat hebben we die hefboom van het werk niet meer want dan gaan we beroep doen op onze reserves die we opgebouwd hebben en dan begin je inflatie te voelen. Zoek bij Google historische inflatie op, dan kom je op het Centraal bureau voor statistieken. Als we meer kunnen verdienen met ons kapitaal dat we gespaard hebben dan de inflatie, dan is er niets aan de hand. Voor geld op een spaarrekening krijg je niet veel, als je daarvan de belastingen aftrekt (box 3 voor de ers 1,2 belasting en roerende voorheffing voor de Belgen dan zal je zien dat je elk jaar verlies maakt. 11

Als we er bovenop meer moeten betalen door inflatie dan ga je merken dat je reserves vroeg of laat op zullen geraken, dan krijgen we ook weer dat verhaal van de waarheid van die 90% gepensioneerden die het financieel moeilijk hebben. De belastingen We hebben het zojuist gehad over inflatie, maar er is nog een ander component en dat zijn de belastingen op je vermogen. Je moet belasting betalen op de inkomsten van je kapitaal. Belasting kan gecompliceerd zijn voor elk individu ook per land, vraag het na, bekijk je bank uittreksels of vraag aan je account hoeveel belasting jij betaald. Min doel is je te laten zien wat een effect inflatie en belasting hebben op je investering en wat jij uiteindelijk verdient. Ik geef je hier een illustratie ter verduidelijking maar pin je niet vast op die cijfers. Wat ik vandaag schrijf kan binnen enkele jaren anders zijn qua inflatie en bedragen. Een voorbeeld: je hebt 100,000 euro gespaard 100,000 euro eigen vermogen 3% rendement uit spaar-of beleggingsproducten 3.000 euro inkomsten 12

Nu gaan we belasting op box 3 1,2% de staat gaat uit van een rendement van 4% en dat hebben we ook als voorbeeld genomen. 100,000 euro -1.200 euro 1,2% belasting box 3-2.300 euro inflatie van 2,3% 96.500 euro + 3.000 euro rendement uit spaar of beleggingsproducten 99.500 euro Als we je rendement gaan uitrekenen op je kapitaal dan heb je zelfs geen winst maar een verlies van 500 euro gemaakt dus je hebt een negatief rendement. Dit gewoon ter illustratie, ieder situatie is individueel en sommigen gaan zich daar aan vastpinnen, het is een metafoor om te verduidelijken dat je elk jaar geld verliest met de klassieke belegging. Er kunnen 2 dingen gebeuren ofwel ga je de kwaliteit van je leven moeten verminderen of je geld zal vlugger op zijn. Ik zal je later laten zien hoe inflatie met vastgoed je beste vriend wordt. 13

Hoofdstuk 3 Hefboom de kracht die rijk maakt Hefboom kan wel of niet efficiënt zijn bij alle soorten investeringen zoals bijvoorbeeld bij aandelen of obligaties. Als je 1,8 of 2,9% rente krijgt van een obligatie dan is dat dividend eigenlijk niet genoeg om de intresten van je schulden te dekken. Die zijn meestal tussen de 4%, 6% of meer dus die zijn hoger. Met dit soort investeringen ga je meer geld uit je eigen zak betalen en dat is niet de bedoeling. Als de aandelen kelderen, zelfs tijdelijk, dan gaat de schuldeiser jou bijkomend kapitaal vragen. Als je dit kapitaal niet kan ophoesten gaat de schuldeiser je hele aandelen portefeuille verkopen. Een hypotheek verstrekker daarentegen kan je nooit geld of extra kapitaal vragen als de vastgoed prijzen tijdelijk zouden zakken. Met vastgoed creëer je meerwaarde, het is voor een kleine investeerder niet mogelijk om invloed te hebben of wijzigingen of controle uit te voeren op de prestatie van een aandeel op de beurs. De eigenaar van een beleggingspand of huur pand kan er wel voor zorgen dat hij met zijn bezit meerwaarde creëert door de oppervlakten beter te benutten, een nieuwe keuken te plaatsen, de huur prijzen te verhogen enz 14

Belasting voordeel, als je vastgoed privé koopt (gescheiden van je bedrijf) wordt je niet belast op de huurinkomsten en op de verkoop later ook niet. (voor ers box 3). Als je daarentegen aan pensioensparen of sparen op een spaarrekening doet moet je roerende voorheffing betalen. Met vastgoed ben je beschermd tegen inflatie. Het is niet de eerste keer dat iemand 50.000 Euro in een pensioen- of beleggingsfonds investeert en dat 10 jaar later zijn belegging nog hetzelfde is of zelfs gezakt is, men hoopt dat het stijgt. Als je daarentegen 50.000 Euro in vastgoed investeert dan is het pand met een gemiddelde stijging van 3 à 6 % gegarandeerd meer waard. De waarde van een huis wordt bepaald door de werkuren, grondstoffen, materialen en grond schaarste. Als je 10 jaar later meer moet betalen om hetzelfde huis te bouwen dan stijgt de waarde van je pand automatisch. Tegenover aandelen, stijgen bij vastgoed zowel de prijs als de huurinkomsten met de tijd, zelfs tijdens inflatie periode, dan kan niet gezegd worden van aandelen. Vastgoed prijzen gaan alleen tijdelijk, tijdens recessies of hoge werkloosheid en over aanbod naar beneden. Meestal is dit na een periode van hoge stijging. Niet alleen houd vastgoed zijn prijs, wanneer alles minder snel stijgt, maar ook wanneer de inflatie hoog is, blijft de waarde van je vastgoed stand houden omdat de kosten voor het bouwen en de grondstoffen ook stijgen. 15

Wanneer inflatie laag is blijft je vastgoed toch stijgen, want hoe lager de rente des te meer mensen kans zien om een pand te kopen want het is toegankelijker voor hen. Het laatste voordeel van vastgoed tegenover andere investeringen is het behoud zijn prijs. Ik hoor beleggers op de beurs vaak zeggen dat ze rendementen behalen van 20-30 tot 50% dat geloof ik, maar ik geloof ook dat de prijs met 20-30% zakt. Aandelen zijn volatiel, ze gaan naar boven en naar beneden. Een beleggings- of huur pand toont daarentegen meer stabiliteit. Het stijgt langzamer en natuurlijk weet ik als geen ander dat vastgoed ook een cyclus heeft. Historisch gezien is het al gebeurd dat bij grote recessies en werkloosheid de huur en vastgoed prijzen er zwaar onder lijden. De oproep van een succesvolle vastgoed investeerder is dat zijn belegging zijn prijs behoudt. Stel je eens voor dat je 10 jaar geleden belegt had in de Nasdaq en dat de beurs spectaculaire steeg, en dat iedereen zich rijk rekende met zijn aandelen. Wat gebeurde er dan investeerders werden geconfronteerd met spectaculaire verliezen sommigen haddenen -40% op hun aandelen portefeuille. Hun aandelen zelfs nu zijn minder waard dan dat ze ervoor betaald hebben. Dat kan omdat aandelen niet gekoppeld zijn aan de opbrengt. 16

De prijs van vastgoed wordt bepaald door zijn huuropbrengst. Bedrijven kunnen failliet gaan en hun aandeel ook, een goed uitgekozen huur pand en locatie zal zelden een spectaculaire prijsval maken. Huizenprijzen zijn minder volatiel dan aandelen, waardoor je kapitaal beschermd is. Samenvatting: Het is nu gemakkelijk voor jouw om te zien dat een beleggings- of huur pand je gegarandeerd kan helpen om vermogen op te bouwen en zodoende een zorgeloos pensioen op te bouwen. Vastgoed investeringen bieden een maandelijks inkomen, is inflatie bestendig, je doet kapitaalopbouw, het heeft een belasting voordeel en als laatste het is een grote hefboom en het is een krachtig gereedschap voor een zorgeloos leven. Als je de tijd neemt om kennis en vaardigheden over vastgoed investeringen te leren dan zal je zeker de beurs verslaan. Als meer en meer mensen bewust worden van het potentieel in het investeren in vastgoed dan is het heel belangrijk dat je goede kennis en vaardigheden leert zonder dat je te veel onnodige risico s neemt, dat je niet moet leren met vallen en opstaan. Of dat je niet het risico loopt een verkeerde beslissing te nemen. Kennis in vastgoed is de sleutel voor succes. 17

Wat kan ik je leren: Hoe gebruik je verantwoord je hefboom Hoe analyseer je een pand Hoe onderhandel je met een makelaar, eigenaar banken en hypotheek verstrekkers enz Hoe maak je tastbare verbetering om de waarde en de inkomsten van je pand te doen stijgen Hoe beheer je vastgoed efficiënt De Baatout Training cursussen in vastgoed worden door mij gegeven, alle technieken die je leert heb ik ook zelf toegepast zodat je praktisch en snel jouw doelen bereikt naar jouw financiële onafhankelijkheid. Leef met PASSIE Imed Baatout www.baatout.com 18