De Raad van de gemeente Buren i J > Ii : uw brief van: uw kenmerk: ons kenmerk: behandeld door: bijlage(n): onderwerp: RI/13/01245 H. Achterberg Grondprijzenbrief 2014 Maurik, 15 januari 2014 verzonden: 1 6 JAN. 2013 Geachte dames en heren, Wij bieden u ter informatie de grondprijzenbrief 2014 aan. In de grondprijzenbrief 2014 staan de grondprijzen die wij in onze vergadering van 14 januari 2014 vaststelden. Wij berekenen marktconforme grondprijzen. De grondprijs is afhankelijk van de locatie, de bestemming en de te realiseren bebouwing. De grondprijzenbrief is een uitwerking van het grondprijsbeleid. Dat grondprijsbeleid legde u vast in de nota grondbeleid 2012 2016. Wij maken de grondprijzenbrief 2014 openbaar. De grondprijzenbrief actualiseren wij jaarlijks. De grondprijzenbrief 2014 heeft de volgende wijzigingen ten opzichte van de grondprijzenbrief 2013: Categorie sociale woningbouw In de grondprijzenbrief 2013 stelden we een grondprijs vast voor de categorieen: 1. goedkope huurwoning met een huur tot de aftoppingsgrens voor een en twee persoonshuishoudens 2. bereikbare/betaalbare huurwoning met een huur tot de aftoppingsgrens voor drie en meerpersoonshuishoudens 3. middel dure huurwoning tot de maximale huurgrens. In maart 2013 stelden wij de prestatieafspraken met de SWB vast. Daarin spreken we over sociale huurwoningen met een huur tot de liberallsatiegrens. De grondprijzenbrief 2014 sluit bij deze formulering aan. Categorie gronduitgifte door erfpacht aan maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Bij gronduitgifte door erfpacht betaalt de gebruiker jaarlijks een canon. Een canon is een vergoeding voor het gebruik van de grond. Het bedrag van de canon is een IIIIII linn iiiiniiiiiiiiii IIII IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIU IIIIIII De Wetering 1 Postbus 23 4020 BA Maurik Tel.: 14 0344 Fax: (0344) 579200 E-mail: gemeenle@buren.nl BlC-code: BNGHNL2G IBAN nummer: NL27 BNGH 0285 0015 82 1
0 percentage van de waarde van de grond. Het percentage dat wij toepassen is de rekenrente van de begroting. Een erfpachtcontract kunnen wij na een bepaalde periode verlengen of herzien. Nieuw is dat wij in de grondprijzenbrief 2014 een hardheidsclausuie opnemen voor erfpachtcontracten met organisaties die een symbolisch bedrag betalen. Afhankelijk van de situatie hebben wij de mogelijkheid een ingroeicanon vast te stellen. Het gaat hierbij om maatwerk. Maximaal verlenen wij 1% korting op de omslagrente. Door de mogelijkheid van een Ingroeicanon op te nemen verzachten wij de gevolgen van het overgangsbeleid van een erfpachtcanon van een symbolisch bedrag naar een marktconform tarief. Jachthuurovereenkomsten Voor nieuw af te sluiten jachthuurovereenkomsten verhogen wij de huurprijs van 8,50 naar 10 per ha.. Voikstuinen Voor nieuw te verhuren voikstuinen verhogen wij de huurprijs van 30 naar 35 per volkstuin. Met vriendelljke groet, Burgemeester en wethouders van Buren, /
De grondprijzenbrief 2014 Algemene uitgangspunten uitgifte woningbouw 2014 inclusief samenvatting methodiek waardebepaling en woningcategorieen: Categorie Bandbreedte Uitgifteprijs m 2 (exclusief BTW) Sociale huurwoning Huur tot de 151,73 (voor liberalisatiegrens appartementen 151,73 b.v.o) Dure huurwoning > liberalisatiegrens Residueel Goedkope Tot 170.000 VON Uitgifteprijs koopwoning sociale huurwoning + 20% Koopwoning Vanaf 170.000 VON Residueel Toewljzlng Opmerkingen De uitgifteprijs per b.v.o. geldt per bouwlaag De grondprijzenbrief 2014 1
Uitwerking algemene uitgangspunten uitgifte woningbouw 2014 naar gespecificeerde projecten: In onderstaande twee tabellen zijn richtprijzen per m 2 mogelijk per locatie weergegeven. (exclusief btw), per type en voor zover Locatie Type kavelgrootte (gemiddelde/ indicatie) Uitgifteprijs m 2 (exclusief BTW) Gerealiseerd Lage Korn - Buren Vrijstaand 1.371 300-340 Locatie Type kavelgrootte Nog niet benoemd en waarvan uitgifte zal plaatsvinden In 2014 (gemiddelde/ indicatie) Uitgifteprijs m 2 (exclusief BTW) Vrijstaand onbekend 292-375 Half vrijstaand (geschakeld) onbekend 270-360 2 onder 1 kap onbekend 270-360 Rijwoning (commercieel) onbekend 220-340 Appartement b.v.o. onbekend 200-800 De uitgifteprijs per b.v.o. geldt per bouwiaag Overige Categorie Uitgifteprijsbepaling Opmerkingen Bedrijventerrein Comparatief Bij bepaling van de uitgifteprijs is het bedrijventerrein Buren Zuid III minimaal 130 per m 2 Bedrijventerrein Doejenburg II Maurik 140 perm 2 denkbaar om het bereiken van bepaalde beleidsdoelstellingen (intensief ruimtegebruik, herontwikkeling, parkmanagement) te stimuleren met behulp van een variabele uitgifteprijs. Gedifferentieerde tarieven zijn mogelijk voor de kavels die niet als woon-werkkavel zijn bestemd. Kantoren Comparatief (vaste prijs per m 2 b.v.o.) Uitgangspunt is dat de bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel de grondslag vormt voor de prijsbepaling. Zodra uitgifte voor deze bestemming aan de orde komt zullen de prijzen worden vastgesteld. Detailhandel, horeca en leisure (vrijetijds-voorzieningen) Comparatief (vaste prijs per m 2 b.v.o.) Zodra uitgifte voor deze bestemming aan de orde komt zal de meest geeigende wijze van verkoop en uitgifteprijsbepaling worden bepaald. De grondprijzenbrief 2014 2
Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk (grondcomponent) Minimaal 100 per m z kaveloppervlak bij uitleggebieden of kostprijsdekkend bij een hogere kostprijs (bv hogere boekwaarde of saneringsmaatregelen). In de contracten kan de gemeente een beding opnemen dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen de maatschappelijke uitgifteprijs terugkomt naar de gemeente. Indien de gemeente voor de maatschappelijke voorzieningen speciaal aankopen doet zal een andere uitgifteprijs (minimaal kostendekkend) In rekening gebracht worden. Op het moment van berekening van de waarde zal er gekeken worden naar de waarde en de overige voorwaarden van uitgifte waaronder een meerwaardeverrekeningsclausule. Onder maatschappelijke voorzieningen vallen onder meer: overheidsgebouwen; onderwijsvoorzieningen (basisschool en middelbare school); sociaal culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen en religieuze voorzieningen, niet commerciele culturele voorzieningen); niet commerciele recreatieve voorzieningen (kinderboerderij; sport- en recreatieve voorzieningen met uitzondering van de commercieel geexploiteerde onderdelen (bijvoorbeeld kantines bij een sportclub). Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk (grondcomponent) Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk (grondcomponent) Residueel Erfpacht In de contracten kan de gemeente een beding opnemen dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen de oorspronkelijke uitgifteprijs terugkomt naar de gemeente. Op het moment van berekening van de waarde zal er gekeken worden naar de waarde en de overige voorwaarden van uitgifte waaronder een meerwaardeverrekeningsclausule. Onder deze categorie maatschappelijke voorzieningen vallen onder meer: voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven; medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten, apotheken). De hoogte van de canon wordt berekend op een percentage van de grondwaarde. Het percentage is gelijk aan de omslagrente van de begroting. In voorkomende gevallen De grondprijzenbrief 2014 3
Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk (grondcomponent) Verhuur maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Erfpacht Kostprijs bestaat de mogelijkheid een ingroeicanon vast te stellen. Het gaat voornamelijk om verlenging of herziening van het erfpachtcontract van organisaties die een symbolisch bedrag betalen. De berekening van de ingroeicanon is maatwerk waarbij een korting van maximaal 1% op de omslagrente wordt verleend. In het contract kan de gemeente een herzieningstermijn van de canon opnemen. In voorkomende gevallen kunnen wij de grondwaarde door een onafhankelijke taxatie bepalen, gebruik maken van de WOZ waarde of residueel berekenen. De hoogte van de canon wordt berekend op 4-5% van de grondwaarde. In het contract kan de gemeente een herzieningstermijn van de canon opnemen. In voorkomende gevallen kunnen wij de grondwaarde door een onafhankelijke taxatie bepalen. Verhuur maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Jaarhuur 4 tot 5% van de waarde van de grond welke residueel bepaald wordt Transformatorhuisje / electriciteitsvoorzieningen Residueel of comparatief Indien de bouw plaatsvindt binnen een nieuw te realiseren ruimtelijke ontwikkeling is de grondprijs de uitgifteprijs van een bouwkavel voor een vrijstaande woning danwei de uitgifteprijs voor een bedrijfskavel. Indien de bouw plaatsvindt binnen een bestaande groenstrook is de uitgifteprijs 100 per m 2. Zendmasten Een retributie of huur van 5.000-10.000 per jaar per zendmast/zendinstallatie. Vestiging van een recht van opstal of een huurovereenkomst. De prijzen worden jaarlijks gei'ndexeerd met de door het CBS gepubliceerde consumentenprijsindex CPI. De grondprijzenbrief 2014 4
Verkoop restgroen De waarde van de reststroken moet worden bepaald op basis van de marktconforme prijs. In verband met een eenduidig beleid is er voor gekozen om een vast bedrag als basis te nemen voor deze marktconforme prijs. In verband met het bepalen van deze marktconforme prijs is onderzoek gedaan naar de in de regio vastgestelde restgroenprijzen. Voorts gelden de volgende regels voor het bepalen van de uitgifteprijs: 1.De standaardgrondprijs voor de verkoop van restgroen bedraagt 80 / m 2 k.k. 2. Indien de te verkopen grond is gelegen binnen een straal van 5 m 1 vanaf een van de gevels van de woning wordt een bedrag van 20 / m 2 bij de standaardgrondprijs opgeteld. 3. De minimale verkoopprijs van restgroen bedraagt 500 k.k. 4. Indien de ligging, oppervlakte of gebruiksmogelijkheden hiertoe aanleiding geven kan op basis van een nadere motivering van de standaardgrondprijs worden 5. De kosten van de aankoop, waaronder verleggingskosten voor kabels en leidingen, inmetingskosten door het Kadaster, overdrachtbelasting en notariele kosten zijn voor rekening van de koper. Er is sprake van snippergroen indien de snippergrond: 1. eigendom is van de gemeente 2. niet behoort tot de hoofdgroenstructuur 3. volgens het bestemmingsplan de bestemming "groen en verkeer" heeft 4. feitelijk ingericht is als groen 5. direct grenst aan het perceel dat In eigendom is bij de aanvrager 6. de aanvrager ook woont op dat perceel Het is mogelijk dat er In het perceel kabels en leidingen liggen. De gemeente kan altijd een KLIC melding bij het kadaster doen om te kijken of en zo ja welke kabels en leidingen er in het te verkopen perceel liggen. De KLIC melding is onderdeel van de aanvraag voor aankoop van restgroen. Voor een melding brengt het kadaster kosten in rekening. Deze kosten worden bij de aanvrager in rekening gebracht. Het meest recente tarief van een KLIC melding staat op het tarievenoverzicht van het kadaster. Verhuur restgroen Verkoop reststroken aan ontwikkelaars t.b.v bouwplannen De huurprijs bedraagt 2% van de verkoopprijs met een minimum van 50 per jaar. Indien de ligging, oppervlakte of gebruiksmogelijkheden hiertoe aanleiding geven kan van de standaardhuurprijs worden Marktconforme prijs per m 2 met een minimale koopsom van 5.000 pertransactie. Aan de verhuur worden voorwaarden verbonden waaronder indexering van de huurprijs met het door CBS gepubhceerde consumentenprijsindex CPI. Het komt regelmatig voor dat ontwikkelaars voor het realiseren van hun bouwplan een strookje grond nodig hebben voor het realiseren van hun bouwplan. Bij de percelen groter dan 100 m 2 kan een afwijkende uitgifteprijs worden bepaald. (Bijkomende) kosten voor o.a. het verleggen van kabels en leidingen en het aanleggen van inritten zijn voor De grondprijzenbrief 2014 5
rekening van de koper. Verkoop gronden aan overheidsorganen t.b.v. wegen en water Comparatief of kostprijsdekkend Hierbij moet gedacht worden aan verkoop van grond aan waterschappen (bijvoorbeeld kades) en provincie ten behoeve de aanleg van infrastructurele werken. Overheadkosten worden niet in rekening gebracht. In de contracten kan de gemeente een beding opnemen dat deze grond bij verkoop als eerste tegen de oorspronkelijke prijs moet worden aangeboden aan de gemeente. Gemeentelijke woningen Comparatief Als algemene richtlijn bij verkopen van gemeentelijke woningen die op grond van bestemming en toekomstige ontwikkelingen voor verkoop in aanmerking komen wordt gehanteerd dat de huurder van het pand als eerste voor aankoop in aanmerking komt. De prijs wordt bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie op basis van het pand in onbewoonde staat (marktwaarde), waarbij in het algemeen voor de zittende huurder een korting op de taxatieprijs wordt gegeven van 10%. Gemeentelijke woningen vrij van huur worden getaxeerd en door middel van openbare inschrijving of onderhandse verkoop tegen marktwaarde verkocht. Jachthuurovereenkomst 10 per ha. Een jachthuurovereenkomst wordt in principe voor de periode van 6 jaar aangegaan. Over de huurprijs van de laatste drie jaar treden partijen in overleg. Indien geen overleg plaatsvindt, wordt de huurprijs gei'ndexeerd met de door het CBS gepubliceerde consumentenprijsindex CPI. Pachtovereenkomsten (reguliere en liberate pacht) Pachtprijs op basis van de regionale pachtnorm Indien de ligging, oppervlakte of gebruiksmogelijkheden hiertoe aanleiding geven kan van de standaardhuurprijs worden De grondprijzenbrief 2014 6 Vastgesteld in de vergadering van het College van Burgemeester en Wethouders van 14 januan 2014
Verhuur weiden kleinerdan 1 ha voor hobbymatig gebruik Huurprijs op basis van de regionale pachtnorm Indien de ligging, oppervlakte of gebruiksmogelijkheden hiertoe aanleiding geven kan van de standaardgrondprijs worden Verhuur volkstuin gelegen op een volkstuincomplex 35 per volkstuin. Indien de ligging, oppervlakte of gebruiksmogelijkheden hiertoe aanleiding geven kan van de standaardgrondprijs worden Aan de verhuur worden voorwaarden verbonden waaronder indexering van de huurprijs met het door het CBS gepubliceerde consumentenprijsindex CPI. De in deze grondprijzenbrief genoemde prijzen zijn richtprijzen. Het college van burgemeester en wethouders kan van deze prijzen afwijken indien de locatie, de kaveloppervlakte of bestemming hiertoe aanleiding geeft. De verkoopprijzen van overige gronden en gebouwen welke niet in deze grondprijzenbrief zijn genoemd worden separaat door het college vastgesteld. De afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling (grondzaken en pianeconomie) adviseert over aan- en verkoopprijzen. Residueel Bij berekening van een residuele grondprijs, wordt deze grondprijs niet negatief vastgesteld. Rente Indien er in een overeenkomst met de gemeente wordt gesproken over rente wordt bedoeld de wettelijke rente (ex art. 6:119 BW) tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere rente wordt omschreven. De grondprijzenbrief 2014 7