Nadere regels voor de schatting als bedoeld in artikel 68 van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg), voor het herverkavelingsblok Weerijs-Zuid. 1. Inleiding Conform het gestelde in artikel 68 van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) geven Gedeputeerde Staten (GS) opdracht aan de door hen aan te wijzen schatters om ten behoeve van de lijst der geldelijke regelingen de waardeveranderingen vast te stellen, welke zich als gevolg van landinrichting (het herverkavelingsproces) hebben voorgedaan voor de betrokken eigenaren, evenals de verrekenposten van de onroerende zaken te bepalen'. De schatters nemen daarbij het bepaalde in Hoofdstuk 3 (art. 24 t/m 31) van het Besluit inrichting landelijk gebied (verder te noemen Bilg) in acht. Het bepaalde in de artikelen 24 t/m 31 Bilg is in het navolgende nader uitgewerkt om te kunnen komen tot een verdeling van de ten laste van de gezamenlijke eigenaren komende kosten via de waardeverandering (vermeerdering) die de landinrichting voor iedere eigenaar heeft gehad. De bijdrage in de gezamenlijke kosten van iedere eigenaar wordt bepaald naar evenredigheid van hetgeen elke eigenaar aan waardeverandering kan worden toegerekend. 3 9 9 4 1 3 3 Vervolgens wordt voor iedere eigenaar de specifiek voor zijn gronden (zowel inbreng als toedeling) gewaardeerde verrekenposten opgeteld en/of afgetrokken. 2. Begrippenkader Voor de hieronder gehanteerde begrippen wordt verwezen naar het bepaalde in artikel 1 van de Wilg en artikel 1 van de Bilg. 3. Objectieve en subjectieve factoren De objectieve factor ontsluiting en de subjectieve factor verkaveling, bedoeld in artikel 25 Bilg, worden gewaardeerd met behulp van een puntensysteem. De waardering heeft betrekking op het verschil tussen de situatie vóór- en na landinrichting en geschiedt per eigendom (of per bedrijf) door vergelijking van de toegedeelde kavels met de ingebrachte kavels met dien verstande dat, gelet op de transactie die na de peildatum van het plan van toedeling tussen het Bureau Beheer Landbouwgronden en W.C.M. en T.J.A. Vermeeren heeft plaatsgevonden met het oog op de bedrijfsverplaatsing van Vermeeren en de realisatie van de EHS, voor Vermeeren de eigendomssituatie volgens de ruilakte d.d. 23 oktober 2015 met deel en nummer 67062/77 als toedeling wordt beschouwd. Naarmate het voordeel groter is, wordt er een groter aantal punten toegekend. Het totale aantal punten geeft het nut van de landinrichting aan. Bij de beoordeling van de ingebrachte kavels wordt de invloed van reeds uitgevoerde landinrichtingswerken geëlimineerd. Bij het vaststellen van de waardering worden de volgende definities gehanteerd:» Onder kavel wordt verstaan een aaneengesloten oppervlakte grond van een eigenaar, omgeven door grond van andere eigenaren of door 1 Deze bevoegdheid hebben GS gedelegeerd aan de bestuurscommissie. (art. 9, 2e lid van het Regelement gedelegeerd bestuurscommissies inrichting landelijk gebied Noord-Brabant). 1/7
(kennelijk)openbare wegen of door niet overschrijdbare openbare waterlopen.» De huiskavel is de kavel met een woonhuis.» De bedrijfskavel is de kavel met een gebouw of met een complex van gebouwen, dienende voor de uitoefening van een landbouwbedrijf.» De veldkavel is de kavel die geen huis- of bedrijfskavel is...,. a 1 3.1 De objectieve factor ontsluiting van de kavels De aard van de ontsluiting van huiskavels, bedrijfskavels en/of veldkavels wordt per kavel, zowel voor de inbreng als voor de toedeling ingedeeld in 4 klassen. Deze indeling is in onderstaande tabel weergegeven. Opgemerkt wordt dat onder "verharde weg" wordt verstaan een gesloten verharding (asfaltverharding, betonverharding of elementverharding) Half verhardingen (grind, steenslag, of gebroken puin) en zandwegen worden gerekend tot niet-verharde wegen. De oppervlakte van de kavel speelt een rol bij de berekening van het totale aantal punten. De verbetering van de ontsluiting wordt bepaald door het saldo-verschil van de punten tussen inbreng en toedeling. Aard van de ontsluiting Waardering per hectare: «Ontsloten aan de (kennelijk)openbare verharde weg 20 punten «Ontsloten aan de (kennelijk)openbare niet-verharde weg 1 0 punten «Ontsloten aan een niet (kennelijk)openbare weg 5 punten «Kavel over land bereikbaar 0 punten 3.2 De subjectieve factor verkaveling De verkaveling De verkaveling betreft, overeenkomstig artikel 25 lid 3 Bilg, vorm, aantal kavels, afstand veldkavels tot de bedrijfskavel en mate van kavelconcentratie. De verkaveling wordt geschat in 5 klassen van 0 tot en met 40 punten per hectare met intervallen van 10 punten. Het nut van samenvoeging van de percelen, de vormverbetering en de afstandsverkorting wordt aan de hand van een aantal representatieve verkavelingsmodellen vastgesteld. Aan de hand van deze modellen kunnen alle eigendommen of bedrijven worden ingedeeld. Voor de vaststelling van de klassenindeling ten aanzien van bovengenoemde factoren wordt uitgegaan van onderstaande algemene aanwijzingen. Er wordt geenszins een optelling van alle factoren per klasse beoogd, voordat tot indeling in de betreffende klasse overgegaan kan worden. 2/7
Bij deze classificatie vindt indeling van het bedrijf of eigendom in één klasse plaats. Bij de classificatie worden pachtgronden gezien als onderdeel van het bedrijf. De toegedeelde oppervlakte in eigendom geldt als maatgevende omslageenheid. Pacht wordt niet meegenomen in de berekening van het totaal aantal punten, maar wel bij de toewijzing in een klasse. Klass e mate van wijziging waardering per hectare 0 Geen of nagenoeg geen verbetering in de verkavelingssituatie 0 punten 1 Geringe verbetering: - Geringe samenvoeging of vormverbetering. - Geen of weinig afstandsverkorting. 1 0 punten 2 Matige verbetering: - Geringe tot matige vergroting van de oppervlakte grond bij de huis- of bedrijfskavel Of; - Matige samenvoeging op afstand. - Matige vormverbetering. - Geringe tot matige afstandsverkorting. 20 punten 3 Sterke verbetering: - Sterke vergroting van de oppervlakte grond bij huisof bedrijfskavel Of; - Sterke samenvoeging op afstand. - Sterke vormverbetering. - Overwegend sterke afstandsverkorting. 30 punten 4 Zeer sterke verbetering: - Algehele of nagenoeg algehele samenvoeging bij huis- of bedrijfskavel of kavel op afstand. 40 punten Afwijkende nutsbepaling voor de gerealiseerde natuur- en waterdoelen. Met de realisering van concentratie van gronden op de beoogde locatie wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de invulling van waterberging, het Natuur Netwerk (Voorheen: Ecologische hoofdstructuur (EHS)), natuurcompensatie, en/of andere natuur. Tijdens de uitvoeringsfase van dit project is een forse inspanning geleverd om gronden op de juiste plek toe te delen, cq. aan te kopen zodat de gewenste natuur- en waterdoelen gerealiseerd kunnen worden. Als referentie dient de vastgestelde begrenzing en taakstelling zoals opgenomen in het inrichtingsplan (Plankaart 1A en tabel 17: benodigde grondoppervlakten). De totale gerealiseerde / toegevoegde oppervlakte grond binnen de vastgestelde begrenzing (aangekochte taakstelling of toedeling) welke in eigendom is bij de 3/7
terreinbeherende organisaties en/of Bureau Beheer Landbouwgronden en/of rechtspersonen, geeft de doelrealisatie weer en is bepalend voor de klasse-indeling voor dat gebied en de betreffende eigenaar. De nutsbepaling wordt middels onderstaande werkwijze geclassificeerd..... Memode Klasse: Mate van wijziging: waardering per toegevoegde hectare 1 0-25 X doelrealisatie 1 0 punten 2 25-75 X doelrealisatie 20 punten 3 75-90 X doelrealisatie 30 punten 4 90-100 X doelrealisatie 40 punten Omslageenheid De punten worden omgeslagen over de ter plaatse toegevoegde cq. de door BBL voor dit doel, aangekochte oppervlakte. Voor deze aankopen geldt dat deze gedaan dienen te zijn na de vaststelling van het inrichtingsplan d.d. 1 2 oktober 201 0. Reeds vóór de landinrichting (d.d. 1 2 oktober 201 0) binnen de begrenzing gelegen eigendommen van terreinbeherende organisaties en BBL tellen derhalve wel mee bij de toewijzing in een klasse maar niet in de berekening van het puntenaantal. 4/7
4. Verrekenposten De verrekenposten, als bedoeld in artikel 68 lid 1 sub b van de Wilg en artikel 26 lid 2 Bilg, worden als volgt geschat en vervolgens verrekend tussen de betrokken afgaande eigenaren en opkomende eigenaren, dan wel tussen de eigenaren en het herverkavelingsblok (gezamenlijke rechthebbenden). D a t u m De verrekenposten worden als volgt toegepast: 1. Over- en onderbedeling en kwaliteitsverschil Over- en onderbedeling van cultuurgronden wordt verrekend met inachtneming van de agrarische verkeerswaarden zoals die per ruilklasse door GS zijn vastgesteld. In deze berekening is de korting verdisconteerd. 2. De waarde van gebouwen (opstallen), werken, beplantingen op basis van een door een deskundige vast te stellen bedrag (art. 68 lid 1 sub b onder 2 0 Wi/gJ Waardebepaling vindt alleen plaats indien en voorzover de objecten van eigenaar veranderen als gevolg van het ruilplan en daarvoor tussen betrokken eigenaren geen regeling is getroffen. 3. De waarde van straatklinkers Klinkers in wegen welke van eigenaar veranderen worden verrekend tegen een waarde van í 2,- per m2. 4. De andere dan agrarische waarden van de gronden op basis van een door een deskundige vast te stellen bedrag (art. 68 ľid 1 sub b onder 3 Waardebepaling vindt alleen plaats indien en voorzover de objecten van eigenaar veranderen als gevolg van het ruilplan en daarvoor tussen betrokken eigenaren geen regeling is getroffen. 5. Kosten in verband met een geval van verontreiniging als bedoeld in artikel 1 van de Wet bodembescherming. Deze verrekenpost heeft betrekking op gronden waar verontreiniging in of op de bodem wordt geconstateerd als bedoeld in artikel 1 van de Wet bodemverontreiniging en er nog geen regeling is getroffen tussen afgaande en opkomende eigenaar. De opkomende eigenaar zal dienen aan te tonen middels extern onderzoek dat de toegedeelde grond verontreinigd is en daardoor ernstige gebruiksbeperkingen kent. Uitzondering hierop wordt gemaakt voor gevallen waarin de GS over gegronde aanwijzingen beschikt dat er sprake is van een verontreiniging als bedoeld in eerder vermelde wetsbepaling. In dat geval geschiedt het extern onderzoek voor rekening en in opdracht van GS. Indien de opkomende eigenaar middels extern onderzoek heeft aangetoond dan wel aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van verontreinigde grond in de zin van artikel 1 van de Wet bodemverontreiniging, dan komen deze onderzoekskosten binnen grenzen van redelijkheid en billijkheid voor rekening voor de gezamenlijke rechthebbenden. Voorwaarde voor kostenvergoeding is dat vooraf overleg plaatsvindt over de opzet van het onderzoek en de begrote kosten en daarover overeenstemming is bereikt. 5/7
Verrekening verontreiniging De hoogte van de verrekenposten zal door deskundigen worden vastgesteld, waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de beperkingen van de verontreiniging voor het gebruik, kosten die samenhangen met de verontreiniging zelf, de bedrijfsschade, saneringsverplichtingen, saneringsrisico's en de aansprakelijkheid van de afgaande eigenaar. Bepalend voor de hoogte van de verrekenpost is de situatie ten tijde van de kavelovergang Ongedaan maken van de ruiling/toedeling Indien de verontreiniging in of op de bodem pas wordt geconstateerd na afloop van de bezwarentermijn tegen het plan van toedeling zal de bestuurscommissie, indien er sprake is van niet uitruilbare grond, met betrokken partijen primair streven naar het op vrijwillige basis ongedaan maken van de ruiling middels een notariële akte met betrokken partijen. Indien hierover geen overeenstemming te bereiken is, zal de aanwezigheid van verontreiniging in of op de bodem worden meegenomen als verrekenpost tussen opkomende en afgaande eigenaar, zoals hiervoor aangegeven. 6. Waardeverandering als bedoeld in de artikel 35 lid 2 en 3 van de Wilg op basis van een door een deskundige/schatters vast te stellen bedrag. ( art. 68 iid 1 sub b onder 1 0 Wi/gJ Waardevermeerdering, welke het gevolg is van handelingen waarvoor ontheffing is verleend (artikel 35 lid 3 van de Wilg) dient te worden vergoed aan de afgaande eigenaar. Waardevermindering als gevolg van handelingen waarvoor geen ontheffing is verleend dient te worden vergoed door de afgaande eigenaar. 7. Waardeverandering als gevolg van de uitvoering van kavelwerken in het kader van landinrichting door, dan wel in opdracht van GS/ bestuurscommissie wordt verrekend op basis van een door een deskundige/schatters vast te stellen bedrag. Met deze post wordt niet gedoeld op kavelaanvaardingswerken. 8. Algehele vergoeding in geld. " Vergoeding in verband met toewijzing van maatregelen en voorzieningen voor natuur, landschap en openluchtrecreatie, dan wel voor overige voorzieningen van openbaar nut (artikel 58 lid 1 van de WILG) tegen volledige schadeloosstelling. " Algehele vergoeding in plaats van toedeling grond, aangezien er een zodanig geringe oppervlakte resteert dat er geen doelmatig en efficiënt te exploiteren kavel kan worden toegedeeld, als bedoeld in artikel 58 lid 2 van de Wilg tegen volledige schadeloosstelling. De verrekenposten 2 en 3, 4, 5 en 6 worden verrekend tussen afgaande en opkomende eigenaar. De overige verrekenposten worden verrekend tussen de betrokken eigenaren en het herverkavelingsblok ( s gezamenlijke rechthebbenden). 6/7
5 Overige aspecten 5.1 Tijdstip waardering van de verrekenposten Overeenkomstig het bepaalde in artikel 27 van het Bilg vindt de waardering van de objectieve en subjectieve factoren plaats naar het tijdstip als bedoeld in artikel 65 lid 2 van de Wilg, in beginsel de peildatum plan van toedeling Voor wat betreft de verrekenposten gelden de navolgende tijdstippen van waardering: " De verrekenposten 8 wordt gewaardeerd naar het tijdstip als bedoeld in artikel 65 lid 2 van de Wilg (in principe peildatum plan van toedeling); " De verrekenposten 2, 3, 4, 6 en 7 worden gewaardeerd naar het tijdstip van tervisielegging ontwerp-ruilplan als bedoeld in artikel 64 lid 3 van de Wilg; " De verrekenpost 5 wordt gewaardeerd naar het tijdstip van de kavelovergang; 5.2 Puntwaarde (voorlopig/definitief) De waardeverandering van de objectieve en subjectieve factoren is bepaald met behulp van een puntensysteem. De waarde van een punt wordt omgerekend in een geldbedrag door het totaal van alle aan de gezamenlijke eigenaren toe te rekenen kosten, te delen door het totaal van de aan de eigenaren toekomende punten. Deze puntwaarde moet bij het opmaken van de lijst der geldelijke regelingen als voorlopig worden gekwalificeerd, aangezien de definitieve puntwaarde eerst kan worden bepaald nadat de lijst der geldelijke regelingen vaststaat en de financiële gevolgen van de bezwarenbehandeling bekend zijn en in de kostenberekening kunnen worden meegenomen De definitieve puntwaarde zal door GS worden vastgesteld nadat het laatste bezwaar tegen de lijst der geldelijke regelingen is afgehandeld. Met behulp van deze definitieve puntwaarde worden de voorlopige aanslagen voor wat betreft de basiskosten gecorrigeerd om daarmee het totaal van alle aanslagen in overeenstemming te brengen met alle ten laste van de gezamenlijke eigenaren komende kosten. 5.3. Rechthebbende Op grond van artikel 90 lid 4 Wilg worden de kosten van landinrichting middels de lijst der geldelijke regelingen omgeslagen over de eigenaren. Dit zijn de eigenaren als vermeld op de onherroepelijk vastgestelde lijst van rechthebbenden Bepalend daarvoor is de eigendomssituatie op het tijdstip als bedoeld in artikel 65 lid 2 Wilg, zijnde in principe de peildatum ruilplan. Zodra de lijst der geldelijke regelingen onherroepelijk is komen vast te staan ontvangen de hier bedoelde eigenaren een aanslag van de instantie die met de invordering is belast. Aldus vastgesteld door Gedeputeerde Staten van in haar vergadering van 7/7