Aan de gemeenteraad Documentnummer 2016.0.031.709 Zaaknummer 2016-04-00813 ONDERWERP: Vaststellen bestemmingsplan ''Bouwblok Trans - Broerenstraat' Voorstel 1. In te stemmen met het ongewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan ''Bouwblok Trans - Broerenstraat' zoals dit plan is vervat in verbeelding NL.IMRO.0202.878-0301.gml met bijbehorende regels en toelichting. 2. In te stemmen met het afzien van de vaststelling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 van de Wet op de ruimtelijke ordening; 3. Te verklaren dat de Crisis- en herstelwet van toepassing is. Inleiding Het project 'Bouwblok Trans - Broerenstraat' maakt onderdeel uit van het project 'Zuidelijke Binnenstad' en voorziet in het herontwikkelen van het gebied tussen de Broerenstraat-Turfstraat, de Rodenburgstraat, de Trans en de Nieuwstraat. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing (met uitzondering van het gebouw op de hoek Broerenstraat/Nieuwstraat) gesloopt en vervolgens nieuwbouw gepleegd. De nieuwbouw zal bestaan uit woningen (deels voor particulier opdrachtgeverschap) waarbij in de bebouwing aan de Nieuwstraat op de begane grond ruimte is voor commerciële functies. Voor de bebouwing die blijft staan, is het plan om dit integraal op te knappen en hier ook ruimte te bieden voor woningen en op de begane grond voor commerciële functies. Het geldende bestemmingsplan en de gemeentelijke bouwverordening laten bovenstaande ontwikkeling niet volledig toe. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridisch planologisch kader op basis waarvan de gewenste ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Het ontwerp-bestemmingsplan 'Bouwblok Trans - Broerenstraat' heeft vanaf 29 april 2016 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend. Beoogd effect Het planologisch mogelijk maken van de herontwikkeling van het bouwblok Trans - Broerenstraat. Argumenten 1.1 De geldende planologische situatie biedt reeds ruime bouw- en gebruikmogelijkheden De herontwikkelingslocatie is gedeeltelijk gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Rijnkade - Paradijs'. Voor het overige deel is geen bestemmingsplan van kracht. De gronden gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Rijnkade - Paradijs' zijn grotendeels bestemd tot 'Centrumdoeleinden - A' en 'Centrumdoeleinden - C'. Op basis van deze bestemmingen mogen de gronden en gebouwen onder meer worden gebruikt ten behoeve van detailhandel, horeca en woondoeleinden voor wat betreft de begane grond. Op de verdiepingen zijn uitsluitend woondoeleinden, horeca (zijde Broerenstraat-Nieuwstraat) en administratieve kantoren (zijde Trans) toegestaan. Gronden binnen deze bestemmingen mogen volledig worden bebouwd, wel dient onder meer te worden voldaan aan aan de maximaal opgenomen bouwhoogten.
Voor het overige gedeelte van de herontwikkelingslocatie geldt dat het oorspronkelijke uitbreidingsplan dat hier gold zijn rechtskracht heeft verloren. Dit betekent dat voor deze gronden nu geen bestemming geldt en niet is vastgelegd welke functies in dit gebied zijn toegestaan. Voor het realiseren van nieuwe gebouwen dient uitsluitend te worden getoetst aan de stedenbouwkundige bepalingen uit de gemeentelijke Bouwverordening en de eisen uit het Bouwbesluit. In het bestemmingsplan 'Bouwblok Trans - Broerenstraat' zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en gemeentelijke bouwverordening flink beperkt. 1.2 Verbeteren van de verbinding tussen de historische binnenstad en de Rijn (Nieuwstraat-corridor) Het project 'Bouwblok Trans - Broerenstraat' maakt onderdeel uit van het project Zuidelijke Binnenstad. De beleidsdocumenten 'Projectbeschrijving zuidelijke binnenstad' (oktober 2014) en 'De Arnhemse Binnenstad 2015' (maart 2015) omvatten de strategie voor de binnenstad. Het verbinden van de historische binnenstad aan de wederopbouwstad (zuidelijke binnenstad) en het inspelen op de kwaliteit van luwte en reuring worden als belangrijke opgaven genoemd. Een hoofdrol is hierbij weggelegd voor de rode lopers, de belangrijkste corridors die de middeleeuwse binnenstad verbinden met de binnenstadsschil en verder weg naar de stedelijke en landschappelijke omgeving rond de binnenstad. Ingezet wordt op versterking van deze corridors. Op deze locaties wordt de kwaliteit van de openbare ruimte op orde gebracht en waar mogelijk wordt gezorgd voor een creatieve en aantrekkelijke programmering of gefaciliteerd dat die er komt. In de zuidelijke binnenstad zijn diverse plannen in ontwikkeling danwel reeds gerealiseerd, waaronder Bartok, Rozet, het bebouwen van het Kerkplein, het herontwikkelen van het Paradijs en de herontwikkeling en nieuwbouw rondom het provinciehuis (Prinsenhof). Het herontwikkelen van het bouwblok Trans - Broerenstraat zorgt voor een aantrekkelijk woon- en werkmilieu, waarmee wordt bijgedragen aan het tot stand brengen van de Nieuwstraat-corridor. Het plangebied kent in feite twee typen ontmoetingen met de omgeving. Enerzijds is er aan de zijde van de Broerenstraat/Kerkplein en de Nieuwstraat de zone met de meer publieke en stedelijke ruimtes van de binnenstad. Anderzijds liggen aan de zuidoostzijde enigszins luwere gebieden met groen: de Rodenburgstraat en de Trans. Dat maakt het mogelijk om de focus op het programma voor deze beide zijden net iets anders te leggen. In onderstaande afbeelding zijn de dynamische en luwtegebieden aangegeven. Aan de noordwestzijde (Nieuwstraat-Broerenstraat) bestaat de mogelijkheid om in de plint (commerciële) voorzieningen te realiseren. Dat sluit goed aan op de publieke ruimtes die zich daar bevinden en draagt bij aan de levendigheid daarvan. Boven de voorzieningen is ruimte voor woningen in de vorm van appartementen en/of stadswoningen op een plint (maisonnettes). De zuidoostzijde heeft minder behoefte aan levendigheid en is daarmee beter geschikt voor enkel een woonfunctie, waarbij wel ruimte is voor bijvoorbeeld een praktijkruimte aan huis. Het herontwikkelen van het bouwblok Trans - Broerenstraat, met de mogelijkheid tot publieksgerichte functies aan de Nieuwstraat, is een belangrijke en kansrijke stap om de verbinding van de historische kern naar de Rijn tot stand te brengen (Nieuwstraat-corridor).
1.3 Dit plan vergroot de aantrekkelijkheid van de zuidelijke binnenstad als woon- en werkmilieu Het plan biedt mogelijkheden voor onder andere wonen (stadswoningen en appartementen), commerciële functies (detailhandel en horeca), dienstverlenende bedrijven en maatschappelijke en culturele functies. De Arnhemse binnenstad als geheel kent relatief weinig bewoners. Hierdoor is de stad s avonds snel uitgestorven. Daarnaast is het woonaanbod eenzijdig: met name kleine, goedkope huurappartementen. De gemeentelijke structuurvisie gaat uit van het bevorderen van woningbouwdifferentiatie en de levendigheid door 'wonen boven winkels' in de binnenstad te stimuleren. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hier aan bijgedragen. De stadswoningen dragen bij aan de gewenste differentiatie en op de plint met commerciële functies (horeca en detailhandel) kunnen appartementen of stadswoningen in de vorm van maisonnettes komen. Het plan voorziet dan ook in het realiseren van een aantrekkelijk woon- en werkmilieu waarbij op de behoefte naar woningen (zie de grote belangstelling voor stadswoningen bij het plan 'Paradijs') wordt ingespeeld en enerzijds de levendigheid (Broerenstraat-Nieuwstraat) en anderzijds de stedelijke rust (Rodenburgstraat) worden bevorderd door het al dan niet toestaan van publieksgerichte functies. Resumerend wordt dan ook gesteld dat met de voorgenomen functies het plangebied wordt omgevormd tot een aantrekkelijk verblijfsgebied. 1.4 Beoogde ontwikkeling draagt bij aan de woningbehoefte Uit verschillende onderzoeken blijkt dat er in Arnhem nog voldoende behoefte is aan nieuwe woningen. In paragraaf 4.5.2 van de toelichting wordt hier uitgebreid op ingegaan. Een belangrijk deel van deze nieuwbouw is gewenst in het segment 'centrumstedelijk wonen'. Het gaat dan niet alleen om appartementen maar ook om andere type woningen zoals stadswoningen. De voorgenomen herontwikkeling draagt bij aan het realiseren van voldoende woningen die aansluiten op de kwalitatieve behoefte (centrum-stedelijk). 2.1 Exploitatieplan is niet noodzakelijk De gemeente is eigenaar van de gronden binnen het plangebied. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. 3.1 Crisis- en herstelwet zorgt voor snelle procedure en eerder duidelijkheid Vanwege de voordelen bij de procedure is het voorstel om de Crisis-en Herstelwet (Chw) ook bij dit bestemmingsplan van toepassing te verklaren. De Chw zorgt er voor dat de procedure sneller wordt doorlopen en dat er eerder duidelijkheid is over de status van het bestemmingsplan. De rechtsbescherming voor belanghebbenden is, met inachtneming van een aantal kleine onderdelen gelijk. Overigens is de Chw van rechtswege van toepassing. Wel is het op grond van jurisprudentie van belang dat de gemeenteraad bij vaststelling van een bestemmingsplan waarop de Chw van toepassing is, dit ook uitdrukkelijk verklaart, zowel bij de vaststelling als de bekendmaking daarvan. Hierdoor is het voor eventuele belanghebbenden op voorhand duidelijk dat de wet van toepassing is. Kanttekeningen 1.1 Planschadeclaims De herontwikkeling van het terrein kan aanleiding geven tot het indienen van planschadeclaims. Deze ontwikkeling betreft een gemeentelijke uitgifte. Op basis van de grondovereenkomst komt eventuele planschade als gevolg van dit bestemmingsplan voor rekening van de gemeente. De kans op planschade wordt gering ingeschat, dit vanwege het feit dat het bestemmingsplan wat betreft bouw- en gebruiksmogelijkheden minder toelaat dan het geldend planologisch kader (geldend bestemmingsplan en gemeentelijke bouwverordening). Mocht onverhoopt toch planschade toegekend moeten worden, is hier in het grondexploitatieplan 'Zuidelijke Binnenstad' rekening mee gehouden. Financiën De gemeente is eigenaar van de gronden binnen het plangebied. Voor het project 'Zuidelijke Binnenstad' is een grondexploitatieplan vastgesteld. Voorliggend plan maakt onderdeel uit van de totale financiële kaderstelling, waarbij de kosten zijn gedekt door de grondopbrengsten.
Uitvoering Na vaststelling wordt het vastgestelde bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. Daarna kan eventueel een beroepsprocedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State volgen. Communicatie Het plan is in het kader van het 3.1.1. Bro overleg toegestuurd aan het waterschap Rijn en IJssel. Het waterschap is akkoord met het bestemmingsplan. Op 24 mei heeft er een informatieve bijeenkomst plaatsgevonden. De omwonenden zijn hier per brief over geïnformeerd. Tijdens deze avond zijn de plannen voor het terrein en te volgen bestemmingsplanprocedure aan de orde geweest. Publicatie van het ontwerp-bestemmingsplan heeft plaatsgevonden in de Staatscourant, in het digitaal gemeenteblad en de gemeentelijke website. Daarnaast is het persbericht over de ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan ook op de gemeentepagina en de website geplaatst en getwitterd. Tijdens de terinzagelegging kon een ieder een zienswijze indienen. Zoals reeds aangegeven in de inleiding zijn er gedurende de termijn geen zienswijzen binnengekomen. Bijlagen Stukken voor gemeenteraad - Raadvoorstel - Vast te stellen bestemmingsplan 'Bouwblok Trans - Broerenstraat' (incl. bijlagen) Ter inzage stukken voor gemeenteraad