Bestemmingsplan Middelgeast Boornbergum Eerste wijzigingsplan, fase 3
Bestemmingplan Middelgeast Boornbergum Eerste wijzigingsplan, fase 3 Inhoud: Toelichting Voorschriften Plankaart Drachten, augustus 2013 Planversie: vastgesteld 3
Inhoudsopgave Deel A Toelichting... 7 1 Inleiding... 7 1.1 Aanleiding... 7 1.2 Leeswijzer... 7 2 Huidige situatie... 8 3 Aanpassingen... 10 4 Juridische toelichting... 11 4.1 Procedure wijzigingsplan... 11 4.2 Bestemmingen... 11 Deel B Voorschriften... 13 Artikel 3 Woongebied... 13 3.1 Bestemmingsomschrijving... 13 3.2 Bouwvoorschriften... 13 Deel C Verbeelding... 15 Bijlage Welstandscriteria... 17 5
Deel A Toelichting 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het Bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum', vastgesteld door de gemeenteraad op 7 februari 2006 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Fryslân op 22 mei 2006, voorziet in de realisatie van ten hoogste 300 woningen in combinatie met landschapsontwikkeling en de aanleg van een recreatief uitloopgebied. Het plangebied wordt gefaseerd gerealiseerd, waarbij sinds 2006 in de fasen 1 t/m 3 (aan de westzijde van de Nijewei) woningbouw wordt gepleegd. De woningbouwontwikkeling van de fasen 4 t/m 5 (aan de oostzijde van de Nijewei) is pas voorzien na 2019. Daarbij zijn de woningen aan de zuidzijde, dichter bij de dorpskern van Boornbergum in fase 1 het eerst gerealiseerd en wordt op dit moment gebouwd in de fase 2. Binnenkort zal begonnen worden met de bouw van de eilandwoningen in het waterrijke deel van fase 3 aan de noordzijde van de wijk. Bij de nadere uitwerking van de verkaveling van de wooneilanden in fase 3 is het om markttechnische redenen wenselijk gebleken om aanpassing door te voeren in het aantal woningen, de bouwvlakken en bouwmaten op de plankaart. Deze aanpassingen passen binnen de ambitie om bijzondere woningbouw te plegen in een waterrijk gebied. De gewenste aanpassingen zijn beschreven in hoofdstuk 3 van deze toelichting. De wijzigingen passen binnen de criteria voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zoals beschreven in artikel 3 lid 8 onder a van bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum'. De aanpassingen hebben geen gevolgen voor de toepasselijkheid van de onderzoeken die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook zijn er geen gevolgen voor de exploitatie van het plan. Wel behoeven de planvoorschriften enige aanpassing en worden de beeldkwaliteiteisen aangepast. 1.2 Leeswijzer Het wijzigingsplan bestaat uit voorschriften (deel B) en een plankaart (deel C) en gaat vergezeld van deze toelichting (deel A). De toelichting heeft de volgende opzet. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie kort beschreven. Hoofdstuk 3 geeft de toekomstige situatie, waarbij de gewenste aanpassingen worden beschreven. De beeldkwaliteiteisen zijn als bijlage aan dit wijzigingsplan toegevoegd. 7
2 Huidige situatie Het plangebied Middelgeast voorziet in een dorpsuitbreiding aan de noordkant van Boornbergum. In het noordwestelijke deel van het plangebied is een waterpartij gerealiseerd met op de uiteinden schiereilanden die plaats kunnen bieden aan bijzondere woningbouw. De plankaart van het bestemmingsplan Middelgeast biedt ruimte voor tien eilandwoningen op deze locatie. Figuur 1 Plankaart van bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum'. 8
Het bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum' maakt het mogelijk 10 woningen binnen dit gebied te realiseren met een maximale bouwhoogte van 4 meter. Figuur 2 Fragment plankaart Bestemmingsplan Middelgeast Boornbergum. In de praktijk zijn geen tien, maar zes schiereilanden aangelegd om het bijzondere karakter van woningbouw in een waterrijk gebied te versterken. Het plangebied van dit eerste wijzigingsplan bestaat in de huidige situatie uit de zes schiereilanden waarop een woning gerealiseerd kan worden. De schiereilanden worden omgeven door water en zijn aan het vaste land verbonden door een woonstraat. 25 25 25 25 25 De De De De Trisken Trisken Trisken Trisken De Trisken Nyewei Nyewei Nyewei Nyewei Nyewei Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Anemoan Ljippeblom Ljippeblom Ljippeblom Ljippeblom Ljippeblom Figuur 3 Huidige situatie, de zes gerealiseerde schiereilanden. N 9
3 Aanpassingen In afwijking van dit bestemmingsplan voorziet het wijzigingsplan in de mogelijkheid om op zes schiereilanden zes woningen te realiseren (in plaats van tien). De percelen zijn aan drie zijden omringd door water en hebben een als eiland ogende buitenruimte. Het kunnen 6 identieke woningen zijn, 6 woningen die familie van elkaar zijn, maar ook individuele woningen met een eigen expressie. Op de plankaart (deel C van dit wijzigingsplan) ligt het plangebied waarop het wijzigingsplan betrekking heeft binnen de rode grenslijn. De schiereilanden worden omringd door de aanduiding 'water' en grenzen aan de aanduiding 'verkeer en verblijf'. Figuur 4 De begrenzing van het plangebied, zoals weergegeven op de verbeelding (deel C.) De woningen worden gerealiseerd binnen het bouwvlak, zijn platgedekt en bestaan in beginsel uit één bouwlaag van maximaal 4,5 meter hoog. Wel is een eventuele tweede bouwlaag toegestaan. De oppervlakte van deze eventuele tweede bouwlaag mag maximaal 50% van het vloeroppervlak van de eerste laag bedragen, moet plat gedekt zijn en de bouwhoogte mag maximaal 7,5 meter bedragen. Bijgebouwen worden geïntegreerd in het hoofdgebouw. Vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan. De aanpassingen passen binnen de criteria voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zoals beschreven in artikel 3 lid 8 onder a van bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum'. De gewijzigde plankaart is deel C van dit wijzigingsplan. 10
4 Juridische toelichting Een wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding (deel C) en de voorschriften (deel B) vormen samen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De plantoelichting (deel A) bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten. In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de juridische methodiek van het wijzigingsplan en wordt een toelichting gegeven op de bestemmingen. 4.1 Procedure wijzigingsplan In het onderhavige wijzigingsplan wordt de verkaveling van de wooneilanden, het aantal woningen en de bouwhoogte gewijzigd. Deze wijzigingen passen binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals die is opgenomen in artikel 3 lid 8 onder a van het bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum'. Op de voorbereiding van het besluit tot wijziging is Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Het ontwerp van dit wijzigingsplan heeft vanaf 7 juni 2013 zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen. Op 5 augustus 2013 is het bestemmingsplan door het college vastgesteld. 4.2 Bestemmingen Dit wijzigingsplan bevat de bestemmingen 'Verkeersdoeleinden', 'Woudengebied' en 'Woongebied'. Voor de bestemmingen Verkeersdoeleinden en Woudengebied zijn de bestemmingsvoorschriften van kracht zoals ze worden beschreven in respectievelijk artikel 5 en 6 van Bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum'. Voor de bestemming 'Woongebied' zijn aangepaste bestemmingsbepalingen (artikel 3.1 en 3.2) opgenomen in dit wijzigingsplan. De overige bepalingen in het vastgestelde bestemmingsplan 'Middelgeast, Boornbergum' zijn, voor zover relevant, zonder meer van toepassing op dit wijzigingsplan. 11
Deel B Voorschriften Voorschriften behorende bij het bestemmingsplan 'Middelgeast Boornbergum; eerste wijzigingsplan fase 3' Artikel 3 Woongebied 3.1 Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor woongebied aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met aan- huis- verbonden beroepen; b. verkeer en verblijf, met dien verstaande dat de gronden aangeduid met verkeer- en verblijf indicatief zijn voor de ligging van wegen ten behoeve van de ontsluiting van aanliggende gronden, waarbij ten hoogste 20 m van de op de plankaart aangegeven belijning mag worden afgeweken; c. voet-, fiets- en ruiterpaden, met dien verstande dat tenminste ter plekke van de aanduiding 'paden' een verbinding zal worden gerealiseerd, waarbij de aanduiding indicatief is voor de situering; d. openbare nutsvoorzieningen; e. speelvoorzieningen; f. water; met dien verstande dat de gronden aangeduid met 'water' indicatief zijn voor de omvang en situering van de minimaal te realiseren waterlopen en waterpartijen, waarbij ten hoogste 20 m van de op de plankaart aangegeven belijning mag worden afgeweken; g. groenvoorziening, met dien verstande dat de gronden aangeduid met 'groenvoorziening' indicatief zijn voor de omvang en situering van de minimaal te realiseren groenvoorzieningen, waarbij ten hoogste 20 m van de op de plankaart aangegeven belijning mag worden afgeweken. 3.2 Bouwvoorschriften a. Voor het bouwen van hoofdgebouwen ten behoeve van wonen gelden de volgende bepalingen: 1. hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd; 2. binnen een bouwvlak mag maximaal één woonhuis worden gebouwd; 3. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan maximaal 4,5 m of voor maximaal 50% van het vloeroppervlak maximaal 7,5 m; 4. de dakhelling bedraagt ten hoogste 0 %; 5. ten hoogste 50% van het bouwperceel mag worden bebouwd; 6. de afstand tussen het hoofdgebouw, exclusief aan- en uitbouwen, en de perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m. 13
b. Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen ten behoeve van wonen gelden de volgende bepalingen 1. de aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd; 2. de aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen dienen ten minste 4 m achter (de lijn welke kan worden getrokken in het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw op het bouwperceel te worden gebouwd; 3. het gezamenlijke oppervlak bedraagt niet meer dan 50 m², met inachtneming van de bepaling dat ten hoogste 50% van het bouwperceel mag worden bebouwd; 4. de goot- en bouwhoogte bedragen niet meer dan 4 m. c. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en gebouwen ten behoeve van verkeer en verblijf geldt dat er uitsluitend bouwwerken zoals bedoeld in de Bor Bijlage II artikel 18 mogen worden gebouwd. d. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, gelden de volgende bepalingen: - de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 3 m, met dien verstande dat de hoogte van terrein- en erfafscheidingen niet meer dan 2 m mag bedragen; - steigers en vlonders zijn voor zover de gronden op de plankaart zijn aangeduid met 'water' niet toegestaan; - voor de aanleg van steigers en vlonders dient een erfinrichtingsplan deel uit te maken van de aanvraag. De overige bepalingen in het vastgestelde bestemmingsplan Middelgeast zijn, voor zover relevant, zonder meer van toepassing op dit wijzigingsplan. 14
Deel C Verbeelding 15
Bijlage Welstandscriteria Welstandscriteria Deelgebied 8, Schiereilanden Boornbergum De bestaande beeldrichtlijnen vastgelegd in het "Beeldkwaliteitplan De Middelgeast, Boornbergum" d.d. 24 augustus 2005, sluiten door de veranderde omstandigheden niet meer aan bij de marktsituatie en bemoeilijken daardoor de realisatiemogelijkheden. Bijgaande criteria vervangen die van deelgebied 8 uit het vastgestelde beeldkwaliteitplan. Figuur 1 Uitsnede beeldkwaliteitplan Middelgeast Boornbergum. Voor deelgebied 8 wordt ook het bestemmingsplan gewijzigd. Dit brengt aangepaste ruimtelijke richtlijnen met zich mee. In sfeer en uitstraling wordt aansluiting gezocht bij de belangrijkste uitgangspunten uit het tot nu toe geldende beeldkwaliteitplan. 17
Uitgangspunten Deelgebied 8 is een woongebied voor bijzondere woningbouw. De woningen liggen in, boven en/of omringd door water en hebben een als eiland ogende buitenruimte. Het kunnen 6 identieke woningen zijn, 6 woningen die familie van elkaar zijn, maar ook individuele woningen met een eigen expressie. De woningen worden modern (eigentijds) vormgegeven en kennen een evenwichtige geleding. Plaatsing Onderlinge positie - Woningen staan solitair op de (schiereiland-)kavel; de positie is vrij. Onderlinge afstand - Open; vrijstaande woningen met geïntegreerd bijgebouw. Richting Overig - Evenwijdig of haaks op de ontsluitingsweg. - Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen zijn geïntegreerd in de bouwmassa. Hoofdvorm Contour - Eén bouwlaag met voor maximaal 50% van het vloeroppervlak een 2e bouwlaag, plat afgedekt Massa-opbouw: - De massaopbouw is samengesteld. Vormbehandeling: - De gebouwen zijn kantig opgezet. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen:- De aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn geïntegreerd in de bouwmassa. Aanzichten Gerichtheid: Geleding: Compositie: Overig: basisontwerp. Opmaak Materiaal: Kleur: Detail: Overige Erfafscheidingen Parkeren Inritten Ambitieniveau -Er is sprake van een alzijdige gerichtheid op het landschap. -De geleding van de gevels is evenwichtig. -Er is sprake van een samenhang per cluster. -Verbouw en of uitbreiding in sterke samenhang met het - Gevels hebben een stenig karakter; aanvulling met een tweede materiaal is mogelijk. - Ingetogen, natuurlijk, genuanceerd. - Een zorgvuldige detaillering aansluitend bij de gekozen vormgeving. - Terrasafscheidingen vormen een integraal onderdeel van de bouwmassa. Andere afscheidingen worden door middel van beplanting gerealiseerd. In geval van steigers en vlonders dient een erfinrichtingsplan onderdeel uit te maken van de aanvraag. - Op de buitenruimte van het eiland dienen minimaal twee auto's te kunnen worden geparkeerd (los van eventuele inpandige opstelruimten). - de inrit is maximaal 5 m. breed. Bovengemiddeld 18