duwowijzer 2 0 08 Alles over huurprijs, huurtoeslag en servicekosten > Huur en huurbetaling
Inhoud Huur & huurbetaling 4 Huurprijs 4 Huurtoeslag 6 Servicekosten 7 Servicekosten naar soort 9 Huurbetaling 12 Alle brochures van de DUWO-wijzer zijn te downloaden via www.duwo.nl > Organisatie > Folders februari 2008
Huur & huurbetaling Het maandelijkse bedrag dat je voor je woning betaalt, bestaat uit verschillende onderdelen. Naast de huurprijs, de zogenoemde kale huur, zit er een bedrag aan servicekosten in. In deze brochure kun je lezen hoe de huur is opgebouwd. Daarbij komt ook aan bod wat de servicekosten inhouden en hoe deze berekend worden. Sommige huurders hebben recht op huurtoeslag. Je kunt hier lezen wat huurtoeslag is en aan welke voorwaarden je moet voldoen om ervoor in aanmerking te komen. Tot slot wordt uitgelegd op welke manieren je de huur kunt betalen en wat DUWO doet als je een huurachterstand hebt. Huurprijs De huurprijs die voor een woning gevraagd mag worden, moet in overeenstemming zijn met de kwaliteit ervan. Door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) is een woningwaarderingssysteem ontwikkeld waarmee de kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in punten (zie ook http://www.vrom.nl/woningwaarderingsstelsel). Hoe meer punten een woning scoort, hoe hoger de maximaal redelijke huurprijs uitvalt. De grootte van de woning, de voorzieningen die de woning heeft en de woonvorm zijn hierbij bepalend. De huurprijs die DUWO voor de woning wil ontvangen noemen we de streefhuur. Deze is bepaald aan de hand van de marktpositie van de woning. Is je woning bijvoorbeeld gelegen in de binnenstad en dus geliefd, dan betaal je meer dan wanneer de woning aan de rand van de bebouwde kom ligt. 4
De huurprijzen die DUWO voor haar woningen vraagt, zijn nooit hoger dan de maximaal redelijke huurprijs. Het maandelijkse bedrag dat je voor je woning betaalt, bestaat voor de meeste huurders uit: de huurprijs, de zogenoemde kale huur: de vergoeding voor het gebruik van de woning en eventuele tuinen en gemeenschappelijke ruimten. de servicekosten: de kosten voor het leveren van bepaalde goederen en diensten. Op je huurovereenkomst staat vermeld waar deze goederen en diensten uit bestaan. Het gaat bijvoorbeeld om de levering van gas, water en elektriciteit en schoonmaakkosten. > Huurverhoging Ieder jaar mag de huur verhoogd worden. Bij DUWO gaat de nieuwe kale huurprijs in per 1 juli. Het ministerie van VROM bepaalt het maximale percentage huurverhoging. Het daadwerkelijke percentage waarmee DUWO de huur verhoogt, kan per complex of woning verschillen. De prijs-kwaliteitverhouding van de woning geeft hierbij de doorslag. Uiteraard zal de huurverhoging nooit meer zijn dan het maximale percentage dat de minister heeft vastgesteld. Over de gemiddelde huurprijsverhoging voert DUWO van tevoren overleg met de koepel van huurdersorganisaties bij DUWO. Tenminste twee maanden van tevoren ontvang je schriftelijk bericht van het percentage huurverhoging dat voor je woning geldt. > Problemen met de hoogte van de huur? Als je het niet eens bent met de door DUWO voorgestelde huurprijs dan kun je DUWO dat schriftelijk laten weten. Dat moet je dan doen voor de datum van ingang van de verhoging. Bezwaar maken heeft alleen zin als de voorgestelde huurprijs hoger zou zijn dan wat maximaal redelijk is volgens de geldende regels. Als DUWO het niet eens is met je bezwaren dan kan je de Huurcommissie om een oordeel daarover vragen. Onderhoudsgebreken vormen geen grond voor een bezwaarschrift. Maar als er sprake is van ernstige onderhoudstekortkomingen, die je al eerder aan DUWO hebt gemeld en waar niks aan gedaan is, kun je zelf een huurprijsverlagingsvoorstel doen aan DUWO. Stemt DUWO daar niet mee in dan kun je op jouw beurt een oordeel van de Huurcommissie vragen. Het adres van de Huurcommissie is: De Huurcommissie, Postbus 16495, 2500 BL Den Haag http://www.huurcommissie.nl > Leges Voor de meeste zaken die de Huurcommissie in behandeling neemt, moeten leges worden betaald. De leges bedragen 11,00 (prijspeil 2007) en moeten vooraf worden betaald. Nadat het verzoek om een uitspraak bij de Huurcommissie is ontvangen krijgt degene die het verzoek bij de Huurcommissie indient een acceptgiro toegestuurd. De leges moeten worden betaald binnen vier weken nadat de acceptgiro is verzonden. Als de indiener van het verzoek niet op tijd betaalt, dan wordt de zaak niet in behandeling genomen. Het is dus belangrijk de leges op tijd te betalen. Nadat de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan krijgt degene die in het gelijk is gesteld de leges weer terug. Kijk voor exacte prijzen op www.huurcommissie.nl. > Wat is de procedure? Nadat de leges zijn ontvangen, wordt er informatie verzameld over de zaak, waarbij ook onderzoek in de woonruimte kan plaatsvinden. De verhuurder wordt bij het onderzoek uitgenodigd, waarbij wordt gekeken naar de afmetingen van de woning, voorzieningen en, als het gaat om een verlagingsvoorstel door de huurder, ook naar eventuele onderhoudsgebreken. De huurder en verhuurder ontvangen een kopie van 5
het onderzoeksrapport en krijgen een uitnodiging om op een openbare hoorzitting van de Huurcommissie te komen. Daar krijgen zij de gelegenheid op het rapport te reageren. Het is niet verplicht om op de hoorzitting te komen. Wil je meer informatie over het indienen van een verzoek om een uitspraak bij de Huurcommissie, het betalen van leges en/of de procedure? Kijk dan op http://www.huurcommissie.nl > Huuropzegging Je kunt de huur op iedere dag die je wenst weer opzeggen. Je moet daarbij wel een opzegtermijn van één maand in acht nemen. Dus als je de huur per 18 augustus op wilt zeggen, moet je dat uiterlijk 18 juli schriftelijk gemeld hebben. Langer dan een maand van tevoren opzeggen kan natuurlijk ook. Het opzeggen van de huur moet schriftelijk, maar een e-mail sturen mag ook. Je kunt ook een huuropzeggingsformulier downloaden van onze site. Zie ook de brochure Verhuizen. Huurtoeslag Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de woonlasten. Als je in verhouding tot je inkomen teveel geld kwijt bent aan huur, dan kan je een toeslag krijgen van de Belastingdienst; de huurtoeslag. Op de internetsite www.toeslagen.nl kun je via een proefberekening nagaan of je recht hebt op huurtoeslag. Op deze internetsite vind je tevens informatie over de huurtoeslag. Natuurlijk kun je ook bij Stichting DUWO terecht. Wij zijn een van de vele Hulp- en Informatie Punten (HIP), waar iedereen vragen over de huurtoeslag kan stellen. > Eerste aanvraag Als je bij DUWO een huurcontract afsluit, wordt alle belangrijke informatie met betrekking tot het huurcontract doorgesproken. Huurtoeslag is een onderwerp dat uiteraard niet wordt overgeslagen. Of je in aanmerking komt voor huurtoeslag, hangt af van de huurprijs, je huidige belastbare inkomen, de samenstelling van je huishouden en je eventuele vermogen. Een voorwaarde is dat je staat ingeschreven bij de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) op het adres waarvoor huurtoeslag aangevraagd wordt. Huurders van onzelfstandige woonruimte of kamers komen meestal niet in aanmerking voor huurtoeslag. Huurtoeslag kun je aanvragen bij DUWO. Je hebt dan wel je DigID (inlogcode voor alle instanties van de overheid) nodig. Als je deze nog niet hebt, kun je direct een aanvraag doen op www.digid.nl. Daarnaast kun je ook zelf telefonisch bij de Belastingdienst een aanvraagformulier aanvragen. Het telefoonnummer hiervoor is 0800-0543. Bij het aanvragen van de huurtoeslag, geef je zelf de huurprijs op. Als je niet zeker weet welk bedrag je moet invullen, neem dan even contact op met DUWO, wij kunnen dan het juiste bedrag aan je doorgeven. Dit voorkomt dat je bijvoorbeeld teveel ontvangen huurtoeslag moet terugbetalen aan de Belastingdienst. > Wijzigingen Zodra er een wijziging in je woonsituatie optreedt, moet je dat zelf doorgeven aan de Belastingdienst. Er valt daarbij te denken aan de volgende wijzigingen: huishoudsamenstelling, inkomen en een verhuizing naar een ander adres. 6
> Wanneer gaat de huurtoeslag in? Het toeslagjaar loopt van 1 januari tot 1 januari. Het is mogelijk het gehele jaar de huurtoeslag aan te vragen. Je mag zelfs tot en met maart van het nieuwe jaar met terugwerkende kracht de huurtoeslag aanvragen. Wanneer je in de loop van het jaar een woning huurt en in aanmerking komt voor huurtoeslag, geldt de eerste dag van de volgende maand als ingangsdatum. Bijvoorbeeld: het huurcontract gaat in op 17 maart, dan start de huurtoeslag in de maand april. > Onderhuur Zodra er sprake is van onderhuur kan dit gevolgen hebben voor de huurtoeslag. Als de huurder een deel van de woning onderverhuurt, wordt de huur waarmee de Belastingdienst rekent verlaagd met 25 procent. Dit betekent dat er minder of geen huurtoeslag wordt toegekend. Je moet zelf de betreffende wijziging aan de Belastingdienst doorgeven. Voorwaarde is dat er een onderhuurcontract moet zijn opgesteld (schriftelijk). De onderhuurder kan geen echtgenoot, geregistreerd partner of familielid in de eerste graad van de huurder zijn, deze personen worden namelijk altijd als medebewoner beschouwd. > Huisbewaring Zodra de huurder de woning in bewaring geeft aan een bewoner en zelf tijdelijk ergens anders verblijft, kan dit gevolgen hebben voor de huurtoeslag. De tijdelijke bewoner wordt door de Belastingdienst als medebewoner gezien. Je moet dan ook een wijziging van de huishoudsamenstelling aan de Belastingdienst doorgeven. Zodra de huisbewaring voorbij is, geef je opnieuw een wijziging van de huishoudsamenstelling aan de Belastingdienst door. De tijdelijke bewoner moet echter wel voldoen aan de voorwaarden om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Voldoet de tijdelijke bewoner niet aan de voorwaarden, dan kan dit gevolgen hebben voor de hoogte van de huurtoeslag en het recht op de huurtoeslag. Voor meer informatie over de voorwaarden kun je contact opnemen met DUWO. > Huurmatiging Wanneer je inderdaad recht hebt op een bepaald bedrag aan huurtoeslag, dan kun je dat maandelijks op twee manieren ontvangen: rechtstreeks op je eigen bank- of girorekening, of als huurmatiging (geclusterd betalen) via DUWO. De meeste huurders van DUWO kiezen voor huurmatiging. Je betaalt dan namelijk direct een lagere huurprijs. Als je hiervoor kiest, moet je op de aanvraag aangeven dat de huurtoeslag rechtstreeks aan de verhuurder moet worden uitbetaald. Je vult tevens het bankrekeningnummer en het Kamer van Koophandelnummer (27220173) van DUWO in. Servicekosten DUWO verhuurt je een woning en levert je daarnaast tegen vergoeding goederen en diensten. Deze vergoeding heet servicekosten. Voor veel huurders loopt de betaling van gas, water en elektriciteit via DUWO. Ook worden onder meer het schoonmaken van de gemeenschappelijke voorzieningen en het tuinonderhoud via de servicekosten betaald. Daarnaast kun je de servicekosten uitbreiden met een serviceabonnement en de contributie aan één van de huurdersorganisaties. Met een serviceabonnement koop 7
je de verantwoordelijkheid voor huurdersonderhoud aan de woning af. De posten waarvoor je betaalt, staan genoemd in je huurovereenkomst. Vrijwel alle nieuwe huurders van DUWO sluiten dit abonnement af. Het bedrag aan servicekosten verschilt van complex tot complex en kan zelfs van woning tot woning verschillen. De servicekosten worden tegelijkertijd met de huur aangepast. Per 1 juli ga je dus een ander bedrag aan servicekosten betalen. Uiterlijk eind juni krijg je de afrekening over het voorafgaande kalenderjaar en wordt het nieuwe bedrag aan servicekosten bekendgemaakt. Wat je maandelijks betaalt, is een voorschot, gebaseerd op een schatting. De betaalde bedragen worden uiterlijk eind juni verrekend met de werkelijke kosten. Dan blijkt of je het voorafgaande kalenderjaar te veel of te weinig hebt betaald. DUWO zal dan een bedrag terugbetalen of navorderen. > Onzelfstandige woonruimte Als je een onzelfstandige kamer huurt, dan kunnen in je servicekosten ook bedragen opgenomen zijn voor kabeldiensten en een bijdrage voor het klein onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimten. Daarnaast betaal je soms voor rioolrecht, afvalstoffenheffing en eventuele andere heffingen van lagere overheden. > Zelfstandige woonruimte Woon je in een zelfstandige woning zonder gemeenschappelijke voorzieningen dan betaal je gemeentelijke belastingen als afvalstoffenheffing, rioolrecht en verontreinigingsheffing meestal rechtstreeks zelf aan de gemeente. De gemeente stuurt hiervoor een rekening. > Afrekening Degenen die recht hebben op teruggave, krijgen het bedrag zo snel mogelijk overgemaakt. Als je moet bijbetalen dan krijg je daar van DUWO een aparte rekening voor. De bedragen voor de glasverzekering, het serviceabonnement en de inboedelverzekering staan vast en worden niet afgerekend. > Doorberekening Servicekosten zijn gebaseerd op het verwachte verbruik van de huurder. Maar ook als je een aardig bedrag terugontvangt over het voorgaande jaar, bijvoorbeeld dankzij een zeer zachte winter, betekent dat niet automatisch dat je minder servicekosten gaat betalen. Als de komende winter heel koud blijkt, zou je bij de volgende afrekening voor een nare verrassing komen te staan. DUWO houdt hier rekening mee bij de vaststelling van de voorschotten. Het is immers prettiger geld terug te krijgen dan te moeten bijbetalen. > Verdeelsleutel onzelfstandige woningen In een aantal complexen van DUWO worden de servicekosten verdeeld over het aantal bewoners. Het gaat hierbij om complexen waar niet iedere woning een eigen meter heeft. Het totaal aan energiekosten in deze complexen wordt omgeslagen volgens een verdeelsleutel. Deze verdeelsleutel kent een aantal servicekosteneenheden (ske) toe aan de woning. Hoe de kosten exact worden verdeeld kun je vinden in de brochure Huurvoorwaarden. In een aantal complexen zijn met de bewoners afwijkende afspraken gemaakt over de verdeelsleutels. 8
> Uitbreiding servicekostenpakket Op voorstel van je bewonersvertegenwoordiging kan het servicekostenpakket uitgebreid worden. Je wilt bijvoorbeeld dat er vaker schoongemaakt wordt. De vertegenwoordiging kan dit in het overleg met DUWO bespreken. Als een aanzienlijke meerderheid (70 procent of meer) van de huurders in je complex instemt met deze uitbreiding, kan er een post aan de servicekosten toegevoegd worden. Ook DUWO kan het servicekostenpakket uitbreiden. Als na overleg met de bewonerscommissie een meerderheid van de bewoners met een voorstel akkoord gaat, is DUWO gerechtigd de wijziging door te voeren. Zie voor de exacte informatie hierover de brochure Huurvoorwaarden. Servicekosten naar soort Hieronder staan de meest voorkomende servicekosten genoemd. In je huurovereenkomst staat een overzicht van de kosten die je werkelijk betaalt. > Huisvuil en schoonmaak Hieronder vallen in de meeste gevallen de afvoer van grofvuil en huisvuil, het vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimten, het wassen van ramen en kozijnen, schoonmaakcontracten en het reinigen van ventilatieventielen in gemeenschappelijke ruimten. 9
> Tuinonderhoud Eerste aanleg bij de oplevering van een complex is voor rekening DUWO. Het noodzakelijke onderhoud en latere aanleg wordt in de servicekosten aan je doorberekend. Indien je een woning huurt in een complex met gemeenschappelijke tuin of complexgebonden groenvoorziening, betaal je via de servicekosten mee aan het onderhoud. > Internet In een aantal complexen hebben huurders voor een vast bedrag toegang tot internet. > Energie: elektra, gas en water Wanneer je niet direct betaalt aan de energiemaatschappij, betaal je elektra, gas en water via de servicekosten. Dit geldt met name voor huurders van kamers. > CAI/CAS/Signaallevering In het geval dat DUWO de huurder radio- en televisiesignalen levert door zelf een gemeenschappelijke en/of centrale antenne-inrichting te exploiteren, brengen we de huurder de kosten van exploitatie in rekening. Als DUWO de huurder radio- en televisiesignalen levert door deze signalen in te kopen van een kabelexploitant, berekenen we de kosten hiervoor door aan de huurder. 10
> Contributie huurdersorganisaties Je betaalt een bijdrage in de kosten die door de bewonersvertegenwoordigingen worden gemaakt voor vergaderingen, inhuur van deskundigen, administratie en correspondentie. Kosten voor het organiseren van activiteiten vallen er niet onder. > Inboedelverzekering Huurders van onzelfstandige kamers en één- en tweekamerwoningen kunnen via DUWO een inboedelverzekering afsluiten tegen zeer gunstige voorwaarden en prijzen. > Serviceabonnement Als huurder ben je verantwoordelijk voor allerlei klein onderhoud aan de woning. Door een serviceabonnement af te sluiten, koop je deze verantwoordelijkheid als het ware af. Zie voor meer informatie de brochure Veranderingen en onderhoud. > Heffingen/Belastingen Onder gemeentelijke heffingen vallen onder meer: rioolrecht, afvalstoffenheffing en de heffingen van het waterschap. > Vloerbedekking gemeenschappelijke ruimten Alle kosten die DUWO maakt voor roerende goederen die door de huurder worden gebruikt, worden via de servicekosten aan de huurder in rekening gebracht. Voor ongemeubileerde kamers gaat het hier vooral om slijtage aan vloerbedekking in gemeenschappelijke ruimten. Wanneer beschadiging ontstaat door oneigenlijk gebruik, komen de kosten voor rekening van de huurder. Is er sprake van gewone slijtage dan kan vernieuwing plaatsvinden en wordt hiervoor een bedrag in de servicekosten opgenomen. > Glasverzekering Voor al het binnen- en buitenglas heeft DUWO een glasverzekering afgesloten. De kosten van deze verzekering worden aan de huurder doorberekend op basis van de gemiddelde premie. Daarnaast betalen huurders: > Administratiekosten Ter dekking van de administratiekosten ten aanzien van de servicekosten brengt DUWO het toegestane percentage van 2% over de energiekosten en 5% over de overige servicekostencomponenten in rekening. > Derving Volgens de wet mag DUWO tot 2% van de totale servicekosten aan de huurder in rekening brengen als leegstandsderving. Hiermee wordt het risico van verminderde ontvangst van servicekostenvergoedingen door tijdelijke leegstand gedekt. 11
Huurbetaling De huur dien je vooruit te betalen. Dat wil zeggen dat de huur op de eerste dag van elke maand bij ons binnen moet zijn. Er zijn verschillende manieren om de betaling te voldoen. Je kunt voor automatische betaling kiezen of de huur overmaken via een acceptgirokaart. We sturen je dan iedere maand zo n acceptgirokaart toe. Kan je niet op deze wijze betalen dan kun je de huur ook op één van onze kantoren voldoen; bij voorkeur door te pinnen. > Huurachterstand Als je de huur niet betaalt, krijg je van ons een herinnering. Betaal je vervolgens weer niet, dan krijg je nog een aanmaning. Als je deze aanmaning negeert, kun je van ons een deurwaardersbrief verwachten. Aan de aanmaning en deurwaardersbrief zijn altijd kosten verbonden, de zogenoemde buitengerechtelijke kosten die we maken om de huur te kunnen innen. Het is beter om het niet zo ver te laten komen. Neem zo snel mogelijk contact met ons op wanneer je de huur niet op tijd kunt betalen. Je kunt dan kosteloos een betalingsregeling met ons treffen. De voorwaarden die gelden voor zo n regeling zijn afhankelijk van je persoonlijke situatie. Wij willen deze graag met je bespreken op ons kantoor. Bovendien kunnen wij informatie geven over schuldhulpverleners met wie wij samenwerken. Je privacy is hierbij te allen tijde gewaarborgd. We hopen uiteraard niet dat het zover komt. Als je kiest voor een automatische afschrijving is de kans op huurachterstand een stuk kleiner. > Automatische betaling Het gemakkelijkste is automatische betaling. Zo kun je nooit vergeten te betalen en voorkom je het ontstaan van huurachterstand. Je kunt ons toestemming geven het verschuldigde bedrag maandelijks van je rekening af te schrijven. Dit kan door middel van het invullen van een machtiging. Mocht je dat willen, dan kun je de machtiging ook weer intrekken. Bovendien heb je, indien je het niet eens bent met de afschrijving, een maand de tijd deze ongedaan te maken. Als je DUWO machtigt, dan wordt het bedrag op de eerste werkdag van de maand afgeschreven. Je saldo dient op dat moment natuurlijk toereikend te zijn. Het is ook mogelijk je bank opdracht te geven maandelijks het verschuldigde bedrag over te maken. Dit heeft als nadeel dat je de bank steeds nieuwe instructies moet geven als de huur verandert. Wanneer je DUWO machtigt is dit niet nodig. Als je verhuist naar een andere DUWO-woning of -kamer is het niet nodig opnieuw een machtigingskaart in te sturen. Het kan voorkomen dat je eenmalig een acceptgiro ontvangt om de overgang te overbruggen. Als je dat wilt, kan de huur door iemand anders betaald worden dan de huurder die op de huurovereenkomst staat vermeld. Het is wel belangrijk dat je ons hiervan op de hoogte stelt. 12
> Adressen Vestiging Delft Kanaalweg 4 2628 EB Delft T 015-219 22 00 F 015-215 80 15 E info@duwo.nl DUWO Kamerwinkel TUD Kanaalweg 4 2628 EB Delft T 015-219 22 22 F 015-215 80 15 E info@duwo.nl Vestiging Den Haag/Leiden Stamkartplein 98 2521 ER Den Haag T 070-305 14 00 F 070-305 14 04 E denhaag@duwo.nl Vestiging Amsterdam Uilenstede 108 1183 AM Amstelveen T 020-543 11 00 F 020-543 11 01 E uilenstede@duwo.nl Spinozastraat 51-53 1018 HJ Amsterdam T 020-344 95 44 F 020-625 73 54 E amsterdam@duwo.nl I Correspondentieadres alle locaties: Postbus 54 2600 AB Delft www.duwo.nl 13