BUREAUVOORSTELLING Na de studies architectuur werkten Kathy Decoene en Wouter Geldhof op regelmatige basis aan gezamenlijke projecten in de kelder van hun privéwoning. In deze periode werd door bijkomende studies - postgraduaat opleidingen Monumentenzorg en Restauratietechnieken, Gerechtsexpertises, Duurzaam en Ecologisch Bouwen - de basis gelegd voor de huidige visie van GD ARCHITECTEN. In 2007 werd deze samenwerking ondergebracht in een vennootschap Decoene, architecten bvba. Kortweg GD ARCHITECTEN. Geldhof- In maart 2012 verhuisde het bureau naar zijn huidige locatie Zeelaan 174 te Koksijde, het rondpunt in Koksijde-Bad, waar het bureau werd omgedoopt tot een atelier. Een atelier waar naast de dagdagelijkse activiteiten ook ruimte wordt gecreëerd om mensen op een informele en ontspannen manier samen te brengen. Op regelmatige tijdstippen worden dan ook lezingen gegeven door onszelf of gastsprekers. En dit over talrijke architectuur en bouw gerelateerde onderwerpen. Kathy Decoene, Wouter Geldhof en Charlotte Lapon vormen de as van het atelier. Daarnaast wordt beroep gedaan op stagiairs en free-lance medewerkers om het team te versterken tot een enthousiaste ploeg van 4 a 5 mensen. Op onze site vind je zowel particuliere als openbare projecten. Naast hedendaagse eengezinswoningen en appartementen realiseren wij ook publieke projecten, zoals sociale huisvesting, waaronder het Stationsgebouw te Koksijde dat werd gebouwd volgens de principes van de passiefbouw. ZEELAAN 174 8670 KOKSIJDE T 058 52 04 36 F 058 52 17 38 WWW.GELDHOFDECOENE.BE BTW-NR. 0893 730 878
Zowel in nieuwbouw als renovaties heeft ons atelier ondertussen een jarenlange ervaring waarbij de nadruk ligt op duurzaam, energiebewust bouwen en een doordachte detaillering. Beide begrippen -energiebewust en detaillering- zijn bij GD ARCHITECTEN geen modewoord. Ons bureau verkreeg als een van de eersten het label Energiebewust Architect en Kathy Decoene is reeds jarenlang EPB-verslaggever en energiedeskundige. Een expertise die zij als gastspreker voor de provincie en andere organisaties mag delen met vele anderen. Wouter Geldhof wordt regelmatig aangesteld door diverse Rechtbanken om tussen te komen in bouwgeschillen. GD ARCHITECTEN informeert/begeleidt opdrachtgevers omtrent duurzaam, energiebewust, ecologisch bouwen, wat leidde tot een ruime ervaring en variatie in projecten. Van eengezinswoning tot appartement, houtskeletbouw tot massiefbouw, rijwoning tot vrijstaand, nieuwbouw tot verbouwing, Met onze projecten overstijgen wij het geiten wollen sokken imago waaraan vele duurzame eco-projecten lijden. Onze diverse projecten tonen aan dat duurzame projecten ook architecturale kwaliteiten mogen/moeten bezitten en niet enkel karakterloos moeten inzetten op compactheid, ventilatiedebieten, oververhitting,
WERKWIJZE KENNISMAKINGSGESPREK Voorafgaandelijk aan iedere opdracht wordt in eerste instantie een verkennend gesprek gehouden. Dit gesprek is steeds vrijblijvend en vindt plaats op ons kantoor of eventueel ter plaatse indien dit een verbouwing betreft. Het eerste gesprek is een goede manier om kennis te maken en jullie standpunten toe te lichten. Wij stellen ons bureau aan jouw voor en lichten onze manier van werken toe aan de hand van referenties. Daarnaast polsen wij naar jouw wensen en verwachtingen. Het belang van dit eerste gesprek is niet te onderschatten. Zitten we beiden op dezelfde golflengte, komt jullie visie overeen met de onze en zijn we samen bereid elkaar beter te leren kennen. Om deze reden kan dit gesprek makkelijk anderhalf à twee uur kan duren. ONTWERP Tijdens de eerste besprekingen worden de wensen en het bouwprogramma samen en in detail overlopen. Voorafgaand aan de bespreking breng je best een bezoek aan de Technische Dienst van de gemeente en vraag je de bouwvoorschriften op en eventueel een kopie van het kadasterplan, die men ook kan opvragen in het Kadaster. Ook een opmetingsplan van het terrein is noodzakelijk en wordt waar nodig opgemaakt door een landmeter. schetsen Jullie wensen en behoeften, het budget, het bouwterrein en de stedenbouwkundige voorschriften resulteren in een voorontwerp dat jouw een duidelijk beeld geeft van het ontwerp. Dit wordt aan de hand van 3D beelden, grondplannen en gevels het gebouw gevisualiseerd en verduidelijkt. Een ruwe kostprijsraming op basis van het aantal vierkante meter maakt eveneens deel uit van het schetsontwerp en geeft u een indicatie van te voorzien budget.
De eerste schets wordt tijdens de verdere besprekingen verfijnd op basis van de opmerkingen, die er ongetwijfeld zullen zijn. Op deze manier komen we na een drietal besprekingen tot een definitief ontwerp. 3D voorstelling project Wanneer het ontwerp werd afgewerkt en er een akkoord is zowel omtrent ontwerp als budget kan (voor zover dit nog niet gebeurde) een definitieve overeenkomst worden opgemaakt tussen opdrachtgever en ontwerper. Voor de opmaak van een voorontwerp wordt een forfaitair bedrag aangerekend dat deel uitmaakt van een préovereenkomst. Deze overeenkomst voor de opmaak van een schetsontwerp wordt tijdens een eerste of tweede samenkomst besproken en wordt steeds verrekend in de kosten van een later volledige opdracht. BOUWAANVRAAG Op basis van het goedgekeurde voorontwerp werken wij een bouwaanvraagdossier uit. Het dossier voor de aanvraag omvat onder meer alle wettelijk vereiste officiële formulieren, in het vereiste aantal exemplaren door de opdrachtgever ondertekend; een situatieplan in de gemeente; een correct inplantingsplan dat jouw woning situeert op het terrein en eventueel ten opzichte van aanpalende constructies; de grondplannen, doorsneden en geveltekeningen; de vereiste foto's van het terrein of de bestaande toestand; de aansluiting op openbare leidingen van de nutsvoorzieningen; de nodige informatie over bouwmaterialen en -technieken.
Het belang van een volledig dossier is niet te onderschatten. Pas na een ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek start de termijn waarbinnen de stad of gemeente zijn advies zal dienen te geven. Deze termijn bedraagt 75 dagen voor gemeenten die werden ontvoogd en zelfstandig vergunningen kunnen afhandelen. UITVOERINGSDOSSIER Na ontvangst van de stedenbouwkundige vergunning maken wij een uitvoeringsdossier op. Dit dossier omvat niet alleen de uitvoeringsplannen en de nodige detailtekeningen maar ook een bestek (lastenboek of technische beschrijving) en gedetailleerde en samenvattende opmetingstaat. In de lastenboeken (per lot of één algemene aanneming) worden alle uit te voeren werken nauwkeurig omschreven qua materiaal, uitvoeringswijze, specifieke eisen en de te volgen normeringen. De meetstaat omvat de gedetailleerde berekening van de hoeveelheden (m, m², m³, ) van de uit te voeren posten. Op basis van deze meetstaten wordt de raming verfijnd en worden waar nodig aanpassingen gemaakt in functie van budget. uitvoeringstekeningen lastenboek
meestaat details AANBESTEDING De lastenboeken, de meetstaten en de uitvoeringsplannen vormen samen het aanbestedingsdossier dat aan diverse aannemers wordt bezorgd en waarmee zij hun offerte zullen maken. De keuze van de aannemers gebeurt steeds in samenspraak met de opdrachtgever die zelf ook aannemers kan aanbrengen. Wij werken nooit met vaste aannemers, al gebeurt het regelmatig dat wij met dezelfde aannemers projecten kunnen realiseren. Na ontvangst van de offertes voeren wij een prijsvergelijking uit en worden alle offertes in een overzichtstabel geplaatst. Indien nodig wordt een bijkomende verantwoording gevraagd aan de aannemers die een te hoge en/of te lage eenheidsprijs hanteerden of die voor sommige posten vergaten een prijs op te geven.
prijsvergelijking In onderling overleg met de opdrachtgever wordt dan bepaald met welke aannemers wordt samengewerkt. Met deze aannemers wordt een aannemingsovereenkomst opgemaakt. Hierin wordt ook bepaald dat de aannemer 5% van het aannemingsbedrag als borg zal stellen. TIMING Bij aanvang van de samenwerking overlopen wij met jouw de timing. Op basis van dit wensenpakket wordt een planning opgemaakt van de ontwerp-, bouwaanvraag- en aanbestedingsfase tot aan de start van de werken. Deze fase varieert van 9 maanden tot één jaar. Door weloverwogen beslissingen tijdens de voorbereidingsfase vermijdt men improvisatiewerk tijdens de uitvoeringsfase wat het resultaat (ook de uitvoeringstermijn) ten goede komt. Wij adviseren dan ook het ontwerp grondig te evalueren tijdens de voorbereidingsfase. Onze voorstellingstechnieken (schetsen, plannen, doorsnedes, 3D presentaties, referentieprojecten)zullen jouw helpen het project vooraf te visualiseren. De uitvoeringsperiode varieert van gebouw tot gebouw, maar duurt bij een gemiddelde woning ongeveer één jaar. UITVOERING VAN DE WERKEN Nadat het aannemingscontract getekend is, kunnen de werken echt van start gaan, waarbij wij de werken van de aannemers op geregelde tijdstippen controleren op eventuele uitvoeringsfouten. Afhankelijk van het weer en de vooruitgang van de werken gebeurt deze controle wekelijks.
werfverslagen De opmerkingen en gemaakte afspraken worden door de ontwerper verwerkt in een werfverslag, dat naar alle partijen per e-mail verspreid wordt. Wij houden alle partijen steeds op de hoogte van de actuele werfplanning. NAZICHT VAN DE REKENINGEN Op het einde van elke maand zal de aannemer zijn uitgevoerde werken factureren. Hiervoor bezorgt hij voorafgaandelijk een vorderingsstaat ter nazicht aan de ontwerper. Pas na onze goedkeuring van de hoeveelheden, mag de aannemer zijn vorderingsstaat factureren. Er worden geen voorschotten betaald aan de aannemers! Het effectieve factuurbedrag wordt verminderd met 5% die dienst doet als borg. Dit betekent concreet dat de aannemer pas na beëindiging van alle werken, de resterende 5% mag factureren. OPLEVERING VAN DE WERKEN Eenmaal de werkzaamheden in algemene of in afzonderlijke loten opgesplitste aanneming beëindigd zijn, kunnen ze worden opgeleverd. Samen gaan we na of alle werken uitgevoerd zijn volgens de vereiste kwaliteitsnormen. De eventuele gebreken en/of nog uit te voeren werken worden vermeld in een proces-verbaal van oplevering. Eventuele resterende werken worden uitgevoerd binnen een onderling bepaalde redelijke termijn. Vanaf de voorlopige oplevering mag de woning in gebruik genomen worden, en start de 10-jarige aansprakelijkheid van de architect én aannemer.
KOSTEN EN ERELONEN NEVENSTUDIE Naast de architectuurovereenkomst dient men in de meeste gevallen rekening te houden met een of meerdere van volgende nevenopdrachten: OPMETINGSPLANNEN Voor een nieuwbouw beschikt men meestal reeds over een opmetingsplan van de landmeter die deel uitmaakt van de notariële akte. Indien er geen opmetingsplan beschikbaar is helpen wij jouw graag bij het aanstellen van een landmeter. Bij verbouwingen wordt het bestaande gebouw door ons opgemeten, waarbij het opmeten en uittekenen ervan wordt verrekend aan een prijs per uurloon. GRONDSONDERING Vooraf is het noodzakelijk om een grondsondering te laten uitvoeren door een hiervoor gespecialiseerde firma. Zij gaan de mechanische kwaliteiten van de grond na. Na deze meting kan in samenspraak met de stabiliteitsingenieur voor een economische funderingswijze worden geopteerd. Meestal betreft dit een fundering op staal of een algemene funderingsplaat. In uitzonderlijke gevallen betreft dit een speciale funderingswijze (bvb op palen). Om onaangename financiële verrassingen te vermijden wordt aangeraden dit onderzoek zo vroeg mogelijk uit te voeren of minimaal na te gaan hoe men in de omgeving fundeerde. VEILIGHEIDSCOÖRDINATIE (KB 25/1/2001 en wijzigingen) Voor het indienen van de bouwaanvraag, tijdens de ontwerpfase, dient een veiligheidscoördinator worden aangesteld die een veiligheids- en gezondheidsplan opstelt. Tijdens de uitvoering van de werken zal deze coördinator erop toezien dat alles conform de wettelijke veiligheidsvoorschriften uitgevoerd wordt. Hij maakt na de werken tevens een postinterventiedossier op, omvattende de as-built-plannen, de technische fiches van de gebruikte materialen, onderhoudsvoorschriften, fotomateriaal tijdens de werken (o.a. leidingen technieken) enz De aanstelling van de veiligheidscoördinator gebeurt in samenspraak en nadat wij één of meerdere offertes met elkaar hebben vergeleken. Het staat de bouwheer uiteraard vrij een eigen coördinator aan te stellen. De kostprijs bedraagt 750.00 à 1 000.00 euro voor nieuwbouw en 350.00 à 750.00 euro voor renovaties. E.P.B.-VERSLAGGEVER (decreet 22/12/2006 verschenen BS 27/3/07) De opdrachtgever stelt, al dan niet in samenspraak met de ontwerper die hiervoor enkele verslaggevers aanschrijft, een E.P.B.-verslaggever aan. De verslaggever maakt een doorrekening van het project op basis van de door ons overgemaakte gegevens met betrekking tot isolatie en ventilatie. Deze verslaggever beoordeelt of het project voldoet aan de wettelijke eisen (Energie-prestatiemaatregel) en doet voorstellen om het ontwerp waar nodig bij te sturen. De EPB-verslaggever staat in voor het indienen van de startverklaring voor aanvang van de werken en doet, maximaal zes maand na beëindiging van de werken, de officiële aangifte na controle van de effectieve uitvoering van de voorziene energiemaatregelen. De kostprijs komt overeen met de kostprijs van de veiligheidscoördinator en bedraagt 750.00 à 1 000.00 euro voor nieuwbouw en 350.00 à 750.00 euro voor renovaties. De prijzen variëren afhankelijk van het berekeningssysteem (ABC) dat werd toegepast. STABILITEITSSTUDIE Reeds in de beginfase nemen wij het ontwerp door met de stabiliteitsingenieur. Ook hier geldt dat kan bespaard worden in hoge kosten voor dure achterafoplossingen indien iedereen van in een vroeg stadium bij het ontwerp wordt betrokken. Hij bepaalt de meest optimale
funderingswijze, berekent de grootte van de metalen liggers, kolommen, betonbalken en gewelven. En stuurt in samenspraak met de ontwerper zijn studie bij. Wij doen steeds beroep op externe ingenieurs en vragen hiervoor desgewenst offertes aan enkele bureaus. De opdrachtgever zal met de ingenieur (die hij ook, desgewenst, zelf mag aanstellen) een apart contract ondertekenen. STUDIE TECHNIEKEN Voor de werken elektriciteit, ventilatie, sanitair en verwarming stellen wij steeds een algemeen concept voor. Hierbij maken wij naast het lastenboek een verlichting- en elektriciteitsplan op dat kan dienen als basis voor prijsvraag. Een gedetailleerde uitwerking van dit concept gebeurt door de installateurs zelf (vb. berekening vermogen ketel, ). In specifieke situaties kan de klant bijkomend beroep doen op een extern studiebureau voor de uitwerking van de technieken (vb. lift domotica alarm ). INTERIEUR Het interieurontwerp (ingemaakte kasten, keuken, decoratiewerken) is niet inbegrepen in de architectuuropdracht. Een plan voor keuken en badkamer wordt door ons uitgewerkt tot op een schaal 1/50 en zit vervat in de bouwaanvraagplannen. Op basis van deze plannen kan een keukenontwerp verder uitgewerkt worden door een gespecialiseerde keukenfirma. Eventueel kan je op ons beroep doen voor de opmaak van een specifiek interieurontwerper. Deze opdracht maakt dan deel uit van een afzonderlijke overeenkomst. ERELOON VAN DE ARCHITECT Voor ons ereloon bestaan geen vaste tarieven. Dit wordt op verschillende manieren bepaald. Om discussie te vermijden, maar vooral om jouw een beeld te geven van wat verwacht kan worden, maken wij daaromtrent van in het begin duidelijke afspraken. Het kan berekend worden als percentage van de waarde van het uitgevoerde werk. Het kan een forfaitair bedrag zijn. Er kan een uurvergoeding overeengekomen worden of het kan een combinatie van deze mogelijkheden zijn. Meestal wordt een overeenkomst afgesloten met een forfaitair bedrag voor de volledige opdracht. Deze vaste prijs wordt afgesproken na goedkeuring van het ontwerp en wordt berekend op de bruto-oppervlakte van het gebouw Uiteraard wordt het ereloon aangepast in verhouding met de effectief door ons uit te voeren taken. Bijvoorbeeld indien de opdracht enkel de gesloten ruwbouw betreft. Kleinere werken voeren wij uit in regiewerk aan de hand van een vooraf afgesproken uurloon. De betaling van het ereloon gebeurt steeds naarmate de werken vorderen. 10 % na bespreking van het voorontwerp; 30 % bij indiening dossier tot het bekomen van de vergunning; 20 % na opmaak uitvoeringsdossier / aanbestedingsdossier 10 % bij aanvang van de werken of een jaar na de bouwvergunning; 30 % procent in functie van de vordering van de werken; Ons ereloon vormt onze enige vergoeding voor onze opdracht zodat wij onze opdracht volledig onafhankelijk kunnen uitvoeren. Eventuele kortingen of percentjes van leveranciers of aannemers komen jouw toe.
KOSTPRIJS VAN EEN GEBOUW In een eerste fase wordt de kostprijs van een gebouw geraamd op basis van een vierkante meterprijs. Reken hiervoor op een gemiddelde prijs van 1 300.00 a 1 350.00 euro per vierkante meter (exclusief BTW). Deze ramingsprijs omvat een instapklare woning, exclusief los- en vast meubilair, schilderwerk, armaturen en open haard. De uiteindelijke kostprijs wordt bepaald tussen de opdrachtgever en de aannemer na de prijsvergelijking van de verschillende offertes. maart 2014