Prestatieafspraken 2017 Gemeente Smallingerland, Accolade, WoonFriesland en De Bewonersraad November 2016 1
1. Inleiding Gemeente, Accolade, WoonFriesland en Huurdersvereniging De Bewonersraad (afgekort De Bewonersraad) werken samen aan een passende woningvoorraad voor de sociale doelgroepen in Smallingerland. We maken hierover jaarlijks prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet. In het voorjaar van 2015 heeft de gemeente de 'Visie op Sociaal Wonen in Smallingerland' vastgesteld. Deze visie is in nauw overleg met de corporaties opgesteld. Daarna hebben gemeente, corporaties en De Bewonersraad gezamenlijk gewerkt aan het procesdocument 'Op weg naar prestatieafspraken Smallingerland 2015 t/m 2018'. Hierin staan de lopende en nog uit te werken afspraken per onderwerp. In december 2015 is dit document door alle partijen ondertekend. In de visie en het procesdocument zijn betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit de drie belangrijke begrippen. Beide corporaties hebben voor 1 juli 2016 een bod aan de gemeente gedaan. In het bod staan de activiteiten van de corporaties voor het jaar 2017 en welke bijdrage deze leveren aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De Bewonersraad en gemeente hebben aangegeven welke bijdrage zij leveren vanuit hun eigen verantwoordelijkheden. Voor alle partijen staat de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad voorop. Partijen hebben overeenstemming bereikt over elkaars bijdrage en hierover prestatieafspraken gemaakt. Waar in de tekst 'we' en 'partijen' staat, worden corporaties, huurdersvereniging en gemeente bedoeld. We noemen per onderwerp de uitgangspunten uit de gemeentelijke 'Visie op Sociaal Wonen' en uit het gezamenlijke procesdocument 'Op weg naar prestatieafspraken'. Daaronder staan de afspraken die we hebben gemaakt. Bij een aantal afspraken staat een korte toelichting. In de groene kaders staat de vergelijking tussen bod van beide corporaties en visie sociaal wonen + procesdocument. 2. Betaalbaarheid Uitgangspunten visie sociaal wonen De huurprijsopbouw van de voorraad moet overeenkomen met de inkomensopbouw van de huurders. Gematigd huurprijsbeleid. Uitgangspunten procesdocument Betaalbaarheid betekent dat de huurprijs van de woningvoorraad, met inzet van huurtoeslag, past bij de inkomens van huurders. De verwachting is dat de huurtoeslag op termijn afneemt. Het is daarom wenselijk dat huurwoningen ook met een beperkte inzet van huurtoeslag nog betaalbaar zijn. WoonFriesland heeft 83% en Accolade 79% betaalbare woningen tot 586. Dit moet vergeleken worden met inkomensopbouw. De uitkomsten van het RIGO-onderzoek naar de inkomensopbouw worden hierbij betrokken. Huurprijsbeleid uit bod stemt overeen met visie. 2
Afspraken 1. Accolade en WoonFriesland passen hun huurbeleid aan. Deze aanpassing richt zich op het betaalbaar houden van de sociale huurvoorraad. 2. Accolade heeft tot 1-7-2017 een inflatievolgende huurverhoging. Daarna volgt aanpassing van het huurbeleid waarbij Accolade gebruik maakt van de huursombenadering. Toelichting: de huursombenadering gaat uit van inflatievolgende huurverhoging + 1%, waarin huurharmonisatie verwerkt is. Doel van huurharmonisatie is om huren van vergelijkbare woningen op hetzelfde niveau te krijgen. Door de huursombenadering worden de soms grote verschillen in huurprijs tussen de zittende en nieuwe huurders kleiner. 3. WoonFriesland heeft tot 1-7-2017 een inflatievolgende huurverhoging toegepast. Per 1 juli 2017 wordt de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd op basis van de herijking van het huurbeleid ten gevolge van wet- en regelgeving. 4. Het voorgenomen besluit van de corporaties voor de jaarlijkse huurverhoging wordt ter advisering voorgelegd aan De Bewonersraad, conform wet- en regelgeving. 5. Er vindt een halfjaarlijkse monitoring plaats van de huurvoorraad naar prijsopbouw volgens de zes categorieën van De Bewonersraad. 6. Partijen vinden een preventieve en curatieve aanpak van de schuldenproblematiek belangrijk. In 2017 maken partijen, onder regie van de gemeente, concrete afspraken om te voorkomen dat betalingsachterstanden ontstaan dan wel oplopen. Onderdeel hiervan zijn vroegsignaleringsafspraken. Partijen brengen daarbij eerst in beeld hoe groot het probleem is en waar zich dit concentreert. 7. Gemeente heeft een PING loket. Doel is hulp bieden aan iedereen met vragen op financieel gebied. De visie van PING is om financiële problemen in een zo vroeg mogelijk stadium te voorkomen. Ook biedt de gemeente cursussen budgetteren aan. 8. Gemeente levert een bijdrage aan betaalbaarheid voor lagere inkomens door minimabeleid. Regelingen en toeslagen zijn opgenomen in de gemeentelijke minimagids. 9. De Bewonersraad heeft in samenwerking met Stichting Huurdersplatform Nieuw Elan een digitaal portaal voor huurders, dat in 2017 online gaat. Dit portaal bevat relevante informatie over huren en inkomen. Doel is om huurders te ondersteunen en de weg te wijzen naar manieren om lasten te verlichten. 10. De Bewonersraad geeft periodiek voorlichting aan haar leden over de samenhang tussen begrippen als betaalbaarheid, woonlasten, huishoudensinkomen en/of woonzorgquote via haar informatiekanalen. 11. De Bewonersraad onderhoudt en legt in 2017 contact tussen corporaties en gespecialiseerde (vrijwilligers)organisaties voor hulp bij budgettering. Verwachting is dat hierdoor de leden van De Bewonersraad bewuster worden van de reikwijdte van hun huishoudboekje en het risico op financiële problematiek verminderd wordt. 3. Beschikbaarheid Uitgangspunten visie sociaal wonen Stabiele omvang van de sociale huurvoorraad op de langere termijn. Uitgangspunten procesdocument Beschikbaarheid houdt in dat er voldoende woningen voor de doelgroep zijn. Door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zetten wij voor de lange termijn in op een stabiele huurvoorraad. Vanwege de huidige vraagdruk op bepaalde segmenten willen wij voor de korte termijn de vraagdruk in deze segmenten verlagen. 3
De verwachte omvang van de sociale voorraad zoals beschreven in het bod is in lijn met de visie. Waarschijnlijk is er een beperkte afname met behoud goedkope voorraad. Periodieke monitoring vraag-aanbod blijft wenselijk. Afspraken Sloop 1. Er worden conform biedingen geen sociale huurwoningen gesloopt. Nieuwbouw 2. Accolade bouwt 24 tijdelijke wooneenheden voor verschillende doelgroepen en onderzoekt de mogelijkheden voor een 2 e complex met 24 tijdelijke wooneenheden. 3. WoonFriesland bouwt 37 sociale huurwoningen in de huurprijsklasse 'betaalbaar hoog' ( 586-628). Verkoop 4. Corporaties herijken hun verkoopplannen waarbij zoveel mogelijk goedkope en betaalbare huurwoningen worden ontzien. Het afwegingskader voor de verkoopplannen is adviesplichtig tegenover de huurdersorganisatie en wordt in 2017 vastgesteld. 5. Accolade verkoopt geen betaalbare huurwoningen, tenzij het gaat om: - de laatste woning(en) in een woonblok dat verder uit koopwoningen bestaat; - woningen in dorpen waar Accolade geleidelijk aan haar voorraad (voor een deel) wil afbouwen. 6. WoonFriesland verkoopt een heel beperkt aantal woningen, waarbij de goedkope voorraad (< 409) zoveel mogelijk wordt ontzien en waardoor er een voldoende beschikbare (betaalbare en bereikbare) voorraad huurwoningen overblijft. Toelichting: WoonFriesland heeft een evenwichtige huurprijsopbouw (veel aanbod in de goedkope en betaalbare voorraad) conform de staffels van de Bewonersraad en streeft naar behoud hiervan. Zij heeft een gering aandeel huurwoningen in het bereikbare segment, dat veelal van recente datum is, waardoor verkoop ervan niet rendabel is en gelet op de beschikbaarheid, niet wenselijk is. Vraagdruk 7. Partijen beschouwen maximaal één jaar wachttijd bij Accolade en maximaal één jaar zoekduur bij WoonFriesland voor actief woningzoekenden als redelijk. 8. Partijen monitoren wachttijd en zoekduur. Corporaties streven naar een uniform monitoringssysteem. 9. Bij overschrijding van de termijn uit afspraak 7 onderzoeken partijen waar dit door komt en welke mogelijke oplossingen er zijn. Aandachtspunt is dat monitoringsresultaten moeilijk te vergelijken zijn met voorgaande jaren vanwege de overgang naar een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. 10. Corporaties zorgen ervoor dat in geval van nood iedereen binnen drie maanden een woning kan vinden. Corporaties hanteren voor deze situatie urgentieregelingen voor sociaal/medische urgentie, wijkvernieuwing en statushouders. Voor deze laatste groep is dit afhankelijk van de wet- en regelgeving die leidend is. Toelichting: urgente woningzoekenden kunnen binnen drie maanden een woning vinden, mits kwalitatieve eisen worden bijgesteld. 11. Accolade zet instrumenten in om de kansen van starters op de huurwoningmarkt te vergroten, o.a. huurkorting jongeren. 12. De Bewonersraad doet periodiek onderzoek onder haar leden die vanaf 1 januari 2016 een woning hebben betrokken. Dit om de mate van beschikbaarheid van de sociale voorraad 4
naar type en huurprijs in kaart te brengen en te monitoren. De resultaten worden kwartaalgewijs op de website van De Bewonersraad gepubliceerd. Toelichting: doel is om mogelijke negatieve ontwikkelingen tijdig te onderkennen c.q. te helpen voorkomen. Gegevens die worden verzameld zijn huishoudenssamenstelling en inkomen, huurprijsklasse (zes categorieën De Bewonersraad) en woningtype. Demografische ontwikkelingen 13. Partijen monitoren jaarlijks gezamenlijk de gevolgen van demografische ontwikkelingen. Er is aandacht voor de verschillen tussen Drachten en de dorpen. 4. Kwaliteit Uitgangspunten visie sociaal wonen Energiebesparing, woonlasten minimaal stabiel. Uitgangspunten procesdocument Wij zetten in op verduurzaming en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad, met de focus op betaalbaarheid. Woonlasten voor de huurders willen we minimaal stabiel houden. Inzet uit het bod gericht op kwaliteit stemt overeen met de visie. Aandachtspunt (voor de afspraken 2018) is het effect hiervan op de huuropbouw op termijn, dit wordt gemonitord. Afspraken Planmatig onderhoud 1. Accolade zet 3,2 miljoen in voor planmatig onderhoud aan 1.444 woningen. 2. WoonFriesland zet 5,7 miljoen in voor onderhoud. Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd bij circa 995 woningen. Verbetering kwaliteit en energieprestatie 3. WoonFriesland zet 1,9 miljoen in voor de kwaliteitsverbetering van gemiddeld 215 woningen. WoonFriesland kiest hierbij voor maatwerk per complex. WoonFriesland zet 480.000 in voor de verhoging van de energieprestatie van gemiddeld 80 woningen per jaar. WoonFriesland kiest hierbij voor maatwerk per complex. 4. De exacte toedeling naar woningen, zoals genoemd onder punt 2 en 3 is afhankelijk van inventarisatie/conditiemetingen en aansluitend de prioriteitsstelling door WoonFriesland waarbij het budget maatgevend is. 5. WoonFriesland zet in op energieverbetering met een extra labelslag door middel van het plaatsen van zonnepanelen in samenwerking met Wocozon. De investeringen hiervoor zijn een extra inspanning bovenop eerder genoemde bestedingen en worden gedaan door Wocozon. WoonFriesland staat garant voor de financiering en voor de energieafname bij leegstand. De verwachting is dat het plaatsen van de panelen voor de huurders een reductie geeft van 1 a 2 % in de woonlasten. 6. Accolade zet 1 miljoen in voor verhoging van de energieprestatie van 788 woningen. 7. In 2017 gaat Accolade in het kader van STEP 191 woningen energetisch verbeteren. Hier is een investering mee gemoeid van 2,1 miljoen. 8. Accolade en WoonFriesland willen in 2017, zoveel mogelijk, dezelfde bron voor energielabels te hanteren. 9. Bij energieverbetering in de schil (complexmatige aanpak isolatieglas, spouwmuurisolatie en dak- en vloerisolatie waar mogelijk) vindt geen huurverhoging plaats voor zittende huurders, conform de afspraken van de corporaties met De Bewonersraad. 5
10. De Bewonersraad beoordeelt in 2017 drie energetische verbeteringsprojecten in haar werkgebied. Toelichting: De Bewonersraad heeft een afwegingskader voor het energetisch verbeteren van huurwoningen gemaakt, waarin kritische succesfactoren worden gedefinieerd vanuit het perspectief van de huurders. Hiermee levert zij een bijdrage aan een op grote schaal toepasbare business case inzake energetisch verbeteren van woningen. Wijkvernieuwing 11. De Bewonersraad ondersteunt bij wijkvernieuwing de bewoners volgens het, met de verhuurder afgesproken, protocol herstructurering. Met verhuurders wordt het actualiteitsen volledigheidsgehalte van deze protocollen geijkt aan de hand van het praktijkverloop. 12. Gemeente en corporaties zorgen voor een goede afstemming over wijkvernieuwing en de herinrichting van de openbare ruimte. Dit is maatwerk per project. Daarbij is ook aandacht voor aanpak oneigenlijk gebruik van openbare ruimte, handhaving door gemeente, afstemming over straten met gemengd bezit. Plannen en doorkijk 13. WoonFriesland kiest ervoor om op basis van de wensen van de huurders met dezelfde investering meer woningen met kleinere energiestappen te verbeteren, zodat meer huurders profiteren en de huren betaalbaar blijven. 14. WoonFriesland geeft een jaarlijks overzicht van energielabels in het bod en geeft een globale voorspelling van de labelslagen voor de komende 5 jaar. 15. Accolade streeft ernaar om de energieprestatie van haar woningen te verhogen tot gemiddeld een B-label in 2020. 16. Accolade voert experimenten uit op het gebied van duurzaamheid zoals nul-op-demeterwoningen. 5. Doelgroepen Uitgangspunten visie sociaal wonen Sociale voorraad passend bij de woningbehoefte van de doelgroepen van beleid. Huisvesting specifieke doelgroepen. Uitgangspunten procesdocument We streven naar een sociale voorraad passend bij de woningbehoefte van de doelgroepen van beleid. We leveren maatwerk als de situatie van een specifieke doelgroep daar om vraagt. Inzet op doelgroepen is in lijn met de visie. Afspraken 1. De gemeente heeft een taakstelling in het huisvesten van statushouders. De corporaties stellen voldoende passende woonruimte beschikbaar om aan de halfjaarlijkse taakstelling van de gemeente te voldoen. Statushouders zijn reguliere huurders die we passend huisvesten. Gemeente en corporaties werken samen volgens het document 'Procedure huisvesting statushouders' en huisvesten naar rato van het bezit de statushouders. 2. Als daar aanleiding voor is, bijvoorbeeld bij veranderingen in de taakstelling, beoordelen partijen in overleg of, en zo ja op welke manier, aanpassing van de werkwijze noodzakelijk is. 3. WoonFriesland en gemeente werken samen aan de realisatie van extra woonwagenstandplaatsen. 6
4. Gemeente en corporaties werken samen in het Sociaal Team Smallingerland, om mensen te ondersteunen die te maken hebben met problematiek op meerdere levensterreinen. Partijen werken samen volgens het Convenant Sociaal Team. Dit convenant wordt in het najaar van 2016 geactualiseerd. In 2017 wordt gewerkt volgens het nieuwe convenant. 5. Over de huisvesting van ernstige overlastveroorzakers/verwarde personen maken gemeente, corporaties en zorginstellingen op provinciaal niveau afspraken via het Veiligheidshuis. Het gaat om inwoners die vanwege ernstige overlast niet herplaatst kunnen worden in hun oorspronkelijke woonomgeving. Aandachtspunt is de draagkracht van wijken en buurten. 6. Gemeente Smallingerland (namens de Friese gemeenten) en Accolade (namens de Vereniging van Friese corporaties) hebben zitting in de bestuurscommissie van het Veiligheidshuis. 6. Wonen, welzijn, zorg en Wmo Uitgangspunten visie sociaal wonen Voldoende woonzorgproducten. Uitgangspunten procesdocument We zetten in op voldoende woonzorgproducten met een functionele kwaliteit om de doelgroepen passend te kunnen huisvesten. Uitgangspunt is zo lang mogelijk thuis en als dat niet mogelijk is verzorgd of beschermd wonen. Er zijn voldoende geschikte woningen 1 om in de toenemende behoefte te kunnen voorzien. De opgave betreft de functionele kwaliteit van deze woningen. Inzet past bij visie. Corporaties geven aan dat de druk op specifieke seniorenwoningen gering is. Aandachtspunt: kwaliteit seniorenwoningen. Afspraken 1. De corporaties faciliteren zoveel mogelijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het kader van scheiden van wonen en zorg. Een goede begeleiding van deze huurders door zorgen welzijnspartijen is hierbij essentieel. 2. Partijen willen ouderen in de sociale huursector faciliteren om zo lang mogelijk, veilig en geschikt, thuis te kunnen blijven wonen. De gemeente neemt de regie om hiervoor in 2017 een gezamenlijk plan te maken met de corporaties, De Bewonersraad en zorgverzekeraar. 3. Partijen onderzoeken in 2017 op welke manier ze samen kunnen optrekken in het voorkomen en tegengaan van eenzaamheid. 4. Huurwoningen met aanpassingen voor mensen met een beperking die vrijkomen verhuren we zoveel mogelijk aan de Wmo-doelgroepen. De gemeente maakt hierover in het najaar van 2016 werkafspraken met de corporaties. Afhankelijk van de uitkomst volgt in 2017 uitvoering en evaluatie. 5. De Bewonersraad treedt in overleg met haar leden over de randvoorwaarden en condities om voor huurders de in- en uitstroom te bevorderen ten aanzien van het gebruik van aangepaste woningen. Toelichting: op deze wijze tracht De Bewonersraad bij te dragen aan een kostenefficiënte inzet van gemeentelijke Wmo-middelen en corporatiegelden voor een levensloopbestendige en/of zorggeschikte bouw. 1 WoonFriesland heeft 1.122 zelfstandige huurwoningen voor ouderen (geschikt wonen), Accolade heeft 1.242 zelfstandige huurwoningen voor ouderen (geschikt wonen). Accolade heeft 164 intramurale wooneenheden (beschermd wonen). Deze worden verhuurd aan zorginstellingen en zijn bestemd voor mensen met een relatief zware zorgbehoefte. Accolade heeft 288 zelfstandige huurwoningen voor ouderen met in de directe nabijheid 24/7 zorg (verzorgd wonen). 7
6. In de gemeente zijn gebiedsteams actief, die inwoners ondersteunen met vragen op het gebied van Wmo, jeugd en zorg. Gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen werken samen aan persoonsgebonden oplossingen voor de kwetsbare doelgroepen op het gebied van passend wonen, woonbegeleiding en handhaving. 7. Gemeente en corporaties maken in 2017 nadere afspraken over de samenwerking bij tijdige signalering van knelpunten bij huurders (o.a. verantwoordelijkheden partijen, contactpersonen gebiedsteams). 7. Leefbaarheid Uitgangspunten visie sociaal wonen Behoud en versterking vitale wijken en dorpen. De principes schoon, heel en veilig zijn leidend. De rol en eigen verantwoordelijkheid van bewoners is daarbij belangrijk. Uitgangspunten procesdocument We dragen zorg voor goed wonen in een leefbare woonomgeving. We werken, ieder vanuit de eigen verantwoordelijkheid, samen aan behoud en versterking van vitale wijken en dorpen. De principes schoon, heel en veilig zijn leidend. De rol en eigen verantwoordelijkheid van bewoners is daarbij belangrijk. Inzet van de corporaties past bij de visie. Afspraken 1. WoonFriesland investeert maximaal 280.000 in leefbaarheid. Het leefbaarheidsbudget wordt ingezet conform wet- en regelgeving. Hieronder vallen onder andere de adviseurs wijk- en buurtbeheer en werkzaamheden als woonmaatschappelijk werk, achter de voordeuraanpak, het (mede) bestrijden van overlast en het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving. 2. WoonFriesland scant haar buurten en wijken (groene, oranje en rode wijken) en bespreekt jaarlijks met de gemeente en de huurdersorganisatie de uitkomsten. 3. Accolade investeert maximaal 635.000 in leefbaarheid. Het leefbaarheidsbudget wordt ingezet conform wet- en regelgeving. 4. Partijen monitoren in 2017 gezamenlijk de leefbaarheid in de wijken en dorpen. Daarbij bepalen we de aandachtsgebieden en stemmen we onze inzet voor verbetering van de leefbaarheid op elkaar af. 5. Gemeente en corporaties werken samen om woonoverlast te verminderen. Buurtbemiddeling is een instrument daarvoor. Partijen maken in 2017 afspraken over de inzet van dit instrument. 6. Gemeente stimuleert bewonersinitiatieven vanuit wijken en dorpen. Gemeente stelt hiervoor jaarlijks een eenmalige subsidie Buurtbudget beschikbaar. Wijkraden, Dorpsbelangen, verenigingen of individuele inwoners kunnen jaarlijks een aanvraag doen voor subsidie voor een voorziening of activiteit die de leefbaarheid in wijk of dorp vergroot. 7. De Bewonersraad stimuleert in 2017 actief leefbaarheidsinitiatieven op basis van de uitkomsten van onderzoek uit 2016. Toelichting: De Bewonersraad heeft in 2016 in haar werkgebied onderzoek gedaan naar de wijze waarop de betrokkenheid van bewoners bij leefbaarheidsprojecten van onderaf gestimuleerd kan worden. Samen met huurders zijn kritische succesfactoren gedefinieerd waarop huurders eigen initiatieven bij hun woonomgeving beoordelen. 8
Bijdrage WoonFriesland en premisse De bieding van WoonFriesland is uitgebracht onder de voorwaarde dat: Een aantal onderwerpen uit de bieding overleg- en/of adviesplichtig is bij de huurdersorganisaties op grond van de overlegovereenkomst, Woningwet 2015 en BTIV. Dit kan leiden tot wijzigingen. De genoemde bedragen in de bieding en niet de aantallen richtinggevend zijn. Premisse De prestatieafspraken betreffen de afspraken die de gemeente en de corporatie contractueel overeenkomen, waarbij de huurdersorganisaties op grond van de Woningwet volwaardig partner zijn bij de totstandkoming. De ondertekening door partijen van de onderhavige afspraken laat onverlet de contractuele verantwoordelijkheden en de rechten en plichten van de gemeente en WoonFriesland betreffende de nakoming. Het in de onderhavige afspraken verwerkte bod van WoonFriesland is gebaseerd op een inschatting omtrent de financiële situatie en draagkracht van de corporatie nu en in de voorzienbare toekomst. Het bod van WoonFriesland is tegen die achtergrond bovendien ambitieus geformuleerd. WoonFriesland heeft de buitengrenzen opgezocht van wat redelijkerwijs van haar verwacht kan worden. Dat hoge ambitieniveau betekent dat de haalbaarheid van het bod gevoelig is voor tegenslagen. Indien en zodra de (financiële) situatie zich in ongunstige zin ontwikkelt, al of niet onder invloed van wijzigingen in wet- en regelgeving, komen de doelstellingen direct onder druk te staan. Partijen treden dan, op initiatief van WoonFriesland in overleg over de gerezen situatie en spannen zich ten volle in om de prestaties zoveel als mogelijk overeind te houden. Partijen onderkennen echter dat alleen de corporatie eindverantwoordelijk is en blijft voor de eigen bedrijfsvoering, voor de financieel-economische gezondheid en voor een afdoende weerstandsvermogen van de corporatie. Dat heeft tot consequentie dat deze prestatieafspraken in geen geval tot investeringen of kosten zullen kunnen leiden, die de corporatie in de gegeven omstandigheden op financieeleconomische gronden niet verantwoord acht. Beperkende factoren voor de corporatie hebben betrekking op ontwikkelingen die buiten de invloedssfeer van partijen liggen zoals bijvoorbeeld (niet limitatieve opsomming): Het verkoopplan: verkoop van bezit dat niet tot de kernactiviteiten van de corporatie behoort (zorgvastgoed, bedrijfsonroerendgoed, maatschappelijk vastgoed en reguliere huurwoningen) kan niet worden doorgevoerd door het ontbreken van toestemming van de rijksoverheid/het WSW en/of slechte marktomstandigheden wijzingen in wet en regelgeving (bijvoorbeeld: verhoging verhuurdersheffing) en in borging financiering (WSW) door anderen opgelegde, kostenverhogende bouwvoorschriften Partijen verklaren bij ondertekening van deze prestatieafspraken dat zij onverkort akkoord zijn met deze premisse en dat zij de werking van de in deze premisse opgenomen disclaimer over en weer zullen respecteren en zullen nakomen. 9
Bijdrage Accolade en premisse Onvoorziene omstandigheden Het in deze prestatieafspraken opgenomen bod van Accolade is gebaseerd op haar huidige weerstandsvermogen en een geprognosticeerde ontwikkeling van haar financiële spankracht in de toekomst. Indien en voor zover haar investeringscapaciteit bijvoorbeeld, doch niet uitsluitend, door toekomstige nu nog niet voorzienbare maatregelen van de overheid zodanig wordt beperkt, dat naar redelijkheid en billijkheid niet van Accolade verlangd kan worden, dat de prestatieafspraken ongewijzigd in stand blijven, aanvaarden partijen dat Accolade in dat geval Accolade een beroep toekomt op artikel 6:258 BW. Partijen treden dan in overleg over de ontstane situatie. 10
Bijlage 1 Definities en afbakening prestatieafspraken Met sociaal wonen bedoelen we de huisvesting voor huishoudens met een inkomen tot 35.739,- (inkomensgrens per 1 januari 2016) of met een bepaalde zorgbehoefte. Dit sluit aan op de toewijzingsnormen die voor de corporaties gelden bij de woonruimteverdeling van de sociale huurvoorraad. Corporaties zijn verplicht om minimaal 90% van hun vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan de doelgroep. Hiervan moet tenminste 80% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 35.739. Het overige deel kan tot en met 2020 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 39.874 (prijspeil 2016) 2. Maximaal 10% van alle toewijzingen mogen de corporaties doen aan huishoudens met een hoger inkomen, met inachtneming van de geldende voorrangsregels. Tot de sociale producten behoren sociale huurwoningen en sociale koopwoningen: Een sociale huurwoning heeft een huurprijs tot 710,68 (prijspeil 2016). Een sociale koopwoning heeft een koopprijs tot 138.000,- (bestaande voorraad) en tot 142.000 (nieuwbouw) 3. Definities huurklassen Een goedkope huurwoning heeft een huurprijs tot 409,92. Een betaalbare huurwoning heeft een huurprijs vanaf 409,92. We gaan uit van een genuanceerde bovengrens in relatie tot de huishoudensgrootte (gekoppeld aan het woningaanbod): - bij woningen voor 1-2 persoonshuishoudens is de bovengrens 586,68 (1 e aftoppingsgrens), - bij woningen voor 3 of meerpersoonshuishoudens is de bovengrens 628,76 (2 e aftoppingsgrens) Een bereikbare huurwoning heeft een huurprijs vanaf 586,68 / 628,76 tot de maximale huurtoeslaggrens van 710,68 (prijspeil per 1 januari 2016). We gebruiken bij de monitoring van de voorraad de volgende onderverdeling: Woningen naar huurprijs Indeling Tot 409 Goedkoop 409-468 Betaalbaar laag 468-529 Betaalbaar laag II 529-586 Betaalbaar laag III 586-628 Betaalbaar hoog / bereikbaar (afhankelijk van huishoudensgrootte) 628-710 Bereikbaar > 710 Vrije sector Wonen-zorg We maken onderscheid in geschikt wonen, verzorgd wonen en beschermd wonen: Geschikt wonen is een woning die speciaal geschikt is voor senioren en mensen met een fysieke beperking. Het gaat dan met name om nultredenwoningen. Dit zijn woningen die vanaf de straat te bereiken zijn zonder traplopen. In de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Reguliere woningen kunnen geschikt worden gemaakt mits de huidige plattegronden voor de noodzakelijke aanpassingen geen beperking vormen. 2 Dit is een tijdelijke verhoging van de inkomensgrens die per 1 juli 2015 is ingegaan en voor vijf jaar geldt. 3 Koopprijs berekend op basis van leencapaciteit bij een rentevaste periode van 10 jaar en een hypotheekrente van 5%. 11
Met verzorgd wonen bedoelen we een nultredenwoning waarbij via een nabijgelegen zorgsteunpunt 24-uurszorg en diensten geleverd worden. Bij beschermd wonen is zorg en toezicht 24 uur per dag aanwezig en begeleiding en huisvesting is groepsgewijs georganiseerd. Onder beschermd wonen vallen alle intramurale instellingen, maar ook kleinschalige woonvoorzieningen. 12
Bijlage 2 Overzicht achterliggende documenten en convenanten 'Visie op sociaal wonen in Smallingerland', gemeente Smallingerland, 18 maart 2015 Procesdocument 'Op weg naar prestatieafspraken', gemeente Smallingerland, Accolade, WoonFriesland, De Bewonersraad, december 2015. Convenant Sociaal Team Smallingerland 2013-2016, 12 december 2013. 'Procedure huisvesten statushouders', januari 2013. 13
Aldus overeengekomen en in viervoud ondertekend te Drachten, op 28 november 2016 College van Burgemeester en Wethouders van gemeente Smallingerland Accolade WoonFriesland De Bewonersraad 14