Drechtsteden RAPPORTAGE TASK FORCE WONINGBOUW DRECHTSTEDEN PER EIND 2008 Voortgang woningbouw 2005 t/m 2009 en woningbouwplanningen 2010 t/m 2014 en 2015 t/m 2019 1. Inleiding Productie 2005 tot en met 2009 Uit de analyse per eind 2008 blijkt dat de reële/zekere is teruggelopen naar 6465 woningen ten opzichte van 6768 woningen per voorjaar 2008. De per eind 2009 bestaat uit projecten die in aanbouw zijn. Deze aanzienlijke daling van de reële/zekere is voor een klein deel veroorzaakt door bezwarenprocedures. Echter deze is met name veroorzaakt door de teruglopende afzet als gevolg van de economische crisis, waardoor de start bouw van projecten is uitgesteld. Door dezelfde oorzaken is ook de haalbare behoorlijk gedaald. Wellicht dat deze kan oplopen tot 6680 woningen, als projecten waarvan de oplevering eind 2009 is gepland ook daadwerkelijk zijn opgeleverd. Voorjaar 2008 was de te verwachten nog ingeschat op 7753 woningen. Productie 2010 tot en met 2014 Sinds een jaar worden de planningen van de projecten voor de volgende periode, oplevering 2010 tot en met 2014, getoetst op realiteit. Ten opzichte van voorjaar 2008 zijn de wijzigingen met name het gevolg van het doorschuiven van projecten uit 2009 naar 2010 en 2011. Een en ander heeft tot gevolg dat de reële is toegenomen van circa 6100 woningen naar ruim 7000 woningen. 2. Gevolgen economische crisis De economische crisis waarin wij heden verkeren hebben uiteraard ook effect op de woningbouw in de Drechtsteden. Bij de analyse van de stand van zaken van de projecten eind 2008 is duidelijk geworden welke projecten op dit moment vertragen als gevolg van het niet kunnen afzetten van de woningen, b.v. Verolmeterrein, Merwehoofd, Griendencollege, Euryza, Volgerlanden-west en Gezondheidspark. Naast projecten die vanwege de afzetproblematiek vertragen, zijn er nog diverse nieuwe projecten c.q. locaties ingepland om in 2009 in de verkoop te worden gebracht, b.v. Lange Steeg, Wilgenwende, Baanhoek-west, Onderdijkserijweg. De vraag is hoe hierop in de markt wordt gereageerd c.q. of in de loop van dit jaar deze projecten daadwerkelijk in de verkoop worden gebracht door de desbetreffende projectontwikkelaars. Begin 2009 is gestart met een overleg over mogelijke acties om de woningbouw in de regio op gang te houden. Met alle partijen (gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars) zal afzonderlijk en gezamenlijk worden gesproken over de mogelijkheden. In het eerstvolgende congres van het platform Drechtsteden Bouwt van juni 2009 zullen de resultaten met elkaar worden besproken. Vanuit de Task Force is gewezen op het feit dat herontwikkeling van projecten (b.v. Merwehoofd in en Verolmeterrein in Alblaserdam) naar een goedkoper segment in principe niet aan de orde is zonder dit van te voren regionaal aan de orde te stellen. Dit om te voorkomen dat te veel van de Woonvisie Drechtsteden wordt afgeweken. De daarin beoogde kwaliteit en programmering blijft uitgangspunt.
3. Woningbouw 2005 t/m 2009 3.1. Algemeen Sturing op de woningbouw tot en met 2009 is niet meer aan de orde. De voor 2009 is in principe in aanbouw. Er is met een klein aantal risicoprojecten rekening gehouden, omdat de oplevering eind 2009 is gepland. 3.2. Kwantiteit van de woningbouw Onderstaand een overzicht van de monitoring van de woningbouw van najaar 2007 tot eind 2008. Algemeen Hl Ambacht Prognose Jaarplan 2005 1266 2841 4051 1453 903 1423 11937 Regionale afspraak 2005 t/m 2009 750 2100 3000 1100 800 1250 9000 Monitoring najaar 2007 Hl Ambacht Haalbare 757 2179 2709 1077 544 987 8253 Risico's 186 226 559 84 85 135 1275 Reële/zekere 571 1953 2150 993 459 852 6978 Monitoring voorjaar 2008 Hl Ambacht Haalbare 591 2056 2669 957 571 909 7753 Risico's 36 121 544 101 109 74 985 Reële/zekere 555 1935 2125 856 462 835 6768 Monitoring per eind 2008 Hl Ambacht Haalbare 517 2008 1858 855 565 877 6680 Risico's 0 26 54 37 35 61 213 Reële/zekere 517 1982 1804 818 530 816 6467
3.3. Afname in een halfjaar tijd In bijlage 1 is in een overzicht aangegeven wat de reële/zekere en haalbare is. Deze betreft projecten die in aanbouw zijn. Opvallend is dat de haalbare sinds voorjaar 2008 met circa 1100 woningen is afgenomen en de reële/zekere met circa 300 woningen. Deze daling van de in een halfjaar tijd is, zoals onder punten 1 en 2 vermeld, vooral veroorzaakt door de economische crisis. In punt 3.5 is per gemeente aangegeven om welke projecten het gaat. De risicoprojecten van in totaal ruim 200 woningen zijn projecten die in aanbouw zijn en waarvan de oplevering is gepland eind 2009. 3.4. Conciusie De meeste gemeenten zijn wat de haalbare en de reële/zekere betreft teruggelopen. Behalve de gemeenten en, bij wie 2 voormalige risicoprojecten zeker in 2009 worden opgeleverd, te weten Voorstraat-Monti in en Baanhoek-west in. Met name de gemeente Hendrik Ido Ambacht heeft een forse daling in de als gevolg van afzetproblemen, waardoor de bouw niet of later is gestart. Hoewel in de voorjaarsrapportage is afgesproken met de gemeenten ons uiterst in te spannen om de risicoprojecten ook in 2009 op te leveren, is dit helaas niet gelukt. Belangrijkste oorzaak is dat de start bouw van diverse projecten is uitgesteld vanwege de afzetproblematiek. 3.5. Nadere toelichting wijzigingen per gemeente ten opzichte van voorjaar 2008 Het project Scheldehof (73 woningen) start februari 2009. Met gemeente en corporatie is afgesproken te onderzoeken of een deel van het project in 2009 opgeleverd kan worden met het oog op ISV en BLS subsidie. De 16 kavels in het project Lange Steeg waren risicoprojecten. Momenteel zijn 13 kavels in aanbouw en worden in 2009 opgeleverd. Het project Noord- en Landzicht (20 woningen) was een risicoproject. Vanwege nieuwe eisen van het Waterschap en de gevolgen daarvan voor het plan c.q. de te bebouwen locatie schuift het project door naar na 2009 en blijft een risicoproject. Het project Cortgene (31 woningen) was in 2008 gestart en zou in 2009 worden opgeleverd. De bouw is stilgelegd vanwege een gerechtelijke procedure. In maart 2009 wordt een uitspraak verwacht. Het project Lanen van Oranje (65 woningen) was een risicoproject in 2009, uitgaande van een geplande start bouw eind 2008. De bouw start echter later vanwege een bezwarenprocedure tegen de bouwvergunning, te weten in het 1 e kwartaal van 2009 en de oplevering schuift door naar 2010. Daarnaast wordt een deel herontwikkeld (14 woningen), omdat deze woningen niet worden verkocht. Dit deel schuift door naar oplevering in 2012. Het project Voorstraat Monti (30 woningen) is in aanbouw en wordt zeker in 2009 opgeleverd (was een risicoproject). Het project Hugo van Gijn (Pabo) (120 woningen) was voor een deel als risicoproject gepland in 2009. De oplevering schuift in zijn geheel door naar 2010 en 2011. De bouw is getemporiseerd vanwege door een bezwaarprocedure tegen de bouwvergunning. Oud Krispijn zuid (26 woningen) is in aanbouw. De vraag is of oplevering in 2009 nog lukt. Het project blijft dan ook een risicoproject. Hendrik Ido Ambacht In Volgerlanden-west zijn veel projecten doorgeschoven naar oplevering in 2010 en later. Het gaat om circa 800 woningen totaal. Inclusief de ruim 500 woningen die al als risicoproject waren ingepland. De belangrijkste oorzaak is de afzetproblematiek.
Het project Centrum Super de Boer zou september 2008 (49 woningen) met de bouw starten en was als risicoproject gepland in 2009. Vanwege een juridisch conflict over het commerciële gedeelte van het pand, is de start bouw uitgesteld en vindt oplevering plaats naar verwachting begin 2011. De fasering van Merwehoofd fase 4/5 was begin 2008 al aangepast door de bouwer vanwege afzetproblematiek en eind 2008 verder vertraagd. Voor 2009 wordt nog rekening gehouden met een mogelijke oplevering van 37 woningen. De rest schuift door naar 2010 en verder. Bij de kaveluitgifte waren 24 woningen als risico in 2009 gepland. De vertragingen zijn verder opgelopen als gevolg van capaciteitsbeslag en nieuw uitgiftebeleid. De opleveringen schuiven door naar 2010 en verder. Het project Westeind Schooldwarsstraat is vertraagd als gevolg van afzetproblematiek en schuift door naar 2011 en verder. In Baanhoek-west is najaar 2008 met circa 70 sociale woningen gestart die zeker in 2009 zullen worden opgeleverd. Deze woningen waren eerder nog als risico ingepland. Project Kerkbuurt/v.d. Knaap blijft een risicoproject; het project is in aanbouw en de oplevering wordt eind 2009 verwacht. Met gemeente is afgesproken tezamen met aannemer/corporatie te streven naar oplevering in 2009. De uitgifte en bouw van 5 kavels Beatrixschool was al in de risicosfeer terecht gekomen. Deze uitgifte/afzet verloopt trager dan gepland. De oplevering is na 2009 gepland. Het project Uilenhof (40 woningen) is in aanbouw maar oplevering eind 2009 blijft een risico. Het project Bas van der Heijden was geen risicoproject (21 woningen). De bouw zou starten zomer 2008, maar is vertraagd vanwege bezwaren tegen de bouwvergunning. Het project is wel in aanbouw, maar later gestart en daardoor gepland eind 2009 op te leveren en dus in de risicosfeer. Project Onderdijkserijweg was een risicoproject in 2009, vanwege start bouw eind 2008. Echter, de bouw is eind 2008 niet gestart en start nu voorjaar 2009. Oorzaak vertraging was het onderhandelingstraject met de projectontwikkelaar. Oplevering wordt 2010. Qua afzet worden er geen problemen verwacht, omdat de woningen in het goedkopere segment zijn ontwikkeld. 4. Woningbouwplanning 2010 t/m 2020 4. 7. Voorgenomen 2010 t/m 2014 Per gemeente zijn wederom de projecten van 2010 tot en met 2014 zo realistisch mogelijk ingepland conform de vastgestelde criteria uit de najaarsrapportage Task Force van 2005 en de standaardplanning. De risicoprojecten zijn met name projecten die in 2014 worden opgeleverd of nog in de initiatieffase zitten. In bijlage 2 is in een gedetailleerd overzicht de per gemeente en de risicoprojecten aangegeven. In onderstaand overzicht is een advies opgenomen voor de per gemeente af te spreken prognose voor de 2010 t/m 2014. Daarbij is rekening gehouden met een lagere in verband met de te verwachten effecten van de economische crisis. Daarbij is tevens rekening gehouden met de relatie taakstelling gemeenten ten opzichte van gewenste woonmilieus. Dit advies kan worden meegenomen in de verstedelijkingsafspraken van de regio met het rijk en de nieuwe regionale woonvisie (in ontwikkeling).
Planning woningbouw 2010 tot en met 2014 per eind 2008 HI Ambacht Voorgenomen 925 3665 2284 674 1420 1515 Risico 241 1577 478 219 304 638 Reëel 684 2088 1806 455 1116 877 Advies prognose 600 1900 1550 400 800 750 10483 3457 7026 6000 De reële is ten opzichte van voorjaar 2008 behoorlijk toegenomen (met circa 1000 woningen). Dit is met name veroorzaakt door het schuiven van de risicoprojecten van 2009 naar opleveringen in 2010 en verder. Het advies van de Task Force is voor de periode van 2010 tot en met 2014 uit te gaan van totaal 6000 woningen conform de hierboven voorgestelde verdeling per gemeente. Dit is altijd nog 57,5% van de voorgenomen terwijl in de periode 2005 tot en met 2009 nog geen 55% wordt gerealiseerd ten opzichte van wat was geprognosticeerd. Het advies van 6000 woningen en per gemeente is mede ingegeven door de verwachte afzetbaarheid van de geplande woningbouw. Van de ruim 3400 woningen in de risicosfeer (= 33% van de voorgenomen ) gaat het om ruim 2000 woningen, waarvan de oplevering in 2014 is gepland. Deze tellen niet mee, gezien het grote risico dat de oplevering doorschuift naar 2015. De overige 1400 woningen tellen niet mee omdat deze nog in de initiatieffase en/of haalbaarheidsfase zitten of vanwege specifieke problemen bijvoorbeeld verwerving c.q. onteigening. 4.2. Voorgenomen 2015 tot en met 2019 Met het oog op de verstedelijkingsafspraken 2010 tot en met 2019 is het van belang dat ook inzicht wordt verkregen in de (reële) 2015 tot en met 2019. Onderstaand is een overzicht gegeven van de planning in deze periode. Planning woningbouw 2015 tot en met 2019 per eind 2008 Voorgenomen 106 3004 H! Ambacht 300 15 316 867 4608 De geplande van 2015 tot en met 2019 bestaat voor ruim 1900 woningen (= ruim 40%) uit projecten die nog in de initiatief fase zitten en waarvan niet zeker is of deze doorgaan. 4.3. Totale voorgenomen 2010 tot en met 2019 In de nieuwe Woonvisie 2009 van de regio, die in ontwikkeling is, wordt uitgegaan van een in de periode 2010 tot en met 2019 van minimaal 10000 en maximaal 12000 woningen. Ook in de verstedelijkingsafspraken wordt hiervan uitgegaan.
Planning 2010 tot en met 2019; totaal en initiatieffase Voorgenomen In initiatieffase H! Ambacht Totaal 1031 6669 2584 689 1736 2382 15091 3300 Haalbare 11791 Uit bovenstaand overzicht blijkt, dat de maximale van 12000 woningen in deze periode moeilijk haalbaar zal zijn, zeker omdat geen rekening is gehouden met het risico van voorgenomen opleveringen in 2019 die doorschuiven naar 2020 of later. Het minimale streven van 10000 woningen is ruimschoots haalbaar maar blijft een risico met het oog op de te verwachten gevolgen van de economische crisis in de eerste jaren van deze. Maar ook op grond van de ervaringen van de afgelopen 4 jaar, waaruit blijkt dat geplande s vanwege vele oorzaken regelmatig niet worden gehaald. De Task Force adviseert dan ook om de komende jaren op de vanuit de regio te blijven sturen. 5. Gereedmeldingen in relatie tot BLS subsidie Zoals in vorige rapportages aangegeven is er overleg geweest met de Provincie c.q. VROM over de mogelijkheid de opleveringsdatum van 2009 uit te stellen tot en met 2010. Helaas heeft dit niet tot resultaat geleid. De uiterste opleverdatum blijft 31 december 2009. In dat kader is het van groot belang dat gemeenten projecten op tijd gereedmelden. Het aantal gereedgemelde woningen is bepalend voor de uiteindelijke hoogte van de BLS subsidie. Begin 2010 zullen de BLS gelden conform de regionale afspraken worden toegekend. De verwachting is dat er een reserve overblijft, ondanks het feit dat er minder woningen worden opgeleverd dan was gepland. Regionaal is reeds afgesproken dat dit geld wordt verdeeld over het aantal opgeleverde woningen per gemeente, inclusief de categorieën die al subsidie hebben gekregen. Het bedrag van de reserve is nog niet bekend. Na de zomer 2009 zal een prognose van de reserve worden gemaakt en besproken in het najaarsoverleg 2009. 6. Regionale samenwerking fysieke projecten Eind 2007 is gestart met een ambtelijk overleg met als doel de mogelijkheid te bespreken om de diverse gemeentelijke onderdelen op het gebied van fysieke projecten met elkaar te laten samenwerken. De Task Force levert hieraan een belangrijke bijdrage. Doel vanuit de Task Force is onder andere het verbeteren van de processen op het gebied van projectmanagement en het oplossen van capaciteitsproblemen op het gebied van fysieke projecten. Dit heeft geleid tot een regulier overleg met vertegenwoordigers van alle gemeenten, het zogenaamde ketenoverleg fysieke projecten, onder voorzitterschap van Bureau Drechtsteden (projectleider Task Force). Dit overleg werkt aan de voorbereiding van een tweetal opdrachten van de Netwerkdirectie Drechtsteden, te weten een onderzoek naar de mogelijkheden van regionaal projectmanagement en een onderzoek naar de mogelijkheden van samenwerking op andere vakgebieden (bijvoorbeeld stedenbouw, procedures). Deze opdrachten moeten in 2009 leiden tot voorstellen aan het Drechtstedenbestuur en de gemeentebesturen. Verder wordt het ketenoverleg gebruikt voor het uitwisselen van informatie en het aan de orde stellen van eventuele problemen op het gebied van fysieke projecten. 7. Task Force in 2009 en daarna In 2009 zal één keer ambtelijk en één keer bestuurlijk overleg plaatsvinden. De definitieve van 2005 tot en met 2009 en de voortgang van de woningbouw 2010 tot en met 2019. Van de periode 2005 tot en met 2009 zal de Task Force een eindrapportage opstellen. De werkwijze van de Task Force wordt door alle gemeenten als positief beoordeeld en als noodzakelijk. De periodieke bespreking van de voortgang van de woningbouw dwingt gemeenten om hier regelmatig naar te kijken en knelpunten op te pakken. Ook voor de periode na 2009 is het voorstel om de Task Force voort te zetten en zo mogelijk uit te breiden met projecten uit bijvoorbeeld de verstedelijkingsafspraken en de "pieken". Eind 2009 volgt hierover een voorstel.
8. Conclusies 1. De reële van 2005 tot en met 2009 is met 300 woningen afgenomen in een halfjaar tijd tot 6467 woningen. 2. De haalbare tot en met 2009 is met circa 1100 woningen afgenomen in een halfjaar tijd tot 6680 woningen. 3. De afgenomen in 2009 is vooral veroorzaakt door de economische crisis en de daarmee gepaard gaande afzetproblematiek. Met name zijn er grote gevolgen voor het project Volgerlanden-west. Maar ook bezwarenprocedures blijven een belangrijke oorzaak, bijvoorbeeld bij het project Cortgene. 4. De reële van 2010 tot en met 2014 is toegenomen tot circa 7000 woningen, als gevolg van verschuivingen van projecten uit 2009 naar 2010 en verder. 5. De risicoprojecten van bijna 3500 woningen (= 33% van de voorgenomen ) in de periode 2010 tot en met 2014 zijn projecten die nog in de initiatieffase zitten of waarvan de oplevering in 2014 is gepland. 6. Voor de periode 2010 tot en met 2014 adviseert de Task Force een woningbouw van totaal 6000 woningen. Tevens geeft de Task Force een advies over de taakverdeling per gemeente, gecorrigeerd vanwege de te verwachten gevolgen van de economische crisis en gerelateerd aan de gewenste woonmilieus conform de Woonvisie 2009 i.o. 7. Een woningbouw van maximaal 12000 woningen in de periode 2010 tot en met 2019 is niet haalbaar, omdat veel projecten nog in de initiatieffase zitten, waardoor het niet zeker is of deze doorgaan. 8. Een woningbouw van minimaal 10000 woningen in de periode 2010 tot en met 2019 is ruimschoots haalbaar, maar met maximale inspanning van alle partijen. Sturing vanuit de regio blijft dan ook nuttig en noodzakelijk. 9. Gereedmeldingen in 2009 zijn van groot belang, omdat op basis van het aantal gereedgemelde woningen de definitieve BLS subsidie wordt bepaald. Opleveringen na 31 december 2009 tellen niet mee. 9. Acties 1. n,, en onderzoeken of één of meerdere van hun projecten (of een deel daarvan) toch nog in 2009 kan worden opgeleverd. 2. Alle gemeenten zorgen voor tijdige gereedmeldingen in 2009. 3. Programmawijzigingen in projecten bespreken alle gemeenten van te voren met de regio om te voorkomen dat te veel wordt afgeweken van de woonvisie van de regio. 4. Eind 2009 levert de Task Force een eindrapportage over de woningbouw van 2005 tot en met 2009. 5. De Task Force komt met een voorstel over voortzetten van de Task Force na 2009 en mogelijke verbreding van haar taken op grond van onder andere de verstedelijkingsafspraken, de "pieken". 6. De geadviseerde planning per gemeente voor de periode 2010 tot en met 2014 met totaal 6000 woningen verwerkt de regio in de verstedelijkingsafspraken en de woonvisie 2010-2020. 7. De Task Force inventariseert de gevolgen van de economische crisis en de mogelijke maatregelen vanuit gemeenten en regio en derden. G. van Oost - de Bode, Projectleider Task Force Woningbouw Drechtsteden 24 april 2009 Bijlagen: 1 stand van zaken woningbouw (en risicoprojecten) 2005 tot en met 2009 per eind 2008 2 planning woningbouw (en risicoprojecten) 2010 tot en met 2014 per eind 2008 3 planning woningbouw (en risicoprojecten) 2015 tot en met 2019 per eind 2008
bijlage j STAND VAN ZAKEN WONINGBOUWPRODUCTIE 2005-2009 per eind 2008 Afspraak Productie per eind 2008 Mogelijke Risico Reden (Zekere *S»CMS?S r_4:h 2 <V' s jj<,"3a Oud Krispijn Zuid 8.6. Volgerlanden S5gHiöö! msmmm 26 in aanbouw/eind 2009 **feae2ï5sl 54 in aanbouw/eind 2009 - Merwehoofd fase 4/5 IlSliÉ! 37 69% 94% 60% in aanbouw/eind 2009 74% - Locatie vd Knaap/Kerkbuurt - Uilenhof - Cannenburgh I^^VCfil^J. 35 in aanbouw/eind 2009 L^Süf^i: 40 in aanbouw/eind 2009 21 in aanbouw/eind 2009 66% 65% 9000 6680 213 6467 74% 72% Was voorjaar 2007. Was najaar 2007 Was voorjaar 2008 6737 ' 6978 6768 Productie 2005-2009 per eind 2008.xls 1-10-2009