RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl De woningmarkt in Lelystad Analyse van het WoON 2015
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl De woningmarkt in Lelystad Analyse van het WoON 2015 Opdrachtgever Gemeente Lelystad en Centrada Contactpersoon Mirte Verouden (gemeente Lelystad), André van Schaik (Centrada) Projectnummer P35050 Datum 2 januari 2017 Auteurs André Buys, Ilse Giesbers, Roxanne Mulder Dit rapport is tot stand gekomen op basis van en met gebruikmaking van het voorwerk door het cluster Onderzoek & Statistiek van de gemeente Lelystad
Inhoud 0. Samenvattende beschouwing 1 Huishoudens en woningvoorraad 6 Huishoudens 6 Woningvoorraad 9 Woonsituatie en woningbezetting 14 Eigendom en woningtype 14 Inkomens in huur- en koopwoningen 18 Passend wonen in de huursector 19 Langer zelfstandig wonen 20 Woonlasten en hypotheekschulden 23 Woonlasten van huurders 23 Woonlasten van eigenaar-bewoners 25 Hypotheekschulden 28 Dynamiek op de woningmarkt 31 Gerealiseerde verhuizingen 31 Gewenste verhuizingen 32 Profiel van de woningzoekende 34 Balans van vraag en aanbod 36 Lelystad in de regio 39 Tevredenheid met woning en woonomgeving 42 Waardering van de woning 42 Waardering van de woonomgeving 43 Bijlage 45 De woningmarkt in Lelystad
0. Samenvattende beschouwing Deze rapportage bevat een brede analyse van de woningmarkt in Lelystad op basis van het Woononderzoek Nederland uit 2015, kortweg WoON. Voor dit onderzoek zijn ruim 60.000 huishoudens in Nederland ondervraagd over hun woonsituatie en woonwensen, van wie ruim 1.500 in Lelystad. In 2009 vond een vergelijkbaar onderzoek plaats. In deze beschouwende samenvatting wordt een select aantal bevindingen uitgelicht en van een interpretatie voorzien. De woningvoorraad De voorraad van circa 32.000 bewoonde woningen kenmerkt zich door een groot aandeel eengezinswoningen (85%) en door een uitzonderlijk groot aandeel van de bouwperiode tussen 1970 en 1990. Vooral dat laatste maakt Lelystad bijzonder en is uiteraard te verklaren door de ontstaansgeschiedenis. Twee van de drie woningen stamt uit deze tijd (landelijk slechts één op de drie). Er zijn ruim 11.000 bewoonde huurwoningen in Lelystad. De overige 21.000 woningen zijn koopwoningen. Huurwoningen en hun bewoners Huren komt naar verhouding veel voor onder jongeren en ouderen, en dan vooral onder alleenstaanden. Van de alleenstaanden tot veertig jaar woont 69% in een huurwoning, van gezinnen van middelbare leeftijd (40-59 jaar) slechts 19%. In de sociale huur blijkt ruim de helft (53%) van alle huurders alleenstaand te zijn en is 19% een éénoudergezin. De meeste huurders (80%) in Lelystad zijn overigens tevreden tot zeer tevreden met hun woning. In 2009 was dat nog 73%. De gemiddelde huurwoning in Lelystad is (zonder aftrek van huurtoeslag) ev en duur is als in Nederland als geheel, namelijk 570 euro per maand. De achterliggende prijsopbouw van de huursector in Lelystad is wel afwijkend. Slechts 11% valt in de vrije sector (met een huurprijs boven de 711). Landelijk is dat 16%. Sociale huurwoningen zijn dan weer aan de prijzige kant in Lelystad. Echt goedkope huurwoningen, met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens ( 403) zijn er maar weinig (8% van de huurvoorraad, tegen 15% landelijk). Huurders zijn in 2015 in Lelystad gemiddeld bijna 28% van hun netto inkomen kwijt aan netto huur (de huurquote). Dat is een fractie meer dan gemiddeld in Nederland (27%). Huurders in Lelystad hebben gemiddeld een lager inkomen, maar dankzij de huurtoeslag komen ze netto ook op een lagere huur uit. Dit maakt de huursector in Lelystad relatief sterk afhankelijk van ontwikkelingen in de huurtoeslag. De gemiddelde netto huurquote is (net als landelijk) gestegen. In 2009 bedroeg deze nog bijna 22%. Deze stijging is een gecombineerd effect van huurprijsontwikkeling, inkomensontwikkeling onder zittende huurders (of gebrek daaraan), veranderingen in de huurtoeslag en selectieve in- en uitstroom (lage inkomens er in, hogere er uit). Er zijn in Lelystad maar weinig huurders die te goedkoop wonen, dat wil zeggen in een huurwoning onder de 711 terwijl ze niet (meer) tot de doelgroep voor de sociale huur behoren. Slechts 12% van de huurwoningen in het sociale prijssegment wordt niet door de doelgroep bewoond. Landelijk is dit 21%. De woningmarkt in Lelystad 1
Koopwoningen en hun bewoners Koopwoningen in Lelystad zijn goedkoop voor Nederlandse begrippen: 31% heeft een verkoopwaarde van niet meer dan 150.000 (landelijk 11%). Dit maakt de koopsector relatief toegankelijk en verklaart mede de geringe goedkope scheefheid. Van alle huishoudens met een inkomen boven de 34.911 (de EU -grens voor de sociale huur) bewoont 91% een koopwoning (landelijk 81%). Eigenaar-bewoners zijn in 2015 gemiddeld een ongeveer even groot deel va n hun netto inkomen kwijt aan hypotheeklasten als in 2009 (namelijk 22%). De gemiddelde woonlasten in de koopsector blijven beperkt door de vergrijzing van het eigenarenbestand (oude eigenaren hebben lagere hypotheeklasten dan jongere) en doordat het voor (aspirant-) kopers lastiger is geworden om hoge lasten aan te gaan. Alleen wie het echt kon betalen stroomde recent nog in. Tussen 2009 en 2015 is het eigen woningbezit onder jonge alleenstaanden gedaald en onder senioren gestegen. Hypotheekschulden Eén van de effecten van de crisis op de woningmarkt waren dalende verkoopwaarden. Wie zich in de jaren voor de crisis maximaal in de hypotheekschuld had gestoken, had in 2015 in veel gevallen een hogere schuld dan de waarde van de woning, oftewel een hypotheek onder water. Onderwaterhypotheken treffen we, ook elders in Nederland, vooral aan bij goedkopere koopwoningen. Daar heeft Lelystad er veel van. Mede hierdoor telt Lelystad veel gevallen van onderwaterhypotheken. Ruim één op de vier (26%, ofwel 5.400) woningeigenaren in Lelystad, had in 2015 een hypotheekschuld hoger dan de verkoopwaarde. In Nederland als geheel was dat slechts 17%. Van jonge eigenaren (tot 40 jaar) stond in 2015 in Lelystad zelfs 43% van de hypotheken onder water. Sinds het onderzoek zijn de verkooprijzen weer gestegen, dus mogelijk is de situatie inmiddels weer enigszins verbeterd. Investeringspotentieel van eigenaar-bewoners Een punt van zorg is of woningeigenaren wel in staat zullen zijn om hun eigendom te onderhouden of, als het even kan, om te investeren in verbetering. De vele gevallen van potentiële restschulden (een hogere schuld dan de waarde van de woning) voeden deze zorg. Toch betekent een hoge hypotheekschuld niet dat eigenaren in financiële problemen verkeren. Ook jonge eigenaren die nog konden kopen in de crisisjaren waren dat er niet zo veel kunnen hun woonlasten over het algemeen wel opbrengen. Daar hebben de banken (of eigenlijk de aangescherpte hypotheekvoorwaarden) van de laatste jaren wel voor gezorgd. De gedaalde gemiddelde koopquote wijst ook niet op toegenomen betalingsproblemen in de koopsector. Een onderwaterhypotheek belemmert de doorstroming en kan een probleem zijn bij gedwongen verkoop (zoals bij scheiding). Maar afgezien daarvan is er geen reden waarom bewoners met een onderwaterhypotheek hun woning niet zouden willen en kunnen onderhouden. Het feit dat ze voorlopig vast zitten, kan zelfs stimulerend werken. Voorts is het niet zo dat eigenaar-bewoners in goedkope koopwoningen, waar veel onderwaterhypotheken voorkomen, veel hogere dan gemiddelde woonquoten hebben. Betalingsrisico s en gebrek aan investeringsmogelijkheden hebben niet zozeer te maken met de waarde(daling) van de woning, maar worden vooral veroorzaakt door inkomensdaling, werkloosheid of scheiding. Deze gebeurtenissen zijn niet voorbehouden aan bewoners van goedkope woningen. De woningmarkt in Lelystad 2
Voor oudere eigenaren geldt dat ze, op uitzonderingen na, nog altijd overwaarde hebben op hun huis. Daar staat tegenover dat oudere eigenaar-bewoners een veel lager dan gemiddeld inkomen hebben. Dat geldt al helemaal voor ouderen in goedkope koopwoningen. Zo beschouwd zijn het juist oudere eigenaren die maar weinig geld overhouden voor onderhoud en verbetering. Hun aantal zal nog toenemen als gevolg van vergrijzing. Dankzij een (grotendeels) afgeloste hypotheek kunnen ze de lasten opbrengen, maar voor de rest zit hun vermogen vast in de stenen. Een hoger inkomen zit er voor de meeste ouderen niet meer in. Los daarvan is het de vraag of senioren nog wel bereid zijn om een investering te plegen die zich pas op langere termijn terugbetaalt, zoals bij verduurzaming. De vraag naar woningen in Lelystad Ruim 4.600 huishoudens zijn in 2015 actief op zoek naar een (andere) woning in Lelystad. Daaronder treffen we veel doorstromers van koop naar koop aan, die hun verhuizing door de crisis hebben moeten uitstellen, maar nog niet hebben afgesteld. Starters (goed voor 23% van de woningzoekenden) geven in meerderheid de voorkeur aan huren, meer nog dan in 2009. Afgaande op verhuisplannen zijn vraag naar een aanbod van huurwoningen in 2015 vrijwel in evenwicht, zowel voor eengezinswoningen als voor appartementen en zowel in de sociale huur als in de (in omvang kleine) vrije sector. In de koopsector is sprake van een bescheiden aanbodtekort in uiteenlopende prijsklassen. Daarbij moet worden aangetekend dat de vraag van spoedzoekers in het WoON doorgaans wordt onderschat en dat in de praktijk lang niet al het potentiële aanbod door doorstroming ook echt tot stand komt. De betrekkelijk eenzijdig samengestelde woningvoorraad kan beleidsmatig de vraag oproepen of het verstandig is om nog meer van hetzelfde toe te voegen. Ook vanwege de vergrijzing, en daarmee gepaard gaande gezinsverdunning, wordt wel gesuggereerd dat er geen behoefte zou zijn aan nog meer eengezinswoningen. Er komen immers steeds meer kleine huishoudens. Hierbij wordt echter over het hoofd gezien dat die (toekomstige) kleine huishoudens in toenemende mate senioren zijn, die allemaal al een woning hebben, zelden verhuizen en dus maar heel beperkt doelgroep zijn voor nieuwbouw. Onder woningzoekenden domineren jongeren. Zo lang bestaande eengezinswoningen bezet blijven en deze jonge woningzoekenden ook een eengezinshuis wensen (wat in meerderheid zo is), is alle aanleiding om toch nog eengezinswoningen toe te voegen. Anno 2015 is nog altijd driekwart van de vraag gericht op eengezinswoningen. Daarbij overtreft de vraag naar eengezinswoningen het potentiële aanbod uit de voorraad, vooral in de koopsector. Ongeveer een kwart van de vraag is gericht op appartementen. Deze vraag is vooral afkomstig van starters en van doorstromers uit eengezinswoningen. En omdat er zo weinig appartementen zijn, is er zelfs sprake van een aanbodtekort, met na me aan koopappartementen. De wens van starters mag als redelijk hard worden beschouwd. Vooral jonge alleenstaanden zijn in toenemende mate gehuisvest in appartementen. Van alle alleenstaanden tot veertig jaar bewoont in 2015 60% een appartement. In 2009 was dit nog maar 41%. De wens van senioren is echter vooral latent. De stap van eengezinswoning naar appartement (en ook die van koop naar huur) is de afgelopen jaren in Lelystad feitelijk maar heel weinig gemaakt en het aandeel zestigplussers in appartementen is niet toegenomen. Het aandeel zestigplussers onder daadwerkelijk verhuisden is met 8% nog lager dan onder woningzoekenden (12%). Middeninkomens en middensegment huur Middeninkomens (huishoudens met een belastbaar inkomens tussen 34.911 en 44.658, prijspeil 2015), staan landelijk sterk in de belangstelling, vanwege hun vermeende slechte De woningmarkt in Lelystad 3
positie op de woningmarkt. Ze kunnen niet (meer) terecht in de sociale huur en heb ben in de gespannen woningmarktgebieden in Nederland ook moeite om aan een koopwoning te komen. Wie zich realiseert dat middeninkomens in Lelystad slechts 10% van alle huishoudens uitmaken (landelijk 12%), zou zich kunnen afvragen of al die aandacht wel proportioneel is. Daarbij komt dat er weinig reden is om aan te nemen dat middeninkomens het moeilijk hebben op de woningmarkt van Lelystad. Middeninkomens maken slechts 6% uit van de woningzoekenden in Lelystad. Veel huishoudens met middeninkomens zijn van middelbare leeftijd of ouder, zijn al lang en breed gesetteld en helemaal niet op zoek naar een (andere) woning. Degenen die wel een (andere) koopwoning zoeken hebben ruime keuze. De helft van het actuele aanbod (november 2016) heeft een vraagprijs onder d e 195.000, een bedrag dat met een inkomen van 44.658 nog net is te financieren. Niet alle huishoudens met middeninkomens kunnen of willen kopen. Middeninkomens worden daarom wel beschouwd als doelgroep bij uitstek voor duurdere huurwoningen, met huurprijzen tot ongeveer duizend euro. Ook voor andere woningzoekenden kan huren in de vrije sector aantrekkelijk of noodzakelijk zijn. De in het WoON gemeten vraag naar woningen in de vrije huursector in Lelystad is niet groot (enkele honderden), maar wel groter dan in 2009. Ook het potentiële aanbod in het middensegment is toegenomen en is vrijwel voldoende om in de vraag te voorzien. Veel bewoners zien duurdere huur als een tijdelijke oplossing (bijvoorbeeld na scheiding), zodat met een kleine voorraad kan worden volstaan om toch regelmatig aanbod vrij te krijgen. Lelystad in de regio Alles bij elkaar is de vraag naar woningen in Lelystad in 2015 groter dan het potentiële aanbod uit de voorraad. Dat komt vooral omdat twee derde van de starters wil blijven. Zij v ragen een woning en laten er geen achter. Ook geven in 2015 750 woningzoekenden uit de rest van Nederland aan naar Lelystad te willen. Het aantal woningzoekenden uit Lelystad dat wil vertrekken is ruim 1.350. Van de potentiële starters uit Lelystad wil één op de drie vertrekken, van de potentiële doorstromers zoekt bijna één op de vier buiten de gemeente. Lelystad maakt deel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Objectief gezien heeft Lelystad de MRA veel te bieden, zoals betaalbare woningen in een gezinsvriendelijk milieu. In verhouding tot de MRA telt Lelystad ook veel huishoudens met kinderen (38% tegen 33%). Toch liggen er ook in de rest van Nederland kansen. De migratierelaties met gemeenten aan de Zuid- en Oostkant van Lelystad zijn over het algemeen zelfs sterker dan die met gemeenten in de MRA. De kans dat een vertrekker uit Harderwijk zich in Lelystad vestigt is bijvoorbeeld drie keer zo groot als de kans dat een Amsterdammer in Lelystad belandt. Het gaat per gemeente weliswaar in absolute zin om kleinere stromen dan die uit Amsterdam, maar alles bij elkaar kan een gerichte werving in delen van Gelderland en Overijssel toch aantikken. De grote aantrekkingskracht van de MRA levert niet alleen woningzoekenden uit de MRA zelf op. Ook voor mensen uit Noord- en Oost Nederland die een baan in de MRA krijgen, kan Lelystad een optie zijn. Hoe nu verder? Het Woononderzoek Nederland 2015 biedt inzicht in de breedte, maar geeft niet op alle vragen antwoord en kent ook beperkingen. Sommige gegevens zijn gevo elig voor de conjunctuur. De gemeten verhuiswensen en de uitkomsten met betrekking tot hypotheekschulden De woningmarkt in Lelystad 4
zijn ongetwijfeld gekleurd door de crisis, die inmiddels al weer achter ons ligt. Meer structurele zaken, zoals de bezetting van marktsegmenten of de h uisvesting van (doel)groepen, veranderen niet zo snel en zullen ook twee jaar na het onderzoek nog wel grotendeels ongewijzigd zijn. Niet alles is bovendien goed te meten met een brede enquête. Spoedzoekers en acute opgaven, zoals de huisvesting van statushouders, komen er niet af nauwelijks in naar voren. Beweegredenen van woningzoekenden om te vertrekken, of van eigenaren om al dan niet te investeren in verduurzaming, zijn ook niet goed uit het WoON te halen. Willen we daar meer over weten, dan is specifiek onderzoek in de diepte nodig. Voor Lelystad is vooral een blik in de toekomst een zinvolle aanvullende verkenning, zeker gezien de groeiambities. Gaat Lelystad er in slagen om meer huishoudens vast te houden dan wel aan te trekken? Hoe veel dan, wat zijn dat dan voor huishoudens en in wat voor woningen zullen zij (willen) wonen? Het WoON kijkt niet verder vooruit dan verhuisplannen binnen twee jaar, maar kan wel met demografische vooruitberekeningen en aannamen omtrent bouwprogrammering en trends in bewo ning worden gecombineerd tot toekomstscenario s voor de middellange en langere termijn. Het voert te ver om daar op deze plek op door te gaan. Vast staat dat er voor Lelystad heel uiteenlopende toekomsten denkbaar zijn en dat het voor verstandige investeringsbeslissingen de moeite loont om deze te verkennen. De woningmarkt in Lelystad 5
Huishoudens en woningvoorraad Lelystad is geen doorsnee gemeente. In verhouding tot de metropoolregio Amsterdam (MRA) telt Lelystad veel huishoudens met kinderen (42% tegen 27%). In vergelijking met Flevoland als geheel zijn midden- en hogere inkomens ondervertegenwoordigd. De woningvoorraad kenmerkt zich door een groot aandeel eengezinswoningen (85%) en door een uitzonderlijk groot aandeel van de bouwperiode tussen 1970 en 1990. Twee van de drie woningen stamt uit deze tijd (landelijk slechts één op de drie). De ruim 11.000 bewoonde huurwoningen in Lelystad zijn in het sociale segment aan de prijzige kant. Daarentegen valt maar 11% van de huurwoningen in de vrije sector (met een huurprijs boven de 711). 1 Koopwoningen zijn goedkoop voor Nederlandse begrippen: 31% heeft een verkoopwaarden van niet meer dan 150.000 (landelijk 11%). Huishoudens Lelystad onderscheidt zich qua huishoudenssamenstelling door een groot aandeel huishouden met kinderen en een klein aandeel jonge alleenstaanden. Dit onderscheid is vooral scherp in vergelijking met de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In Lelystad is in 2015 38% een huishouden met kinderen, in de MRA is dat 33%. In Flevoland als geheel is het aandeel huishoudens met kinderen nog hoger (45%). In figuur 1-1 zijn de huishoudens uitgesplitst naar combinaties van leeftijd en samenstelling. 2 f i gu u r 1-1 H u is h o u d e n s n a a r le ve n s f a s e ( p e r g e b ie d o p t e lle n d t o t 1 0 0 % ) Lelystad MRA Flevoland Nederland 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) tot 40 jaar 40-59 jaar 60-plus 1 In deze rapportage worden huurprijsklassen en inkomensklassen onderscheiden die zijn afgeleid uit de huurtoeslag-systematiek en het (tot voor kort geldende) inkomensafhankelijke huurbeleid. I n de bijlage is een schema opgenomen met bijbehorende bedragen. 2 Gegevens in deze paragraaf hebben betrekking op alle zogeheten particuliere huishoudens, inclusief huishoudens die op een andere manier zijn gehuisvest dan in een zelfstandige woning (in Lelystad zijn er ongeveer duizend). Bewoners van instellingen tellen niet mee als huishouden. De woningmarkt in Lelystad 6
Onder de huishoudens met kinderen bevinden zich ook éénoudergezinnen (niet afzonderlijk in de figuur weergegeven). Ruim een kwart (27%) van alle huishoudens met kinderen in Lelystad is een éénoudergezin. Dat is een even groot aandeel als in de MRA en iets meer dan in Flevoland (25%) en Nederland (21%). Wat betreft inkomens zijn beleidsmatig drie klassen relevant, te weten de doelgroep voor de sociale (= gereguleerde) huur (woningen met een huurprijs, tot de liberalisatiegrens), de middeninkomens en de hogere inkomens. De doelgroep voor de sociale huur loopt tot de zogeheten EU-grens. In 2015 lag die grens op 34.911. Binnen deze doelgroep kan nog de primaire doelgroep worden onderscheiden. Dit zijn huishoudens met een inkomen dat (mede afhankelijk van de woonsituatie) recht geeft op huurtoeslag. Het daarbij behorende inkomen verschilt naar leeftijd en gezinssamenstelling. De grens tussen midden - en hogere inkomens is afgeleid van het inkomensafhankelijke huurbeleid. In de bijlage is een schema opgenomen met alle bij de huur- en inkomensklassen behorende bedragen. In vergelijking met andere delen van Nederland is vooral de primaire doelgroep in Lelystad sterk vertegenwoordigd. De totale doelgroep voor de sociale huur, primair en secundair bij elkaar, is met 47% naar verhouding even groot als in de MRA en nagenoeg even groot als in Nederland (46%). In vergelijking met Flevoland zijn midden - en hogere inkomens in Lelystad ondervertegenwoordigd. f i gu u r 1-2 H u is h o u d e n s n a a r i n k o m e n s k l a s se ( p e r g e b ie d o p t e l le n d t o t 1 0 0 % ) 3 Lelystad MRA Flevoland Nederland 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 35% primaire doelgroep (doelgroep huurtoeslag) 12% 10% 42% secundaire doelgroep 34.911-44.658 > 44.658 doelgroep sociale huur (EU-doelgroep) middeninkomens hogere inkomens Profiel van de inkomensgroepen In figuur 1-3 zijn huishoudens naar samenstelling en naar leeftijd weergegeven in combinatie met inkomensklassen. De doelgroep voor de sociale huur moeten we vooral zoeken onder alleenstaanden en minder bij huishoudens van middelbare leeftijd. Bijna alle alleenstaanden behoren tot de doelgroep, evenals de meerderheid van huishoudens onder de veertig en boven de zestig. 3 Als gevolg van afronding op hele percentages komt het voor dat opgetelde celwaarden niet precies op 100% uitkomen, maar op 99% of 101%. De woningmarkt in Lelystad 7
Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk - Landerijen Bolder Kustwijk Havendiep Lelystad- Haven Stadshart Beleidsmatig is er landelijk veel aandacht voor de middeninkomens. Die aandacht is niet evenredig met de omvang van deze groep. In Lelystad maakt deze inkomensklasse slechts 10% uit van alle huishoudens (Nederland: 12%). Middeninkomens vinden we naar verhouding veel onder huishoudens van middelbare leeftijd (tussen de 40 en de 60 jaar) en onder zestigplussers. Slechts één op de vijf middeninkomen is onder de veertig jaar. Zoals nog zal blijken bij de analyse van verhuiswensen (paragraaf 4.3) werkt dit door in een betrekkelijk gering aandeel middeninkomens onder woningzoekenden. f i gu u r 1-3 H u is h o u d e n s in L e ly st a d n a a r le vensf a se e n ink o m e n sk l a sse doelgroep huurtoeslag < 34.229 34.229-43.786 > 43.786 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) samenstelling tot 40 jaar 40-60 jaar 60-plus leeftijd f i gu u r 1-4 A a n d e e l v a n d e d o e l g r o e p v o o r soc ia le h u u r p e r w ijk 4 gemiddeld 47% 67% 52% 47% 38% 61% 40% 40% 37% 56% 4 In de steekproef is het Stadshart samengenomen met Warande en Buitengebied. Omdat daarin het Stadshart het zwaarst weegt, is in de figuren telkens de wijknaam Stadshart gehanteerd. De uitkomsten hebben betrekking over deze drie gebieden samen. De woningmarkt in Lelystad 8
Binnen Lelystad loop de verdeling van inkomensklassen uiteen tussen wijken. Die verdeling hangt sterk samen met de verdeling tussen huur- en koopwoningen. Huishoudens met hogere inkomens wonen namelijk naar verhouding vaak in koopwoningen, huishoudens met lage inkomens vaak in huurwoningen. In het volgende hoofdstuk gaan we hier nader op in. In figuur 1-4 is het aandeel van de doelgroep voor de sociale huur weergegeven per wijk. Het hoogste aandeel treffen we aan in Zuiderzeewijk, het laagste in Lelystad -Haven. Ter vergelijking is in figuur 1-5 (pagina 11) het aandeel sociale huur per wijk te zien. Woningvoorraad Volgens het WoON 2015 telt Lelystad 32.000 bewoonde woningen ( tabel 1-1). Hieronder bevinden zich 20.930 koopwoningen en 11.080 huurwoningen. Deze huurwoningen zijn voornamelijk in het bezit van corporaties, wat feitelijk wil zeggen van Centrada. De particuliere huursector is met 6% van de totale woningvoorraad klein en bevat ook particulieren die hun huis tijdelijk verhuren in afwachting van verkoop. De samenstelling van de voorraad komt sterk overeen met de samenstelling binnen de provincie. In vergelijking met het landelijk gemiddelde en de MRA zijn er relatief veel koopwoningen: 65% in Lelystad tegenover 59% landelijk en 49% in de MRA. t ab e l 1-1 W o n in g v o o r r a a d n a a r e i g e n d o m Lelystad Flevoland MRA Nederland abs. % % % % Koop 20.930 65% 67% 49% 59% Corporatie huur 9.010 28% 26% 37% 30% Particuliere huur 2.070 6% 7% 14% 10% totaal 32.000 100% 100% 100% 100% De bewoonde voorraad in Lelystad wordt gekenmerkt door veel eengezinswoningen (tabel 1-2). Zo zijn er 19.980 eengezins koopwoningen (62% van de totale woningvoorraad) en 7.380 eengezins huurwoningen (23% van de voorraad). Met name koopappartementen zijn er in Lelystad bijna niet (950 woningen). De woningsamenstelling wijkt daarmee sterk af van de rest van de MRA waar het aandeel eengezinswoningen een stuk kleiner is en het aandeel appartementen dus groter. t ab e l 1-2 W o n in g v o o r r a a d n a a r t y p e e n e i g e n d o m Lelystad Flevoland MRA Nederland abs. % % % % eengezins koop 19.980 62% 62% 35% 51% appartement koop 950 3% 5% 14% 9% eengezins huur 7.380 23% 21% 13% 17% appartement huur 3.700 12% 13% 38% 23% totaal 32.000 100% 100% 100% 100% De woningmarkt in Lelystad 9
Een van de eigenaardigheden van Lelystad is de ontstaansgeschiedenis. Dit komt tot uitdrukking in de afwezigheid van een oude woningvoorraad. Slechts 3% van de woningen is gebouwd voor 1970. Ter vergelijking, in de MRA is bijna de helft van de woningen gebouwd voor deze periode. De woningvoorraad in Lelystad is dus relatief jong: ongeveer twee derde van de woningen is gebouwd in 20 jaar tijd in de periode 1970-1989 (tabel 1-3). t ab e l 1-3 W o n in g v o o r r a a d n a a r b o u w p e r io d e Lelystad Flevoland MRA Nederland abs. % % % % voor 1970 820 3% 8% 47% 42% 1970-1979 10.480 33% 12% 11% 17% 1980-1989 10.960 34% 27% 16% 16% 1990-1999 3.750 12% 27% 12% 12% 2000 en later 6.000 19% 26% 14% 14% totaal 32.000 100% 100% 100% 100% Lelystad kent veel goedkope koopwoningen ( tabel 1-4). Ongeveer een derde van de koopwoningen heeft een door de respondenten zelf geschatte verkoopwaarde van onder de 150.000. Dat is veel in vergelijking tot de provincie (14%), Nederland (11%) en de MRA (8%). Ruim een kwart van de woningen bevindt zich in het segment tussen de 150.000-200.000. Tot slot heeft 17% een geschatte verkoopprijs boven de 300.000. Landelijk gezien valt een derde van de woningvoorraad in dat prijssegment. t ab e l 1-4 K o o p w o n i n g e n n a a r d o o r b e w o n e r s g e sc h a t t e v e r k o o p w a a r d e Lelystad Flevoland MRA Nederland abs. % % % % < 150.000 6.580 31% 14% 8% 11% 150-200.000 5.670 27% 36% 20% 20% 200-250.000 3.170 15% 22% 21% 22% 250-300.000 2.050 10% 10% 14% 14% > 300.000 3.460 17% 18% 37% 33% Totaal 20.930 100% 100% 100% 100% Ook de prijsopbouw van de huurvoorraad wijkt in Lelystad af van het landelijke beeld (tabel 1-5). De meeste huurwoningen (33%) hebben volgens opgave van de huurders een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (landelijk 41%). Daarnaast heeft een kwart van de woningen een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens in (landelijke 10%). Dat is veel als je bedenkt dat het hier gaat over een categorie met woningen tussen de 576 en 618 een prijsrange van niet meer dan 42. Ongeveer 11% van de huurwoningen bevindt zich in de vrije sector. Dat wil zeggen dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt ( 711 in 2015). Dat is minder dan landelijk (16%) en minder dan in de provincie (22%). De woningmarkt in Lelystad 10
Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk - Landerijen Bolder Kustwijk Havendiep Lelystad- Haven Stadshart Hierbij moet worden aangetekend dat basishuurprijzen (inclusief subsidiabele servicekosten), zoals deze in het WoON door huurders zijn aangegeven, waarschijnlijk hoger liggen dan in werkelijkheid. Volgens opgave van Centrada heeft eind 2016 slechts 11% van de corporatievoorraad een netto huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Om een vergelijking met landelijke uitkomsten mogelijk te maken is daar in deze rapportage niet voor gecorrigeerd. t ab e l 1-5 H u u r w o n in g e n n a a r h u u r p r ij s k la sse ( b a si sh u u r ) Lelystad Flevoland MRA Nederland abs. % % % % tot kwaliteits kortinsgrens ( 403) 920 8% 8% 17% 15% tot eerste aftoppingsgrens ( 576) 3.710 33% 33% 35% 41% tot tweede aftoppingsgrens ( 618) 2.690 24% 17% 9% 10% tot liberalisatiegrens ( 711) 2.550 23% 20% 18% 18% > liberalisatiegrens 1.210 11% 22% 21% 16% totaal 11.080 100% 100% 100% 100% Woningvoorraad per wijk In figuur 1-5 is het aandeel koopwoningen en appartementen per wijk in Lelystad weergegeven. Gemiddeld bestaat 65% van de woningvoorraad in Lelystad uit koopwoningen. Dit verschilt echter per wijk. De wijk met de meeste koopwoningen is Lelystad -Haven (84%). De minste koopwoningen staan in Bolder (43%). Appartementen zijn er in Lel ystad over het algemeen weinig (gemiddeld 15% van de voorraad). In Warande-Stadshart-Buitengebied is echter de helft van de woningen een appartement (hetgeen vooral de invloed zal zijn van het Stadshart) en in Zuiderzeewijk ongeveer een derde. f i gu u r 1-5. A a n d e e l a p p a r t e m e n t e n, k o o p w o n in g e n e n s o c i a le h u u r w o n in g e n p e r w i j k % koop % huur < 711 % appartementen 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Van de koopwoningen in Lelystad heeft 59% een geschatte verkoopprijs onder de 200.000 (figuur 1-6). Deze woningen staan voornamelijk in Zuiderzeewijk, Atolwijk en Boswijk. Hier De woningmarkt in Lelystad 11
huurders Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk - Landerijen Bolder Kustwijk Havendiep eigenaarbewoners Lelystad- Haven Stadshart Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk - Landerijen Bolder Kustwijk Havendiep Lelystad- Haven Stadshart heeft minstens 70% van de woningen een verkoopprijs onder d e 200.000. De woningen in Waterwijk-Landerijen en Warande-Stadshart-Buitengebied zijn gemiddeld gezien duurder. f i gu u r 1-6. A a n d e e l wonin g e n p e r w i j k m e t e e n g e sc h a t t e verko o p p r ij s o n d e r d e 2 0 0. 0 0 0 Gemiddeld 59% 78% 85% 72% 38% 68% 50% 47% 57% 35% Staat van onderhoud Aan bewoners is gevraag naar het oordeel over de staat van onderhoud van hun woning en van de woningen in de buurt. Van alle zelfstandig wonende huishoudens is 10% het eens of helemaal eens met de stelling de woning is slecht onderhouden. Daarnaast is 15% het (helemaal) oneens met de stelling de woningen in de buurt zijn goed onderhouden. In beide gevallen oordelen huurders negatiever dan eigenaar-bewoners (figuur 1-7). f i gu u r 1-7. O o r d e e l v a n b e w o n e r s o ver h e t o n d e r h o u d v a n h u n w o n i n g e n va n w o n in g e n in d e bu u r t 25% (helemaal) eens met: 'Woning is slecht onderhouden' (helmaal) oneens met: 'Woningen in de buurt zijn goed onderhouden' 20% 15% 10% 5% 0% naar eigendom per wijk De woningmarkt in Lelystad 12
Hoewel de twee stellingen niet precies hetzelfde zijn geformuleerd, lijkt het er op dat bewoners, en dan vooral bewoners van koopwoningen, het onder houd van hun eigen woning gunstiger beoordelen dan dat van hun buurtgenoten. Tussen wijken loopt het oordeel uiteen. Het meest tevreden met de staat van onderhoud van hun woning zijn bewoners van Lelystad-Haven. Ook in Kustwijk zijn bewoners daarover te spreken. Er is ook gevraagd of er het afgelopen drie jaar onderhoud is gepleegd aan de woning. Daarom antwoordde 71% bevestigend, 76% van de eigenaar-bewoners en 61% van de huurders. Wat dit onderhoud precies inhield is niet gevraagd. In goedkope koopwoning en (met een verkoopwaarde onder de 150.000) gaf 71% aan dat de afgelopen drie jaar onderhoud is gepleegd. De woningmarkt in Lelystad 13
Woonsituatie en woningbezetting De uiteenlopende typen huishoudens in Lelystad zijn niet gelijkmatig verdeeld over de verschillende soorten woningen. Huren komt naar verhouding veel voor onder jongeren en ouderen, en dan vooral onder alleenstaanden. Tussen 2009 en 2015 (de crisisjaren) is het eigen woningbezit onder jonge alleenstaanden gedaald en onder senioren gestegen. Appartementen zijn er niet zo veel in Lelystad en worden voor het overgrote deel bewoond door alleenstaanden. Vooral jonge alleenstaanden zijn in toenemende mate gehuisvest in appartementen. Scheef wonen in de huursector komt niet veel voor in Lelystad. Vooral het aandeel huurders dat te goedkoop woont is klein. Wel wonen er relatief veel huurders uit de primaire doelgroep in sociale huurwoningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Zoals in het vorige hoofdstuk werd geconstateerd, beschikt Lelystad in 2015 over circa 32.000 bewoonde zelfstandige woningen. In dit hoofdstuk wordt in beeld gebracht hoe deze woningen worden bewoond of, andersom geredeneerd, hoe de 32.000 zelfstandig wonende huishoudens in Lelystad zijn gehuisvest. Er zijn ook nog ruim duizend huishoudens op een andere manier gehuisvest. Dit kunnen onder meer wooneenheden zijn, woonwagens, woonschepen of gevallen van inwoning (meerdere huishoudens in één woning), dat valt verder niet precies met het WoON te achterhalen. Sinds 2009 zijn er circa 270 huishoudens bijgekomen die niet over een zelfstandige woning beschikken. Het gaat veelal om jongeren (44% is jonger dan dertig jaar). Denk aan kinderen die na een scheiding of studie weer bij hun ouders intrekken of aan woningdelers die niet samen één huishouden vormen. In het vervolg van deze rapportage blijft deze groep (tenzij anders vermeld) buiten beschouwing en gaat het uitsluitend over huishoudens in zelfstandige woningen. Bij de analyse van woonwensen (in hoofdstuk 4) worden zij wel meegenomen (mits woningzoekend) en gelden ze als starters. Eigendom en woningtype Huurders en kopers In figuur 2-1 is weergegeven hoe huishoudens in uiteenlopende levensfase in 2009 waren verdeeld over huur- en koopwoningen. In figuur 2-2 is hetzelfde weergegeven, maar dan voor het jaar 2015. Wanneer we ons concentreren op de situatie in 2015, valt op dat huren vooral iets is voor alleenstaanden. Van de hier onderscheiden typen huishoudens is het aandeel huurwoningen het grootst onder alleenstaanden tot veertig jaar (69%), gevolgd door alleenstaanden van zestig jaar en ouderen (59%) en het kleinst onder meerpersoonshuishoudens in de tussenliggende leeftijden (19%). Het beeld in 2015 wijkt niet veel af van dat in 2009. Zo sterk verandert de wereld niet in zes jaar. Toch zijn er enkele betekenisvolle ontwikkelingen te zien, met name onder ouderen en jongeren. Onder jongeren is het eigen woningbezit gedaald ten opzichte van 2009. Het grootst was de daling onder jonge alleenstaanden. Was in 2009 nog de meerderheid (63%) van de alleenstaanden onder de veertig eigenaar-bewoner, in 2015 is dat nog slechts een minderheid (31%). Dit spoort met het gegeven dat starters in de afgelopen jaren in meerderheid huurwoningen hebben betrokken. In hoofdstuk 4 komen we hier op terug. Onder jonge huishoudens met kinderen daalde het eigen woningbezit van 77% naar 62%. De woningmarkt in Lelystad 14
f i gu u r 2-1 H u is h o u d e n s n a a r le ve n s f a s e i n w o n in g e n n a a r h u u r e n k o o p, 2 0 0 9 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000-63% huur koop 84% 1 pers. 2+ pers. z.k. 77% hh. met kind(eren) 49% 84% 1 pers. 2+ pers. z.k. 81% hh. met kind(eren) 27% 71% 1 pers. 2+ pers. z.k. tot 40 jaar 40-59 jaar 60-plus 57% hh. met kind(eren) f i gu u r 2-2 H u is h o u d e n s n a a r le ve n s f a s e i n w o n in g e n n a a r h u u r e n k o o p, 2 0 1 5 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 - huur koop 31% 75% 1 pers. 2+ pers. z.k. 62% hh. met kind(eren) 56% 81% 1 pers. 2+ pers. z.k. 81% hh. met kind(eren) 41% 80% 1 pers. 2+ pers. z.k. tot 40 jaar 40-59 jaar 60-plus 60% hh. met kind(eren) Onder zestigplussers is het eigen woningbezit juist toegenomen tussen 2009 en 2015. Het totaal aantal zestigplus-huishoudens is toegenomen en die toename betrof (per saldo) uitsluitend eigenaar-bewoners. Het aantal huurders van zestig jaar en ouder nam zelfs iets af. Het is niet zo dat zestigplussers ineens massaal zijn gaan kopen. Integende el, zoals we nog zullen zien in hoofdstuk 4 zijn senioren niet erg actief op de woningmarkt en al helemaal niet geneigd van huur naar koop te verhuizen. We hebben hier te maken met een generatieeffect. Jonge ouderen hebben meer dan de generatie voor hen kans gezien een eigen woning te bemachtigen. Langzaam maar zeker wordt de generatie die de stap naar koop deels heeft gemist vervangen door de generatie voor wie kopen gebruikelijk was. Door het overschrijden van de leeftijd van zestig zorgen zij voor een toename van het eigen woningbezit onder zestigplussers. Afgaande op het relatief hoge eigenwoningbezit in de leeftijd 40-59 jaar en het totaal aantal huishoudens in die leeftijd zal dit proces nog wel even voortduren. De vergrijzing zal vooral in de koopsector plaatsvinden. Vooralsnog wordt de verhuisstap van koop naar huur weinig gemaakt (meer hierover in paragraaf 4.1). De woningmarkt in Lelystad 15
De sociale huursector Uit de figuren in de vorige paragraaf is al af te lezen dat het profiel van huurders sterk verschilt van dat van eigenaar-bewoners. In figuur 2-3 is het profiel voor huurders in het sociale segment nog eens uitgelicht en afgezet tegen alle zelfstandig wonende huishoudens. Duidelijk is dat een groot deel van de sociale-huurderspopulatie uit alleenstaanden bestaat (53%, tegen 31% van alle zelfstandig wonende huishoudens). f i gu u r 2-3 P r o f ie l v a n h u u r d e r s in h e t s o c i a le se g m e n t ( t o t 7 1 1 ) i n verge li j k in g m e t a l le z e l f - st an di g w o n e n d e h u is h o u d e n s 25% 20% 15% 10% 5% bewoners van huurwoningen < 711 19% 16% 14% 13% 9% 10% 4% 3% alle zelfstandig wonende huishoudens 23% 23% 18% 13% 13% 10% 8% 4% 4% 3% 0% 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 1 pers. 2+ pers. z.k. tot 40 jaar 40-59 jaar 60-plus hh. met kind(eren) Het aantal huishouden met kinderen in de sociale huur is met 31% niet heel veel minder dan onder alle zelfstandig wonende huishoudens (39%). Als alleen naar éénoudergezinnen wordt gekeken is het verschil groter: 19% van de sociale huurders is een éénoudergezin, tegen 11% van alle zelfstandig wonende huishoudens. Anders berekend: van alle gezinnen in de sociale huur is 62% een éénoudergezin, van alle zelfstandig wonende huishoudens met kinderen in Lelystad is dat 27%. Vrije sector huur Onder de huurwoningen bevindt zich ook een bescheiden aantal geliberaliseerde huurwoningen (ofwel vrije sector). Het gaat in 2015 om 1.220 woningen. Dit zijn er zo weinig, dat aan de hand van het WoON slechts een indicatieve indruk kan worden verkregen van hun functie op de woningmarkt. Een aanzienlijk deel ervan (43%) blijkt te worden bewoond door zestigplussers. En ook een aanzienlijk deel (eveneens 43%) wordt bewoond door huishoudens die qua inkomen eigenlijk tot de doelgroep voor sociale huur behoren. Zij wonen volgens rijksnormen te duur. Een mogelijke verklaring is dat dit vermogende senioren zijn, die ondanks een laag inkomen toch een huurwoning in de vrije sector kunnen bewonen. Een andere verklaring is dat het scheidingsgevallen zijn, die niet konden of wilden wachten op een sociale huurwoning. Meer over te duur of te goedkoop wonen komt aan de orde in paragraaf 2.3. De woningmarkt in Lelystad 16
aantal aandeel Appartementen Er zijn in 2015 ongeveer 3.700 huurappartementen en 950 koopappartementen in Lelystad. Appartementen zijn duidelijk iets voor kleine huishoudens. Huishoudens met kinderen treffen we in appartementen maar weinig aan (ongeveer 400 op een totaal van 4.650, huur en koop bij elkaar). En andersom woont van alle huishouden met kinderen slechts 3% in een appartement (figuur 2-7). Hoe anders is dat met alleenstaanden. Van alle alleenstaanden jonger dan 40 jaar woont in 2015 60% in een appartement. Dat was in 2009 nog 41%. Ook in absolute zin is het aantal jonge alleenstaanden in appartementen toegenomen. En ook in de andere hier onderscheiden leeftijdsklassen was sprake van een toename van het aantal alleenstaanden in appartementen. f i gu u r 2-4 H u is h o u d e n s in a p p a r t e m e n t e n ( a a n t a l, l ink e r a s) en a a n d e e l a p p a r t e m e n t e n p e r t y pe h u is h o u d e n s (recht e r a s) 5 2009, aantal 2015, aantal 2009, aandeel 2015, aandeel 1.800 1.500 1.200 900 600 300 60% 50% 40% 30% 20% 10% - tot 40 jaar 40-59 jaar 60-plus 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 0% De ontwikkeling onder senioren is er een om in de gaten te houden. In de figuur is te zien dat het aantal alleenstaande zestigplussers in appartementen tussen 2009 en 2015 is toegenomen, maar dat het aandeel alleenstaande zestigplussers dat een appartement bewoont vrijwel gelijk is gebleven. In 2015 bewoont 27% van de alleenstaande zestigplussers een appartement, een even groot aandeel als in 2009. Dit houdt in dat hun aantal in eengezinswoningen ongeveer evenredig is toegenomen. Het is dus niet zo dat senioren massaal overstappen op een appartement als ze alleen komen te staan. De meerderheid (73%) bewoont een eengezinswoning, net als in 2009. Als dit zo blijft, zal de vergrijzing zorgen voor een grotere behoefte aan appartementen, maar in even grote mate voor meer eengezinswoningen, bewoond door oudere alleenstaanden. 5 Leesvoorbeeld: In 2009 woonden er 1.290 alleenstaanden jonger dan veertig jaar in een appartement (linker as). Dit was toen 41% van alle alleenstaanden in die leeftijd (rechter as). In 2015 woonden er 1.650 alleenstaanden in een appartement. Dat was 60% van alle alleenstaanden in d ie leeftijd in 2015. Deze figuur betreft alle appartementen, zowel huur als koop. De woningmarkt in Lelystad 17
Inkomens in huur- en koopwoningen Wanneer wordt gekeken naar inkomensklassen, valt op dat huurwoningen voor het overgrote deel worden bewoond door huishoudens, behorende tot de doelgroep voor de sociale huur (de EU-doelgroep) en maar weinig door midden- en hogere inkomens. Dit is weergegeven in figuur 2-5 voor alle huurwoningen. Van alle huishouden met een midden- of hoger inkomen bewoont slechts 9% een huurwoning. Landelijk is dit 19%. In paragraaf 2.3 wordt nog specifiek ingegaan op huurprijzen in relatie tot inkomensgroepen. In figuur 2-5 is tevens te zien hoe de midden- en hogere inkomens dan wel wonen, namelijk in koopwoningen. Voor de hogere inkomens zijn dat, niet verrassend, veelal duurdere woningen dan voor middeninkomens. Ook één op de vier (25%) koopwoningen wordt bewoond door huishoudens die strikt genomen tot de doelgroep voor sociale huur behoren. De aanwezigheid van lagere inkomens in koopwoningen is niet uitzonderlijk hoog in Lelystad. Ter vergelijking: in Nederland als geheel wordt 24% van alle koopwoningen bewoond door huishoudens behorend tot de doelgroep voor sociale huur. Het gaat vaak om oudere eigenaar-bewoners, die nog in een goedkopere tijd hebben gekocht. f i gu u r 2-5 H u is h o u d e n s n a a r i n k o m e n s k l a s sen i n k o o p - e n h u u r w o n in g e n 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 - koopwoningen huurwoningen hogere inkomens (vanaf 44.658) middeninkomens ( 34.911-44.658) doelgroep sociale huur secundaire doelgroep doelgroep sociale huur inkomens tot HT-grens Bewoners van goedkope koopwoningen In figuur 2-6 zijn de bewoners van koopwoningen getypeerd naar levensfase en prijsklasse, met daarbij specifiek aandacht voor koopwoningen met een verkoo pwaarde tot 150.000. Lelystad beschikt over een substantiële voorraad goedkope koopwoningen, waaronder ook voormalige corporatiewoningen. Welke koopwoningen precies voormalige corporatiewoningen zijn is met het WoON overigens niet te achterhalen. We constateerden al dat het eigen woningbezit onder jonge huishoudens is teruggelopen ten opzichte van 2009. In de figuur is te zien dat, voor zover huishouden tot veertig jaar nog in een koopwoning wonen, dit veelal woningen zijn met een verkoopwaarde onder de 150.000 euro. Veertigplussers met een eigen woningen wonen vaker in woningen boven dit bedrag, met uitzondering van alleenstaanden. De woningmarkt in Lelystad 18
f i gu u r 2-6 H u is h o u d e n s n a a r le ve n s f a s e i n k o o p w o n in g e n n a a r ver k o o p w a a r d e < 150.000 150.000 en meer 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500-1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 1 pers. 2+ pers. z.k. hh. met kind(eren) 1 pers. 2+ pers. z.k. tot 40 jaar 40-59 jaar 60-plus hh. met kind(eren) De leeftijd waarop mensen hun eerste koopwoning kopen kan met het WoON niet precies worden achterhaald. Wel kun aan de hand van CBS-bevolkingsstatistiek worden geconstateerd dat jongeren in Lelystad iets langer dan gemiddeld in Nederland thuis wonen, dat wil zeggen als lid van het gezin. Dat wil zeggen; voor zover jongeren in de gemeente blijven wonen en niet voor bijvoorbeeld studie of een baan vertrekken. Van alle inwoners in de leeftijd van 20-24 jaar woonde in 2016 58% thuis als ld van het gezin. In Nederland als geheel was dit 52%, in Almere 68%. In de leeftijd 25-29 jaar is dit respectievelijk 20% (Lelystad), 18% (Nederland) en 23% (Almere). Het feit dat koopwoningen bewoond worden door huishoudens met lage inkomens of door jongeren hoeft niet te betekenen dat deze eigenaar-bewoners de woonlasten niet aankunnen. Oudere eigenaar-bewoners met een reeds (geheel of grotendeels) afgeloste hypotheek kunnen de woonlasten ook bij een laag inkomen vaak nog prima dragen. Wel kan een laag inkomen een belemmering zijn bij onderhoud en woningverbetering. De woonlasten en hypotheekschulden staan centraal in hoofdstuk 3. Passend wonen in de huursector Al sinds de rijksnota Volkshuisvesting in de jaren Negentig (van voormalig staatssecretaris Heerma) is er aandacht voor het verschijnsel scheefheid in de huursector. Doorgaans wordt daarbij vooral gekeken naar goedkope scheefheid, ofwel huurders in gereguleerde huurwoningen die niet (meer) tot de doelgroep van de sociale huur behoren. Zij wonen te goedkoop volgens de normen van het Rijk. Recent is er ook meer aandacht voor de dure scheefheid, ofwel huishoudens behorend tot de huurtoeslag-doelgroep (primaire doelgroep) in huurwoningen met een geliberaliseerd huurprijs (waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is). De woningmarkt in Lelystad 19
En sinds kort worden corporaties geacht huishoudens uit de primaire doelgroep bij toewijzing te huisvesten in woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. 6 Passend toewijzen wordt dit genoemd. Dit impliceert dat woningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens voor de primaire doelgroep eigenlijk ook te duur ( niet-passend ) zijn. f i gu u r 2-7 H u is ve st in g va n in k o m e n s g r o e p e n in c o m b i n a t ie m e t h u u r p r i j s k l a s se n 6% 5% 12% 4% 26% 14% 30% 16% passend in de vrije huursector 52% 53% 58% 63% duur scheef 'niet-passend' in gerguleerde huur 11% 18% 12% 21% Lelystad Nederland Lelystad Nederland alle huurwoningen (inclusief vrije sector) gereguleerde huurwoningen passend in gereguleerde huur goedkoop scheef Een relatief groot aandeel huurders in Lelystad, 26% van alle huurders, woont volgens de nieuwe toewijzingsnormen niet-passend (figuur 2-7). Dit zijn dus huurders met inkomens die recht geven op huurtoeslag (primaire doelgroep) in woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Het huurbedrag boven deze grens is voor eigen rekening. Dit wil niet meteen zeggen dat deze huurders extreem hoge woonlasten hebben. De woonlasten komen nader aan de orde in hoofdstuk 3. Het wil ook niet zeggen dat passend toewijzen een probleem gaat vormen. Centrada geeft aan dat dit niet het geval is. De in het WoON gemeten situatie is niet de situatie op het moment van toewijzen. Naar schatting 1.180 huurders in Lelystad wonen te goedkoop. Dat is bijzonder weinig. Op alle huurders is het 11%, tegen 17% landelijk. Indien de vrije huursector buiten beschouwing wordt gelaten (de bovenste twee categorieën in de figuur) gaat het om 12% tegen 21% landelijk. Wat hier op van invloed is, is de relatieve toegankelijkheid van de koopsector voor huishoudens met midden- en hogere inkomen. Daarnaast wonen er circa 690 huurders te duur. Dat is naar verhouding ongeveer even veel als landelijk. Langer zelfstandig wonen Hoe ouder men wordt, des te vaker men te maken krijgt met lichamelijke beperkingen. Gezien de te verwachten vergrijzing kan dit betekenen dat in woningen en woonomgeving voor steeds meer huishoudens rekening zal moeten worden gehouden met deze beperkingen. 6 Er zijn twee aftoppingsgrenzen, afhankelijk van de grootte van het huishouden. In de analyse is hiermee rekening gehouden. De woningmarkt in Lelystad 20
In Lelystad wonen volgens het WoON in 2015 2.480 huishoudens (8%) in een aangepaste woning. Zij wonen ongeveer even vaak in koopwoningen als in huurwoningen (52% in koopwoningen tegenover, 48% in huurwoningen). De aard van de aanpassingen verschilt. In 6,0% van de woningen in Lelystad zijn één of meerdere kleine aanpassingen getroffen. Hierbij moet gedacht worden aan de afwezigheid van drempels of de aanwezigheid van steunbeugels. Verder heeft 1,5% van de bewoonde woningen een traplift, 1,9% een tweede toilet op de slaapverdieping en 0,8% een helling naar de voordeur. In het WoON is gevraagd of de respondent en/of de partner last heeft van één of meer langdurige ziekten, aandoeningen of handicaps. Vervolgens is gevraagd of de respondent (of de partner) beperkt is bij het uitvoeren van reguliere activiteiten (traplopen, wassen, staan/zitten, woning verlaten/binnengaan, lopen, dagelijkse boodschappen en klussen met de huishoudtrap). In figuur 2-8 wordt per leeftijdsklasse weergegeven in hoeverre de respondent zelf en/of de partner deze belemmeringen ervaart. Hierbij is een combinatie gemaakt van beide aspecten. Zoals verwacht neemt het aandeel huishoudens waarvan één of beide personen een langdurige aandoening heeft toe naarmate men ouder wordt. Van d e 75-plussers geeft 54% aan een aandoening te hebben en (ernstig) beperkt te zijn bij de uitvoer van de activiteiten. f i gu u r 2-8. A a n d e e l h u is h o u d e n s ( z e l f s t a n d i g e w o n in g e n e n w o o n e e n h e d e n ) in L e ly s t a d w a a r - va n de o n d e r vr a a g d e p e r s o o n e n / o f d e p a r t n e r e e n la n g d u r ige a a n d o e n i n g h e e f t e n ( e r n s t i g ) f y si e k b e p e r k t i s b i j r e g u l iere activi t e i t e n 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 60 jaar 60-75 jaar 75+ geen aandoening langdurige aandoening en beperkt langdurige aandoening en ernstig beperkt In figuur 2-9 is een overzicht weergeven van het aandeel huishoudens met langdurige aandoeningen per wijk. In de Bolder hebben relatief gezien de meeste huishoudens te maken met een (ernstige) beperking (42%) en in Atolwijk de minste huishouden (28%). De woningmarkt in Lelystad 21