Beleidsnotitie Verkoop gronden, handhaving illegaal gebruik in woonwijken, op bedrijventerreinen en in het buitengebied 5 februari 2013
Inhoudsopgave Inhoudsopgave 2 1. Inleiding 3 1.1 Waarom deze beleidsnotitie 3 1.2 Project verkoop gronden, handhaving illegaal gebruik 3 1.3 Belang beleid 4 1.4 Aanpassen huidige beleid 4 1.5 Mogelijkheden 5 2. Beleidsregels uitgifte openbaar groen /reststroken 5 2.1 Definities reststroken 5 2.2 Uitgangspunten nieuw beleid 6 2.3 Toetsingscriteria uitgifte openbaar groen/reststroken 6 2.4 Gebruiksmogelijkheden reststroken 6 3. Koopprijs 7 3.1 Koopprijs 7 4. Procedure 8 4.1 Werkwijze 8 4.2 Interne procedure 8 5. Aanpak 8 5.1 Aanpak onrechtmatig grondgebruik 8 5.2 Scenario s 8 5.3 Stappenplan 9 5.4 Aparte aanpak woningbouwvereniging WoCom 10 5.5 Methodiek in de toekomst 10 Bijlage A1 Toetsingscriteria uitgifte groen/reststroken woonwijken 11 Bijlage A2 Toetsingscriteria uitgifte groen/reststroken bedrijventerreinen 13 Bijlage A3 Toetsingscriteria uitgifte groen/reststroken en gronden in buitengebied 16 Bijlage B Interne procedure 18 Bijlage C Aanpak 19 Bijlage D Verjaring 20 Bijlage E Handhaving 23 Bijlage F Handhavingstappen 25 2
1. Inleiding 1.1 Waarom deze beleidsnotitie In 2012 is de gemeente Someren gestart met het project Verkoop gronden, illegaal grondgebruik. In dit project worden ook de groenstroken meegenomen die kunnen worden verkocht als uitvloeisel van de kerntakendiscussie. Dat gemeentegrond zonder voorafgaande toestemming wordt gebruikt door huurders, particulieren en bedrijven is al langer bekend bij de gemeente Someren. Om inzicht te krijgen in de omvang van dit gebruik is in 2010 een inventarisatie gedaan door het bureau Gbaand met betrekking tot het onrechtmatig grondgebruik in de gemeente Someren. Uit dit onderzoek is gebleken dat sprake is van maar liefst ± 70.932 m² illegaal grondgebruik in 941 situaties. (bron pré-advies Gbaand). Uitgesplitst gaat het om ruim 40.000m2 grond in gebruik bij particulieren en ruim 27.000m2 grond in gebruik bij bedrijven. Er is geen uitsplitsing naar het buitengebied gemaakt. Deze illegale situaties zijn ongewenst en vragen om optreden door de gemeente. Er is behoefte aan een eenduidige handhavingstrategie over de aanpak van onrechtmatig in gebruik genomen gemeentegrond. De gemeenteraad heeft in februari 2011 het Handhavingbeleidsplan vastgesteld. In dit plan zijn prioriteiten gesteld. Hierbij is het in stand houden van gemeentelijke nutsvoorzieningen en eigendommen als één van de prioriteiten benoemd. Zowel voor de gemeente Someren als voor haar burgers is het van belang om een transparante procedure te hebben. Daarnaast speelt een geactualiseerd consistent beleid een belangrijke rol voor het in behandeling nemen van aanvragen van burgers en bedrijven voor het verkopen of het in gebruik geven van openbaar groen/reststroken. 1.2 Project verkoop gronden, handhaving illegaal gebruik Door middel van een bestuursopdracht d.d. 20 oktober 2011 is besloten de aanpak van het illegaal gebruik in zijn geheel en projectmatig uit te voeren. Het project bestaat uit twee onderdelen Illegaal in bezit genomen gronden verkopen of terugvorderen en Vermindering gemeentegroen door verkoop aan burgers en bedrijven. De doelstelling van het project is: Gemeentelijke gronden die niet noodzakelijk zijn zoveel mogelijk afstoten (verkopen) aan derden waardoor de beheerkosten minder worden. Dit kunnen reststroken zijn maar ook gronden die illegaal in gebruik genomen zijn. Daarnaast moet door het verkopen van grond geld gegenereerd worden om onderhoudsintensief groen om te vormen naar onderhoudsextensief groen of verharding. In het voorjaar van 2012 is het project gestart met een pilot in de wijk De Loove waar 198 gevallen bekend waren van mogelijk illegaal grondgebruik. Uit de evaluatie van dit project begin januari 2013 blijkt dat de pilot succesvol is verlopen: Het illegale grondgebruik is beëindigd door de grond te verkopen indien dit mogelijk was. Er is gewerkt met een korting op de grondprijs gedurende het project. Deze korting heeft stimulerend gewerkt op de verkoop; In een groot aantal gevallen bestond er een bestaande schriftelijke overeenkomst maar ook vaak een mondeling toezegging. De overeenkomsten zijn geactualiseerd zodat ze vast liggen en er in de toekomst geen beroep op verjaring kan worden gedaan. Van de mondelinge toestemmingen is in een aantal gevallen grond verkocht en voor het overige zijn er nieuwe overeenkomsten opgesteld; In andere gevallen, bijvoorbeeld als er kabels/leidingen in de grond lagen en de grond niet verkocht kon worden, is een gebruikersovereenkomst opgesteld voor de duur van 10 jaren. Voor deze overeenkomsten is een vergoeding gevraagd ter compensatie van de beheerkosten; In een 6-tal gevallen is met succes een beroep op verjaring gedaan. Deze 6 gevallen zijn ingeschreven in het register van het kadaster; Ten tijde van de evaluatie liepen er geen juridische procedures en zijn er geen procedures aangekondigd. Eventuele procedures moeten in het vervolgtraject nog wel opgepakt worden. Naar verwachting zal dit om enkele gevallen gaan. Na afronding van dit project is een duidelijkere scheiding tussen publiek en privaat groen ontstaan. Dit maakt het voor de gemeente eenvoudiger om het groen te onderhouden en te handhaven. 3
Begin 2013 wordt met een pilot gestart verkoop gronden, handhaving illegaal grondgebruik op het industrieterrein Sluis XI/Half Elfje. Synergie is de voornaamste reden het toetsingskader in de praktijk op het bedrijventerrein Sluis XI/Half Elfje uit te proberen. Voor dit bedrijventerrein wordt momenteel een herstructureringsplan gemaakt. Bedrijventerrein Sluis XI/Half Elfje is bovendien opgenomen in het handhavingprogramma 2013 van het team Vrom-Handhaving. Zo levert toepassing van het toetsingskader en de beoogde aanpak niet alleen nuttige informatie op voor handhaving en verkoop op de andere bedrijventerreinen. Een samenhangende aanpak van herstructurering, handhaving van bouw- en milieuregels en handhaving van illegaal in gebruik genomen grond stroken en verkoop van overtollige reststroken leidt zowel voor de gemeente als voor de ondernemers tot betekenisvolle meerwaarde. 1.3 Belang beleid Deze notitie zal als geactualiseerd beleid gelden voor zowel aanvragen van burgers en bedrijven tot koop, huur, adoptie of bruikleen van openbaar groen/reststroken met betrekking tot geconstateerde of nieuw te constateren illegale situaties. Er vindt een uitbreiding van het beleid plaats voor grond gelegen op bedrijventerreinen en grond gelegen in het buitengebied. Om aanvragen te kunnen beantwoorden en onrechtmatig grondgebruik op een correcte wijze te kunnen aanpakken, is een helder beleid met een stappenplan een belangrijk uitgangspunt. Deze notitie is ook bedoeld om de kaders en uitgangspunten bij de projectmatige handhaving van onrechtmatig grondgebruik vast te stellen zodat richting de burger of bedrijf consistent en transparant opgetreden kan worden. Waarom is het van belang dit beleid vast te stellen? het verschaffen van duidelijkheid en openheid richting burger of bedrijf (rechtszekerheidsbeginsel), wat ook een politiek en maatschappelijk draagvlak biedt om op te treden; het uitdragen van een actueel, consistent en handhaafbaar beleid voor nu en in de toekomst; het uitvoeren van door de gemeenteraad vastgestelde beleidsdoelen voor een transparante handhaving, legalisatie en eigendommenbeheer; reductie van juridische procedures. Indien wordt gehandeld volgens een vastgesteld handhavingsbeleid zal minder snel een beroep kunnen worden gedaan op willekeur of handelen in strijd met het zorgvuldigheids-, gelijkheids- en vertrouwensbeginsel. De kans op aansprakelijkheidsstelling wegens onrechtmatig handelen wordt kleiner; efficiëntie bij behandeling van aanvragen; het verkrijgen van helderheid over verantwoordelijkheden; vereenvoudiging van de uitvoering van handhaving; het handhaven of legaliseren van een illegale situatie kan beter worden gemotiveerd (verwijzing beleid); consistent en consequent uitgevoerd handhavingsbeleid werkt preventief. 1.4 Aanpassen huidige beleid Het huidige beleid bestaat uit: de beleidsnotitie Verkoop gronden, handhaving illegaal grondgebruik door het college vastgesteld op 17 december 2011. Dit beleid is uitsluitend bedoeld voor gronden gelegen in de woongebieden. Om het project "Verkoop gronden, handhaving illegaal gebruik" succesvol uit te kunnen voeren op grond gelegen op een bedrijventerrein en in het buitengebied, is uitbreiding van het huidige beleid gewenst. Het bestaande beleid voor de woongebieden komt te vervallen en wordt vervangen door dit nieuwe beleid waarin naast de woongebieden ook de bedrijventerreinen en het buitengebied is opgenomen. In het beleid van de woongebieden is niets gewijzigd. In deze beleidsnotitie wordt rekening gehouden met uitgangspunten en kaders zoals die in ander beleid zijn vastgesteld. Hierbij zijn vooral de geldende bestemmingsplannen en structuurvisies van belang. Daarnaast is rekening gehouden met het huidige groenbeleid en het bomenstructuurplan. Het handhavingsbeleid in dit beleid is afgestemd met het gemeentelijke handhavingsbeleidsplan. 4
1.5 Mogelijkheden Afhankelijk van de hierna te noemen toetsingskaders kan gekozen worden voor verkoop, verhuur, adoptie, handhaving, legalisatie (uitgifte) of eigendomserkenning wegens verjaring. In overeenkomsten kunnen beperkende voorwaarden opgenomen worden. Verkoop De gemeente kan onder bepaalde voorwaarden reststroken verkopen, verhuren of in bruikleen geven. De gemeente heeft een afspraak met de nutsbedrijven dat gronden waarin leidingen en kabels van deze bedrijven liggen bij voorkeur niet worden verkocht aan derden. Adoptie Adoptie houdt in dat de bewoner(s) van een naastgelegen perceel het reguliere onderhoud van een reststrook of openbaar groen overneemt van de gemeente (al dan niet tegen een kleine vergoeding). Gebruiksovereenkomst In situaties dat verkoop van grond niet mogelijk is, bijvoorbeeld door de aanwezigheid van kabels en leidingen, kan de gemeente de grond in bruikleen geven. Hierbij wordt een schriftelijke overeenkomst aangegaan voor de duur van 10 jaren en onder voorwaarden. Een van de voorwaarden is o.a. dat de gemeente de mogelijkheid heeft om de grond tussentijds terug te vorderen. Het verschil met adoptie is dat betrokkenen de grond al vaak (illegaal) in gebruik hebben, als tuin ingericht en deze grond ook graag willen behouden. Voor de overeenkomst van 10 jaren wordt een vergoeding gevraagd te betalen bij aanvang van de overeenkomst. Er wordt een onderscheid in de vergoeding gemaakt voor percelen groot tot en met 20 vierkante meter ( 150,- prijspeil 2013) en percelen groter dan 20 vierkante meter ( 250,- prijspeil 2013). Legalisatie Legalisatie, van zonder toestemming in gebruik genomen grond, kan plaatsvinden door middel van verkoop. Het verkopen van percelen gemeentegrond levert doorgaans een besparing op van de beheerkosten. Vooral reststroken vereisen, gezien de relatief geringe afmetingen en de ligging in bijvoorbeeld de directe woonomgeving, een intensief beheer. Bij mogelijke verkoop kijkt de gemeente naar de functie van de strook grond. Bij bepaalde functies van een stuk grond (openbare-, sociale-, of verkeersveiligheid, of beleving van de woonomgeving) kan een strook grond niet voor uitgifte in aanmerking komen. Ook wanneer kabels en leidingen in de grond aanwezig zijn, kan de grond niet verkocht worden. Handhaving Bij handhaving maakt men een onderscheid tussen publiekrechtelijke en privaatrechtelijke handhaving. In de afzonderlijke hoofdstukken en de bijlagen wordt dieper op deze mogelijkheden ingegaan en worden de beleidskaders aangegeven. Verjaring Burgers en bedrijven kunnen door verjaring eigenaar worden van gemeentelijke gronden. Volgens de wetgeving verkrijgt een bezitter te goeder trouw het eigendom van een stuk grond door een onafgebroken bezit van 10 jaren. Bij te kwader trouw is deze termijn 20 jaar. In bijlage D worden de criteria voor verjaring verder uitgewerkt 2. Beleidsregels uitgifte openbaar groen /reststroken 2.1 Definities reststroken In deze beleidsnotitie wordt een onderscheid gemaakt tussen openbaar groen en reststroken. In deze paragraaf worden deze twee definities toegelicht. Openbaar groen Openbaar groen is een strook grond in gemeentelijk eigendom die een publieke functie vervult. Deze publieke functie kan op verschillende manieren worden herkend. Hierbij moet worden gedacht aan de bestemming die op de grond ligt, de uiterlijke kenmerken en de toegankelijkheid van de strook grond en de gevoelsmatige binding die bewoners of bedrijven met de strook hebben. 5
Reststroken Een strook grond in gemeentelijk eigendom die in geen of in mindere mate een openbare functie vervult, wordt een reststrook genoemd. Reststroken maken geen deel uit van de duurzame groenstructuur. Het ontbreken van een openbare functie kan eveneens worden herleid aan de hand van de bestemming op de grond, de uiterlijke kenmerken, de toegankelijkheid en het gevoelsmatige aspect. Reststroken ontstaan meestal door herinrichting van een gebied of door nalatig onderhoud. Een reststrook wordt pas als zodanig gedefinieerd na een onderzoek naar mogelijkheden voor uitgeefbaarheid. In de praktijk kan het voorkomen dat een strook grond is ingericht als openbaar groen maar door de mate van onderhoud of het gebrek aan een gevoelsmatige openbare functie alsnog als reststrook wordt bestempeld. In een dergelijk geval wordt regelmatig door inwoners of bedrijven een aanvraag gedaan voor het kopen of huren van de betreffende grond, dat leert de ervaring in de praktijk. De gemeente bepaalt dan of ze met de aanvraag instemt of deze afwijst. Omdat bij een aanvraag niet altijd duidelijk is of het om openbaar groen of een reststrook gaat, wordt de term reststrook gebruikt als aanduiding van een stuk grond waarop een aanvraag rust of welke illegaal in gebruik genomen is. 2.2 Uitgangspunten nieuw beleid In alle gevallen van het illegaal grondgebruik wordt eerst bekeken of legalisatie (uitgifte in de vorm van verkoop) mogelijk is. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Verkoop vindt alleen plaats als daartegen geen inhoudelijke bezwaren zijn; 2. Verkoop geniet sterk de voorkeur boven verhuur of een gebruiksovereenkomst; 3. Verkoop gebeurt primair aan eigenaren van aangrenzende percelen. Legalisatie wordt als uitgangspunt genomen. Als legalisatie niet mogelijk is, zal er worden gehandhaafd. Illegale gevallen kunnen in aanmerking komen voor uitgifte mits is voldaan aan de criteria van openbaar groen/reststroken en de uitgiftevoorwaarden. Daarnaast is het uitgangspunt dat de verkoop van grond in alle gevallen moet leiden tot een financiële opbrengst, het moet dus geld opleveren (kerntakendiscussie). Verkoop heeft de volgende voordelen: Een directe eenmalige verkoopopbrengst waarbij de administratieve lasten aanzienlijk lager zijn dan bij verhuur; De feitelijke situatie is in overeenstemming met de juridische situatie; Bij verkoop kan de betreffende grond in het bestemmingsplan de juiste omschrijving krijgen; De gemeente heeft geen onderhoud en verantwoordelijkheid meer voor de reststrook. 2.3 Toetsingscriteria uitgifte openbaar groen/reststroken Een gemeente kan gronden niet willekeurig uitgeven. Hiervoor moeten vooraf criteria worden vastgesteld. In het beleid worden verschillende afwegingen gemaakt op basis van vier categorieën te weten groenstructuur, juridisch, verkeerstechnisch en bestemmingsplanmatig. Bij elke categorie is een aantal beoordelingscriteria opgesteld. Elke aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van deze criteria. Bij illegaal in gebruik genomen grond worden dezelfde beoordelingscriteria gehanteerd. De uitwerking van de beoordelingscriteria is in bijlage A opgenomen. 2.4 Gebruiksmogelijkheden reststroken Indien een reststrook wordt of is gekocht, wil de nieuwe (potentiële) eigenaar weten welke gebruiksmogelijkheden er zijn voor het betreffende perceel. Hierbij zijn twee aspecten van belang: 1. gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan; 2. bouwmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. 1. Gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan Als er vragen rijzen over de gebruiksmogelijkheden is het geldende bestemmingsplan daarin het leidende kader. Gebruik moet passen binnen het bestemmingsplan. Zowel geconstateerd gebruik als verzoeken om toekomstig gebruik worden getoetst aan het vigerende 6
bestemmingsplan. Met de komst van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is in bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) onder bepaalde omstandigheden een direct uit de wet voortvloeiend gebruik mogelijk. In een dergelijk geval is toetsing aan het bestemmingsplan niet aan de orde. Daarnaast kan verzocht worden om een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik of kan een aanpassing van het bestemmingsplan worden aangevraagd. 2. Bouwmogelijkheden De bouwmogelijkheden worden grotendeels door het bestemmingsplan bepaald, tenzij vergunningvrij bouwen in combinatie met vergunningvrij gebruik op grond van het Besluit omgevingsrecht (Bor) aan de orde is. Verzoeken worden getoetst aan het bestemmingsplan en aan de eventuele vergunningplicht op grond van de Wabo. Ook hierbij worden de mogelijkheden tot vergunningvrij bouwen zoals die zijn gegeven in de bijlage 2 van het Bor beoordeeld. 3. Koopprijs 3.1 Koopprijs Zoals in de kerntakendiscussie is bepaald, dient de verkoop van reststroken snel geld te genereren, om de kosten van omvormen en de projectkosten te kunnen betalen. Om dit te bewerkstelligen, is ervoor gekozen om gedurende het project binnen woonwijken een korting te hanteren van 50% op de vastgestelde grondprijzen voor "nieuwe" gevallen en onrechtmatige gebruikers die zich tijdens het project melden. Voor onrechtmatige gebruikers die zich niet melden tijdens het project geldt die lage prijs niet. Zij kunnen de grond voor de normale prijs verwerven dan wel wordt deze teruggevorderd. Tijdens de pilot is vastgesteld dat de prijs voor voortuinen te hoog was. Het betreft hier vaak stroken gelegen voor de voortuinen waardoor niemand tot koop overging. De prijs is vervolgens door B&W vastgesteld op 70,- per vierkante meter Op deze prijs geldt de korting van 50% niet. Na afloop van het project gelden weer de vastgestelde verkoopprijzen voor bouwgrond. Dit heeft een aantal redenen. Stimuleren van verkoop Uit de resultaten van de pilot is duidelijk geworden dat het werken met een korting gedurende het project stimulerend heeft gewerkt. Dit leidt uiteindelijk tot minder kostbare juridische procedures bij onrechtmatig gebruik. Voor de gebruikers biedt het kopen van de grond het voordeel dat het eenmalig tegen een aantrekkelijke prijs kan plaatsvinden en dat de waarde van het gehele woonperceel daardoor kan stijgen. Prijzen gedurende het project Woonwijken: (=bestaand beleid) Gerekend wordt met de vastgestelde verkoopprijzen voor grond zoals die jaarlijks door de gemeenteraad in de begroting worden vastgesteld. Gedurende het project wordt hierop een korting gegeven van 50% met een maximum van 4000,-. Voor grond gelegen vóór de rooilijn en geen deel uitmakende van een strook grond gelegen naast de woning geldt een grondprijs van 70,-. Op deze grond wordt geen korting van 50% gegeven. Bedrijventerreinen: (= nieuw beleid) Gerekend wordt met de vastgestelde verkoopprijzen voor grond voor bedrijventerreinen zoals die jaarlijks door de gemeenteraad in de begroting worden vastgesteld. Er wordt een onderscheid in de verkoopprijs gemaakt voor een standaard bedrijventerrein, bedrijventerrein op een zichtlocatie en voor bedrijventerrein met kantoren. Er wordt niet gewerkt met een korting zoals in de woongebieden. Reden hiervoor is dat extra verkregen grond gelegen naast of in de nabijheid van een bedrijf meestal zodanig ingezet wordt dat de grond (jaarlijks) geld genereert voor het bedrijf Buitengebied: (= nieuw beleid) Voor gronden gelegen buiten de als zodanig vastgestelde bebouwde kom, en niet gelegen op een bedrijventerrein, gelden geen vastgestelde verkoopprijzen. De prijs van de grond is sterk afhankelijk van de ligging, de kwaliteit en de (bouw)mogelijkheden. Dit wijst erop dat in nagenoeg alle gevallen een taxatie uitgevoerd moet worden door een erkend taxateur. Dit om een reële waarde vast te stellen. Voor deze genoemde gronden wordt geen korting vastgesteld vanwege de mogelijkheid van grote prijsverschillen. Ook hier geldt dat de extra verkregen grond meestal zodanig ingezet wordt dat de grond (jaarlijks) geld genereert. 7
Prijzen na afloop project Na afloop van het project gelden binnen de woonwijken weer de vastgestelde verkoopprijzen voor grond zoals die jaarlijks door de gemeenteraad in de begroting worden vastgesteld. 4. Procedure 4.1 Werkwijze De gemeente streeft vooral verkoop van de reststroken na. Indien gedurende het project Verkoop gronden, handhaving illegaal gebruik of na afronding van het project een verzoek tot verkoop van een reststrook die onrechtmatig in gebruik is, binnen komt, wordt dit op dezelfde wijze behandeld als de lopende zaken (uit het project). Binnen woongebieden is dan geen korting meer van toepassing. Bij de behandeling van de zaken in het project worden de volgende stappen doorlopen: 1. Voorlichting / communicatie Het project wordt gefaseerd uitgevoerd waarbij één wijk, kerkdorp, bedrijventerrein of een gedeelte van het buitengebied wordt aangepakt. Start van de uitvoering vindt plaats met voorlichting voor de betrokken bewoners of bedrijven. Hierbij kunnen potentiële kopers zich melden en kunnen ze verzoeken om de situatie te legaliseren door middel van koop van de grond. 2. Fysieke inventarisatie Alle gevallen (verzoeken om uitgifte, gemelde gevallen en eerder geconstateerde illegale gevallen) worden fysiek gecontroleerd. Ieder geval wordt getoetst aan de criteria zoals die zijn genoemd in bijlage A. Grensgevallen worden besproken in een ambtelijk toetsingsteam. Hierbij wordt zoveel mogelijk getracht om in gesprek te komen met de gebruikers. 3. Overeenkomst Als er overeenstemming kan worden bereikt met de verzoeker/gebruiker wordt dit verder afgewerkt en een overeenkomst gesloten. Hierbij wordt de procedure gevolgd zoals die in bijlage B is opgenomen. De overeenkomsten worden opgesteld en formeel vastgelegd op kosten van de verzoeker/gebruiker. Zo nodig worden aan de overeenkomst voorwaarden verbonden. Als de gemeente niet wil overgaan tot uitgifte wordt de verzoeker daarover geïnformeerd. Als er sprake is van onrechtmatig gebruik van de grond moet in dat geval het gebruik worden beëindigd. Dit wordt verder besproken in hoofdstuk 5. 4.2 Interne procedure Het is van belang dat de procedures die nodig zijn bij uitgifte van gemeentegrond goed worden doorlopen. De hierbij te volgen procedure is opgenomen in bijlage B 5. Aanpak 5.1 Aanpak onrechtmatig grondgebruik Gebruik van gemeentegrond zonder dat hier een afspraak onder ligt, is wederrechtelijk. In de praktijk blijkt echter vaak dat situaties van onrechtmatig gebruik langzaam groeien zonder dat de gebruiker zich dat (voldoende) realiseert. Traditioneel wordt onrechtmatig gebruik van gemeentegrond vooral aangepakt via het privaatrecht of bestuursrecht. De gemeente Someren wil de aanpak zoveel mogelijk via privaatrecht regelen en probeert onnodige weerstand te voorkomen. Vanaf de start van het traject wordt gewerkt met communicatie en bemiddeling in plaats van procedures. Als laatste wordt een juridisch traject ingezet. 5.2 Scenario s Bij de aanpak van onrechtmatig of strijdig gebruik kunnen zich diverse situaties voordoen. Deze zijn schematisch weergegeven in bijlage C. Uitgangspunt is dat de afwegingscriteria (bijlage A1 tm. A3) worden gebruikt om te bepalen welke grond de gemeente wil behouden, welke grond voor koop of verhuur in aanmerking komt en welke grond voor eventueel tijdelijk gebruik in aanmerking komt. 8
Op perceelsniveau wordt bepaald of de grond al dan niet voor uitgifte in aanmerking komt. Afhankelijk van de wensen van de (wederrechtelijke) gebruiker kunnen verschillende scenario s worden gevolgd. In eerste instantie wordt getracht om met de gebruiker tot overeenstemming te komen over het vervolg. Afhankelijk van de resultaten daarvan ontstaan ook weer verschillende scenario s. Bij aanvang van het project in een bepaald gedeelte van de gemeente worden gebruikers in de gelegenheid gesteld te melden dat er mogelijk sprake is van onrechtmatig gebruik. Deze gevallen worden in de verdere aanpak behandeld als reguliere verzoeken om grond te kopen. Dit betekent dat zij ook, gedurende het project, in aanmerking komen voor de korting op de grondprijs (alleen van toepassing op gronden gelegen binnen woonwijken). 5.3 Stappenplan Er wordt een aantal stappen onderscheiden die hierna verder worden toegelicht. In de beginfase is de aanpak bij handhaving gelijk aan de projectaanpak bij verkoop zoals die is beschreven in paragraaf 4.1. In deze paragraaf gaan we in op de aanpak voor bemiddeling, de communicatie en de afronding en evaluatie. Bemiddeling Bemiddeling start zo snel mogelijk nadat de fysieke inventarisatie is uitgevoerd. Als naar aanleiding van de fysieke inventarisatie geen overeenstemming is bereikt, worden de gebruikers individueel aangeschreven. Dit schrijven bevat uitleg over de gedane constateringen en een uitnodiging voor een eerste gesprek in het gemeentehuis of op locatie. Als snel duidelijk is dat er geen conflictsituatie ontstaat, wordt op korte termijn een overeenkomst op kosten van de gebruiker opgesteld. Indien er teruglevering van grond aan de gemeente plaats vindt, wordt vastgesteld welke herstelmaatregelen nodig zijn om de kavel in de staat te krijgen die de gemeente in alle redelijkheid mag verwachten. De niet direct succesvol verlopen gesprekken kunnen uitmonden in een juridisch traject (bestuursrechtelijk en/of privaatrechtelijk). Om dit zoveel mogelijk te beperken, worden betrokkenen nadat een juridisch traject is opgestart, nogmaals uitgenodigd voor een gesprek om tot overeenstemming te komen. Privaatrecht Als er geen overeenstemming kan worden bereikt of de gebruiker een beroep doet op verjaring, wordt gebruik gemaakt van privaatrecht. Hiervoor wordt aan de onrechtmatige gebruiker een aanmaning verzonden en een rapportage opgesteld. In de rapportage wordt aangegeven in hoeverre verjaring aannemelijk is aan de hand van bewijzen die door de gebruiker moeten worden aangereikt. Hierna wordt het traject (met dossier) zo nodig overgedragen aan de huisadvocaat van de gemeente. Indien verjaring aannemelijk is, kan verjaring worden erkend en wordt de betreffende burger verzocht mee te werken aan een akte van verjaring en inschrijving daarvan in de openbare registers (is niet verplicht). Bestuursrecht Als de communicatie en bemiddeling niet tot het gewenste resultaat leiden, wordt eventueel gebruik gemaakt van bestuursrechtelijke instrumenten (APV, bestemmingsplan). Dit betekent dat discussies over verjaring worden voorkomen en geen privaatrechtelijk aanpak nodig is. Communicatie Het hiervoor geschetste proces wordt ondersteund met een afzonderlijk communicatietraject gedurende de gehele looptijd. Vanaf het allereerste moment moet het voor de bewoners of gebruikers duidelijk zijn dat er geen heksenjacht wordt uitgevoerd op onrechtmatig grondgebruik maar dat de gemeente een probleem aan wil pakken. Bij de start van de uitvoering worden de betrokkenen geïnformeerd over het project en de gemeentelijke uitgangspunten. Gebruikers worden vanaf de start uitgenodigd om in overleg met de gemeente te treden over onrechtmatig gebruik. Gedurende de looptijd van het project worden betrokkenen regelmatig via de pers geïnformeerd over de voortgang. Afronding en evaluatie Als het project is afgerond, wordt een eindrapportage opgesteld waarin de resultaten zijn 9
verwoord. Hierbij wordt het project tevens geëvalueerd. Tussentijds worden de voortgang en resultaten gemonitoord. 5.4 Aparte aanpak woningbouwvereniging WoCom Uit de inventarisatie is gebleken dat in 53 gevallen gemeentegrond onrechtmatig in gebruik is door huurders van de woningbouwvereniging WoCom. De gemeente treedt hierover in overleg met WoCom om te bespreken hoe onrechtmatig gebruik kan worden opgelost. Het beleid van WoCom op dit moment is dat zij in principe geen reststroken aankopen nabij de huurwoningen. 5.5 Methodiek in de toekomst Vanaf het moment dat het onderhavige beleid is ingevoerd, zal nieuw geconstateerd onrechtmatig grondgebruik direct worden aangepakt. De grondgebruiker wordt gewezen op het illegaal gebruik van gemeentegrond. De illegale situatie wordt op de in deze notitie omschreven wijze aangepakt en opgeheven. Na afloop van dit project zal het onrechtmatige gebruik tot een minimum zijn beperkt. Er bestaat natuurlijk kans op recidive en nieuwe overtredingen. Toezicht en controle zijn daarom van belang. Om de 10 jaren zal een complete (gis)controle plaatsvinden over de hele gemeente. Er wordt overwogen of extern een meldpunt ingericht moet worden waar onrechtmatig gebruik via een inlogcode door de gemeente kan worden aangemeld. Deze meldingen worden binnen een afgesproken termijn afgehandeld in overeenstemming met het in deze notitie beschreven beleid. 10
Bijlage A1 Toetsingscriteria uitgifte groen/reststroken woonwijken (= bestaand beleid) Categorie 1: Groenstructuur afwegingen Deze afwegingen hebben betrekking op de groenvoorzieningen. De gemeente wil voorkomen dat uitgifte van openbaar groen/reststroken de duurzame groenstructuur aantast. De aanwezigheid van een goede groenstructuur is van belang voor de aantrekkelijkheid van de woonomgeving. Gemeentegronden vervullen veelal een openbare functie in een wijk. Openbare ruimten kunnen zich op verschillende manieren uiten, enkele voorbeelden zijn hier gegeven: Een groen uitzicht vanuit een woning; Een plantsoen ter verfraaiing van het straatbeeld; Een park om een wandeling te maken/de hond uit te laten; Het creëren van een gevoel van ruimtelijkheid. Het groen wordt veelal aangelegd om een structuur te creëren waarbij er naar een evenwicht wordt gezocht tussen groenvoorzieningen en bebouwing. De beleidsnotitie Groenbeleid gaat hier specifieker op in. Binnen de groenstructuur vormen bomen een belangrijk onderdeel. Een aantal bomen valt onder de noemer "beschermwaardig volgens een door de raad vastgestelde lijst. Het onderhoud van openbaar groen moet over het algemeen niet worden vergeleken met een particuliere tuin. Het natuurlijke karakter van openbaar groen is in veel gevallen het uitgangspunt en kan daardoor als minder goed onderhouden kan worden ervaren. Categorie 2: Juridische afwegingen Deze afwegingen hebben betrekking op de eigendomsverhoudingen die van toepassing kunnen zijn. Het kan voor komen dat er in openbaar groen/reststroken kabels en leidingen zijn gelegen of riolering. Deze moeten toegankelijk zijn voor onderhoud en daarom wordt deze grond niet verkocht. Openbare groen/reststroken kunnen ook een toegang zijn tot een achterliggend perceel. Als dat het geval is, kan er alleen worden uitgegeven met een beperkend zakelijk recht zoals een erfdienstbaarheid. Een andere voorwaarde voor uitgifte is een directe verbinding tussen het woonperceel en het openbaar groen/reststrook. Deze voorwaarde wordt gesteld om versnippering van eigendommen te vermijden en om een rustig straatbeeld te creëren. Een gebruiksovereenkomst voor een reststrook is wel mogelijk als hierdoor een rustig straatbeeld behouden blijft. Een aanvrager die huurder is van een woning kan, ter voorkoming van versnipperd eigendom, nooit een groen-/reststrook kopen. Een gebruiksovereenkomst kan wel een optie zijn. Categorie 3: Verkeerstechnische afwegingen Openbare wegen inclusief fiets- en voetpaden, bermen, sloten en groene bufferzones zijn veelal eigendom van de gemeente. Bermen, sloten en groene buffers worden onder de noemer weggebonden groen geplaatst. Ze vervullen geen verkeersfunctie, maar zijn bepalend voor de beeldkwaliteit van de openbare ruimte. De verkoop van openbaar groen/reststroken nabij de openbare weg kan de verkeersveiligheid aantasten. De mogelijkheid bestaat dat er dicht op de weg, bijvoorbeeld op een straathoek, een hoge schutting wordt geplaatst. Hierdoor neemt het overzicht voor het verkeer af. In de overeenkomsten kunnen daarvoor beperkende voorwaarden worden gesteld. Een strook grond naast een sloot of vijver wordt gebruikt als schouwpad voor werkverkeer, ten behoeve van het onderhoud van de waterkanten. Deze stroken hebben een belangrijke onderhoudsfunctie. Bovendien kan een strook grond naast een sloot als waterbufferzone dienen. Deze grond wordt dan niet of onder voorwaarden verkocht. Categorie 4: Bestemmingsplanmatige afwegingen De bestemmingsplanmatige afwegingen worden allereerst gemaakt op basis van de huidige bestemming van de groen-/reststrook, waarbij wordt beoordeeld in hoeverre na verkoop een ander gebruik legaliseerbaar is. Daarnaast is het van belang om rekening te houden met de toekomstige bestemming van een groen-/reststrook. De gemeente kan toekomstplannen met een groen- /reststrook hebben die verkoop ongewenst maakt. 11
Criteria en uitgifte mogelijkheden Alle afwegingen die in de voorgaande paragrafen gemaakt zijn, kunnen samengevoegd worden tot een aantal beoordelingscriteria. Deze criteria zijn schematisch weergegeven in tabel A.1. Indien het criterium van toepassing is op de aanvraag, staat in vervolg kolommen welke vorm van uitgifte mogelijk is. Tabel A.1 Uitgifte mogelijkheid A1 Toetsingscriteria groen-/reststroken woonwijken Van toepassing? Koop Gebr. Over Geen uitgifte 1. Groenstructuur criteria 1.1 De reststrook heeft een duidelijk zichtbare of gevoelsmatige publieke functie 1.2 De reststrook maakt deel uit van een structuurbepalende groenvoorziening in de omgeving 1.3 Uitgifte van de strook leidt tot versnippering van het groen 1.4 In of op drie meter van de strook staat een beschermwaardige boom 1.5 Verkoop van de strook leidt tot een ongewenste kanteelsituatie 1.6 De groenstrook heeft een hoge ecologische waarde 2. Juridische criteria 2.1 Er zijn kabels of leidingen gelegen in de strook 2.2 Door uitgifte zijn één of meerdere percelen niet meer toegankelijk 2.3 De strook grenst niet direct aan het perceel waaraan het toekomt 2.4 De aanvrager is huurder van het perceel waaraan de strook wordt toegevoegd 2.5 De strook wordt al door een andere persoon gehuurd 3. Verkeerstechnische criteria 3.1 Het groen maakt deel uit van verkeersgroen en is beeldbepalend 3.2 Uitgifte kan leiden tot verkeersonveilige situaties 3.3 De strook is gelegen langs openbaar water en als werkpad gebruikt 3.4 Uitgifte kan leiden tot onveilige situaties of tot het gevoel daarvan 4. Bestemmingsplanmatige criteria 4.1 Uitgifte kan leiden tot een negatieve beïnvloeding van toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden 4.2. De strook maakt deel uit van een te exploiteren stuk grond Bodemverontreiniging Indien het stukje grond op basis van alle voorgaande criteria kan worden verkocht, zal het laatste criterium bodemverontreiniging worden onderzocht. Van ieder te verkopen stuk grond wordt onderzocht of er op basis van de bodemkwaliteitskaart te verwachten is dat de bodem is verontreinigd. Het resultaat wordt aan de potentiële koper medegedeeld. Op een eventueel verzoek van de potentiële koper kan, op zijn kosten, een nader bodemonderzoek worden uitgevoerd om de bodemkwaliteit vast te stellen. Uitgangspunt is dat verontreinigde grond (boven interventiewaarde) niet verkocht wordt. Herziening bestemmingsplan De bestemming van de grond wordt, indien nodig, aangepast met een concrete bestemming bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan. 12
Bijlage A2 Toetsingscriteria uitgifte groen/reststroken bedrijventerreinen (= nieuw beleid) Categorie 1: Groenstructuur afwegingen Deze afwegingen hebben betrekking op de groenvoorzieningen en percelen grond die eventueel voor verkoop in aanmerking komen. De gemeente wil voorkomen dat uitgifte van openbaar groen/reststroken de duurzame groenstructuur aantast. De aanwezigheid van een goede groenstructuur is van belang voor de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein. Gemeentegronden vervullen veelal een openbare functie op een bedrijventerrein. Openbare ruimten kunnen zich op verschillende manieren uiten, enkele voorbeelden zijn hier gegeven: Afscherming van het zicht op een bedrijventerrein; Een groen uitzicht vanuit een bedrijf of woning; Een plantsoen ter verfraaiing van het straatbeeld; Een park om een wandeling te maken/de hond uit te laten; Het creëren van een gevoel van ruimtelijkheid. Het groen wordt veelal aangelegd om een structuur te creëren waarbij er naar een evenwicht wordt gezocht tussen groenvoorzieningen en bebouwing. De beleidsnotitie Groenbeleid gaat hier specifieker op in. Binnen de groenstructuur vormen bomen een belangrijk onderdeel. Een aantal bomen valt onder de noemer "beschermwaardig volgens een door de raad vastgestelde lijst. Vooral op industrieterreinen is het van belang vanwege efficiënt groenbeheer om versnippering van groenstroken te voorkomen. Groenstroken met een hoge ecologische waarde (bijvoorbeeld tengevolge van mitigerende maatregelen in verband met de Flora- en Faunawet) worden bij voorkeur niet verkocht. Verkoop onder beperkende voorwaarden is eventueel mogelijk. Categorie 2: Juridische afwegingen Deze afwegingen hebben betrekking op de eigendomsverhoudingen die van toepassing kunnen zijn. Het kan voor komen dat er in openbaar groen/reststroken kabels en leidingen zijn gelegen of riolering. Deze moeten toegankelijk zijn voor onderhoud en daarom wordt deze grond niet verkocht. Openbare groen/reststroken kunnen ook een toegang zijn tot een achterliggend perceel. Als dat het geval is, kan er alleen worden uitgegeven met een beperkend zakelijk recht zoals een erfdienstbaarheid. Een andere voorwaarde voor uitgifte is een directe verbinding tussen het eigen perceel en het openbaar groen/reststrook. Deze voorwaarde wordt gesteld om versnippering van eigendommen te vermijden en om een rustig straatbeeld te creëren. Op een bedrijventerrein kan hier soepeler mee worden omgegaan dan in een woonwijk omdat het om grotere percelen kan betreffen. Een aanvrager die huurder is van een pand kan, ter voorkoming van versnipperd eigendom, nooit een groen-/reststrook kopen. Een gebruiksovereenkomst kan wel een optie zijn. Categorie 3: Verkeerstechnische afwegingen Openbare wegen inclusief fiets- en voetpaden, bermen, sloten en groene bufferzones zijn veelal eigendom van de gemeente. Bermen, sloten en groene buffers worden onder de noemer weggebonden groen geplaatst. Ze vervullen geen verkeersfunctie, maar zijn bepalend voor de beeldkwaliteit van de openbare ruimte. De verkoop van openbaar groen/reststroken nabij de openbare weg kan de verkeersveiligheid aantasten. De mogelijkheid bestaat dat er dicht op de weg, bijvoorbeeld op een straathoek, een hoge schutting wordt geplaatst. Hierdoor neemt het overzicht voor het verkeer af. In de overeenkomsten kunnen daarvoor beperkende voorwaarden worden gesteld. Een strook grond naast een sloot of vijver wordt gebruikt als schouwpad voor werkverkeer, ten behoeve van het onderhoud van de waterkanten. Deze stroken hebben een belangrijke onderhoudsfunctie. Bovendien kan een strook grond naast een sloot als waterbufferzone dienen. Deze grond wordt dan niet of onder voorwaarden verkocht. Parkeren op een bedrijventerrein vormt vaak een probleem. Het uitgangspunt van parkeren op eigen terrein kan niet altijd volgehouden worden. Uitgifte van grond mag niet leiden tot meer parkeerdruk in de directe openbare omgeving. Aan de andere kant kan uitgifte van grond ertoe leiden dat juist de parkeerdruk wordt verminderd doordat er parkeervoorzieningen worden aangelegd op de uit te geven grond. 13
Categorie 4: Bestemmingsplanmatige afwegingen De bestemmingsplanmatige afwegingen worden allereerst gemaakt op basis van de huidige bestemming van de groen-/reststrook, waarbij wordt beoordeeld in hoeverre na verkoop een ander gebruik legaliseerbaar is. Daarnaast is het van belang om rekening te houden met de toekomstige bestemming van een groen-/reststrook. De gemeente kan toekomstplannen met een groen- /reststrook hebben die verkoop ongewenst maakt. Hierbij dient vooral rekening te worden gehouden met milieucontouren en veiligheidsafstanden die in het bestemmingsplan zijn verankerd. Er kunnen immers bewust afstanden tot een buurperceel zijn aangehouden die door verkoop teniet worden gedaan. Criteria en uitgifte mogelijkheden Alle afwegingen die in de voorgaande paragrafen gemaakt zijn, kunnen samengevoegd worden tot een aantal beoordelingscriteria. Deze criteria zijn schematisch weergegeven in tabel A.2. Indien het criterium van toepassing is op de aanvraag, staat in vervolgkolommen welke vorm van uitgifte mogelijk is. Tabel A.2 Uitgifte mogelijkheid A2 Toetsingscriteria groen-/reststroken bedrijventerreinen Van toepassing? Koop Gebruiks overeenk omst Geen uitgifte 1. Groenstructuur criteria 1.1 De reststrook heeft een duidelijk zichtbare of gevoelsmatige publieke functie 1.2 De reststrook maakt deel uit van een structuurbepalende groenvoorziening in de omgeving 1.3 Uitgifte van de strook leidt tot versnippering van het groen 1.4 In of op drie meter van de strook staat een beschermwaardige boom 1.5 Verkoop van de strook leidt tot een ongewenste kanteelsituatie 1.6 De groenstrook heeft een hoge ecologische waarde 2. Juridische criteria 2.1 Er zijn kabels of leidingen gelegen in de strook 2.2 Door uitgifte zijn één of meerdere percelen niet meer toegankelijk 2.3 De strook grenst niet direct aan het perceel waaraan het toekomt 2.4 De aanvrager is huurder van het perceel waaraan de strook wordt toegevoegd 2.5 De strook wordt al door een andere persoon gehuurd 3. Verkeerstechnische criteria 3.1 Het groen maakt deel uit van verkeersgroen en is beeldbepalend 3.2 Uitgifte kan leiden tot verkeersonveilige situaties 3.3 De strook is gelegen langs openbaar water en als werkpad gebruikt 3.4 Uitgifte kan leiden tot onveilige situaties of tot het gevoel daarvan 3.5 Uitgifte van de grond leidt tot parkeerdruk in de directe omgeving 4. Bestemmingsplanmatige criteria 4.1 Uitgifte kan leiden tot een negatieve beïnvloeding van toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden (bijv. vanwege potentieel gebruik als parkeerlocatie.) 4.2 Bedrijfsmatig gebruik is niet te legaliseren, bijv. t.g.v. milieucontouren of veiligheidsafstanden 4.2. De strook maakt deel uit van een te exploiteren stuk grond 14
Bodemverontreiniging Indien het stukje grond op basis van alle voorgaande criteria kan worden verkocht, zal het laatste criterium bodemverontreiniging worden onderzocht. Van ieder te verkopen stuk grond wordt onderzocht of er op basis van de bodemkwaliteitskaart te verwachten is dat de bodem is verontreinigd. Het resultaat wordt aan de potentiële koper medegedeeld. Op een eventueel verzoek van de potentiële koper kan, op zijn kosten, een nader bodemonderzoek worden uitgevoerd om de bodemkwaliteit vast te stellen. Uitgangspunt is dat verontreinigde grond (boven interventiewaarde) in principe niet verkocht wordt. Binnen de wettelijke kaders kan hiervan afgeweken worden. Herziening bestemmingsplan Indien de aankoop van de grond een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk maakt, worden de kosten hiervan in rekening gebracht bij de koper conform de legesverordening. 15
Bijlage A3 Toetsingscriteria uitgifte groen/reststroken en gronden in buitengebied (= nieuw beleid) Categorie 1: Groenstructuur afwegingen Deze afwegingen hebben betrekking op gemeentelijke eigendommen in het buitengebied die een functie als groenstructuur vervullen. De gemeente wil voorkomen dat uitgifte van openbaar groen/reststroken de duurzame groenstructuur aantast. De aanwezigheid van een goede groenstructuur is van belang voor de aantrekkelijkheid van de (leef)omgeving. Ook kunnen natuuroverwegingen een rol spelen. Reststroken en gronden in het buitengebied kunnen een grote of minder grote ecologische waarde hebben. Groenstroken en gronden met een hoge ecologische waarde (bijvoorbeeld tengevolge van mitigerende maatregelen in verband met de Flora- en Faunawet) worden bij voorkeur niet verkocht. Verkoop onder beperkende voorwaarden is eventueel mogelijk. Categorie 2: Juridische afwegingen Deze afwegingen hebben betrekking op de eigendomsverhoudingen die van toepassing kunnen zijn. Het kan voor komen dat er in gronden kabels en leidingen zijn gelegen of riolering. Deze moeten toegankelijk zijn voor onderhoud en daarom wordt deze grond niet verkocht. Een gebruiksovereenkomst behoort tot de mogelijkheden. Gronden kunnen ook een toegang zijn tot een achterliggend perceel. Als dat het geval is, kan er alleen worden uitgegeven met een beperkend zakelijk recht zoals een erfdienstbaarheid. Een andere voorwaarde voor uitgifte is een directe verbinding tussen het woonperceel en het openbaar groen/reststrook. Deze voorwaarde wordt gesteld om versnippering van eigendommen te voorkomen en om een rustig straatbeeld te creëren. Dit is echter alleen in de kernrandzone en in bebouwingsconcentratie relevant. Categorie 3: Verkeerstechnische afwegingen Openbare wegen inclusief fiets- en voetpaden, bermen, sloten en groene bufferzones zijn veelal eigendom van de gemeente. Bermen, sloten en groene buffers worden onder de noemer weggebonden groen geplaatst. Ze vervullen geen verkeersfunctie, maar zijn bepalend voor de beeldkwaliteit van de openbare ruimte. De verkoop van openbaar groen/reststroken nabij de openbare weg kan de verkeersveiligheid aantasten. De mogelijkheid bestaat dat er dicht op de weg, bijvoorbeeld op een straathoek, een hoge schutting wordt geplaatst. Hierdoor neemt het overzicht voor het verkeer af. In de overeenkomsten kunnen daarvoor beperkende voorwaarden worden gesteld. Een strook grond naast een sloot of vijver wordt gebruikt als schouwpad voor werkverkeer of ten behoeve van het onderhoud van de waterkanten. Deze stroken hebben een belangrijke onderhoudsfunctie. Bovendien kan een strook grond naast een sloot als waterbufferzone dienen. Deze grond wordt dan niet of onder voorwaarden verkocht. Categorie 4: Bestemmingsplanmatige afwegingen De bestemmingsplanmatige afwegingen worden allereerst gemaakt op basis van de huidige bestemming van de gronden, waarbij wordt beoordeeld in hoeverre na verkoop een ander gebruik legaliseerbaar is. Daarnaast is het van belang om rekening te houden met de toekomstige bestemming van de gronden. De gemeente kan toekomstplannen hebben die verkoop van gronden ongewenst maakt. Hierbij dient nabij bedrijven vooral rekening te worden gehouden met milieucontouren en veiligheidsafstanden die in het bestemmingsplan zijn verankerd. Er kunnen immers bewust afstanden tot een buurperceel zijn aangehouden die door verkoop teniet worden gedaan. Criteria en uitgifte mogelijkheden Alle afwegingen die in de voorgaande paragrafen gemaakt zijn, kunnen samengevoegd worden tot een aantal beoordelingscriteria. Deze criteria zijn schematisch weergegeven in tabel A.3. Indien het criterium van toepassing is op de aanvraag, staat in vervolgkolommen welke vorm van uitgifte mogelijk is. 16
Tabel A.3 Uitgifte mogelijkheid A3 Toetsingscriteria groen-/reststroken en gronden buitengebied Van toepassing? Koop Gebruiks Overeen komst. Geen uitgifte 1. Groenstructuur criteria 1.1 De grond heeft een duidelijk zichtbare of gevoelsmatige publieke functie 1.2 De grond maakt deel uit van een structuurbepalende groenvoorziening in de omgeving 1.3 Uitgifte van de grond leidt tot versnippering van het groen 1.4 In of op drie meter van de grond staat een beschermwaardige boom 1.5 Verkoop van de grond leidt tot een ongewenste kanteelsituatie 1.6 De grond heeft een hoge ecologische waarde 2. Juridische criteria 2.1 Er zijn kabels of leidingen gelegen in de strook 2.2 Door uitgifte zijn één of meerdere percelen niet meer toegankelijk 2.3 De strook grenst niet direct aan het perceel waaraan het toekomt 2.4 De aanvrager is huurder van het perceel waaraan de strook wordt toegevoegd 2.5 De strook wordt al door een andere persoon gehuurd. Verkoop is niet mogelijk vanwege de huurbescherming 3. Verkeerstechnische criteria 3.1 De grond maakt deel uit van verkeersgroen en is beeldbepalend 3.2 Uitgifte kan leiden tot verkeersonveilige situaties 3.3 De grond is gelegen langs openbaar water en als werkpad gebruikt 3.4 Uitgifte kan leiden tot onveilige situaties of tot het gevoel daarvan 4. Bestemmingsplanmatige criteria 4.1 Uitgifte kan leiden tot een negatieve beïnvloeding van toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden 4.2. De grond maakt deel uit van een te exploiteren stuk grond Bodemverontreiniging Indien het stukje grond of strook op basis van alle voorgaande criteria kan worden verkocht, zal het laatste criterium bodemverontreiniging worden onderzocht. Van ieder te verkopen stuk grond wordt onderzocht of er op basis van de bodemkwaliteitskaart te verwachten is dat de bodem is verontreinigd. Het resultaat wordt aan de potentiële koper medegedeeld. Op een eventueel verzoek van de potentiële koper kan, op zijn kosten, een nader bodemonderzoek worden uitgevoerd om de bodemkwaliteit vast te stellen. Uitgangspunt is dat verontreinigde grond (boven interventiewaarde) niet verkocht wordt. Binnen wettelijke kaders kan hiervan afgeweken worden. Herziening bestemmingsplan Indien de aankoop van de grond een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk maakt, worden de kosten hiervan in rekening gebracht bij de koper conform de legesverordening. Natuurbeschermingsregelgeving Een te verkopen perceel kan een zodanige flora- of fauna bevatten dat hier vanwege de Flora- en faunawet bescherming op ligt. Daar waar dit aan de orde is, wordt de koper hierop gewezen. 17
Bijlage B Interne procedure 18
Bijlage C Aanpak 19
Bijlage D Verjaring Zoals eerder is aangegeven, dient te worden voorkomen dat betrokkenen door verjaring eigenaar worden van gemeentelijke gronden. Betrokkenen zullen in het kader van het project een brief van de gemeente ontvangen waarin zij onder meer worden gewezen op het feit dat ze zonder toestemming gebruik maken van gemeentegrond en dat ze, voor zover dat mogelijk is op grond van de hiervoor genoemde criteria, de strook grond mogen kopen voor een bepaald bedrag. Een te verwachten reactie is dat burgers een beroep wordt gedaan op verjaring en dat zij door verjaring ook eigenaar zijn geworden van de grond. De gemeente zal dit beroep beoordelen en een standpunt innemen. Van verkrijging van eigendom door verjaring is niet zo snel sprake als men zou verwachten. Vooral het verschil tussen bezit en houderschap is van belang voor de beoordeling of sprake is van verjaring. Indien enkel sprake is van gebruik van een stuk grond kan men niet door verjaring eigenaar worden. Gebruik verjaart niet. Ter verduidelijking volgt hierna een uiteenzetting van wat de wet, literatuur en wetgeving zegt over verjaring, voor zover van belang in het kader van deze notitie. 1. Verschil bezit en houderschap Zoals gezegd kan alleen de bezitter door verjaring eigenaar worden van een stuk grond. De houder kan dat niet. Onder bezit wordt verstaan het houden van een zaak voor zichzelf (artikel 3:107 BW). De bezitter is diegene die de feitelijke macht uitoefent over de zaak. Een houder houdt een goed voor een ander en niet voor zichzelf. Houderschap kan vele vormen aannemen: gebruik, bruikleen, huur, pacht etc.. Houderschap kan zichzelf ook niet spontaan omzetten in bezit. Eenmaal houder, altijd houder, dat bepaalt artikel 3:111 BW. Huurder of gebruiker (bruikleen) kan dus ook geen bezitter worden. Of sprake is van bezit of van houderschap wordt, aldus artikel 3:108 BW, beoordeeld naar verkeersopvatting, onder meer op grond van uiterlijke feiten. Uit rechtspraak komt de volgende tendens naar voren. Bezit moet ondubbelzinnig zijn. Bezit is dubbelzinnig, indien bezitsdaden verschillend geïnterpreteerd kunnen worden, indien de uiterlijke feiten evenzeer kunnen duiden op een gebruik van de grond als eigenaar als op een gebruik in andere hoedanigheid, bijvoorbeeld als huurder of gebruiker. Met betrekking tot onroerende zaken wordt niet spoedig aangenomen dat iemand bezitter is. Noodzakelijk is dat de bezitter zich gedraagt alsof hij eigenaar is terwijl daarnaast duidelijk moet zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd. De oorspronkelijke bezitter moet uit de machtsuitoefening kunnen afleiden, dat de inbezitnemer pretendeert eigenaar te zijn en dat hij daarom tijdig maatregelen moet nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. De eigendomspretentie moet naar buiten blijken. Daarvan kan sprake zijn als het terrein is afgesloten door middel van een ondoordringbare haag of een hekwerk. In dat geval is de grond niet meer vanaf elders voor derden bereikbaar. Ook indien de strook een geheel is gaan vormen met de tuin en niet meer vanaf elders bereikbaar is vanwege een ondoordringbare afscheiding, hoeft geen sprake te zijn van bezit. Indien de afscheiding enkel is geplaatst om bijvoorbeeld overlast tegen te gaan (en niet om de erfgrens aan te geven), kan men niet spreken van een bezitspretentie. De afscheiding is dan niet geplaatst om tegenover derden duidelijk te maken dat men eigenaar is. De feiten en omstandigheden moeten ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom. Handelingen zoals het gebruiken en onderhouden van een perceel grond, het beplanten daarvan, het enkel plaatsen van een schuurtje, het aanleggen van bestrating worden niet gezien als bezitsdaden waaruit naar verkeersopvatting een eigendomspretentie kan worden afgeleid. 20