Inhoudstafel 1 Institutioneel kader 1.0 Toepasselijke wetgeving 1.0 Inleiding 1.1 De Vlaamse Wooncode als decretale basis 1.2 Andere relevante beleidsdomeinen 1.2.1 Fiscaliteit 1 1.2.2 Steden- en plattelandsbeleid 4 1.2.3 Energie 7 1.2.4 De federale huurwetgeving 8 1.2.5 Ruimtelijke ordening 9 2 Woonactoren 2.0 Toepasselijke wetgeving 2.0 Inleiding 2.1 De overheden 2.1.1 De Vlaamse overheid 1 2.1.1.1 De coördinerende rol van de Vlaamse overheid 1 2.1.1.2 De regulerende rol van de Vlaamse overheid 2 2.1.1.3 De uitvoerende rol van de Vlaamse overheid 3 2.1.2 De gemeente 4 2.1.2.1 De coördinerende rol van de gemeente 4 2.1.2.2 De uitvoerende rol van de gemeente 7 2.1.2.3 Een overzicht 10 2.1.3 Het OCMW 11 2.1.3.1 Financiële ondersteuning 12 2.1.3.2 Uitbouw van een betaalbaar woningenaanbod 13 2.1.3.3 Bemiddeling/begeleiding 13 2.1.4 De provincies 15 Afl. 4 september 2013 Inhoudstafel / 1
2.2 De sociale woonorganisaties 1 2.2.1 De VMSW 1 2.2.2 De sociale huisvestingsmaatschappijen 2 2.2.3 Het Vlaams woningfonds (van de Grote Gezinnen) 3 2.2.4 De erkende sociale verhuurkantoren 4 2.2.5 De huurdersbonden 5 2.3 De andere actoren 1 2.3.1 De streekontwikkelingsintercommunales 1 2.3.2 Welzijnsorganisaties 1 2.3.3 Erkende kredietmaatschappijen 2 2.3.4 De Vlaamse woonraad 3 2.3.5 Belangenbehartigingsorganisaties 4 2.3.6 Private actoren op de huurmarkt 5 2.3.7 Private actoren op de koopmarkt 6 2.4 Het sociale huisvestingslandschap 1 2.4.1 Prestatiebeoordeling en Toezicht op de sociale huisvestingsmaatschappijen 2 2.4.1.1 Toezicht op de sociale woonactoren 3 2.4.1.2 Erkennings- en Prestatiebeoordelingsbesluit 13 2.4.2 De beheersvergoeding 19 3 Woonvisie 3.0 Toepasselijke wetgeving 3.0 Inleiding 3.1 Het lokaal woonplan 3.1.1 Wat is een lokaal woonplan? 1 3.1.1.1 Wat een woonplan niet is 4 3.1.1.2 Strategische meerjarenplanning als woonplan? 4 3.1.1.3 Subsidies 5 3.1.1.4 Praktische ondersteuning en begeleiding voor de opmaak van een lokaal woonplan 6 3.1.2 Waarom een lokaal woonplan schrijven? 8 3.1.2.1 Randvoorwaarden bepalen mee het succes van het beleid 9 Inhoudstafel / 2 Afl. 4 september 2013
3.1.3 Enkele keuzes voorafgaand aan de opmaak van een woonplan 9 3.1.4 Mogelijke opbouw woonplan 13 3.1.5 Waar cijfermateriaal en achtergrondinformatie te vinden? 17 3.1.6 Procedure opmaak lokaal woonplan 18 3.1.6.1 Een mogelijk stappenplan 19 3.1.6.2 Ondertekening woonplan 21 3.1.6.3 Communicatie over het woonplan 21 3.1.7 Gerelateerde beleidsplannen 22 3.1.7.1 Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan 22 3.1.7.2 De woonbehoeftestudie 23 3.1.7.3 Het lokaal sociaal beleidsplan 24 3.1.7.4 Het lokaal grondbeleidsplan 24 3.2 Het lokaal woonoverleg 3.2.1 Definitie 1 3.2.2 Doel lokaal woonoverleg 2 3.2.3 Leden van het lokaal woonoverleg 4 3.2.4 Vergaderfrequentie lokaal woonoverleg 5 3.2.5 Mogelijke onderwerpen lokaal woonoverleg 5 3.2.6. De lokale woonraad 6 3.2.6.1 Zeggingskracht 6 3.2.6.2 Leden van de woonraad 7 3.2.6.3 Werkwijze vastleggen in het huishoudelijk reglement 8 3.2.6.4 Relatie met andere domeinen en andere overlegorganen 9 3.2.6.5 Werkingskosten en presentiegelden woonraad 10 3.2.6.6 Mogelijke onderwerpen lokale woonraad 10 3.2.7. Een intergemeentelijke aanpak? 11 3.3 Financiering van het lokaal woonbeleid 3.3.1 Subsidiëring ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid 2 3.3.1.1 Wie kan een subsidie aanvragen? 2 3.3.1.2 Wat is de omvang van de subsidie? 3 3.3.1.3 Wat moet daarvoor gebeuren? 4 3.3.1.4 Hoe aanvragen? 5 3.4 Intergemeentelijke samenwerkingsverbanden Afl. 4 september 2013 Inhoudstafel / 3
4 Kwaliteit van de woningen 4.0 Toepasselijke wetgeving 1 4.1 Enkele cijfers over de kwaliteit van woningen 1 4.2 Woningkwaliteitsnormen 1 4.2.1 Federale normen 1 4.2.2 Vlaamse normen 3 4.2.3 Gemeentelijke normen 6 4.2.4 De verschillende normen voor woningen, kamers en kamers voor seizoensarbeiders 7 4.2.4.1 Normen voor de kwaliteit van kamers 7 4.2.4.2 Gemeentelijke normen 9 4.2.5 Het kwaliteitsonderzoek 10 4.3 Het voorkomen van een slechte woningkwaliteit 1 4.4 Het onderscheid tussen verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbare woningen en gebouwen 1 4.5 Verwaarloosde woningen en gebouwen aanpakken 1 4.5.1 Inventarisatie van verwaarloosde woningen en gebouwen 1 4.5.2 Heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen 6 4.5.2.1 Gemeentelijke heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen 6 4.5.2.2 Gewestelijke heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen 8 4.5.2.3 Overzicht grondslag inventarisatie en heffing verwaarlozing 13 4.6 Verkrotte woningen en gebouwen aanpakken 1 4.6.1 Waarom verkrotting bestrijden? 1 4.6.2 Inventarisatie van verkrotte woningen en gebouwen 2 4.6.2.1 Wanneer onbewoonbaarverklaring vwc en nieuwe gemeentewet? 2 4.6.2.2 Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring Vlaamse Wooncode 7 4.6.2.3 Administratieve procedure 9 4.6.2.4 Strafrechtelijke procedure 19 Inhoudstafel / 4 Afl. 4 september 2013
4.6.2.5 Onbewoonbaarverklaring nieuwe gemeentewet 24 4.6.2.6 Gevolgen van een ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoondverklaring 31 4.7 Herhuisvesting 1 4.8 Conformiteitsattest 1 4.8.1 Bepalen van kwaliteit via het conformiteitsattest 1 4.8.2 Het verkrijgen van een conformiteitsattest (de procedure) 2 4.9 Bijzondere instrumenten 1 4.9.1 Recht van voorkoop 1 4.9.2 Sociaal beheer 9 4.10 Het bestrijden van langdurige leegstand 1 4.10.1 Inventarisatie van leegstand 2 4.10.2 Heffing op leegstand 13 4.10.2.1 Gemeenten gemachtigd voor gemeentelijke leegstandsheffing 13 4.10.2.2 Uitzonderlijke gewestelijke leegstandsheffing 16 4.10.3 Overzicht grondslag inventarisatie en heffing leegstand 17 4.10.4 Stimulerende maatregelen ter bestrijding van leegstand 17 4.11 Overbewoning en woonvervuiling 1 4.11.1 Het bestrijden van overbewoning 1 4.11.2 Het bestrijden van vervuilde woningen 6 5 Betaalbaar bouwen en wonen 5.0 Toepasselijke wetgeving 5.0 Inleiding 5.1 Het bepalen van de woningbehoefte Afl. 4 september 2013 Inhoudstafel / 4 1
5.2 Het Decreet Grond- en Pandenbeleid in een notendop 5.2.1 Aanleiding 1 5.2.2 De nulmeting en het Bindend Sociaal Objectief 1 5.2.3 De sociale last en bescheiden last 3 5.2.4 De omvang van de sociale en bescheiden last 4 5.2.5 De uitvoering van de sociale en bescheiden last 8 5.2.6 De monitoring van de vooruitgang van het aantal sociale woningen 9 5.2.7 Het niet tijdig halen van de lasten 10 5.3 Langdurige leegstand aanpakken 5.3.1 Register van leegstaande gebouwen en woningen 1 5.3.2 Heffing op leegstand 3 5.3.3 Premies en begeleiding kan leegstand oplossen 3 5.4 Een groter aanbod aan bouwgronden 5.4.1 Wanneer is een stuk grond bouwgrond? 1 5.4.2 Gemeentelijke initiatieven voor méér bouwgrond op de markt 2 5.4.2.1 De opmaak van een register van onbebouwde percelen 2 5.4.2.2 Het invoeren van een activeringsheffing 3 5.4.2.3 Nemen van een planningsinitiatief 4 5.5 Een groter aanbod aan betaalbare bouwgronden 5.5.1 Gemeentelijke initiatieven 1 5.5.1.1 Het realiseren van sociale kavels of de realisatie ervan stimuleren 1 Inhoudstafel / 4 2 Afl. 4 september 2013
5.5.1.2 Eigen gronden inzetten 2 5.5.1.3 Opmaak van een actieprogramma ter ontwikkeling van publieke gronden 5 5.5.1.4 De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan 6 5.5.1.5 De opmaak van een gemeentelijk reglement sociaal wonen en/of gemeentelijke verordening bescheiden wonen 7 5.5.1.6 Het naleven van gewestelijke spelregels 8 5.5.1.7 Een beroep doen op het Vlaams rollend Grondfonds 8 5.6 Een groter aanbod aan betaalbare koopwoningen 5.6.1 Onderscheid tussen bescheiden en sociale koopwoningen 1 5.6.2 Gemeentelijke initiatieven 3 5.6.2.1 Het realiseren van sociale koopwoningen of de realisatie ervan stimuleren 4 5.6.2.2 Het inzetten eigen gronden 4 5.6.2.3 Gemeentelijke aankooppremie 4 5.6.2.4 De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan 5 5.6.2.5 De opmaak van een gemeentelijke verordening en/of reglement bescheiden wonen 6 5.6.2.7 Het naleven van de gewestelijke spelregels 8 5.7 Meer aanbod aan betaalbare huurwoningen 5.7.1 Aandacht voor de sociale huurmarkt en private huurmarkt 1 5.7.2 De planning van sociale woningbouwprojecten 2 5.7.3 Gemeentelijke initiatieven voor meer betaalbare huurwoningen 6 5.7.3.1 Nauwe samenwerking met sociale huisvestingsmaatschappij 6 5.7.3.2 Oprichting of versterking van het sociaal verhuurkantoor 7 5.7.3.3 De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan 8 5.7.3.4 De opmaak van een gemeentelijk reglement sociaal wonen 10 5.7.3.5 De opmaak van een gemeentelijk reglement bescheiden wonen 12 5.7.3.6 Het naleven van de gewestelijke spelregels 12 5.7.3.7 Het afsluiten van een sociaal woonbeleidsconvenant 13 5.7.3.8 Controle op affichering van de huurprijs 13 Afl. 5 december 2013 Inhoudstafel / 5
5.8 Bijlagen 5.8.1 Lijst van BSO per gemeente 1 5.8.2 Lijst van gemeenten die beroep kunnen doen op het rollend Grondfonds 17 5.8.3 Lijst van gemeenten waar de regelgeving wonen in eigen streek van toepassing is 18 6 Financiering van sociale woningen 6.0 Toepasselijke wetgeving 6.0 Inleiding 6.1 Algemene bepalingen (hoofdstuk I) 6.2 Tussenkomst in de leningslast voor de realisatie van sociale huurwoningen (hoofdstuk II) 6.2.1 Grondaankoop 1 6.2.2 Bouwkost nieuwbouw en vervangingsbouw 3 6.2.3 Renovatie 4 6.2.4 Combinaties 4 6.2.5 Beheersvergoeding 5 6.2.6 Herinvesteringsplicht 5 6.2.7 De tussenkomst in de leningslast 6 6.3 Tenlastenemingen of subsidies voor sociale huurwoningen, koopwoningen of kavels (hoofdstuk III) 6.3.1 Subsidie voor Sloop en Infrastructuur (SSI) 1 6.3.1.1 Bouwrijp maken van gronden 2 6.3.1.2 Aanleg infrastructuur, oprichting gemeenschapsvoorzieningen, aanpassingswerken aan de woonomgeving 3 6.3.2 Subsidie voor verwerving 4 6.3.2.1 Verwervingssubsidie (SV) 5 6.3.2.2 Tussenkomst in de prefinanciering 7 6.3.3 Subsidie voor de bouw in de eigendomssector (SBE) 9 Inhoudstafel / 6 Afl. 5 december 2013
6.4 De Gewestelijke Sociale Correctie (hoofdstuk IV) 6.4.1 GSC inkomsten 1 6.4.2 GSC Uitgaven 3 6.4.3 GSC Berekening 5 7 Inschrijving 7.0 Toepasselijke wetgeving 7.0 Inleiding 7.1 Inschrijving bij een SHM en een SVK 7.1.1 Definities 1 7.1.1.1 Inkomen bij sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeenten en OCMW s 1 7.1.1.2 Actueel besteedbaar inkomen 2 7.1.1.3 Referentiepersoon 2 7.1.1.4 Huurder van een sociale woning 3 7.1.1.5 Persoon ten laste 4 7.1.1.6 Verhuurder 5 7.1.1.7 Intern huurreglement 5 1.1.2.8. Rationele bezetting 6 7.1.1.9 Referentiehuurder 6 7.1.1.10 Mantelzorger 6 7.1.2 Toepassingsgebied 7 7.1.3 Inschrijvingsvoorwaarden voor de kandidaat-huurder (hoofdstuk III van het KSH) 7 7.1.3.1 Algemene voorwaarden (art. 3) 7 7.1.3.2 Taal- en inburgeringsbereidheid 10 1 7.1.4 De inschrijving 21 7.1.4.1 Inschrijvingsregister 21 7.1.4.2 Inschrijvingshandelingen 21 7.1.4.3 Inschrijvingsbewijs 44 7.1.4.4 Doorzenden van inschrijving naar ander verhuurder 44 7.1.4.5 Schrappen van kandidaat-huurder 45 7.2 Inschrijving voor een sociale koopwoning 7.2.1 Inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden kandidaat-kopers 2 7.2.2 Het inschrijvingsregister 4 Afl. 4 september 2013 Inhoudstafel / 7
8 Toewijzing 8.0 Toepasselijke wetgeving 8.0 Inleiding 8.1 Toelatingsvoorwaarden 8.2 Taal- en inburgeringsbereidheid als toelatingsvoorwaarde 8.2.1 De taal- en inburgeringsbereidheid na de toewijzing 7 8.2.2 Kanttekening bij de toepasselijkheid van deze vereisten 12 8.2.3 De administratieve geldboete in het kader van de vereiste van de taal- en inburgeringsbereidheid 13 8.3 De toewijzing van een sociale huurwoning 1 8.3.1 SHM 1 8.3.1.1 Absolute voorrangsregels 1 8.3.1.2 Optionele voorrangsregels 3 8.3.1.3 Mogelijkheid tot versnelde toewijzing 4 8.3.2 Toewijzing door SVK 5 8.3.2.1 Absolute voorrangregels 6 8.3.2.2 Het puntensysteem 6 8.3.3 Intern huurreglement 10 8.3.4 Lokaal toewijzingsreglement 10 8.3.5 Weigeringsmogelijkheden van toewijzing voor een woning 14 8.4 Sociale koopwoningen en sociale kavels 1 8.4.1 Toewijzing en verkoop van een woning 1 8.4.2 De verkoop van sociale huurwoningen 5 8.4.3 Verkoop van middelgrote koopwoningen/kavels, nietresidentiële ruimten en garages 7 Inhoudstafel / 8 Afl. 4 september 2013
9 Huurprijsberekening 9.0 Toepasselijke wetgeving 9.0 Inleiding 9.1 Bepaling van de huurprijs sinds 1 januari 2012 9.2 De huurprijs van een woning die wordt overgenomen door een sociale huisvestingsmaatschappij 9.3 Huurovereenkomst, huurlasten en waarborg 9.3.1 De huurovereenkomst 1 9.3.2 Huurlasten 5 9.3.3 Waarborg 7 9.4 Huursubsidie tegemoetkoming voor kandidaat-huurders 10 De private huurmarkt 10.0 Overzicht toepasselijke wetgeving 10.0 Inleiding 10.1 De actoren op de private huurmarkt 10.1.1 De private verhuurder 1 10.1.2 De private huurder 1 10.2 Afficheringsplicht 10.3 Huurwetgeving: de Woninghuurwet en het gemeen huurrecht 10.3.1 De huurwetgeving gesitueerd 1 10.3.2 De Woninghuurwet 2 10.3.2.1 Historische achtergrond bij de Woninghuurwet 2 10.3.2.2 Toepassingsgebied van de Woninghuurwet 4 10.3.3 De huurovereenkomst in de Woninghuurwet 6 10.3.3.1 Afsluiten van een huurovereenkomst 6 Afl. 1 oktober 2012 Inhoudstafel / 9
10.3.3.2 De essentiële elementen van de huurovereenkomst 9 10.3.3.3 Registratie van de huurovereenkomst 19 10.3.3.4 Wettelijke mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen 21 10.3.4 De renovatiehuurovereenkomst 25 10.3.5 De verhuurdersverplichtingen 26 10.3.5.1 De afleveringsplicht 26 10.3.5.2 De onderhoudsplicht 27 10.3.5.3 De vrijwaringsplicht 27 10.3.6 De huurdersverplichtingen 28 10.3.6.1 De stofferingsverplichting 29 10.3.6.2 De huurprijsbetalingsverplichting 29 10.3.6.3 De gebruiksverplichting 30 10.3.6.4 De teruggaveverplichting 31 10.3.6.5 Het uitrusten van de woning 32 10.3.7 Onderhoud en herstellingen 33 10.4 Enkele veelvoorkomende huurdersproblemen: voorbeelden 10.4.1 Problemen m.b.t. de huurprijs/kosten en lasten 1 10.4.2 Problemen m.b.t. de uitvoering van herstellingen/werken 4 10.4.3 Problemen m.b.t. de beëindiging van de huur 10 10.5 Ondersteuning voor huurders op de private huurmarkt 10.5.1 Individuele toeleiding 1 10.5.2 Structurele afspraken met private verhuurders 3 10.6 Discriminatie 10.6.1 Wetgeving: discriminatie en huisvesting 1 10.6.1.1 De Belgische antidiscriminatiewetgeving 1 10.6.1.2 De federale antidiscriminatiewetten 2 10.6.1.3 Het Vlaamse Gelijkekansendecreet van 10 juli 2008 3 10.6.1.4 De Brusselse ordonnantie van 19 maart 2009 4 10.6.2 Vormen van discriminatie 4 10.6.2.1 Directe en indirecte discriminatie 5 10.6.2.2 Rechtvaardigingsgronden 5 10.6.2.3 Weigering redelijke aanpassingen 6 10.6.2.4 Pesterijen 6 10.6.2.5 Opdracht tot discrimineren 6 Inhoudstafel / 10 Afl. 1 oktober 2012
10.6.2.6 Sancties 7 10.6.3 Discriminatie op de privé huisvestingsmarkt 7 10.6.3.1 Meldingen en analyses 8 10.6.3.2 Toepassing van de antidiscriminatiewetgeving op de huisvestingmarkt 9 10.6.3.3 Kernpunten 10 10.6.4 Gegevens van kandidaat-huurders 12 10.6.4.1 Gegevens over nationale of etnische afstamming, zogenaamd ras en nationaliteit 13 10.6.4.2 Handicap en gezondheidstoestand 13 10.6.4.3 Vermogen 14 10.6.4.4 De vraag om inlichtingen moet legitiem en proportioneel zijn 14 10.6.5 Discriminatie op de publieke huisvestingsmarkt 15 10.6.5.1 Toelatingsvoorwaarden 15 10.6.5.2 Toewijzingssystemen 17 10.6.5.3 Afwijkend toewijzingsreglement 19 10.6.5.4 Weigering van toewijzing 22 10.6.5.5 Wat te doen als je slachtoffer of getuige van discriminatie bent? 23 11 Woonproblemen en aanpak ervan* 12 Doelgroepen 12.0 Toepasselijke wetgeving 12.0 Inleiding 12.1 Dak- en thuislozen 12.1.1 Definitie van dakloze in OCMW-wetgeving 3 12.1.2 Welk OCMW is bevoegd? 6 12.1.2.1 Huidige bevoegdheidsregel 6 12.1.2.2 Enkele oefeningen 8 12.1.2.3 Bevoegdheidsconflicten 10 12.1.2.4 Meldingsplicht 11 12.1.3 Instrumenten om dak- en thuisloosheid te bestrijden 13 12.1.3.1 Referentieadres 13 Afl. 3 mei 2013 Inhoudstafel / 11
12.1.3.2 Versnelde toewijzingsmogelijkheid voor daklozen in het Sociale Huurbesluit 32 12.1.3.3 Installatiepremie voor daklozen 35 12.1.3.4 Opeisingsrecht van leegstaande gebouwen voor daklozen 44 12.2 Tijdelijke opvang van dak- en thuislozen 12.2.1 Thuislozenzorg in Vlaanderen 1 12.2.2 Samenwerking tussen het OCMW en het algemeen welzijnswerk bij de opvang van dak- en thuislozen 2 12.2.2.1 Doorverwijzing naar de residentiële opvangcentra van het Algemeen Welzijnswerk 2 12.2.2.2 Het protocol tussen VVSG en Steunpunt Algemeen Welzijnswerk 4 12.2.2.3 Het OCMW zorgt voor (extra) opvangmogelijkheden 12 12.2.3 Tijdelijke huisvesting bij OCMW s: vaststellingen uit een VVSG-bevraging (2008) 13 12.2.3.1 Een doorgangswoning is meer dan een huis alleen 15 12.2.3.2 Verschillende vormen mogelijk 22 12.2.3.3 Juridische aandachtspunten 23 12.2.3.4 De begeleiding 31 12.2.3.5 Netwerkvorming 33 12.2.3.6 Een geschikte woning 35 12.3 Woonwagens en woonwagenterreinen? Een zoektocht naar kwalitatief wonen 12.3.1 Specifieke woonvorm 1 12.3.2 Typologie woonwagenterreinen 1 12.3.3 De bewoners van een woonwagenterrein 2 12.3.4 Aanbod aan woonwagenterreinen 3 12.3.5 Vlaams beleid 5 12.3.6 Kenmerken van wonen 6 12.3.7 Kwaliteit van wonen 7 12.3.8 Niet zomaar overal 8 12.4 Seizoensarbeiders 12.5 Wonen en de eigen bewoners 12.6 Wonen en ouderen Inhoudstafel / 12 Afl. 3 mei 2013
13 Bijlagen Trefwoordenregister 1 Nuttige adressen 1 De met een * gemarkeerde onderdelen zullen aangevuld worden in de bijwerkingen. Afl. 3 mei 2013 Inhoudstafel / 13