Vrijwaring voor verborgen gebreken van een onroerend goed FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E info@forumadvocaten.be W www.forumadvocaten.be 1
Inleiding De verkoper moet een zaak leveren die met het verkochte overeenstemt. Art. 1641 B.W. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Merkt de koper een niet-conformiteit op dan moet hij ageren, bij gebreke waaraan er sprake is van aanvaarding De zichtbare gebreken: de gebreken die de koper bemerkte of moest bemerken bij de levering. Art. 1642 B.W.: De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen Zichtbare gebreken worden gedekt door de aanvaarding Cass. 6 april 1916, Pas. 1917, I, 77: Door de aanvaarding van de koopwaar welke niet door een verborgen gebrek is aangetast, is afdoende bewezen dat de verkoper zijn verbintenissen is nagekomen en is stilzwijgenderwijs vastgesteld dat de koper er aan verzaakt heeft zich bij op de zichtbare gebreken van de geleverde zaak te beroepen. 2
Toepassingsvoorwaarden Toepassingsvoorwaarden verborgen gebrek: 1. Het gebrek moet verborgen zijn 2. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper ze bestemt 3. Het moet gaan om een ernstig en belangrijk gebrek 4. Het gebrek moet op het ogenblik van de koop bestaan 3
1. Het gebrek moet verborgen zijn De koper kon en moest het gebrek niet kunnen vaststellen bij de levering door een aandachtig maar normaal onderzoek Heeft de koper de zaak niet (of slecht) onderzocht en het gebrek niet opgemerkt, dan verliest hij zijn recht op vrijwaring: het gebrek is dan immers zichtbaar en gedekt door de aanvaarding (zie supra) Rekening houden met: Aard van de verkochte zaak Hoedanigheid koper (particulier <> professioneel) Feitenkwestie Gent 28 april 2009 RABG 2010, afl. 10, 676: Van een kandidaat-koper moet niet worden verwacht dat hij bij de bezichtiging van een huis een vochtmeter gebruikt om mogelijke vochtproblemen te inspecteren Cass. Fr. 22 januari 1997, Administrer januari 1999, 73: Wanneer een woning gekocht wordt, waarbij zichtbaar is dat een elektriciteitscabine zich ter hoogte van de stoep bevond, kan door de kopers, die op die plaats een garage willen bouwen, geen beroep op de leer van de verborgen gebreken gedaan worden daar de opstelling van die cabine bij de koop duidelijk zichtbaar was. 4
2. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper ze bestemt Of althans dit gebruik zodanig verminderen dat de koper de zaak niet of slechts voor een mindere prijs gekocht had indien hij dit gebrek gekend had ( Cass. 21 november 1974, Arr. Cass. 1975, 350) De interpretatie van het begrip gebrek is in de loop der jaren geëvolueerd: Klassiek criterium van het intrinsiek gebrek o Een karakteristiek welke niet inherent is aan het verkochte onroerend goed B.v. 1: Het beginstadium van ontwikkeling van huiszwam zonder meer een verborgen gebrek aangezien het niet inherent is aan de zaak en slechts door een deskundige kan worden opgespoord (Luik 16 september 1996, R.R.D. 1996, p.583) B.v. 2: Een structurele fout waardoor een steunbalk plooit onder een normaal gewicht, is een verborgen intrinsiek gebrek daar het doorplooien niet inherent is aan de zaak ( Luik 14 september 1998, R.G.A.R. 2000, nr. 13232) o Karakteristiek die inherent is aan de verkochte zaak geeft geen aanleiding tot aansprakelijkheid o.b.v. verborgen gebreken B.v.: De verkleuring van provinciale tegels door blootstelling aan zonlicht (Brussel 7 januari 1972, J.C.B. 1972, 38) 5
2. Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper ze bestemt Thans wordt er een functionele invulling gegeven aan het begrip gebrek o o o o Ingegeven vanuit de idee de consument beter de beschermen tegen de praktijken van sommige verkopers De ongeschiktheid voor het gebruik waartoe de koper de zaak bestemde vormt op zichzelf een gebrek, zélfs indien het de zaak niet intrinsiek aantast ( Cass. 17 mei 1984, Arr. Cass. 1983-84 nr. 529) In elk concreet geval zal worden nagegaan of de zaak ingevolge het gebrek geschikt wordt voor het gebruik waartoe de koper ze heeft bestemd B.v.1: Verborgen gebrek wordt weerhouden wanneer een onroerend goed verkocht wordt met de garantie dat er een riolering bestond, aangesloten op het openbaar rioleringsnetwerk, terwijl de riolering overwoekerd was door wortels, waardoor zij haar normale bestemming niet kon vervullen (Brussel 5 juni 1996, R.J.I. 1996, 122) B.v. 2: Gevelstenen van de woning die onvoldoende vochtbestendig zijn en afschilferen en afbrokkelen (Gent 26 januari 1995, A.J.T. 1995-96, 49) B.v. 3: De verkoop van een woning met houtworm ( Brussel 2 april 2004, R.J.I. 2004, 18) De functionele opvatting vereist dat de verkoper op de hoogte was van de bestemming die de koper aan de zaak wil geven N.B.: De vrijwaringsactie wordt ook gebruikt bij juridische gebreken: o B.v.: Vernietiging koop van een villa wegens afwijking van de stedenbouwkundige vergunning op grond van de vrijwaringsplicht van de verkopers voor verborgen gebreken (Antwerpen 28 juni 1999, T.B.B.R. 2000, 690) 6
3. Het gebrek moet bestaan op het ogenblik van de koop Anterioriteitsvereiste Het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan op het ogenblik waarop het risico op de koper overgaat ( Cass. 7 september 1984, Arr. Cass. 1984-85, 19) 7
4. Het gebrek moet ernstig en belangrijk zijn Van een verborgen gebrek is sprake wanneer het object van de koop voor een zekere tijd niet bruikbaar is voor het doel waarvoor het verkocht werd De verkoper is er evenwel niet toe gehouden de absolute bevrediging van de koper te waarborgen, behalve in geval van een contractueel beding in die zin De rechter oordeelt onaantastbaar of het gebrek voldoende ernstig is, rekening houdend met een normaal, of het bedongen gebruik van de zaak (Cass. 18 november 1971, Arr. Cass. 1972, 274) 8
Sancties In geval van verborgen gebreken heeft de koper de keuze: Ofwel de zaak teruggeven en de volle prijs terugkrijgen (actio redhibitoria) o 2 Uitzonderingen: de koper verliest het recht op teruggave van zodra hij de zaak voortverkocht heeft of met hypotheek bezwaard heeft Ofwel de zaak behouden en een deel van de prijs terugkrijgen, hetgeen door deskundigen zal worden bepaald (actio aestimatoria) Andere remedies, zoals vervanging van de zaak, of herstelling zijn (in het gemene kooprecht) niet mogelijk. 9
Korte tijd De rechtsvordering op grond van verborgen gebreken moet door de koper ingesteld worden binnen een korte tijd De ratio van de onderzoeks- en klachtplicht voor de rechthebbende is het beschermen van de wederpartij (debiteur-verkoper) tegen late en daardoor moeilijk betwistbare klachten De rechter beoordeelt vrij de korte tijd, rekening houdende met alle omstandigheden van de zaak, m.n. (feitenkwestie): De aard van het verkochte De aard van het gebrek De gebruiken De hoedanigheid van partijen De door de partijen verrichte gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen De korte termijn begint in beginsel te lopen vanaf het ontdekken of behoren ontdekken van het gebrek N.B.: bij de koop van een onroerend goed kan dat vertrekpunt ook na het verstrijken van de tienjarige termijn (art. 1792 B.W.) zijn gelegen ( Cass. 10 oktober 2003, Arr. Cass. 2003, nr. 486) Aan een korte termijn correspondeert het feit dat de koper binnen enkele weken na de vaststelling van het gebrek overgaat tot aanmaning van de verkoper en als hij na vijf à zes maanden overgaat tot dagvaarding ten gronde (Gent 8 mei 2003, R.W. 2005-06, Kol. 1057) 10
Schadevergoeding Voor het instellen van de vrijwaringsvordering is het van geen belang of de verkoper al dan niet te goeder trouw is, t.t.z. of hij de gebreken kende De verkoper staat immers in voor verborgen gebreken, ook al kende hij deze niet De kennis (of goede trouw) is wél van belang in het licht van de eventuele schadevergoeding waarop de koper aanspraak kan maken Kende de verkoper de gebreken niet: o Slechts gehouden tot teruggave van de prijs en tot vergoeding van de door de koop veroorzaakte kosten (art. 1646 B.W.) Kende de verkoper de gebreken wél: o Niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van álle schade aan de koper (art. 1645 B.W.) o B.v. Brussel 2 april 2004, Res Jur. Imm. 2004, afl. 1, 18: Op het ogenblik van de verkoop kenden de appellanten het bestaan van houtworm in het verkochte gebouw, maar zij hebben dit aan de kopers niet onthuld. Overeenkomstig art. 1645 B.W. zijn zij bijgevolg gehouden tot het volledige herstel van de schade doe door de geïntimeerde is geleden en niet enkel tot terugbetaling van de kosten van de werkzaamheden betreffende de behandeling tegen houtworm. 11
Schadevergoeding Bewijslast van de kwade trouw in hoofde van de verkoper, of van kennis van het gebrek rust op de koper. Dit leidt regelmatig tot moeilijkheden zodat de rechtspraak aanvaardt dat zgn. beroepsverkopers (d.i. de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper) vermoed wordt het gebrek in het door hem verkochte goed te hebben gekend. De beroepsverkoper wordt immers geacht alle nuttige maatregelen nemen om alle mogelijke gebreken op te sporen (in voorkomend geval destructieve onderzoeksmethoden) Het betreft een weerlegbaar vermoeden o De verkoper dient aan te tonen dat hij geen kennis had (en kon hebben) van het gebrek; dat hij m.a.w. alle nuttige maatregelen heeft genomen om alle mogelijke gebreken op te sporen, maar dat het gebrek niettemin onnaspeurbaar was (Cass. 7 december 1990, Arr. Cass. 1990-91, nr. 182) 12
Exoneratie Conform artikel 1643 B.W. kan de verkoper zich van de vrijwaringsplicht tegen verborgen gebreken exonereren, mits: De verkoper van het gebrek niet op de hoogte was o Zo werd geoordeeld dat de verkoper die meer dan 30 jaar eigenaar van het verkochte goed is, op de hoogte moest zijn van het gebruik van het perceel als stortplaats, zodat het beding van niet-vrijwaring voor verborgen gebreken geen gevolg kan hebben (Brussel 1 april 2009, T. Not. 2010, 191) o N.B.: de kennis van het verborgen gebrek door slechts een van de onverdeelde eigenaars-verkopers volstaat opdat het exoneratiebeding geen uitwerking zou krijgen ( Bergen 17 juni 2011, JLMB 2011, afl. 37, 1844.) De verkoper te goeder trouw was Wanneer de koper uitdrukkelijk of stilzwijgend geïnformeerd werd over de mogelijkheid van het bestaan van gebreken Indien de vrijwaringsclausule in te algemene bewoordingen is opgesteld, kan zij evenwel de verkoper niet ontslaan van zijn vrijwaringsplicht B.v. voor de aanwezigheid van huiszwam (Luik 16 september 1996, R.R.D. 1996, 583) 13
Meer weten? DEKETELAERE, K, SCHOUPS, M. en VERBEKE A.L., Handboek Bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2013, 1673 p. TILLEMAN, B., Vrijwaring voor verborgen gebreken bij de verkoop van een onroerend goed, in X., Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, 125 p. 14
Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E info@forumadvocaten.be W www.forumadvocaten.be FORUM ADVOCATEN 03/369.95.65 info@forumadvocaten.be www.forumadvocaten.be 15