Afstootstrategie vastgoed Gemeente IJsselstein Datum: 18 april 2013
INHOUD 1 Inleiding... 3 2 Kernportefeuille... 3 3 Algemene kaders... 4 3.1 Algemeen...4 3.2 Functie...4 3.3 Financieel...5 3.4 Gebruikers...5 3.5 Cultuurhistorische en beeldbepalende waarde...6 4 Kaders per deelportefeuille... 7 4.1 Welzijn, zorg en jeugd...7 4.2 Kunst en cultuur...7 4.3 Semi maatschappelijk...7 4.4 Woningen...8 4.5 Commercieel...8 4.6 Niet functioneel...8 4.7 Overig...8 2
1 Inleiding Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad het vastgoedbeleid vastgesteld en daarmee de kernportefeuille bepaald. In het vastgoedbeleid is aangegeven dat er twee strategieën worden uitgewerkt, één voor het af te stoten vastgoed en één voor het te behouden vastgoed. In deze notitie wordt de strategie voor het af te stoten vastgoed bepaald. Het is een strategie op hoofdlijnen die ruimte biedt om op gebouwniveau aanvullende voorwaarden te stellen. Eerst wordt kort teruggegrepen op het vastgestelde vastgoedbeleid en de kernportefeuille. Daarna wordt een aantal thema s geïntroduceerd die het algemene kader biedt voor het afstoten van vastgoed. Deze thema s zijn vervolgens uitgewerkt per deelportefeuille. De afstootstrategie is geschreven vanuit de huidige vastgoedportefeuille, maar is qua opzet algemeen en toekomstgericht en in die zin ook toepasbaar bij een veranderende vastgoedportefeuille. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de afstootstrategie ligt bij het college. 2 Kernportefeuille In het vastgoedbeleid zijn diverse categorieën vastgoed onderscheiden, waarbij per categorie is aangegeven of het wel of niet tot de kernportefeuille behoort. De volgende conclusies zijn getrokken: Categorie Conclusie Primaire Het eigendom voor dit moment behouden, is ook afhankelijk van de doelgroep organisatieontwikkelingen Secundaire doelgroep Onderwijs Het (economisch) eigendom behouden Sport Het eigendom van de sportvelden, de binnensportaccommodaties en het zwembad behouden. De opstallen op de sportvelden afstoten door middel van een recht van opstal. Welzijn, zorg en Het eigendom afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij jeugd het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Kunst en Het eigendom afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij cultuur het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Multifunctionele De eigendomsconstructie voor nu intact houden en eventueel vervolgonderzoek accommodaties uitvoeren Overig Semi Het eigendom afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij maatschappelijk het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Woningen Het eigendom afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Commercieel Het eigendom afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Niet functioneel Het eigendom behouden tenzij er een partij gevonden kan worden die geschikt is om het eigendom over te nemen Overig Het eigendom afstoten, exclusief het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze afzonderlijk af te stoten Het eigendom behouden van objecten die een waarde vertegenwoordigen of een functie hebben die van belang is voor de gemeente en niet door de markt kan worden verzorgd 3
De categorieën primaire doelgroep, onderwijs, een groot deel van sport en multifunctionele accommodaties vallen dus niet binnen de afstootstrategie. Evenals al het strategisch vastgoed en de gebouwen waarbij het gebouwtechnisch niet wenselijk is deze af te stoten. Zoals ook beschreven in de Sportnota 2010 is het doel om in principe de opstallen op de sportvelden af te stoten via een recht van opstal. Dit is meer een juridische handeling dan verkoop. Vanwege de verbondenheid met en belang voor de hele portefeuille sport wordt dit opgepakt door de beleidsadviseur sport. De in deze strategie geschetste kaders zijn niet van toepassing voor deze objecten. In de bijlage is een lijst toegevoegd met alle objecten die zijn aangemerkt als af te stoten vastgoed. Deze lijst is aan verandering onderhevig, afhankelijk van eventuele veranderingen in de status van een object. 3 Algemene kaders Om te komen tot een afstootstrategie is er onder andere gekeken naar een drietal objecten uit de huidige vastgoedportefeuille van de gemeente die in principe vallen onder de af te stoten objecten. Dit betreft de Waag, het IJsselsteentje en de brandweerwoningen. Deze objecten zijn gekozen omdat ze gezamenlijk een groot deel van de portefeuille vertegenwoordigen en gezamenlijk een groot aantal aspecten met zich meedragen die belangrijk zijn bij verkoop, bijvoorbeeld één of meerdere huurders, monumentale status, financiële status in gemeentelijke administratie, enz. Daarnaast is gekeken naar voorbeelden van andere gemeentes of organisaties die gebouwen hebben verkocht en hebben er intern gesprekken plaatsgevonden met medewerkers die specifieke kennis hebben over bepaalde categorieën vastgoed of eerder betrokken zijn geweest bij de verkoop van gebouwen. Uit alle input is een aantal aandachtspunten en voorwaarden naar voren gekomen die geclusterd zijn in onderstaande thema s en die daarmee de basis vormen van de afstootstrategie. 3.1 Algemeen Deze afstootstrategie is een algemene strategie die aangeeft wat voor de categorieën vastgoed de belangrijkste aandachtspunten en voorwaarden zijn bij verkoop. Dit neemt niet weg dat er op objectniveau specifiek voorwaarden gesteld kunnen worden die alleen van toepassing zijn voor dat object. Ook met deze afstootstrategie zal bij verkoop dus altijd gekeken worden naar eventuele specifieke omstandigheden. Voor alle objecten geldt dat deze alleen verkocht worden indien er aan de voorwaarden uit deze afstootstrategie en eventueel aanvullende voorwaarden wordt voldaan. Indien een pand om deze reden niet wordt verkocht dan valt het pand voorlopig terug in de portefeuille te behouden objecten tot een andere koper wordt gevonden en zal beheer en exploitatie plaatsvinden conform de (nog op te stellen) uitgangspunten en kaders voor te behouden vastgoed. 3.2 Functie Indien een gebouw niet meer in eigendom is kan de gemeente door middel van het bestemmingsplan nog beperkt sturen op de functie van een pand. Meer dan de bestemming, aanduiding en eventuele bouwmogelijkheden en beperkingen kan echter niet worden bepaald. Het is ook niet altijd nodig om meer te bepalen, echter bij sommige categorieën vastgoed kan het belangrijk zijn dat een bepaalde functie voor de wijk, de stad of een bepaalde doelgroep behouden of gewaarborgd blijft. In dit geval is het belangrijk dat er naar een koper wordt gezocht die belang heeft bij de functie van het gebouw (zie 3.4). Dit kan een effect hebben op de verkoopprijs (zie 3.3). Ook kunnen aanvullende eisen worden gesteld in een koopcontract over functie en/of gebruik (zie bijvoorbeeld 3.5). Het bepalen welk instrument wordt ingezet is afhankelijk van het pand en de waarde(n) die het pand vertegenwoordigd.
3.3 Financieel Als algemeen uitgangpunt geldt dat objecten niet met verlies worden verkocht. In principe vindt verkoop plaats tegen een marktconforme prijs. Voor bepaalde objecten geldt echter dat niet alleen de financiële waarde van belang is, maar ook bijvoorbeeld de maatschappelijke of cultuurhistorische waarde. Het behoud van deze waarden kan ertoe leiden dat er bij de verkoop voorwaarden worden gesteld die de gemeente in feite geld kosten. Voor deze objecten geldt dat de prijs nooit onder de boekwaarde mag zitten en dat het bedrag tussen boekwaarde en marktwaarde de onderhandelingsruimte is, waarbij zoveel mogelijk naar een marktconforme prijs wordt gestreefd. Per object moet worden gekeken in hoeverre de gemeente belang hecht aan andere waarden dan de financiële waarde en in hoeverre deze invloed mogen hebben op de prijs. Bij verkoop kan blijken dat een pand in het geheel niet exploitabel is omdat de lasten van het pand zelf te hoog zijn. volgens de gestelde kaders blijft dat pand dan in eigendom, maar zal het ook voor de vastgoedorganisatie niet exploitabel zijn. In dat geval dient te worden onderzocht of het pand door bijvoorbeeld herbestemming of renovatie exploitabel is te maken. Zo niet, dan moet ook sloop worden overwogen. Een bijzonder soort objecten zijn de gebouwen die gekoppeld zijn aan specifieke onderdelen van de gemeentelijke begroting. Voor zover bekend betreft dit alleen gebouwen die gekoppeld zijn aan de parkeerexploitatie (parkeergarages) en het BTW sportbesluit gelegenheid geven tot sport. Daarnaast wordt via de parkeergarages ook actief gestuurd op uitvoering van het beleid. Voorgesteld wordt deze gebouwen niet te verkopen omdat losse verkoop een onevenredig groot nadelig financieel effect heeft. 3.4 Gebruikers Over het algemeen geldt: koop breekt geen huur. Bij verkoop van een pand wordt altijd rekening gehouden met de positie en de belangen van de huidige gebruikers. Bij gebruikers wordt een onderscheid gemaakt tussen gebruikers die ook een subsidierelatie zijn en gebruikers die dat niet zijn. Dit onderscheid wordt gemaakt omdat besluiten over vastgoedobjecten voor de gemeente indirecte financiële effecten kunnen hebben via de subsidierelatie. Niet subsidiegerelateerde gebruikers In geval van niet subsidiegerelateerde gebruikers zal een object altijd eerst aan de huidige hoofdgebruiker en daarna aan eventueel andere gebruikers voor aankoop worden aangeboden. Indien de huidige gebruikers het object niet kunnen of willen aankopen worden er afspraken gemaakt over de voortzetting van het gebruik of de huur waarbij het uitgangspunt is dat de koper de gemaakte afspraken overneemt. Dit is ook het geval als de hoofdgebruiker het pand koopt en er meerdere gebruikers in het pand zitten. Het maken van afspraken met de huidige gebruikers bij verkoop aan een derde heeft over het algemeen een prijsdrukkend effect. Hierbij speelt de afweging van de verschillende waarden van een object (zie 3.3). Indien het financiële belang de enige waarde is, dan is een prijsdrukkend effect niet acceptabel. Verkoop van het object vindt in dat geval plaats zodra het contract of gebruik afloopt volgens daarvoor gestelde voorwaarden bij het aangaan van het contract. Er wordt door de gemeente niet actief gezocht naar manieren om contracten tussentijds op te zeggen. Het beheer van de contracten ligt bij de op te richten vastgoedorganisatie. Er moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat een partij in een te verkopen pand bij de gemeente een verzoek doet om subsidie om eventuele hogere lasten te dragen. In principe worden alleen activiteiten en resultaten gesubsidieerd. Het kan echter zijn dat een partij huisvesting nodig heeft op een bepaalde plek met bepaalde faciliteiten om die activiteiten uit te voeren. In dit geval dient afstemming plaats te vinden met de beleidsadviseur die zich bezighoudt met het aan die partij gekoppelde beleid. Verder geldt de lijn zoals beschreven bij subsidiegerelateerde gebruikers. Subsidiegerelateerde gebruikers Een aantal overwegingen is van belang: - Met een eventuele koper zal gestreefd worden naar het maken van afspraken over het continueren van het gebruik zoals ook beschreven is bij niet subsidiegerelateerde gebruikers. - Verkoop mag niet leiden tot lastenverzwaring voor de gemeente via de subsidie; - De gemeente subsidieert activiteiten en resultaten en geen huisvesting. Een activiteit kan echter onlosmakelijk verbonden zijn met een pand of een bepaalde plek (bijvoorbeeld een buurthuis);
- Subsidierelaties zijn partijen die over het algemeen goed zijn in bepaalde maatschappelijke activiteiten en niet in het exploiteren en beheren van vastgoed; - Een subsidierelatie is in principe tijdelijk terwijl lasten van een pand in eigendom structureel zijn. Vanuit deze overwegingen worden vastgoedobjecten niet aan een subsidierelatie verkocht. Exploiteren en beheren van vastgoed is geen kerntaak voor een subsidierelatie wat kan leiden tot geen optimaal gebruik van het pand en hoge beheerslasten. Ook is minder goed vast te stellen of subsidiemiddelen niet oneigenlijk worden gebruikt. Vastgoed wordt in principe niet verkocht aan een subsidierelatie tenzij deze kan aantonen: - In staat te zijn het pand goed te kunnen exploiteren en beheren; - Dat het financieel voordeliger is dan het huren van een gelijksoortige ruimte; - Dat het past binnen de kaders van de subsidie; - Grotendeels onafhankelijk te zijn van subsidie. Indien verkoop aan een derde leidt tot lastenverzwaring voor de gemeente via de subsidiestromen is het van belang te bepalen of de subsidierelatie qua activiteiten gebonden is aan de plek of het pand en of de activiteiten behouden moeten blijven. Dit verschilt per relatie en het bepalen hiervan is maatwerk. Hiervoor zal altijd contact gezocht moeten worden met de betreffende beleidsadviseur bij Strategie. Afhankelijk van de uitkomst kan, zoals beschreven in paragraaf 3.3, besloten worden dat een activiteit een waarde is die verwerkt wordt in de verkoopprijs. Onder lastenverzwaring wordt overigens een integrale financiële afweging verstaan waaruit verzwaring blijkt, waarbij zowel vastgoedtechnische (bijv. vrijvallen onderhoudsbudget, maar ook verlies huurinkomsten) als subsidietechnische aspecten worden meegewogen. Indien er geen overeenstemming is over de verkoopprijs en de plek of het pand van groot belang is, kan worden besloten om het pand voorlopig aan te houden. In dit geval zal exploitatie en beheer plaatsvinden conform de (nog op te stellen) kaders voor het te behouden vastgoed. 3.5 Cultuurhistorische en beeldbepalende waarde Behalve functionele, financiële of gebruikswaarde kunnen gebouwen en/of objecten ook waarde van zichzelf bezitten. Over het algemeen is dit het geval bij objecten die zich in de portefeuille nietfunctioneel vastgoed bevinden en bij monumenten en beeldbepalende bouwwerken en betreft het dan de cultuurhistorische, beeldbepalende of artistieke waarde. Het is belangrijk dat deze waarden behouden blijven voor de stad. In het geval van monumenten gaat er een zekere mate van bescherming uit van de Monumentenwet. Op basis van de Monumentenwet kan de gemeente handhavend optreden in geval van ernstige verwaarlozing en/of opzettelijk verval van een monument. Dit is echter een situatie die voorkomen moet worden en dit geldt alleen voor gemeentelijke en rijksmonumenten. Voorgesteld wordt bij verkoop van monumenten en beeldbepalende bouwwerken een aantal aanvullende voorwaarden te stellen. Dit betreft in ieder geval de volgende voorwaarden: - Onderhoud: de koper moet een meerjaren onderhoudsplanning hebben voor minimaal 15 jaar en gericht op instandhouding van het monument. In geval van monumenten is de koper verplicht het contract met de monumentenwacht te continueren. De monumentenwacht stelt een rapport op en adviseert over het benodigde onderhoud voor instandhouding van het monument. Daarnaast voeren ze klein onderhoud direct uit; - Een gebouw uit deze categorie mag niet (in appartementsrechten) worden gesplitst tenzij dit in het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt; - Voor bovenstaande twee voorwaarden geldt een kettingbeding; - De gemeente heeft het eerste recht van terugkoop tegen WOZ waarde, tenzij een symbolisch bedrag wordt afgesproken van bijvoorbeeld 1,-. In dat geval vormt het symbolische bedrag de terugkoopwaarde. Afhankelijk van de specifieke kenmerken van het object kunnen nog aanvullende voorwaarden worden gesteld. Dit kunnen bijvoorbeeld voorwaarden zijn over openstelling voor publiek of kleurstelling. Ook kan een voorwaarde worden opgenomen dat er toestemming nodig is van de gemeente bij verkoop. Bij verkoop van monumenten is het wenselijk om te zoeken naar een koper die specifieke kennis heeft over het beheren en onderhouden van monumenten. Er zijn echter ook monumenten die een specifieke functie vervullen zoals woonhuis of restaurant. Van belang is dat die functies kunnen blijven
bestaan en er een goede balans wordt gevonden tussen de monumentale status en de functie van een pand. Een deel van de monumentale panden betreft incourante objecten die moeilijk te exploiteren zijn zoals kerktorens of de stadsmuur. Een kans om deze toch af te stoten ligt in clustering van panden. Op deze manier kan een pakket aan objecten worden aangeboden waarin zich zowel incourante als courante panden bevinden. 4 Kaders per deelportefeuille In het vorige hoofdstuk is een aantal thema s uitgewerkt die relevant zijn in geval van het afstoten van vastgoed. Daarmee is de algemene lijn van de afstootstrategie neergezet. In dit hoofdstuk worden deze thema s gekoppeld aan de deelportefeuilles waarin zich af te stoten objecten bevinden. Daarmee wordt de algemene lijn van de afstootstrategie aangevuld met specifieke kaders en aandachtspunten per deelportefeuille. 4.1 Welzijn, zorg en jeugd - De maatschappelijke waarde is groot en mag tot uiting komen in de verkoopprijs. Eventuele monumentale waarde mag ook meewegen in de prijs; - De maatschappelijke functie is van belang. Het is wenselijk dat dit in het bestemmingsplan en via andere instrumenten zo goed mogelijk gewaarborgd blijft; - De aankopende partij dient affiniteit en ervaring te hebben met eigendom, exploitatie en beheer van maatschappelijk vastgoed; - Er is grote kans op een subsidierelatie als gebruiker. Vooraf overleg met de betreffende beleidsadviseur is noodzakelijk en van groot belang; - Goede en duidelijke afspraken met de huidige gebruiker(s) zijn van groot belang; - Maatwerk is geboden. 4.2 Kunst en cultuur - De maatschappelijke waarde is groot en mag tot uiting komen in de verkoopprijs. Eventuele monumentale waarde mag ook meewegen in de prijs; - De maatschappelijke functie is van belang. Het is wenselijk dat dit in het bestemmingsplan en via andere instrumenten zo goed mogelijk gewaarborgd blijft; - De aankopende partij dient affiniteit en ervaring te hebben met eigendom, exploitatie en beheer van maatschappelijk vastgoed; - Er is grote kans op een subsidierelatie als gebruiker. Vooraf overleg met de betreffende beleidsadviseur is noodzakelijk en van groot belang; - Goede en duidelijke afspraken met de huidige gebruiker(s) zijn van groot belang; - Maatwerk is geboden. 4.3 Semi maatschappelijk - Er wordt gestreefd naar verkoop tegen een marktconforme prijs. De maatschappelijke waarde mag beperkt meewegen. Eventuele monumentale waarde mag ook meewegen in de prijs; - Het is belangrijk dat de functie behouden blijft. Over het algemeen zal het bestemmingsplan hier in kunnen voorzien. - In geval van een monument wordt gezocht naar een specifieke koper met kennis op dit gebied; - Indien de aankopende partij een andere is dan de huidige gebruiker, dient deze partij affiniteit en ervaring te hebben met eigendom, exploitatie en beheer van maatschappelijk vastgoed; - Goede en duidelijke afspraken met de huidige gebruiker(s) zijn van groot belang;
4.4 Woningen - Verkoop vindt plaats tegen een marktconforme prijs. Eventuele monumentale waarde mag meewegen in de prijs; - De woning wordt verkocht aan de huidige huurder. Indien de huurder niet wil/kan kopen, wordt de woning verkocht zodra het contract afloopt; - In geval van een monument wordt gezocht naar een specifieke koper met kennis op dit gebied en die eventueel het huurcontract over kan nemen, maar wel tegen de hoogst geboden prijs; - Een uitzondering wordt gemaakt voor de woonwagenstandplaatsen. Deze dienen een maatschappelijk belang en zijn gekoppeld aan de doelstellingen van sociale woningbouw. Om deze reden vindt verkoop plaats aan een specifieke partij met kennis en ervaring op het gebied van sociale woningbouw. Voor de uitvoering moet contact worden opgenomen met de beleidsadviseur wonen en ruimte. 4.5 Commercieel - Verkoop vindt plaats tegen een marktconforme prijs. Eventuele monumentale waarde mag meewegen in de prijs; - Het pand wordt in eerste instantie aangeboden aan de huidige huurder. Indien deze niet kan/wil kopen wordt gezocht naar een andere koper die het huurcontract ook over kan nemen, maar wel tegen de hoogst geboden prijs; - In geval van een monument wordt gezocht naar een specifieke koper met kennis op dit gebied en die eventueel het huurcontract over kan nemen. 4.6 Niet functioneel - Is grotendeels maatwerk; - Er dient gezocht te worden naar een specifieke koper die affiniteit heeft met het soort object; - In geval van een monument wordt gezocht naar een specifieke koper met kennis op dit gebied. 4.7 Overig - Is grotendeels maatwerk; - Er dient gezocht te worden naar een specifieke koper die affiniteit heeft met het soort object en de eventuele functie; - In geval van een monument wordt gezocht naar een specifieke koper met kennis op dit gebied.