Exploitatieplan De Afhang Herziening 2015 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17
Datum: 2 april 2015 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011 Datum laatste herziening: 8 juli 2014 Status: Definitief - Herziening 2015 Auteur: mw. M. Mooren 2
Inleiding Deze 4 e herziening van het exploitatieplan De Afhang is wettelijk verplicht vanuit de Wro. Het exploitatieplan dient jaarlijks herzien te worden en door de Raad vastgesteld te worden Deze aanpassing leidt tot wijzigingen in fasering en de daarbij behorende koppelingen. Daardoor is een herberekening van de exploitatiebijdrage noodzakelijk. De nieuw vast te stellen gegevens zijn hier opgenomen. De opbouw en onderbouwing van de toelichting en regels van het exploitatieplan blijven de basis voor de (financiële) exploitatieopzet van het exploitatieplan, en daarmee voor de toepassing van het kostenverhaal. Voor de leesbaarheid is een geconsolideerde versie toegevoegd. De aard van deze herziening maakt dat het besluit tot 4 e herziening van het exploitatieplan kan worden getypeerd als een besluit waarbij zogenaamde structurele onderdelen zoals bedoeld in artikel 6.15 Wro, worden gewijzigd. Een en ander brengt met zich mee dat op de voorbereiding van het besluit tot 4 e herziening afdeling 3.4 Awb van toepassing is. Voorts geldt het herzieningsbesluit als een besluit waartegen beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 lid 2 sub f Wro). 3
2. Grondgebruik en woningbouwprogramma De doorgevoerde aanpassingen wat betreft de inrichting van de Afhang hebben tot gevolg dat, op hoofdlijnen, de volgende aanpassingen in de exploitatieopzet ontstaan. Het gemeentelijk eigendom is met 3.046 m² toegenomen als gevolg van een verwerving. BRUTO EXPLOITATIEGEBIED BUITEN BESCHOUWING Percelen buiten ontwikkelgebied Percelen derden binnen ontwikkelgebied M 575 N 1670 N 1668 NETTO EXPLOITATIEGEBIED Eigenaar A Eigenaar B Eigenaar C Eigenaar D Eigenaar E Eigenaar F Eigenaar G Eigenaar H Oppervlakte 321.665 81.317 49.300 28.037 1.817 137 2.026-240.348 211.821 18.131 333-1.396 3.958 4.709 - Tabel 1: Begrenzing exploitatiegebied 4
3. Exploitatie-opzet 3.1 Werkwijze en uitgangspunten In deze 4 e herziening is gerekend met onderstaande indexpercentages. Uitgangspunten: Begindatum exploitatie 1 januari 2010 Einddatum exploitatie 31 december 2021 Prijspeildatum 1 januari 2015 Rentevoet 4% per jaar Indexpercentages zie tabel 4 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Kostenindexatie 2,00% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Opbrengstenindexatie 0,00% 0,00% 1,00% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Tabel 4: Indexpercentages exploitatie De Afhang 3.2.1 Inbrengwaarde en verwerving van grond en/of opstallen Als gevolg van de wijziging in oppervlakte, bij diverse eigenaren, is ook de taxatie inbrengwaarde aangepast. Eigenaar Oppervlakte (m²) Taxatie inbrengwaarde Eigenaar A 211.821 8.381.035 Eigenaar B 18.131 634.585 Eigenaar C 333 36.645 Eigenaar D - 0 Eigenaar E 1.396 49.860 Eigenaar F 3.958 141.330 Eigenaar G 4.709 168.115 Eigenaar H - 0 Totaal 240.348 9.411.570 Tabel 5: Inbrengwaarde per eigenaar 3.2.2 Overige kosten Door aanpassing van de indexcijfers, peildatum en vervanging ramingen door werkelijke bedragen (na aanbesteding van werk) in deze 4 e herziening, is het totaal geraamd bedrag voor overige kosten met 0,5 miljoen gedaald. Totaal geraamd bedrag overige kosten 11,4 miljoen 5
3.4 Fasering De fasering in deelgebieden is op onderstaande gewijzigde kaart weergegeven. Figuur 1: Fasering de Afhang De verwerving van de benodigde gronden is met een jaar verlengd in deze 4 e herziening. Activiteit Startjaar Eindjaar Verwerving 1-1-2010 31-12-2015 Sloop 1-1-2010 31-12-2015 Sanering 1-1-2010 31-12-2013 Bouwrijp maken 1-7-2010 31-12-2018 Woonrijp maken 1-7-2012 31-12-2021 Tijdelijk onderhoud 1-1-2010 31-12-2020 Start uitgifte gronden in deelgebieden Deelgebied B1 + B2 1-1-2011 Deelgebied C 1-1-2015 Deelgebied D 1-1-2018 Deelgebied E 1-1-2020 Deelgebied F 1-1-2013 Tabel 7: Fasering exploitatieplan 6
3.5 Resultaat In deze 4 e herziening is met aangepaste index- en rentepercentages en met peildatum 1-1-2015 gerekend. Dat heeft tot gevolg dat bedragen veranderen. In de toelichting wordt de volgende tekst opgenomen. De Wro (artikel 6.18) duidt aan dat kostenverhaal kan plaatsvinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden: de marktconform te bepalen grondopbrengsten van de uitgeefbare m² grond per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1-2015 en dat het aandeel in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2015 wordt teruggerekend. Conform deze systematiek zijn onderstaand de bedragen op netto contante waarde (NCW) 1-1-2015 gepresenteerd. Deze bedragen kunnen afwijken van eerder gepresenteerde bedragen, welke op een eerdere datum voor Netto Contante Waarde (NCW) zijn aangeduid. Kosten Omschrijving Bedrag nominaal Bedrag netto contant Verwerving 9.411.570 9.411.570 Bouw- en woonrijp maken 6.560.224 6.137.143 Plankosten/VTU 3.304.567 3.304.567 Overige investeringen 2.098.568 1.904.425 Rente Totaal 21.374.929 20.757.705 Opbrengsten Omschrijving Bedrag nominaal Bedrag netto contant Opbrengsten gronduitgifte 23.178.959 20.772.080 Totaal 23.178.959 20.772.080 Tabel 8: Samenvatting kosten en opbrengsten Het hier geconstateerde kleine surplus als gevolg van de wettelijk te hanteren systematiek voor het opstellen van een exploitatieplan is niet gelijk te stellen aan het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie. In de praktijk geeft de gemeentelijk exploitatie-opzet een klein positief resultaat, dit wordt jaarlijks geactualiseerd. 7
4. Kostenverhaal 4.1 Macro-aftopping Alle bedragen zijn op basis van NCW per 1-1-2015. De gemeente kan voor 821.159 meer aan kosten verhalen op de particuliere eigenaren in het gebied. Kosten Totaal verhaalbare kosten 20.966.427 af: bijdrage gemeente/provincie/andere gebiedsexploitatie 0 Totaal 20.966.427 Grondopbrengsten 20.772.080 Maximum te verhalen kosten: 20.772.080 Tabel 9: Macro-aftopping exploitatieplan de Afhang De conclusie voor het exploitatieplan de Afhang luidt dat de opbrengsten lager zijn dan de kosten. De kosten zijn voor circa 99 % gedekt door de opbrengsten. 4.2 Ruimtegebruik per eigenaar Vanwege de aanpassing van oppervlakte in deze 4 e herziening, wijzigt voor de eigenaren het aandeel in het netto exploitatiegebied, zij het slechts minimaal. Eigenaar Oppervlakte (m²) Aandeel in netto exploitatiegebied Eigenaar A 211.821 88,13% Eigenaar B 18.131 7,54% Eigenaar C 333 0,14% Eigenaar D 0 0,00% Eigenaar E 1.396 0,58% Eigenaar F 3.958 1,65% Eigenaar G 4.709 1,96% Eigenaar H 0 0,00% Totaal 240.348 100% Tabel 10: Ruimtegebruik per eigenaar in netto exploitatiegebied 8
4.3 Exploitatiebijdragen In deze 4 e herziening zijn oppervlaktes gewijzigd. Die beïnvloeden de onderlinge verhoudingen in de berekening die ten grondslag ligt aan dit kostenverhaal. Daarom worden hier de gewijzigde tabellen gepresenteerd. De totale bruto exploitatiebijdrage daalt met 329.296. Eigenaar Oppervlakte (m²) Opbrengstpotentie Aandeel in NCW per 1-1-2013 totale opbrengst Bruto exploitatiebijdrage Eigenaar A 211.821 19.180.492 92,34% Eigenaar B 18.131 42.219 0,20% 42.219 Eigenaar C 333 60.599 0,29% 60.599 Eigenaar D 0 0 0,00% 0 Eigenaar E 1.396 254.043 1,22% 254.043 Eigenaar F 3.958 485.156 2,34% 485.156 Eigenaar G 4.709 749.571 3,61% 749.571 Eigenaar H 0 0 0,00% 0 Totaal 240.348 20.772.080 100% 1.591.588 Tabel 11: Aandeel in opbrengstpotentie per eigenaar De totale netto exploitatiebijdrage daalt met 241.131. Eigenaar Oppervlakte (m²) Bruto exploitatiebijdrage Deel van het perceel dat uitgeefbaar is Inbrengwaarde uitgeefbaar deel Netto exploitatiebijdrage Eigenaar A 211.821 Eigenaar B 18.131 42.219 1,28% 8.120 Eigenaar C 333 60.599 100% 36.645 Eigenaar D 0 0 0% 0 Eigenaar E 1.396 254.043 100% 49.860 Eigenaar F 3.958 485.156 67,36% 94.310 Eigenaar G 4.709 749.571 87,47% 147.465 Eigenaar H 0 0 0,00% 0 34.099 23.954 0 204.183 390.846 602.106 0 Totaal 240.348 1.591.588 336.400 1.255.188 Tabel 22: Te betalen bedrag per omgevingsvergunning voor bouwen Voor een aantal eigenaren is conform de functiekaart op hun perceel sprake van een uitgeefbaar deel en een openbaar deel (zie bijlage V). Indien deze eigenaar zelf realiseert, zal de eigenaar het openbaar gebied na realisatie terugleveren aan de gemeente, onder verrekening van de inbrengwaarde van dit openbaar deel. Voor de particuliere eigenaren in zijn totaliteit zou dit openbaar gebied een waarde van 692.335 (dit was 712.880 in de 3 e herziening) vertegenwoordigen. Hierbij wordt opgemerkt dat één eigenaar, zijnde een andere overheid, hierin een bedrag van 626.465 vertegenwoordigt. 9
5. Voorschriften De volgende paragraaf is in de 4 e herziening als volgt aangepast. 5.8 Slotbepaling Deze voorschriften en regels kunnen worden aangehaald als Toelichting en regels exploitatieplan de Afhang 2015. 10
Bijlagen In deze 4 e herziening is het kaartmateriaal niet aangepast. Voor de leesbaarheid zijn de belangrijkste kaarten toegevoegd. 17
II Kaart van het exploitatieplangebied met toekomstige functies 17
III Kaart met eigendomsposities in het exploitatieplangebied 13
V Gecombineerde kaart met toekomstig ruimtegebruik per eigenaar 17