Vermogen in huis verzilveren voor oude dag Door het verlagen van de opbouwpercentages gaan werknemers vanaf 2014 per jaar 0,5% minder pensioen opbouwen ten opzichte van nu. Dit betekent dat men in de toekomst een substantieel lager pensioen opbouwt dan voorheen. Voor huiseigenaren zou hun huis kunnen dienen als aanvulling op het pensioen. Het regeerakkoord Bruggen slaan maakt de te bewandelen paden naar een kleiner begrotingstekort, en de daarmee gepaard gaande bezuinigingen, duidelijker. Er zullen op het gebied van wonen, zorg en pensioen structurele veranderingen plaatsvinden die ervoor zorgen dat mensen tijdens hun pensioen minder te besteden hebben. De grootste bezuinigingspost is de zorg. Het huidige kabinet wil vanaf 2017 structureel 5,7 miljard euro bezuinigen, met de ouderenzorg als belangrijke component. 2 Burgers zullen steeds meer zelf moeten betalen en tegelijkertijd zal zeker op termijn het pensioeninkomen lager uitvallen. Per 1 januari 2014 verlaagt het kabinet de jaarlijkse fiscaal voordelige opbouw immers van maximaal 2,25 naar 1,75%. Men bouwt minder pensioen op en de kortingen op indexatie en de uitkering zelf beperken de pensioenopbouw nog verder. Daar komt bij dat het kabinet de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken beperkt. Maar ook be- staande hypotheken worden niet ongemoeid gelaten: het maximale aftrektarief van thans 52% wordt jaarlijks met 0,5% verlaagd, totdat het na 28 jaar op 38% staat. Verder geldt per 1 januari 2013 voor nieuw afgesloten hypotheken dat men alleen nog voor de hypotheekrenteaftrek in aanmerking komt als men ten minste annuïtair aflost. Door de verplichte aflossing bouwen eigenaren automatisch veel vermogen op in hun huis. Al deze maatregelen bij elkaar zorgen voor een toekomstbeeld waarin men meer zelf voor de zorg moet betalen en tijdens pensionering minder inkomen heeft. Ondertussen hebben oudere huizenkopers een groot vermogen opgebouwd in hun huis, omdat ze de hypotheek veelal hebben afgelost. En terwijl dit vermogen vastzit in het huis, blijkt uit verschillende onderzoeken dat ouderen er niet happig op zijn om te verhuizen om aldus het vermogen te kunnen verzilveren. 3 In 2010 verhuisde nog geen 4% van de 65-plussers, terwijl dit in 1995 nog 6% was. Het Planbureau voor de Leefomgeving verwacht dat deze trend zal aanhouden. 4 Men blijft het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis wonen. In de toekomst hebben mensen wellicht steeds vaker aanvullend vermogen nodig om op latere leeftijd rond te kunnen komen Niels Kortleve en Ireen Hendriks Drs. C.E. Kortleve is werkzaam bij PGGM en I.C.M. Hendriks is stagiaire bij PGGM 1 In de toekomst, met lagere pensioenen en hogere zorgkosten, hebben mensen wellicht steeds vaker aanvullend vermogen nodig om op latere leeftijd rond te kunnen komen. Het is daarom goed om na te denken over manieren waarop men het vermogen uit het huis kan liquideren, terwijl men er toch blijft wonen. Wel is het daarbij zaak om de behoeften op latere leeftijd omtrent wonen, zorg en pensioen goed in beeld te hebben. februari 2013 31
Huis verzilveren BEHOEFTEN EN VERWACHTINGEN OMTRENT WONEN, ZORG EN PENSIOEN OP LATERE LEEFTIJD In mei 2012 heeft PGGM onderzoek onder haar leden verricht om na te gaan welke behoeften en verwachtingen mensen hebben voor wat betreft wonen, zorg en pensioen. In dit onderzoek kregen respondenten onder andere vragen voorgelegd over woonvoorkeuren en verwachtingen omtrent de levensstandaard na pensionering. Zo lang mogelijk zelfstandig, liefst in eigen huis Als ideale woonsituatie geeft de meerderheid van de respondenten, ongeveer 55%, aan dat men wil blijven waar men nu woont, waarbij men eventueel aanpassingen in het huis moet verrichten om het levensloopbestendig te maken. Uit de resultaten blijkt dat men het vooral ook erg belangrijk vindt om zelfstandig te blijven wonen; bijna 85% kiest hiervoor. Men lijkt dan ook in een voorstadium al bewust te kiezen voor een huis dat geschikt is om tot op hoge leeftijd in te blijven wonen. In het onderzoek geeft driekwart van de respondenten aan in een huis te wonen dat al levensloopbestendig is, of dat met enkele aanpassingen levensloopbestendig te maken is; ongeveer de helft van hen geeft aan dat dit een bewuste keus is. Driekwart van de respondenten geeft aan in een huis te wonen dat al levensloopbestendig is of met enkele aanpassingen levensloopbestendig te maken is Nog niet gepensioneerden pessimistischer over levensstandaard dan gepensioneerden Van de nog niet gepensioneerden geeft zo n 50% aan dat ze verwachten dat ze hun levensstandaard na pensionering naar beneden moeten bijstellen. Van de huidige gepensioneerden ervaart ongeveer 40% dit ook, terwijl 55% de levensstandaard van voor pensionering heeft kunnen behouden. Uit de resultaten komt naar voren dat de jongere generaties tot 45 jaar veel pessimistischer zijn over het pensioeninkomen en over de vraag of men ermee rond zal weten te komen; nog geen 10% denkt dat met gemak te kunnen doen. De generaties van 65 jaar en ouder ervaren dit heel anders. Om en nabij 60% van hen denkt met gemak rond te kunnen komen, c.q. komt met gemak rond van het pensioeninkomen. We zien hier dus duidelijk verschillen tussen generaties. Bereidheid om vermogen aan te spreken, vooral als laatste redmiddel Wanneer men niet goed rond kan komen van het pensioeninkomen, is ongeveer 80% van de respondenten met een koophuis bereid om het vermogen in het eigen huis aan te spreken. Deze respondenten zijn in twee hoofdgroepen te verdelen: enerzijds een groep van 50% die alleen het vermogen in het huis wil aanspreken als allerlaatste redmiddel, bijvoorbeeld voor noodzakelijke zorg. Anderzijds is er een groep van 30% die al eerder bereid is het vermogen in het huis aan te spreken. DE OMGEKEERDE HYPOTHEEK In het PGGM-onderzoek is aan respondenten met een koophuis gevraagd om de omgekeerde hypotheek als mogelijke verzilverconstructie te beoordelen. In deze constructie gaat men een lening aan met het huis als onderpand. Waar men bij een normale hypotheek extra maandlasten creëert in de vorm van rente en eventueel aflossing, zal een omgekeerde hypotheek de rente oprenten bij de openstaande schuld. Men heeft dus nu geen extra maandlasten, men hoeft de lening pas te betalen nadat men het huis verlaat. Respondenten kregen in het onderzoek allereerst een uitleg over de omgekeerde hypotheek, haar kenmerken en de voor- en nadelen van het product, waarna men de constructie kon beoordelen. Beoordeling omgekeerde hypotheek Allereerst kreeg men de gelegenheid om een cijfer te geven aan het product. Daarbij valt op dat er significante verschillen zijn in beantwoording tussen mensen met en mensen zonder kinderen: die met kinderen gaven gemiddeld een 5.3, die zonder kinderen een 6.7. Een verklaring hiervoor kan zijn dat mensen met kinderen bij de beantwoording rekening houden met hun kinderen. Ze willen ervoor zorgen dat hun kinderen goed terecht komen en zien dat bij aanschaf van een omgekeerde hypotheek het eigen vermogen, en daarmee de nalatenschap, met de jaren slinkt. Het verschil tussen mensen met of zonder kinderen zet zich duidelijk voort bij de vraag of men zelf interesse heeft in het product: van de respondenten zonder kinderen is dat 15%, van die met kinderen 4%. Verder geeft 8% van de respondenten zonder kinderen aan nooit een omgekeerde hypotheek te willen; bij respondenten met kinderen is dat 18%. 1 Met dank aan Lou Spoor voor feedback op een eerdere versie. 2 Bijlage A Financieel beeld bij Regeerakkoord Bruggen slaan, 29-10-2012. 3 Zie o.a. J. Rouwendal, Housing wealth and Household portfolios in a naging society, 2009, J.Toussaint, Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses, 2011, proefschrift, TU Delft en verder onderzoek naar meningen en verwachtingen omtrent wonen, zorg en pensioen onder het Ledenpanel PGGM, mei 2012 (1084 respondenten). 4 We worden liefst oud in vertrouwde woning, Trouw, 4 januari 2013. 5 Het feit dat het onderzoek werd uitgevoerd onder een ledenpanel van een pensioenuitvoerder kan het beeld uiteraard vertekenen. 32 februari 2013
Populaire doelen De respondenten werd ook een aantal doeleinden voorgelegd. De vraag was voor welke doeleinden men zich het afsluiten van een omgekeerde hypotheek kan voorstellen. Doeleinden als reizen, vroeger met pensioen gaan en andere schulden afbetalen waren niet populair. Een meerderheid gaf bij deze doelen aan het vermogen dat nu nog vastzit in het huis, hier zeker niet aan te spenderen. Doelen waarbij men zich dat wel kan voorstellen, waren aanpassingen in het huis om er langer in te kunnen wonen en zorgbehoeften. Hieruit blijkt dat men terughoudend is om het vermogen in het huis te gebruiken voor meer consumptieve doeleinden. Een verklaring hiervoor kan zijn dat men het vermogen in het huis ziet als een appeltje voor de dorst, dat men alleen opeet in geval van noodzaak. We kunnen daarmee dus de conclusie trekken dat een meerderheid bereid is om het vermogen in het huis aan te spreken, maar vaak wel pas op het moment dat de noodzaak er is. Figuur 1 brengt duidelijk het verschil in beantwoording in beeld tussen de nietconsumptieve en consumptieve doeleinden. Men is terughoudend om het vermogen in het huis te gebruiken voor meer consumptieve doeleinden Opnieuw schuld opbouwen grootste bezwaar Het opnieuw opbouwen van een schuld zagen respondenten als grootste bezwaar voor het afsluiten van een omgekeerde hypotheek. Vaak is men na jarenlang betalen van rente en aflossing niet meer of minder afhankelijk van een bank. Om op hogere leeftijd dan weer opnieuw een schuld aan te gaan die naarmate men langer leeft alleen maar groter wordt, kan voor mensen benauwend aanvoelen. Ook geeft men aan dat men het vermogen in het huis altijd wil kunnen blijven aanspreken voor onvoorziene omstandigheden. Uit de doeleinden kwam dit ook al naar voren; men ziet het huis als appeltje voor de dorst en spreekt de overwaarde die erin zit, niet zomaar aan voor een luxer leven. Het laagst beoordeelde bezwaar is dat men het vermogen in het huis beschouwt als nalatenschap voor de erfgenamen. Onder respondenten zonder kinderen gaf een meerderheid aan dit helemaal niet als een bezwaar te voelen, maar ook onder respondenten met kinderen scoorde het erfenismotief niet hoog. Slechts voor zo n 30% van de respondenten geldt dit als een bezwaar. Ter vergelijking: bij het bezwaar van onvoorziene omstandigheden is dit meer dan 60% en bij het opnieuw een schuld opbouwen zelfs meer dan 75%. Het erfenismotief lijkt daarmee niet een belangrijk motief om een omgekeerde hypotheek niet als product te willen afsluiten. Het laagst beoordeelde bezwaar is dat men het vermogen in het huis beschouwt als nalatenschap voor de erfgenamen Pensioenfonds betrouwbaarste aanbieder Tot slot werd gevraagd naar het vertrouwen dat men had in bepaalde instanties die een omgekeerde hypotheek zouden aanbieden. Een viertal instanties werd hierbij onderscheiden, te weten het pensioenfonds, de bank, de overheid en de verzekeringsmaatschappij. Het pensioenfonds werd daarbij als meest betrouwbaar ingeschaald, daarna achtereenvolgens de bank, de overheid en de verzekeringsmaatschappij. 5 Laatstgenoemde scoorde opvallend lager dan de overige instanties; het wantrouwen jegens de verzekeringsmaatschappij als aanbieder van een dergelijk product is daarmee erg groot. MOGELIJKHEDEN TOT VERZILVEREN Tot nu toe op de markt verschenen verzilverproducten zijn onder te verdelen in twee categorieën: leenconstructies en verkoopconstructies. De omgekeerde hypotheek is een voorbeeld van een leenconstructie. In verschillende landen is dit product op de markt gebracht, maar nergens werd het echt populair. In de Verenigde Staten is het relatief nog het meest succesvol. Dit kwam voornamelijk omdat in de jaren negentig een omkeerhypotheek op de markt kwam waarbij de overheid garant stond voor het langlevenrisico. Dit houdt in dat, wanneer de hypotheekschuld groter wordt dan de waarde van het huis doordat iemand langer leeft dan van tevoren was verwacht, de overheid garant staat voor dat meerdere. Een product zonder deze garantie kan voor schrijnende situaties zorgen: de aanbieder zet mensen het huis uit op het moment dat de schuld hoger is dan het huis, of men blijft uiteindelijk met een (rest)schuld achter. Bovendien kan dit de aanbieder reputatieschade bezorgen. Een garantie door de aanbieder maakt Zou u zich kunnen voorstellen dat u voor de volgende doelen een omgekeerde hypotheek afsluit? 60,00% Aanpassingen in huis om langer in het eigen huis te kunnen wonen 50,00% Zorgbehoeften 40,00% Aanpassingen in het huis om luxer te leven 30,00% Om erfgenamen iets te schenken 20,00% 10,00% 0,00% Zeker wel Waarschijnlijk wel Neutraal Waarschijnlijk niet Zeker niet Geen mening Om te gaan reizen Om vroeger met pensioen te gaan Om andere schulden mee te betalen Figuur 1. Mogelijke doelen voor een omgekeerde hypotheek februari 2013 33
Huis verzilveren het product evenwel duurder, nog los van de vraag of de overheid dit extra risico überhaupt zou willen dragen. De aanbieder verrekent namelijk, naast andere risico s, het langlevenrisico in het bedrag dat men kan liquideren. Dit zorgt voor een vicieuze cirkel, waarbij het product een nicheproduct is en blijft: een omgekeerde hypotheek zonder genoemde garantie zorgt voor te grote risico s voor de consument, waardoor vele aanbieders hun handen niet zelf aan het langlevenrisico durven te branden, waardoor overgebleven aanbieders het risico op zich nemen en dit doorvertalen in een conservatief berekende uitkering, waardoor de consument het gevoel heeft dat hij weinig waarde terugkrijgt uit het huis en het product niet afsluit, en waardoor de omgekeerde hypotheek een nicheproduct blijft. De Amerikaanse oplossing is een manier om deze cirkel te doorbreken. De spaarhypotheek 2.0 Op dit moment zijn de mogelijkheden tot verzilveren terwijl je in het eigen huis blijft wonen, dus zeer beperkt. Een idee voor de toekomst is wellicht een nieuwe constructie waarbij men fiscaal gefaciliteerd spaart voor de oude dag, de spaarhypotheek 2.0. 6 Deze constructie begint al in de opbouwfase van een hypotheek: men lost wel af, maar deze aflossingen komen terecht op een geblokkeerde spaarrekening met hetzelfde rentetarief als de hypotheekrente. Voor de aflossingen kan men pensioenpremies inzetten. Het uiteindelijke doel van de geblokkeerde spaarrekening is verzilvering na pensionering. Men krijgt alleen hypotheekrenteaftrek voor het verschil tussen de hypotheekschuld en het gespaarde gedeelte. Het gespaarde gedeelte op de geblokkeerde rekening dient als onderpand voor de verstrekker. Dit geeft de verstrekker extra zekerheid, die hij kan vertalen in een lagere hypotheekrente. Een omgekeerde hypotheek zonder genoemde garantie zorgt voor te grote risico s voor de consument Wanneer iemand in de verzilverfase het gespaarde bedrag aanboort voor zorgkosten of voor aanpassingen in het huis om er langer in te kunnen blijven wonen, kan de overheid dit fiscaal voordelig behandelen. Deze fiscale subsidie is voor de overheid beter te dragen dan garant staan voor het langlevenrisico bij een product als de omgekeerde hypotheek. Een fiscale subsidie is te rechtvaardigen omdat we in de nabije toekomst met een bredere blik naar de oudedagsvoorziening dienen te kijken. De overheid kan een fiscale prikkel geven op het vrijmaken van het woningvermogen, zodat ouderen met een lage verhuisgeneigdheid dit vermogen toch zullen aanspreken. Men is met dat vermogen beter in staat om zelf voor de hogere kosten op te komen, terwijl men in het huis blijft wonen. Bij een verkoopconstructie verkoopt men (een deel van) het huis, voor een lager bedrag dan de woningwaarde, aan bijvoorbeeld een woningcorporatie. Er zijn verschillende manieren denkbaar, bijvoorbeeld: een hoge procentuele uitkering van de waarde van het huis waarbij men na verzilveren huur betaalt; of een lagere procentuele uitkering waarbij men impliciet de huur afkoopt en gedurende het leven geen woonlasten meer heeft. De overheid kan een fiscale prikkel geven op het vrijmaken van het woningvermogen, zodat ouderen dit vermogen toch zullen aanspreken Naast het voordeel dat men bij deze verkoop in het eigen huis kan blijven wonen, is er ook het voordeel dat men slechts een deel van het huis kan verzilveren, c.q. het huis gefaseerd kan verkopen, ook wel staircasing genoemd. Met het bedrag dat men liquide maakt, kan men vervolgens een annuïteit aanschaffen, waarmee men een levenslange verzekering heeft van een aanvulling op het pensioeninkomen. Een voordeel van deze constructie is dat ze het grootste bezwaar van de omgekeerde hypotheek, het opnieuw opbouwen van een lening, omzeilt. Daartegenover staat dat het als een nadeel kan worden ervaren dat men niet langer (volledig) eigenaar is van het huis. Het kan bovendien tot gevolg hebben dat het huis, wanneer men al snel na het afsluiten van het product komt te overlijden, voor een relatief laag bedrag is verkocht. Een ander nadeel is dat de instantie waaraan men het huis verkoopt, interesse moet hebben in het huis; dit kan voor bepaalde streken in Nederland een probleem zijn. Deze verkoopconstructies zijn in Nederland aangeboden, maar de huidige huizenmarkt is voor woningcorporaties en beleggers te onzeker om ermee door te gaan. In het buitenland biedt men de verkoopconstructie nog steeds aan, bijvoorbeeld in Australië, maar ook hier is het product alleen beschikbaar in steden als Melbourne en Sydney. In tabel 1 staat een overzicht van de manieren van verzilveren en hun kenmerken. 6 Bovenberg en Kortleve, Wonen in je pensioen, ESB, 9 november 2012. 7 Open brief ABP en PGGM, Financieringsproblemen woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank, 23 november 2012. 34 februari 2013
Tabel 1. Overzicht van verzilvermogelijkheden kenmerken & behoeften product wonen in eigen huis bedrag dat men liquide maakt niet opnieuw een schuld opbouwen geen nieuwe maandlasten bij vroeg overlijden nog vermogen naar erfgenamen omgekeerde hypotheek (= spaarhypotheek 2.0) verkoop huis, huur huis terug verkoop bloot eigendom huis, behoud van woonrecht verkoop huis, koop goedkoper huis verkoop huis, ga gehuurd ergens anders wonen + + - + + + ++ + - +/- + + + + - - + + + +/- - ++ + - +/- De score van Bij vroeg overlijden nog vermogen naar erfgenamen kent de volgende onderbouwing: + bij omgekeerde hypotheek, want de schuld is bij vroeg overlijden nog niet zo hoog; de erfgenamen krijgen een groot deel van de waarde van het huis; +/- bij drie verkoopconstructies, het ligt eraan hoeveel men op het moment van overlijden al heeft gespendeerd van het bedrag dat men vrijmaakt; - bij verkoop met behoud van woonrecht omdat men minder liquide maakt dan bij andere verkoopconstructies en omdat men bij vroeg overlijden ook het gehele huis kwijt is TEN SLOTTE Uit het onderzoek naar de behoeften en meningen omtrent wonen, zorg en pensioen komt duidelijk naar voren dat een meerderheid zo lang mogelijk in het eigen huis wil blijven wonen en dat daarnaast een overgrote meerderheid zo lang mogelijk zelfstandig wil blijven wonen. Er is een zekere bereidheid om vermogen in het huis te gebruiken. Wel is men er vaak pas toe bereid als allerlaatste uitweg, wanneer daarmee een verhuizing kan worden afgewend of wanneer men het geld nodig heeft voor zorg. Met de steeds hoger wordende zorgkosten en de lagere pensioeninkomens in de toekomst kan dit moment voor mensen eerder komen dan verwacht. Het is belangrijk dat er op dat moment producten op de markt zijn waarmee mensen deze behoeften kunnen vervullen. Van belang is dat men bij de opzet van nieuwe verzilverproducten in Nederland een goede regulering vooraf combineert met een goede controle achteraf en dat de producten eenvoudig, transparant en betrouwbaar zijn; dit verhoogt het vertrouwen in dergelijke producten voor alle partijen. Het is daarmee ook belangrijk dat dit initiatief komt vanuit betrouwbare instellingen. Hierbij kan een rol zijn weggelegd voor pensioenfondsen. Met het oog op de toekomst is het zeer van belang om na te denken over de oude dag. De respondenten vonden pensioenfondsen het meest betrouwbaar als aanbieder van een verzilverproduct. Naast een rol als aanbieder kunnen pensioenfondsen ook een rol spelen als financier. De laatste tijd komt veelvuldig in het nieuws dat pensioenfondsen meer in Nederland zouden moeten beleggen. De twee grootste pensioenuitvoerders van Nederland, APG en PGGM, hebben onlangs gepleit voor een Nationale Hypotheekbank. 7 Een andere rol voor de pensioensector kan zijn dat men in de toekomst pensioen opbouwt door de hypotheek deels met pensioenpremies af te lossen, bijvoorbeeld door middel van de spaarhypotheek 2.0. De pensioensector kan samen met anderen over de domeinen heen naar oplossingen zoeken om daarmee voor de toekomst te bereiken dat consumenten een betrouwbaar, transparant en eenvoudig product aangeboden krijgen dat voldoet aan hun behoeften. februari 2013 35