Langer in eigen huis wonen; Is de omkeerhypotheek dé oplossing?

Transcriptie

1 Tilburg University Tilburg School of Economics and Management Economics and Finance of Aging & Fiscale Economie Langer in eigen huis wonen; Is de omkeerhypotheek dé oplossing? Naam: Studierichtingen: Administratienummer: Examencommissie EFA: Examencommissie Fiscale Economie: Begeleider PGGM: Ireen Hendriks Economics and Finance of Aging & Fiscale Economie s Prof. Dr. A.L. Bovenberg Prof. Dr. H.M. Prast Mr. B. Starink Prof. Dr. A.C. Rijkers Drs. C.E. Kortleve Afstudeerdatum: 11 juli

2 Voorwoord Voor u ligt mijn masterthesis, die ik heb geschreven ter afronding van de opleidingen Fiscale Economie en Economics & Finance of Aging. Het is een lange weg geweest naar dit eindpunt, maar al met al is alle tijd en moeite die ik erin heb gestopt het absoluut waard geweest. Het schrijfproces zelf heeft zo nu en dan veel van me gevergd, maar de kracht putte ik uit het onderwerp, dat me niet alleen zeer interesseert, maar ook met de maand dat ik er mee bezig was, steeds actueler werd. Het geeft dan ook voldoening om hierover mee te mogen denken en schrijven. Het was daarnaast ook een enorme toevoeging de scriptie intern te mogen schrijven bij PGGM. Tijdens je studie ben je toch veelal bezig met de theorie en daadwerkelijk iets in de praktijk brengen is er niet vaak bij. Doordat je, terwijl je aan je scriptie werkt, ook al meebeweegt in een bedrijf doe je meteen kennis op van hoe het reilt en zeilt in de praktijk. Daarnaast heeft het mij ook extra kansen geboden voor mijn scriptie, zo heb ik onder het Ledenpanel van PGGM een onderzoek kunnen verrichten dat zeer veel waarde toevoegt aan mijn scriptie en heb ik samen met mijn begeleider de resultaten gepubliceerd in Pensioenmagazine. Iets dat ik mij, voordat ik met het schrijven van een scriptie begon, totaal niet had kunnen voorstellen. Ik wil dan bij deze ook mijn dank uitspreken aan PGGM en in het bijzonder aan mijn begeleider Niels Kortleve. Zonder zijn hulp, kritische blik en tips had er nu niet dezelfde scriptie gelegen. Ik heb het echt als een enorme meerwaarde ervaren dat ik zo n begeleider heb gehad, die, hoe druk en vol zijn agenda ook zat, altijd tijd voor je maakte. Daarnaast wil ik natuurlijk ook mijn begeleiders op de universiteit, prof. dr. Bovenberg en mr. Starink, danken. Naast dat ze mij keer op keer intellectueel uitgedaagd hebben, door bijvoorbeeld steeds weer een stapje verder te gaan met het economisch model en de fiscale behandeling die er achter schuilgaat, hebben ze er ook voor gezorgd dat ik een dubbelscriptie heb kúnnen afleveren. Dit leek door bepaalde regelgeving even in gevaar, maar door directe steun en extra moeite die zij hebben geleverd is dit toch goed gekomen. Dit is iets dat je niet per se van een begeleider hoeft te verwachten en daarom dank ik ze des te meer dat ze dit voor mij hebben willen doen. Ook wil ik Wilma Paffen danken voor alle tijd en moeite die zij in mijn afstudeerproces en de zaken rondom de dubbelscriptie heeft gestopt. Prof. Dr. Prast en Prof. Dr. Rijkers wil ik danken dat ze bereid zijn in de examencommissie plaats te nemen. Tot slot wil ik mijn familie en vrienden bedanken. Zij zijn mijn grote steun en toeverlaat geweest gedurende mijn scriptieproces, maar ook mijn gehele studietijd. Pap en mam dank dat jullie het überhaupt mogelijk hebben gemaakt dat ik kon studeren en daarnaast ook dank voor jullie steun en bemoedigende woorden op momenten dat ik het even niet meer zag zitten. Broer en gezusters mag ik natuurlijk ook niet ongenoemd voorbij laten gaan, dank voor jullie interesse en Harm natuurlijk speciale dank voor al je fiscale aantekeningen en de steun en tips. Josine dank voor je interesse en vooral ook de gezellige weg naar de studententijd toe, de middelbare schooltijd. Veerle ook dank voor je interesse en het top 2

3 samenwonen op de Koestraat, bij jou kon ik altijd met mijn dilemma s en gezeik over de scriptie en andere zaken terecht. Alice en Janou dank voor jullie al zo lange vriendschap en altijd die belangstelling. Anne, Jop en Ryanne, dank voor de gezellige avonden en voor jullie steun tijdens mijn hele studieproces. Claire, Corine en Jorieke, dank voor een top Tilburgse studententijd. Dank dat ik altijd mijn hart bij jullie kon uitstorten, vooral ook in de scriptiefase. Tot slot wens ik u als lezer vooral veel leesplezier! Ireen Hendriks Juli

4 Inhoudsopgave Hoofdstuk Een Managementsamenvatting 8 Hoofdstuk Twee Inleiding Aanleiding 2.2. Opzet Hoofdstuk Drie De manieren om de overwaarden uit het huis te liquideren op een rij Inleiding; Levensloop omtrent wonen, zorg en pensioen 3.2. Beschrijving van de verschillende manieren om overwaarde uit het huis te liquideren 3.2. Schematisch overzicht Hoofdstuk Vier Mogelijkheden om pensioen, wonen en zorg te combineren in internationaal perspectief Inleiding 4.2. Mogelijkheden, ervaringen en resultaten internationaal Verenigde Staten Australië Verenigd Koninkrijk Italië Frankrijk Hoofdstuk Vijf Onderzoek naar de behoeften en wensen van mensen omtrent wonen, zorg en pensioen Inleiding 4

5 5.2. Opzet en samenstelling eigen enquête 5.3. Woonwensen en verwachtingen levensstandaard na pensionering 5.4. Zorgwensen en bereidheid om vermogen in huis in te zetten voor zorg/extra inkomen 5.5. De beoordeling van de omgekeerde hypotheek, welke motieven en bezwaren heeft men om het vermogen in het eigen huis te liquideren Hoofdstuk Zes Welke mogelijkheden worden er op dit moment in Nederland geboden om het vermogen in het huis te liquideren en wat zijn de verschillen en overeenkomsten met de producten in het buitenland Inleiding 6.2. Welke mogelijkheden worden of werden al geboden in Nederland omtrent equity release producten De omgekeerde hypotheek in Nederland De verkoopconstructie om de waarde van je huis te verzilveren Andere manieren om de overwaarde in het huis te benutten 6.3. Vergelijking van de Nederlandse en internationale producten, voor wat betreft vorm en succes Vergelijking pensioen- en zorgstelsels, replacement rates etc Grafische weergave van de verschillende aan bod gekomen producten in een spectrum Hoofdstuk Zeven Welke barrières kunnen optreden Inleiding 5

6 7.2. Barrières bij een leenconstructie Barrières voor de consument Barrières voor de aanbieder 7.3. Barrières bij een verkoopconstructie Barrières voor de consument Barrières voor de aanbieder 7.4. Mogelijke barrières in de wetgeving Hoofdstuk Acht Overzicht en beslissingsboom Tabel waarin alle mogelijke producten opgesomd staan met hun karakteristieken 8.2. Beslissingsboom waarin men door middel van antwoorden op bepaalde vragen uitkomt bij het voor hen ideale product Hoofdstuk Negen Het liquideren van vermogen in het huis in Nederland Inleiding 9.2. De opbouwfase van een hypotheek Verschillende manieren van opbouwen Annuïtair aflossen Niet aflossen, sparen in box Inzetten pensioenpremie om hypotheek af te lossen Spaarhypotheek Fundamenteel economische analyse 9.3. De verzilverfase Verschillende manieren van verzilveren De omgekeerde hypotheek Verkoop van bloot eigendom met behoud van woonrecht Sale and rent back met (zorg)annuïteit Spaarhypotheek 2.0, uitkering (zorg)annuïteit De Noorse bankrekeninghypotheek 6

7 Fundamenteel economische analyse 9.4 Fiscale vergelijking verschillende opties en fiscale neutraliteit in de toekomst Fiscale vergelijking verschillende opties Fiscale neutraliteit 9.5. Mogelijkheden voor huurders 9.6. Welke rol kunnen verschillende instanties spelen om het liquideren van vermogen in het huis aantrekkelijk te maken in Nederland De overheid De pensioensector Hoofdstuk Tien Conclusie en Aanbevelingen 160 Literatuurlijst. 165 Appendices

8 Hoofdstuk Een Managementsamenvatting Deze scriptie belicht de verschillende manieren van het verzilveren van overwaarde in het huis. Welke manieren van verzilveren zijn er, welke ervaringen zijn er geweest in het buitenland en welke lessen kunnen wij daaruit trekken, welke producten zijn er al (geweest) in Nederland en hoe ver reikt de behoefte van de consument naar zo n product? Dit alles wordt belicht in deze scriptie, met daarnaast een economisch model waarin de verschillende manieren van opbouwen en verzilveren met elkaar vergeleken worden, vanuit economisch én fiscaal oogpunt. Aanleiding voor dit onderwerp is de wens en behoefte van mensen om zo lang mogelijk in het eigen huis te wonen. Uit verschillende onderzoeken is deze wens naar voren gekomen. Tegelijkertijd zien we dat er op het gebied van wonen, zorg en pensioen structurele veranderingen plaatsvinden die ervoor zorgen dat mensen minder te besteden hebben tijdens het pensioen. De grootste bezuinigingspost voor het huidige kabinet is de zorg. Het kabinet wil structureel 5,7 miljard euro bezuinigen vanaf 2017 met daarbij de ouderenzorg als belangrijke component. 1 De zorg wordt dus duurder voor mensen en tegelijkertijd zal het pensioeninkomen lager uitvallen. De jaarlijkse fiscaal voordelige opbouw wordt verlaagd met 0,5% en gaat per 1 januari 2014 van maximaal 2,25% naar 1,75%. Men bouwt minder pensioen op en de kortingen op indexatie en de uitkering zelf beperken de pensioenopbouw nog verder. De regering beperkt de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken en ook voor bestaande hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek lager. Gedurende 28 jaar verlaagt het kabinet het maximale aftrektarief, nu 52%, jaarlijks met 0,5%. Verder geldt per 1 januari 2013 voor nieuw afgesloten hypotheken dat men alleen nog in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek wanneer men annuïtair aflost. Door de verplichte aflossing bouwen mensen met een koophuis automatisch veel vermogen op in het huis. Om op latere leeftijd van dit stenen vermogen gebruik te kunnen maken, bijvoorbeeld als aanvulling op het pensioeninkomen of om die steeds hoger wordende zorgkosten te kunnen betalen, is het van belang de mogelijkheden op het gebied van verzilveren te verkennen. Deze scriptie heeft de verschillende verzilverproducten onderzocht, vergeleken zowel de kenmerken als de fiscale gevolgen. Daarnaast is ook de behoefte aan dergelijke producten getoetst in een onderzoek onder het Ledenpanel van PGGM. De resultaten hiervan zullen hieronder in samengevatte versie worden beschreven. 1 Bijlage A Financieel beeld bij Regeerakkoord Bruggen slaan,

9 De verzilverproducten De verschillende verzilverproducten die er zijn, zijn onder te verdelen in twee soorten te weten verzilverproducten in een leenconstructie en een verkoopconstructie. Bij een leenconstructie, de omgekeerde hypotheek, sluit je een lening af met het huis als onderpand. Men sluit een lening af en lost men op die lening niet af. Daarnaast betaalt men de rente die over die lening wordt berekend ook niet terwijl men in het huis woont. Deze rente wordt echter wel op de lening bijgeschreven, de lening wordt daarmee met de tijd groter. Wanneer het huis niet langer bewoond wordt door de afsluiter(s) van de lening, door bijvoorbeeld overlijden of verhuizing naar een verpleegtehuis, moet de totale lening inclusief rente worden betaald. De lening kan afgelost worden door het huis te verkopen of doordat bijvoorbeeld een kind de lening afbetaalt, zodat op die manier het huis in de familie blijft. Daarnaast zijn er ook verschillende producten die onder de noemer verkoopconstructie vallen. Zo is er het verkoop van bloot eigendom product. Bij dit product verkoopt men het bloot eigendom deel van het huis en behoudt men het vruchtgebruik. Dit vruchtgebruik brengt met zich mee dat men een levenslang woonrecht heeft, zonder dat daarvoor bijvoorbeeld huur hoeft te worden betaald. Men verzilvert in casu dus ook alleen het bloot eigendom deel van het huis, dus men liquideert niet de volledige waarde. Een product waarbij men wel de volledige waarde liquideert is het sale and rent back product. Hierbij verkoopt men het huis, om het vervolgens weer terug te huren. Het bedrag dat men hier liquide maakt ligt daarmee hoger dan bij een omgekeerde hypotheek of bij verkoop van bloot eigendom. Daartegenover staat dat men wel weer extra maandlasten in de vorm van huur erbij krijgt. Bij de andere twee opties is dit niet het geval. Ook zijn bepaalde kenmerken verschillend. Zo liggen bepaalde risico s bij het ene product bij de consument, terwijl ze bij het andere product bij de aanbieder kunnen liggen. Het volgende voorbeeld kan dit wellicht duidelijker maken: Mevrouw A. heeft in januari 2013 een verzilverproduct afgesloten waarbij ze maandelijks een bedrag op haar rekening gestort krijgt. In februari van datzelfde jaar komt mevrouw plotseling te overlijden. De gevolgen met betrekking tot het verzilverproduct zijn: - de omkeerhypotheek: het geleende bedrag is relatief laag, erfgenamen kunnen deze schuld afbetalen. De afsluiter van een omkeerhypotheek blijft eigenaar van het huis en met de afkoop van de schuld blijft het huis in de familie. - Verkoop van bloot eigendom en sale and rent back: Men is met de aankoop van dit product niet langer eigenaar van het huis. Wanneer men na een maand komt te overlijden komt het huis in handen van de aanbieder van het verzilverproduct. De erfgenamen hebben geen recht op (een deel) van de waarde van het huis. Men moet dus goed afwegen welke risico s de verschillende producten met zich mee brengen. Lessen uit het buitenland Uit de ervaringen in het buitenland mogen we concluderen dat het verzilveren van overwaarde uit het huis nergens echt een groot succes is geweest. De Verenigde Staten had absoluut en relatief gezien de grootste markt, maar die kwam wel pas op gang op het moment dat de overheid garant stond voor het langlevenrisico. Wanneer de overheid hier niet voor garant staat, zoals in bijvoorbeeld Frankrijk of het 9

10 Verenigd Koninkrijk, zien we dat de markt niet op gang komt. De producten zijn of niet interessant voor de consument, omdat men maar een klein gedeelte van het huis kan verzilveren. Dit komt dan omdat aanbieders garanties op zich nemen en dit verdisconteren in de verzilverprijs. Een andere mogelijkheid is dat de producten niet interessant zijn voor de aanbieders, zoals bijvoorbeeld in Frankrijk waar alle risico s automatisch bij de aanbieder werd gelegd. Dit zorgde ervoor dat er maar weinig aanbieders, om precies te zijn 1, de markt op ging met een verzilverproduct. Een andere reden waarom een verzilverproduct niet succesvol was, was vanwege de slechte reputatie van het product. Dit was het geval in het Verenigd Koninkrijk waar bij de opkomst van het product veel slechte producten werden verkocht. Aan mensen werden bepaalde beloftes gedaan, die vervolgens niet nagekomen werden en waardoor mensen op straat kwamen te staan. Deze beelden bleven terugkomen in de media en dit zorgde voor een enorme deuk in de reputatie van verzilverproducten, die het in het Verenigd Koninkrijk nooit meer te boven is gekomen. Daarnaast was het zo dat in het Verenigd Koninkrijk het niet altijd erg aantrekkelijk was om een verzilverproduct aan te schaffen. Met de aanschaf van zo n product kwam men niet langer in aanmerking voor bepaalde sociale zekerheden. Dit weerhield mensen ervan het vermogen in eigen huis te verzilveren. De lessen die we uit deze buitenlandse ervaringen kunnen trekken zijn enorm. Zo kunnen we stellen dat het van belang is dat de reputatie van de producten in ere wordt gehouden. Dit kan alleen als de voorwaarden aan mensen duidelijk zijn uitgelegd en wanneer schrijnende gevallen, bijvoorbeeld een uithuisplaatsing van bejaarde mensen, zoveel mogelijk uitgesloten kunnen worden. Het is daarom enorm van belang dat de verzilverproducten met een leenconstructie die op de markt komen de no negative equity garantie hebben. Dit is de langlevengarantie die ervoor zorgt dat wanneer de schuld hoger ligt dan de waarde van het huis mensen niet uit huis worden gezet. Dit risico ligt dan bij de aanbieder van het product. Het is zeer van belang om landelijk een duidelijke regulering specifiek voor verzilverproducten te creëren, waaraan elke aanbieder van verzilverproducten zich dient te houden, zodat de belangen van consumenten behartigd worden. Daarbij is het ook van belang dat men goed controleert of aanbieders de regulering ook wel echt naleven. Deze conclusie kunnen we trekken uit de ervaringen in het Verenigd Koninkrijk waar dit op het begin niet is gedaan, iets waar de huidige verzilvermarkt nog steeds last van heeft. Daarnaast leert het dat we er met een goede regulering alleen niet zijn. Ook met regulering kan er genoeg mis gaan, een goede controle, bijvoorbeeld met behulp van mystery shoppers, is dan ook cruciaal voor het opbouwen en uiteindelijk het behoud van een goede reputatie. Regulering is goed, maar men moet waken voor overregulering waardoor er geen een aanbieder meer geïnteresseerd is om met een dergelijk product de markt op te gaan. Nederlandse aanbieders kunnen daarnaast profiteren van de geringere culturele barrières die er zijn. Het erfenismotief is in Nederland veel minder van belang dan bijvoorbeeld in Frankrijk en Italië, men is eerder bereid om het vermogen uit 10

11 het huis te halen en men is veel minder schuldavers. Daar de financiële geletterdheid in Nederland ook laag is, kan men hiervan beter profiteren wanneer de producten betrouwbaar, transparant en eenvoudig zijn. Ervaringen in Nederland In Nederland zijn er verschillende verzilverproducten op de markt geweest. Zo biedt Florius, nog steeds, de Florius Verzilver Hypotheek aan. Deze versie van de omgekeerde hypotheek geeft bepaalde zekerheden af, te weten: - No negative equity garantie (onder voorwaarden en bij marktconforme verkoop) - Behoud van eigendom - Geen maximale looptijd, men kan blijven wonen in de woning zolang men wil - Vaste rente - Geen maandlasten tijdens looptijd - Optie om tot 30% van de waarde van de woning te beschermen voor bijvoorbeeld erfgenamen De no negative equity garantie houdt in dat wanneer de schuld van de omgekeerde hypotheek hoger komt te liggen dan de waarde van het huis, dit risico wordt gedragen door de aanbieder. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de afsluiter van de hypotheek ouder wordt dan gedacht. Daar men niet af lost en de rente wordt opgerent op de schuld, kan het gevolg zijn dat deze schuld hoger komt te liggen dan de waarde van het huis. Bij het Florius product ligt dit risico dus bij de aanbieder. Het product bevat veel beschermingen voor de consument. Toch zijn er van het Florius Verzilver Hypotheek product zijn er in al die jaren maar een paar honderd verkocht. De verwachtingen bij de introductie van het product waren hoog, er was veel geld in de ontwikkeling van het product gestoken en er zijn 920 adviseurs opgeleid om dit product te mogen verkopen. De uiteindelijke verkoop viel zwaar tegen, maar men heeft besloten het product toch nog te blijven aanbieden om de groep die er nu interesse in heeft te kunnen dienen, met de hoop dat de verkoop van het product in de toekomst zal stijgen. De bereidheid van de oudere doelgroep om opnieuw een schuld aan te gaan is er niet, de huidige generatie ouderen heeft een calvinistische inslag van sparen is goed, je in de schulden steken is slecht. De verwachting is er dat dit voor de nu jongere generaties minder het geval is, waardoor het product in de toekomst misschien een grotere groep kan aanspreken. 2 Naast dit product met een leenconstructie, zijn er in Nederland ook enkele producten geweest met een verkoopconstructie. De opvallendste hierbij zijn het Amvest Homefree product (sale and rent back) en het Torenstad Verzilverproduct (verkoop bloot eigendom). Bij beide producten kon men (een deel van) het huis verzilveren en daarbij kiezen voor een lump sum uitbetaling of een periodieke uitbetaling. Beide producten worden echter niet meer verkocht. In een interview met Amvest kwam naar voren waarom zij besloten met het product te stoppen. De uiteindelijke reden was de ingestorte huizenmarkt. De rekenmodule, waarmee mede de huur berekend werd, was onder andere gebaseerd op waardegroei, die is 2 Interview Florius, Marco Delsing, Manager Productmanagement, 29 augustus

12 er niet meer, er is nu zelfs sprake van waardevermindering. Het is niet meer verantwoord dit product te verkopen omdat men zo n hoge huren moet gaan vragen, dat Amvest haar goede naam er niet meer aan wilde binden. 3 Ook Torenstad geeft op haar website aan dat de huidige woningmarkt ervoor zorgt dat het voor beleggers en corporaties te onzeker is om in deze constructie woningen aan te kopen. Resultaten uit het ledenonderzoek Het onderzoek onder het Ledenpanel van PGGM in juni 2012 liet de behoeften omtrent wonen, zorg en pensioen zien van mensen. Daar vielen enkele zaken uit op te maken bijvoorbeeld de wens van een grote meerderheid van mensen om zolang mogelijk zelfstandig te wonen, waarbij meer dan 50% het liefst in eigen huis woont. De bereidheid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken is er zeker. Zo n 80% van de respondenten met een koophuis is bereid om het vermogen in eigen huis aan te spreken. De meerderheid echter wel pas als allerlaatste redmiddel, om bijvoorbeeld een verhuizing mee te voorkomen. In het onderzoek is aan de leden ook de vraag voorgelegd of men het vermogen in het huis wil inzetten voor een woonzorg combinatie wanneer men hulpbehoevend wordt. Respondenten kregen de volgende introductie bij de woonzorg combinatie: Een woonzorg combinatie houdt in dat u zelfstandig blijft wonen en dat deze woonomgeving aangepast is aan uw zorgbehoeften. Dat kan bijvoorbeeld door aanpassingen te maken in uw eigen huis of door te verhuizen naar een goedkopere woning/huurwoning die al aan die behoeften voldoet. Daarna werd de vraag gesteld of men zelf het vermogen in het huis wilde inzetten voor zo n combinatie en aan welke vorm men dan de voorkeur geeft. Meer dan de helft van alle respondenten in alle leeftijdscategorieën is bereid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken voor een woonzorgcombinatie. Daarbij wordt het aanpassen van het eigen huis om het aan de zorgbehoeften te laten voldoen door de ouderen als meest ideale situatie gezien. De jongste leeftijdscategorie geeft de voorkeur aan een overgang naar een huurwoning, met daarbij de mogelijkheid tot meer luxe verzorging. Ook is er specifiek gevraagd om de omgekeerde hypotheek (na een introductie van het product) te waarderen en aan te geven of men het zelf wilde. Opvallend daarbij was dat respondenten zonder kinderen het product gemiddeld significant hoger waardeerden dan respondenten zonder kinderen. Ook gaven zij significant vaker aan zelf interesse in het product te hebben. Voor welke doeleinden de respondenten het huisvermogen wilde inzetten is ook getoetst. Daarbij gaf een meerderheid aan dit te willen doen voor zorgbehoeften of aanpassingen in het huis. De meer consumptieve uitgaven als reizen of vroeger met pensioen gaan waren totaal niet populair. Men is ook gevraagd welke bezwaren men heeft tegen een dergelijk product. Hierbij zijn 3 bezwaren genoemd die de respondenten op een vijfpuntschaal moesten waarderen. Met de bezwaren ik wil niet opnieuw een schuld 3 Interview Amvest, Pieter Rigter en Hillena van Kampen, 5 september

13 opbouwen en ik wil het vermogen in mijn huis altijd kunnen blijven aanspreken voor onvoorziene omstandigheden waren ruim meer dan de helft van de respondenten het eens. Deze bezwaren zorgen daarmee voor een barrière om een verzilverproduct af te sluiten. Het erfenisbezwaar werd veel minder gevoeld. Ongeveer 35% van de respondenten met kinderen was het hiermee eens en nog geen 5% van de respondenten zonder kinderen. Deze resultaten laten zien dat een verzilverproduct aan bepaalde behoeften van mensen voldoet. Meer dan de helft wil het liefst zolang mogelijk in eigen huis blijven wonen en is bereid daarvoor het vermogen in dat huis te gebruiken om dat mogelijk te maken. Een verzilverproduct, zoals bijvoorbeeld een omgekeerde hypotheek, voorziet in deze behoeften. Bij de ontwikkeling van een verzilverproduct moet er echter wel goed gekeken worden naar de daadwerkelijke behoeften van de consument. Men wil bijvoorbeeld graag het vermogen in het huis kunnen aanspreken voor onvoorziene omstandigheden. Aan deze behoefte kan worden voldaan door mensen de optie te geven maar een deel van het huis te verzilveren, terwijl het andere deel beschikbaar blijft voor onvoorziene omstandigheden. Economische en fiscale vergelijking van de verschillende producten Het economisch model zorgt ervoor dat er een vergelijking gemaakt kan worden tussen de verschillende producten. Op basis van enkele assumpties, zoals bijvoorbeeld een vaste looptijd en daarmee geen langlevenrisico of vroegoverlijden risico, komen de verschillende manieren van opbouwen en verzilveren voor belastingheffing op hetzelfde neer. Het verdisconteerde bedrag dat men aan rente betaalt in de opbouwfase is gelijk aan elkaar. Echter na het betalen van belasting zijn er wel enorme verschillen. Aflossingsvrije hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013 worden fiscaal enorm bevoordeeld ten opzichte van een annuïtaire hypotheek. Dit komt omdat zij gedurende de looptijd van de schuld volop profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Aflossingsvrije hypotheken afgesloten op of na 1 januari 2013 hebben fiscaal juist een enorm nadeel ten opzichte van de annuïtaire hypotheek. Dit komt door nieuwe wetgeving omtrent het aflossen van een hypotheek, Deze nieuwe wetgeving verplicht mensen ten minste annuïtair af te lossen, gebeurt dit niet dan heeft men geen recht op hypotheekrenteaftrek. Fiscale wetgeving zorgt er daarmee voor dat er min of meer een keuze voor je wordt gemaakt wanneer het aankomt op het aflossen van een hypotheek. Ook zien we dat de huuroptie zeer nadelig wordt behandeld ten opzichte van de koopoptie. Voor 1 januari 2013 gold dat alle manieren van aflossen bij een koopoptie een negatief saldo van de te betalen belasting met zich meebracht. Men kon dus belasting aftrekken. Voor de huuroptie met sparen is dit niet het geval. Er is geen aftrekmogelijkheid, omdat men geen hypotheekrente betaalt en men moet over het gespaarde bedrag wel rente betalen. Om mensen wel een keus te bieden en tegelijkertijd geen fiscale verstoringen op te laten treden, zou men de spaarhypotheek 2.0 kunnen introduceren naast de annuïtaire hypotheek. Bij deze 2.0 versie krijgt men niet langer de volledige hypotheekrenteaftrek, maar krijgt men aftrek voor het saldo tussen de hypotheek en de spaarrekening. Men bouwt in dertig jaar een spaarrekening op ter hoogte van de hypotheekschuld en lost op dat moment niet af, maar houdt het geld op de bankrekening staan. Op het moment dat men 13

14 liquide middelen nodig heeft voor bijvoorbeeld zorgdoeleinden is het zeer gemakkelijk om dat geld uit het huis te halen. Dit staat namelijk nog gewoon op de spaarrekening. Ook in de verzilverfase zorgt fiscale wetgeving ervoor dat de ene manier van verzilveren aantrekkelijker wordt dan de ander. Voor belasting is de extra koopkracht die men met de verzilvering krijgt even groot. Echter na belasting is de omgekeerde hypotheek het product waarmee men de meeste koopkracht overhoudt. Reden hiervoor is dat men eigenaar blijft van het huis en daarbij alleen het blote eigendom deel wordt belast in de vorm van de periodieke uitkering. Bij de verkoop bloot eigendom constructie wordt men enerzijds belast over de periodieke uitkering (het bloot eigendom deel dat geliquideerd is). Anderzijds wordt het vruchtgebruik deel belast in de vorm van een belasting over het woonrecht. Bij de sale and rent back constructie verzilvert men de totale waarde van het huis. Men krijgt hierdoor een hogere periodieke uitkering, en wordt over die waarde van de periodieke uitkering belast. Ook hier worden dus zowel het bloot eigendom deel als het vruchtgebruik deel belast. In de scriptie worden verschillende manieren belicht om deze fiscale verstoring te neutraliseren. Zo is er de mogelijkheid om de fiscale behandeling van de eigen woning te renoveren in box 1, te verhuizen naar box 3 of te slopen door de eigen woning te defiscaliseren. Rol pensioensector Hierbij kan een rol weggelegd zijn voor de pensioenfondsen. Met het oog op de toekomst is het zeer van belang om na te denken over de oude dag. De respondenten vonden pensioenfondsen het meest betrouwbaar om een verzilverproduct aan te bieden. Naast een rol als aanbieder kunnen pensioenfondsen ook een rol spelen als financier. De rol als aanbieder is vanuit het oogpunt van een pensioenfonds zelf wellicht niet ideaal. Er zitten natuurlijk wel voordelen aan het zelf uitgeven van zo n product. Ze worden dan wel als betrouwbaarst gezien, hebben ervaring met langlevenrisico s, houden zelf de regie in hand met betrekking tot de karakteristieken van de producten die ze aanbieden en vervullen daarmee hun maatschappelijke rol en een maatschappelijke behoefte. Echter staat daar tegenover dat een pensioenfonds geen volleerd verkoper is van een financieel product, kan het ten koste gaan van het belang van hun deelnemers (een zo hoog mogelijk rendement) en kan het ten koste gaan van hun reputatie. Wanneer er schrijnende gevallen in het nieuws komen wordt dit direct teruggelinkt aan de naam en reputatie van het pensioenfonds. Maar niet alleen achteraf is er kans op reputatieschade, ook vooraf. Zoals hierboven beschreven staan pensioenuitkeringen onder druk, op dit moment wordt er bij vele fondsen gekort. Wanneer een pensioenfonds vervolgens een product aan gaat bieden waarbij men het eigen huis opeet kan dit wellicht slecht vallen. Als men zelf al aanbieder wilt zijn, is het cruciaal dat de reden van aanbieden duidelijk kan worden uitgelegd, anders kan dit enorme schade toebrengen aan de reputatie van een pensioenfonds. In het geval van een product met een verkoopconstructie is het daarnaast ook nog zo dat pensioenfondsen een eigen portefeuille krijgen met particulier onroerend goed, iets waar men geen ervaring en wellicht ook geen behoefte aan heeft. 14

15 Een rol als investeerder in een dergelijk project ligt dan wellicht meer voor de hand. Een pensioenfonds beschikt over langlopende gelden en op die manier kan het macro belang van Nederland gediend worden. Het reputatieschaderisico is hier ook minder, daar men niet direct betrokken is bij de producten en de dagelijkse bedrijfsvoering. Dit heeft ook weer het nadeel dat er geen complete controle is op de producten die worden aangeboden, zoals wel het geval is wanneer men de producten zelf aanbiedt. De behoefte is er zoals eerder beschreven en zal in de toekomst waarschijnlijk alleen maar groter worden. Als pensioenfonds, met de bijpassende maatschappelijke rol, is het belangrijk om hier op in te spelen, zodat er voor mensen een betere mogelijkheid is om een waardevolle toekomst te realiseren. De laatste tijd komt veelvuldig in het nieuws dat pensioenfondsen meer in Nederland zouden moeten beleggen. De twee grootste pensioenuitvoerders van Nederland, APG en PGGM, hebben onlangs gepleit voor een Nationale Hypotheekbank. 4 Tot slot zou er ook nog nagedacht kunnen worden of we een deel van de pensioenpremie kunnen inzetten om de hypotheek mee af te lossen, bijvoorbeeld door middel van de spaarhypotheek 2.0. Als aanbeveling is dit interessant voor nader onderzoek. De pensioensector kan samen met anderen over de domeinen heen naar oplossingen zoeken om daarmee voor de toekomst te bereiken dat consumenten een betrouwbaar, transparant en eenvoudig product aangeboden krijgen, dat voldoet aan hun behoeften. 4 Open brief ABP PGGM, Financieringsproblemen woningmarkt vraagt om Nationale Hypotheekbank,

16 Hoofdstuk Twee Inleiding 2.1. Aanleiding Uit de ledenenquête van de coöperatie PGGM van 29 november 2010 is gebleken dat 49% van de respondenten de behoefte voelt om, wanneer ze gepensioneerd zijn, te kunnen blijven wonen waar ze nu wonen. Daarnaast geeft 16% van de leden aan dat ze liefst in een andere, geschiktere woning willen blijven wonen en eveneens 16% geeft aan dat het ze niet uitmaakt waar ze wonen als ze maar zelfstandig kunnen blijven wonen. Er blijkt dus veel behoefte te zijn om langer zelfstandig te blijven wonen en om aan die behoefte te voldoen zouden verschillende partijen in Nederland nieuwe financiële producten kunnen ontwikkelen. Internationaal gezien zijn er al veel mogelijkheden met betrekking tot het liquideren van overwaarde in het huis. Welke mogelijkheden bestaan er internationaal al om het langer wonen in eigen huis beter mogelijk te maken? Welke vormen van het liquideren van vermogen in het huis bestaan er en in hoeverre maakt men er gebruik van? Is er in Nederland behoefte aan een dergelijk product en hoe zouden de verschillende mogelijkheden in de huidige wet vormgegeven moeten worden? Welke rol kan een pensioenfonds spelen in dit geheel? Deze vragen zullen centraal staan in deze scriptie Opzet Voordat ik nader beschrijf hoe ver de mogelijkheden reiken tot het ontwikkelen van nieuwe financiële producten om langer wonen in het eigen huis beter mogelijk te maken, zal ik allereerst in de inleiding van hoofdstuk twee de levensloop omtrent wonen, zorg en pensioen analyseren. Hoe ziet de behoefte aan zorg en wonen er over de gehele levensloop uit. In dit hoofdstuk zal ook worden ingegaan op de verschillende mogelijkheden tot liquideren van eigen vermogen in het huis er zijn. Per vorm zal worden omschreven wat de karakteristieken zijn om uiteindelijk in paragraaf 3 een schematisch overzicht te geven van de mogelijkheden. Vervolgens zal er in hoofdstuk vier worden onderzocht hoe ver de mogelijkheden in het buitenland reiken. Welke soorten producten zijn er internationaal gezien om je pensioen aan te vullen. Daarbij zal er specifiek gekeken worden naar de wetgeving hieromtrent in de Verenigde Staten, Australië, het Verenigd Koninkrijk, Italië en Frankrijk. In deze landen is er al een markt ontwikkeld waarbij mensen bijvoorbeeld sparen via het eigen huis of een omkeerhypotheek afsluiten via het eigen huis. Hoe hebben de producten zich in de loop der tijd ontwikkeld en in hoeverre wordt er gebruik van gemaakt. Van PGGM heb ik de kans gekregen om een eigen enquête uit te schrijven aan het ledenpanel van PGGM. Aan hen heb ik vragen voorgelegd omtrent wonen, zorg en pensioen. Ook heb ik hen gevraagd om de omgekeerde hypotheek, na een introductie, een cijfer te geven en aan te geven voor welke doeleinden ze een omgekeerde hypotheek willen afsluiten en welke bezwaren ze voelen om een dergelijk product af te sluiten. De aanpak, opzet en resultaten van dit onderzoek worden in hoofdstuk vijf van deze scriptie gepresenteerd. 16

17 De Nederlandse producten komen in hoofdstuk zes aan bod. Welke soorten producten zijn er in Nederland op de markt geweest en welke producten biedt men nog steeds aan. In welke verhouding staan deze producten met de producten in het buitenland en in hoeverre voldoen de producten aan de wensen van de consument, die naar voren zijn gekomen in hoofdstuk vijf van deze scriptie. In hoofdstuk zeven zal ik vervolgens ingaan op de barrières die deze producten met zich meebrengen. Voor zowel de aanbieder als voor de consument kunnen er bepaalde barrières zijn. Deze barrières verschillen per soort product. Ik maak hierbij onderscheid tussen een product waarbij men een lening op het huis afsluit en een product waarbij men (een gedeelte van) het huis verkoopt, maar het woonrecht behoudt. Daarnaast zal ik ook de wettelijke barrières bespreken die het product met zich mee kan brengen. In de voorafgaande hoofdstukken zijn er allerlei verschillende soorten van equity release aan bod gekomen, ieder met haar eigen karakteristieken en risicoverdeling. In hoofdstuk acht zal ik aan de hand van een tabel overzichtelijk maken wat deze karakteristieken zijn, waar de verschillen liggen en waar de overeenkomsten. Daarnaast zal in dit hoofdstuk ook een beslissingsboom worden gemaakt waaraan iemand door het beantwoorden van enkele vragen bij het voor hem of haar ideale equity release product uitkomt. In hoofdstuk negen zal ik de verschillende vormen van de omkeerhypotheek, die in hoofdstuk drie en vijf naar voren zijn gekomen toetsen aan de huidige wetgeving. Hierbij zal ik allereerst op basis van de informatie uit eerdere hoofdstukken gaan beschrijven welke vorm van liquideren van vermogen in je huis het best zou kunnen werken in Nederland, om daarna de analyse te maken of en in hoeverre die in de huidige wet past en in hoeverre de wet aanpassingen nodig heeft. Vervolgens zal ik ook de andere vormen van de omkeerhypotheek toetsten aan de huidige wetgeving. Daarnaast zal ik bekijken in hoeverre de fiscale wet een rol kan spelen. Welke fiscale faciliteiten kunnen er gevormd worden om een omkeerhypotheek aantrekkelijk te maken. In paragraaf vier van dit hoofdstuk zal ik door middel van een enquête onder de leden van de coöperatie PGGM beschrijven in hoeverre mensen zich zorgen maken over hun pensioen en of zij bereid zijn om het vermogen in het eigen huis aan te spreken om zo het pensioen aan te vullen of het langer wonen in eigen huis mogelijk te maken. Tot slot zal ik in paragraaf vijf bekijken welke marktpartijen een rol kunnen spelen wanneer mensen gebruik willen maken van een omkeerhypotheek constructie. Daarbij zal het vertrouwen van de consument in de verschillende financiële instanties ook van belang zijn. Uit een enquête van Centerdata in april 2011, met ruim 2100 respondenten, blijkt bijvoorbeeld dat het vertrouwen in banken lager is dan het vertrouwen in de pensioenfondsen. 17

18 Tabel 2.1: Vertrouwen van consumenten in financieel systeem, gerangschikt naar vertrouwen/wantrouwen, Naast de marktpartijen zullen ook de voorwaarden van belang zijn, waar ligt bijvoorbeeld het risico van waardedaling van een huis en bij wie ligt het juridisch en economisch eigendom. Dit alles in acht genomen is de volgende probleemstelling opgesteld: Is er in Nederland toekomst voor een product waarbij je het vermogen in het eigen huis inzet om zo langer in eigen huis te kunnen verblijven of een ruimer liquide pensioenvermogen te creëren en hoe zal dit product moeten worden vormgegeven om het zo aantrekkelijk mogelijk te maken, maar daarnaast ook juridisch en fiscaal houdbaar? Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling zijn de volgende deelvragen opgesteld: - Welke mogelijkheden worden nu geboden om langer in het eigen huis te kunnen blijven wonen? - Welke zorgen en behoeften zijn er omtrent pensioen, zorg en wonen? - Welke regelingen omtrent pensioen en eigen huis bestaan er in het buitenland? En welke zijn relevant voor Nederland? - Welke faciliteiten zouden er gevormd kunnen worden om het liquideren van vermogen in het eigen huis aantrekkelijk te maken in Nederland? - Welke behoeften bestaan er omtrent woon-zorg combinaties? (onder de leden van PGGM) - Is er het besef dat het eigen huis als pensioenvoorziening ingezet zou kunnen worden? - Welke marktpartijen zouden een rol kunnen spelen bij de vervaardiging van omgekeerde hypotheken en is er voor de pensioenfondsen een rol weggelegd in dit geheel? 5 verder ook te concluderen uit de volgende bronnen: 18

19 Hoofdstuk Drie Manieren om de overwaarden uit het huis te liquideren op een rij 3.1. Inleiding; Levensloop omtrent wonen, zorg en pensioen Volgens Modigliani en Bruemberg die in 1954 de Lifecycle hypothesis beschreven verloopt het vermogensbezit tijdens je leven via een bepaalde cyclus, waarbij men tijdens het werkende leven spaart en dit gespaarde geld na pensionering weer volledig ontspaart. Modigliani en Bruemberg maakten daarbij de volgende twee aannames: 1. Het inkomen is constant tot pensionering, daarna is het inkomen 0 en 2. Een constant consumptieverbruik gedurende het leven waarbij geen erfenis overblijft. In de onderstaande grafiek zien we dan de levensloop van inkomen (Y), consumptie (C), spaartegoeden (saving, dissaving) en vermogen (A). In de grafiek wordt de pensioenleeftijd aangemerkt met N en de sterfteleeftijd met L. Grafiek 3.1 Vermogenslevenscyclus naar Modigliani en Bruemberg (1954) waarbij er op het eind geen vermogen overblijft 6 Uit verschillende onderzoeken blijkt echter dat het ontsparen minder snel gaat dan Modigliani en Bruemberg in hun werk beschreven. Hiervoor worden verschillende redenen aangegeven, zoals het erfenismotief en het voorzorgsmotief. 7 Men houdt graag enig vermogen achter de hand voor bijvoorbeeld zorgkosten voor later of als erfenis voor de kinderen. Bij het vermogen in het huis wordt over het algemeen een zelfde cyclus verwacht, waarbij men bij aankoop van het huis een lening afsluit en deze met de jaren geleidelijk aan aflost. Uiteindelijk kan het vermogen in dit huis dan geliquideerd en geconsumeerd worden door middel van bijvoorbeeld een 6 Modigliani, F., Life cycle, individual thrift and the wealth of nations, verkregen van website: 7 Zie bijvoorbeeld Carroll et al., The Buffer Stock Theory of Saving: Some Macroeconomic Evidence, Brookings Papers on Economic Activity,

20 omgekeerde hypotheek of door het huis te verkopen. Wanneer men een omgekeerde hypotheek afsluit zal de cyclus er als volgt uitzien 8 : Grafiek 3.2. Vermogenscyclus in eigen huis wanneer men een omgekeerde hypotheek afsluit Bij de eerste pijl start de hypotheek en begint men met aflossen, naarmate de tijd vordert lost men steeds meer af en wordt het vermogen in het eigen huis groter en groter. Bovenstaande grafiek gaat er wel van uit dat mensen ook daadwerkelijk aflossen op de schuld, zodat de schuld op het huis steeds kleiner wordt. In Nederland is dit lang niet altijd het geval. De laatste decennia is de aflossingsvrije hypotheek, waarbij men alleen rente betaalt en niet aflost, steeds populairder geworden. In 2011 werden de regels voor nieuwe hypotheken strenger en mag het aflossingsvrije deel van de lening nog maar 50% van de waarde van de woning zijn. 9 Met het Kunduz/Lenteakkoord zal aan deze constructie nog verder paal en perk worden gesteld, de hypotheekrenteaftrek zal niet meer gelden voor nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheken. 10 Bij de derde pijl heb je het volledige eigendom van het huis in handen, waarna je met behulp van een leen- of verkoopconstructie het vermogen in het eigen huis langzaam opsoupeert. Dit opsouperen kan gebeuren op verschillende manieren. Welke manieren er zijn en welke overeenkomsten en verschillen ze hebben zal ik in de volgende paragraaf beschrijven. 8 Australian Securities and Investments Commission, Equity release products, Rapport nr. 59, Verkregen van website: 10 Begrotingsakkoord 2013: Verantwoordelijkheid nemen in crisistijd, verkregen van website: 20

21 3.2. Beschrijving van de verschillende manieren om overwaarde uit het huis te liquideren Er zijn allerlei mogelijkheden om het vermogen in eigen huis te liquideren. Enerzijds kan men het huis verkopen, anderzijds kan men geld lenen en het huis daarbij als onderpand gebruiken. Wanneer men niet per se de behoefte heeft om in het huis waar men woont te blijven, bestaat er natuurlijk ook nog altijd de mogelijkheid om het huis te verkopen. Met de verkoop verzilvert men de overwaarde in het huis en maakt men het geld dat voorheen vast zat in dat huis liquide. Als men wel de wens heeft om in het huis te blijven wonen zijn er ook verschillende mogelijkheden om het vermogen in dat huis liquide te maken. Men kan bijvoorbeeld een lening afsluiten met het huis als onderpand. Daarbij zijn er verschillende vormen van aflossen en rentebetalingen denkbaar. Een mogelijkheid die zowel in Nederland als in het buitenland verkrijgbaar is is de omgekeerde hypotheek. Bij de omgekeerde hypotheek sluit men een lening af en lost men op die lening niet af. Daarnaast betaalt men de rente die over die lening wordt berekend ook niet terwijl men in het huis woont. Deze rente wordt echter wel op de lening bijgeschreven. Wanneer het huis niet langer bewoond wordt door de afsluiter(s) van de lening, door bijvoorbeeld overlijden of verhuizing naar een verpleegtehuis, moet de totale lening inclusief rente worden betaald. De lening kan afgelost worden door het huis te verkopen of doordat bijvoorbeeld een kind de lening afbetaalt, zodat op die manier het huis in de familie blijft. Binnen de omgekeerde hypotheek zijn verschillende versies te ontdekken. Men kan bijvoorbeeld op maar een deel van het huis lenen, zodat er altijd een percentage voor de erfgenamen over blijft. Ook zijn er verschillende manieren van uitbetaling. Men kan kiezen voor een periodieke uitbetaling, waarbij men de zekerheid heeft dat men zolang men leeft elke periode een bepaald bedrag krijgt uitgekeerd. Hiermee wordt het langlevenrisico gedekt en is er de zekerheid van extra inkomen op late leeftijd. Daarnaast zijn er de nog meer reguliere mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten zoals de lineare, annuïteiten of aflossingsvrije hypotheek. Deze zijn echter, met de nieuwe regulering van de AFM, niet voor iedereen beschikbaar. Er zijn bepaalde inkomenseisen aan gesteld waardoor men meer zekerheid heeft dat de lening ook betaalbaar is voor degene die het afsluit. Voor mensen die niet aan deze inkomenseis voldoen maar wel behoefte hebben aan een ruimer pensioeninkomen zou de omgekeerde hypotheek dus oplossing kunnen bieden. Een andere manier waarop men vermogen in het huis kan liquideren is door middel van een verkoopconstructie. Binnen deze constructie zijn weer verschillende vormen te ontdekken waarvan verkoop van het blote eigendom een manier is. De oorspronkelijke eigenaar behoudt dan het recht van vruchtgebruik en heeft daarmee het recht om in het huis te blijven wonen zolang hij of zij wil of kan. Bij verkoop krijgt men dan ook niet de volledige marktwaarde voor het huis, omdat degene die het huis aankoopt het pas liquide kan maken op het moment dat de oorspronkelijke eigenaar het huis verlaat. De verkoper kan ervoor kiezen om van het geldbedrag dat hij of zij krijgt een lijfrente af te sluiten waardoor ook hier het langlevenrisico gedekt is en er zekerheid is van extra inkomen op latere leeftijd. Binnen de verkoopconstructie zijn verschillende gradaties te vinden. Zo zijn er vormen waarbij de vruchtgebruiker wel huur betaalt, maar ook vormen waarbij de vruchtgebruiker geen huur betaalt. Bij de manier waar men gedurende het verblijf in het huis wel huur betaalt zal het bedrag dat betaald wordt bij verkoop relatief 21

22 hoger zijn, dan bij de manier waar men geen huur betaalt. Die huur zit dan in de prijs verrekend op basis van onder andere levensverwachting. Ook kan men er bijvoorbeeld voor kiezen om deels ook eigenaar te blijven en maar een gedeelte van het huis te verkopen. De oorspronkelijke eigenaar is dan geen vruchtgebruiker maar gedeeld eigenaar en krijgt voor het gedeelte wat hij of zij verkocht heeft een bedrag dat lager ligt dan de marktwaarde van dat deel. De aanbieder heeft bij verkoop recht op zijn deel van het verkoopbedrag. Verschil met deze constructie ten opzichte van de leenconstructie is dat het procentuele aandeel van de aanbieder in dit geval niet verandert naarmate men langer leeft. De aanbieder blijft eigenaar van bijvoorbeeld 50% van de waarde van het huis. De winst van de aanbieder zit dan ook voornamelijk in de waardestijging van het pand. 22

23 3.3. Schematische weergave van de verschillende manieren om vermogen in het huis vrij te maken Door middel van (gedeeltelijke) verkoop (Gedeeltelijke) verkoop met behoud van woonrecht Gedurende je verblijf betaal je huur Gedurende je verblijf betaal je geen huur Vb. Sale and lease back Vb. Verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik Vrij maken van vermogen in het huis Verkoop zonder behoud van woonrecht Vb. Verkoop en koop/huur ander huis Een lening waarop men nu aflost en nu rente betaalt Vb. annuïteitenhypotheek Door middel van een lening met het huis als onderpand Een lening waarop men niet aflost, maar nu wel rente betaalt Een lening waarop men niet aflost en nu geen rente betaalt Vb. aflossingsvrije hypotheek Vb. omgekeerde hypotheek 23

24 Hoofdstuk Vier Mogelijkheden om pensioen, wonen en zorg te combineren in internationaal perspectief 4.1. Inleiding Internationaal gezien zijn er vele landen die op het gebied van het liquideren van het vermogen in eigen huis al verder gevorderd zijn dan Nederland. In sommige landen is zo n equity release al een product dat zich goed heeft ontwikkeld op de markt. Voorbeelden daarvan zijn het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en Australië. In dit hoofdstuk zullen de verschillende producten aan bod komen van de landen Australië, Frankrijk, Italië, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In al deze landen is er al een gevestigde markt voor vermogensliquidatie van een huis, al is het zo dat elk land haar eigen karakteristieken heeft voor wat betreft vormgeving van het product. De tweede paragraaf van dit hoofdstuk zal opgedeeld worden in vijf subparagrafen waarin al deze landen individueel aan bod komen. In de eerste subparagraaf zal het systeem in de Verenigde Staten behandeld worden. Sinds 1989 zijn er al producten beschikbaar om het vermogen in het eigen huis te liquideren, maar de populariteit van deze producten nam pas toe eind jaren negentig. 11 Wat is de oorzaak van deze groei in populariteit eind jaren negentig en waarom lukte het voorheen niet voldoende om dit product aan de man te brengen? Deze vragen zullen onderzocht worden in de eerste subparagraaf. Vervolgens zal in subparagraaf 2 het Australische beleid omtrent equity release bekeken worden. Ook daar heeft de markt voor deze producten een groei doorgemaakt, omstreeks Er zijn toen enkele nieuwe producten op de markt gebracht, die de groei veroorzaakte. Hoe staat het inmiddels met de Australische markt, heeft de groei in de markt zich voortgezet en wat zijn verdere ontwikkelingen. In de subparagrafen 3 tot en met 5 zullen vervolgens de ontwikkelingen voor de Europese landen worden onderzocht. Het Verenigd Koninkrijk, waar de markt voor het liquideren van het huis van deze drie landen het verst gevorderd is, zal beschreven worden in subparagraaf 3. Waarna in subparagrafen 4 en 5 de equity release markten van respectievelijk Frankrijk en Italië nader worden bekeken. Tot slot zal in paragraaf 7 worden onderzocht in hoeverre al deze internationale producten relevant kunnen zijn voor de Nederlandse markt en in hoeverre ze al toegepast kunnen worden in de huidige Nederlandse wetgeving. Zijn er producten die interessant zijn voor Nederland, waar we wat van kunnen leren en die we (deels) kunnen overnemen. 11 Huan, C., Mahoney, J., Equity Release Mortgages, Australian Securities & Investments Commission, Equity release products, Report 59, November

25 4.2. Mogelijkheden, ervaringen en resultaten internationaal De Verenigde Staten De producten en aanbieders De Amerikaanse omkeerhypotheek markt heeft verschillende producten met als grootste product de Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Dit is een product dat in 1989 gestart werd door de Federal Housing Administration (FHA). Naast deze door de overheid verzekerde omkeerhypotheek, zijn er nog twee andere soorten reverse mortgages te ontdekken. De single purpose reverse mortgage is een omkeerhypotheek die wordt verstrekt door bijvoorbeeld de lokale overheid of een non-profit organisatie waarbij het bedrag bestemd is voor een doel die de verstrekker vooraf bepaalt, zoals bijvoorbeeld het renoveren van het huis. Men mag het geld dus niet vrij besteden waaraan men maar wil. In de meeste gevallen wordt deze hypotheek dan ook alleen verstrekt aan mensen met een laag tot modaal inkomen. De proprietary reverse mortgage is een product waar een commercieel bedrijf de verstrekker is van het geld. Dit vindt dus plaats in de private en niet in de publieke sfeer en is vooral interessant wanneer je een relatief hoog gewaardeerd huis hebt en je daarbij een lage hypotheekschuld uit hebt staan. 13 Het product van de FHA is van deze drie veruit het grootst en deze paragraaf zal daar dan ook verder op inzoomen. Bij het product van de FHA, is een verzekering bijgevoegd die geldschieters beschermt voor het risico dat het geleende bedrag de waarde van het huis overstijgt en die de leners beschermt voor het risico dat de geldschieter faalt in het betalen van bijvoorbeeld het maandelijkse bedrag. Onder andere deze extra zekerheden zorgden ervoor dat de omkeerhypotheek aan populariteit won. Vóór 1989 bestonden dan ook al zulke producten maar deze producten gaven niet die zekerheden die het product van de FHA gaf en mede daardoor kwam de markt voor omgekeerde hypotheken destijds ook niet echt van de grond. 14 De HECM startte in 1989 als een pilot waarbij ruimte werd geboden voor 2500 omgekeerde hypotheken, dit aantal groeide begin jaren 90 naar om zich vervolgens in 1996 nog verder uit te breiden. 15 Om voor een HECM in aanmerking te komen moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen; degene die het geld leent moet 62 jaar of ouder zijn, mocht er nog schuld zijn op het huis dan moet men deze eerst afbetalen met het geld dat men uit de omkeerhypotheek krijgt en men moet een gesprek aan gaan met een adviseur die goedgekeurd is door het ministerie van Housing and Urban Development. Verder zijn er geen eisen gesteld aan het inkomen of nog verder openstaande schulden. 16 Wanneer men voldoet aan deze eisen en daarmee in aanmerking komt voor een HECM wordt de principal limit berekend. Dit is het bedrag dat de geldschieter wil lenen aan de lener en dit is afhankelijk van drie criteria: 17 - De leeftijd van de jongste lener 13 Verkregen van website: op 19 april Mayer, C.J., Simons, K.V., Reverse Mortgages and the Liquidity of Housing Wealth, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994, V22 15 Caplin, A., The Reverse Mortgage Market: Problems and Prospects, Juni Neil, B.A., Neil, B.A., Is a reverse mortgage a viable option for baby boomers?, Journal of Business & Economics Research, Juni Verkregen van de website: Limit-Mean?&id= , op 19 april

26 - Het laagste geschatte bedrag voor de waarde van het huis van de Maximum Claim limit of de FHA 18 - De huidige verwachte rente 19 De eerste twee criteria hebben een positieve correlatie met het uiteindelijke bedrag, dus hoe ouder de jongste lener, des te hoger het bedrag dat je kunt krijgen aan omkeerhypotheek. De rente heeft een negatieve correlatie met het uiteindelijke bedrag dat je nu kunt krijgen. Vervolgens kun je zelf bepalen of je het gehele bedrag in een keer uitbetaald wilt krijgen en daarbij zijn 4 manieren te onderscheiden: - Een vast maandelijks bedrag met een vooraf vastgestelde looptijd - Een vast maandelijks bedrag voor zolang je in je huis blijft wonen - Een credit line waarbij je zelf bepaalt wanneer en hoeveel je uitbetaald krijgt tot het maximum bedrag (de principal limit) - Een combinatie van een credit line en een maandelijkse uitkering Afhankelijk van de keuze die men maakt zal ook het totaal ontvangen bedrag verschillen De ontwikkeling van de markt In de eerste jaren na de introductie van de HECM was de populariteit ervan nog niet zo groot. Nog geen een procent van de huishoudens die ervoor in aanmerking kwamen maakten er gebruik van. Echter na verloop van tijd werd er steeds meer gebruik gemaakt van het product. In onderstaande grafiek zijn de verleende HECMs per jaar te zien: Grafiek Aantal verkochte HECMs Number of HECMS Number of HECM Bron: data tot Dit is het maximale bedrag van de waarde van het huis dat de FHA verzekert wanneer de aanbieder tekort schiet. bron: Amount?&id= Deze wordt gebaseerd op de huidige 10jaar LIBOR rente met daarbij een extra marge voor de variabele HECM rente en het huidige vaste rentepercentage voor een omgekeerde hypotheek bron: 26

27 In deze grafiek is te zien dat er van het product, na een moeizaam begin, steeds meer gebruikt werd. Na 2008 nam de groei af, waarna in 2009 het aantal HECMS daalde. Dit is deels te wijten aan verlaagde principal limits alsook aan een aantal grote aanbieders die uit de markt van omgekeerde hypotheken stapten De barrières Zoals te zien is in de voorgaande paragraaf is het aantal verkochte omgekeerde hypotheken teruggelopen sinds Hiervoor zijn verschillende redenen aan te wijzen. Drie grote aanbieders, Wells Fargo, Bank of America en Financial Freedom hebben allen gedurende het jaar 2011 bekend gemaakt te zullen stoppen met het uitgeven van nieuwe omgekeerde hypotheken. De laatste twee gaven aan zich meer te willen richten op de core business wat hypotheken betreft en Wells Fargo gaf aan dat het niet ging om de winstgevendheid van het product maar om het feit dat het HECM programma ontworpen is in een heel andere economische tijd. 21 Vandaag de dag zijn de huizenprijzen te onzeker en daarnaast zorgt de regulering er voor dat het voor aanbieders lastig is om te evalueren of een lener genoeg financiële middelen heeft om de onroerend goed belasting en verzekeringen te kunnen blijven betalen. 22 Het uitstappen van deze drie grote aanbieders heeft een neerwaarts effect gehad op het aantal verkochte HECMs in Daarnaast draagt de verlaging van de principal limits, het maximum bedrag dat je voor je huis kunt krijgen, ook bij aan het minder aantal verleende omgekeerde hypotheken. Dat valt bijvoorbeeld te zien aan de hand van de volgende grafiek: Verkregen van de website: op 19 april Verkregen van de website: op 19 april Verkregen van de website: op 19 juni Verkregen van de website: op 19 april Verkregen van de website: op 19 april

28 Grafiek 4.2 Invloed van aanpassen principal limits op aantal verkochte HECMs In oktober van de jaren 2009 en 2010 voerde het ministerie van Housing and Urban Development een verlaging van de principal limits door. Dit was volgens de FHA noodzakelijk om het reverse mortgage programma levensvatbaar te kunnen houden. Uit de grafiek valt te zien dat beide jaren net voor de doorvoering er een piek optreedt in de vraag naar HECMs, om vervolgens in oktober van beide jaren een forse daling teweeg te brengen. Vooral in het jaar 2009 is de afstand tussen het moment voor de piek en het moment van doorvoering enorm. De dalende huizenprijzen sinds 2007 kunnen ook een oorzaak zijn van het dalende aantal verleende omkeerhypotheken. Waar in het eerste kwartaal van 2006 het eigen vermogen van huishoudens in onroerend goed nog lag op 13,5 biljoen dollar was dat in het eerste kwartaal van 2009 nog maar 5,3 biljoen dollar, een krimp van meer dan 60 procent. Eind 2009 was dit bedrag wel weer gestegen naar 6,3 biljoen dollar, maar ten opzichte van de piek in 2006 is dit nog altijd een krimp van meer dan 50%. De dalende huizenprijzen hebben er daardoor voor gezorgd dat er veel potentiële HECM leners niet meer voldeden aan de eisen, omdat het bijvoorbeeld de principal limit, die met de lagere waarde van het huis mee daalt, lager was dan de nog openstaande schuld. 25 Bij een HECM is dat zo dat je logischerwijs enkele premies moet betalen. Deze premies kunnen bij dit product hoog oplopen. Zo is er de origination fee, waarbij je eenmalig vooraf 2% premie moet betalen over de eerste dollar waarde van een huis plus 1% over de waarde boven , met een maximum van 6000 dollar. Daarnaast moet er een maandelijkse verzekeringspremie van 1,25% over de 25 Chakrabarti, R., et al., Federal Reserve Bank of New York Staff Reports; Household Debt and Saving during the 2007 Recession, Januari

29 uitstaande lening worden betaald. Al deze effecten plus daarbij nog de economische situatie waarin de wereld op dit moment verkeert zorgt ervoor dat de markt voor reverse mortgages zoals hij Amerika gevormd was niet voldeed en het tijd werd en nog steeds wordt voor innovatie op dat gebied. Eind 2010 werd er een nieuwe versie van een HECM geïntroduceerd, de HECM Saver genaamd. Dit product is met name bedoeld voor mensen die een kleiner bedrag willen lenen en daarmee gaat dan gepaard dat je een veel lagere premie vooraf hoeft te betalen. 26 Zo ligt bij de oorspronkelijke HECM de verzekeringspremie vooraf op 2% van de principal limit en dit is bij de HECM Saver nog maar 0,01%. De maandelijkse verzekeringspremie ligt voor de HECM Saver op 1,25% over de uitstaande lening net als bij de standaard HECM Meningen over en verwachtingen omtrent de omgekeerde hypotheek De verwachtingen zijn ook dat de markt op de lange termijn weer aan zal trekken op het moment dat de effectenmarkt zich verder ontwikkelt en wanneer de babyboomers pensioneren, waarbij in Amerika veel mensen de pensioenleeftijd bereiken met onvoldoende financiële middelen. 27 Uit onderzoek van Marttila Strategies in opdracht van de National Reverse Mortgage Lenders Association in 2010 onder 1800 senioren en hun volwassen kinderen blijkt dat 85 procent van de senioren zeer pessimistisch is over het economische klimaat. Daarnaast maakt bijna 50 procent van de ouderen zich zorgen over hun economische situatie tijdens hun pensionering, ze zijn bang dat ze te weinig geld hebben om in hun behoeften te voorzien. Meer dan 80 procent van de senioren gaf aan tijdens hun pensionering in het eigen huis te willen blijven wonen en zowel de senioren als de kinderen waren het erover eens dat je daarbij bijvoorbeeld de overwaarde die je in je eigen huis hebt gebruikt, al heeft dat negatieve gevolgen voor de hoogte van de erfenis. Naast de mening over de economische situatie en de gevolgen daarvan is ook de tevredenheid over de omkeerhypotheek getoetst. Overall waren de resultaten zeer positief, 74 procent van de gebruikers van een omkeerhypotheek waren positief en 75 procent gaf aan dat ze de voorwaarden van het product helemaal begrepen. 28 Al deze meningen en ervaringen en daarbij de innovatie die er is gekomen met de HECM Saver en die zich waarschijnlijk nog verder zal ontwikkelen en de steeds verder vergrijzende bevolking zouden ervoor kunnen zorgen dat de markt voor omkeerhypotheken in de nabije toekomst weer aan zal trekken Australië De producten en aanbieders In Australië zijn er twee grote producten omtrent het liquide maken van het vermogen in eigen huis. De oorspronkelijke reverse mortgage en de home reversion, die als opvolger de scherpe kanten van het 26 Verkregen van de website: op 19 april Verkregen van de website: op 19 april National Reverse Mortgage Lenders Association, Research Shows High Levels of Consumer Satisfaction with Reverse Mortgages, Press release, 13 december 2010, verkregen van: op 20 april

30 oorspronkelijke product, zoals bijvoorbeeld het langlevenrisico, enigszins weet weg te halen voor de consument. Om in Australië in aanmerking te komen voor een reverse mortgage moet je voldoen aan bepaalde voorwaarden die zijn opgesteld door de aanbieder van het product. De vereisten kunnen dus verschillen per aanbieder en er zijn geen algeheel geldende regels waaraan elke aanbieder zich moet houden, zoals bijvoorbeeld in de Verenigde Staten het geval is. Voorbeelden van vereisten die in zo n contract kunnen staan zijn: - De afnemer onderhoudt het pand - De afnemer moet bepaalde verzekeringen hebben afgesloten en daar zelf voor betalen - Het pand mag niet langer dan 6-12 maanden leeg staan, afhankelijk van het contract - De afnemer moet melden dat hij/zij iets aan het pand wil veranderen of moet zelfs goedkeuring vragen om iets aan het pand te veranderen - De afnemer moet melden wanneer er een nieuwe (extra) bewoner in het huis komt Er zijn geen specifieke leeftijdsvereisten, maar in het algemeen is een reverse mortgage beschikbaar voor iemand die 55 jaar of ouder is. 29 Er is in Australië geen bepaalde wetgeving die specifiek is bedoeld voor het handelen in producten als een omkeerhypotheek. Wel is er een algemene gedragscode, de Uniform Consumer Credit Code genaamd, waarin vereisten staan bij het verhandelen van traditionele kredietproducten. Omdat sommige aanbieders van omkeerhypotheken het gevoel hadden dat aanbieders veel te gemakkelijk de markt op konden komen en de consument daardoor niet goed beschermd kon worden hebben zij een vereniging opgericht die de belangen van de consument bij reverse mortgages behartigt, de Senior Australians Equity Release Association of Providers (SEQUAL). Aanbieders die aangesloten zijn bij deze vereniging hebben een gedragscode opgesteld waarin zij gehouden zijn aan bepaalde vereisten, te weten 30 : - Alle producten moeten de garantie hebben dat de schuld niet hoger kan zijn dan de waarde van het huis, de no negative equity garantie - Alle kosten die met de transactie gepaard gaan moeten vooraf helder en duidelijk zijn bij de afnemer - Geef volledige openheid over de kosten van het product, bijvoorbeeld de rente op rente die men moet betalen of bijvoorbeeld het effect van een waardestijging in een huis - De afnemer is verplicht onafhankelijk advies in te winnen Alle leningen die afgesloten worden moeten daarnaast voldoen aan de vereisten van de Uniform Consumer Credit Code. Naast de markt voor omkeerhypotheken is er ook nog een ander product op de Australische markt waarbij je het vermogen in eigen huis kan verzilveren, terwijl je zolang in dat huis kan blijven wonen als je wilt. Dit product is de Home Reversion, ook wel de Debt Free Equity Release genoemd. Dit is een product waarbij je een deel van je huis verkoopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde (meestal tussen de Australian Security & Investments Commission, report 59, Equity release products, november Zie 25 30

31 tot 60 procent) en daar staat dan tegenover dat je het recht hebt om in dat huis te blijven wonen zolang je leeft of daar vertrekt. Stel dat de aanbieder bij het afsluiten van het product 50% eigendom koopt van het huis (voor minder dan de marktwaarde), dan krijgt hij bij verkoop die 50% en zijn winst ligt dan in de waardestijging die het huis in de tussentijd heeft doorgemaakt. Je betaalt hier dus geen rente over een geleende bedrag, maar je verkoopt een gedeelte van je huis en krijgt daar een bedrag voor. Omdat men bij een omkeerhypotheek niet aflost, wordt er rente op rente betaald, wat er voor zorgt dat het geleende bedrag snel oploopt. Dit zorgt ervoor dat het daadwerkelijke gedeelte eigen vermogen in het huis steeds kleiner wordt. Bij Home Reversion verkoop je (een gedeelte van) je huis en sluit je dus geen lening af. Wanneer de consument 50% van het huis verkoopt, blijft hij of zij eigenaar van de overige 50%. Naarmate de tijd verstrijkt wordt ceteris paribus dit deel niet groter of kleiner. De consument behoudt in casu altijd die 50% van de waarde van het huis. Verder geeft het product ook een garantie voor een early sale rebate. Dit houdt in dat wanneer het huis binnen een bepaalde tijd verkocht wordt na het afsluiten van de home reversion, omdat de afnemer bijvoorbeeld komt te overlijden, de nabestaanden een gedeelte terug krijgen. Wanneer de afnemer bijvoorbeeld voor 50 procent van het huis een home reversion product heeft afgesloten en hij of zij komt na een jaar te overlijden, krijgen de nabestaanden een vergoeding voor het gedeelte dat verkocht was. Deze vergoeding wordt kleiner naarmate de afnemer langer in het huis woont. Het product staat in Australië nog in de kinderschoenen en heeft ook nog lang niet de bekendheid die de omkeerhypotheek heeft. Aan de vraagkant is er dus onwetendheid dat het product bestaat. Dit is met goede informatievoorziening vanuit bijvoorbeeld de overheid wel op te lossen. Echter is er hier sprake van grote risico s aan de kant van de aanbieders. Zowel het langlevenrisico als het risico dat de waardestijging van het huis tegenvalt ligt bij de aanbieder. Zolang het huis bewoont blijft door de afnemer, kan hij de grote investering die is gemaakt niet liquideren en er mist ook een actieve markt waar de aanbieder zijn verkregen rechten kan doorverkopen. In deze zou de overheid misschien een rol kunnen spelen, om de illiquide markt zoals hij nu is liquide te maken en daarmee nieuwe aanbieders aan te trekken De ontwikkeling van de markt In Australië is de markt voor reverse mortgages en andere soortgelijke producten gestaag gegroeid de afgelopen jaren. Meer dan 80 procent van de mensen die de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt zijn eigenaar van een huis en de meeste van hen hebben geen restschuld meer op dat huis. 32 Zo n 85% van de oudere koppels met een eigen huis heeft geen schuld meer op het huis, en ook bij alleenstaande ouderen heeft 74% geen restschuld meer. Toch voorziet twee derde van de oudere koppels zichzelf in hun levensbehoeften door vooral te teren op de sociale zekerheid en bij alleenstaande ouderen is dit zelfs 75%. Dit dus terwijl er enorme vermogens vast zitten in het huis. 33 De ontwikkeling van 31 Deloitte report in opdracht van SEQUAL, Australia s reverse mortgage market reaches $3bn at 31 December Toussaint, J., Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses, Proefschrift, Delft, juni Ong R., Unlocking Housing Equity Through Reverse Mortgages: The Case of Elderly Homeowners in Australia, International Journal of Housing Policy, 8:1, 61-79,

32 omkeerhypotheken is onder andere door de vergrijzing de afgelopen jaren in Australië naar een hoger plan getild. In de tabel hieronder zien we de groeicijfers door de jaren heen: 34 Tabel 4.1 Totale grootte omgekeerde hypotheek markt voor de jaren In deze tabel is te zien dat de groei, ondanks dat het nog niet tipt aan de groei van voor 2007, er nog altijd in zit. De omvang van de markt is in december 2010 ten opzichte van december 2009 gegroeid met 11%. Men ziet in dat het vermogen in het eigen huis als sleutel kan dienen om de levensstandaard die men gewend is beter in stand te kunnen houden. Ong (2008) heeft in haar artikel onderzocht in hoeverre een omkeerhypotheek invloed kan hebben op de financiële situatie van de income poor- asset rich oudere huisbezitters. Zij heeft hierin de armoedecijfers vergeleken onder mensen met een omkeerhypotheek en mensen zonder deze hypotheek. De resultaten zijn te zien in de hiernavolgende tabel: Tabel 4.2 Armoedecijfers voor gezinnen die wel of niet een omgekeerde hypotheek hebben afgesloten 34 Deloitte report in opdracht van SEQUAL, Australia s reverse mortgage market reaches $3bn at 31 December

33 Uit deze tabel valt te zien dat een product als een omkeerhypotheek erg nuttig kan zijn bij het bestrijden van armoede onder de ouderen. 95% van de income poor asset rich ouderen die zonder reverse mortgage onder de armoedegrens leefden, leven dankzij die reverse mortgage boven de armoedegrens. Uit onderzoeken gedaan in het Verenigd Koninkrijk zijn dergelijke resultaten niet gebleken, daar werd gevonden dat een omkeerhypotheek weinig potentie had om armoede te reduceren. Achterliggende gedachte bij deze verschillende uitkomsten zou kunnen zijn dat in Australië inkomen uit een omkeerhypotheek vaak vrijgesteld is van belasting en het geen invloed heeft op aanspraak voor bepaalde sociale zekerheden, daar waar dat in het Verenigd Koninkrijk wel het geval is. Een voordeel van een omgekeerde hypotheek ten opzichte van het verkopen van je huis en iets nieuws huren is in Australië ook dat je bij de omgekeerde hypotheek niet je aanspraak verliest op de Age Pension, de Australische AOW. Wanneer je je huis verkoopt en ergens gehuurd gaat wonen voldoe je niet aan de income test en val je daarmee buiten de boot voor wat betreft Age Pension, dit is bij een omgekeerde hypotheek niet het geval De barrières De wereldwijde financiële crisis heeft ook zijn neerslag gehad op de omgekeerde hypotheekmarkt in Australië. Enkele aanbieders konden niet langer hun producten uitschrijven. Er waren twee manieren waarom er werd uitgetreden; een product stopte omdat de bank zelf werd overgenomen door een andere institutie (ABN AMRO) of een product stopte omdat de institutie het zelf van de markt haalde (Macquarie Bank). Daarnaast was het vertrouwen van de consumenten aangetast voor wat betreft de werkelijke waarde van hun portfolio, waardoor de waarde van aandelen en andere investeringen daalde. Dit had directe gevolgen voor het inkomen van een groot deel van de gepensioneerden die in het voorzien van hun levensbehoeften voor een groot deel afhankelijk zijn van inkomen uit investeringen. 36 Desondanks bleef het product doorgroeien, al ligt de groei relatief gezien lager dan in de jaren ervoor Meningen over en verwachtingen omtrent de omgekeerde hypotheek In 2007 heeft de Australian Securities and Investments Commission onderzoek verricht naar de ervaringen van mensen met een reverse mortgage en het begrip van het product dat ze afgesloten hebben. Als resultaat is gebleken dat van de 29 geïnterviewden er 14 niet wisten wat de reverse mortgage hen ging kosten op de lange termijn. Daarnaast wisten 17 van de 29 geïnterviewden niet wat er gebeurt wanneer ze een aan hen gestelde eis schenden. De meeste geïnterviewden wisten niet precies hoe een omgekeerde hypotheek werkt. Er is dus een beperkt begrip over het product dat men afsluit. De geïnterviewden hadden het product allemaal drie jaar geleden of korter afgesloten en 26 van de 29 geïnterviewden zijn van mening dat het product naar verwachting presteert. Over het contact met de verstrekker van de 35 Zie o.a. Disney, R., Australia: Issues in the Tax Treatment of Pensions and Housing, Melbourne Institute, Australia s Future Tax and Transfer Policy Conference en Sequal Research, What do retirees really know about retirement finances and reverse mortgages?, Februari Australian Housing and Urban Research Institute, Reverse mortgages and older people: growth factors and implications for retirement decisions, Final Report No. 146, Mei Zie 32 33

34 hypotheek was iedereen tevreden, waarbij 20 van de 29 zelfs zeer tevreden. De geïnterviewden lijken in het algemeen dus wel tevreden over het product, al weten ze in de meeste gevallen niet precies wat ze afgesloten hebben. Ook in Australië verwacht men een groeiende markt in de toekomst, onder meer vanwege de steeds verder groeiende zorgkosten en het feit dat de levensverwachting van mensen stijgt. Zeer recentelijk heeft de Australische Productivity Commission, onderdeel van de Australische overheid, in het rapport Caring for Older Australians, een oproep gedaan aan de Australische overheid om zich meer te mengen in de equity release markt. Het rapport geeft het advies om te komen met een door de overheid gedekte Aged Care Home Credit Scheme om het liquideren van het vermogen in het eigen huis beter mogelijk te maken en op die manier mensen te laten meebetalen aan bijvoorbeeld hun eigen zorgkosten terwijl ze in hun eigen huis kunnen blijven wonen. 38 In het rapport van Deloitte, in opdracht van SEQUAL, worden ook drie argumenten gegeven waarom men dit advies ter harte zou moeten nemen. Het grootste aandeel van het eigen vermogen van ouderen zit in het eigen huis; meebetalen aan eigen zorg is onvermijdelijk gezien de druk die nu al ligt op de overheidsfinanciën, terwijl de echte vergrijzing er nog aan komt en om gelijkheid tussen generaties zoveel mogelijk te bewerkstelligen zou de rijke babyboomgeneratie moeten bijdragen om hun eigen oude dag te kunnen financieren. 39 Naast het rapport van Deloitte, kwamen er meerdere reacties op het advies van de Productivity Commission. Zo gaf de de Combined Pensioners and Superannuants Association aan dat uit landelijk onderzoek blijkt dat twee derde van de Australiërs niets ziet in het voorstel om verplicht te kunnen worden het huis te verkopen dan wel een equity release product te moeten afsluiten om op die manier toegang te krijgen tot zorg op latere leeftijd. 40 De Australische regering heeft het advies uiteindelijk niet ter harte genomen en laat de markt over aan private financiële instellingen Het Verenigd Koninkrijk De producten en aanbieders Er zijn drie categorieën producten te onderscheiden, te weten equity release door middel van een lening, equity release door middel van verkoop en de sale and rent back constructie. 42 Onder de eerste categorie valt het product waarbij de consument een bepaald bedrag leent van de aanbieder met het huis als onderpand. De manier waarop de lening terugbetaald wordt verschilt. Zo kan men ervoor kiezen om elk jaar alleen de rente over deze lening moet terugbetalen en bij verkoop van het huis kan de nog openstaande schuld dan afbetaald worden. Een andere manier is een constructie waarbij je bijvoorbeeld 38 Productivity Commission, Inquiry Report, Caring for Older Australians, No juni Zie Deloitte rapport in opdracht van SEQUAL 40 Verkregen van de website: op 26 april Verkregen van de website: op 26 april Reifner, U. et al, Study on Equity Release Schemes in the EU; Part 2: Country reports, Institut für finanzdienstleistungen, Januari

35 een bedrag van 25% van de waarde van het huis leent in ruil voor een aandeel van 75% in de waardestijging van het huis. 43 Wanneer bij afsluiten het huis bijvoorbeeld pond waard is leen je een bedrag van pond. Als de consument na 10 jaar komt te overlijden en het huis dan een waarde heeft van pond, dan is het te betalen bedrag ( * 75%) = pond. Onder de tweede categorie vallen de producten waarbij je een deel van je huis verkoopt, zoals bij een home reversion het geval is. De eigenaar verkoopt (een gedeelte van) het huis aan een investeerder en houdt daarbij wel het recht om in dat huis te blijven wonen zolang hij of zij wil of kan. De prijs voor het gekochte deel zal daarbij onder de marktwaarde liggen afhankelijk van de leeftijd en levensverwachting van de verkoper. 44 De derde categorie is de sale and rent back constructie. In deze constructie verkoop je je huis, wederom tegen een lager bedrag dan de marktwaarde, heb je het recht om in dat huis te blijven wonen en moet je tijdens je verblijf huur betalen tegen marktwaarde. Je hebt hierbij geen garantie dat je in je huis mag blijven zolang je wilt. 45 Omdat dit product tot juni 2010 geen volledige regulering had van de Financial Service Authority, een entiteit die de financiële diensten markt in het Verenigd Koninkrijk reguleert, zijn er vele producten verkocht die eigenlijk nooit verkocht hadden mogen worden. Uit een onderzoek van de Office of Fair Trading is gebleken dat consumenten misleid kunnen zijn doordat hen bijvoorbeeld werd voorgehouden dat ze jarenlang in het huis zouden kunnen blijven wonen, terwijl er in werkelijkheid maar een garantie was van 6 tot 12 maanden. Verder is het bij sommige consumenten het geval geweest dat zij de huur die zij moesten betalen niet konden betalen waardoor ze uit hun huis werden gezet, dit had vantevoren ingecalculeerd kunnen worden door de aanbieder, maar deze heeft er baat bij om dit niet door te spelen naar de consument. 46 In maart 2011 kwam de Financial Service Authority (FSA) met een rapport waarin zij 22 aanbieders van de sale and rent back constructie onder de loep genomen hebben. Hieruit bleek dat consumenten vaak niet goed ingelicht zijn over wat ze afsluiten, dat ze te weinig tijd kregen, dat er incorrecte informatie werd gegeven, maar dat er ook regels overtreden zijn omtrent marketing en promotie van dit soort producten. Al deze overtredingen hebben er toe geleid dat de FSA de markt voor sale and rent back constructies tijdelijk heeft gesloten. Ook zal de FSA voorheen afgesloten producten gaan analyseren om er voor te zorgen dat consumenten die een dergelijk product hebben gekocht eerlijk worden behandeld. 47 Maar consumenten die het product hebben afgesloten voordat de FSA de markt reguleerde, dus voor juni 2010, hebben geen recht op de financiële bescherming van de FSA. Bovenstaande is een goed voorbeeld van de manier waarop de autoriteit ingrijpt op het moment dat men zich niet aan de regels houdt. De FSA heeft dan ook een aantal regels opgesteld waaraan iedere aanbieder van een equity release product zich moet houden. Zo moet de aanbieder bij het eerste contact een 43 King, N. et al, Rainy days and Silver Linings: Using equity to support the delivery of housing or services for older and disabled people, Housing Learning and Improvement Network, Oktober Zie o.a. Appleton, N., Ready, steady but not quite go; Older home owners and equity release: a review, Joseph Rowntree Foundation, Verkregen van de website: op 7 mei Sale and rent back:an OFT market study, Office of fair trading, Oktober Verkregen van de website: op 8 mei

36 informatiedocument voorleggen aan de consument, waarin de vergoedingen aan de aanbieder helder en duidelijk aan bod moeten komen. Ook moet de aanbieder informatie inwinnen over de consument, zodat hij weet aan wie hij het product verkoopt en of dit product ook bij diegene past. De aanbieder moet er verder nog zeker van zijn dat de voordelen van het product de nadelen overtreffen. Bij zo n nadeel valt bijvoorbeeld te denken aan bepaalde subsidies waar je niet meer voor kwalificeert of nadelen op fiscaal gebied. 48 Uit een onderzoek van de FSA zelf in 2005 is gebleken dat voor de regulering een zeer groot aandeel van aanbieders zich aan bepaalde normen niet hield. Met behulp van een mystery shopper die zich bij de verschillende aanbieders voordoet als klant kwam de FSA onder andere tot de conclusie dat 67% van de adviseurs van de aanbieders niet heeft gevraagd hoeveel spaargeld en of investeringen de shopper had. 76% heeft niet gevraagd wat de maandelijkse uitgaven waren van de shopper en 55% van de adviseurs heeft niet laten vallen dat de consument kosten moet betalen aan de aanbieder om een product af te sluiten. 49 Ook de instantie Safe Home Income Plans (SHIP), die consumenten beschermt voor verkeerde equity release producten, heeft een gedragscode opgesteld waar aan leden zich moeten houden. Een voorbeeld daarvan is dat de verkoper in het huis moet kunnen blijven wonen zolang hij of zij wil. Daarnaast moet er ook sprake zijn van een no negative equity garantie, die we eerder hebben gezien bij de Amerikaanse markt, en zo zijn er nog een aantal andere regels waaraan SHIP gelieerde aanbieders zich moeten houden De ontwikkeling van de markt Binnen Europa is het Verenigd Koninkrijk het land waar de markt voor equity release zich het meest ontwikkeld heeft. In de jaren 60 en 70 kwamen de eerste producten op de markt en eind jaren 80 werden bepaalde producten behoorlijk populair. Duizenden gepensioneerden werden aangemoedigd om een hypotheek af te sluiten op het huis, om op die manier het vermogen in het huis te liquideren en met dit vermogen aandelen te kopen. De rente op de hypotheek zou namelijk altijd kleiner zijn dan het rendement op de aandelen en ondertussen zou het huis ook nog in waarde vermeerderen. Dit bleek achteraf echter niet het geval, de prijsstijging in het huis viel tegen en dit matchte niet met de rente die men moest betalen op de lening. Dit zorgde ervoor dat deze huishoudens achter bleven met een extra schuld op hun huis en soms zelfs met een grotere schuld dan de waarde van het huis. 50 Deze negatieve publiciteit is bij de mensen blijven hangen, mede omdat het zo nu en dan ook nog steeds in de pers komt en dit heeft er mede voor gezorgd dat de markt nog niet naar de verwachtingen presteert. 51 Zo analyseerden Terry en Leather in 2001 dat de markt voor equity releases kon groeien met 4-5 miljard 48 FSA factsheet for mortgage brokers, FSA, Oktober Verkregen van de website: op 8 mei Terry, R., Leather, P., The market for equity release schemes, Council of Mortgage Lenders, Oktober Zie o.a. Appleton, N., Ready, steady but not quite go; Older home owners and equity release: a review, Joseph Rowntree Foundation, 2003 en Williams, P., Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations, Council of Mortgage Lenders, Maart

37 pond per jaar en zou er in 2008 in potentie een markt kunnen zijn ter grootte van 50 miljard pond. 52 Die cijfers blijken achteraf dan toch tegen te vallen wanneer je de daadwerkelijke cijfers bekijkt 53 : Tabel 4.3 Totale waarde van de verkochte equity release producten per jaar en kwartaal Bron: CML, SHIP In deze tabel valt te zien dat vanaf 2003 de totale markt elk jaar een omzet van 1,2 miljard draait. Als men dit vergelijkt met de potentiële grootte van 4-5 miljard zijn dit tegenvallende cijfers. Ondanks deze tegenvallende cijfers wordt het Verenigd Koninkrijk wel beschouwd als het land met de best ontwikkelde markt voor equity releases binnen Europa, onder andere gebaseerd op het aantal aanbieders, het aantal transacties en de bestaansduur van de producten De barrières De oorzaak voor de tegenvallende verkoopcijfers kan deels gelegd worden bij de negatieve publiciteit die equity release heeft gehad en het daaruit voortvloeiende slechte imago. Het vertrouwen in het product is geschaad en daardoor zijn consumenten nog meer op hun hoede om een dergelijk product af te sluiten, zeker de ouderen die vaker risicomijdend zijn. 54 Daarnaast zou men met het afsluiten van een omgekeerde hypotheek het recht op bepaalde staatsuitkeringen kunnen verliezen. Juist de ontwikkelde 52 Terry, R., Leather, P, The market for equity release schemes, Housing Finance, No. 51, Augustus Williams, P., Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations, Council of Mortgage Lenders, Maart Williams, P., Please release me! A review of the equity release market in the UK, its potential and consumer expectations, Council of Mortgage Lenders, Maart

38 markt zorgt ervoor dat aanbieders met elkaar moeten concurreren waardoor de winstmarges van de aanbieders kleiner en kleiner worden en het voor hen moeilijk wordt om aan bepaalde targets te voldoen. De verhuismobiliteit onder oudere huiseigenaren ligt ten opzichte van andere landen in Europa hoog zoals te zien is in de volgende tabel: 55 Tabel 4.4 Verhuismobiliteit per leeftijdsgroep en per land voor huiseigenaren Daarmee is het alternatief om het huis te verkopen en op die manier het vermogen in het huis te liquideren een aantrekkelijke optie. Culturele barrières, zoals schuld aversie en het vermogen in het huis is bestemd voor de erfgenamen, gelden in Groot Brittannië veel minder dan in de rest van Europa Meningen over en verwachtingen omtrent de door respondenten afgesloten equity release producten Age UK heeft in een onderzoek in 2010 de tevredenheid van de consumenten getoetst over het afgesloten product en de verschillende aspecten ervan. Uit dat onderzoek kwam het volgende naar voren: 57 Tabel 4.5 Hoe tevreden is men over verschillende aspecten van het door hen afgesloten equity release product 55 Tatsiramos, K., Residential Mobility and Housing Adjustment of Older Households in Europe, November Study Equity Release Schemes in the EU, Part II: Country reports, Overton, L., Housing and Finance in later life: A study of UK equity release customers, Age UK, Juni

39 Hieruit wordt duidelijk dat 99% van de respondenten zeer tevreden tot tevreden zijn met de informatievoorziening en het advies omtrent het product. Ook heeft 97% het gevoel dat ze een passend product bij hun behoeften hebben afgesloten en grote tevredenheid is er ook voor wat betreft de veiligheid van het product. Bij de categorie value for money is de tevredenheid ietwat meer gespreid, respondenten gaven aan dat hoewel ze niet zeer tevreden waren met het bedrag dat ze kregen, ze wel begrepen wat de gedachte daarachter is. Een vrouwelijke respondent gaf bijvoorbeeld aan dat ze niet een geweldig bedrag had gekregen maar dat de aanbieder aan de andere kant ook erg lang moet wachten voordat hij op een bedrag kan rekenen. Daarnaast werd ook onderzocht of de consument achteraf gezien dezelfde beslissing zou maken om een product af te sluiten. Daaruit kwamen de volgende resultaten: Tabel 4.6 Zou men het afgesloten product met de kennis van nu opnieuw afsluiten Ook hieruit blijkt dat mensen erg tevreden zijn over hun huidige product. Iets meer dan 50% zou zeker dezelfde keuze maken en 30% zou waarschijnlijk dezelfde keuze maken. Degenen die niet onder deze categorieën vallen gaven er velen aan niet dezelfde beslissing te maken, omdat de huizenprijzen gedaald zijn of omdat ze ontevreden waren over het rentebedrag waarmee de schuld toenam. Overall is er dus grote tevredenheid over de producten Frankrijk De producten en aanbieders In Frankrijk bestaat een bepaalde manier van liquideren van het vermogen in eigen huis al decennialang. Deze vorm van equity release, de viager genoemd, houdt in dat men het blote eigendom van het huis verkoopt, maar dat men tegelijkertijd wel het vruchtgebruik behoudt. Men verkoopt dus het huis voor een lager bedrag dan de marktwaarde, met als tegenprestatie dat de verkoper er zo lang als hij wil of kan in mag blijven wonen. Dit bedrag wordt meestal deels in lump sum uitbetaald met daarnaast een levenslange periodieke uitkering, maar men kan er ook voor kiezen om puur lump sum of puur periodiek uitbetaald te 39

40 krijgen 58. Dit soort constructies zien we internationaal natuurlijk wel meer, maar in Frankrijk is het gebruikelijk dat deze transactie plaatsvindt tussen twee natuurlijke personen en deze vorm van equity release zit ook diep geworteld in de samenleving. In het verleden werden er duizenden van deze producten verkocht per jaar, waarbij een derde van de transacties, transacties zijn tussen familieleden. 59 Omdat deze vorm van liquideren van vermogen plaatsvindt tussen twee natuurlijke personen en het om grote bedragen gaat is het vaak het geval dat het huis voor de koper nu de grootste activa is van zijn of haar portfolio. Daar waar instanties als banken de risico s kunnen spreiden, omdat ze een portfolio vol met viagers kunnen creëren, kan een individu dat meestal niet. Deze constructie zorgt voor een risicoverplaatsing van het ene individu naar het andere individu, maar het zorgt niet voor een risicoreductie. In het geval dat een bank een portfolio heeft met dit soort investeringen zal er sprake zijn van een risicospreiding, waardoor het risico verminderd kan worden. Als iemand echter maar 1 investering maakt en dit het grootste gedeelte is van zijn of haar vermogen kunnen er problemen ontstaan. Het risico bij een dergelijk product ligt onder andere in het lang leven van de verkoper. Een in Frankrijk zeer bekend voorbeeld is de volgende. Jeanne Calment verkocht haar huis en viager, zoals hierboven beschreven, op haar 90e aan een kennis van middelbare leeftijd. Dertig jaar later komt de kennis te overlijden en wordt Jeanne 120 jaar. De erfgenamen van de kennis hebben Jeanne toen nog 2 jaar maandelijkse betalingen gedaan, tot ze op 122 jarige leeftijd kwam te overlijden. 60 Dit zijn natuurlijk grote risico s die je neemt en daarbij komt ook nog dat met het opzetten van een dergelijke constructie je gokt op het leven van de verkoper. De koper heeft er financieel gezien profijt van wanneer de verkoper zo snel mogelijk komt te overlijden en dit is natuurlijk, helemaal in het geval van een familieband, een gekke gewaarwording. Mede door reputatieschade, opgewekt door verhalen als die van Jeanne Calment, en het ongemakkelijke feit dat je baat hebt bij het overlijden van iemand zorgen ervoor dat het aantal afgesloten viagers de afgelopen jaren blijft dalen. Naast de viager, die op particulier niveau wordt uitgevoerd, bestaat er sinds 2007 de prêt viager hypothécaire. Deze vorm van equity release is te vergelijken met een reverse mortgage eerder behandeld in dit hoofdstuk. De Franse overheid heeft de wet aangepast zodat men in Frankrijk ook op deze manier vermogen uit het huis kon halen terwijl men in dat huis kon blijven wonen. Er is een nieuw hoofdstuk aan het Consumentenwetboek toegevoegd waarin de prêt viager wordt beschreven. 61 Het product heeft de volgende kenmerken: 62 - Er wordt maandelijks of lump sum een bedrag uitgekeerd, waarbij rente betaald dient te worden over de uitstaande som. - Er wordt een no negative equity garantie afgegeven (wanneer de schuld de waarde van het huis overstijgt, ligt het risico bij de aanbieder van het product) Study Equity Release Schemes in the EU, Part II: Country reports, Erp, J.H.M. van, Nieuw Frans zekerhedenrecht, Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR),

41 - Als het huis voor een hoger bedrag verkocht wordt dan de schuld gaat de meerwaarde naar de erfgenamen - Het is mogelijk dat een van de erfgenamen de schuld afbetaald, om op die manier het huis in de familie te houden Bij de lancering van het product was de overheid zeer enthousiast, echter sinds de invoering van het product zijn er amper aanbieders op de markt gekomen. Crédit Foncier is de grootste en enige aanbieder maar het product heeft een reële rente van 10%, een lage mortgage to value ratio (je krijgt relatief weinig geld voor de waarde van het huis) en de bemiddelingskosten voor de verkoop van het product zijn erg hoog. De rente op het product is mede zo hoog omdat de risico s voor de aanbieder groot zijn en omdat er geen concurrentie op de markt is. De afnemer van het product moet een minimumleeftijd hebben van 65. Daarnaast heeft de kredietnemer nog een aantal verplichtingen. Hij of zij moet zorgen voor de onderhoud van het pand en het behoud van waarde van het pand. Het is niet geoorloofd om te veranderen van pand en de prêt viager mee te nemen en men mag geen wijzigingen in het pand aanbrengen die de waarde van het pand zou kunnen schaden. Volgens de bank zijn er sinds de lancering in juni 2007 meer dan 4000 zaken geïmplementeerd of nog in behandeling, met een totale waarde van ongeveer 340 miljoen euro. 63 Per leeftijdscategorie is er door Crédit Foncier bepaald hoeveel je maximaal kan lenen op de waarde van je huis. Dit komt op het volgende neer: 64 Tabel 4.7 Maximale bedrag dat men kan lenen met een omgekeerde hypotheek per leeftijdscategorie Leeftijd Maximaal bedrag lening % van de waarde van het huis % van de waarde van het huis % van de waarde van het huis % van de waarde van het huis % van de waarde van het huis De gemiddelde afnemer heeft een leeftijd 76 jaar, het huis heeft een waarde van euro en het gemiddelde leenbedrag is euro De ontwikkeling van de markt, de barrières en het toekomstperspectief Bij invoering van de wet zijn er ook eisen gesteld aan de aanbieders. Deze moeten geautoriseerd en geregistreerd zijn. Alleen banken zijn geoorloofd om een prêt viager hypothécaire aan te bieden. Verder moeten ze de afnemer tien dagen verplichte bedenktijd geven, moet het contract notarieel gecertificeerd zijn en is er een plafond voor de hoogte van de vergoedingen die de bank zichzelf kan toe-eigenen Zie Zie 55 41

42 Ondanks het wegnemen van wettelijke barrières door de overheid valt de groei tegen. Enerzijds is dit te wijten aan de aanbodkant, er is maar een aanbieder van het product en daardoor geen concurrentie. De rente is hoog en het bedrag dat je maximaal kan lenen is erg laag. Dit zorgt ervoor dat consumenten wegblijven. Er kleven voor de aanbieders ook hoge risico s aan het product, te weten het langleven risico, het huiswaarderisico en een reputatieschade risico. Dit maakt dat maar weinig aanbieders hun handen aan het product willen branden. 67 Daarnaast zijn er culturele barrières te noemen. Zo zijn de Fransen extreem schuld avers 68. De hypotheekschuld van de Fransen ligt ook ver onder het gemiddelde Europese niveau en er zijn strengere maatregelen in Frankrijk om een hoge schuldenlast te voorkomen. De uitstaande hypotheekschuld in Frankrijk heeft een omvang van 32% van het bruto nationaal product. Ter vergelijking in Spanje is dit 59%, in Ierland 70% en in Nederland zelfs 98% (hier heeft het fiscale voordeel dat uit de hypotheekrenteaftrek voortvloeit een behoorlijke invloed). Ook zijn de consumentenorganisaties in Frankrijk sceptisch over het product en dit maakt het voor de consument ook moeilijker om het product als potentieel product voor hen te zien. Toch woont zo n 71% van de Fransen boven de 80 jaar nog zelfstandig en zou er wat dat betreft in ieder geval een grote markt zijn om uit te putten. 69 De verhuismobiliteit is ook extreem laag, men blijft het liefst zolang mogelijk zelfstandig wonen, zoals ook uit deze grafiek is op te maken: Grafiek 4.3 Wat is de woonsituatie (samen met echtgenoot, alleen, bij kinderen) van de Fransen en hoe evolueert het naarmate men ouder wordt 67 Zie Gotman, Towards the end of bequests, Geneva Association, Long-Term care and housing, Laferrere,

43 Op 95 jarige leeftijd woont nog steeds zo n 60% van de ouderen zelfstandig of bij iemand (bij coresidence woont men meestal in bij een kind). Daarbij heeft 73% van de Franse huishoudens met minimaal een lid die gepensioneerd is het volledige eigendom in de hoofdwoning en 76% heeft het volledige eigendom in een woning. 70 Dit komt mede doordat ongeveer 1 op de 4 Fransen een tweede huis bezit. 71 Velen hebben dus volledige eigendom in hun huis, en daarmee veel illiquide vermogen in stenen, en velen willen zolang mogelijk in dat huis blijven wonen. De potentiële markt is dus enorm en toch wil het product niet echt van de grond komen. Een mogelijke verklaring die in de literatuur wordt gegeven is dat de Fransen relatief gezien minder income poor, house rich zijn. 72 Het inkomen tijdens pensionering is voldoende en er is geen behoefte om het vermogen dat in het huis vast zit te liquideren. Maar 10% van de Fransen woont in een aangepast huis en aangezien de verhuismobiliteit zeer laag is, is de potentiële markt voor aanpassingen in het huis zeer groot. Daarvoor is dan wel kapitaal nodig en met de huidige economische crisis kan een product als de prêt viager hypothécaire in de nabije toekomst dan ook een enorme potentie hebben. 70 Zie The housing situation and residential strategies of older people in France, Bonvalet & Ogg, Zie bijv. The housing situation and residential strategies of older people in France, Bonvalet & Ogg, 2008 en Geneva Association, Long-Term care and housing, Laferrere, 2009 = 43

44 Italië De producten en aanbieders Ook in Italië kan men, net als in Frankrijk, als consumenten onderling gebruik maken van de verzilvervorm waarbij je het huis (deels) verkoopt om vervolgens het woonrecht te behouden. Nuda proprieta heet het, naar het Nederlands vertaald komt dat neer op het blote eigendom. Je verkoopt het blote eigendom van het huis aan de koper en houdt het recht op vruchtgebruik. Zolang je wil of kan mag je in dat huis blijven wonen. Deze vorm van liquideren van het vermogen in het huis bestaat al zeer lang en er wordt in Italië ook zeer gretig gebruik van gemaakt. Waar er in 2000 nog transacties waren, waren dit er in 2007 al zo n transacties, wat neerkomt op ongeveer 6% van de totale onroerend goed markt in Italië. 73 Een gecommercialiseerde vorm van het verkopen van je huis, terwijl je het vruchtgebruik behoudt is in Italië niet aanwezig. Wel is er de prestito vitalizio ipotecario, oftewel de Italiaanse vorm van een omgekeerde hypotheek. Dit product is omstreeks 2005 geïntroduceerd voor ouderen (65+) die een huis bezitten met een waarde van meer dan euro. Er zijn een drietal aanbieders op de markt die het product op een verschillende manier aanbieden. Deutsche Bank en Euvis bieden het in een lump sum vorm aan waarbij de koper van het product in een keer een bedrag krijgt. Banca monte dei Paschi di Siena biedt het zowel in een lump sum als in een maandelijkse bedrag aan. Eisen voor de maandelijkse vorm zijn wel dat men 70 jaar of ouder is en dat dat voor een maximale periode van 20 jaar geldt. 74 De aanbieder geeft vaak wel de no negative equity guarantee af, dus dat gedeelte van het langlevenrisico ligt bij de aanbieder. Daar men geen levenslange uitkering kan krijgen uit het product zelf moet men, om een levenslange uitkering te garanderen, van het lump sum bedrag een annuïteit aanschaffen. In onderstaande grafieken is te zien wat men lump sum (grafiek 4.4) dan wel maandelijks (grafiek 4.5) aan een bedrag kan verwachten wanneer het huis een waarde heeft van ongeveer euro en bij een rente van 6% Explaining why, right or wrong Italian households do not like reverse mortgages, Fornero et al, Sviluppo del Prestito Ipotecario Vitalizio in Italia, Associazione Bancaria Italiana 44

45 Grafiek 4.4 Lump sum uitkering bij afsluiten omge- keerde hypotheek per leeftijdscategorie Grafiek 4.5 Maandelijkse uitkering bij afsluiten omgekeerde hypotheek per leeftijdscategorie Om voor het product in aanmerking te komen moet het pand en de koper van het product aan verschillende eisen voldoen. Zo mag het pand bijvoorbeeld niet gesitueerd zijn op een plaats die behoort tot de gevarenzones voor aardbevingen. Ook moet het pand een bepaalde waarde hebben (bijvoorbeeld meer dan euro) en is het alleen mogelijk voor particulieren. De lener moet ervoor zorgen dat het pand goed onderhouden wordt en het huis mag niet verhuurd of verkocht worden terwijl de lening loopt. Aan de andere kant zijn er ook eisen gesteld aan de producten. Zo wordt de no negative equity guarantee afgegeven, als het pand uiteindelijk voor een lager bedrag wordt verkocht dan de totale schuld ligt dit risico bij de aanbieder van het product. Men moet transparant weergeven wat de kosten zijn, ook de rentekosten en mogelijke boetes De ontwikkeling van de markt, de barrières en het toekomstperspectief Italië ligt ver boven het gemiddelde OESO niveau voor wat betreft vergrijzing. De prognose is dat in 2050 de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder ten opzichte van de personen in de leeftijdsgroep 15 tot en met 64 jaar zo goed als 1 op 1 zal zijn. 77 Het vergrijzingsprobleem in Italië is daarmee het grootst van heel Europa. Daarnaast is het percentage huiseigenaren in Italië ook zeer hoog, zo n 78% van de ouderen is volledig eigenaar van een huis 78 en ligt de verhuismobiliteit ten opzichte van andere Europese landen zeer laag zoals te zien is in onderstaande figuur Study Equity Release Schemes in the EU, Part II: Country reports, Zie Does downsizing of Housing Equity alleviate financial distress in old age, Angelini et al 45

46 Tabel 4.8 Verhuismobiliteit per type en land Wat ook opvalt is dat hoewel het inkomen in Italië drastisch lager is na pensionering, het vermogen tegelijkertijd niet zo n duikeling maakt. In het onderstaande figuur is links de inkomenscategorieën te zien van gezinnen waar het gezinshoofd een leeftijd heeft tussen de 50 en 65 jaar en rechts van de gezinnen met het gezinshoofd boven de 65 jaar. 80 Tabel 4.9 Aandeel gezinnen in bepaalde inkomenscategoriën waar gezinshoofd leeftijd heeft tussen 50 en 65 en waar het gezinshoofd ouder is dan 65 (vermogen x1000) Daar waar voor 65 zo n 32% in de laagste klasse van minder dan euro per jaar aan inkomen zit, is dit na 65, in 65 procent van de gevallen zo. En het aantal gezinnen in de hoogste categorie slinkt zeer hard, van 27% naar 8%. Als het om vermogen gaat slinkt het aantal in de hoogste categorie ook en het procentuele aandeel in de laagste categorie stijgt ook, maar veel minder hard dan het inkomen Zie Zie 71 46

47 Tabel 4.10 Aandeel gezinnen in bepaalde vermogenscategorie waar het gezinshoofd een leeftijd heeft tussen 50 en 65 en waar het gezinshoofd ouder is dan 65 Een reden hiervoor is dat het vermogen vastzit in het huis. Wanneer mensen in de problemen komen kan men het huis liquideren om zo het inkomen aan te vullen. Met al deze karakteristieken van Italië, de extreme vergrijzing, de lage verhuismobiliteit, de drastisch lagere inkomens en het hoge percentage van huiseigenaren, zou je verwachten dat een product als de prestito vitalizio ipotecario een gewild product is, maar niets is minder waar. Zelfs met de meest pessimistische voorspellingen zou de markt voor reverse mortgages in Italië veel en veel groter moeten zijn dan het is. 82 In de literatuur worden een heleboel mogelijke verklaringen gegeven voor de tegenvallende cijfers. Een verklaring die gegeven wordt is de onzekerheid over het product zelf. Bij afsluiten van het product is er namelijk nog niet bekend wat de duur van het contract zal zijn. De prestito vitalizio ipotecario valt in Italië onder de regulering en toezicht van de Banco d Italia. Voor kredietproducten geldt de regel dat de contractsduur van een dergelijk financieel product middellange tot lange termijn moet zijn en omdat er geen specifieke regulering omtrent de prestito vitalizio ipotecario is bestaat er onzekerheid bij zowel de consument als de aanbieder van het product en die onzekerheid kan de ontwikkeling van het product hinderen. Andere redenen die worden aangehaald zijn de hoge transactiekosten, onwetendheid over toekomstige behoeften en voorkeuren (Caplin) en de zeer lage financiële geletterdheid. 83 De mogelijkheid om het vruchtgebruik te behouden en het blote eigendom te verkopen kan door mensen als een betere economische oplossing worden ervaren. 84 Ook is het aantal aanbieders laag, is er daardoor weinig concurrentie en kleven er voor de aanbieders veel risico s aan vast waardoor het aantal aanbieders zo laag blijft. Daarnaast zijn er ook nog de culturele barrières. Italianen zijn erg verknocht aan hun thuis, het huis is de grootste activa en is bedoeld om uiteindelijk naar de erfgenamen te gaan. Dit laatste is zo sterk dat men in Italië een reverse mortgage wordt gezien als allerlaatste middel, de extrema ratio. 85 Dit wordt ook duidelijk uit een onderzoek dat verricht is in Italië naar de interesse in een omgekeerde hypotheek. 1,1% van de respondenten was zeer geïnteresseerd, 6,2% was vrij geïnteresseerd, 12,9% was een beetje 82 Zie Gibler and Rabianski, zie voor een onderzoek naar financiële geletterdheid bij Italianen Adequacy of Saving for Old Age in Europe, Fornero et al, Zie Zie 72 47

48 geïnteresseerd, 20,1% was nauwelijks geïnteresseerd en 59,4% was niet geïnteresseerd. 86 Daarnaast werd hen ook gevraagd hoe ze een hypothetische uitgave van euro zouden betalen. 60% zou dit uit het spaargeld doen, 20% zou financiële activa verkopen om het te kunnen betalen en 16% zou lenen. Wanneer gevraagd werd of men bereid was om het huis te verkopen voor extra pensioen inkomen zegt 53,1% zeker niet en 27% waarschijnlijk niet. Er lijkt dus überhaupt weinig interesse te zijn vanuit de consument voor een product als een omgekeerde hypotheek, maar het zal zo maar kunnen zijn dat het een kwestie van noodzaak wordt. 86 Zie 70 48

49 Hoofdstuk Vijf Onderzoek naar de wensen en behoeften van mensen omtrent wonen, zorg en pensioen 5.1. Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de ideeën en meningen van Nederlanders omtrent wonen, zorg en pensioen. Welke behoeften zijn er omtrent wonen op latere leeftijd, wat verwachten mensen van hun pensioeninkomen en wat vindt men van een equity release product als de omgekeerde hypotheek. Dat ideeën van mensen door de jaren heen kunnen veranderen, door de tijdsgeest of door recent nieuws bijvoorbeeld, blijkt wel uit een onderzoek van de DNB Household Survey. Op de vraag op welke leeftijd men met pensioen denkt te gaan lag dat in de survey van 2004 nog op 62 jaar en zes jaar later is die verwachting gestegen naar 65 jaar. Veel jongeren in de laatste survey verwachten op 67 jarige leeftijd te pensioneren. In datzelfde onderzoek werd ook onderzocht of het verplicht voor het pensioen sparen, zoals dat in Nederland moet, ter discussie staat. Dit bleek niet het geval te zijn, een grote meerderheid van de respondenten ziet de voordelen van het verplichte sparen en vragen zich af of wanneer dit niet verplicht zou zijn men wel genoeg zou sparen. Het stelsel staat wat dat betreft dus niet zozeer onder druk. Mede door dit pensioenstelsel is het aantal mensen dat het risico loopt om in armoede terecht te komen het laagst van alle omringende landen. Waar in omringende landen als België, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk respectievelijk 20%, 18% en 31% het risico loopt om in de armoede terecht te komen is dat in Nederland voor 9% van de bevolking het geval. 87 Dit hoofdstuk zal verder ingaan op het individu en de wensen en verwachtingen van deze individuen omtrent wonen, zorg en pensioen. Deze verwachtingen heb ik getoetst in een enquête verricht bij PGGM. Na in paragraaf twee de opzet en samenstelling van de enquête te hebben uitgelegd, zal in paragraaf 3 en 4 verder ingezoomd worden op de woonwensen en zorgwensen van mensen. Hierna beschrijf ik de mening van mensen over de omgekeerde hypotheek. Sommige resultaten van het onderzoek zal ik vergelijken met ander onderzoek die in de literatuur naar voren zijn gekomen Opzet en samenstelling eigen enquête Het onderzoek is verricht bij PGGM aan het PGGM-ledenpanel. Dit ledenpanel wordt enkele keren per jaar gevraagd om hun mening te geven over bepaalde onderwerpen die door PGGM geselecteerd zijn. Dit onderzoek was getiteld Onderzoek naar uw mening en verwachtingen omtrent wonen, zorg en pensioen. Respondenten kregen de volgende introductie voorgelegd: PGGM is benieuwd welke voorkeur men geeft aan de manier van wonen op latere leeftijd. Blijft men het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis wonen of wil men liever verhuizen naar een kleinere woning, die aangepast is aan uw zorgbehoeften. En is er behoefte aan een product dat het mogelijk maakt het vermogen in het eigen 87 Toussaint, J., Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses, Proefschrift, Delft, juni

50 huis te gebruiken terwijl men in het huis kan blijven wonen. PGGM wil daarbij graag de mening van haar leden horen. Hierna startte de vragenlijst. Deze vragenlijst is opgebouwd op een bepaalde manier. Aangezien deze scriptie voornamelijk gaat om het liquideren van vermogen in het eigen huis is een van de begin vragen hoe men woont. Wanneer men huurt wordt er geen vermogen opgebouwd in het huis en aan hen zullen bepaalde vragen, zoals bijvoorbeeld de vragen over de omgekeerde hypotheek, niet gesteld worden. Ik heb hierbij een onderscheid gemaakt tussen huurders die in de toekomst nog willen kopen, bijvoorbeeld jongeren die nog gehuurd zitten, en huurders die dit niet van plan zijn. De respondenten met koopplannen kregen dezelfde vragen voorgelegd als de respondenten met al een koophuis. Na deze vragen over woonvoorkeuren wordt er verder ingezoomd op de verwachtingen van mensen omtrent het pensioeninkomen en de zorgbehoeften op latere leeftijd. Ook test ik de bereidheid om het vermogen in het huis in te zetten wanneer men dit nodig heeft om bijvoorbeeld zorg te kunnen betalen en ik vraag wie men verantwoordelijk houdt voor de zorg en de kosten die daarbij komen. Hierna wordt de focus gelegd op de omgekeerde hypotheek, die werd geïntroduceerd met de volgende woorden: Veel mensen hebben overwaarde in het huis. Dat houdt in dat mensen vermogen in het eigen huis hebben zitten. Dit vermogen kunnen zij niet besteden, tenzij zij het huis verkopen. In het buitenland is er een behoefte gebleken bij de mensen om, wanneer ze met pensioen zijn, dit vermogen te benutten terwijl men in het eigen huis kan blijven wonen. Om aan die behoefte te voldoen is de 'omgekeerde hypotheek' geïntroduceerd. De 'omgekeerde hypotheek' heeft de volgende kenmerken: Men sluit een lening af op het eigen vermogen in het huis Eenmalig of maandelijks krijgt men een bedrag uitgekeerd Over het geleende bedrag betaalt men rente De schuld plus de verschuldigde rente betaalt men pas bij verkoop van het huis of bij overlijden Met het nu verkregen geld kan men bijvoorbeeld aanpassingen maken in het huis of het pensioeninkomen vergroten Ondertussen kan men in het eigen huis blijven wonen Pluspunten van de omgekeerde hypotheek: Een omgekeerde hypotheek maakt het mogelijk dat het vermogen dat in het eigen huis zit aan te spreken wanneer men dat wil en zonder dat men daarvoor uw huis hoeft te verkopen. Men betaalt pas rente en de oorspronkelijke schuld bij de verkoop van het huis. Minpunten van de omgekeerde hypotheek: Er blijft minder vermogen over voor kinderen en andere erfgenamen. Men bouwt opnieuw een schuld op en die blijft groeien tot het huis verkocht wordt. 50

51 Hierna werd men gevraagd de omgekeerde hypotheek een cijfer te geven en motieven om het wel te doen en bezwaren om het niet te doen te beoordelen. Dit zal in paragraaf 5 van dit hoofdstuk worden belicht. Voordat we verder gaan met de resultaten van het onderzoek zal ik eerst nog de precieze sample van de respondenten laten zien in de volgende tabel: Tabel 5.1 Samenstelling sample enquête wonen, zorg en pensioen Aantal uitnodigingen 3150 Respons 1084 Karakteristiek Leeftijd Jonger dan tot tot tot tot tot en ouder Geen antwoord Frequentie Geslacht Woonsituatie Kinderen Werksituatie Man Vrouw Geen antwoord Alleen Alleen met kinderen Met partner, zonder kinderen in huis Met partner en kinderen in huis Geen antwoord Ja, al dan niet thuiswonend Nee Geen antwoord Werkend Gepensioneerd Niet werkend, niet gepensioneerd In bovenstaande tabel kan men de karakteristieken van de respondenten zien. Zoals te zien is zijn de jongeren nogal ondervertegenwoordigd, maar voor dit onderzoek is het zeer interessant om juist ook te kijken naar de ouderen, aangezien zij de doelgroep voor het product zijn. Ook is er een mooie verdeling tussen werkenden en gepensioneerden te vinden. 51

52 5.3.Woonwensen en verwachtingen levensstandaard na pensionering Aan respondenten heb ik de vraag voorgelegd hoe zij het liefst zouden willen wonen na pensioneren. Deze vraag heb ik letterlijk gebruikt uit eerder onderzoek van PGGM in Ik wilde daarbij testen of er gedurende die 2 jaar iets veranderd is of dat de mening min of meer hetzelfde is gebleven. In het onderzoek van 2010 kwam naar voren dat bijna de helft van de respondenten het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis blijft wonen. Daarnaast gaf ook nog 16% aan dat het hen niet uitmaakt waar ze wonen als het maar zelfstandig is en nog eens 16% wilde in een andere geschiktere woning wonen. Hieruit blijkt wel dat mensen liefst zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en daarbij ook nog een grote groep liefst zo lang mogelijk in het huis waar ze nu wonen. Dit blijkt ook uit de resultaten van het onderzoek dat ik gehouden heb, zoals hieronder weergegeven: Grafiek 5.1 Wat is voor u de ideale woonsituatie na pensionering? Hier geeft zelfs meer dan 54% van de respondenten aan zo lang mogelijk in het eigen huis te willen blijven wonen. Uit andere onderzoeken blijkt dit ook het geval, mensen zijn vaak gehecht aan het huis waarin ze wonen en de buurt waarin ze leven en willen daar zo lang als mogelijk blijven. Wanneer dit financieel niet meer mogelijk zou zijn kan de omgekeerde hypotheek als oplossing dienen. Hiermee haal je het vermogen in het huis terwijl je er in mag blijven wonen. Of mensen verwachten dat het financieel na pensionering veranderd heb ik mensen ook gevraagd. Ik heb de nog niet gepensioneerden gevraagd of ze verwachten dat ze hun levensstandaard na pensionering 52

53 moeten aanpassen en aan de gepensioneerden heb ik gevraagd wat de werkelijke situatie is zoals zij die beleven. Hieruit kwamen de volgende resultaten: Grafiek 5.2a Verwachte verandering levensstandaard voor nog niet gepensioneerden Het meest gegeven antwoord door de niet-gepensioneerden is dat men verwacht dat men de levensstandaard naar beneden moet bijgestellen. Ongeveer 50% heeft deze verwachting. Daarnaast geeft 45% aan dat ze denken dat de levensstandaard op hetzelfde peil zal blijven na pensionering. Grafiek 5.2b Reële verandering levensstandaard na pensioneren Uit deze grafiek blijkt dat de gepensioneerden het minder negatief ervaren dan de nog nietgepensioneerden verwachten. Dit kan een generatie- of cohort-effect zijn. Feit is in ieder geval dat 55% de levensstandaard na pensioneren niet heeft hoeven aanpassen. Ongeveer 40% geeft aan dat de levensstandaard naar beneden is bijgesteld na pensioneren Zorgwensen en bereidheid om vermogen in huis in te zetten voor zorg/extra inkomen Allereerst wilde ik respondenten de vraag voorleggen wie zij het meest verantwoordelijk houden voor de zorg en de kosten die dit met zich meebrengt. Hierbij moesten respondenten op een vijfpunt-schaal van zeer verantwoordelijk tot helemaal niet verantwoordelijk respectievelijk de overheid, zichzelf en de kinderen/andere erfgenamen beoordelen. Het beoordelen van de overheid heb ik als volgt gevraagd De overheid, ook als dit ten koste gaat van onderwijs en veiligheid, zodat respondenten zich ook bedenken wat de gevolgen kunnen zijn als ze het op de overheid afschuiven. De resultaten waren als volgt: 53

54 Grafiek 5.3a De mate van verantwoordelijkheid van de overheid voor jouw zorgkosten Grafiek 5.3b De mate van verantwoordelijkheid van de familie/kinderen voor jouw zorgkosten Grafiek 5.3c De mate van verantwoordelijkheid van jezelf voor jouw zorgkosten Uit de antwoorden die gegeven worden in deze vraag blijkt dat het percentage dat antwoordt zeer verantwoordelijk het hoogst ligt bij zichzelf. Ook de overheid wordt verantwoordelijk gehouden voor de gemaakte zorgkosten. Bij de optie familie/kinderen ligt de spreiding van de antwoorden heel anders. Ongeveer 50% vindt dat familie/kinderen niet verantwoordelijk zijn voor hun zorgkosten. In de enquête heb ik ook aan mensen de vraag gesteld of men het vermogen in het huis wil inzetten voor een woonzorg combinatie wanneer men hulpbehoevend wordt. Respondenten kregen de volgende introductie bij de woonzorg combinatie: Een woonzorg combinatie houdt in dat u zelfstandig blijft wonen en dat deze woonomgeving aangepast is aan uw zorgbehoeften. Dat kan bijvoorbeeld door aanpassingen te maken in uw eigen huis of door te verhuizen naar een goedkopere woning/huurwoning die al aan die behoeften voldoet. Daarna werd de vraag gesteld of men zelf het vermogen in het huis wilde inzetten voor zo n combinatie en aan welke vorm men dan de voorkeur geeft. Voor alle duidelijkheid is deze vraag alleen gesteld aan respondenten met een koophuis. Hier volgen de uitslagen: 54

55 Grafiek 5.4a De wil om vermogen in het eigen huis te gebruiken voor een woonzorg-combinatie wanneer men hulpbehoevend wordt Meer dan de helft van alle respondenten in alle leeftijdscategorieën is bereid om het vermogen in het eigen huis te gebruiken voor een woonzorg-combinatie. Er zijn geen echt duidelijke verschillen te ontdekken tussen leeftijden. Welke vorm vervolgens de voorkeur geniet is als volgt beantwoord: Grafiek 5.4b Ideale woonzorg-combinatie voor respondenten De respondenten in de leeftijd van jonger dan 45 jaar geeft ongeveer 40% aan een overgang naar een huurwoning het meest te zien zitten, terwijl bij de leeftijdscategorie 65 jaar en ouder ongeveer 60% aangeeft dat ze de woning willen aanpassen zodat ze daar zo lang mogelijk kunnen blijven wonen. De regressie geeft ook aan dat er een significant verschil is tussen de beantwoording van de verschillende leeftijdscategorieën. 55

56 De vraag of mensen het vermogen in het eigen huis moeten gebruiken wanneer zorg in de toekomst steeds minder betaalbaar wordt heeft in de media flink wat stof doen opwaaien. Ik was dan ook erg benieuwd hoe men op deze vraag zou reageren en nog meer benieuwd of er een significant verschil te vinden is tussen huurders en kopers op deze vraag. Grafiek 5.5a Mensen moeten het vermogen in eigen huis inzetten om de door hen benodigde zorg te kunnen betalen, naar manier van wonen Er zijn significante verschillen te ontdekken in het antwoord op deze vraag en de manier van wonen van de respondenten, al verklaart de manier van wonen maar 0,6% van het antwoord op deze vraag. Het aandeel huurders dat aangeeft het met deze stelling eens te zijn ligt, zoals verwacht, hoger dan het aantal kopers. Een grote meerderheid van kopers geeft aan het hier niet mee eens te zijn, maar ook ongeveer de helft van de huurders is het er niet mee eens. Bij deze vraag heb ik ook getest of er significante verschillen waren tussen leeftijden. Staat de jongste leeftijdscategorie er bijvoorbeeld meer open voor dan de oudere leeftijdscategorieën, omdat ze aanvoelen dat het voor hen anders straks onbetaalbaar wordt. Hieruit kwam de volgende grafiek tot stand: 56

57 Grafiek 5.5b Mensen moeten het vermogen in eigen huis inzetten om de door hen benodigde zorg te kunnen betalen, naar leeftijd Bij deze vraag zien we dat de jongste categorie het vaker met de stelling eens is dan de rest van de categorieën. Zij wonen nu meer dan de meeste andere leeftijdscategorieën gehuurd, maar dat verklaart niet het gehele verschil. Het verschil is niet significant te noemen De beoordeling van de omgekeerde hypotheek, welke motieven en bezwaren heeft men om het vermogen in het eigen huis te liquideren Na wat algemenere vragen over wonen en zorg wordt er daarna in de enquête specifiek gevraagd naar de omgekeerde hypotheek. Mensen kregen de intro over de omgekeerde hypotheek zoals deze is beschreven in paragraaf 2 van dit hoofdstuk, om daarna het product een cijfer te geven van 1-10 en aan te geven of zij zelf interesse hebben in een dergelijk product. In de analyse heb ik hier een verschil gemaakt tussen mensen met en zonder kinderen. Mijn aanname daarbij was dat mensen zonder kinderen het product gemiddeld een hoger cijfer zouden geven en er zelf ook sneller interesse in zouden hebben. Zij hebben namelijk niet het motief dat ze (het vermogen in) het huis zouden willen behouden voor de kinderen, iets dat bij mensen met kinderen wel het geval kan zijn. Uit de analyse kwamen de volgende resultaten. 57

58 Grafiek 5.6 Beoordeling omgekeerde hypotheek In deze grafiek valt te zien dat het product beter beoordeeld wordt door mensen die geen kinderen hebben. Ik heb een regressie uitgevoerd om te kijken of het verschil ook significant is en dit bleek het geval te zijn, niet alleen voor de variabele of men kinderen heeft of niet maar ook het geslacht heeft significante invloed op de vraag. Tabel 5.1 Regressieresultaat variabelen op beoordeling omgekeerde hypotheek Model Summary Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1,257 a,066,062 2,360 a. Predictors: (Constant), Leeftijd, Kinderen, Geslacht, Woonsituatie Coefficients a Model Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients B Std. Error Beta t Sig. (Constant) 5,437,856 6,350,000 Kinderen 1,336,220,226 6,063,000 1 Woonsituatie -,076,098 -,030 -,779,436 Geslacht -,674,176 -,137-3,831,000 Leeftijd -,023,096 -,009 -,241,809 a. Dependent Variable: Hoe beoordeelt u de 'omgekeerde hypotheek'? 58

59 Grafiek 5.7 Interesse in omgekeerde hypotheek Ook uit deze grafiek blijkt dat mensen zonder kinderen sneller geneigd zijn om zelf interesse te hebben in dit product. Waar ongeveer 5% van de mensen met kinderen ja antwoordt op deze vraag, is dit voor mensen zonder kinderen ongeveer het drievoudige. Aan de andere kant geeft meer dan 15% van de respondenten met kinderen aan dit product nooit te willen, terwijl dit maar voor ongeveer 8% van de respondenten zonder kinderen het geval is. Er is wederom een significant verschil te ontdekken tussen respondenten met en respondenten zonder kinderen en het antwoord hangt ook significant af van het geslacht van de respondent. Model Summary Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate 1,198 a,039,037 1,361 a. Predictors: (Constant), Geslacht, Kinderen Coefficients a Model Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients B Std. Error Beta t Sig. (Constant) 3,320,200 16,612,000 1 Kinderen -,540,117 -,160-4,612,000 Geslacht,388,097,139 4,018,000 a. Dependent Variable: Zou u er zelf interesse in hebben? 59

60 Er zijn verschillende motieven en bezwaren op te noemen om het vermogen in het eigen huis wel of niet te liquideren. Men kan zich op die manier van een ruimer pensioeninkomen voorzien, inkomen dat anders vastzit in het huis. Ook zou men er zorg voor kunnen betalen, een sector waarbij de kosten in de nabije toekomst alleen maar zullen toenemen. Of misschien wil men wel gaan reizen of op een andere manier het vermogen in eigen huis besteden. Aan de andere kant kan men het vermogen in het huis ook beschouwen als erfenis voor de kinderen of andere erfgenamen, ook wel het erfenis-motief genoemd. Andere mogelijke bezwaren of motieven om het niet te doen die in de literatuur genoemd worden zijn het gevoel dat men opnieuw een schuld opbouwt (terwijl men het huis net vrij van hypotheek heeft bijvoorbeeld), het idee dat men weinig vermogen krijgt in verhouding tot wat het huis waard is. Daarnaast hebben ouderen over het algemeen niet dezelfde behoeften als toen ze nog jong waren en hebben ze de gewoonte om te sparen en niet om in de schulden te staan. 88 Welke motieven en bezwaren spelen in Nederland een rol bij de keus om vermogen te liquideren of niet? In de schriftelijke ledenenquête van PGGM heb ik dit onderzocht. Ik heb daarbij mensen de vraag voorgelegd of ze zelf interesse zouden hebben in een omgekeerde hypotheek en of ze daarbij voor enkele mogelijke motieven aan wilden geven in hoeverre zij daarvoor bereid waren een omgekeerde hypotheek aan te schaffen. Ook kreeg men de mogelijkheid eigen motieven op te noemen. Mogelijke bezwaren heeft men ook beoordeeld, daarbij heeft men van een drietal bezwaren aangegeven in hoeverre men het daarmee eens was en had men de mogelijkheid om eigen bezwaren op te schrijven. Aangezien ik verwachtte dat er verschillen zouden zijn in beantwoording tussen mensen met kinderen en mensen zonder kinderen, heb ik in de analyse van de data onderzocht of er daadwerkelijk een verschil te vinden is. Hieronder staan de resultaten in een histogram weergegeven, waarbij wordt gedifferentieerd voor mensen met kinderen en mensen zonder kinderen. Grafiek 5.8a Aanpassingen in huis om er langer in te Grafiek 5.8b Zorgbehoeften blijven wonen 88 Elsinga, M., et al., Households Perceptions on Old Age and Housing Equity, Juni

61 Grafiek 5.8c Aanpassingen in huis om luxer te leven Grafiek 5.8d Om andere schulden mee te betalen Grafiek 5.8e Om vroeger met pensioen te gaan Grafiek 5.8f Om te gaan reizen Grafiek 5.8g Om erfgenamen iets te schenken Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat men geïnteresseerd is in een dergelijk product wanneer het aankomt op motieven voor de toekomst. De motieven aanpassingen in het huis om er zo langer in te kunnen blijven wonen en zorgkosten worden ten opzichte van de andere motieven hoog gewaardeerd. Terwijl de meer luxe doelen als reizen en om vroeger met pensioen te gaan op weinig positieve respons kunnen rekenen. Mensen lijken dus bereid om het vermogen in het huis in te zetten met het oog op de toekomst, maar niet om op die manier een luxer of ruimer leven voor zichzelf te creëren. Ook valt op dat bij zulke meer luxe doelen, zoals het reizen, degenen met kinderen daar veel minder toe geneigd zijn 61

62 dan degenen zonder kinderen. Een hoger erfenismotief voor mensen met kinderen zou hier een verklaring voor kunnen zijn. Dat heb ik vervolgens onderzocht bij de mogelijke bezwaren. Daar heb ik een drietal bezwaren aangemerkt waarop de respondenten aan konden geven in hoeverre ze het ermee eens waren. De uitslagen waren als volgt: Grafiek 5.9a Vermogen in tact houden voor onvoorziene omstandigheden Grafiek 5.9b Het vermogen zien als erfenis voor kinderen/andere erfgenamen 62

63 Grafiek 5.9c Niet opnieuw een schuld op willen bouwen Opvallend is hier dat als voornaamste reden, de reden waarbij de meeste mensen instemmen, het niet opnieuw opbouwen van een schuld wordt aangemerkt. Dit kan bijvoorbeeld verklaard worden omdat mensen het gevoel kunnen hebben dat ze jarenlang voor dat huis hebben gespaard en afgelost en dat ze nu deze schuld kleiner is, of misschien wel helemaal weg, niet opnieuw weer een schuld willen opbouwen. Daarnaast valt op dat het erfenismotief inderdaad veel minder aanwezig is bij mensen zonder kinderen, maar dat daarnaast ook mensen mét kinderen niet in grote hoeveelheden aangeven dit als een bezwaar te zien. Het erfenismotief speelt bij de respondenten dus niet de grootste rol om een omgekeerde hypotheek niet af te sluiten. Dat het erfenismotief in het algemeen ook niet zo n grote rol speelt in Nederland, in vergelijking met andere landen, is al eerder naar voren gekomen uit andere onderzoeken. 89 Dit motief heb ik ook nog apart getoetst door mensen een tweetal stellingen voor te leggen, te weten: 1. Ik vind het zeer belangrijk om een erfenis achter te laten 2. Ouderen moeten van hun pensioen genieten zonder daarbij rekening te houden met de erfenis die ze achter laten. De resultaten waren als volgt: Grafiek 5.10a Erfenismotief Grafiek 5.10b Ouderen moeten genieten van pensioen zonder rekening te houden met erfenis 89 Toussaint, J., Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses, Proefschrift, Delft, juni

64 Zowel mensen met als mensen zonder kinderen zijn het in groten getalen eens met de stelling dat ouderen vooral van hun pensioen moeten genieten zonder dat ze daarbij rekening houden met de erfenis die ze achter laten. Bij de stelling of mensen het belangrijk vinden om een erfenis achter te laten antwoordt ongeveer 22% van de respondenten met kinderen het ermee eens te zijn. Van de kinderloze respondenten is zelfs maar ongeveer 5% het met de stelling eens. Eens te meer blijkt hieruit dat het erfenismotief in mindere mate een rol speelt. Naast vragen omtrent meningen over motieven en bezwaren heb ik ook nog vragen gesteld omtrent de woonwensen en inkomensverwachtingen na pensionering. De resultaten hiervan zijn als bijlage bij deze scriptie toegevoegd. Zoals uit bovenstaande is gebleken is het erfenismotief niet een hoofdreden om het huis niet te gelde te maken op latere leeftijd. Het bezwaar dat als primair kan worden aangeduid is het bezwaar om opnieuw een schuld op te bouwen. Mensen kunnen het gevoel hebben dat ze jarenlang vast hebben gezeten aan de bank, hebben afgelost en nu het huis eindelijk vrij is of er minder schuld op rust willen ze niet weer opnieuw van vooraf aan beginnen. In feite eten ze het eigen vermogen op, het vermogen dat ze zelf hebben opgebouwd en daarmee kan men dit vrijgekomen vermogen ook benaderen als iets van hen zelf en niet als lening, maar het gevoel dat men opnieuw een lening afsluit kan genoeg reden zijn om van het product af te zien. 64

65 Hoofdstuk Zes Welke behoeften heeft men omtrent het pensioen en het eigen huis en welke mogelijkheden worden er op dit moment in Nederland geboden 6.1. Inleiding Zoals beschreven in hoofdstuk drie hebben Modigliani en Bruemberg een levenslooptheorie ontwikkeld waarbij men leent wanneer je jong bent, vermogen opbouwt op middelbare leeftijd en ontspaart wanneer je oud bent. Echter het daadwerkelijke opsouperen van het vermogen in eigen huis is niet gebruikelijk en er wordt in Nederland ook niet veel gebruik van gemaakt, getuige onderstaande tabel van het CBS, waarin de verschillende vermogensbestanddelen van Nederlanders wordt belicht per leeftijdscategorie. Tabel 6.1 Vermogensbestanddelen van huishoudens naar leeftijd hoofdkostwinner, januari 2009, CBS 90 In bovenstaande tabel valt te zien dat het vermogen in de eigen woning bij de 75+ers nog steeds erg hoog is. Redenen waarom mensen het vermogen niet liquideren kunnen wederom het voorzorgsmotief en het erfenismotief zijn. In hoeverre deze redenen spelen heb ik onderzocht in een enquête die voorgelegd is aan het ledenpanel van PGGM. Mensen kregen hierbij een introductie over het omgekeerde hypotheekproduct en konden daarbij aangeven welk cijfer ze het product gaven, of ze er zelf interesse in hebben en welke bezwaren en motieven er spelen om een dergelijk product wel of niet af te sluiten. Later in dit hoofdstuk zal dit verder worden belicht. Maar naast de ontsparingfase in het huis die niet voldoet aan de cyclus, voldoet hier in Nederland ook de opbouwfase niet geheel aan de normen van de cyclus. De laatste jaren is de aflossingsvrije hypotheek in Nederland steeds meer in trek gekomen. Waar in 2006 al 40% van de hypotheken waarbij één soort hypotheek werd verkocht aflossingsvrij was, was dat in 2009 al 50%. Daarnaast geldt dat bij 75% van de gecombineerde hypotheken ook een aflossingsvrij element aanwezig was. 91 Dit zorgt ervoor dat een grote 90 CBS, Sociaaleconomische trends, Vermogensverdeling en vermogenspositie huishoudens, 2e kwartaal Woononderzoek Nederland, Het wonen overwogen; De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009,

66 groep mensen niet aflost op hun hypotheek en dat zij daarmee, naast de waardevermeerdering in het huis die de laatste jaren ook nog behoorlijk instabiel blijkt te zijn, geen eigen vermogen opbouwen in het huis. Dat men geen tot weinig eigen vermogen opbouwt in het huis komt mede omdat het met de hypotheekrenteaftrek fiscaal aantrekkelijk is om niet af te lossen en alleen maar de rente op de hypotheek te betalen. In hoofdstuk drie van deze scriptie is al beschreven dat de mogelijkheid tot aflossingsvrije hypotheek in Nederland is beperkt tot 50% van de waarde van het huis en daarnaast zal voor toekomstig afgesloten aflossingsvrije hypotheken de hypotheekrenteaftrek niet meer gelden. Tabel 6.2 Eigenaren-bewoners zonder hypotheek op de woning, naar inkomensgroep en naar leeftijd, In deze tabel is bijvoorbeeld te zien dat er eigenaren bewoners zijn in de leeftijd van jaar die het huis vrij hebben. Dit is 17% van alle eigenaren-bewoners en dus heeft 83% van de mensen in de leeftijd van jaar nog een hypotheek op de woning. Uit bovenstaande tabel blijkt ook dat van de totale 55+ bevolking met een eigen huis, zo n 33% het huis vrij heeft en daarmee dus geen hypotheek meer op de woning heeft. Ook is de hypotheekschuld die Nederland heeft bijna gelijk aan het bruto binnenlands product, het hoogst van alle EU landen. De Nederlandse hypotheekschuld heeft een aandeel van 9,57% in de totale hypotheekschuld van de EU. 93 Een reden waarom mensen op dit moment weinig gebruik maken van het liquide maken van het vermogen in het huis kan zijn dat mensen geen echte noodzaak voelen om het te doen. Elsinga et al. laten zien dat het percentage Nederlanders dat de pensioenvoorziening als slecht bestempeld erg laag ligt, namelijk op zo n 11%. Dit is veel lager dan andere Europese landen, waarbij in de EU27, alle EU landen, 49% het pensioen bestempeld als slecht, zoals te zien in de volgende tabel. 92 SCP, Ouderen van nu en van de toekomst; Hun financiële spankracht, zorgbehoefte en woonwensen, Werkdocument 113, maart Berekend op basis van gegevens pagina 45 EMF Hypostat 2010 A review of Europe s mortgage and housing markets. Nederlandse hypotheekschuld 2010: miljoen en de totale hypotheekschuld van EU27 is miljoen Aandeel Nederlandse hypotheekschuld is / *100% = % 66

67 Tabel 6.3 Percentage respondenten die het pensioenvoorziening als slecht bestempelen 94 De huidige pensioenvoorziening in Nederland steunt op een drietal pijlers, de AOW, het pensioengedeelte dat men bij de werkgever opbouwt en een vrijwillig gedeelte waarbij men privé voor het pensioen kan sparen. De betaling van premies voor het werknemerspensioen zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en worden pas belast bij uitkering, dus bij het bereiken van de pensioenleeftijd. Ook de derde pijler, de privé pensioenspaargelden, wordt op deze manier behandeld. De premie die men hier betaalt is aftrekbaar en de uitkering belast. Dit drie pijler pensioen bestaat al sinds de jaren negentig, echter is er in de literatuur een geluid te horen om het systeem uit te breiden naar een vijfpijler pensioen, waarbij het menselijk kapitaal en het eigen vermogen in het huis een rol zouden moeten gaan spelen. 95 Zo pleit Dietvorst (2010) ervoor dat er een betere balans gecreëerd moet worden tussen de arbeidsperiode en de pensioenperiode. Omdat mensen langer leven en gezonder zijn dan ooit, is de pensioenvoorziening in de huidige vorm niet levensvatbaar. Het stelsel is toentertijd zo ontworpen dat er een goede balans was tussen werkende jaren en pensioenjaren. Echter langzaam maar zeker is de periode dat men gepensioneerd is toegenomen, onder andere omdat men gemiddeld ouder wordt dan ooit. Daarnaast blijven de zorgkosten ook stijgen. Waar het bruto binnenlands product in de periode van met 16,6% steeg, stegen de kosten van de AWBZ met maar liefst 75%. 96 Om dit te kunnen bekostigen moet men meer bronnen bij de pensioenplanning gaan betrekken en moeten we naar een vijfpijler model toe. Naast de drie bekende pijlers zou de vierde pijler het menselijk kapitaal moeten zijn. Dit houdt in dat mensen na hun reguliere pensioendatum flexibel door blijven werken om zo hun pensioeninkomen aan te vullen. De vijfde pijler zou het eigen vermogen moeten zijn. Zoals we eerder in deze paragraaf zagen zit bij huizenbezitters een groot gedeelte hiervan vast in het huis en aangezien nog 90% van de jarigen nog steeds in het eigen huis woont, lijken er ook maar weinig mensen iets te voelen voor het te gelde maken van het huis. Welke motieven hieraan ten grondslag kunnen liggen zal later in dit hoofdstuk behandeld worden. Eerst zal ik behandelen welke soorten producten en mogelijkheden er in Nederland al zijn om het huis te gelde te maken. 94 TNS Opinion & Social, Dietvorst, G.J.B., Van drie naar vijf pensioenpijlers, Spoor, L., Bergenhenegouwen, F., van, Eigenwoningvermogen als vijfde pensioenpijler; Hoe Nederland vergrijzingsklaar maken, Eureko Acadamy Life & Pensions, november

68 6.2. Welke mogelijkheden worden of werden al geboden in Nederland omtrent equity release producten Zoals eerder in hoofdstuk drie beschreven zijn er allerlei vormen van het liquideren van eigen vermogen in het huis. Welke producten er precies op de Nederlandse markt zijn (geweest) zal ik in deze paragraaf beschrijven De omgekeerde hypotheek in Nederland De Florius Verzilver Hypotheek Een prijswinnend voorbeeld van een omgekeerd hypotheekproduct in Nederland is de Florius Verzilver hypotheek. Het product heeft de prijs van hypotheekproduct van het jaar 2008 gewonnen en heeft de volgende karakteristieken. Men leent geld met het huis als onderpand en de rente die over dat bedrag moet worden betaald, wordt bijgeschreven bij de lening en hoeft uiteindelijk pas betaald te worden bij de verkoop van het huis. Men heeft zo lang men in het huis woont geen maandlasten en krijgt bij het afsluiten van de verzilverhypotheek een bepaald bedrag aan lening afhankelijk van de leeftijd van de jongste afsluiter en de waarde van de woning. 97 De Verzilver hypotheek geeft bepaalde zekerheden af, te weten: - No negative equity garantie (onder voorwaarden en bij marktconforme verkoop) - Behoud van eigendom - Geen maximale looptijd, men kan blijven wonen in de woning zolang men wil - Vaste rente - Geen maandlasten tijdens looptijd - Optie om tot 30% van de waarde van de woning te beschermen voor bijvoorbeeld erfgenamen De lening kan opgenomen worden in twee vormen, lump sum of periodiek. Bij de lump sum opname krijg je maximaal de opnamelimiet in een keer uitbetaald. Bij de periodieke opname kan de consument zelf aan geven hoeveel maanden en welk bedrag per maand hij of zij krijgt uitgekeerd, wederom maximaal zo hoog als de opnamelimiet. Bij een omgekeerde hypotheek is het zo dat, omdat men niet aflost en geen rente betaalt, de schuld blijft groeien. Uiteindelijk betaalt men rente op rente. Bij het afsluiten van een omgekeerde hypotheek speelt de leeftijd en de levensverwachting dan ook een rol bij de hoogte van het bedrag. Wanneer men langer leeft dan verwacht kan het zo zijn dat de schuld groter wordt dan de waarde van het huis. De no negative equity garantie houdt in dat wanneer de schuld hoger wordt dan de waarde van het huis, Florius dit risico onder voorwaarden op zich neemt. Deze voorwaarden staan beschreven in het acceptatiebeleid van Florius. De no negative equity garantie komt te vervallen indien 98 : - Men de lening niet tijdig aflost (binnen 12 maanden na overlijden) - Het pand door verwaarlozing, schuld of nalatigheid van de schuldenaar aanmerkelijk in waarde vermindert, sprake is van achterstallig onderhoud, onbewoonbaar wordt verklaard of op aanschrijving van de overheid moet worden vernieuwd of hersteld - Indien het onderpand geheel of gedeeltelijk tenietgaat of ernstig wordt beschadigd 97 Brochure De Florius Verzilver Hypotheek: Zorgeloos genieten van uw overwaarde 98 Hypotheekwijzer Florius, oktober

69 - Wanneer onvoldoende of onjuiste gegevens verstrekt zijn, zodanig dat Florius bij kennis daarvan de lening niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou hebben verstrekt - Zodanige omstandigheden dat naar redelijkheid en billijkheid niet van Florius kan worden gevergd dat de lening op de overeengekomen voorwaarden wordt gecontinueerd - Executie van het onderpand zoals bedoeld in artikel 3:268 BW Om een Verzilver hypotheek af te kunnen sluiten moet men 60 jaar of ouder zijn, eigenaar en bewoner van het pand zijn en eventuele andere hypotheekschulden moeten eerst afgelost worden ofwel uit de verzilverhypotheek of uit een andere bron. Florius heeft het recht om na 5 jaar van de consument te vragen om het huis te laten hertaxeren door een onafhankelijke taxateur. De kosten hiervoor komen voor rekening van de consument. Op basis van deze taxatie heeft Florius het recht om de opnamelimiet te herberekenen en te verlagen. Hierdoor kunnen periodieke opnamen verlaagd of zelfs stop gezet worden. Met deze maatregel wil Florius waarschijnlijk het risico op verwaarlozing van het huis door de consument verkleinen. De overwaardebescherming die Florius als zekerheid geeft houdt in dat men bijvoorbeeld altijd nog een gedeelte van het vermogen in het huis wilt bewaren voor de kinderen (tot 30%). Wanneer het huis bijvoorbeeld euro waard is en men een overwaardebescherming heeft afgesloten van 20% wordt ongeacht de schuld altijd euro uitgekeerd aan de kinderen. Wanneer men voor deze zekerheid kiest heeft dat natuurlijk wel invloed op het opnamebedrag dat men nu kan krijgen voor het huis. Als men bij leven toch van de lening af wil en daarmee vervroegd wilt aflossen moet men een boete betalen, 10% is daarbij boetevrij en over de overige 90% moet 3% boete betaald worden. De rente die over het geleende bedrag betaald moet worden is relatief hoog, op dit moment 7,1%, maar men krijgt daarvoor wel zekerheden als de no negative equity garantie en een mogelijkheid tot vast rentepercentage terug. Van het Florius Verzilver Hypotheek product zijn er in al die jaren maar een paar honderd verkocht. De verwachtingen bij de introductie van het product waren hoog, er was veel geld in de ontwikkeling van het product gestoken en er zijn 920 adviseurs opgeleid om dit product te mogen verkopen. De uiteindelijke verkoop viel zwaar tegen, maar men heeft besloten het product toch nog te blijven aanbieden om de groep die er nu interesse in heeft te kunnen dienen, met de hoop dat de verkoop van het product in de toekomst zal stijgen. De bereidheid van de oudere doelgroep om opnieuw een schuld aan te gaan is er niet, de huidige generatie ouderen heeft een calvinistische inslag van sparen is goed, je in de schulden steken is slecht. De verwachting is er dat dit voor de nu jongere generaties minder het geval is, waardoor het product in de toekomst misschien een grotere groep kan aanspreken Interview Florius, Marco Delsing, Manager Productmanagement, 29 augustus

70 De verkoopconstructie om de waarde van je huis te verzilveren In Nederland zijn ook een tweetal initiatieven ontstaan waarbij de eigenaar van het huis zijn of haar huis verkoopt en daarbij het vruchtgebruik of het woonrecht van dat huis behoudt. Men krijgt dan bij verkoop een som ineens of men kan voor een periodieke uitkering kiezen. De initiatieven die hier in Nederland ontstaan zijn zijn Amvest Homefree en Torenstad Verzilverd Wonen, maar beide initiatieven worden niet meer aangeboden. Welke karakteristieken beide constructies hebben zal in deze paragraaf worden beschreven Amvest Homefree Het product van Amvest Homefree is een voorbeeld van een sale and rent back constructie. Men verkoopt het huis voor minder dan de marktwaarde en blijft er vervolgens gehuurd in wonen. Zoveel te hoger het uitbetalingspercentage bij verkoop is, zoveel te hoger zal ook de huur zijn. In een brochure van Amvest uit 2004 wordt het volgende rekenvoorbeeld gegeven: 100 Waarde huis ,- Uitbetaling nu 75% euro Huur 880,- Uitbetaling nu 85% euro Huur 1249,- Het vermogen dat men krijgt is aan geen beperkingen gebonden, men mag het uitgeven waaraan men wil. De waarde van het huis wordt bepaald met behulp van een systeem waarbij allereerst een taxatie zal worden verricht door een makelaar gelieerd aan Amvest (Meeùs). Wanneer men tevreden is met deze taxatie zal men een voorovereenkomst tekenen, waarna er vervolgens nog een taxatie zal worden verricht door een onafhankelijke taxateur. 101 Wanneer beide taxaties binnen 3% van elkaar liggen wordt er een overeenkomst opgesteld waarbij het laagst getaxeerde bedrag geldt. Wanneer dit niet het geval is zal er tussen Amvest en de consument onderhandeld worden. Bij een hoog uitkeringspercentage is men gebonden aan een maximale huurtermijn. Wanneer men meer dan 85% krijgt uitgekeerd is men verplicht om 3 jaar het huis te blijven huren en wanneer het uitkeringspercentage tussen de 81% en 85% ligt moet men 1 jaar het huis blijven huren. Fiscaal gezien komt het huis, omdat de waarde ervan liquideert, in box 3 terecht. Men moet vermogensrendementsheffing betalen en dit komt neer op 30% van een fictieve rente van 4%. Men betaalt dus 1,2% belasting over het vrijgekomen vermogen. Dit is dus fiscaal nadelig aangezien men deze 1,2% voorheen niet betaalde over het vermogen dat vastzat in het huis, echter zijn er ook fiscale voordelen. Men hoeft geen eigenwoningforfait meer te betalen en ook geen onroerend goed belasting. Ook heeft men geen onderhoudskosten meer aan het huis, daar het eigendom van het huis is overgegaan naar Amvest. Amvest verrekend deze onderhoudskosten wel in het bedrag dat uitgekeerd wordt, dus uiteindelijk betaalt de consument het wel doordat het bedrag dat hij of zij krijgt lager is. Ook zal Amvest wel belasting moeten betalen op de huur die ze krijgt. 100 Amvest Home Free brochure, Zie 96 70

71 Bij dit product liggen de risico s van waardedaling van het huis in de handen van Amvest en het langlevenrisico ligt in de handen van de consument. Het bedrag dat men uitgekeerd krijgt is dan ook niet afhankelijk van de leeftijd van degene die het afsluit. Het idee voor dit concept is ontstaan rond Men ging nadenken over alternatieve beleggingsvormen en hoorde het geluid in de samenleving van ouderen die graag in hun eigen woning wilden blijven wonen, maar ondertussen het vermogen in die woning wilden benutten. Uit marktonderzoek bleek dat er een enorme potentie was voor dit product en daarnaast was had Aegon, gelieerd aan Amvest en 100% eigenaar van het HomeFree product, meteen een ingang bij potentiële klanten voor andere producten, zoals bijvoorbeeld een lijfrente. In totaal zijn er ongeveer 250 producten verkocht, waarvan er nu nog zo n 100 in de portefeuille zitten. De aanvragen voor het product waren, zeker in het begin, wel enorm en liep in de duizenden. Gedurende het proces vielen er echter toch nog een hoop mensen af. Het was een product dat heel veel tijd en inspanning kostte van eerste contact tot de uiteindelijke handtekening en tijdens het proces kwamen veel mensen tot inkeer en zagen ze er toch van af. Een barrière waar men tegen aan liep was dat men moest gaan huren. De meeste mensen die het product aanvroegen hadden geen tot een kleine hypotheek open staan en waren niet meer gewend aan een dergelijke hoge maandlast voor het huis. Daarnaast hoorde men ook vaker van adviseurs dat mensen afhaakten omdat de kinderen het er niet mee eens waren. Het product was niet leeftijdgebonden, maar de grootste groep aanvragers en kopers van het product waren 55 plussers. Daarnaast was er ook een opvallende subgroep te ontdekken van gescheiden koppels. Met het liquideren van de waarde van het huis kon de een de ander afbetalen en kon men toch in het huis blijven wonen, iets dat vooral in het geval dat er kinderen bij betrokken waren als aantrekkelijke optie werd gezien. Op het eind van de looptijd van het product waren er ook veel mensen die met dit product hun pensioengat wilden opvullen. De uiteindelijke reden dat het product nu op de plank ligt en niet meer verkocht wordt is de ingestorte huizenmarkt. De rekenmodule, waarmee mede de huur berekend werd, was onder andere gebaseerd op waardegroei, die is er niet meer, er is nu zelfs sprake van waardevermindering. Het is niet meer verantwoord dit product te verkopen omdat men zo n hoge huren moet gaan vragen, dat Amvest haar goede naam er niet meer aan wilde binden Torenstad Verzilverd Wonen Torenstad Verzilverd Wonen had veel overeenkomsten met het product van Amvest, echter waren er ook duidelijke verschillen. Bij de constructie van Torenstad verkoopt men het huis aan een woningstichting, waarna men een koopsom ontvangt afhankelijk van de leeftijd van de bewoners die het afsluiten en de waarde van de woning. Deze koopsom lag lager dan de marktwaarde aangezien men bij deze constructie geen huur meer hoefde te betalen. De woningstichting die het huis opkocht moet de woning te onderhouden en voor de consument waren er dus geen maandlasten meer, zowel geen huur als geen onderhoudskosten. Een voorbeeld van woningcorporaties die actief waren in een 15-tal Brabantse steden zijn SWS en Hendrik Hartog van Lotharingen. In een brochure van Torenstad staat beschreven welke opties een echtpaar heeft (beide 70 jaar en eigenaar van een huis a ,-) door middel van 102 Interview Amvest, Pieter Rigter en Hillena van Kampen, 5 september

72 Verzilverd Wonen. De eerste optie is dat het echtpaar een koopsom ontvangt van ,- en daarbij het levenslang woonrecht en onderhoud tot overlijden van de laatste van de partners krijgt. De tweede optie is dat men de koopsom periodiek uitbetaald krijgt in 15 jaar met jaarlijkse termijnen van ,-. Ook hier heeft men geen woon- en onderhoudslasten meer. En wanneer beide partners binnen die 15 jaar komt te overlijden zal het restant naar de erfgenamen gaan. De derde optie is wat Torenstad het flexibel verzilverd wonen noemt. In dit geval krijgt men 80% van de vrije koopsom uitgekeerd en betaalt men een marktconforme huur. Men heeft vervolgens de mogelijkheid om na verloop van tijd te verhuizen. Om voor dit product in aanmerking te komen moet men 55 jaar of ouder zijn. Bij achterstallig onderhoud worden de onderhoudskosten in mindering gebracht op de koopsom. 103 De eerste twee opties zijn zogenaamde woonrechtopties, men verkoopt het huis en behoudt het woonrecht zonder daar huur voor te hoeven betalen. De derde optie is de flexibele huuroptie waarbij men het huis verkoopt en het terug huurt. Om uiteindelijk überhaupt voor deze opties in aanmerking te komen moet men voldoen aan enkele voorwaarden. De woning moet in een gebied liggen waar de belegger/woningbouwcorporatie wil aankopen. Het huis moet een waarde hebben tussen de en en men moet met de uitgekeerde som nog eventueel openstaande hypotheekschulden aflossen. 104 Aangezien de woningcorporatie het bloot eigendom koopt en het woonrecht bij de oorspronkelijke eigenaar blijft is er geen risico dat men het huis uitgezet kan worden. Zelfs wanneer de woningcorporatie failliet zou gaan blijft het woonrecht onaantastbaar en kan alleen het bloot eigendom van het huis verkocht worden. 105 Het vermogen dat vrijkomt door het blote eigendom te verkopen zal worden belast, net als bij de Amvest Home Free constructie, in box 3. Fiscaal gezien is men geen eigenaar meer van het huis en daarmee zal dus ook het woonrecht in box 3 worden belast. Op grond van artikel 5.22 Wet IB 2001 wordt deze periodieke uitkering als genotsrecht aangeduid. De waardering van dit genotsrecht staat beschreven in het Uitvoeringsbesluit Wet IB In artikel 18 lid 1 en 2 Uitvoeringsbesluit IB 2001 wordt de waarde van dit genotsrecht gesteld op 4% van de waarde van de woning (fictieve huur). Vervolgens wordt dit bedrag vermenigvuldigd met een bepaalde factor die afhankelijk is van de leeftijd van degene die het genotsrecht heeft. Wanneer de looptijd van het genotsrecht afhankelijk is van het leven van één mannelijke persoon zal het neerkomen op de volgende factoren per leeftijd: Brochure Torenstad Verzilverd Wonen, Comfortabel in uw eigen woning; met Torenstad Verzilverd Wonen en SHS en Hendrik Hartog van Lotharingen 104 Website Zutphense Koerier, Nooit geen huur meer, maar wel ijzersterk woonrecht in verzilverde woning, 29 september Art. 19, Uitvoeringsbesluit IB

73 Tabel 6.4 Vermenigvuldigingsfactor per leeftijd voor waardering vruchtgebruik belastingdienst Factor Leeftijd 22 Jonger dan 25 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 30 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 35 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 40 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 45 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 50 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 55 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 60 jaar jaar of ouder, doch jonger dan 65 jaar 9 65 jaar of ouder, doch jonger dan 70 jaar 8 70 jaar of ouder, doch jonger dan 75 jaar 6 75 jaar of ouder, doch jonger dan 80 jaar 4 80 jaar of ouder, doch jonger dan jaar of ouder, doch jonger dan jaar of ouder, doch jonger dan jaar en ouder Wanneer de looptijd afhankelijk is van één vrouwelijk persoon wordt de factor gelijkgesteld aan een mannelijke persoon die vijf jaar jonger is dan deze vrouwelijke persoon. Voor een vrouw van 81 jaar geldt dan de factor Wanneer de looptijd afhankelijk is van de eerststervende van twee of meer personen 107 Art. 19 lid 7 Uitvoeringsbesluit IB

74 wordt er vijf jaar boven op de leeftijd van de oudste persoon geteld. 108 Wanneer de looptijd afhankelijk is van de langstlevende van twee of meer personen wordt er tien jaar van de leeftijd van de jongste persoon afgeteld en de daarbij behorende factor geldt dan als waarderingsnorm. Voorbeeld: Een echtpaar, man 80 jaar en vrouw 78 jaar, maken gebruik van een constructie zoals de Torenstad constructie, waar het blote eigendom verkocht wordt en men het woonrecht behoudt. In casu is het woonrecht een genotsrecht dat afhankelijk is van de langstlevende van twee personen. Er dient in dit geval 10 jaar van de leeftijd van de jongste persoon te worden afgetrokken om tot een vermenigvuldigingsfactor te komen. Dit wordt dus 68 jaar, waarbij de vermenigvuldigingsfactor 9 geldt. Stel het huis heeft een waarde van ,-. Het vruchtgebruik wordt dan als volgt berekend: ,- * 4% * factor 9= Over dit bedrag moet vervolgens belasting worden betaald in box 3, a 1,2%. Wanneer het genotsrecht afhankelijk was van de eerststervende van deze twee personen, zou er vijf jaar opgeteld moeten worden bij de oudste van deze twee personen. Dit zou 85 jaar zijn, met als gevolg dat een factor 3 zou gelden. Het genotsrecht zou dan gewaardeerd worden op: ,- * 4% * factor 3 = , Andere manieren om de overwaarde in het huis te benutten Een kenmerk van een omgekeerde hypotheek is dat men wanneer men een dergelijk product heeft afgesloten, men op dit moment geen maandlasten meer heeft op het huis. Verschillende banken hebben een soort opeetconstructie van het huis aangeboden, echter moet men daarbij wel rente betalen. De rente hoopt zich dus niet op en de totale schuld blijft hetzelfde. Bij de Rabobank wordt de opeetconstructie in twee financieringsvormen aangeboden, de KeuzePlusHypotheek waarbij men periodiek over een geldbedrag kan beschikken of een combinatie van periodieke uitkeringen(keuzeplushypotheek) en een eenmalige grote opname (Aflossingsvrije Hypotheek). Men blijft in deze constructie dus nog maandlasten hebben in de vorm van rentebetalingen. Het rentepercentage is daarbij variabel. Het bedrag dat men doorgaans maximaal bij deze constructie kan krijgen is 75% van de executiewaarde van het huis. De executiewaarde van een huis is het bedrag dat de woning opbrengt bij gedwongen verkoop en dit ligt meestal rond 85% van de vrije verkoopopbrengst van een huis. Wanneer de lening 75% van de executiewaarde van het huis overstijgt kan het gevolg zijn dat het huis verkocht moet worden. Om dit te voorkomen neemt de verstrekker periodiek of wanneer nodig contact op met de lener om te bespreken hoe de zaken ervoor staan. Men moet bepaalde zaken die aan verandering onderhevig kunnen zijn goed in het oog houden te weten de schommelingen in de rente, afwijkende opnamen van geld (wanneer men eerder of hogere bedragen opneemt dan voorzien zal de absolute rentebetaling ook stijgen) en de waardeontwikkeling van de woning. 109 Een soortgelijke vorm van lenen is in Noorwegen beschikbaar met 108 Art 19 lid 8 sub a Uitvoeringsbesluit IB Opeetconstructie, Rabobank, Brochure 74

75 de bankrekeninghypotheek. In deze vorm kunnen mensen een lening krijgen met het huis als onderpand. Het huis wordt getaxeerd en men krijg een krediet van maximaal 75% van de waarde van het huis. Men krijgt dus als het ware een aparte rekening waar men tot 75% van de huiswaarde geld op kan nemen. Het product blinkt uit in eenvoud en is in Noorwegen een groot succes. In 2010 had het product al een marktaandeel van 25% van de totale hypotheekmarkt. 110 Ook andere Nederlandse banken bieden varianten op een pure opeetconstructie aan of hebben ze aangeboden. ING biedt het nog steeds aan, maar waarschuwt huizenbezitters voor het risico dat er een restschuld op het huis overblijft na overlijden. Zij geven dus niet de no negative equity garantie af, zoals Florius dat wel doet. Ook Rabobank biedt de hierboven beschreven constructie wel nog aan, zij het sporadisch en op lokaal niveau. SNS is per 16 januari 2012 gestopt met het aanbieden van hun Extra Inkomen Hypotheek en ook ABN AMRO is gestopt met de opeetconstructie, naar eigen zeggen vooral vanwege de zorgplicht naar de klant en bezwaren die de AFM heeft tegen de financieringen waarbij men niet aan de inkomenseis voldoet. 111 Deze inkomenseis houdt in dat het inkomen dat binnen komt voldoende moet zijn om de lasten van de hypotheek te kunnen dragen. Een opeetconstructie zoals hierboven, waarbij men dus rente blijft betalen, wordt veelal afgesloten door ouderen om extra inkomen te creëren. Om aan de inkomenseis te voldoen moet het inkomen dat binnen komt toereikend zijn om de lasten van de hypotheek te kunnen betalen, in casu de rente. Daardoor is het lang niet voor alle gepensioneerden mogelijk om een dergelijke hypotheek af te sluiten waar rente meteen moet worden betaald, mensen hebben namelijk niet een toereikend inkomen om aan de inkomenseis te voldoen. Een opeetconstructie zoals Florius aanbiedt omzeilt deze inkomenseis, omdat bij deze constructie men geen maandlasten heeft. De rente hoeft pas betaald te worden op het moment dat het huis verkocht wordt en daarbij komt dat het risico dat de schuld hoger ligt dan de waarde van het huis gedragen wordt door de aanbieder, in dit geval Florius Vergelijking van de Nederlandse pensioen- en zorgstelsels Vergelijking pensioen- en zorgstelsels van de verschillende aan bod gekomen landen Een belangrijke factor in het succes van een product is dat het aansluit bij de behoefte die er vanuit de consument is. Het is daarom dan ook van belang om per land te beschrijven hoe het zorg- en pensioenstelsel eruit ziet. Hoe wordt er pensioen opgebouwd, wat zijn de replacement rates (hoe hoog is het pensioeninkomen ten opzichte van het laatst genoten inkomen) en voldoet het pensioeninkomen aan de behoeften van de consument of is er behoefte aan extra liquide middelen om in de behoeften te voorzien. Ook is het van belang te kijken naar de zorgkosten die worden gemaakt, hoe worden deze zorgkosten gedragen, is men collectief verzekert en zo ja in hoeverre. De mate van (collectief) verzekeren van zorgkosten kan namelijk ook invloed hebben op de mate van succes van een omgekeerd hypotheekproduct. Wanneer men bijvoorbeeld niet verplicht (collectief) verzekerd is voor bepaalde 110 Graaf, M. de, Rouwendal, J., Mijn pensioen staat als een huis 111 Elsevier, Opeethypotheek minder populair bij banken, donderdag 26 mei

76 zorgkosten en men deze zorg zorgkosten maakt kan er sneller de behoefte zijn een omgekeerd hypotheekproduct dan wanneer men hier verplicht collectief voor verzekerd is. De Verenigde Staten Het pensioensysteem van de Verenigde Staten bestaat uit een drietal pijlers. Allereerst de Social Security, een basisvoorziening opgezet door de overheid voor werknemers. Om hiervoor in aanmerking te komen moet men 10 jaar bijgedragen hebben. 112 De tweede pijler omvat de pensioenregelingen via de werkgever, waar op dit moment de Defined Contribution regelingen de boventoon voeren. Dit zijn regelingen waarbij de premies die men moet betalen vaststaan, maar waarbij de uitkering onzeker is. Een werknemer stort elk jaar een bepaald bedrag in de pensioenpot van de werkgever en de hoogte van de uitkering hangt af van de beleggingen van het pensioenfonds. Voor de jaren 80 was de defined benefit regeling populair, een regeling waarbij de uiteindelijke uitkering vaststaat en waarbij de meeste financiële beslissingen gemaakt worden voor de werknemer. Met de lancering van de 401 (k) regelingen veranderde er veel voor het Amerikaanse pensioenstelsel. De beslissingen omtrent deelname, hoogte van de premie, hoe de premies te beleggen etc. werden allemaal bij de werknemer terug gelegd. 113 Omdat er zoveel vrijheid wordt gelaten aan de werknemers zelf, heeft dit tot gevolg dat er lang geen volledige deelname is. In 2008 had ongeveer 61% van de werknemers in de private sector een vorm van een werknemerspensioen. 114 Hieruit blijkt dus dat een groot gedeelte van de werknemers geen pensioen opbouwt via de werkgever. Een oorzaak die hiervoor gegeven kan worden is het uit de gedragseconomie afkomstige procrastination 115. Hiermee wordt bedoeld dat mensen geneigd zijn, wanneer het om belangrijke zaken zoals bijvoorbeeld sparen gaat, dit voor zich uit te schuiven. In een systeem waarbij het niet verplicht is om mee te doen moet men zelf nadenken of men wel wil meedoen en zal de mogelijkheid tot uitval van deelnemers dus groter zijn. Als derde pijler zijn er dan nog de private spaargelden, waarbij mensen vrijwillig aanvullend voor hun pensioen sparen. Dit is een defined contribution regeling waarbij men 9% premie betaalt. 116 Mede omdat een groot gedeelte van het sparen voor pensioen gebeurt op vrijwillige basis wordt er niet zoveel gespaard en liggen de replacement rates voor de Verenigde Staten ook niet erg hoog, getuige de volgende grafiek: OECD, Pensions at a glance, ESB 9 februari 2007, Pensioenhervormingen in de VS, A. Munnell en A. Sunden 114 OECD Private pensions outlook Kooreman, Prast, What does behavioral economics mean for policy? Netspar panel paper 116 Zie Zie

77 Tabel 6.1 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie VS Iemand die de helft van het gemiddelde verdient heeft een replacement rate van 51.7% en dit gaat steeds verder omlaag naar uiteindelijk iemand die voor pensionering een inkomen had van 2x gemiddeld, houdt hier na pensionering nog 29.7% van over. Het zorgstelsel is in de Verenigde Staten na een zeer lange strijd in transitie. Op dit moment ligt het aantal niet verzekerden voor zorg in Amerika relatief zeer hoog, maar daar gaat met Obamacare hoogstwaarschijnlijk verandering in komen. Mensen moeten voortaan een verzekering aanschaffen en anders moet men een boete betalen. 118 Verandering leek ook nodig, bijvoorbeeld uit de zorguitgaven van het land. Deze zorguitgaven zijn 17,6% van het bruto nationaal product en dit percentage is veruit het hoogst van alle OECD landen. Nederland staat bijvoorbeeld op een tweede plaats met een percentage van 12% en het OECD gemiddelde ligt op 9,5%. Ook bij de uitgaven per hoofd van de bevolking stijgt de Verenigde Staten er met kop en schouders bovenuit met een bedrag van 8233 dollar, het gemiddelde van de OECD landen ligt hier op 3288 dollar conquer editorial 119 OECD Health Data 2012, How does the United States compare 77

78 De financiering van de zorg in de VS is ook niet te vergelijken met andere OECD landen. Waar doorgaans de zorgkosten grotendeels worden betaald uit publieke voorzieningen en waar private verzekeringen en eigen bijdragen wel een rol spelen maar niet de belangrijkste, is dit in de Verenigde Staten andersom. Minder dan 50% van de zorgkosten is gefinancierd vanuit de overheid. 120 Australië In Australië is het systeem ook opgebouwd vanuit een driepijler systeem. De eerste pijler is een publiek pensioensysteem dat inkomensafhankelijk is. Naarmate men minder vermogen of een lager inkomen heeft krijgt men een hogere uitkering. Deze uitkering krijgt men vanaf de pensioengerechtigde leeftijd, dus wanneer men met vroegpensioen gaat is het niet mogelijk dat dit gedeelte ook wordt uitgekeerd. 121 Voor deze pensioenuitkering wordt vooraf geen aparte premie geheven, maar deze wordt gefinancierd uit algemene belastingopbrengsten. De tweede pijler is een verplicht privaat pensioen dat men opbouwt via de werkgever. Iedereen tussen de 17 en 70 jaar die werkt is verplicht pensioenpremie af te dragen en zelfstandigen kunnen daarbij op vrijwillige basis meedoen. Men moet 9% van het inkomen afdragen en deze premies worden tot op zekere hoogte belastingvrij gespaard. 122 Als derde pijler zijn er dan nog de vrijwillige private besparingen. Dit kan op verschillende manieren, men kan bijvoorbeeld extra premies betalen in het verplichte private pensioengedeelte of men kan met bepaalde belastingvoordelen sparen bij een levensverzekeringsinstelling. Juist omdat er een groot gedeelte verplicht gespaard moet worden voor het pensioen zou je verwachten dat de replacement rate voor Australiërs hoger ligt dan voor de Amerikanen. Uit onderstaande grafiek blijkt dit ook het geval te zijn: 123 Tabel 6.2 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Australië 120 zie Zie Witte, J., Pensioensystemen en vergrijzing, Erasmus School of Economics 123 Zie

79 Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde loon verdiende, ziet hier na pensionering 73,3% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering 35,4% van dat loon als pensioen uitgekeerd krijgen. Men ziet dat ten opzichte van de Verenigde Staten er vooral bij de laagste inkomens een enorm verschil is in replacement rates. Dit is onder andere toe te dichten aan het inkomensafhankelijke publieke eerste pensioenpijler in Australië. Australië heeft een complex zorgstelsel waarbij de publieke en de private sector zowel als financier en als aanbieder optreden. De nationale overheid treedt meer op als financier en beleidsmaker en daarnaast kunnen de Staten los van elkaar autonome beslissingen nemen. Verschillende Staten kunnen dus verschillen in het toewijzen van bepaalde gezondheidszorg, per capita uitgaven, bezettingsgraad etcetera. Men streeft drie doelen na te weten, gelijkheid, efficiëntie en kwaliteit. De gelijkheid wordt onder andere al geregeld doordat de zorg voornamelijk wordt gefinancierd uit progressieve belastingheffing. 124 De totale zorguitgaven liggen in Australië onder het gemiddelde van de OECD landen, namelijk op 9,1% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 3670 dollar uitgegeven en 68,5% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd. 125 Het Verenigd Koninkrijk In het Verenigd Koninkrijk bestaat het publieke pensioengedeelte uit een forfaitair basispensioen, zoals in Nederland de AOW, en een inkomensafhankelijk aanvullend pensioen. Daarnaast is er ook nog een grote private pensioensector, waarbij men vrijwillig voor het pensioen kan sparen. Het basispensioen komt neer op ongeveer 14% van het gemiddeld inkomen in het Verenigd Koninkrijk. Daarnaast is er dus nog een inkomensafhankelijk aanvullend pensioen vanuit de staat. Mensen bouwen dus niet verplicht via hun werkgever pensioen op door het betalen van premies. Er is een gedeelte via de overheid geregeld en voor de rest kan men pensioen sparen op vrijwillige basis. Vanaf oktober 2012 wordt er echter wel een auto-enrolment ingevoerd 126. Dit houdt in dat werknemers lid worden van een pensioenregelingen tot het moment dat men aangeeft dit niet te willen en uit de regeling te willen stappen. De default is hier dus dat men automatisch via de werkgever pensioen spaart tenzij men uitdrukkelijk aangeeft dat men dit niet wil. Men verwacht met deze regeling dat er meer mensen via hun werkgever pensioen op gaan bouwen. De gedachte die hier achter schuilgaat is wederom een gedragseconomische, te weten het default effect. Uit meerdere onderzoeken is gebleken dat mensen vaak bij de status quo blijven. Hieraan kunnen meerdere redenen ten grondslag liggen, bijvoorbeeld gemakzucht. Men heeft geen zin om er over na te denken dus laat het zoals het is. Een andere reden kan zijn dat de default een aanbeveling is van hoger hand en dat zij het gevoel hebben dat ze deze aanbeveling 124 Australian health care, health systems in transition, WHO 125 OECD Health data 2012, How does Australia compare 126 Hoe komen Nederland en het Verenigd Koninkrijk de pensioencrisis door?, Dr. L.J.P. van der Meij 79

80 het best kunnen volgen. 127 Een concreet voorbeeld waarbij onderzocht is of een default invloed heeft op participatie in een 401(k) pensioenregeling is het onderzoek van Madrian en Shea (2001). Voor het onderzoek was de default dat men niet automatisch participeerde in de pensioenregeling en men veranderde de default naar automatische participatie voor 3% van het loon. Uit het onderzoek blijkt dat de default een enorm effect had op de participatie: na een jaar bij de werkgever te hebben gewerkt blijkt van de mensen die automatisch participeerden nog 86% te participeren en van de groep die niet automatisch participeerden bleek 49% te participeren. 128 Hieruit blijkt wel dat een default enorm van belang kan zijn voor de pensioen spaargelden van werknemers en daarmee uiteindelijk ook voor de replacement rates van werknemers. Aangezien deze replacement rates voor het Verenigd Koninkrijk relatief gezien laag liggen kan een aanpassing zoals een auto-enrolment een welkome verandering zijn. Tabel 6.3 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Verenigd Koninkrijk Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde brutoloon verdiende, ziet hier na pensionering 53,8% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering 16,9% van dat brutoloon als pensioen uitgekeerd krijgen. 129 Zorgkosten in het Verenigd Koninkrijk worden veelal gefinancierd uit overheidsinkomsten, meestal voortvloeiend uit de standaard belastinginkomsten. De meeste zorg van de National Health Service is gratis bij gebruik, er hoeft niet eerst een eigen bijdrage voor betaald te worden. Zorg die niet (geheel) wordt gedekt moet de consument dan (deels) zelf betalen. De totale zorguitgaven liggen in het Verenigd Koninkrijk net boven het gemiddelde van de OECD landen (9,5%), namelijk op 9,6% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 3433 dollar uitgegeven (gemiddelde OECD 3268 dollar) en 83,2% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd Johnson and Goldstein, Do defaults save lives? 128 Psychology and Economics: Evidence from the Field, DellaVigna, S., UC Berkeley and NBER 129 Zie OECD Health Data 2012, How does the UK compare 80

81 Frankrijk In Frankrijk bestaat voor werknemers in de private sector het pensioen uit twee delen, een publiek en een verplicht privaat gedeelte. Het publieke deel zelf bestaat uit een forfaitair pensioen (minimum contributif) en daarnaast is er een minimum inkomen voor ouderen (minimum vieillesse). Hiervoor komt men in aanmerking wanneer het pensioeninkomen niet voldoet aan een bepaald minimumbedrag, het pensioeninkomen wordt dan aangevuld door de overheid. 131 Binnen het private gedeelte in Frankrijk zijn verschillende vormen te vinden voor verschillende soorten arbeiders. Het AGIRC (Association generale des institutions de retraites des cadres) is een regeling die geldt voor de dienstverlenende sector, zoals managers, administratief medewerkers etc. Daarnaast is er de ARRCO (Association regimes de retraites complementaires) regeling die het overige deel van de werknemers dekt, zoals bijvoorbeeld fabrieksarbeiders etc. Een verschil tussen de twee regelingen is bijvoorbeeld dat er bij de ARRCO regeling het pensioen maar 3 keer zo hoog mag zijn als het publieke deel van het pensioen. Bij het AGIRC systeem is er niet een dergelijk plafond opgenomen in de regeling. Daarnaast bestaat voor werknemers in de publieke sector een eigen systeem. Dit is een uniform systeem voor alle publieke werknemers waarbij men, wanneer men aan alle voorwaarden voor maximale pensioenopbouw heeft voldaan, 75% van het laatstverdiende loon krijgt. Wanneer men begint met werken op een leeftijd van 14,15 of 16 jaar kan men met pensioen op 58 of 59 jarige leeftijd, mits men 42 of 43 jaar pensioen heeft opgebouwd. 132 In 2010 is er een pensioenhervorming gekomen die erop gericht was de Franse pensioenen te verkleinen, de pensioenleeftijd werd verhoogd, er werden belastingverhogingen en verlaging van uitkeringen doorgevoerd, om het stelsel op lange termijn houdbaar te laten zijn. Echter met de komst van president Hollande werd de verhoging van de pensioenleeftijd van 60 naar 62, in mei 2012 weer teruggedraaid. De pensioenleeftijd voor Fransen die voor hun 19e zijn begonnen met werken en een volledige carrière hebben gehad is nu weer 60 jaar. 133 De replacement rates in Frankrijk zien er als volgt uit: 131 zie

82 Tabel 6.4 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Frankrijk Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde brutoloon verdiende, ziet hier na pensionering 55,9% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering 37,1% van dat brutoloon als pensioen uitgekeerd krijgen. 134 Het Franse zorgstelsel is het afgelopen decennium hervormd met als grootste doel om de zorgkosten in de hand te houden zonder dat daarbij schade gedaan werd aan de toegankelijkheid en gelijkheid van het voorgaande zorgstelsel en om daarnaast aan de toenemende vraag naar langdurige zorg te voldoen. Decentralisatie en een andere machtsbalans tussen staat en zorgverzekeringen waren de grootste instrumenten om dit doel te bereiken. 135 Op dit moment dekken de zorgverzekeringen zo goed als 100% van de bevolking. Het leveren van zorg gebeurt door zowel private als publieke ziekenhuizen en artsen. De totale zorguitgaven liggen in Frankrijk ver boven het gemiddelde van de OECD landen, namelijk op 11,6% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 3947 dollar uitgegeven en 77% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd. 136 Italië Het Italiaanse pensioenstelsel is gebaseerd op notional accounts. Dit een systeem waarbij elke gepensioneerde een individuele rekening krijgt waarop de pensioenbijdragen worden bijgeschreven. Deze bijdragen worden opgehoogd met een notionele rente. Deze rente wordt door de overheid vastgelegd en op die manier heeft de overheid meer controle om het pensioensysteem houdbaar te houden. 137 Wanneer het uiteindelijk opgebouwde pensioen wordt uitgekeerd, wordt de hoogte ervan bepaald aan de hand van de levensverwachting. Hoe hoger de levensverwachting, des te lager de uitkering nu, met als consequentie dat wanneer je met vroegpensioen gaat automatisch minder uitgekeerd krijgt dan wanneer je met pensioen gaat op de pensioengerechtigde leeftijd. Elke drie jaar wordt de coëfficiënt opnieuw berekend en zijn beschikbaar voor mensen in de leeftijd van Men mag echter niet voor 65 jaar met pensioen 134 Zie Health Systems in Transition, France, Health system review 136 OECD Health Data 2012, How does France compare 137 Pacolet, J., Strengs, T., Pensioenrendement vergeleken; Vergelijking van de performantie van de eerste versus de tweede en derde pensioenpijler,

83 wanneer men niet voldoet aan de voorwaarde dat de pensioenuitkering minimaal 1,2 keer zo hoog moet zijn als de ouderdomsuitkering. 138 Naast dit verplichte pensioensparen kunnen mensen ook vrijwillig extra pensioensparen. Zeer weinig mensen deden mee aan deze vorm van pensioensparen en vandaar is er in 2007 een wet ingevoerd die er met extra fiscale prikkels voor wil zorgen dat meer mensen deelnemen aan deze vrijwillige vorm van pensioensparen. Het minimum pensioenbedrag is met de stelselwijziging naar notional accounts opgeheven. Mensen die de arbeidsmarkt voor 1996 betraden kunnen zich nog wel beroepen op een aanvulling tot dit bedrag wanneer ze zelf minder pensioen dan het minimum bedrag hebben opgebouwd. Daarnaast is er voor de mensen met een pensioeninkomen onder een bepaald bedrag een bijstandsuitkering a 5577,- per jaar in De replacement rates voor Italië zien er met dit systeem positief uit. Elke inkomenscategorie heeft een bruto replacement rate van ongeveer 64,5% zoals te zien is in de volgende grafiek: Tabel 6.5 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Italië Voor iemand die voor pensioneren ongeveer 50% van het gemiddelde brutoloon verdiende, ziet hier na pensionering 64,5% van terug. En voor iemand die twee keer zoveel als het gemiddelde loon verdiende, zal na pensionering ook 64,5% van dat brutoloon als pensioen uitgekeerd krijgen. 140 In het Italiaanse zorgstelsel zijn regionale overheden verantwoordelijk voor het leveren van een bepaald basispakket aan zorg en bij gebruik van zorg is men universeel gedekt en hoeft men dus geen eigen risico bedrag te betalen. De zorg wordt voornamelijk gefinancierd uit specifiek voor de zorg bedoelde regionale 138 zie Zie

84 belastingen. 141 De Italiaanse zorguitgaven is een van de laagste van alle EU landen en ligt op 9,3% van het BNP. Per hoofd van de bevolking wordt er 2964 dollar uitgegeven en 79.6% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd. 142 De vergelijkbare Nederlandse cijfers Ter vergelijking met de andere landen volgt hier de grafiek van de Nederlandse replacement rates, daar het pensioenstelsel al eerder is beschreven in dit hoofdstuk. Tabel 6.6 Netto en bruto replacement rate per inkomenscategorie Nederland Van alle landen die in deze paragraaf behandeld zijn wordt uit bovenstaande grafiek zeer goed duidelijk dat Nederland er voor wat betreft replacement rates flink bovenuit steekt. De bruto replacement rate van iemand die de helft van het gemiddelde verdiende voor pensionering is 93%. En de bruto replacement rate van iemand die 2 keer zoveel als het gemiddelde verdiende voor pensionering is 85,7%. Als we naar de netto replacement rate kijken zien we zelfs dat de minima na pensioneren meer inkomen binnen krijgen dan daarvoor. De zorgkosten liggen in Nederland vergeleken met andere landen zeer hoog. Na de Verenigde Staten is Nederland het land met het hoogste percentage zorgkosten t.o.v. het bruto nationaal product: 141 Health Systems in transition, Italian Health Care, WHO 142 OECD Health Data 2012, How does Italy compare 84

85 De totale zorguitgaven liggen in Nederland ver boven het gemiddelde van de OECD landen, namelijk op 12% van het BNP, per hoofd van de bevolking wordt er 5056 dollar uitgegeven en 85.7% van de totale zorgkosten worden door de overheid gefinancierd. 143 We zien dat een groot deel hiervan nog publiek gefinancierd wordt. De relatief hoge replacement rates in Nederland zouden kunnen impliceren dat, in vergelijking met andere landen, er minder behoefte zal zijn aan verzilverproducten. Echter zullen er in de toekomst structurele veranderingen plaatsvinden op het gebied van wonen, zorg en pensioen, die er voor zorgen dat mensen wellicht minder te besteden hebben tijdens het pensioen. De grootste bezuinigingspost voor het huidige kabinet is de zorg. Er zal structureel 5,7 miljard euro worden bezuinigd vanaf 2017 met daarbij de ouderenzorg als belangrijke component. 144 Daar waar de zorg duurder wordt voor mensen, zal het pensioeninkomen lager uitvallen. De jaarlijkse fiscaal voordelige opbouw wordt verlaagd met 0,5% en gaat per 1 januari 2014 van 2,25% naar maximaal 1,75%. Men bouwt minder pensioen op en daarnaast zal dit negatieve effect worden versterkt door kortingen op indexatie en de uitkering zelf. Bij de derde pijler, het wonen, wordt de hypotheekmarkt hervormd, de regering perkt de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken in, maar ook voor bestaande hypotheken veranderen de aftrekregels. Gedurende 28 jaar zal het maximale aftrektarief, nu 52%, jaarlijks met 0,5% worden verlaagd. Per 1 januari 2013 geldt voor nieuw afgesloten hypotheken dat men alleen nog in aanmerking komt voor de hypotheekrenteaftrek wanneer men annuïtair aflost. Door de verplichte aflossing bouwen mensen met een koophuis automatisch veel vermogen op in het huis. 143 OECD Health Data 2012, How does the Netherlands compare 144 Bijlage A Financieel beeld bij Regeerakkoord Bruggen slaan,

86 Al deze maatregelen bij elkaar zorgen voor een beeld voor de toekomst waarin zorg duurder wordt en waar er tijdens pensionering minder inkomen is. Ondertussen hebben huizenkopers een groot vermogen opgebouwd in het huis, omdat zij de hypotheek veelal hebben afgelost. Dit vermogen zit vast in het huis en uit onderzoek blijkt dat ouderen er niet happig op zijn om te verhuizen om het vermogen te verzilveren. Men blijft het liefst zolang mogelijk in het eigen huis wonen. In de toekomst, met lagere pensioenen en hogere zorgkosten, kan het wellicht steeds vaker nodig zijn dat mensen aanvullend vermogen nodig hebben om op latere leeftijd rond te kunnen komen. Het is daarom goed om na te denken over manieren waarbij men het vermogen uit het huis kan liquideren, terwijl men in dat huis blijft wonen. 86

87 Grafische weergave van de verschillende aan bod gekomen producten in een spectrum Om alle behandelde producten in binnen en buitenland ten opzichte van elkaar te vergelijken heb ik een overzicht gemaakt waarbij in een oogopslag is te zien tot welk deel van het spectrum elk product behoort. Ik maak hierbij het onderscheid tussen verkoop- en huurconstructies enerzijds (op de verticale lijn) en de hoogte van de maandlasten op de horizontale lijn. Het gaat hierbij om de maandlasten die de consument moet betalen terwijl hij of zij gebruik maakt van het product. Dit kan bijvoorbeeld huur zijn in een verkoopconstructie of rentebetalingen in een huurconstructie. Bij bijvoorbeeld een huurproduct waar men geen rente betaald, hoopt de rente zich op maar zijn de maandlasten bij leven laag, omdat dit bijvoorbeeld pas betaald hoeft te worden op het moment dat de consument het huis verlaat. Verkoopconstructie - Torenstad Verzilverd Wonen (NL) - Home Reversion (AUS) - Sale equity release (UK) - Viager (FR) - Nuda proprieta (ITA) - Amvest HomeFree (NL) - Sale and rent back (UK) Relatief lage maandlasten - Florius Verzilver Hypotheek (NL) - Reverse mortgage (AUS) - Loan equity release zonder rentebetalingen (UK) - HECM (USA) - Pret viager hypothecaire (FR) - Prestito vitalizio ipotecario (ITA) - Rabobank Keuze Hypotheek (NL) - Loan equity release met rentebetalingen (UK) Relatief hoge maandlasten Leenconstructie 87

88 Hoofdstuk Zeven Barrières 7.1. Inleiding Al decennialang worden er producten in het buitenland aangeboden om het vermogen in het eigen huis liquide te maken terwijl men in dat huis kunt blijven wonen. Ook in Nederland zijn deze producten beschikbaar geweest of nog altijd beschikbaar, zij het in beperkte mate. Hoewel het product in sommige landen aan populariteit lijkt te winnen, blijft het nog altijd een product met een laag marktaandeel. Welke redenen liggen hieraan ten grondslag. Welke barrières kunnen zowel consumenten als aanbieders ondervinden bij het afsluiten respectievelijk aanbieden van een dergelijk product? Uit onderzoek blijkt namelijk wel dat veel mensen het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis blijven wonen. In mijn onderzoek heb ik mensen ook de vraag voorgelegd wat voor hen de ideale woonsituatie is na pensionering (zie grafiek 5.1). Daarbij geeft meer dan de helft van de respondenten aan het liefst zo lang mogelijk in het eigen huis te blijven wonen. Daarnaast geeft iets meer dan 18% van de respondenten aan liefst naar een andere, geschiktere woning te verhuizen, zoals in hoofdstuk vijf al eerder aan het licht is gebracht. Het feit dat een meerderheid van de respondenten het liefst zolang mogelijk wil blijven wonen waar men nu woont geeft aan dat de verhuisgezindheid van mensen niet echt hoog ligt. Dat blijkt ook uit de daadwerkelijke verhuisgeneigdheid per leeftijdscategorie, naar onderzoek van het Sociaal Cultureel Planbureau. 145 Tabel 7.1 Verhuisgeneigdheid naar leeftijd en lichamelijke beperkingen, 2002 Hieruit blijkt dat de verhuisgeneigdheid naarmate men ouder wordt steeds verder afneemt. Zo n 90% van de 75+ers wil beslist niet meer verhuizen. Ook hieruit blijkt dat men dus liefst blijft wonen waar ie woont, zeker naarmate men ouder wordt. Dit zou voor een product als een omgekeerde hypotheek een goed teken kunnen zijn. Bij dit product houdt men namelijk het recht om in het huis te blijven wonen, terwijl men liquide middelen uit dat huis haalt. Mocht een huishouden geld nodig hebben, maar niet uit het huis 145 Sociaal Cultureel Planbureau, Met zorg gekozen? Woningvoorkeuren en woningmarktgedrag van ouderen en mensen met lichamelijke beperkingen,

89 waar zij wonen willen vertrekken, zou dit een goede oplossing bieden. Ondanks deze positieve voorboden wil het product echter nergens echt van de grond komen. Welke oorzaken daar aan ten grondslag kunnen liggen zal ik in dit hoofdstuk verder bestuderen. Ik maak daarbij onderscheid tussen de barrières van producten waarbij men een lening aangaat met het huis als onderpand, bijvoorbeeld de omgekeerde hypotheek en de barrières van producten waarbij men het huis (deels) verkoopt en het woonrecht behoudt, bijvoorbeeld de Torenstad-constructie die in hoofdstuk twee staat beschreven Barrières bij een leenconstructie Barrières voor de consument Uit de resultaten van de enquête, beschreven in hoofdstuk 5, kwam onder andere naar voren dat respondenten het aan een product als een omgekeerde hypotheek vooral tegenstaat dat ze opnieuw een schuld aan het opbouwen zijn. Men kan bijvoorbeeld het gevoel hebben dat ze, na jarenlang aflossen, nu eindelijk (het grootste gedeelte van) hun schuld hebben afgelost en dat men daarom niet opnieuw een schuld wil opbouwen, een schuld die zich door de jaren heen alleen maar zal ophogen. Dit is een specifiek probleem van een product die valt onder de leenconstructie. Wat daarnaast een barrière kan zijn is dat het vermogen in het huis gezien wordt als safe haven, iets dat ze altijd achter de hand willen hebben voor mogelijke slechtere tijden. Het erfenismotief blijkt uit verschillende onderzoeken 146 niet van grote waarde te zijn in Nederland en het is daarmee niet een grote reden om een omgekeerde hypotheek niet af te sluiten. Wat in de literatuur wel naar voren komt is dat het product zelf een nog onbekend fenomeen is en zoals het spreekwoord onbekend maakt onbemind al zegt kan dit de vraag van de consument remmen. Daarnaast is de financiële geletterdheid van de gemiddelde burger erg zwak te noemen. De Roon et al. beschrijven dat bij een complex product als de omgekeerde hypotheek dit ertoe kan leiden dat mensen het product niet begrijpen. Dit kan dan tot gevolg hebben dat men het product niet vertrouwt en dat leidt er vervolgens toe dat men geen interesse heeft in het product. 147 Niet alle producten die in Nederland en internationaal verkocht zijn hadden de no negative equity garantie. Deze garantie verzekert dat wanneer men langer leeft dan oorspronkelijk verwacht men toch de zekerheid behoudt om in het huis te blijven wonen zolang men wil. De schuld zal dan hoger uitvallen dan de waarde van het huis, maar dit wordt gedekt door de aanbieder of bijvoorbeeld de overheid in de Verenigde Staten. Wanneer een product deze garantie niet heeft en men langer leeft dan de verwachting wordt de schuld groter dan het huis waard is en kan men alsnog het huis uitgezet worden of kan het bijvoorbeeld zo zijn dat de erfgenamen uiteindelijk voor deze schuld op moeten draaien. De angst dat dit kan gebeuren kan mensen ook weerhouden om zo n product af te sluiten. Men heeft alsnog geen zekerheid dat men zolang als men wil in het huis kan blijven wonen en het langlevenrisico ligt dan ook nog altijd bij de consument. 146 PGGM ledenenquête 2012 en Toussaint, J., Housing wealth in retirement strategies; Towards understanding and new hypotheses, Proefschrift, Delft, juni De Roon, et al., Housing with a silver lining, 89

90 Wat mensen ook kan tegenhouden om dit soort product aan te schaffen is dat ze het gevoel hebben dat ze weinig waarde terug krijgen voor hun huis. Dit werd in het buitenland vaak als zwak punt van deze constructie gezien, low value for money zoals het in de literatuur wordt beschreven. Omdat men gedurende de lening niets aflost betaalt men rente op rente. Dit zorgt ervoor dat het bedrag dat men nu kan krijgen laag kan aanvoelen, maar het is actuarieel gezien wel de faire waarde. Bij verkoop van het huis kan men een veelvoud van dat bedrag krijgen, maar dan heeft men niet het voordeel dat men gratis in het huis kan blijven wonen en eigenaar van het huis blijft. Een andere barrière van dit product ten opzichte van een product met een verkoopconstructie is dat bij een product met een verkoopconstructie vantevoren wordt afgesproken welk procentuele deel van het huis wordt verkocht. Wanneer men bijvoorbeeld altijd 20% van de waarde van het huis wil bewaren voor de erfgenamen, verkoopt men 80% van het huis. Bij de aanschaf van een product met een leenconstructie is dit niet het geval. De schuld wordt naarmate de tijd verstrijkt steeds groter en hoewel men eigenaar blijft van het pand neemt de schuld een steeds groter deel van het huis in beslag. Naarmate men langer leeft blijft er steeds minder over voor de erfgenamen. Wanneer men echter geen erfenismotief heeft, omdat men bijvoorbeeld geen kinderen heeft, kan deze barrière als non-barrière worden beschouwd Barrières voor de aanbieder Ook voor de aanbieders zijn er verschillende barrières te ontdekken. Nationaal en internationaal zijn er maar weinig aanbieders die hun handen willen branden aan een omgekeerd hypotheekproduct. Waar in Amerika er op het begin nog veel aanbieders waren, is dit gaandeweg teruggelopen. In 2011 stopten de drie grootste aanbieders van het product met het uitgeven ervan. Naar eigen zeggen omdat ze zich op de core-business van hypotheken wilden richten, maar ook vanwege het feit dat het product is ontstaan in economisch andere tijden. Er is nu veel meer onzekerheid op de huizenmarkt en dit zorgt voor een barrière voor de aanbieder om het product in hun portefeuille op te nemen. Bij het afsluiten van een omgekeerde hypotheek wordt het huis als onderpand gebruikt. Naarmate de afnemer langer leeft en in het huis woont, wordt de schuld groter en groter. Als vervolgens de waarde van dat onderpand onzeker is, zorgt dit voor een risico bij de aanbieder. Ook in Nederland is de huizenmarkt op dit moment erg onzeker te noemen. Daar waar aan het begin van dit millennium de prijzen van koopwoningen nog flink stegen en in de jaren erna blijven stijgen, zijn de huizenprijzen inmiddels flink aan het dalen, getuige de grafieken hieronder Verkregen van website: 90

91 Figuur 7.1a Ontwikkeling prijzen koopwoningen jaar op jaar: mei 2001 Figuur 7.1 b Ontwikkeling prijzen koopwoningen jaar op jaar: mei 2012 De daling in de waarde van koopwoningen zorgt voor een barrière voor de aanbieder om nu te beginnen met het aanbieden van een omgekeerd hypotheekproduct. Zeker met daarnaast nog de onzekerheid omtrent het bestaan van de hypotheekrenteaftrek die er mede voor zorgt dat de woningmarkt in 91