Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 1 EVALUATIE STARTERSLENING BREDA 5 oktober 2012
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 2 1. Inleiding Sinds 1 augustus 2009 is de Starterslening in Breda actief waarbij vier partijen samenwerken: de Gemeente Breda en de woningcorporaties Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. Deze notitie betreft een evaluatie van de periode 1 augustus 2009 tot en met 31 juli 2011. De Starterslening is in augustus 2009 ingesteld. Directe aanleiding was de stagnerende woningmarkt als gevolg van de kredietcrisis. Het doel van de Starterslening is om de verkoop te stimuleren van bestaande en nieuwe woningen in de gemeente Breda door starters te faciliteren in de verkrijging daarvan. De betrokken partijen wilden het product Starterslening invoeren omdat:. De partijen het als een gezamenlijke verantwoordelijkheid beschouwen om zorg te dragen voor een goede en evenwichtige situatie op de woningmarkt, en dan met name gericht op het passend huisvesten van de kwetsbare groep van starters;. De partijen een impuls wensten te geven aan starters om door te stromen naar een koopwoning in Breda;. De partijen een stimulans wensten te geven aan de verkoop van bestaande en nieuwe koopwoningen in de gemeente Breda. Deze notitie heeft als doel de Starterslening in Breda te evalueren. Doelstelling van deze evaluatie is: 1 Te onderzoeken of de Starterslening Breda de gewenste effecten heeft (gehad) op de Bredase woningmarkt; 2 Te onderzoeken of voortzetting van de Starterslening gewenst is en zo ja of hiervoor extra budget beschikbaar gesteld moet worden. Deze evaluatienotitie is als volgt opgebouwd:. In hoofdstuk 2 wordt de lokale context van de Starterslening geschetst. Het hoofdstuk beschrijft:. de in 2009 vastgestelde lokale criteria en voorwaarden zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst Starterslening gemeente Breda; de wijze waarop financiering heeft plaatsgevonden/plaatsvindt;. de inzet die de partijen hebben gepleegd om de Starterslening onder de aandacht te brengen in Breda.. Hoofdstuk 3 gaat in op de resultaten. Hoeveel en welke woningen zijn verkocht met een Starterslening, welke bedragen zijn geleend, wie waren die kopers, en hoe ontwikkelt het revolverend fonds zich? Hoofdstuk 4 schetst enkele recente marktontwikkelingen.. De conclusies van de eerste deelvraag heeft de Starterslening de gewenste effecten gehad? staan vermeld in hoofdstuk 5. Dit hoofdstuk sluit af met het schetsen van de ervaringen en de overwegingen per partner en een advies aansluitend bij de tweede deelvraag: is het gewenst de Starterslening voort te zetten en moet hier extra budget voor beschikbaar gesteld worden?
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 3 2. Over de Starterslening en de lokale context 2.1. Karakter van de Starterslening De Starterslening is een aanvullende lening bedoeld om jonge huishoudens de mogelijkheid te bieden een koopwoning te kopen. De lening is van toepassing op bestaande en nieuwe woningen en op particuliere en corporatiewoningen. De lening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de (leen)normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De gemeente en corporaties bieden de lening, in samenwerking met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), aan als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de koopstarter. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar gaat de koopstarter in principe rente betalen (en aflossing) betalen, tenzij het inkomen niet toereikend is voor deze lasten. 2.2. Samenwerking Bredase partners Redenen voor de invoering van de Starerslening waren de politieke wens om jonge koopstarters op de woningmarkt meer kansen te bieden en het gegeven dat omliggende gemeenten, zoals Tilburg, Oosterhout, Gilze en Rijen ook van dit product gebruik maakten. Het niet invoeren van een dergelijke regeling was nadelig voor de concurrentiepositie van Breda op de markt van koopstarters. Daarnaast was het product financieel aantrekkelijk omdat het Rijk, en later de Provincie NoordBrabant, medefinancier waren. Voor de gemeente was er bovendien geen andere mogelijkheid om koopstarters financieel voordeel te bieden. De Starterslening Breda is een revolverend fonds van de Gemeente Breda en de drie Bredase woningcorporaties. De gemeente heeft hiervoor met het SVn een deelnemingsovereenkomst gesloten. Daarnaast heeft de gemeente met de drie woningcorporaties een aparte samenwerkingsovereenkomst afgesloten, de Samenwerkingsovereenkomst Starterslening gemeente Breda. Hierin is de coördinatierol van de gemeente met betrekking tot de toekenningen en het financieel beheer vastgelegd. Alleen via deze constructie konden ook de woningcorporaties in aanmerking komen voor medefinanciering van het Rijk en de Provincie Noord Brabant. Een tweede afspraak binnen de samenwerkingsovereenkomst is dat de gemeente geld beschikbaar stelt voor woningen die op de vrije markt worden verkocht (woningen die niet van een woningcorporatie zijn) en dat de woningcorporaties budget beschikbaar stellen voor uitsluitend hun eigen woningen. 2.3. (Lokale) voorwaarden De Starterslening is een product van de SVn en zij hanteert samen met het Ministerie van BZK de volgende voorwaarden:. De koopstarter koopt voor de eerste keer een woning;. De koopstarter gaat zelf in de woning wonen;. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verplicht op de eerste en tweede hypotheek (de tweede hypotheek is de Starterslening);. De Starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten;. De Starterslening kon niet gecombineerd worden met de Koopsubsidie (Koopsubsidie is sinds medio 2010 komen te vervallen). De samenwerkingspartners in Breda hebben de volgende aanvullende voorwaarden gesteld:. De leeftijd van de koopstarter is maximaal 35 jaar;. De minimale verwervingskosten van de starterwoning is minimaal gelijk aan de Koopsubsidiegrens ( 163.625,, gebaseerd op prijspeil 2009). De maximale verwervingskosten bedragen 265.000,, gelijk aan de voormalige grens van de Nationale Hypotheekgarantie;. Onder de verwervingskosten verstaat men de koop/aanneemsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, eventuele verbeterkosten, notariskosten,
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 4 makelaarskosten en afsluitkosten voor de lening. Bij bestaande bouw is dit 12% (sinds de verlaging van de overdrachtsbelasting is dit 8%) van de koopsom. Bij nieuwbouw 8%;. Het is toegestaan om maximaal 10% meerwerk/verbeterkosten op de koop/aanneemsom mee te nemen voor de berekening van de hoogte van de Starterslening;. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt 20% van de verwervingskosten met een maximum van 53.000,;. De Starterslening kan niet worden gecombineerd met de bestaande regelingen Koopgarant of Slimmer Kopen van de woningcorporaties. 2.4. Financiering Starterslening Breda Breda (gemeente en woningcorporaties) verstrekt sinds 1 augustus 2009 de Starterslening Breda. De financieringsconstructie zag er tussen 1 augustus 2009 en 31 juli 2011 als volgt uit: Periode Financieringsconstructie Augustus 2009 Breda (gemeente of woningcorporatie) 50%, t Rijk 50% 1 september 2009 26 mei 2010 Breda 25%, Provincie 25%, t Rijk 50% 27 mei 2010 31 maart 2011 Woningcorporatie 75%, Provincie 25% 1 april 31 juli 2011: Woningcorporatie 100% Door het wegvallen van het Rijksbudget had de gemeente nog onvoldoende budget voor het verstrekken van verdere leningen en is de toekenning van leningen stopgezet per 1 juni 2010. De woningcorporaties verschaffen nog wel Startersleningen, ook na het wegvallen van het budget van de Provincie per 1 april 2011. De corporaties financieren sindsdien elke lening voor 100%. 2.5. Bredase marketing en communicatie De Starterslening is in het eerste halfjaar na de invoering gepromoot via een gezamenlijk persbericht (augustus 2009) van de gemeente en de corporaties, artikelen in Breda Nu, een informatiebijeenkomst voor makelaars en flyers. Daarnaast informeren de websites van de samenwerkende partners over de Starterslening. Als laatste wijzen de corporatiemakelaars de kopers op de mogelijkheden hiervan. Het budget van de gemeente Breda voor particuliere woningen is tussen 1 augustus 2009 en 1 juni 2010 volledig verbruikt. Hierdoor is de gemeente vanaf 1 juni 2010 terughoudend omgegaan met informatieverstrekking over de Starterslening. Alleen op de website www.breda.nl en www.svn.nl verstrekt de gemeente nog informatie over de Starterlening. Op beide sites wordt aangegeven dat het gemeentelijk budget op is, maar dat de corporaties nog wel Startersleningen kunnen financieren. De corporaties zijn verschillend omgegaan met de wijze waarop bekendheid werd gegeven aan de Starterslening. Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg wijzen klanten actief op de mogelijkheid van een Starterslening in verkoopgesprekken. Dit gebeurt ook via de website en advertenties die geplaatst worden. Alle corporaties hebben sinds 2009 ook veel woningen verkocht via Koopgarant (Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg) en SlimmerKopen (Laurentius). Conform de lokale voorwaarden is een combinatie van de Starterslening met Koopgarant of SlimmerKopen uitgesloten. Het voordeel van Koopgarant en SlimmerKopen is dat men de woning kan aanbieden met een prijs onder de marktwaarde namelijk de marktwaarde minus de korting. Voor makelaars is dit aantrekkelijk omdat veel mensen afkomen op de relatief lage prijs. Dit is de reden dat de corporaties met name Laurentius zich hebben gericht op het verkopen van woningen via Koopgarant en SlimmerKopen en niet op het aanbieden van Startersleningen. Ook de reguliere makelaars en de corporatiemakelaars geven aan dat zij nadrukkelijk een voorkeur hebben voor Koopgarant en SlimmerKopen omdat bij deze producten een lagere koopprijs gecommuniceerd kan worden. Dit verkoopt makkelijker dan met de normale verkoopprijs zoals bij de Starterslening. Vanuit de makelaars is er dus weinig inzet geweest om de Starterslening onder de aandacht te brengen bij de potentiële kopers. Nadeel van kortingsproducten is dat het prijsverlagend werkt in de markt. Daarnaast worden taxatiewaarden en de WOZwaarden verlaagd.
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 5 Marketingtechnisch vraagt de Starterslening dus om een andere aanpak. Naast de marktwaarde zou men ook de maandlast kunnen communiceren waarin de lagere financieringslasten zijn verwerkt. Dit maakt in de promotie de woning met een mogelijke Starterslening aantrekkelijk. Gebleken is dat sinds het uitputten van het budget van de gemeente voor de Starterslening, het algemene beeld bij met name makelaars en hypotheekverstrekkers in Breda is ontstaan dat het verkrijgen van een Starterslening niet meer mogelijk was. Blijkbaar is in de hypotheekmarkt niet voldoende duidelijk dat de woningcorporaties Startersleningen aanbieden. Gezamenlijke communicatie over de Starterslening naar deze groep is daarom belangrijk.
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 6 3. Resultaten In samenwerking tussen de gemeente en de woningcorporaties is een analyse uitgevoerd naar de Starterslening Breda. Hierin is voor de periode 1 augustus 2009 tot en met 31 juli 2011 onderzocht of de lening voldaan heeft aan de doelstellingen die bij de start van de lening in augustus 2009 zijn gesteld. Daarnaast is onderzocht welke resultaten de aanvullende voorwaarden van Breda hebben gehad zoals in paragraaf 2.3 beschreven. 3.1. De aangekochte woningen In de evaluatieperiode 1 augustus 2009 tot en met 31 juli 2011 zijn er in totaal 68 woningen aangekocht met de Starterslening. Tussen 1 augustus 2009 en 1 juni 2010 zijn 55 Startersleningen verstrekt voor particuliere woningen en 8 voor corporatiewoningen. In mei 2010 was het budget van de gemeente Breda zo goed als uitgeput. Na deze datum was het niet meer mogelijk om een particuliere woning te kopen met een Starterslening. Sinds 1 juni 2010 zijn dan ook uitsluitend Startersleningen toegekend voor corporatiewoningen (5 maal). Periode Totaal Particuliere woning Corporatiewoning 1 augustus 2009 31 mei 2010 63 (93%) 55 (100%) 8 (62%) 1 juni 2010 31 juli 2011 5 (7%) 0 (0%) 5 (38%) Totaal 68 (100%) 55 (100%) 13 (100%) Van de in totaal 68 aangekochte woningen betrof het 42 keer een eengezinswoning en 26 keer een appartement. Zoals in onderstaande tabel verder te zien is, zijn er vooral bestaande woningen gekocht met de Starterslening, namelijk 58 van de in totaal 68 verkochte woningen. Type woning Bestaand Nieuwbouw Totaal Eengezinswoning 36 (53%) 6 (9%) 42 (62%) Appartement 22 (32%) 4 (6%) 26 (38%) Totaal 58 (85%) 10 (15%) 68 (100%) 3.2. De verstrekte Startersleningen In onderstaande tabel staat meer gedetailleerde informatie over de 68 verstrekte Startersleningen in de evaluatieperiode, inclusief de absolute en relatieve leenbedragen. Overzicht verkopen Starterslening juli 2009 t/m juli 2011 aantallen totale lening bedragen Ø lening bedragen egw app egw + app leningen egw leningen app leningen totaal Ø lening egw Ø lening app Ø lening totaal 2e helft 2009 19 15 34 844.536 547.090 1.391.626 44.449 36.473 40.930 Gemeente 17 15 32 751.713 547.090 1.298.803 44.218 36.473 40.588 Laurentius 0 0 0 Singelveste AlleeWonen 1 0 1 46.216 46.216 46.216 46.216 WonenBreburg 1 0 1 46.607 46.607 46.607 46.607 2010 22 9 31 946.121 376.349 1.322.470 43.006 41.817 42.660 Gemeente 16 7 23 716.745 294.949 1.011.694 44.797 42.136 43.987 Laurentius 0 0 0 Singelveste AlleeWonen 4 1 5 144.256 41.440 185.696 36.064 41.440 37.139 WonenBreburg 2 1 3 85.120 39.960 125.080 42.560 39.960 41.693 1e helft 2011 2 1 3 79.875 41.040 120.915 39.938 41.040 40.305 Gemeente 0 0 0 Laurentius 0 0 0 Singelveste AlleeWonen 1 0 1 43.179 43.179 43.179 43.179 WonenBreburg 1 1 2 36.696 41.040 77.736 36.696 41.040 38.868 juli 2009 t/m juli 2011 43 25 68 1.870.532 964.479 2.835.011 43.501 38.579 41.691 Gemeente 33 22 55 1.468.458 842.039 2.310.497 44.499 38.275 42.009 Laurentius 0 0 0 Singelveste AlleeWonen 6 1 7 233.651 41.440 275.091 38.942 41.440 39.299 WonenBreburg 4 2 6 168.423 81.000 249.423 42.106 40.500 41.571 In totaal is er voor ruim 2.800.000, aan Startersleningen verstrekt. Circa 90% van de koopstarters had minimaal een Starterslening van 35.000, nodig om hun gewenste koopwoning te kunnen kopen. Het gemiddelde leenbedrag bedroeg ruim 41.500,. Het gemiddelde leenbedrag van een eengezinswoning was circa 5.000, hoger dan bij een appartement. Hoogte lening Aantal verstrekte leningen
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 7 < 35.000, 7 (10%) 35.001, 44.000, 38 (55%) 44.001, 53.000, 23 (35%) Totaal 68 (100%) Verwervingskosten van de woningen De minimale verwervingskosten (ondergrens) van een woning die wordt aangekocht met behulp van de Starterslening, dient conform de voorwaarden 163.625 te zijn (gelijk aan de voormalige Koopsubsidiegrens). De maximale verwervingskosten voor een woning die wordt aangekocht met behulp van een Starterslening, mocht conform de oude NHGgrens 265.000, bedragen. In 26% van de gevallen dat een Starterslening verstrekt is, is deze benut voor de aankoop van een woning met een koopprijs tot en met 175.000,. Woningen in de prijsklasse vanaf 175.001 tot en met 200.000, zijn 28 maal aangekocht (41%). Iets minder vaak werd een woning in de prijsklasse 201.000, tot 265.000, gekocht (22 maal, 33%). Prijsklassen woningen Aantal verstrekte Startersleningen 163.625, tot en met 175.000, 18 keer (26%) 175.001, tot en met 200.000, 28 keer (41%) 201.000, tot 265.000, 22 keer (33%) Totaal 68 keer (100%) De gemiddelde daadwerkelijke verwervingskosten van woningen die zijn aangekocht met behulp van een Starterslening, zijn ruim 225.000,. Dit is gemiddeld bijna 38% hoger dan gestelde ondergrens van 163.625,. Na het loslaten van de ondergrens in verband met het stopzetten van de Koopsubsidieregeling door de overheid, is het gemiddelde leenbedrag niet omlaag gegaan. Het laagste verwervingsbedrag was iets boven de 170.000, en het hoogste 264.999,. In totaal waren de verwervingskosten bij 15 verstrekte Startersleningen hoger dan 250.000. De Startersleningen zijn gemiddeld 21% ten opzichte van de koopsom en 18,5% ten opzichte van de verwervingskosten. Aan het hoge gemiddelde percentage van de lening ten opzichte van de verwervingskosten is te zien dat kopers niet veel meer konden lenen. De voorwaarden geven immers aan dat men maximaal 20% van de maximale verwervingskosten mag lenen. Bij 52 van de 68 leningen is dit maximale leenbedrag precies gehaald (ruim 75%). Bij 6 van 68 leningen heeft men minder dan 15% van het maximale leenbedrag geleend. Meerwerk en verbeterkosten Wanneer we de meerwerk/verbeterkosten erbij betrekken en naar de onderliggende gegevens kijken, zien we een aantal opvallende zaken:. Bij 33 van de 68 leningen hebben de koopstarters meerwerk/verbeterkosten opgenomen in hun Starterslening, dit is bijna 50%;. Wanneer we rekening houden met de leningen waarbij zonder meerwerk de lening al 20% is, dan is bij 15 van de 68 leningen niet de maximale leencapaciteit benut. Dus op 15 leningen na is in die gevallen waar de koopsom niet leidde tot 20% Starterslening, dit aangevuld met meerwerk/verbeterkosten om tot de maximale leencapaciteit te komen;. Bij één lening is meer dan 10% aan meerwerk/verbeterkosten geleend. Volgens de voorwaarden die de samenwerkingspartijen hebben gesteld mag dit niet. Deze fout is echter niet in het controlesysteem opgemerkt. Totale bedragen Gemiddelde bedragen % t.o.v. koopsom Koopsom 13.668.712 201.010 100% Meegefinancierd meerwerk/verbeterkosten 678.525 9.978 5% Totale verwervingskosten 15.337.508 225.552 112% Starterslening 2.835.011 41.691 21% 3.3. De Kopers Circa 20% van de kopers is een jongere met een leeftijd tot 24 jaar. De grootste groep (62%) is tussen de 24 en 29 jaar. De kleinste groep is tussen de 30 en 35 jaar (18%).
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 8 Leeftijden kopers Aantallen 23 jaar 14 (20%) 24 29 jaar 42 (62%) 30 35 jaar 12 (18%) Totaal 68 (100%) De leeftijdsgrens van 35 jaar lijkt hiermee gerechtvaardigd en het is duidelijk dat de echte starters op de kopersmarkt worden bediend met de Starterslening. Er zijn 68 huishoudens bediend met de Starterslening. Van de 68 huishoudens bestonden 23 huishoudens uit twee personen. 21 van deze 23 tweepersoonshuishoudens die een Starterslening hebben ontvangen, kochten een eengezinswoning. Van de 68 huishoudens hebben 48 huishoudens (70%) de Starterslening op één naam aangevraagd. Van deze 48 huishoudens waren er 10 aanvragers die een woning kochten op één naam, waarvan kort (binnen drie maanden) nadat de eerste bewoner de woning betrok de tweede persoon zich op hetzelfde adres inschreef. Van deze woningen zijn negen woningen eengezinswoningen, één betreft een appartement. Het feit dat bij 10 toegekende leningen (15%) een tweede persoon zich inschrijft op de met Starterslening gekochte woning bevestigt het vermoeden dat starters een zo hoog mogelijke lening proberen af te sluiten met zo min mogelijk personen. 3.4. Verbruikt budget en revolverend fonds In onderstaande tabel is te zien in hoeverre de samenwerkingspartners het budget hebben verbruikt in de evaluatieperiode: Beschikbare budget per 1 augustus 2009 Verbruikt budget per 1 juni 2011 Resterend budget per 1 juni 2011 Gemeente Breda * 700.000, 674.315 (= 96%) 25.685, Laurentius 250.000, 0 (= 0%) 250.000, Singelveste AlleeWonen 250.000, 137.099 (= 55%) 112.901, WonenBreburg 250.000, 154.689 (= 62%) 95.311, Totaal 1.450.000, 966.103, 483.897, *Bedrag is door tegenvallende inkomsten BLSgelden 2009 van 750.000 naar 700.000 verlaagd, conform afspraak Samenwerkingsovereenkomst Laurentius heeft in de evaluatieperiode geen woningen verkocht met de Starterslening vanwege de volledige focus op het product SlimmerKopen. Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg hebben naast het benutten van de Starterslening ook woningen verkocht via de Koopgarantconstructie. De Starterslening Breda is een revolverend fonds. Bij een revolverend fonds wordt geld beschikbaar gesteld voor investeringen met een langere terugverdientijd. De verstrekte leningen vloeien terug in de kas van het fonds, inclusief rente. Het vult zichzelf dus weer aan tot (bijna) volledige sterkte. De daadwerkelijk kosten bedragen de rentelasten en de beheerkosten. Onderstaande tabel toont informatie over het fonds Starterslening in Breda tot en met juli 2011.
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 9 Revolverend fonds Starterslening juli 2009 t/m juli 2011 leningen totaal 2e helft 2009 1.391.626 Gemeente 409.483 Laurentius Singelveste AlleeWonen 11.554 WonenBreburg 23.304 VROM (50% van lening) 695.813 Provincie Brabant (25% van lening) 251.472 2010 1.343.190 Gemeente 252.924 Laurentius Singelveste AlleeWonen 93.161 WonenBreburg 53.950 VROM (50% van lening) 612.538 Provincie Brabant (25% van lening) 330.618 1e helft 2011 120.915 Gemeente Laurentius Singelveste AlleeWonen 32.384 WonenBreburg 77.736 VROM (50% van lening) Provincie Brabant (25% van lening) 10.795 juli 2009 t/m juli 2011 2.855.731 fonds gestort budget restant gestort fonds restant fonds Gemeente 662.407 700.000 700.000 37.593 37.593 Laurentius 250.000 100.000 100.000 250.000 Singelveste AlleeWonen 137.099 250.000 250.000 112.901 112.901 WonenBreburg 154.990 250.000 175.000 20.011 95.011 VROM (50% van lening) 1.308.351 t/m mei 2010 Provincie Brabant (25% van lening) 592.885 vanaf september 2009 t/m december 2010 Geen enkele koopstarter met een Starterslening heeft voortijdig zijn lening afgelost. De eerste inkomenstoets vindt plaats in het laatste kwartaal van 2012.
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 10 4. Recente marktontwikkelingen Op dit moment zij er diverse marktontwikkelingen gaande die een verregaande invloed hebben op de mogelijkheden van koopstarters op de woningmarkt. Een enkele maatregel is bedoeld om de woningmarkt in beweging te krijgen, zoals de verlaging van de overdrachtsbelasting, maar vrijwel alle andere maatregelen zijn erop gericht om kopers te beschermen tegen het nemen van een te groot risico. In de afgelopen jaren heeft een structurele omslag plaatsgevonden in de benadering van hypotheken; hypotheekverstrekkers zijn zich bewust van de risico s en verstrekken geen leningen meer die uitstijgen boven de waarde van de woning. In de praktijk betekent dit dat de hypotheekmogelijkheden voor met name mensen met een lager inkomen worden verkleind. Een deel van deze doelgroep komt echter ook amper meer in aanmerking voor een huurwoning in de sociale sector. Hieronder een opsomming van de belangrijkste van deze maatregelen: Europese wetgeving sociale huur Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2011 90% van de vrijkomende huurwoningen in de sociale sector (huurprijs tot 664,66) verhuren aan mensen met een jaarinkomen tot 34.085, (prijspeil 2012). Hierdoor dreigt de groep huishoudens met een inkomen tussen 34.085, en 43.000, in de knel te komen op de woningmarkt. Zij komen niet meer in aanmerking voor een huurwoningen in de sociale sector, commercieel huren is te duur en kopen wordt door aangescherpte maatregelen nog moeilijker. Maximaal 104% van marktwaarde woning lenen Om een te hoog hypotheekbedrag te voorkomen, kan men per 1 augustus 2011 niet meer lenen dan 104% van de marktwaarde van de nieuwe woning plus de overdrachtsbelasting. Hieronder vallen het aankoopbedrag plus de kosten koper. Maximaal 50% aflossingsvrij marktwaarde woning Vanaf 1 augustus 2011 kan nog maximaal 50% van de marktwaarde bij aanschaf van de woning aflossingsvrij geleend worden. Dat betekent dat men de rest tijdens de looptijd van de hypotheek moet aflossen. Verlaging tijdelijke verhoging NHGgrens De in 2009 opgehoogde NHGgrens naar 350.000, wordt stapsgewijs in de periode tot medio 2014 teruggebracht naar de reguliere hoogte van 265.000,. Tot 1 juli 2012 geldt de huidige grens van 350.000,. Daarna bedraagt de maximale hypotheek onder NHGvoorwaarden 320.000,. Vanaf juli 2013 is dat een jaar lang nog 290.000,. Verlaging overdrachtsbelasting Het kabinet heeft per 1 juli 2011 de overdrachtsbelasting verlaagd van 6 naar 2 procent.
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 11 5. Conclusies, scenario s en advies 5.1. Conclusies In hoofdstuk 3 zijn de resultaten weergegeven die zijn bereikt door het aanbieden van Startersleningen in de evaluatieperiode. De Starterslening komt tegemoet aan de vraag van starters om een koopwoning te bemachtigen. Dit is te zien aan de snelheid waarmee Startersleningen voor particuliere woningen zijn verstrekt. Binnen een jaar het jaar waarin het product nog moest worden geïntroduceerd in de markt zijn in totaal 63 leningen verstrekt, waarvan 55 door de gemeente. Het daaropvolgende jaar zijn 5 leningen verstrekt door de corporaties. Door uitputting van het budget van de gemeente heeft de gemeente na het eerste jaar geen leningen meer kunnen verstrekken. Ervan uitgaande dat er veel meer aanbod is in de bestaande voorraad en veel minder in de nieuwbouw, zien we dat beide bediend worden met de Starterslening. Doordat er meer bestaande woningen worden verkocht zorgt de Starterslening voor doorstroming op de koopwoningmarkt. Verkopende partijen kunnen hierdoor doorstromen naar een andere woning. Er zijn meer eengezinswoningen met een Starterslening verkocht dan appartementen (62% versus 38%). Omdat in de prijsklasse 75.000, tot 225.000 het aanbod aan appartementen (circa 60%) het aanbod aan eengezinswoningen (circa 40%) overtreft, wordt verondersteld dat koopstarters die gebruik hebben gemaakt van een Starterslening de voorkeur geven aan een eengezinswoning. De gemiddelde koopsom is met 201.000, hoog te noemen; deze ligt boven de koopprijzen waar een goedkoop appartement en eengezinswoning in Breda voor kan worden gekocht. Bovendien halen kopers het maximale uit de Starterslening. Dit is te zien aan het hoge gemiddelde percentage van de lening ten opzichte van de verwervingskosten. Met 18,5% is dit bijna gelijk aan het maximale percentage van 20%. De vraag die hierbij opkomt is of met de Starterslening niet meer kwaliteit betaalbaar gemaakt wordt dan strikt noodzakelijk. Dit kan beïnvloed worden door de hoogte van de maximale verwervingskosten en/of door de maximale hoogte van de Starterslening naar beneden bij te stellen. De voorwaarden om maximaal 20% van de verwervingskosten te lenen en maximaal 10% van de koopsom aan meerwerk/verbeterkosten te lenen, lijken de belangrijkste knoppen voor de samenwerkingspartners om het gedrag van kopers te beïnvloeden. De kopers halen in meer dan driekwart van de gevallen het maximale leenbedrag uit de Starterslening. Daar waar de koopsom niet leidt tot het maximale leenbedrag, verhoogt de koper het leenbedrag tot het maximum door zoveel als mogelijk meerwerk/verbeterkosten op te nemen. De leeftijdgrens van 35 jaar lijkt gezien de leeftijdscategorieën die een beroep doen op de Starterslening gerechtvaardigd. Duidelijk is dat de echte starters op de kopersmarkt worden bediend met de Starterslening. Het feit dat bij 10 (15%) toegekende leningen een tweede persoon zich inschrijft op de met Starterslening gekochte woning bevestigt het vermoeden dat starters een zo hoog mogelijke lening proberen af te sluiten met zo min mogelijk personen. De totale impact van de Starterslening Breda op alle woningverkopen met een maximum van 265.000 is beperkt. Dit heeft vooral te maken met het beperkte budget dat in Breda beschikbaar is gesteld. De Starterslening zorgt wel voor doorstroming op de woningmarkt, omdat de verkoper van de woning een volgende stap in zijn wooncarrière kan maken. Daarnaast laat een aantal starters een bereikbare huurwoning achter. 5.2. Ervaringen, scenario s en overwegingen per samenwerkingspartner De Starterslening Breda is een gezamenlijk product van de Bredase woningcorporaties en de Gemeente Breda. Elke partner financiert haar eigen woningen, waarbij de gemeente de particuliere woningen voor haar rekening neemt. De mate waarin de Starterslening is ingezet verschilt per partij. Of en de wijze waarop
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 12 eventuele voortgang van de Starterslening Breda wordt vormgegeven, is ook een beslissing die de partijen afzonderlijk dienen te maken. Onderstaand worden de ervaringen en overwegingen per partij weergegeven. Gemeente Breda De gemeente is van mening dat de Starterslening aan haar doelstellingen heeft voldaan. Er is veel vraag (geweest) naar Startersleningen voor particuliere woningen. Tussen augustus 2009 en juni 2010 heeft de gemeente 55 leningen toegekend. Door het wegvallen van de financiële inbreng (50% per lening) van het Rijk per 1 juni 2010, had de gemeente vanaf juni 2010 onvoldoende budget om verdere leningen te verstrekken. Het restant budget wordt gebruikt om de jaarlijkse rente en beheerkosten aan SVn te betalen. Op dit moment beschikt de gemeente niet meer over aanvullend budget, waardoor ze geen nieuwe leningen meer kan verstrekken. Voortzetting van de lening kent een aantal succes en faalfactoren: Succesfactoren. De Starterslening is een financieel instrument waarmee de woningmarkt in gang kan worden gehouden, zonder dat hier veel kosten aan verbonden zijn. Het betreft immers een revolverend fonds. De inleg in het fonds vloeit weer terug.. De Starterslening heeft een aantrekkende werking van Breda op koopstarters. Circa 15 koopstarters die een Starterslening hebben benut, hebben vanuit andere gemeenten een woning gekocht in Breda. Hiermee kan de Starterslening ingezet worden als concurrentiemiddel voor omliggende steden.. De Starterslening bereikt de lagere inkomens en heeft daarmee een verkoopstimulerend effect.. De Starterslening wordt toegekend met een iets hogere rente dan van de meeste hypotheekverstrekkers. Hierdoor worden starters gestimuleerd om indien mogelijk na 3 jaar hun Starterslening over te sluiten naar een reguliere hypotheek, zodat er versneld budget vrij komt voor nieuwe leningen.. De Starterslening wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie. Dit zorgt ervoor dat bij een gedwongen verkoop (als mensen de lasten niet meer kunnen betalen) de eventuele restschuld wordt afgevangen en de gemeente en/of corporatie haar investering terugkrijgt. Dit betekent dat het geïnvesteerde budget, met uitzondering van de rentelasten en beheerkosten altijd terugkomt. Faalfactoren. Zodra een met de Starterslening gefinancierde woning wordt verkocht, vervalt de Starterslening en dient men deze lening geheel af te lossen of elders een hypotheek af te sluiten tegen marktrente. Hierdoor is de drempel om door te stromen naar een andere woning hoger en stagneert de doorstroming naar een duurdere koopwoning alsnog;. De Starterslening is gebaseerd op inkomensstijging, waardoor men de lening op termijn aflost. Vraag is of dit, met name in deze tijd, ook zo zal zijn en in welke mate. Dat kan betekenen dat in de toekomst de rentelasten toenemen, als starters na drie jaar nog niet in staat zijn tot betalen van de maandlast. Bij verkoop van de woning wordt de lening overigens volledig afgelost (mede dankzij de NHGverplichting).. De huizenprijzen dalen momenteel door de kredietcrisis. Kopers kunnen hierdoor achterblijven met een restschuld. Dit treft met name kopers die in de afgelopen 5 tot 6 jaar een woning hebben gekocht. Overwegingen Voortzetting van de Starterslening en hiervoor extra budget beschikbaar stellen, biedt koopstarters de mogelijkheid een woning te kopen en andere mensen de kans door te stromen. Daarnaast zorgen koopstarters voor meerdere doorstroombewegingen op de woningmarkt, met name bij bestaande bouw. Daartegenover dalen de huizenprijzen momenteel en de prognose is dat deze verder zullen dalen, wat leidt tot de vraag of de Starterslening nog een nuttig instrument is. Zeker in het licht om meer verantwoordelijkheid bij de burger en de markt te leggen, is het de vraag of het wenselijk is dat de gemeente als (mede)financier optreedt.
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 13 De gemeente staat daardoor nu voor de vraag waar ze op dit moment prioriteit aan geeft: de woningmarkt haar eigen werk laten doen of trachten deze een impuls te geven door extra budget voor Startersleningen vrij te maken, zodat er doorstroming kan plaatsvinden. Het Coalitieakkoord en de Woonagenda 20112014 geven aan dat Breda zich de komende jaren moet richten op het verhogen van de woningproductie en een gericht beleid op doorstroming van middeninkomens, waardoor voldoende woningen vrijkomen voor de onderkant van de woningmarkt. Daarnaast is het devies van het college is om niets uit te geven dat er niet is en toe te werken van incidentele financiering naar structurele oplossingen. Dat vereist een extra bezuiniging, noodzakelijk om in de toekomst de weg vrij te maken voor nieuwe initiatieven. Dit devies staat haaks op het product Starterslening, zeker indien hiervoor extra budget wordt vrijgemaakt. Daarentegen kan de Starterslening er voor zorgen dat middeninkomens kunnen doorgroeien naar andere woningen en dat er woningen vrijkomen in het goedkopere segment. Bovendien is de Starterslening een revolverend fonds, wat betekent dat, behalve de beheer en rentekosten, het geld op termijn terugvloeit naar de gemeente. Scenario s Scenario 1. De Starterlening in de huidige constructie voortzetten Het voortzetten van de lening in de huidige constructie betekent dat er wat betreft de gemeente pas weer nieuwe leningen kunnen worden verstrekt wanneer een aantal leningen zijn afgelost. Hoe en wanneer nieuwe leningen kunnen worden afgelost is afhankelijk van het aflossingsgedrag van de starters. Onderstaand een overzicht van het (landelijk gemeten) aflossingsgedrag:. 11% heeft de lening binnen drie jaar afgelost.. 61% betaalt de volledige rente en aflossing (maandtermijn). 20% betaalt gedeeltelijk, naar draagkracht. 8% betaalt (nog) geen rente en aflossing. Omdat de Starterslening een annuïteitenlening is wordt de eerste jaren nog maar beperkt afgelost op leningen, een groot deel van de betaling is rente. Daaruit voortvloeiend zal het enige tijd duren alvorens verstrekking van nieuwe leningen mogelijk is, Scenario 2. De Starterslening voortzetten met extra budget Het voorstel is om extra budget beschikbaar te stellen zodat op korte termijn meer starters kunnen worden geholpen. Bij dit voorstel is een aantal opties mogelijk:. Inzet extra gemeentelijk budget conform huidige constructie, waarbij de gemeente de beheerskosten en rente volledig financiert;. Inzet extra gemeentelijk budget waarbij met marktpartijen afspraken worden gemaakt over verrekening beheerkosten en renten;. Inzet gemeentelijk budget met medefinanciering andere belanghebbenden. Diverse gemeenten overwegen momenteel samenwerking met andere belanghebbenden, waarbij beide partijen een financiële bijdrage leveren. Gemeenten kunnen relatief goedkoop geld aantrekken, maar in de huidige bezuinigingsopgave hebben ze beperkte financiële middelen voor exploitatie (rentelasten en beheerkosten). Andere belanghebbenden willen liever niet een langetermijninvestering doen waarbij men in de toekomst een bedrag uitgestelde betaling ontvangt maar zij zijn wel bereid een bijdrage in de (exploitatie)kosten te doen. Scenario 3. Stopzetten gemeentelijke Starterslening Breda Het is ook mogelijk om de Starterslening Breda wat betreft de gemeente stop te zetten. De Starterslening is tijdens het vorige college ingesteld om starters op de (koop)woningmarkt meer kansen te bieden. Aan deze doelstelling is voldaan. Het huidige college richt zich op andere langdurige oplossingen om jonge huishoudens op de woningmarkt te helpen. Het stopzetten van de Starterslening Breda door de gemeente kan direct gevolgen voor de woningcorporaties. Er zijn echter twee constructies denkbaar om zich als gemeente terug te trekken:
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 14. De gemeente stopt met het verstrekken van Startersleningen, maar behoudt de coördinatiefunctie tussen SVn en woningcorporaties. Inkomsten van rente en aflossingen van particuliere woningen worden niet opnieuw ingezet om verdere leningen te verstrekken. De inkomsten vloeien terug in een nader te bepalen project. Deze optie heeft geen consequenties voor de woningcorporaties. De gemeente dient wel na te denken over hoe de coördinatierol van de gemeente gefinancierd wordt.. De gemeente trekt zich geheel terug uit de samenwerkingsovereenkomst. De coördinatiefunctie wordt overgeheveld naar de drie woningcorporaties. De gemeente is gehouden aan een opzegduur van minimaal één jaar. De gemeente behoudt wel het beheer over de eigen afgegeven leningen. Deze optie heeft directe gevolgen voor de woningcorporaties. Zij dienen dan een andere constructie voor de Starterslening overeen te komen met SVn, waardoor ze geen gebruik meer kunnen maken van eventuele toekomstige financiële bijdragen van het Rijk of de Provincie. WonenBreburg Wat betreft WonenBreburg heeft de Starterslening een aantal starters op de koopmarkt over de streep getrokken. In de periode 1 augustus 2009 t/m 31 juli 2011 heeft WonenBreburg 6 Startersleningen verstrekt (4 bestaande woningen en 2 nieuwbouwwoningen). Een hoog percentage van de totale verkoop is de afgelopen twee jaren met de KoopGarant constructie verkocht; op dit moment verkoopt WonenBreburg meer dan 90% in Breda via een Koopgarantconstructie. Slechts een beperkt aantal woningen is zonder stimuleringsmaatregelen verkocht. Deze reguliere verkopen konden in aanmerking komen voor de Starterslening. Hier is dan ook voldoende gebruik van gemaakt. WonenBreburg beschouwt de Starterslening als een positief instrument om de verkoop te stimuleren en als een goede aanvulling op de al bestaande verkoopregelingen. Overwegingen Vanwege een aantal ongewenste neveneffecten van de verkoopconstructie Koopgarant overweegt Wonen Breburg momenteel of overgegaan moet worden tot afbouw of volledige beëindiging van dit product. De verwachting is dat WonenBreburg hierover voor 1 oktober 2012 een besluit al nemen. Afbouw of volledige beëindiging van Koopgarant betekent het belang om de Starterslening vaker actief in te zetten en meer te promoten groter wordt. Bij het voorzetten van de Starterslening spelen voor WonenBreburg de volgende drie scenario s: Scenario 1. De Starterslening in de huidige vorm voortzetten Er is voor WonenBreburg per juni 2012 nog budget beschikbaar voor 2 Startersleningen. Het aandeel van kopers van WonenBreburg met Starterslening is niet zo groot. Zes kopers hebben van de gelegenheid van een Starterslening gebruik gemaakt. Het is niet de verwachting dat zij op korte termijn beginnen aan het aflossen van de lening waardoor er op korte termijn weer budget beschikbaar komt (via het revolverend fonds). Pas over enige jaren zou dan weer extra budget via het revolverend fonds beschikbaar komen voor nieuwe leningen. Scenario 2. De Starterslening voorzetten met extra budget Of er na het verstrekken van de laatste lening extra geld beschikbaar komt hangt af van de keuze die WonenBreburg zal maken ten aanzien van de verkoopconstructie Koopgarant. Scenario 3. Stopzetten gemeentelijke Starterslening Breda WonenBreburg heeft aangegeven dat, wanneer de gemeente Breda besluit de Starterslening stop te zetten, het van belang is om de communicatie over de Starterslening te verbeteren, zodat kopers en met name hypotheekverstrekkers en makelaars op de hoogte zijn van het aanbieden van Startersleningen door de corporaties. Ook de gevolgen met betrekking tot de coördinatiefunctie bij het stopzetten hiervan door de gemeente, moeten wat WonenBreburg betreft tegen het licht gehouden worden. Singelveste AlleeWonen In dezelfde periode waarin de Starterslening is aangeboden op de Bredase woningmarkt heeft Singelveste AlleeWonen de verkoopconstructie Koopgarant breder ingezet. Omdat de promotie van de Starterslening niet optimaal was is het feitelijk geen alternatief geweest voor Koopgarant. Inmiddels wordt Koopgarant door
Evaluatie Starterslening Breda Concept 5 september 2012 15 Singelveste AlleeWonen niet meer ingezet vanwege een aantal ongewenste neveneffecten. Daarmee wordt het belang om de Starterslening vaker actief in te zetten en meer te promoten groter. Overwegingen Singelveste AlleeWonen pleit ervoor de Starterslening in te blijven zetten voor de starters op de koopwoningmarkt, waarbij het wel gewenst is een aantal voorwaarden aan te passen om de doelmatigheid van het project te vergroten. Singelveste AlleeWonen pleit ervoor dat de gemeente samenwerkingspartner blijft voor de Startersleningen en dat op basis van nader te bepalen verscherpte voorwaarden extra budget wordt ingezet om de doelgroep starters te faciliteren. Laurentius Het volledige budget dat Laurentius voor het uitgeven van Startersleningen beschikbaar heeft gesteld, is nog beschikbaar. In de periode 2009/2011 heeft Laurentius geen leningen verstrekt aan mensen die een huurwoning van de corporatie wilden kopen. Uit het oogpunt van verkoopstimulering heeft Laurentius ervoor gekozen haar totale verkoopbezit in de bestaande voorraad aan te bieden met SlimmerKopen. In de voorwaarden van de Starterslening staat dat een combinatie van Koopgarant en SlimmerKopen niet is toegestaan. Laurentius had aanvankelijk meer koopwoningen in de nieuwbouw verwacht en zag in de Starterslening een mogelijkheid voor starters om hun eerste woning te kunnen kopen, echter vanwege het uitblijven van de koopmogelijkheden en de kredietcrisis zijn deze woningen in de huursector gebracht. Verder leert de ervaring dat starters met name gebaat zijn bij een korting op de vrije marktprijs, zodat financiering wel mogelijk is. Dit bereikt Laurentius met het product Slimmer Kopen. Woningen kunnen via deze constructie worden verkocht met een kortingspercentage op de koopprijs van maximaal 25%. Onderstaande tabel toont het aantal verkopen door Laurentius met SlimmerKopen in de evaluatieperiode. Inmiddels (juni 2012) zijn ruim 260 woningen verkocht met Slimmer Kopen. Overzicht verkopen Laurentius Slimmer Kopen egw aantal verkopen gemiddelde marktprijs gemiddelde korting gemiddelde verkoopprijs 2e helft 2009 5 179.500,00 25 134.625,00 1e helft 2010 10 180.450,00 25 135.337,50 2e helft 2010 26 202.278,85 25 151.709,13 1e helft 2011 46 208.923,91 24 159.269,02 app aantal verkopen gemiddelde marktprijs gemiddelde korting gemiddelde verkoopprijs 2e helft 2009 0 0,00 0 0,00 1e helft 2010 0 0,00 0 0,00 2e helft 2010 1 158.250,00 25 118.687,50 1e helft 2011 8 141.562,50 25 106.171,88 Overweging Uit het oogpunt van verkoopstimulering heeft Laurentius ervoor gekozen haar totale verkoopbezit in de bestaande voorraad aan te bieden met SlimmerKopen, waarmee een aantal omschreven doelstellingen werden en nog steeds worden behaald (verkoopstimulering, doorstroming naar koopwoning voor middeninkomens). Laurentius beschouwt de Starterslening echter als een goed product naast SlimmerKopen, mede vanwege onzekerheid over de toekomstige toepassing van verkoopconstructies als SlimmerKopen, en is voorstander van het voortzetten van de Starterslening. Ook Laurentius pleit ervoor om de gemeente Breda als samenwerkingspartner te behouden. 5.3. Advies Nog nader uit te werken. 000