Algemene Vergadering van Aandeelhouders 30 april 2015
WELKOM
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 3
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 4
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 5
VERSLAG VAN DE DIRECTIE OVER 2014 6
Waarom de AvA in HNK Den Haag? Verandering! 7
De markt verandert! 8
De huurder van nu vraagt om een andere benadering Veranderende vraag Het nieuwe werken Flexibiliteit Services Minder ruimte per medewerker # werkplekken < # werknemers Veranderend huurdersprofiel MKB groeimotor Nederlandse economie Meer verscheidenheid in bedrijfstypes Grote bedrijven krimpen in Verschuiving economische regio s Grotere concentratie van economische activiteit Nederlandse kantorenmarkt is een micro markt die diepgaande kennis vereist Veranderende onderhandelingspositie Huurders kunnen kiezen: circa 8 miljoen m 2 staat leeg in de Nederlandse markt Onderscheidend product 9
Om succesvol te zijn. Begrijpen van de specifieke marktdynamiek Randstad, Universiteitssteden en specifieke groeisectoren/regio s» Business intelligence ingebed in asset management» Sterke lokale vertegenwoordiging verhuurmanagement Een sterk klantgericht verhuurplatform Klantkennis en proactief op behoefte inspelen Toegang tot potentiele klantenbasis» Sterke commerciële organisatie ondersteund door CRM systeem» Nauwe samenwerking tussen techniek en commerciële teams Inspelen op trends in de markt» Nieuwe concepten en business development: HNK» Herontwikkeling en rebranding Ruimte om te investeren» Huurders faciliteren in wensen» Onderscheidend product Investeren in vastgoed vraagt: Creëren van waarde door actief management en operational excellence 10
Benutten van groei in een krimpende markt Begrijpen van de specifieke marktdynamiek Begrijpen van de klant Kunnen innoveren en investeren Aanbieden van het juiste product.op de juiste plek Voorbeelden: Utrecht Eindhoven Ede Eindhoven heeft als Tech regio aanzuigende werking op zowel kleine als grote bedrijven HNK Utrecht: snelle opname; volledig verhuurd in ruim een jaar tijd > ruimte voor 2 e HNK Nabijheid Universiteit Wageningen zorgt voor specifieke dynamiek: vraaggedreven HNK zorgt voor verhuring 3,000 m 2 11
Trends en kracht van NSI komen samen in HNK Kantoor op maat Biedt exact waar huurder om vraagt Volledige range van proposities in 1 pand Vertaalt zich in financieel aantrekkelijk product voor zowel huurder als NSI Additionele inkomsten Vergaderzalen Managed Offices Co working & members space + Cafe = sociale hart = 12
HNK op weg naar landelijke dekking - ten minste 20 HNK s in 2016 - Opname 2 keer hoger dan traditionele portefeuille Bijna de helft van totale opname in kantorenportefeuille NSI Significant hogere huuropbrengsten Like-for-like groei van 33,7% in 2014 Snellere en hogere conversie naar verhuurtransactie HNK inmiddels 15% van de portefeuille HNK in 2014 10% van de huuropbrengsten van kantoren 13
Met een andere aanpak Direct reserveren via www.hnk.nl of via de HNK app Events die meerwaarde bieden aan (andere) HNK ers Met aandacht voor hospitality Actief op social media
WINKELS 15
Ook het Nederlandse winkellandschap verandert Krimp door crisis Langdurige crisis, met laag consumentenvertrouwen en lage consumentenbestedingen, heeft tol geëist Consumentengedrag verandert Multi channel On-line aandeel stijgt naar verwachting van 12% in 2012 naar 36% in 2020 Off-line en online Winkels versmelten Winkelbeleving Polarisatie tussen gemak (convenience) en fun (experience)» Winkelen moet functioneel zijn voor dagelijkse boodschappen, maar een dagje uit voor winkelen. Experience Convenience 16
NSI s winkelpositie - Gemak Het gemakswinkelcentrum Huurdersbestand past bij de consument die gemak zoekt Sterke mix van food, persoonlijke verzorging en andere dagelijkse producten Complete range van producten voor de dagelijkse boodschappen Mix van lokale ondernemers/ nationale ketens (55%/45%) NSI heeft alles in huis om een gemakscentrum te managen Vereist actief management Waarde toevoegen door services en faciliteiten Lokale ondernemers hebben behoefte aan ondersteuning die verder gaat dan de fysieke winkel Focus op gemak betekent: Volledige focus op lokale wijkwinkelcentra Leidt tot verschuiving in portefeuille segmentatie Herdefinitie non core:» Volumineuze detailhandel» Gedeeld eigendom Asset rotatie wordt gestuurd door aangepaste segmentatie Vereist een volgende stap in het actieve management en het toevoegen van waarde Focus op consument On-line strategie bepaald in 2014 > Implementatie in 2015 17 17
STRATEGIE 18
NSI s portefeuille strategie en focus Asset management Core Optimaliseren of verkopen Segmentatie Klant focus Investeringen Asset rotatie Value-add Non-core Houden of verkopen Reduceren Maximaliseren total return Verbeteren van de kwaliteit van de portefeuille Verbeteren operationeel resultaat 19
2014: Strategie op koers Uitvoeren van onze asset rotatie strategie Volledige non core kantoren portefeuille verkocht 52.619 m 2 met ruim 80% leegstand; 1,0 miljoen huuropbrengsten > Negatieve netto huuropbrengsten 4% kantoorruimte (22.705 m 2 ) getransformeerd naar andere gebruikersdoeleinden Value add panden (12.216 m 2 ) geoptimaliseerd en verkocht In totaal 28,5 miljoen aan panden verkocht 25.7 miljoen geïnvesteerd in de portefeuille om kwaliteit van de portefeuille te verbeteren en waarde toe te voegen Operationele performance Aandeel opname kantoren NSI twee keer hoger dan totale opname in de kantorenmarkt Opwaartse trend effectieve huurniveau nieuwe verhuringen kantoren HNK uitrol; 4 HNK s geopend in 2014 dubbelcijferige autonome groei; 33,7% in 2014 Succesvolle herontwikkelingen in winkelportefeuille Herfinanciering van 550 miljoen fundament voor nieuwe financieringsstrategie Diversificatie Verlengde looptijden Lagere financieringskosten Verbetering van het directe resultaat naar 48,5 miljoen (2013: 46,5 miljoen) met 4,7% 20
Asset rotatie / tranformatie Kantoor > School Verhuur Arlandaweg Amsterdam, 4.205 m 2 Kantoor > Hotel Verhuur Delftlandlaan Amsterdam, 7.455 m 2 Huur: 0,4 miljoen Looptijd: 8 jaar Huur: 0,7 miljoen Looptijd: 15 jaar Transformatie 22.472 m2 (4% portefeuille) leidt tot hogere huurstroom Kantoor > Woningen Verkoop Karel du Jardinstraat Amsterdam, 6.300 m 2 Verkoop 70% boven boekwaarde Verkoop geoptimaliseerde value add panden leidt tot waarde ontwikkeling Kantoor > Sloop Verkoop Kobaltweg Utrecht, 10.000 m 2 Focus op kwaliteit en rendement Afstoten non core leidt tot hogere NOI en efficiente besteding kapitaal en management 21
VERSLAGJAAR 2014 - OPERATIONEEL 22
250 Afwaarderingen Nederlandse portefeuille Pessimistisch marktsentiment bleef hoofdoorzaak van afwaarderingen 200 150 193.4 177.9 156.7 Bijzondere posten ( 21,2 miljoen): Boekverlies non-core portefeuille ( 8,1 miljoen) t Loon ( 13,1 miljoen) 100 50 0 2013 2014 2014 Offices Retail LSR Industrial Kantoren ( 122,5 miljoen): 8,1 boekverlies op non-core portefeuille Grotendeels yield shift Winkels: Met name veroorzaakt door aanpassingen in markthuur Grote impact van winkelcentrum t Loon en contract grote woninginrichter 23
Operationele parameters Kantoren NL HNK Winkels 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Bezettingsgraad 71,5% 72,1% 56,6% 50,7% 88,4% 87,8% Opname Opname/ aanbod ratio 24.000 m 2 13,3% 35.000 m 2 19,0% 5.000 m 2 26% 30 % 10.000 m 2 7.000 m 2 Nieuwe verhuringen/ verlengingen 19.913 m 2 53.277 m 2 37.750 m 2 57.509 m 2 6.500 m 2 2.000 m 2 16.155 m 2 47.715` m 2 7.500 m 2 35.916 m 2 Effectieve huur Nieuwe verhuringen/ portefeuille 128 / 134 106 / 144 188 / 160 169 / 182 142 / 183 Brutohuuropbrengsten 54,7 mln 57,9 mln 5,4 mln 1,5 mln 26,7 mln 32,2 mln Grote transacties 2014 RGD 6.000 m 2 Sita 2.800 m 2 Murata 2,000 m 2 Oxyma 1.700 m 2 Hogeschool 1.000 m 2 Primark 6.700 m 2 Dirk 1.500 m 2 Qpark 24
Kantoren actief management traditionele portefeuille NSI in top 10 # verhuur transacties Voorbeeld actief management in traditionele verhuurmarkt: Verhuring van 6.000 m2 in Eindhoven aan RGD (Rijksgebouwendienst) Ondanks RGD beleid om te herhuisvesten naar eigen locaties Door continu relatiemanagement goed op de hoogte wat er speelt Proactief inspelen op wensen Duurzaamheidsverbeteringen Positie m 2 (x 1.000) 1 DTZ 573 2 CBRE 427 3 JLL 411 4 Dynamis 195 5 Colliers 192 6 BNP 99 7 Cushman 95 8 NSI 75 9 De Mik 65 10 P vd Bosch 55» Resulterend in nieuw contract! - Jaarlijkse huurstroom 0,7 miljoen 25
Retail actief management Herontwikkeling Zuiderterras Aantrekken Primark door proactief Mediamarkt Saturn te beëindigen Verbouwing van Primark aangrijpen om een algemene kwaliteitsslag te maken: Verbeterde parkeerfaciliteiten resulteert in verhuring aan Q- park Verbeterde indeling resulteert in verhuring aan supermarkt Dirk Nagenoeg volledig verhuurd Verbeterd huurdersprofiel versterkend voor gehele winkelcentrum Investering 5,2 miljoen Waarde creatie door hogere WALL, bezettingsgraad en huurstroom Voor Na Verbetering Bezettingsgraad 69% 100% 31% Bruto huuropbrengsten 1,328m 1,752m 32% WALL 2,3 jaar 13,8 jaar + 11,5 jaar 26
27
VERSLAGJAAR 2014 - FINANCIEEL 28
Financieringsopgave 2014 Diversificatie financiering Verlagen afhankelijkheid van bankfinanciering Verlagen van financieringskosten Verlagen van de totale financieringskosten Herfinancieringsrisico In één jaar mag niet meer dan 25% van de leningportefeuille expireren Convenanten Doelstelling om beleningsgraad tussen de 40-50% te houden, met convenanten op het niveau van 60-65% Rentedekkingsratio > 2.0 Looptijd leningen Gemiddelde looptijd van leningen verlengen naar, en houden op, meer dan 3 jaar Financiering zonder onderpand Inspelen op mogelijkheid naar financiering zonder onderpand bij herfinanciering 2015 2016 29
Gezonde belangstelling om NSI te financieren Overzicht van Nederland s kredietfaciliteiten voor en na herfinanciering 2014 H1 Ontvangen toezeggingen 818.8 2015 Q2* 703.8 100.0 703.8 215.0 Faciliteit overtekend 1 July 2017 225.0 100.0 EUPP 7 jaar 185.0 Toetreding insitutionele partijen Looptijd verlengd 175.0 200.0 125.0 Term loan 5 jaar RCF A- 3 jaar 70.0 100.0 55.0 125.0 RCF B 5 jaar 50.0 25.0 80.0 35.0 50.0 RCF B- Accordion optie 103.8 49.9 19.1 34.8 103.8 * Veronderstelt effectuering herfinanciering in het 2 e kwartaal van 2015 30
Ontwikkeling looptijd en financieringskosten Looptijd portefeuille NSI (incl. Belgie) 100% = 837m Gemiddelde looptijd: 1,9 jaar 100% = 848m Gemiddelde looptijd: 4,0 jaar 290 280 185 172 61 66 10 35 4 0 7 112 68 46 131 66 35 104 0 7 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 NSI financieringskosten (incl. Belgie) 31
Financieringsstrategie ligt op schema: focus op flexibiliteit en 2015-2016 Herfinanciering 2014-2016 Diversificatie financiering Verlagen van financieringskosten Verlagen afhankelijkheid van bankfinanciering Verlagen van de totale financieringskosten Introductie van 100 mln institutionele faciliteit Lancering 60 mln Belgische obligatielening Aandeel bankfinancing aanzienlijk verlaagd Ruimte voor andere instrumenten Nieuwe faciliteit 2% gemiddelde marge (-40bp) Verlagen financieringskosten naar 4,4% bij tekenen faciliteit naar 4% begin 2016 Herfinancieringsrisico In één jaar mag niet meer dan 25% van de leningportefeuille expireren Introductie van 3/5/7 jaars tranches Looptijd verlengd Convenanten Doelstelling beleningsgraad tussen 40-50%, met convenanten op het niveau van 60-65% Rentedekkingsratio > 2.0 Corporate LTV convenant @60% Prijs grid op basis van LTV Huidige LTV lager dan 50% Rentedekkingsratio > 2, huidig 2,6 Looptijd leningen Gemiddelde looptijd van leningen verlengen naar, en houden op, meer dan 3 jaar Looptijd Nederland s leningen verlengd naar 4,7 jaar Looptijd NSI leningen verlengd naar 4 jaar Financiering zonder onderpand Inspelen op mogelijkheid naar financiering zonder onderpand bij herfinanciering 2015 2016 Trigger mechanisme: switch naar unsecured als gedurende 2 perioden: LTV lager dan 45% ICR > 2,5 Herwaardering > 0 32
Financiële highlights: resultaatfy 2014 x 1,000 2014 2013 Bruto huuropbrengsten 133.599 144,564 Niet doorberekende servicekosten -5.828-4.723 Lagere huuuropbrengsten voor 50% verklaard door verkopen Exploitatiekosten -18.611-18.050 Nettohuuropbrengsten 109.160 121.791 Administratieve kosten -7.711-6.458 Financieringsopbrengsten 176 477 Financieringskosten -42.391-58.042 Direct beleggingsresultaat voor belastingen 59.234 57.768 Financieringskosten met 30% gereduceerd door herkapitalisatie Belastingen over de winst -111-121 Direct resultaat toekomend aan minderheidsbelangen -10.672-11.375 Direct beleggingsresultaat 48.451 46.272 Indirect beleggingsresulaat -185.994-180.347 Totaal beleggingsresultaat -137.543-134.075 Indirect beleggingsresultaat beïnvloed door: - 183 afwaarderingen Herwaardering - 2,5 mln t.o.v. + 25mln in 2013) van financiële instrumenten 33
Financiële highlights: balans x 1,000 31/12/14 31/12/13 Vastgoedbeleggingen Eigen vermogen 1.645.271 1.808.768 788.302 932.915 Eigen vermogen toe te rekenen aan aandeelhouders NSI 632.112 801.159 Schulden aan kredietinstellingen (exclusief derivaten) 815.483 821.854 Gemiddelde rentekosten (%) 4,6 4,8 Beleningsgraad (%) Gemiddelde looptijd leningen (in jaren) Vastrentende leningen (%) Rentedekkingsratio 48,9 45,4 2,0 2,2 89,7 82,4 2.6 2.1 Vastgoedbeleggingen beïnvloed door Herwaardering - 183 mln Verkopen van panden 16.2 mln Investeringen 25.7 mln Acquisities 33.0 mln Gemiddelde rentekosten laten dalende lijn zien Beleningsgraad beïnvloed door afwaarderingen en aandelenplaatsing in België Gemiddelde looptijd leningen neemt na herfinanciering toe naar 4 jaar Intrinsieke waarde beïnvloed door afwaarderingen Intrinsieke waarde (per aandeel) 4,41 5,59 Intrinsieke waarde (per aandeel) op 4,69 5,85 34
VRAGEN? 35
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 36
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 37
VRAGEN? 38
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 39
NSI N.V. Presentatie voor de AvA 30 april 2015
Introductie Jaarverslag 2014 NSI NV Geconsolideerde jaarrekening IFRS zoals aanvaard binnen de EU, en met Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek Enkelvoudige jaarrekening Ingericht op basis van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek Opgesteld door de directie en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen Gecontroleerd door KPMG
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Wat hebben we gecontroleerd/beoordeeld? Geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening Het jaarverslag is opgesteld conform Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek Consistentie van het directieverslag met de jaarrekening Onze verklaring Goedkeurend Geconsolideerde jaarrekening geeft een getrouw beeld Enkelvoudige jaarrekening geeft een getrouw beeld
Onze controleaanpak M A T E R I A L I T E I T Bepalend voor de aard, timing en diepgang van procedures Evaluatie van verschillen Ook kwalitatieve criteria Materialiteit op groeps-niveau EUR 7,8 miljoen 1% van het groeps-vermogen Binnen algemeen aanvaarde bandbreedtes Toerekenen aan de groepsmaatschappijen Rapportage aan RvC van controleverschillen boven de EUR 0,4 miljoen
Onze controleaanpak Reikwijdte van de groepscontrole KPMG is de accountant van de groep Intervest Offices & Warehouses N.V. wordt door een andere accountant gecontroleerd KPMG heeft de noodzakelijke werkzaamheden gedaan om volledige verantwoordelijkheid te kunnen dragen 50,2% NSI N.V. Intervest Offices & Warehouses N.V. EUR 1,1 mld EUR 0,6 mld
Onze controleaanpak Aard van de procedures Testen van interne controles Gegevensgerichte controlewerkzaamheden IT general and application controls Testen Testen IC IC Gegevens-gericht Gegevensgericht Betrokken specialisten IT Vastgoedwaarderingsspecialisten Financiële instrumenten
Kernpunten van onze controle 96% van het balanstotaal 46,6% van balanstotaal Onderbouwing convenanten en liquiditeit Waardering van vastgoedbeleggingen Schuld- en liquiditeitspositie Externe en interne waarderingen Beoordeling waarderings-proces en uitkomsten Aflossingsverplichting 2015 EUR 300,8 miljoen 46
Dank voor uw aandacht
VRAGEN? 48
STEMMEN 49
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 50
Voorstel slotdividend x 1.000 Direct resultaat Slotdividend 2014 48,5 miljoen # uitstaande aandelen Einde periode 143.201.841 # uitstaande aandelen Gemiddeld over periode 143.201.841 Direct resultaat / aandeel Einde periode 0,34 Direct resultaat / aandeel Gemiddeld over periode 0,34 Dividend per aandeel 0,25 Uitgekeerd interim dividend 0,13 Voorstel slotdividend 0,12 51 51
VRAGEN? 52
STEMMEN 53
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 54
VRAGEN? 55
STEMMEN 56
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 57
VRAGEN? 58
STEMMEN 59
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeursrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 60
VRAGEN? 61
STEMMEN 62
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeursrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 63
VRAGEN? 64
STEMMEN 65
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 66
VRAGEN? 67
STEMMEN 68
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 69
VOORUITZICHTEN 70
Voortgang richting doelstellingen 2016 - kantoren - bijna de helft van 2016 doelstellingen in 2014 gerealiseerd - 41% 52% 70% 56% 48% 30% 3% 1-1-2014 1-1-2015 Target 2016 Bezettingsgraad 72,1% 71,2% >80% # HNK 3 7 20 71
Herijking doelstellingen 2016 - winkels Oud Nieuw 42% 44% 46% 42% 44% 70% 50% 49% 46% 50% 36% 30% 19% 8% 7% 8% 8% 1-1-2014 1-1-2015 Target 2016 1-1-2014 1-1-2015 Target 2016 72
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 73
Benoeming CIO CIO (Chief Investment Officer) als opvolger van COO (Chief operations Officer) Gelijkblijvend takenpakket: Verder uitwerken strategie, in nauwe samenwerking met CEO en CFO Dagelijkse management van de portefeuille van NSI Titel CIO sluit beter aan bij het takenpakket Voorstel tot benoeming wordt voorgelegd in een nog op te roepen Bijzondere Aandeelhoudersvergadering Directie bestaat na benoeming uit Johan Buijs (CEO), Daniël van Dongen (CFO) en Anne de Jong (CIO)
Anne de Jong Curriculum vitae 2003-2015 ING Real Estate / CBRE Global Investors Sr Asset Manager Offices Portfolio Manager CBRE Dutch Office Fund (DOF)* Portfolio Director CBRE Dutch Office Fund 1994-2003 Mn Services (pensioenfonds Metaalnijverheid) Analist (research), Asset Manager Woningen, Asset Manager Kantoren, Hoofd Asset Management (Winkels, Kantoren en Woningen) 1988-1994 Universiteit van Amsterdam Econometrie, propedeuse Economie, doctoraal *) DOF is een niet beursgenoteerd vastgoedfonds met hoofdzakelijk Nederlandse pensioenfondsen als aandeelhouder. Sinds 2006 binnen de statutaire directie van het fonds verantwoordelijk voor 1) het opstellen en uitvoeren van de strategie en 2) dagelijkse leiding 75
VRAGEN? 76
A G E N D A 1. Opening door de voorzitter 2. Verslag van de directie over het boekjaar 2014 3a. Verslag van de raad van commissarissen over het boekjaar 2014 3b. Toepassing van het remuneratiebeleid over het boekjaar 2014 4. Vaststelling van de jaarrekening over het boekjaar 2014 5. Vaststelling van het slotdividend 2014 6. Décharge van de leden van de directie voor het gevoerde beleid gedurende het boekjaar 2014 7. Décharge van de leden van de raad van commissarissen voor het gehouden toezicht gedurende het boekjaar 2014 8a. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het uitgeven van gewone aandelen 8b. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot het beperken of uitsluiten van de voorkeusrechten die van kracht zijn ingeval van uitgifte van gewone aandelen 8c. Voorstel tot machtiging van de directie (na daartoe verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen) tot inkoop van eigen gewone aandelen 9. Verwachtingen 2015 10. Rondvraag 11. Sluiting 77
Financiële kalender NSI Publicaties Datum Trading update Q1 2015 8 mei 2015 Tussentijdsbericht per 30 juni 2015 31 juli 2015 Trading update Q3 2015 30 oktober 2015 (Interim)-dividenduitkeringen Datum Vaststelling slotdividend 2014 30 april 2015 Notering ex-dividend slotdividend 2014 5 mei 2015 Betaalbaarstelling slotdividend 2014 12 mei 2015 Vaststelling interimdividend 2015 4 augustus 2015 Notering ex-dividend interimdividend 2015 5 augustus 2015 Betaalbaarstelling interimdividend 2015 11 augustus 2015 78