Grat is iding handle bondoon voor W isat ies n lidorga % B esparen op s er v icekos ten: he t kan! Servicekosten langs de meetlat
Veel huurders betalen per maand een bedrag aan servicekosten. Daarvoor wordt bijvoorbeeld de gemeenschappelijke tuin gedaan, het vuil afgevoerd, de ruiten gewassen, het trappenhuis schoongemaakt en de gezamenlijke ruimten verwarmd en verlicht. Dat lijkt een duidelijke afspraak: de verhuurder levert diensten en de huurders betalen de kosten. Vaak is er discussie over de vraag of alle kosten wel terecht zijn. Daarnaast doemen vragen op als: zijn de kosten redelijk? Staat de prijs in verhouding tot de geleverde kwaliteit? Worden de mogelijkheden om een lagere prijs te bedingen wel voldoende benut? Deze handleiding beschrijft wat u als huurdersorganisatie of bewonerscommissie kunt doen om de verhuurder scherp te houden op servicekosten. De praktijk wijst uit dat er vaak aanzienlijk te besparen valt. Deze handleiding vormt een praktische aanvulling op de Woonbondbrochure Servicekosten. Hierin worden alle aspecten rond servicekosten uitgebreid behandeld. Wat zijn servicekosten? Servicekosten zijn vergoedingen voor leveringen en diensten die in het huurcontract zijn afgesproken en die bovenop de (kale) huur komen. Deze kosten worden via een maandelijks voorschotbedrag bij de huurders in rekening gebracht en na afloop van een boekjaar verrekend op basis van werkelijk gemaakte kosten. De meest voorkomende servicekosten zijn: de verwarmingskosten (van collectieve installaties), elektriciteit in algemene ruimten (liften, entrees, gangen), de huismeester, de glazenwasser, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en onderhoud van de gemeenschappelijke tuin. Servicekosten komen vooral voor in appartementencomplexen met collectieve voorzieningen. Vaak kan er op servicekosten worden bespaard door contracten te herzien en diensten grootschaliger in te kopen. Ook technische maatregelen (voor elektra en verwarming) kunnen besparing opleveren. Daarnaast kan soms bespaard worden op het zogenaamde ca paciteitstarief en/of de energiebelasting. Wat kunt u doen aan servicekosten? Bemoeienis met de servicekosten kan het beste op meerdere niveaus gebeuren. Het controleren van de jaarlijkse afrekening kan goed door bewonerscommissies worden gedaan, omdat zij als geen ander op de hoogte zijn van de diensten die ter plaatse geleverd worden. Ook hebben bewonerscommissies vaak goede suggesties voor besparingsmogelijkheden en weten zij hoe de huurders over de dienstverlening denken. Afspraken maken over servicekostenbeleid met de verhuurder is meestal het werk van een (centrale) huurdersor ganisatie. Zij kunnen namens meerdere bewonerscommissies met de verhuurder onderhande len. Ook kunnen zij ervoor zorgen dat bewonerscommissies op tijd worden voorzien van alle informatie die nodig is om de afrekeningen te controleren. Bewonerscommissie: controle van de afrekening Huurders moeten binnen een half jaar na afloop van een boekjaar (meestal een kalenderjaar) een afrekening van de servicekosten krijgen. De verhuurder mag hierin alleen de werkelijk gemaakte kosten verrekenen met de voorschotbedragen. Als bewonerscommissie heeft u recht op inza ge in de afrekening en moet u ook de achterliggende nota s, contracten en werkomschrijvingen kunnen inzien. De huurdersorganisatie kan er bij de verhuurder op aandringen dat de be wonerscommissie deze informatie tijdig krijgt. Vaak wordt afgesproken dat er eerst een concept-afrekening wordt gemaakt. Die wordt met de bewonerscommissie besproken voordat huurders de afrekening krijgen. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 2
Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4 Klopt de rekening? Als u alle benodigde informatie bij de hand heeft, kunt u per servicekostenpost controleren of de afrekening klopt. Alle genoemde kosten moeten terug te vinden zijn in de onderliggende nota s en contracten. Door kosten na te zoeken in de stukken en door de afrekening te vergelijken met die van het voorgaande jaar, komt u mogelijk achter fouten of onduidelijkheden. U kunt de verhuurder dan om opheldering vragen. Kloppen de achterliggende contracten? Om te kunnen beoordelen of alle kosten terecht in rekening zijn gebracht, is het belangrijk om te weten hoe oud de contracten zijn, of daarin de juiste btw-tarieven worden gehanteerd, of de juiste gegevens worden gehanteerd en of recente wetswijzigingen zijn doorgevoerd. Als u via de servicekosten voor verwarming of elektra betaalt, is het het zinvol te achterhalen wat uw verhuurder geïnvesteerd heeft in (onderhoud van) installaties en isolatie. Dat kan een grote invloed hebben op de kosten. Hoe verhouden de kosten zich tot wat elders gebruikelijk is? Maakt uw verhuurder gebruik van dure dienstverleners, of wordt er scherp ingekocht? Met de door de Woonbond ontwikkelde benchmark (vergelijkingsmaatstaf) kunt u beoordelen of de kosten die de verhuurder doorberekent in lijn zijn of afwijken van wat elders in Nederland gebruikelijk is. U vindt de benchmark verderop in deze brochure. Als uit de vergelijking met de benchmark blijkt dat uw verhuurder wel erg veel betaalt voor een bepaalde dienst, is dat een goede reden voor nader overleg. Betaalt u via de servicekosten voor verwarming en/of elektra? Dan kunt u ook bekijken hoe de tarieven van de energieleverancier zich verhouden tot het gemiddelde en of techni sche maatregelen besparing op kunnen leveren. Daarnaast kunt u bekijken of er te besparen valt op energiebelasting en capaciteitstarieven. Overleg met de verhuurder In het overleg met de verhuurder zult u het om te beginnen eens moeten worden over de afrekening van het afgelopen jaar. Bevat de afrekening fouten en is de verhuurder niet bereid om ze te corrigeren, dan kunt u de huurcommissie (voor gereguleerde huurwoningen) of de kantonrechter (geliberaliseerde woningen) vragen om uitspraak te doen over de juistheid en re delijkheid van de afrekening. Het overleg met de verhuurder is ook bedoeld om te evalueren of de geleverde service van voldoende kwaliteit is. Wellicht zijn er ook klachten van bewoners die u ter sprake wilt brengen, of heeft u zelf suggesties voor besparing op de servicekosten. Huurdersorganisatie: afspraken over beleid In afspraken over servicekostenbeleid kunnen huurdersorganisaties veel betekenen. U kunt met de verhuurder afspreken dat bewonerscommissies voldoende faciliteiten krijgen om de afrekening te kunnen beoordelen. U kunt ook afspraken maken over een efficiënt inkoop- en afrekenproces. En u kunt laten vastleggen dat met uitspraken van huurcommissie en rechter op een rechtvaardige manier wordt omgegaan. Stap 1 Kunnen de bewonerscommissies hun werk doen? Met de verhuurder kunt u afspraken maken over het informeren van bewonerscommissies. Zo kunt u afspreken dat onderliggende rekeningen tijdig worden toegestuurd, dat er concept-afrekeningen worden gemaakt en besproken met de bewonerscommissies en dat fouten gecorrigeerd worden. Ook kunt u laten vastleggen dat de inbreng van bewonerscommissies moet leiden tot nadere analyse van de afrekeningen. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 3
Stap 2 Algemeen beleid servicekosten Het inkoopbeleid van de verhuurder is medebepalend voor de hoogte van de servicekosten. In de praktijk is vaak sprake van oude contracten, die jaar op jaar worden verlengd. Door contracten regelmatig te evalueren en de prestaties goed vast te leggen kan soms veel bespaard worden. De door de Woonbond ontwikkelde benchmark helpt u hierbij mee om na te gaan of in rekening gebrachte kosten afwijken van wat elders in Nederland gebruikelijk is. De huurcommissie heeft een servicekostenbeleid vastgesteld dat verhuurders op veel punten blijken te volgen. Dit beleid is aan veranderingen onderhevig, bijvoorbeeld omdat gerechtelijke uitspraken daar aanleiding toe geven. Het is daarom verstandig na te gaan of uw verhuurder het meest recente beleid van de huurcommissie volgt. Als huurdersorganisatie kunt u ook afspraken maken om ten gunste van de huurder van dit beleid af te wijken. Bijvoorbeeld om geen (of minder) administratiekosten te berekenen, om niet alle kosten van de huismeester in rekening te brengen of het onderhoudsabonnement niet aan ouderen door te berekenen. Tot slot blijkt het in de veranderende energiemarkt van groot belang om actuele ontwikkelingen in (capaciteits)tarieven, btw en energiebelasting aan te kaarten en op een analyse aan te dringen. Stap 3 Omgaan met geschillen Soms leidt het overleg niet tot een oplossing die voor beide partijen aanvaardbaar is en moet de huurcommissie of kantonrechter om een oordeel worden gevraagd. Als huurdersorganisatie kunt u vooraf met de verhuurder afspreken dat de uitspraak automatisch geldt voor alle huurders in het desbetreffende complex en ook in vergelijkbare complexen of situaties. Benchmark In opdracht van de Woonbond heeft Facility Specialists een benchmark opgesteld. Hiermee kunt u de doorberekende servicekosten vergelijken met wat elders gebruikelijk is. Dit kan aanleiding zijn om uw verhuurder om uitleg te vragen. De benchmark kan u ook helpen om offertes van potentiële nieuwe leveranciers te beoordelen. Alleen servicekostenposten waaraan contracten ten grondslag liggen zijn in de benchmark opgenomen: schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, glazen wassen, glasverzekering, huisvuilafvoer, de huismeester en het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin. De genoemde prijzen zijn gemiddelde marktprijzen, geldend per 1 januari 2012, exclusief btw. Omdat iedere locatie en situatie anders is, geeft de benchmark soms meerdere prijzen. Daarbij gaat het om indicaties. Aan de genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend. Verwarming en elektriciteit zijn ook belangrijke servicekostenposten. Verderop in deze brochure worden deze uitgebreid besproken. Op deze posten kan niet alleen bespaard worden door nieuwe contracten af te sluiten, maar ook door technische maatregelen te nemen. Daarnaast is er soms besparing mogelijk op het capaciteitstarief en/of de energiebelasting. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 4
Woningvereniging Nederweert bleek door het overstappen naar een nieuw schoonmaakbedrijf meer dan 25% te kunnen besparen. Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten benchmark 21,50 tot 22,50 per uur Schoonmaakkosten zijn afhankelijk van de grootte van de ruimte die moet worden schoongemaakt, het soort vloer en de frequentie waarmee wordt schoongemaakt. benchmark Glasbewassing 0,51 per m 2 (zonder hoogwerkers, uitgaande van een frequentie van 3 à 4 keer per jaar) Bij glasbewassing zijn de kosten afhankelijk van de ligging en bereikbaarheid van de ramen, de frequentie en de inzet van hulpmiddelen zoals hoogwerkers en ladders. Huismeester benchmark 35,- per uur (cao schoonmaakbedrijven) / 40,- per uur (cao woningcorporaties) Voor de kosten van de huismeester wordt uitgegaan van een uurtarief. Het uurtarief is afhankelijk van de werkgever, de cao van corporaties heeft een hoger uurtarief dan de cao van schoonmaakbedrijven. We geven daarom twee getallen: één waarbij de huismeester wordt ingehuurd (via een schoonmaakbedrijf bijvoorbeeld) en één waarbij de huismeester in dienst is bij de corporatie. Daarnaast kunnen er kosten in rekening worden gebracht voor de huur van het kantoor en de telefoon voor de huismeester. Glasverzekering benchmark De Alliantie heeft het groenonderhoud van alle complexen geanalys eerd en opnieuw aanbesteed. Dit heeft erin geresulteerd dat er nog slechts één hoveniersbedrijf actief is, betere afspraken over de controle zijn gemaakt en dat het achterstallig onderhoud is weggewerkt. Hierdoor bleek een besparing van maar liefst 40% mogelijk! 0,70 tot 1,10 per maand voor een éénkamerwoning / 1,50 per maand voor een woning met enkel glas / 1,65 per maand voor een woning met dubbel glas De kosten van de glasverzekering hangen af van de hoeveelheid en het soort glas (enkel of dubbel), maar ook van de ligging en bereikbaarheid van de ramen. Verder kan het historisch schadeverloop een rol spelen: hoe meer schade er in het verleden is geweest, hoe hoger de premie. benchmark Groenvoorziening 44,80 per uur / 1,45 per m 2 (voorbeelden: blad verwijderen 0,21 per m 2, gazon onderhoud 0,85 per m 2, onderhoud sierheesters 1,74 per m 2, onderhoud hagen 1,23 per m 2 ) De kosten voor de groenvoorziening hangen af van de hoeveelheid groen, het soort beplanting, de overeengekomen onderhoudsactiviteiten (snoeien, maaien, onkruid wieden en blad verwijderen) en de frequentie van deze activiteiten. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 5
benchmark Huisvuilafvoer 208,- per maand, inclusief 9,- milieuheffing (op basis van het meest gangbare: een container met 1.300 liter restafval, wisseling 2 keer per week) De kosten van de afvoer van huisvuil variëren in de praktijk sterk door het grote aantal variabelen, zoals de ligging van de containerruimte, het type containers, de frequentie van het legen/ wisselen, al of niet gescheiden afvalinzameling en de gemeentelijke stortkosten. Verwarming Nieuwe contracten afsluiten Door de concurrentie op de energiemarkt kan het opnieuw aanbesteden van de energiecontracten tot grote besparingen leiden. Het is dus niet gek om de verhuurder te vragen naar offertes van andere leveranciers. De verhuurder kan vaak een nog lagere prijs bedingen door in één keer voor alle gemeenschappelijke aansluitingen gas en elektra bij een nieuwe leverancier in te kopen. Een verhuurder in Gouda heeft daarvoor een extern bureau ingeschakeld. De kosten van dit externe bureau zijn door de besparing dubbel en dwars terugverdiend. Het opnieuw aanbesteden heeft in Gouda voor 4.000 woningen geleid tot een besparing van 300.000,- per jaar. Gemiddeld 75,- per woning per jaar. En in een complex van 72 woningen van Woonzorg in Voorschoten leverde de nieuwe energieleverancier maar liefst een besparing op van 30.000,- per jaar. Gemiddelde gasprijzen De markt kent veel verschillende tarieven, afhankelijk van de regio, de duur van het contract en de contractant. Een groot deel van het tarief wordt bepaald door de energiebelasting. Wilt u zelf onderzoeken welke aanbiedingen energieleveranciers doen aan individuele consumenten, dan kunt u kijken op bijvoorbeeld www.energieleveranciers.nl. Gemiddelde tarieven 2012 voor gas (exclusief btw) Levering Tarief per m 3 Energiebelasting per m 3 Totaal per m 3 Tot 5.000 m 3 ( *) 0,3741 0,1667 0,5408 5.000 170.000 m 3 0,3741 0,1443 0,5184 170.000 1.000.000 m 3 0,3741 0,0400 0,4141 ( * ) Bij blokverwarming wordt soms voor de totale levering uitgegaan van dit tarief Om na te gaan of het verbruik van uw complex afwijkt van een normaal verbruik van een soortgelijk complex, kunt u de website www.verbeteruwhuis.nl bezoeken. Door enkele vragen te beantwoorden over de kenmerken, installaties en de ligging van de woning(en) in het complex, krijgt u informatie over het energielabel en de mogelijkheden om de energieprestatie te verbeteren. In het totaaloverzicht kunt u het gemiddelde verbruik van die woning zien. Is het werkelijke verbruik in uw complex duidelijk hoger, dan is er reden tot verdere actie. Meer informatie hierover staat op de website van de Belastingdienst. Teruggaaf energiebelasting bij blokverwarming Als de blokverwarmingsinstallatie een verbruik heeft van meer dan 5.000 m 3 per jaar, kunt u in aanmerking komen voor teruggave van energiebelasting. Voorwaarde is dat het aardgas volledig is belast volgens het tarief van de eerste belastingschijf ( 0,1667 per m 3 ). Het verzoek tot teruggave kunt u indienen bij Belastingdienst Noord, kantoor Emmen, Energieteam. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 6
Capaciteitstarief gas Aan de energieafrekening liggen meerdere rekeningen ten grondslag, namelijk van de netbeheerder en de energieleverancier(s). De netbeheerder is verantwoordelijk voor het in stand houden van de aansluitingen, het transport en de meting; de leverancier voor de uiteindelijke levering van het gas. Het grootste aandeel in de kosten van de netbeheerder wordt veroorzaakt door het capaciteitstarief. Tot 2009 werd afgerekend op basis van het verbruik. Vanaf 2009 is de capaciteit van de aansluiting bepalend geworden voor het tarief, wat tot grote kostenstijgingen heeft geleid. Bovendien blijken de meters in de praktijk regelmatig een te hoge capaciteit te hebben. Het is daarom goed de huidige capaciteit te inventariseren en na te gaan of deze verlaagd kan worden. G verwijst naar de grootte van de gasaansluiting. Hoe hoger het cijfer achter de G, hoe hoger de capaciteit, dus hoe meer gas er wordt doorgelaten. De G 6 is een standaard aansluiting voor kleinverbruikers. Netwerkkosten gas voor kleinverbruikers per 1-1-2012 (exclusief btw) Grootte gasaansluiting Capaciteit Tarief per jaar T/m G 6 tot 500 m 3 100,- T/m G 6 500 4.000 m 3 140,- T/m G 6 > 4.000 m 3 225,- G 10 380,- G 16 550,- G 25 980,- Complexen met blokverwarming hebben doorgaans een grootverbruikersaansluiting met een capaciteit tussen G 40 en G 100. Op basis van het vermogen van de verwarmingsketel kan worden bepaald of de aansluiting verkleind kan worden. Netwerkkosten gas voor grootverbruikers per 1-1-2012 (exclusief btw) Grootte gasaansluiting Tarief per jaar G 40 1.305,- G 65 2.120,- G 100 3.335,- G 160 5.210,- G 250 8.150,- Technische maatregelen blokverwarming Bij blokverwarming kunnen technische maatregelen mogelijk tot besparing leiden. Ga eerst met de website www.verbeteruwhuis.nl na of het huidige verbruik van het complex afwijkt van dat van vergelijkbare woningen. Is het werkelijk verbruik duidelijk hoger, dan is er reden tot verdere actie. Hierna volgen de belangrijkste maatregelen: N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 7
Een complex in Voorschoten had een 15% hoger verbruik dan het identieke complex ernaast. Oorzaak was de (verkeerde) schakeling van de ketels: een oude ketel met een laag rendement functioneerde als hoofdketel, terwijl de nieuwe hoogrendementsketel als achtervang werd gebruikt als de vraag toenam. De besparing was 17.500 per jaar; de huurders zijn daarnaast gecompenseerd vanwege de verkeerde volgorde van de ketels. Individuele bemetering per woning aanbrengen leidt omdat mensen bewuster gaan stoken gemiddeld tot 15% 25% besparing op het energieverbruik in het complex. Om warmtemeters te kunnen plaatsen is het nodig dat meer dan 70% van de bewoners akkoord gaat met het voorstel; De Verbeterd Rendement (vr-)ketel vervangen door een Hoog Rendement (hr-)ketel: 10% 15% besparing mogelijk. Door goed inregelen van een verwarmingsinstallatie is tot zo n 25% besparing mogelijk. Bij collectieve installaties kan een buitenvoeler worden geplaatst, die registreert wat de buitentemperatuur is. Vervolgens wordt daarop de watertemperatuur van de cv aangepast, zodat de watertemperatuur niet onnodig hoog blijft als de temperatuur buiten weer stijgt. Collectief warm tapwater Als het warm tapwater (uit de kraan) collectief wordt verwarmd, is dat gekoppeld aan een centrale ringleiding. De ringleiding wordt vanwege legionellarisico continu op een hoge temperatuur gehouden: dag en nacht, zomer en winter op zo n 70 C. Oudere systemen zijn vaak slecht geïsoleerd, waardoor veel warmte verloren gaat. Dit kan leiden tot een gasverbruik van 600 tot wel 900 m 3 per woning per jaar, alleen voor warm water. Bij goed geïsoleerde leidingen is het verbruik slechts 250 à 300 m 3 gas per woning per jaar. Andere collectieve verwarmingsinstallaties Naast blokverwarming zijn er nog diverse andere vormen van collectieve verwarming. Bijvoorbeeld stadsverwarming, warmtepompen (met warmte-koudeopslag in de bodem) en elektriciteit uit biogas en afvalwater. Zolang de tarieven (in de Warmtewet) nog niet zijn vastgesteld, houden de meeste energiebedrijven zich vrijwillig aan het Niet-Meer-Dan-Anders principe (nmda), zodat bewoners aangesloten op het warmtenet niet meer betalen dan een bewoner met een gewone gasaansluiting. Warmtepompen zijn soms bij corporaties in beheer, bijvoorbeeld via een aparte energie bv. Van corporaties mag worden verwacht dat ze geen winsten willen maken, waardoor je een korting zou kunnen afspreken. Zo geeft Patrimonium Veenendaal huurders 10% korting en Woningstichting De Wieren zelfs 25%. Het is verstandig hierbij een soort garantie af te spreken, waarbij na een bepaalde periode (bijvoorbeeld één jaar) gemeten wordt of de bewoners inderdaad niet méér dan anders betalen. Elektriciteit Nieuwe (grootschalige) contracten afsluiten Ook voor elektriciteit geldt dat het vernieuwen van de contracten kan leiden tot een forse besparing. Grootschalige inkoop bij een andere leverancier (vernieuwing van meerdere (of alle) contracten) leidt bovendien tot een nog lagere prijs. Gemiddelde prijzen 2012 voor elektra incl. energiebelasting (excl. btw) Omvang levering Normaal tarief per kwh Dagtarief per kwh Nachttarief per kwh 0 10.000 kwh 0,1837 0,1909 0,1727 10.000 50.000 kwh 0,1112 0,1184 0,1002 > 50.000 kwh 0,0808 0,0880 0,0698 N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 8
Besparen op energiebelasting Een groot deel van het elektriciteitstarief bestaat uit energiebelasting. De energiebelasting wordt geheven op basis van een staffel (zie tabel). Hoe hoger het verbruik, hoe beter gebruik kan worden gemaakt van het lagere energiebelastingtarief. In grote wooncomplexen die een bouwkundige eenheid vormen bijvoorbeeld een flat met meerdere ingangen of meerdere gebouwen op een parkeergarage is een besparing mogelijk door de meterstanden van de afzonderlijke aansluitingen bij elkaar op te tellen (ook wel salderen genoemd). Een verzoek heeft alleen zin als het gezamenlijke verbruik van de aansluitingen hoger is dan 10.000 kwh. Dit is bij flatgebouwen met een lift overigens al snel het geval. Tarieven energiebelasting per 1-1-2012 Verbruik Tarief per kwh 0 10.000 kwh 0,1140 10.000 50.000 kwh 0,0415 > 50.000 kwh 0,0111 In Capel le aan den IJssel hebben de Samenwerkende Verenigingen van Eigenaren Akkerwinde en Dotterlei bij hun energieleverancier de energiebelasting opnieuw laten berekenen. Naar schatting krijgen zij over de periode 1 januari 2006 tot 31 december 2010 gezamenlijk een bedrag van circa 34.000,- terug. Een verzoek tot het optellen van het energieverbruik (salderen) moet door de contractant worden ingediend bij de energieleverancier. Als uw verhuurder daartoe niet bereid is, kunt u hem daarbij een handje helpen door het voorbereidende werk te doen. Ter controle kan de situatie eerst aan de Belastingdienst worden voorgelegd. Als sprake is van meerdere energieleveranciers bijvoorbeeld in een gebouw met meerdere Verenigingen van Eigenaars moet het verzoek rechtstreeks bij de Belastingdienst worden ingediend. Aan de hand van gegevens uit het kadaster, de woz-beschikkingen van de algemene ruimten en/of de splitsingsakte bepalen energieleverancier en Belastingdienst of inderdaad sprake is van een bouwkundige eenheid. De eventueel teveel betaalde energiebelasting kan over de afgelopen 5 jaar worden teruggevraagd. Ook in andere gevallen is er voordeel te behalen op de energiebelasting. Meer informatie vindt u op www.belastingdienst.nl. Zoek op teruggaafregeling energiebelasting. Capaciteitstarief elektriciteit In 2009 is het capaciteitstarief ingevoerd, waarmee het vastrechttarief afhankelijk werd van de capaciteit van de aansluiting (in plaats van het verbruik). Ook bij elektriciteitsaansluitingen loont het de moeite om na te gaan of de huidige aansluiting niet te groot is. Diverse verhuurders hebben de aansluitingen nadat dit in kaart was gebracht verlaagd. Daarnaast kan de geplande vervanging van een lift reden zijn tot een verlaging van de aansluiting. Nieuwe liften hebben doorgaans een lagere piekbelasting, waardoor kan worden volstaan met een kleinere aansluiting. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 9
Woningstichting Bo-Ex heeft voor al haar complexen geïnventariseerd welke aansluitingen konden worden verkleind. In totaal bleek dit in 42% van de aansluitingen het geval. In Nijmegen leverde de verkleining van de aansluitingen gemiddeld 1.200 per aansluiting per jaar op. Netwerkkosten elektriciteit per 1-1-2012 (exclusief btw) Capaciteit aansluiting Tarief per jaar 3 25 ampère 200,- 3 35 ampère 770,- 3 50 ampère 1.120,- 3 63 ampère 1.460,- 3 80 ampère 1.815,- Verlichting In flatgebouwen is vaak sprake van veel verlichting. De entree, de galerijen, de portieken en andere algemene ruimten zijn vanwege de veiligheid voorzien van veel lampen. Dankzij technische ontwikkelingen zijn er veel energiezuinige alternatieven op de markt, en ook mogelijkheden om de verlichting alleen indien nodig te laten branden. In een complex van 104 woningen van Ymere in Amsterdam leverde de vervanging van de verlichting door spaarlampen een besparing op van 3.000,- per jaar. Stadgenoot in Amsterdam heeft in 300 individuele kelderboxen de verlichting laten vervangen door spaarlampen. De investering bedroeg 2.400,- (exclusief arbeid), de besparing zo n 12.000,- per jaar. Energiebesparing ten opzichte van gloeilamp Soort lamp TL-lamp* 85% Spaarlamp 80% Led-lamp 70% Halogeenlamp met infrarood coating 40% Energiebesparing Halogeenlamp zonder infrarood coating 25% Bron: Milieucentraal * In de praktijk zijn tl-lampen iets minder zuinig dan hier vermeld, omdat de armatuur waarin de tl-buis zit ook wat stroom verbruikt. In de tabel zijn alleen de lampen met elkaar vergeleken. Deze getallen zijn richtlijnen. Zo kan het in sommige gevallen wel degelijk nuttig zijn om (oude type) tl-lampen te vervangen door Led-verlichting. Dit kan een besparing opleveren van ongeveer 60%. Tevens zijn er zuinige en onzuinige Led-lampen, waarbij de zuinige Led-lampen meer kunnen besparen dan spaarlampen. Het aanbrengen van sensoren of tijdschakeling kan veel energie besparen. Dit kan vaak vrij eenvoudig toegepast worden. Professionele leveranciers van verlichting kunnen u adviseren over de mogelijke aanpassingen, de besparing en de kosten. Ventilatie Ook op mechanische ventilatie is veel energie te besparen. In gestapelde woningen is vaak sprake van afzuiging per portiek of luchtschacht. Hiervoor staan ventilatoren op het dak die constant lucht afzuigen. Vaak is sprake van ventilatoren die werken op wisselstroom. Een forse besparing (van ongeveer 40 tot 50%) kan worden bereikt door deze te vervangen door gelijkstroom ventilatoren. Per woning zorgt dit voor een besparing van ongeveer 30,- per jaar. De laatste jaren is het bij vervanging van ventilatoren gebruikelijk om gelijkstroomventilatoren te plaatsen. N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 10
Liften Vooral bij liften van 15 tot 25 jaar oud is een behoorlijke besparing mogelijk. Bij sommige liften brandt bijvoorbeeld de cabineverlichting 24 uur per dag. Door een eenvoudige aanpassing kan ervoor gezorgd worden dat de lampen alleen branden als de lift gebruikt wordt. Een specialist kan gevraagd worden om de besparingsmogelijkheden te onderzoeken. Duurzame energie Na energiebesparing is de volgende stap het duurzaam opwekken van energie, bijvoorbeeld met fotovoltaïsche cellen (pv-cellen), oftewel zonnepanelen. Dankzij de dalende aanschafkosten van zonnepanelen en het feit dat bij zelfproductie geen energiebelasting en btw hoeft te worden betaald, is zonne-energie ook zonder subsidie rendabel. Zonnepanelen kunnen zowel worden toegepast op eengezinswoningen als op flats. Bij flats kunnen zonnepanelen alleen met het collectieve verbruik worden verrekend. Hierdoor is het momenteel vooral interessant voor complexen die minder dan 10.000 kwh per jaar verbruiken, omdat daarvoor de hoogste kwh-prijs wordt betaald. Hoe hoger de prijs, hoe eerder de zonnepanelen zijn terugverdiend. Een leverancier van zonnepanelen kan beoordelen of een woning of complex geschikt is voor zonnepanelen. Is uw verhuurder een corporatie? Met het project zonnig huren wil de corporatiesector de komende jaren 600.000 woningen van zonnepanelen voorzien. Kijk op www. aedesnet.nl voor meer informatie hierover. Meer lezen Welke servicekosten mag de verhuurder in rekening brengen, en welke juist niet? Wat kunnen bewonersorganisaties verder nog doen om de servicekosten aan te pakken? De geheel vernieuwde Woonbondbrochure Servicekosten gaat daar uitgebreid op in ( 10,- voor Woonbondleden, 20,- voor niet-leden). Beknopte informatie over (de wettelijke regels voor) servicekosten vindt u in het onlangs vernieuwde Huurderslijn informatieblad Servicekosten ( 1,75 voor Woonbondleden, 3,50 voor niet-leden). Heeft u blokverwarming? Dan worden de individuele warmtemeters vaak door een warmtemeterbedrijf afgelezen en afgerekend. Meer informatie daarover leest u in het Huurderslijn informatieblad Verbruiksmeting bij blokverwarming ( 1,75 voor Woonbondleden, 3,50 voor niet-leden) Ondersteuning door de Woonbond Heeft u een conflict over servicekosten, of wilt u advies over besparingsmogelijkheden? Neem dan contact op met een van onze regioconsulenten. Zij kunnen u van advies en kortdurende hulp voorzien. Als blijkt dat het servicekostenbeleid van de verhuurder grondig in de steigers moet, kunt u een beroep doen op de adviseurs van het wka. Zij kunnen huurdersorganisaties langdurig ondersteunen in het overleg met de verhuurder. Wilt u in gesprek gaan met uw verhuurder over energiebesparende maatregelen? Schakel dan voor adviezen en tips de energieconsulent van de Woonbond in. Lees meer op www.bespaarener- giemetdewoonbond.nl N E D E R L A N D S E W O O N B O N D 11
Eerste druk, oktober 2012 Nederlandse Woonbond Postbus 3389 1001 ad Amsterdam telefoon 020-5517700 www.woonbond.nl