Vastgoed: aantrekkelijk dividend, onderschat groeipotentieel Wat hebben de woonwensen en winkelvoorkeuren van een nieuwe generatie en het beleid van centrale banken met elkaar gemeen? Misschien weinig op het eerste gezicht. Toch blijken alle drie zichtbare invloed op de markt voor beursgenoteerd vastgoed te hebben. NN IP Strateeg Patrick Moonen en hoofd van het NN IP Vastgoed investeringsteam Michael Lipsch vertellen meer over deze aantrekkelijke beleggingscategorie die bij NN Investment Partners dit jaar haar zilveren jubileum viert. Het en het NN (L) European Real Estate bestaan in 2016 25 jaar. Een kwart eeuw, waarin vastgoed voor een breed beleggerspubliek toegankelijk is gemaakt en een aantrekkelijke en populaire beleggingscategorie is gebleken. Diversificatie én dividend Vastgoed springt er uit in de search for yield Welke plaats neemt vastgoed in beleggingsportefeuilles in?,,de lange performance historie van Ook beleggers met een kortere horizon komen op dit moment aan hun trekken, omdat vastgoed profiteert de NN IP fondsen laat zien dat vastgoed goed past bij lange termijn beleggers, aldus Lipsch. van de huidige lage rentestand. Moonen:,,Door het beleid van centrale banken staat de rente nu op een,,maar de beleggingscategorie biedt, ongeacht de marktomstandigheden, voordelen op zowel de historisch laag niveau. Wij verwachten dat dit nog langere tijd zo zal blijven. Beleggers kijken daardoor naar lange als de korte termijn. Vastgoed staat als beleggingscategorie tussen aandelen en obligaties in. vastgoed in hun zoektocht naar rendement. Óók omdat het beurssentiment nu weinig stabiliteit biedt. Het Met vastgoed breng je aanvullende diversificatie aan in je portefeuille. Zeer verstandig, hoe de search for yield thema is dus erg belangrijk op de vastgoedmarkt. vlag er op de beurzen ook bij hangt. En dit is nog niet het hele verhaal. Moonen:,,In de Verenigde Staten zijn sinds ongeveer 2012 de huren met enkele procentpunten harder gestegen dan de inflatie. Bovendien is ook het besteedbaar inkomen omhoog Dividend is eveneens een grote publiekstrekker. In vastgoed zijn de dividenden nauw verbonden gegaan. Zaken die de aantrekkingskracht van vastgoed bevorderen. met de ontwikkeling van de huurinkomsten. Dat zijn inkomsten die vaak in meerjarencontracten zijn vastgelegd. Dit levert beleggers voorspelbare inkomsten op, die doorgaans niet afhankelijk zijn van de schommelende stemming op de markten. Het en het NN (L) European Real Estate keren momenteel dan ook circa 4% dividend uit op jaarbasis. 1
Huren is in. En wat hebben de woonwensen van jongeren met vastgoed te maken?,,wij verwachten dat de stijgende trend in huurprijzen voorlopig doorzet, vertelt Moonen.,,Er is een verschuiving zichtbaar vooral onder jongeren van kopen naar huren. Dat kan te maken hebben met de sterke stijging van de woningprijzen, maar ook met (tijdelijk) veranderende voorkeuren..winkelstraten zijn uit Dezelfde jongeren hebben intussen het fysiek winkelen de rug toegekeerd. Terwijl winkelvastgoed nog relatief goed door de financiële crisis heen kwam, heeft de online revolutie nu onmiskenbaar toegeslagen. Zelfs grote winkelketens hebben het zwaar, en niet alleen in Nederland. Lipsch:,,Net als in Nederland moeten ook in andere landen grote huurders inkrimpen en verkooplocaties sluiten om winstgevend te blijven. Dit zet de bezettingsgraden en huren in het retailsegment onder druk. Maar juist in deze omstandigheden kunnen wij onze kracht als actieve en ervaren fondsbeheerders bewijzen: door de juiste afwegingen binnen een sector te maken en verhuurders te kiezen met de beste vooruitzichten op de lange termijn. Expertise fondsmanagers cruciaal Vastgoed is een cyclische beleggingscategorie, die met enige vertraging op economische ontwikkelingen reageert. Als de economie sterk draait en de vraag naar huizen, winkels of industrieel vastgoed stijgt, duurt het enige tijd voordat er aan de vraag kan worden beantwoord. Als een kantoor eenmaal is opgeleverd, kan het zijn dat de economie al weer is bekoeld en de vraag afgenomen. Ook dan is de expertise van actieve fondsmanagers cruciaal: er zijn 25 namelijk grote verschillen per segment en per regio.,,onze toegevoegde waarde ligt onder meer in het herkennen en benutten van deze verschillen, vertelt Lipsch.,,Winkelruimte kan bijvoorbeeld negatief worden beïnvloed door online verkopen, terwijl logistiek vastgoed, zoals magazijnruimte, daar juist van zou kunnen profiteren, vooral als het aanbod beperkt blijft. Vraag en aanbod zijn echter niet altijd in balans. Daar liggen kansen voor een actieve beheerder. Onderschat groeipotentieel Een stijgende rente is een andere risicofactor voor vastgoed. NN IP gaat er momenteel van uit dat de rente, zeker in Europa, nog langere tijd laag blijft. Bij het oplopen van de rente heeft vastgoed vooralsnog echter weinig te vrezen.,,de huidige waardering van vastgoed biedt op dit moment voldoende buffer voor een beperkte rentestijging, aldus Lipsch. Bovendien onderschatten de markten het groeipotentieel van vastgoed, dat er wel degelijk is, vindt hij.,,wij zien dit potentieel zeker en verwachten dan ook dat in Europa het dividend de komende jaren met minimaal 5% zal kunnen stijgen. Een positieve omgeving voor vastgoed. Maar ook veel onzekerheden, zoals bijvoorbeeld rond het verloop van het economisch herstel, het Britse referendum over een Brexit en het verdere rentebeleid van de Federal Reserve. Een omgeving waar vooral met kennis en ervaring het kaf van het koren kan worden gescheiden. Het 25-jarig jubileum vieren wij niet voor niets! Patrick Moonen Principal Multi Asset Strategist Ervaring sinds 1989 ISIN Code: NL0006311847 Michael Lipsch Head of Real Estate Ervaring sinds 1989 NN (L) European Real Estate N Cap EUR ISIN Code: LU0953789517 25 jaar 2
Fonds onder de aandacht Waarom investeren in het? Unieke clusterbenadering Sterk trackrecord Aantrekkelijk kwartaaldividend van 1% Zeer ervaren team 5 Morningstar sterren - Al 25 jaar een sterk trackrecord Het biedt beleggers al een kwart eeuw eenvoudig toegang tot het topsegment in vastgoed. Het fonds wordt beheerd door een zeer ervaren team en het sterke trackrecord behoort tot een van de beste in de sector. Bovendien is het fonds door Morningstar beoordeeld met 5 sterren. Tel daarbij nog het aantrekkelijke dividend van momenteel 1% per kwartaal op, en het is duidelijk waarom het fonds een consistente plek in vele portefeuilles inneemt. Onderscheidende clusterbenadering Bedrijven met soortgelijke eigenschappen worden ingedeeld in clusters Beheerders spelen dankzij clusters gericht in op dynamiek vastgoedwereld Clusters maken goede spreiding met een beperkt aantal ondernemingen mogelijk Het fonds belegt wereldwijd in beursgenoteerde vastgoedbedrijven met een geconcentreerde portefeuille van 20 tot 40 beursgenoteerde ondernemingen. De fondsmanagers zoeken actief naar een selecte groep vastgoedaandelen die naar verwachting bovengemiddeld zullen presteren. Actief inspelen op de markt Er is toenemende onrust en beweeglijkheid op de financiële markten. Er heerst onzekerheid over de economische groei in de VS en de opkomende markten. Fondsmanagers zitten dan niet stil. De onrust heeft onder meer geleid tot verschuivingen in de positionering binnen een aantal segmenten van het fonds. Lipsch:,,De invulling en voorkeuren binnen een aantal clusters, onder meer in de VS, zijn de afgelopen periode aangepast. Zo zijn we in de cluster US Residential door de afnemende groei in het zogenoemde high barrier -segment iets opgeschoven van high barrier naar low barrier. High barrier staat voor vastgoed in dichtbevolkte gebieden waar het lastig is het aanbod uit te breiden. In de cluster US Health Care hebben we een zogenoemd triple net -bedrijf toegevoegd. Dat zijn ondernemingen die extra risico s afdekken door huurders naast de huur ook verantwoordelijk te maken voor de kosten van onderhoud, belastingen en verzekeringen. Succesvol beleggingsteam Het bestaat ruim 25 jaar. Een kwart eeuw waarin goede en consistente resultaten zijn geboekt. De ervaren beheerders Michael Lipsch en Andrej Antonijevic zijn al sinds 2004 samen verantwoordelijk voor het. Ze worden daarbij ondersteund door vier specialisten op het gebied van research, orderuitvoering en klantenservice. Erkenning van Morningstar Het krijgt van verscheidene onafhankelijke beoordelaars met regelmaat lof toegezwaaid. Zo is Morningstar te spreken over de clusterbenadering, het ervaren team en de geconcentreerde portefeuille. De kosten liggen onder het gemiddelde in de categorie en het rendement juist aan de bovenkant. Het fonds is door Morningstar dan ook beoordeeld met 5 sterren. Michael Lipsch Head of Real Estate Andrej Antonijevic Senior Portfolio Manager Belegd vermogen in de strategie: 715 miljoen euro * ISIN: NL0006311847 Lopende kosten: 0,73% Nettorendement per jaar over de afgelopen 3 jaar: 6,32% * Laatste kwartaaldividend: 0,97 euro *Data per 30 april 2016, bron NN IP 3
NN Mixfondsen opnieuw de beste Al 3 jaar op rij zijn de Mixfondsen van NN Investment Partners als beste beoordeeld door onafhankelijke ratingbureau s Morningstar en Lipper Awards 2016: Morningstar : NN Dynamic Mix Fund III Lipper : Beste mixfondsenhuis : NN Dynamic Mix Fund II Maak nu kennis met de Winnaars Via www.nnip.com, www.fitvermogen.nl of uw bank 4
Disclaimer De informatie in dit document is uitsluitend opgesteld ter informatie en is geen aanbod noch een uitnodiging om effecten of een beleggingsinstrument te kopen of verkopen of om deel te nemen in een handelsstrategie. Beleggers zouden zelf advies moeten vragen indien ze twijfelen over de geschiktheid van een belegging. Hoewel de inhoud van dit document met de meeste zorg is samengesteld en gebaseerd is op betrouwbare informatiebronnen, wordt er geen enkele uitdrukkelijke of impliciete garantie of verklaring gegeven omtrent de juistheid of volledigheid van de informatie. De informatie en mogelijke aanbevelingen in dit document kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. NN Investment Partners B.V., NN Investment Partners Holdings N.V. en haar dochtermaatschappijen, noch enig andere vennootschap of onderdeel dat behoort tot de NN Group, noch een van haar functionarissen, haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid met betrekking tot de hierin opgenomen informatie of mogelijke aanbevelingen. Het is niet toegestaan dit document te vermenigvuldigen, door te sturen, te distribueren, te verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de voorafgaande uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Voor gedetailleerde informatie over de genoemde fondsen verwijzen wij u naar het prospectus en het daarbij behorende supplement. Voor deze fondsen is tevens de Essentiële Beleggersinformatie opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico s. Loop geen onnodig risico. Lees het prospectus en de Essentiële Beleggersinformatie voordat u belegt. Beleggen brengt risico s met zich mee. De waarde van uw beleggingen is mede afhankelijk van de ontwikkelingen op de financiële markten. Daarnaast kent ieder fonds zijn eigen specifieke risico s. Kijk voor de fonds specifieke kosten en risico s in het prospectus. Het prospectus, het supplement en de Essentiële Beleggersinformatie zijn verkrijgbaar via www.fitvermogen.nl. De genoemde Luxemburgse fondsen zijn een subfonds van een SICAV, gevestigd te Luxemburg. Deze SICAV beschikt over een vergunning van de Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) te Luxemburg. Zowel het subfonds als de SICAV zijn geregistreerd bij de CSSF. NN Investment Partners B.V. is de beheerder van alle in Nederland gevestigde NN Investment Partners beleggingsfondsen en in die hoedanigheid in het bezit van een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten op grond van de Wet op het financieel toezicht. De genoemde fondsen zijn geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. Dit document is niet bestemd voor burgers van de Verenigde Staten en is uitsluitend bestemd voor personen die gevestigd zijn in jurisdicties waar de betreffende aandelenklassen/(sub)fondsen voor distributie zijn toegelaten of waar een dergelijke toestemming niet vereist is. Dit document is niet bestemd voor burgers van de Verenigde Staten en is uitsluitend bestemd voor personen die gevestigd zijn in jurisdicties waar de betreffende aandelenklassen/(sub)fondsen voor distributie zijn toegelaten of waar een dergelijke toestemming niet vereist is. Op deze disclaimer is Nederlands recht van toepassing. 5