Groeten uit Zeeland!

Groeten uit Zeeland!

De Stelhoeve is een Rijksmonument uit omstreeks 1740. Het heeft een rijke geschiedenis die nauw verbonden is met Maria Coomans, ambachtsvrouwe van Wemeldinge, die de hofstede ook gebruikte als buitenverblijf. Zelf was ze woonachtig in Goes, aan de grote markt. Ze ligt begraven in de Grote Kerk van Goes. De Hofstede Stelhoeve, is door een brand ruim 5 jaar geleden volledig verwoest. Binnen de nieuwbouwplannen was daarom ook de herbouw van deze hoeve gepland en deze is zodoende nu herbouwd tot luxe groepsaccommodatie met 14 slaapkamers. Verder zijn op het terrein 18 vakantiehuisjes gerealiseerd. Het terrein is gelegen op 30 meter vanaf de Oosterschelde en is door de ligging zeer geliefd bij fietsers, wandelaars en duikers. Eerder werd in 2007 een voorbereidingsbesluit genomen door de gemeenteraad van gemeente Kapelle, om een camping met 250 kampeerplaatsen te realiseren met groepsaccommodatie en 18 Zeeuwse cottages. De eerste fase van groepsaccommodatie en 18 Zeeuwse cottages is nu gerealiseerd. De tweede fase heeft even op zich laten wachten door de gewijzigde recreatiemarkt omstandigheden. Nu is echter na marktonderzoek en vervolgens uitgebreid overleg met verschillende adviesbureaus, gemeente Kapelle, Provincie Zeeland en milieuorganisaties een nieuwe invulling van het kampeerterrein tot stand gekomen. Op dit moment is het mogelijk om een kampeerterrein te realiseren op het terrein bij de Stelhoeve. Vanuit de markt kregen wij echter signalen dat het alom bekende kampeerproduct onder druk staat en de reserveringen teruglopen. Het is mogelijk om het huidige kampeerterrein ook in te richten met chalets. Echter bleek uit ons gehouden marktonderzoek dat er een betere aansluiting bestaat tussen onze (toekomstige) gasten en een meer luxer verblijf (dan chalets). Dit komt met name door het type recreant welke de omgeving aantrekt, namelijk het achterland en de Oosterschelde. Kortweg bestaat er een goede overeenkomst tussen de kwaliteit en type omgeving, ten opzichte van de recreant die verblijft in deze luxere recreatiewoningen.

In het eerder genoemde marktonderzoek wordt ingegaan op de verschillende markten. Hieronder een alinea uit het onderzoek waarbij wordt ingegaan op deze 2 markten: Feitelijk is er spraken van twee markten. De eerste markt is die van vakantiegangers. In Nederland hechten die sterk aan de "aloude kampeerbeleving", met als kenmerken de ongedwongenheid, de vrijblijvendheid, het snel contacten leggen, de onbezorgdheid over het vermaak van de kinderen etc.. Dat het accent daarbij steeds sterker ligt op het verblijf in vakantiehuisjes, neemt niet weg dat die kampeerbeleving juist centraal staat. Het gaat daarbij om ca. de helft van de Nederlandse vakanties, in Nederland besteed. Die markt wordt bediend door in principe twee soorten aanbieders: - De verblijfsrecreatiebedrijven, welke hun vakantiehuisjes in bezit hebben en als verhuurobject exploiteren. - particuliere eigenaren van ook wel genoemd tweede woningen, die deze ofwel zelf (vooral bij solitaire woningen), ofwel via een collectief aanbieden. Die collectieven worden dan voor een belangrijk gedeelte "gemanaged" door ketens als Landal, CenterParcs, Roompot (grote spelers). Die tweede markt wordt derhalve gevormd door particuliere eigenaren, die dergelijk vakantiehuisjes om verschillende redenen aanschaffen. Niet alleen uit oogpunt van gebruik of recreatief rendement, maar in toenemende mate uit oogpunt van waarde behoud en vooral financieel rendement. In het zelfde marktonderzoek zijn (recreatie / Leisure) onderzoeksbureaus geïnterviewd, maar ook internationaal opererende touroperators zoals: @Leisure (Belvilla) en Interhome. Hieronder de afrondende alinea s van het betreffende onderzoek: De locatie, zo nabij de Oosterschelde, met haar status van Nationaal Park, haar qua fauna en flora buitengewoon brede aanbod, de historie ervan, de toegankelijkheid, de vele organisaties doende die te vermarkten, de logische relaties met gastronomie (voor Belgen ligt "fruits de mer" voor het oprapen), de duikmogelijkheden (De Stelhoeve is dé locatie (hotspot) in de Benelux), rondom de Zeeuwse authenticiteit, is een heel sterke basis voor: - De Nederlandse markten (van vakantiegangers en aspirant-eigenaren) - De Duitse markt (van vakantiegangers) i.v.m. hun hang naar "groot water" (strand, grote meren en rivieren) en het juist in die rand zone tussen land en water verblijven om van daaruit water recreatieve activiteiten te ondernemen. - De Vlaamse markt (van vakantiegangers en aspirant-eigenaren), met name de grote, bevolkingsrijke regio Antwerpen. Daar is immers geen Kust of "groot water", gedomineerd door natuur / landschap. De koopkracht is veel groter dan in Nederland en uiteraard is er de heel nabije ligging. Met bovendien de laatste jaren de sterk toenemende behoefte aan recreatief fietsen onder invloed van het in Belgisch Limburg uitgevonden knooppunten fietsroute systeem. - De markt van Duikers, ongeacht hun nationaliteit. Voor de gegevens daaromtrent wordt verwezen naar het grote en breed verspreide NOB-onderzoek in het kader van o.a. de beleidsdoelstellingen van de Gemeente Kapelle.

De huidige verkoopresultaten van actuele recreatieprojecten in Zeeland en onderzoek onder de doelgroepen van de Stelhoeve, wijst uit dat er daadwerkelijk een vraag is naar recreatiewoningen in Zeeland, specifiek gelegen in het achterland zoals nabij Wemeldinge. Een kwaliteitsslag van 250 vaste plaatsen / chalets, naar 120 recreatiewoningen is markttechnisch onderbouwd op deze locatie die ruimschoots voldoet aan de eisen van de gasten van morgen. Namelijk veel fiets - en wandelmogelijkheden en beleving van het achterland, maar ook van Nationaalpark de Oosterschelde. Verder is het financieel aantrekkelijk om te investeren in een recreatiewoning met ondergrond. Het door de eigenaar verkrijgen van de grond is een groot verkoopargument binnen het plan. Dit in combinatie van de verkoopprijs van de recreatiewoning. Om de verkoop van de grond in goede banen te leiden op langer termijn, wordt een beheersovereenkomst afgesloten met de nieuwe eigenaar van de recreatiewoning. Hierin staan o.a. ook bepalingen over het gebruik van de grond. Na diverse gesprekken met de beoogde twee makelaars is gekozen voor een opzet waarbij een goede prijs wordt gehanteerd, waarvoor wel markt is in deze tijd. Belangrijk is dat een eerlijk product wordt geboden voor een prijs waarbij ook een goed rendement mag worden verwacht. Na het marktonderzoek is een terreinvisie opgesteld. Deze terreinvisie heeft geleid tot een uitwerking van een recreatiegebied. Omdat het terrein rondom de Stelhoeve is gelegen in een gebied met verschillende eigenschappen is goed gekeken naar de overgangen hiervan. Enerzijds is het Wemeldingse bos, aan de andere zijde het polderlandschap. Ten noorden ligt de Oosterschelde met de Stelhoeve. Centraal op het terrein zal een samenkomst zijn van thema s, met hierin een centrumvoorziening. Na uitwerking van deze thema s ontstaat een terrein met hierin zeer goede recreatiemogelijkheden. Centraal ligt een speelterrein voor kinderen tot 6 jaar. Ten westen van de Stelhoeve wordt een speel terrein voor kinderen vanaf 6 jaar gerealiseerd. Het betreft een speel terrein van ca. 2 ha. De realisatie van het terrein zal in fases geschieden. Door de verkoop van de eerste 32 recreatiewoningen zijn ook de financiële lasten gedekt voor de realisatie

van de betreffende 1 e fase. De 1e fase van de realisatie betreft infrastructuur, streekeigen beplanting van het terrein, 32 recreatiewoningen, infrastructurele verbinding tussen Noord en Zuid en ca. 2 ha waterspeelterrein. Er zal worden gestart met de realisatie op het moment dat bijvoorbeeld 70% is verkocht. Om het geheel financieel haalbaar te maken worden de recreatiewoningen te koop aangeboden door een regionale en landelijke recreatiemakelaar, binnen de bij de Stelhoeve bekende doelgroepen. Deze doelgroepen laten zich omschrijven als rustzoekers met een voorliefde voor het achterland en de open Zeeuwse wateren, verder zijn het actieve wandelaars, fietsers of duikers. De wijze waarop een goede lange termijn relatie kan worden aangegaan met de nieuwe eigenaren van de recreatiewoningen ligt in een goede basis. Zodoende wordt een koopakte bij de notaris getekend waarin de juiste bepalingen zijn opgenomen. Omdat de eigenaar van de recreatiewoning ook eigenaar wordt van de ondergrond, wordt vervolgens ook een beheerovereenkomst getekend. Deze beheersovereenkomst draagt zorg voor afspraken omtrent toezicht op het park, afvalverwerking en bijvoorbeeld de groenvoorziening. Anderzijds verplicht een eigenaar zich de recreatiewoning niet anders te gebruiken dan recreatiewoning en dus niet voor permanente bewoning. Verder zijn regels opgenomen over uitstraling van de recreatiewoning en bijvoorbeeld de inrichting van de tuinen. Dit wordt overigens ook geborgd door het beeld / kwaliteitsplan wat is verbonden aan het bestemmingsplan. Een huurovereenkomst tussen de nieuwe eigenaar van de recreatiewoning en de Stelhoeve, regelt vervolgens de mogelijkheden tot verhuur waarbij Recreatiebedrijf de Stelhoeve optreedt als enige verhurende partij en verplicht de Stelhoeve zich ertoe e.e.a. op een deugdelijke wijze te verzorgen voor de potentiele huurders. De infrastructuur, groen en overige voorzieningen blijven in eigendom en beheer van recreatiebedrijf de Stelhoeve. Evenals de exploitatie van de recreatiewoningen, dus de verhuur. E.e.a. zoals wordt beschreven in de te sluiten koopakte, beheerovereenkomst en verhuurovereenkomst. Het beeld / kwaliteitsplan bewaakt de uitstraling van het park op korte en lange termijn.