INTERVENTIE WONEN Studenten wonen bewust gelabeld in de wijk (met als doel de verbetering van de leefbaarheid) PROJECT/INITIATIEF 1. Labelling woningen voor studenten, Slotermeer, Amsterdam 2. Stageplekken en labelling aan jongeren vestia 3. Labelling studenten Indische buurt, Ymere, Amsterdam 4. Tijdelijke studentenhuisvesting, Houthaven/Spaarndammerbuurt, Amsterdam 1
Titel project Labelling woningen voor studenten, Slotermeer, Amsterdam Locatie stadsbuurt/stad Slotermeer, Amsterdam, Couperusbuurt (buurt 1) Doorlooptijd Start mei 2009 labelen voor studenten: 16 woningen Eind 2009: 50 woningen verhuurd aan studenten Stand van zaken eind juli 2011: 85 woningen verhuurd aan studenten Project loopt door. Organisatie Stadgenoot Partnerorganisaties (rol: investeerder/uitvoerder/netwerkpartners/incasseerder Investeerder: Stadgenoot Uitvoerder: Stadgenoot Netwerkpartner: Stadsdeel slotermeer, netwerk studentenhuisvesting, meerder corporaties DUWO, Eigen Haard en Ymere, bewonerscommissie, politie Incasseerder: Bewoners Projectbeschrijving (activiteiten, doelgroep) Doordat er veel klachten van overlast binnen kwamen bij Stadgenoot in de Couperusbuurt van bewoners uit de 629 duplexwoningen (1- en 2-kamerwoningen) wilde de woningcorporatie kijken of de leefbaarheid kon verbeteren door een instroom van studenten. Sinds 2009 labelt Stadgenoot de duplexwoningen voor studenten om zo te kijken of de overlast/leefbaarheidsproblemen verminderen. Door een gemiddelde mutatiegraad van 6% binnen de buurt is in een korte tijd een groot aantal woningen beschikbaar gekomen voor studenten. In juli 2011 waren er 85 woningen verhuurd aan studenten. Studenten komen graag de wijk in door de voordelige prijs (onder de 300 euro) voor een zelfstandige woning (een studentenkamer op andere plekken in de stad kost vaak hetzelfde). Het idee bestond in Slotermeer dat de studenten een vrijwillige bijdrage zouden gaan doen in de wijk. Het stadsdeel had een medewerker daarvoor geregeld, maar die is weggegaan waarna er geen vervanger is gekomen. Er zijn meerdere vergaderingen geweest, maar doordat er niet veel geconcretiseerd werd zijn veel studenten afgehaakt. Echt gemotiveerde studenten hebben zelf vrijwilligerswerk gevonden door met de basisschool contact te zoeken. Vier studenten lezen nu elke woensdag voor aan de kinderen uit groep 3 van de basisschool. Aanleiding/Doel Het complex kampte met overlast en beheer problematiek. Door de kleine oppervlakte, lage huurprijzen en de korte benodigde inschrijfduur werd het complex geconfronteerd met een bovenmatige instroom van huurders die overlast veroorzaken of kampen met sociale problematiek. De overlast bestaat onder andere uit drugsoverlast, geluidsoverlast en illegale onderhuur. De corporatie wilde graag de instroom van nieuwe bewoners veranderen. Daarnaast had ze als doel het beschikbaarstellen van woningen voor studenten, omdat de behoefte aan studentenwoningen in Amsterdam zeer hoog is. Het labelen draagt bij aan de portefeuilleopbouw voor jongeren en studenten. Deze duplexwoningen zijn uitermate geschikt voor studenten qua oppervlak en prijs. Type interventie Individu Individuele begeleiding leren-werken-wonen Individuele begeleiding zorg-welzijn-wonen Individuele begeleiding opvoeding-gezinssituatie Wijk Sociale, educatieve en culturele programma s Gezondheid- en sportprogramma s Fysieke verbetering woonomgeving Verbetering woningen 2
X Beheer en handhaving Accommodaties Bewonersparticipatie Sociale cohesie Kosten (inschatting investeringen eenmaal uitvoering: eigen investering+ partners personele kosten, materiële kosten, btw etc, niet hele wijkaanpak) < 5.000 5.000 10.000 10.000 25.000 25.000 50.000 50.000 75.000 75.000 100.000 > 100.000 Stadgenoot verhuurt in Slotermeer 90% max. redelijk. De huren verschillen niet van reguliere bewoners, dus geen extra huurderving. De huismeester voert welkomstgesprekken, maar dat zijn niet echt extra kosten, aangezien hij toch aanwezig is in de buurt. Bovendien betalen studenten in de servicekosten voor de huismeester. Het verhuur gaat middels een campuscontract, woningen muteren wel vaker dan regulier. Er vindt jaarlijks een campuscontract controle plaats, wat extra werk met zich meebrengt. De kosten worden hier niet van geinventariseerd. Verwachte effecten, verwachte verandering (uitleg keuze voor het type interventie) Corporatie: Verhuur aan studenten kan de druk op het gebied verlichten en bijdragen aan een positieve ontwikkeling van het gebied. Bewonerscommissie verwachtte van te voren dat studenten overlast zouden veroorzaken. (Huismeester (sinds 2009) hoort weinig klachten over studenten. Er is weinig contact. Hij vertelt dat van te voren bewoners angst hadden dat studenten overlast veroorzaken, maar in de praktijk blijkt dat nauwelijks voor te komen. Huismeester spreekt over klachten rondom de fietsten op straat.) Effecten van de interventie (korte/langer termijn, individueel / collectief, succes faalfactoren, resultaten, bereik mensen, balans kosten/baten) Wijkeffecten Bijna 1 op de 6 is nu student in het wijkje, maar veel bewoners merken er niets van. Bewoners geven aan dat ze iets meer jonge gezichten op straat zien, en dat ze merken dat er meer fietsen geplaatst worden op straat voor de deur. Dit wordt wel als hinderlijk ervaren door verscheidene bewoners. Door de instroom van studenten verergert de leefbaarheid in de wijk minder snel. Er zijn veel overslastsituaties (rondom drugs) in de wijk met name s nachts. Door de komst van studenten is het niet erger geworden vinden bewoners. Studenten zijn vaak een betere buur dan iemand die verslaafd is, crimineel is of andere problemen kent. Bewoners denken dat de instroom van studenten niet nadelig is voor de wijk. Men heeft de houding liever een student erin dan een crimineel, omdat er voorheen steeds bewoners met problemen de wijk in kwamen. Er gebeuren wel dingen tussen bewoners onderling, maar bewoners weten het niet van elkaar, zoals het voorlezen op school, of bij binnenkomst in het huis, kreeg de student lekker eten aangeboden van haar Marokkaanse buurman en zij op haar beurt helpt haar buurvrouw met het installeren van computers en dergelijke dingen. Een aantal studenten doet ook vrijwilligerswerk in de wijk. Alleen de direct betrokkenen weten van deze bijdrage van studenten. Bij andere bewoners is dit niet bekend. Er was nog meer animo bij studenten om iets te doen in de wijk, maar doordat diegene van de gemeente die het zou oppakken is afgehaakt en er daarna niets meer gebeurde, zijn veel studenten niet doorgegaan met het opbouwen van relaties in de wijk. Dat is zonde, want je schept wel verwachtingen onderling. De bewonerscommissie had ook gehoord dat studenten iets 3
zouden betekenen voor de wijk en vervolgens zien ze daar niets van terug. Individuele effecten Enige ondersteuning bij het Nederlands leren van de kinderen Meer contacten tussen buren in sommige straten Uitspraak Voorzitter bewonerscommissie over de nieuwe instroom: we hebben geen problemen met studenten hier, er is weinig contact onderling, ze stellen zich ook vaak niet aan je voor. Dat is wel jammer want we zouden als bewonerscommissie best meer contact willen hebben met ze. Het idee was dat zij ook iets in de wijk zouden gaan doen, nou daar merk ik niets van. Maar goed we hebben ook geen last van ze. Tja, dat overschot aan fietsen dat is het enige en soms komt er wel een klacht binnen qua geluidsoverlast, maar dat is niet meer dan anders, het is geloof ik 3 keer voorgekomen dat ik een klacht binnen kreeg. Het is ook moeilijk met deze huizen. Je hoort alles van een ander. De studenten leggen zeker geen stempel op de buurt, maar als zij er niet in waren gekomen waren er wellicht wel meer problemen geweest, omdat er zoveel foute instroom komt in de buurt. Als ik kan kiezen liever een student erin dan een crimineel! Waar we meer last van hebben zijn de psychiatrische verslaafden. Die trekken foute mensen aan. Er zijn hier in de loop der tijd al zo n 100 uitzettingen geweest in de buurt. Werkzame bestandsdelen (incentive, motivatie, inzoomen op succes/faalfactoren) Studenten zijn al wat ouder en serieuzer dan de gemiddelde student die begint met studeren. Verspreiding zorgt ervoor dat er geen problemen zijn. Wellicht zou er wel last, als er meer studenten naast elkaar zouden wonen. Studenten zelf merken niet zoveel van hoeveel studenten er nu eigenlijk wonen, onderling is er niet veel contact. In de eigen straat kennen buren elkaar wel, maar verder niet echt. Een studente: ik denk dat veel studenten die hier komen al 3 of 4 jaar ingeschreven staan, dus die zijn niet meer echt van het eindeloos feesten, anders zouden ze ook eerder bij een campuz terecht komen waar meer studenten samen wonen. Hier is iedereen toch meer op zichzelf. Nadelig wordt gezien door bewoners de snelle uitstroom van studenten: zo bouw je ook niets op in de wijk. Het nadeel van de constructie nu met het campuscontract dat studenten die wel iets betekenen voor andere wijkbewoners weer weg moeten als hun studie is afgelopen. Dit betekent voor de buren weer nieuwe gezichten en weer onzekerheid wie ze er voor terug krijgen. Tussen sommige buren ontstaat mooi contact en dan moet de student weer weg als de studie is afgerond. Het doel om meer huisvesting voor studenten te genereren en het doel om bij te dragen aan de leefbaarheid in de wijk knelt met elkaar. Zelfs als de student zou willen blijven in de wijk is er daartoe geen mogelijkheid (10 jaar wachttijd). De snelle doorloop van studenten past niet goed bij het doel om een duurzame en evenwichtige samenstelling van bewoners te krijgen in de wijk. Tante Bep: we willen graag invloed op wie er in de wijk komt. Tot nu toe hebben we geen problemen met studenten. Ik in ieder geval niet. Ik hou alleen mijn eigen straat in de gaten. Dan heb je eindelijk een goede buur en dan moet ze na anderhalf jaar weer weg. Dat is echt zonde, ik ga wel een brief voor haar schrijven, niet dat het uitmaakt, maar het is toch het proberen waard. Funest om te zeggen tegen de wijk dat studenten een bijdrage gaan leveren en ze uitnodigen voor bijeenkomst over vrijwilligerswerk en het dan niet verder doorpakken (ook al waren er wel studenten enthousiast) Lessen/ tips (brede toepasbaarheid, welke andere interventies met studenten in wijken zijn nog mogelijk, kamermarkt) Maak het makkelijker voor studenten om vrijwilligerswerk te doen. Het was omslachtig met veel vergaderingen en uiteindelijk hield de ondersteuning van de gemeente helemaal op. Er 4
was een meisje dat dansles wilde geven, maar ze kreeg het niet voor elkaar om een plek te vinden. Uiteindelijk heeft de student zelf contact gekregen met de basisschool en is zo aan de slag gegaan. Zorg voor praktische fysieke aanpassingen: het stallen van fietsen kan makkelijker aangepakt worden door de stoepjes voor de boxen weg te halen, dan kan je er makkelijk inrijden. Dat brengt al veel gedoe en irritatie bij andere bewoners weg. Bron, contactgegevens, website Stadgenoot adviseur Wonen, portefeuille studenten- en jongerenhuisvesting, Eveline Embregts 5
Titel project Stageplekken en labelling aan jongeren Locatie stadsbuurt/stad Den Haag Duur project Enige jaren Initiatiefnemers Vestia, MBO instellingen Mondriaan en ROC Zadkine Studenten MBO Projectbeschrijving Labelling: Vestia hanteert een minimale toewijzingsbeleid van 35% aan jongeren tot 27 jaar van haar woningbezit. Vestia heeft een langjarige samenwerking met MBO instellingen van Mondriaan en ROC Zadkine. Daarbij doen honderden jongeren per jaar stage werkervaringen op zoals het opknappen van woningen, groenbeheer, de beveiliging en administratief werk op kantoren van Vestia. In 2009 startte het project heet pimp your house waarbij MBO studenten een mutatiewoning compleet renoveerde Bron Scriptie HaagWOnen, website Beschikbare contactgegevens, website Vestia heeft een aparte jongerensite met zelfstandige- en tijdelijke woonruimte en kamers www.jongeren.vestia.nl 6
Titel project Labelling aan studenten Indische buurt Amsterdam Locatie stadsbuurt/stad Amsterdam Indische buurt Duur project Enige jaren Initiatiefnemers Ymere, stadsdeel, kriterion Studenten Muziek HBO studenten Projectbeschrijving Bij de ontwikkeling van Studio K een multicomplex (bios, restaurant, hotel etc) zijn ook een aantal complexen ontwikkeld voor studenten. Dit ging gelijk op met de gehele revitaliering van de wijk. Heel veel complexen zijn gerenoveerd, opgeknapt, verkoop etc. Een blok is verhuurd aan studenten van het conservatorium. Het andere blok aan "gewone" studenten. Beschikbare contactgegevens, website Studio k 7
Titel project Tijdelijke studentenhuisvesting, Houthaven/Spaarndammerbuurt, Amsterdam Locatie stadsbuurt/stad Houthaven, Amsterdam Doorlooptijd 5 jaar --> uitgebreid naar 8 jaar Organisatie Stadsdeel Westerpark, Duwo Partnerorganisaties (rol: investeerder/uitvoerder/netwerkpartners/incasseerder Gemeente Amsterdam, woningcorporatie Rochdale/Duwo Projectbeschrijving (activiteiten, doelgroep) Het tijdelijk huisvesten van 1100 studenten op een gebied dat nog ontwikkeld moest worden in Amsterdam naast een vernieuwingsbuurt de spaarndammerbuurt. Aanleiding/Doel De partners waren al een tijd bezig met het ontwikkelen van plannen voor het gebied. Het bestemmingsplan werd 10 jaar geleden niet geaccepteerd, waardoor er snel een oplossing gevonden moest worden voor het gebied, omdat het terrein braak lag. Het stadsdeel westerpark en de corporaties bedachten toen om studenten tijdelijk voor 5 jaar te huisvesten in het gebied. Door de tijdelijkheid van het project was de weerstand klein en kon iedereen zich snel vinden in de oplossing. Type interventie Individu Individuele begeleiding leren-werken-wonen Individuele begeleiding zorg-welzijn-wonen Individuele begeleiding opvoeding-gezinssituatie Wijk Sociale, educatieve en culturele programma s Gezondheid- en sportprogramma s X Fysieke verbetering woonomgeving Verbetering woningen Beheer en handhaving Accommodaties Bewonersparticipatie Sociale cohesie Kosten (inschatting investeringen eenmaal uitvoering: eigen investering+ partners personele kosten, materiële kosten, btw etc, niet hele wijkaanpak) Gemeente: investering in de infrastructuur circa 2 milj. euro, daar staan tegenover de inkomsten verhuur grond aan de woningcorporaties en er zijn extra inkomsten uit het gemeentelijke fonds doordat er 1000 inwoners erbij kwamen, plus het beheer was geregeld door de woningcorporaties. Het terrein had anders leeg gestaan. Rochdale Duwo: investering in de woningen, afschrijvingstermijn 5 jaar (na 5 jaar zijn we nog net niet uit de kosten, het staat er nu 8 jaar, als je alles moet betalen dan zijn tijdelijke projecten te duur, maar als je met de partners probeert de kosten te delen dan is een termijn van 15 jaar toch wel nodig om uit de kosten te komen). Duwo kon de containers goedkoop overnemen van een containerdorp uit Osdorp. Verwachte effecten, verwachte verandering (uitleg keuze voor het type interventie) De verwachte veranderingen waren met name bij de bewoners en ondernemers van de naastliggende buurt de Spaarndammerbuurt dat het samenballen van 1100 studenten zou leiden 8
tot een grote bende en dat het tot veel klachten zou leiden. Effecten van de interventie (korte/langer termijn, individueel / collectief, succes faalfactoren, resultaten, bereik mensen, balans kosten/baten) Angsten dat er veel overlast zou worden veroorzaakt bleken niet uit te komen. Er zijn weinig klachten geweest. Integendeel de Spaarndammerbuurt heeft een enorme boost gekregen. Ondernemers uit die buurt waren bang voor de vernieuwing van de buurt, maar uiteindelijk kregen ze er 1100 nieuwe klanten bij en veranderde de samenstelling van de wijk. Voorheen waren er nauwelijks koopwoningen. De buurt kreeg een positiever imago, mede door de studenten. De buurt boekte flinke vooruitgang. De huizenprijzen stegen flink. Er ontstond een meer gemengde bevolkingssamenstelling doordat jonge bewoners de wijk in kwamen. De studenten zorgden voor levendigheid. Ook in de houthaven zelf ontstonden er horecagelegenheden waar de bewoners van de spaarndammerbuurt gebruik van maakten. Mede door studenten pasten ondernemers hun assortiment aan (bijv. de videotheek). Projectmanager is er van overtuigd dat de studenten een positieve bijdrage hebben gegeven aan de imagoverbetering van de wijk en dit kende ook zijn neerslag op de Spaarndammerbuurt. De studenten zijn nu bekend geworden met de wijk en wellicht is een langer termijn effect dat een aantal van deze studenten geinteresseerd zal zijn in een nieuwbouwwoning in het gebied over een paar jaar. Uit de wijk komen er verschillende geluiden van interesse naar boven. Zoals bijvoorbeeld de school uit de buurt die wilde met scholieren langskomen bij het containerdorp. De brandweer gebruikte het terrein om te oefenen (vanuit het water en over land). Werkzame bestandsdelen (incentive, motivatie, inzoomen op succes/faalfactoren) Studenten zijn niet kritisch naar hun woonomgeving dus zijn makkelijk te lokken naar buurten die een slecht imago hebben Studenten wonen in een relatief geïsoleerd gebied waardoor er geen overlast is voor andere bewoners worden, gepaste afstand tot de bestaande buurt zorgde voor het succes Studenten trekken levendigheid naar zich toe, meer initiatieven in de horeca en andere ondernemers Tijdelijkheid van het project, van te voren afgesproken voor 5 jaar dat neemt weerstand weg en zorgt voor snelheid in de ontwikkeling van het project (daadkracht) Intensief beheer is erg belangrijk om de boel op orde te houden en daarmee de positieve kijk van bewoners te behouden. Samenwerkingspartners moeten bereid zijn hier actief in te investeren. Lessen/ tips Kracht van de tijdelijkheid zorgt voor acceptatie en snelheid bij de professionals. Belangrijk is dat de partners elkaar tegemoet komen in de financien en bereid zijn intensief te werken aan het beheer. Bron, contactgegevens, website Rob Schouten Projectmanager Houthaven 9