Routeformulier college en raad Onderwerp: Gelegenheidsaankoop Stationsomgeving NIET INVULLEN Documentnummer: B15.003452 Paraaf secretaris: Algemeen Datum: 5 november 2015 Opsteller: C.E. Krijnen Telefoon: 411 911 Programma Ruimtelijke Opgaven Programmamanager Cliff Krijnen Tekst voorstel openbaar: Eventuele uitzonderingen: Indien niet openbaar, redenen: Is het voorstel inhoudelijk besproken met de portefeuillehouder: Met wie is overleg gepleegd en wat is het resultaat: Domein Ruimte: Domein B+O Financiën: Akkoord Akkoord College Portefeuillehouder: Is het een besluit ingevolge de WKPB: Begrotingswijziging: Op lijst ingekomen stukken: Wijziging productraming: Vindt er communicatie over het besluit plaats? Zo, hoe? Wethouder Teeninga Ja, via persbericht en toelichting in persuur. Raad Gewenste datum in commissie: Naam commissie: Gewenste datum in raad: 3 december 2015
Voorstel aan college en raad Nummer: B15.003452 Datum: 5 november 2015 Opsteller: C.E. Krijnen Portefeuillehouder: Wethouder Teeninga Onderwerp: Gelegenheidsaankoop Stationsomgeving Het college van B&W besluit: 1. onder de in dit voorstel genoemde voorwaarden van Propertize B.V. aan te kopen percelen grond, gelegen op Industrieterrein Weiburg (voormalig Struikterrein), ter grootte van in totaal 30.247 m2; 2. onder de in dit voorstel genoemde voorwaarden met Propertize B.V. een koopovereenkomst te sluiten; 3. de raad voor te stellen voor de aankoop een krediet beschikbaar te stellen van in totaal 2.410.000,- exclusief BTW. De investering zal op de balans geactiveerd worden onder de materiele vaste activa; 4. De raad voor te stellen voor de aankoop een arlijks budget beschikbaar te stellen van 116.000,- ter dekking van de arlijkse kosten; 5. Voor de dekking van de kosten van het eerste ar de begrotingssaldo 2016 aan te wenden en om de structurele kosten voor de vervolg ren aan te melden bij de kadernota 2017-2020 als bestuurlijk verplichting; 6. De programmamanager ruimtelijke opgaven de opdracht te geven, onderzoek te doen naar de mogelijkheden om de arlijkse kosten te dekken uit te realiseren arlijkse opbrengsten door tijdelijk gebruik van dit terrein. 7. Het uitgangspunt bij voorgenoemd tijdelijk gebruik, van maximaal 10 ar is om aan te sluiten bij de behoefte van de beide Harderwijkse woningbouwcorporaties om te kunnen voorzien in tijdelijke huisvesting. Inleiding Aanleiding Propertize B.V., de vastgoedbank van SNS, is eigenaar van twee percelen grond, gelegen op Industrieterrein Weiburg, met een totale oppervlakte van 30.247 m2 (28.307 m2 + 1940 m2), te weten het voormalig Struikterrein. Propertize B.V., op dit moment een staatsbank, heeft als opdracht de vastgoedposities liquide te maken. In deze context heeft Propertize B.V. de gemeente benaderd of er belangstelling bestaat voor de aankoop van deze percelen. Genoemde percelen hebben de bestemming bedrijf. Echter, conform de structuurvisie Stationsomgeving, is de wens het gebied op termijn te verkleuren naar een campusachtige omgeving met als programma een mix van maatschappelijke- (zorg en onderwijs), woon- en kantoorbestemmingen. Daarnaast bestaat er behoefte aan een terrein ten behoeve van realisatie van tijdelijke woningen. Dit om te voldoen aan een sterke behoefte van beide Harderwijkse woningbouwcorporaties voor tijdelijke woonruimte voor diverse doelgroepen, zoals bijvoorbeeld spoedzoekers, starters en statushouders. Met genoemde locatie zou de gemeente naar verwachting hierin kunnen voorzien (maximaal 10 ar). Om de op termijn gewenste verkleuring te kunnen realiseren en om op de korte termijn invulling te kunnen geven aan het realiseren van tijdelijk woonruimte is met Propertize B.V. onderhandeld en overeenstemming bereikt over de aankoop van meergenoemde percelen voor een koopsom van 2.400.000,-, excl. BTW. Bij bovenstaande overeenstemming heeft Propertize uit financiële overwegingen er sterk op aangedrongen dat de transactie nog in 2015 plaatsvindt. Dit is dan ook de reden dat voorgesteld wordt de raad voor te - 2 -
stellen dit voorstel bij de eerste volgende raadsvergadering, te weten 3 december 2015 voor besluitvorming te agenderen. De van Propertize B.V. aan te kopen percelen hebben een oppervlakte van in totaal 30.247 m2 en zijn nader aangegeven op de bij dit voorstel behorende situatietekening, nummer D-15-020 (bijlage 1). Kader Het geldige planologische kader betreft het vigerende bestemmingsplan Stationsomgeving. Door een uitspraak van de Raad van State op 14 nuari 2015 is dit plan onherroepelijk geworden. Tevens is van toepassing de structuurvisie Stationsomgeving, door de raad vastgesteld op 30 juni 2011. Alternatieven Een alternatief is om niet tot aankoop over te gaan. Hiermee ontstaat een risico dat spanning op de realisatie van de beoogde doelen met dit gebied komt te staan omdat in de tussentijd een ongewenste ruimtelijke ontwikkeling kan plaatsvinden op basis van de huidige bestemming bedrijf. Tevens kan dan geen gebruik worden gemaakt van een mogelijke oplossingsrichting voor de realisatie van tijdelijk woningbouw. Beoogd effect Met deze gelegenheidsaankoop verwerft de gemeente binnen Stationsomgeving een positie waarmee op deze locatie ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen (op basis van de huidige bestemming bedrijf ) voorkomen worden. Bijkomend voordeel van de gelegenheidsaankoop is dat de locatie in de periode voor transformatie mogelijk tijdelijk kan worden ingezet als woonlocatie voor diverse doelgroepen zoals bijvoorbeeld spoedzoekers, starters en statushouders. Nagegaan zal moeten worden of aan alle ruimtelijke planologische voorwaarden kan worden voldaan. Argumenten 1. Met de gelegenheidsaankoop kan worden voorkomen dat er ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden die wel passen binnen het huidige vigerende bestemmingsplan, maar die op de langere termijn ruimtelijk ongewenst zijn in verband met de beoogde verkleuring van het gebied conform de Structuurvisie Stationsomgeving. Ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen kunnen op deze locatie van grote invloed zijn op de uitvoerbaarheid van de structuurvisie omdat deze kostenverhogend werken en mogelijk hinder veroorzaken op een grote locatie centraal gelegen in Stationsomgeving 2. Daarnaast bestaat er behoefte aan een terrein ten behoeve van realisatie van tijdelijke woningen. Dit om te voldoen aan een sterke behoefte van beide Harderwijkse woningbouwcorporaties voor tijdelijke woonruimte voor diverse doelgroepen, zoals bijvoorbeeld spoedzoekers, starters en statushouders. Met genoemde locatie zou de gemeente naar verwachting hierin kunnen voorzien (maximaal 10 ar). Nota grondbeleid 2012-2016 In de Nota Grondbeleid 2012-2016 is als koers opgenomen dat bij reactieve regie de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen in beginsel de voorkeur geeft aan facilitaire productie en terughoudend omgaat met gelegenheidsaankopen voor actieve productie. De voorliggende gelegenheidsaankoop loopt vooruit op de op te stellen ontwikkelingsstrategie voor transformatie van het gehele gebied Stationsomgeving die als vervolgstap aan het college zal worden aangeboden. In deze ontwikkelingsstrategie zal/zullen ook de vorm(en) van regie en productie uitgewerkt worden. Vooralsnog beperkt de gelegenheidsaankoop zich tot het voorkomen van ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen. - 3 -
Voorwaarden Voorwaarden bij de aankoop/verkoop zijn dat uw college een positief besluit mt betreffende de aankoop zoals aangegeven in dit voorstel en dat tevens de gemeenteraad de benodigde financiële middelen voteert. Verder zal als ontbindende voorwaarden worden opgenomen, tenzij er vooraf voldoende duidelijkheid is, dat indien de resultaten van het bodem onderzoek van dien aard zijn dat de gemeente het wenselijk of noodzakelijk vindt om een sanering plaats te laten vinden dit een reden kan zijn om van de koop af te zien. Financiën Kosten van aankoop en de arlijkse kosten De aankoopkosten bedragen: Aankoop: 2.400.000,- Notariële en kadastrale kosten (ca.): 10.000,- Totaal: 2.410.000,- exclusief BTW Bovenstaande som wordt verhoogd met 21% BTW echter omdat dit wordt teruggevorderd van de fiscus wordt dit bedrag verder buiten beschouwing gelaten. Wij adviseren u de raad bij begrotingswijziging voor te stellen voor de in dit voorstel omschreven aankoop een krediet beschikbaar te stellen van in totaal 2.410.000,-. De investering zal op de balans geactiveerd worden onder de materiele vaste activa; Jaarlijkse kosten: Rentekosten (uitgaande van 3,5 % rekenrente conform financieel beleid 1 ) = 84.350 Onderhoud (minimaal) circa 22.700 OZB en waterschapslasten: 9.000,- Totaal Jaarlijkse kosten 116.050,- De totale arlijkse kosten worden hiermee geraamd op afgerond 116.000,- per ar. Opmerking 1: Het verschil tussen de werkelijke rente die momenteel lager is dan de rekenrente van 3,5% wordt aangewend om de renteschommelfonds te voeden. De rekenrente van 3,5% wordt gehanteerd conform gemeentelijke financieel beleid. Dekking en arlijkse opbrengsten Geadviseerd wordt om de kosten voor het ar 2016 ten laste te brengen van de begrotingssaldo 2016 en om de structurele kosten voor de vervolgren ren aan te melden bij de kadernota 2017-2020 als bestuurlijk verplichting. Tevens wordt voor de periode dat de definitieve bestemming nog niet gerealiseerd kan worden, gestreefd naar een tijdelijk gebruik van het gebied voor tijdelijke woonruimte zoals hiervoor genoemd. Dit zal in principe gebeuren op basis van een tijdelijk ontheffing voor een periode van 10 ar van het vigerende bestemmingsplan. Hiermee kunnen ook de arlijkse kosten geheel of gedeeltelijk terug worden verdiend. Risico s: De risico s van deze gelegenheidsaankoop beperken zich tot het niet kunnen realiseren van arlijkse opbrengsten door tijdelijke invulling van de locatie. Hiermee ontstaat mogelijk het risico dat arlijkse kosten van 116.000 resteren voor het veiligstellen van ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente kan hierbij te allen tijden als noodmaatregel de grond tegen de aankoopwaarde in verkoop brengen op basis van de huidige bestemming bedrijf. - 4 -
Communicatie De verkopende partij zal op de hoogte worden gesteld van uw besluit. Tevens communicatie via persbericht en toelichting in persuur. Uitvoering Momenteel wordt een aankoop/verkoopovereenkomst opgesteld, één en ander op basis van de hiervoor genoemde afspraken. Na een positief besluit van de raad over de voorgestelde begrotingswijziging wordt de koopovereenkomst door partijen ondertekend en zal, mits de resultaten van de bodemonderzoeken geen reden geven om af te zien van de aankoop, notariële overdracht plaatsvinden. Daarna wordt een ontwikkelstrategie opgesteld gericht op zowel de korte (voorzien in tijdelijke woningbouw) als de langer termijn (realisatie structuurvisie). Hierbij is de insteek een spoedig realisatie van tijdelijke woningbouw. Tijdelijk woonruimte Voor het inzetten van het gebied voor tijdelijk woonruimte zullen de planologische voorwaarden worden bepaald. Uitgangspunt bij de verder uitwerking van het gebied voor tijdelijk gebruik is om de woningcorporaties hierbij te betrekken. Tevens is het uitgangspunt, in kader van interactieve beleidsvorming om de bewoners hierbij te betrekken zoals ook aangegeven in de structuurvisie Stationsomgeving. Bijlagen 1. Situatietekening nummer D-15-020 - 5 -