Onroerend werk of bestanddeel?

Onroerend werk of bestanddeel? Over het ruime bestemmingscriterium en de strikte bestanddeelleer 16 juli 2015 Masterscriptie Privaatrecht - privaatrechtelijke rechtspraktijk Roman P.B. Selier 10008160 Begeleider: Dhr. dr. mr. H. Stolz 1

Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen AA Ars Aequi Art. Artikel Artt. Artikelen AG Advocaat-generaal BW Burgerlijk Wetboek BBW Belgisch Burgerlijk Wetboek Cass. Hof van Cassatie (België) ECLI European Case Law Identifier Hof Gerechtshof (Nederland) HR Hoge Raad der Nederlanden HVJEU Hof van Justitie van de Europese Unie Ibid. Ibidem JOR Jurisprudentie Onderneming & Recht NBW Nieuw Burgerlijk Wetboek (Nederland) NJ Nederlandse Jurisprudentie Nr. Nummer Nrs. Nummers NTBR Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht OBW Oud Burgerlijk Wetboek (Nederland) p. Pagina(s) Parl. Gesch. Parlementaire Geschiedenis Rb. Rechtbank (Nederland) r.o. Rechtsoverweging(en) Vgl. Vergelijk vzr. Voorzieningenrechter WPNR Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie Paragraaf 2

Inhoudsopgave Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen... 2 1. Inleiding... 6 1.1 Aanleiding... 6 1.2 Doelstelling en probleemstelling... 7 1.3 Onderzoeksplan en leeswijzer... 8 2. Onroerende zaken en bestanddelen... 10 2.1 Inleiding... 10 2.2 Het vermogen: goederen, vermogensrechten en zaken... 10 2.3 De Belgische vermogensleer... 11 2.4 Onroerende zaken... 12 2.4.1 Superficies solo cedit... 12 2.4.2 Onroerend: artikel 3:3 BW... 14 2.4.3 De portacabin-doctrine... 15 2.4.4 Van fundamenten naar bestemming... 17 2.5 België: roerende en onroerende goederen... 20 2.5.1 Onroerend uit hun aard... 20 2.5.2 Onroerend door bestemming en door het voorwerp waarop ze betrekking hebben... 22 2.6 Eenheidsbeginsel: artikel 5:3 BW... 23 2.6.1 Natrekking... 24 2.6.2 Bestanddeelvorming: artikel 3:4 BW... 25 2.6.3 Verticale natrekking: artikel 5:20 lid 1 sub e BW... 27 2.7 België: eenheidsbeginsel... 28 2.7.1 Natrekking/bestanddeelvorming... 28 2.7.2 (Verticale) onroerende natrekking... 29 2.8 Conclusie... 29 3. Superficies solo cedit versus bestanddeelvorming... 31 3.1 Inleiding... 31 3.2 Superficies solo cedit versus bestanddeelvorming I... 31 3.2.1 Heersende leer en een alternatieve benadering... 31 3.2.2 Bijzaken/accessoire zaken... 34 3.2.3 Kritiek... 34 3.2.4 Heersende leer?... 35 3.3 Superficies solo cedit versus bestanddeelvorming II... 37 3

3.3.1 Directe duurzame vereniging en bestanddeelvorming... 38 3.3.2 Indirecte duurzame vereniging en bestanddeelvorming... 39 3.3.3 Doorkruising bestanddeelleer: tweewegenleer... 41 3.3.4 Tweewegenleer onder de alternatieve benadering... 42 3.4 Conclusie... 43 4. België... 44 4.1 Inleiding... 44 4.2 De spil: incorporatie... 44 4.2.1 Verruiming incorporatie: een dualistische invulling... 44 4.2.2 Tweewegenleer?... 46 4.3 Artikel 71 Pandwet... 46 4.4 Conclusie... 47 5. Tweewegenleer: een wezenlijk probleem?... 48 5.1 Inleiding... 48 5.2 Hoge Raad... 48 5.2.1 Warmtekrachtkoppelingsinstallatie... 48 5.2.2 Havenkranen II... 50 5.2.3 GSM-zendinstallatie Westerveld... 51 5.2.4 GSM-zendinstallatie Hengelo... 51 5.3 Gerechtshoven... 52 5.3.1 Cabines... 52 5.4 Rechtbank... 53 5.4.1 Zonwering... 53 5.4.2 Spuitcabine... 54 5.5 Analyse... 55 5.6 Hoe verder?... 56 5.6.1 Het recht van opstal... 56 5.6.2 Behoud eigendomsvoorbehoud... 57 5.6.3 Dualisatie... 57 5.6.4 Nieuwe visie op de verhouding tussen artikel 3:3 en artikel 3:4 BW... 57 5.6.5 Van bestemming naar?... 59 5.6.6 Werk... 60 5.7 Conclusie... 60 6. Conclusie... 62 4

Bibliografie... 65 5

1. Inleiding Intusschen hangt de classificering van de anorganische verbindingen niet uitsluitend van economische overwegingen af. De practische mensch rekent ook met ideëele waarden. Dat een anorganische verbinding als een lichamelijke eenheidszaak wordt aangemerkt, beteekent verlies van eigendom voor den gerechtigde, wiens goed in die verbinding opgaat. Misschien wordt het onrecht, in dit verlies besloten, niet gerechtvaardigd door het stoffelijk belang, dat de maatschappij bij de erkenning van de verbinding als lichamelijke eenheidszaak heeft. Dan moet de kwalificatie eenheidszaak aan de verbinding ontzegd worden. 1 1.1 Aanleiding Op 27 september 2013 wees de Hoge Raad een arrest met betrekking tot de goederenrechtelijke aard van een warmtekrachtkoppelingsinstallatie in een kassencomplex. 2 Ingevolge artikel 3:3 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek kunnen gebouwen en werken onroerend naar aard zijn door een duurzame vereniging met de grond. In het geval van de warmtekrachtkoppelingsinstallatie lijkt van een dergelijke vereniging sprake te zijn, nu vast komt te staan dat ze onroerend is. De installatie is zeker niet het eerste object in Nederland dat als zodanig kwalificeert, maar de uitkomst in deze zaak doet Van der Plank en Witting de pen opvatten. 3 Zij menen in dit arrest het bewijs te zien voor een zogeheten tweewegenleer: door een beroep te doen op de kwalificatie onroerend zou de bestanddeelvorming omzeild kunnen worden. De ruime uitleg die aan de duurzame vereniging wordt gegeven zou er voor zorgen dat de strikte toepassing van de bestanddeelvorming wordt doorkruist. Het bestaan van deze tweewegenleer maakt volgens hen een nieuwe visie op de verhouding tussen de artikelen 3:3 jo. 5:20 lid 1 sub e BW en de 1 Suijling, Zakenrecht, 1940, p. 63-64 2 HR 27-09-2013, ECLI:NL:HR: 2013:CA0813 (WKK-arrest) [online] 3 Van der Plank & Witting, Bestanddeelvorming op grond van art. 3:3 BW of onroerend in de zin van art. 3:4 BW?, NTBR 2014/17 [online] 6

artikelen 3:4 jo. 5:3 BW noodzakelijk; de artikelen waarin de kwalificatie onroerend (artikel 3:3 BW), de verticale natrekking (artikel 5:20 lid 1 sub e BW), de bestanddeelvorming (artikel 3:4 BW) en de algemene natrekking (artikel 5:3 BW) worden geregeld. 4 Dit doet de vraag rijzen hoe het precies zit met de verhouding tussen de genoemde artikelen. Om een nieuwe visie noodzakelijk te achten moet er iets goed mis zijn. 1.2 Doelstelling en probleemstelling De doelstelling van dit onderzoek is om een goed en duidelijk beeld te krijgen van de verhouding tussen de artikelen 3:3 jo. 5:20 BW en de artikelen 3:4 jo. 5:3 BW. De kwalificatie van zaken als onroerend, de (verticale) natrekking en de bestanddeelvorming zijn fundamentele leerstukken binnen het goederenrecht. Een probleem dat zou nopen tot een nieuwe visie op de verhouding tussen deze leerstukken lijkt zonder meer onderzoek waardig. Het onderzoek wordt toegespitst op de vraag of er daadwerkelijk sprake is van een zogeheten tweewegenleer en in hoeverre dit, met betrekking tot de kwalificatie van gebouwen en werken als onroerend, tot problemen leidt. De theoretische achtergrond van de tweewegenleer is hierbij van belang, maar de vraag in hoeverre deze in de praktijk daadwerkelijk tot problemen leidt is evenzeer cruciaal. De probleemstelling die centraal staat binnen dit onderzoek luidt dan ook als volgt: In hoeverre is er daadwerkelijk sprake van een probleem bij de kwalificatie van gebouwen en werken als onroerend, zich manifesterend in de vorm van een zogeheten tweewegenleer? Om tot een antwoord op de probleemstelling te komen, zullen de volgende deelvragen behandeld worden: - Wat zijn het wettelijk kader, de relevante jurisprudentie en de juridische doctrine omtrent de kwalificatie van zaken als onroerend, de verticale natrekking, de bestanddeelvorming en de algemene natrekking? - Hoe verhouden deze leerstukken zich tot elkaar? - Wat houdt de tweewegenleer precies in? 4 Ibid., 4 7

- Hoe leidt deze theoretisch gezien tot problemen? - Is er in de praktijk ook daadwerkelijk sprake van een probleem? 1.3 Onderzoeksplan en leeswijzer Het onderwerp van deze scriptie - de verhouding tussen de kwalificatie van gebouwen en werken als onroerend en de verticale natrekking enerzijds en de bestanddeelvorming en algemene natrekking anderzijds - is vrij dogmatisch en theoretisch, maar heeft ook hele feitelijke en praktische aspecten. Deze scriptie zal een juridische analyse aanleveren waarin zowel de theoretische als de feitelijke facetten worden behandeld. Allereerst zullen de zojuist genoemde leerstukken aan de hand van literatuur-, jurisprudentie- en wetshistorisch onderzoek worden behandeld. Dit opdat er een solide basis voor deze scriptie wordt gecreëerd. Wat zijn de relevante wettelijke bepalingen, wat is de relevante jurisprudentie en hoe zit het met de juridische doctrine? De behandeling van de kwalificatie onroerend en de verticale natrekking blijft voornamelijk beperkt tot de categorie gebouwen en werken, omdat deze categorie in samenhang met de bestanddeelvorming tot een tweewegenleer zou leiden. 5 Aan de hand van dezelfde onderzoeksmethoden wordt vervolgens gekeken naar de verhouding tussen de leerstukken, waarbij vooral de theoretische achtergrond van de tweewegenleer centraal staat. Dit opdat kan worden vastgesteld of er theoretisch gezien inderdaad een spanningsveld bestaat dat voor problemen zorgt. Vervolgens zal onderzocht worden of de tweewegenleer in de praktijk daadwerkelijk een probleem vormt. Dit zal gebeuren aan de hand van jurisprudentie onderzoek en hypothetische casussen, waarvan de uitkomsten geanalyseerd zullen worden. Mocht er sprake zijn van een wezenlijk probleem, dan worden eventuele oplossingen ook kort behandeld. Er wordt eveneens een rechtsvergelijkende blik geworpen op het Belgische recht. Het Belgisch recht is ook bekend met onroerende goederen uit hun aard en het leerstuk van de bestanddeelvorming. 6 Daarnaast kennen onze zuiderburen ook nog de onroerende goederen door hun bestemming en door het voorwerp waarop ze betrekking hebben. 7 Hoe liggen de 5 Ibid., 4 Gebouwen en werken in art. 3:3 lid 1 BW (kwalificatie onroerend) en art. 5:20 lid 1 sub e BW (verticale natrekking) 6 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 75 & 86 7 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 92 & 107 8

verhoudingen aldaar? Een rechtsvergelijkend onderzoek biedt de mogelijkheid om nieuwe inzichten te verwerven. In hoofdstuk 2 zal zowel het Nederlandse als het Belgische juridische kader omtrent de kwalificatie onroerend, de bestanddeelvorming en de (verticale) natrekking worden geschetst. In hoofdstuk 3 zal worden ingegaan op de verhouding tussen deze leerstukken en de vraag of er sprake is van een spanningsveld; de (theoretische) problematiek die door Van der Plank en Witting de tweewegenleer wordt genoemd. In hoofdstuk 4 zal worden gekeken of een soortgelijk theoretisch probleem zich ook eventueel voordoet bij onze zuiderburen. In hoofdstuk 5 zal tenslotte onderzocht worden of het theoretische probleem zich daadwerkelijk verwezenlijkt in de praktijk. Dit zal gebeuren aan de hand van jurisprudentieonderzoek en hypothetische casussen. In dit hoofdstuk zijn tevens de analyse van het jurisprudentieonderzoek en de hypothetische casussen en de bespreking van eventuele oplossingen te vinden. In hoofdstuk 6 zullen vanzelfsprekend de concluderende opmerkingen volgen. 9

2. Onroerende zaken en bestanddelen 2.1 Inleiding Om een solide basis te scheppen voor dit onderzoek, zal allereerst het juridisch kader omtrent de kwalificatie onroerend, de bestanddeelvorming en de (verticale) natrekking worden geschetst. Omdat dit schrijven ook een klein rechtsvergelijkend uitstapje naar het Belgisch recht omvat, zal dit gebeuren voor zowel het Nederlandse als het Belgische recht. Per deelonderwerp zal de laatste na de eerste worden behandeld. Het vermogensrecht is het startpunt voor de behandeling van een aantal relevante begrippen en de systematiek waarbinnen deze begrippen beschouwd moeten worden. 2.2 Het vermogen: goederen, vermogensrechten en zaken Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten. 8 Het objectieve vermogensrecht, als samenstel van rechtsregels, draait om het vermogen. 9 Bij het vermogen denkt men ongetwijfeld meteen aan geld en op geld waardeerbare dingen. Geen vreemde gedachte. Het juridische vermogen ziet op de op geld waardeerbare rechten en plichten van een rechtssubject. 10 Hetgeen waaruit het vermogen bestaat, worden de vermogensbestanddelen genoemd. Goederen is het genusbegrip voor alle vermogensbestanddelen, waarvan zaken en vermogensrechten de species vormen. 11 Dit zien we terug in bovenstaand artikel 3:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) 8 Art. 3:1 BW 9 Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 1 [online] 10 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 2 11 Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 54 [online] 10

Vermogensrechten zijn subjectieve rechten die een bijzondere bevoegdheid toekennen aan rechtssubjecten. 12 Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. 13 De term object is door de wetgever gekozen omdat dit beter zou aansluiten bij wat als een zaak moet worden gezien dan de term voorwerp. 14 Want ook dieren of objecten die bij maat of gewicht worden aangeduid zijn zaken. 15 Voorbeelden van de laatste zijn een hectare land, een kilo boter of een liter melk. 16 Wel is het belangrijk dat deze objecten geïndividualiseerd zijn. Het woordje stoffelijk geeft aan dat het object voldoende concreet en waarneembaar moet zijn. 17 Zaken kunnen het voorwerp zijn van een vermogensrecht; derhalve is het zuiver gezien het recht op de zaak dat in het vermogen valt. 18 2.3 De Belgische vermogensleer Met het Romeins recht en de Franse Code civil als gedeelde voorouders zijn er tussen het Belgische en het Nederlandse goederenrecht veel overeenkomsten, maar ook mede door de invoering van het Nederlandse Nieuw BW (NBW) een niet onaanzienlijk aantal verschillen. 19 12 Ibid., nr. 1 Art. 3:6 BW geeft een niet limitatieve opsomming: het zijn rechten die, hetzij afzonderlijk hetzij tezamen met een ander recht, overdraagbaar zijn, of er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen, ofwel verkregen zijn in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel: Het kan bijvoorbeeld een absoluut recht zijn (zoals als het eigendomsrecht, een daaruit afgeleid beperkt recht, of een intellectueel eigendomsrecht), of een relatief recht (zoals een vorderingsrecht uit onrechtmatige daad.) 13 Art. 3:2 BW 14 Parl. Gesch. Boek 3, p. 65 (Memorie van antwoord aan de Tweede Kamer) 15 Ibid. 16 Ibid. 17 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 3 18 Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nrs. 54 & 57 [online] - Het vermogensbestanddeel kent derhalve eigenlijk twee smaken: de eigendom van stoffelijke objecten en vermogensrechten die niet van stoffelijke aard zijn. Waarom zaken toch als afzonderlijke component van goederen opgenomen zijn in het BW valt te verklaren door traditie, systematiek en spraakgebruik. De eigendom van een zaak wordt in vermogensrechtelijk opzicht vaak vereenzelvigd met de zaak waarop het rust. Een voorbeeld hiervan is de derdenbescherming van art. 3:86 BW, waarin wordt gesproken over de overdracht van een object en niet over de overdracht van de eigendom van dat object. Ook in het spraakgebruik worden de twee vereenzelvigd; men koopt een huis, niet de eigendom van het huis, zie: Parl. Gesch. Boek 3, p. 63 (Toelichting Meijers) & Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 5 19 Lokin & Zwalve, Hoofdstukken uit de Europese codificatiegeschiedenis, 2014, p. 261 Op 21 maart 1804 ingevoerd in Frankrijk onder de naam Code civil des Français. Gedurende het keizerrijk van Napoléon droeg het de naam Code Napoleon (mei 1804 april 1814). Van 1811 tot 1838 was de Franse Code civil van kracht in Nederland, nadat het in 1810 geannexeerd was door Frankrijk. Dit heeft een zeer sterke invloed gehad op de 11

De begrippen goed en zaak spelen ook in het Belgische goederenrecht een centrale rol, maar het Belgische Burgerlijk Wetboek (BBW) is niet bepaald consistent in het gebruik. In sommige bepalingen lijkt het goed het genusbegrip te zijn, in andere het begrip zaak, en af en toe worden de begrippen als synoniem gebruikt. 20 Naar huidige opvattingen is de benadering van de begrippen hetzelfde als die naar Nederlands recht; goederen omvatten vermogensrechten (onlichamelijk) en zaken (stoffelijke voorwerpen). 21 2.4 Onroerende zaken Met betrekking tot zaken brengt het Nederlands recht een onderscheid aan dat reeds naar voren kwam in de oudste optekening van de civiele wetten van het Romeinse rijk: dat tussen onroerende en roerende zaken. 22 Dit onderscheid geldt voor alle stoffelijke lichamelijke objecten. Een zaak is altijd óf roerend, óf onroerend. 23 Dit zien we terug in artikel 3:3 BW. In het tweede lid van dat artikel kunnen we lezen dat roerende zaken alle zaken zijn die niet onroerend zijn. De vraag is derhalve: wanneer is een zaak onroerend? 2.4.1 Superficies solo cedit Het is veilig om te stellen dat in elk geval de vaste grond onroerend is. 24 Het is zelfs de enige zaak die dit van nature is. 25 De eerder genoemde hectare land kwalificeert zonder twijfel als een onroerende zaak. Voor de bouwsels op de grond is dit echter niet altijd meteen duidelijk. 26 In dit verband is de oud Romeins rechtelijke regel superficies solo cedit van inhoud van het Nederlandse OBW, dat in 1838 werd ingevoerd. België (toentertijd nog de Oostenrijkse Nederlanden geheten), kwam ook onder het vigeur van de Code civil, aangezien zij in 1797 door Frankrijk was ingelijfd. De Code civil is tot op heden van kracht in België, hoewel er wel een aantal aanpassingen hebben plaatsgevonden en interpretaties van de artikelen verschillen ten opzichte van de interpretaties van de Franse Code Civil. De laatste is overigens ook sinds 1804 tot op de huidige dag van kracht gebleven. 20 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 73. Goed als genusbegrip: bijv. artt. 516, 711, 526, 577-7 1 2⁰, d en 581 BBW; Begrippen als synoniem: bijv. art. 535 BW; Zaak als genusbegrip: bijv. artt. 1130, 1141 en 1583 BBW 21 Ibid., p. 73-74 Vgl. Van Neste, Zakenrecht I, 1990, p. 7-11 & 22-25 Ook naar Belgisch recht is het zuiver gezien het vermogensrecht op een zaak dat in het vermogen valt. 22 Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 85 [online] in de Wet der Twaalf Tafelen werd een onderscheid gemaakt tussen gronderven en overige zaken 23 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 6 24 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van het Onroerend Goed, 2012, p. 56 25 Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 58-59 26 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van het Onroerend Goed, 2012, p. 56 12

belang; de opstal volgt de grond. 27 Deze regel dicteert dat de grond en alles wat daarmee verbonden is, juridisch gezien één zaak vormt. 28 Van deze juridische eenheid is de grond de hoofdzaak. 29 De eigenaar van de grond wordt tevens de eigenaar van het bouwsel. 30 Onder het Romeinse recht heette dit accessio, onder het huidige recht draagt het de naam natrekking. 31 De ratio van de superficies-regel moet worden gezocht in de vertrouwensbescherming in het rechtsverkeer; de regel draait om het verschaffen van zoveel mogelijk zekerheid met betrekking tot de rechtstoestand van met de grond verenigde opstallen. 32 Het is een ordeningsregel die rechtszekerheid bewerkstelligt. 33 Het superficies-beginsel is in het BW op twee plekken terug te vinden. In artikel 3:3 BW met betrekking tot de kwalificatie onroerend (goederenrechtelijke status) en in artikel 5:20 lid 1 sub e en f BW met betrekking tot de eigendom van onroerende zaken (natrekking van eigendom). 34 Onder het huidige recht heet deze vorm van natrekking, waarbij de opstal in eigendom wordt nagetrokken door de grond, verticale natrekking. 35 27 Ibid. Superficies solo cedit betekend letterlijk de opstal wijkt voor de grond, wat zich in juridische zin laat vertalen in: de eigenaar van de grond wordt eigenaar van hetgeen erop gebouwd wordt, zie: Feenstra, Romeinsrechtelijke grondslagen van het Nederlandse Privaatrecht, 1990, p. 80 28 Heyman, Wanneer is een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd?, in: Open normen in het Goederenrecht, 2001, p. 91 29 Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 93 30 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van het Onroerend Goed, 2012, p. 56 31 Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 94 32 Heyman, Wanneer is een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd?, in: Open normen in het Goederenrecht, 2001, p. 97 & 101; Heyman & Bartels, Vastgoedtransacties, 2012, p. 30 Heyman duidt de ratio ook op de volgende wijze aan: zakenrechtelijke vertrouwensbescherming in het rechtsverkeer met betrekking tot onroerende zaken. Ook Ploeger meent dat de superficies-regel zijn rechtvaardiging vindt in het goederenrechtelijk vertrouwensbeginsel; de regel beschermt het vertrouwen van een derde dat de eigendom van grond en opstal zich in één hand bevinden, zie: Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 124 & 126 33 Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 124 Ploeger verwijst hierbij naar Van der Grinten, die stelt dat het rechtsverkeer met de superficies-regel een vaste basis verkrijgt (met betrekking tot de eigendomsvraag) en dat dit zorgt voor rechtszekerheid, zie: Van der Grinten, Natrekking, vermenging en zaaksvorming, WPNR 1961/4701, p. 522 34 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van het Onroerend Goed, 2012, p. 56 35 Ibid. 13

2.4.2 Onroerend: artikel 3:3 BW - 1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 36 In het eerste lid van artikel 3:3 BW wordt het goederenrechtelijke status-aspect van de superficies-regel uitgewerkt. De grond is inderdaad zonder twijfel onroerend. Dit is het uiterste vlak van de aardkorst en de vaste lagen die zich daaronder bevinden. 37 Zolang delfstoffen nog niet gewonnen zijn blijven het onroerende zaken. 38 Voor beplantingen is een organische verbinding met de grond vereist. 39 In het kader van dit schrijven zijn echter de gebouwen en werken van primair belang. De wet geeft geen nadere uitwerking van deze twee begrippen, maar van een gebouw kan gezegd worden dat het een bouwwerk is dat geschikt is voor gebruik als afgesloten ruimte, zoals een huis, kantoor, fabrieksgebouw of kerk. 40 Werken zijn andere bouwwerken, zoals viaducten, tunnels, verkeerslichten, vluchtheuvels, hoogspanningsmasten, torens, zeepieren, aanlegsteigers, openluchtzwembaden, parkeerterreinen, wegen en straatmeubilair. 41 Onroerende gebouwen en werken vallen onder het verzamelbegrip opstal. 42 Onroerend worden ze door een duurzame vereniging met de grond. Dit kan rechtstreeks (direct) of door vereniging met andere gebouwen of werken (indirect). De vraag rijst wanneer een vereniging dan duurzaam is. 36 Art. 3:3 lid 1 BW 37 Parl. Gesch. Boek 3, p. 65 (Toelichting-Meijers) 38 Ibid. Pas wanneer deze door ontginning aan de oppervlakte zijn gebracht worden ze roerend, zie: Stein, Burgerlijk Wetboek Boek 3: Artikel 3, in: Groene Serie Vermogensrecht, 2014, aantekening 19 [online] 39 Een organische verbinding in de vorm van wortels, zie: Stein, Burgerlijk Wetboek Boek 3: Artikel 3, in: Groene Serie Vermogensrecht, 2014, aantekening 24 [online] 40 Van Straaten, Wegwijs in de overdrachtsbelasting, 2013, p. 84 41 Ibid. 42 Ibid. Het begrip opstal wordt op dezelfde manier uitgewerkt voor de risicoaansprakelijkheid voor opstallen in art. 6:174 lid 4 BW 14

2.4.3 De portacabin-doctrine Blijkens de parlementaire geschiedenis is het woordje duurzaam in artikel 3:3 BW opgenomen om de drempel voor de kwalificatie onroerend te verhogen. 43 Verder is te lezen dat voor de vraag in hoeverre de vereniging van een constructie met de onderliggende grond een duurzaam karakter draagt, gelet moet worden op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is. 44 Ook wordt er verwezen naar het Amercentrale-arrest van 1975, waarin de Hoge Raad overwoog dat een bouwsel duurzaam met de grond verenigd kan zijn doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. 45 Deze benadering wordt, ongeveer twintig jaar na het Amercentrale-arrest en enkele jaren na de invoering van het NBW, herhaald door de Hoge Raad. Eerst in twee arresten uit 1994 met betrekking tot windturbines, drie jaar later in het welbekende Portacabin-arrest. 46 In het portacabin-arrest speelde de vraag of een portacabin, een tijdelijke bedrijfsruimte, onroerend kon zijn in de zin van artikel 3:3 BW. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis en het Amercentrale-arrest, zet de Hoge Raad uiteen wat de maatstaven voor een duurzame vereniging zijn: a) Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van art. 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. b) Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht. 43 Parl. Gesch. Boek 3, p. 67-69 (Memorie van antwoord aan de Tweede Kamer) 44 Ibid. 45 Ibid., p. 70 (Nota van wijziging) & HR 13-06-1975, ECLI:NL:HR:1975:AC3080 (Amercentrale-arrest), overweging omtrent middel I, onderdelen 1 t/m 4 [online] 46 HR 23-02-1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5590 (Windturbines Vlissingen); HR 23-02-1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5591 (Windturbines Franekeradeel); HR 31-10-1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabinarrest) [alle online] 15

c) De bestemming van een gebouw of werk om duurzaam ter plaatse te blijven dient naar buiten kenbaar te zijn. Dit vereiste vloeit voort uit het belang dat de zakenrechtelijke verhoudingen voor derden kenbaar dienen te zijn. d) De verkeersopvattingen kunnen anders voor de vraag of iets bestanddeel van een zaak is in de zin van art. 3:4 BW niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van die vraag onzekerheid blijkt te bestaan of een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat in een gegeven geval als duurzaam, onderscheidenlijk verenigd en in verband daarmee als bestemming en als naar buiten toe kenbaar heeft te gelden. 47 Naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven wordt het bestemmingscriterium genoemd. Uit de rechtspraak blijkt verder dat voor duurzaamheid niet noodzakelijk is dat een zaak voor altijd met de grond verenigd is. Ook wanneer een zaak slechts een bepaalde periode van het jaar ter plaatse is kan er sprake zijn van een duurzame vereniging. Het is tevens niet noodzakelijk dat er zekerheid is over de duur van het ter plaatse blijven. 48 In verband met de bestemming dient uitsluitend te worden gekeken naar de bijzonderheden van de aard en de inrichting van het desbetreffende bouwwerk. 49 Of een zaak wel of niet bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven, wordt objectief door die zaak zelf, bezien in zijn omgeving, bepaald. 50 Of de bedoeling van de bouwer en de bestemming om duurzaam ter plaatste te blijven naar buiten kenbaar zijn, moet eveneens uitsluitend worden bepaald aan de hand van de aard en inrichting van het specifieke bouwwerk. 51 Het gaat dus om de objectief kenbare bedoeling en de objectief kenbare bestemming die men kan afleiden uit de aard en inrichting van het bouwwerk zelf. 47 HR 31-10-1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin-arrest), r.o. 3.3 [online] Verwijzingen naar de parlementaire geschiedenis en arresten zijn weggelaten. 48 Van Straaten, Wegwijs in de overdrachtsbelasting, 2013, p. 87; Vgl. HR 25-10-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE6999 (Grafzerken-arrest); HR 20-09-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857 (Drijvende stijgers-arrest); HR 17-11-2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2389 (GSM-zendinstallatie Damwoude) [alle online] 49 Ibid. 50 Ibid., p. 88 Vgl. ECLI:NL:HR:2006:AZ2389 (GSM-zendinstallatie Damwoude) [online] 51 Ibid. 16

Laten we de portacabin als voorbeeld nemen om dit cryptische geheel te verhelderen: de portacabin was als bedrijfsgebouw in gebruik genomen naast een reeds bestaand bedrijfsgebouw; deze gebouwen waren visueel door middel van een schutting met elkaar verbonden; onder de portacabin was een plint bevestigd die tot de grond reikte waardoor hij één visueel geheel vormde met de grond; er was een goed onderhouden tuin; er was een aparte ingang en een tegelpad; en de portacabin was aangesloten op gas en licht. 52 Ergo: de portacabin was dan wel naar aard een tijdelijke bedrijfsruimte, maar door de inrichting en de visuele eenheid die hij vertoonde met zijn omgeving was hij toch bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. 2.4.4 Van fundamenten naar bestemming Voordat het bestemmingscriterium zijn intrede deed, vormde het fundamentencriterium het voornaamste oogpunt voor de vraag of een gebouw of werk onroerend was door een verbinding met de grond. 53 Het gebouwde moest niet alleen op de grond geplaatst zijn, maar daaraan bevestigd zijn. Dit kon bijvoorbeeld door fundamenten die in de grond rustten. 54 Er moest sprake zijn van een fysieke mechanische verbinding; het meer of minder duurzame van het doel van de verbinding was van ondergeschikt belang. 55 Zoals hierboven naar voren kwam, vindt het bestemmingscriterium zijn oorsprong in het Amercentrale-arrest. Hierin stond de vraag centraal of schade, veroorzaakt door een grote lekkende tank die bedoeld was voor de opslag van stookolie, onder de risicoaansprakelijkheid voor gebouwen van artikel 1405 Oud BW viel. 56 Het begrip gebouwen uit dat artikel zag toentertijd op kunstmatig vervaardigde gebouwen die met de grond waren verbonden. 57 De tank was in theorie verplaatsbaar en zou op grond van het fundamentencriterium niet met de grond verbonden zijn. Om de tank toch als een gebouw te doen kwalificeren waarschijnlijk uit billijkheidsoverwegingen introduceerde de Hoge Raad het bestemmingscriterium. Het werd geformuleerd met betrekking tot een 52 HR 31-10-1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin-arrest), r.o. 3.2 [online] 53 Art. 562 sub 1 en sub 2 OBW 54 Asser/Beekhuis, Zakenrecht 3-I, 1975, p. 65 55 Ibid. 56 HR 13-06-1975, ECLI:NL:HR:1975:AC3080 (Amercentrale-arrest) [online] 57 Asser/Rutten, Verbintenissenrecht 4-III, 1975, p. 151 17

aansprakelijkheidskwestie en zou zuiver gezien een verbintenisrechtelijk criterium zijn. 58 Even leek het er dan ook op dat door dit arrest een ruimer criterium werd aangelegd voor de aansprakelijkheidskwesties op grond van artikel 1405 OBW (bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven) tegenover striktere goederenrechtelijke criteria voor de ontwerpartikelen 3.1.1.2 en 5.3.1 Ontwerp-BW, thans de artikelen 3:3 en 5:20 BW (duurzaam met de grond verenigd zijn). 59 Zoals is gebleken heeft het ruimere bestemmingscriterium echter ook uitwerking gevonden in het goederenrecht. 60 Dit heeft geleid tot kritiek in de literatuur. De kern hiervan is dat het bestemminscriterium als invulling van een duurzame vereniging er toe leidt dat gebouwen en werken, die eigenlijk naar de verkeersopvatting of hun aard niet onroerend zijn, toch als zodanig kwalificeren. Door de portacabin-doctrine kwalificeren bebouwing en werken in te veel gevallen als onroerend. 61 Bepaalde zaken die niet op grond van het fundamentencriterium als onroerend gelden, doen dit op grond van het bestemmingscriterium wel. In willekeurige volgorde enkele voorbeelden: rijdende havenkranen 62, zeecontainers 63, drijvende steigers 64, grafstenen 65, een houten chalet op een recreatieterrein 66, een mobiele grondreinigingsinstallatie 67 en stacaravanchalets 68 Voor veel auteurs staat dan ook vast dat het niet de bestemming is die doorslaggevend zou moeten zijn voor de vraag of een bouwsel onroerend is. Heyman meent dat het bestemmingscriterium niet aansluit op de ratio van de superficies-regel; het 58 Adriaanse, Onroerend of niet?, in: Vast en goed, 2003, p. 2; Heyman, Wanneer is een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd?, in: Open normen in het Goederenrecht, 2001, p. 106-114 59 Ibid. 60 Overigens kan - onder de huidige doctrine - uit een fundering (een mechanische/materiële verbinding) vaak worden afgeleid dat het desbetreffende bouwwerk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Een sterkere materiële verbinding met de grond duidt op meer duurzaamheid. Het vormt echter niet een zelfstandig criterium; het is een aanwijzing voor een duurzame bestemming. Bouwwerken die wel een fundering hebben, maar die niet naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, zullen derhalve als roerend kwalificeren. Zie: Van Straaten, Wegwijs in de overdrachtsbelasting, 2013, p. 89 61 Vgl. Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 92 [online] 62 HR 24-12-2010, ECLI:NL:HR:2010:BO3644 (Havenkranen II-arrest) [online] 63 HR 05-01-2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4061 (Zeecontainer-arrest) [online] De desbetreffende zeecontainers werden door de huurder als loodsen gebruikt 64 HR 20-09-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857 (Drijvende stijgers-arrest)[online] 65 HR 25-10-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE6999 (Grafzerken-arrest) [online] 66 HR 24-12-2004, ECLI:NL:HR:2004:AR5381 (Houten chalet-arrest) [online] De houten chalet was op wielen geplaatst die op de grond rustten 67 HR 13-05-2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5469 (Mobiele grondreinigingsinstallatie-arrest) [online] 68 HR 24-06-2005, ECLI:NL:HR:2005:AQ7093 (Stacaravanchalets-arrest) [online] 18

verschaffen van zekerheid over de rechtstoestand van opstallen. Het rechtsverkeer oriënteert zich namelijk niet op de bestemming en de bedoeling van de bouwer, maar op de praktische onverplaatsbaarheid. 69 Fysieke onverplaatsbaarheid in maatschappelijk opzicht zou dan ook het criterium moeten zijn. 70 Ploeger is het met Heymans eens dat niet de bedoeling, maar het uiteindelijke resultaat doorslaggevend hoort te zijn. 71 Duurzaam moet volgens hem gelezen worden als permanent; de aanwezigheid van de zaak moet voor onbepaalde duur zijn. 72 Kortmann ziet liever de verkeersopvatting als leidend criterium en zou bij toepassing van de artikelen 3:3 en 5:20 BW de nadruk willen leggen op de vereniging, niet op de bestemming. 73 Ook Janssen ziet liever een doorslaggevende rol voor de verkeersopvattingen, omdat het de coördinaten zijn die de behoefte aan ordening bepalen. 74 Er valt wat te zeggen voor deze kritiek. Dat men vraagtekens zet bij het onroerende karakter van een rijdende havenkraan of een drijvende steiger is niet onbegrijpelijk. Het ruime bestemmingscriterium lijkt inderdaad enigszins te conflicteren met de ratio van de superficies-regel: vertrouwensbescherming in het rechtsverkeer met betrekking tot onroerende zaken. Het vertrouwen van het rechtsverkeer wordt niet beschermd indien er geen aansluiting wordt gezocht bij wat in het maatschappelijk verkeer als onroerend te gelden heeft. Een leek zal waarschijnlijk moeite hebben met het gegeven dat een rijdende havenkraan net zo onroerend is als een flatgebouw. Vast staat echter dat de Hoge Raad, 69 Heyman, Wanneer is een gebouw of werk duurzaam met de grond verenigd?, in: Open normen in het Goederenrecht, 2001, p. 97-99 70 Ibid., p. 118-121 Fysiek onverplaatsbaar in maatschappelijk opzicht ziet op praktische onverplaatsbaarheid: wat niet dan bij hoge uitzondering en met grote technische en financiële inspanning kan worden verplaatst. 71 Ploeger, Onroerende stacaravans: hoe lang is duurzaam?, WPNR 2002/6497, p. 521 [online] 72 Ibid. 73 HR 31-10-1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin-arrest), AA 1998/2, noot S.C.J.J. Kortmann, p. 105 & HR 25-10-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE6999 (Grafzerken-arrest), AA 2003/4, noot S.C.J.J. Kortmann, p. 296 [beide online] 74 Janssen, De uitleg die wordt gegeven aan de art. 3:3 lid 1 en 5:20 lid 1 sub e BW, ontregelt de zaak, WPNR 2006/6691, p. 866-867 [online] Het ruime bestemmingscriterium zou er voor zorgen dat zaken die naar de verkeersopvatting roerend zijn, toch als onroerend kwalificeren en verticaal worden nagetrokken. Janssen acht dit een onwenselijke situatie. De rechtszekerheid is er mee gediend als zaken, die naar de verkeersopvatting als roerend worden beschouwd, ook als zodanig kwalificeren. Derhalve zou de verkeersopvatting beslissend moeten zijn voor de kwalificatie roerend/onroerend. 19

ondanks alle kritiek, de portacabin-doctrine in meerdere arresten heeft gehandhaafd. 75 Opmerking hierbij verdient het gegeven dat veel van de jurisprudentie rondom de kwalificatie onroerend van gebouwen en werken zich ontwikkeld heeft in het kader van fiscale zaken. Wellicht verliest de belastingkamer van de Hoge Raad de civielrechtelijke ratio achter de superficies-regel af en toe enigszins uit het oog. De fiscus zal er in ieder geval niet wakker van liggen. 2.5 België: roerende en onroerende goederen Het onderscheid roerend/onroerend vindt men ook terug in het BBW. 76 Hier ziet het echter op het genusbegrip goederen, omdat zowel lichamelijke als onlichamelijke goederen onroerend of roerend zijn. 77 De roerende zaken vormen ook hier de restcategorie. 78 Er zijn drie categorieën van onroerende goederen: (1) goederen die onroerend zijn naar aard op basis van een fysiek criterium, (2) goederen die onroerend zijn door bestemming op basis van een economisch criterium en (3) onlichamelijke goederen waarvan de onroerende aard bepaald wordt door het voorwerp waarop ze betrekking hebben. 79 2.5.1 Onroerend uit hun aard De artikelen 518 tot en met 521 en artikel 523 BBW geven een vrij agrarisch ogende opsomming van goederen die uit hun aard onroerend zijn. 80 Deze opsomming is dan ook 75 Zie o.a.: HR 25-10-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE6999 (Grafzerken-arrest), r.o. 3.4.1 3.4.2; HR 06-06-2003, ECLI:NL:HR:2003:AD3578 (Kabelnetwerk-arrest), r.o. 3.3.2; HR 17-11-2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2392 (GSMzendinstallatie-Westerveld), r.o. 4.2.3; HR 17-11-2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2377 (GSM-zendinstallatie- Hengelo), r.o. 3.3-3.4 [alle online] 76 Art. 516 BBW 77 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 83 Vgl. art. 517 BBW: Rechten en rechtsvorderingen zijn dus roerend of onroerend, zie art. 526 BBW & art. 529 BBW 78 Ibid., p. 110 Wel zijn er enkele specifieke bepalingen die regelen welke zaken roerend zijn, zoals art. 528 BBW (roerende goederen naar aard: bijvoorbeeld dieren of zaken die zichzelf voortbewegen), art. 529 BBW (roerende goederen door wetsbepaling: bijvoorbeeld verbintenissen en vorderingen die opeisbare geldsommen of roerende goederen betreffen) 79 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 83 80 Art. 518 BBW: Gronderven en gebouwen; art. 519 BBW: Windmolens of watermolens die op palen staan en deel uitmaken van het gebouw; art. 520 BBW: Wortelvaste veldvruchten en onafgeplukte boomvruchten; art. 521 BBW: schaarbomen en hoogstammige bomen; art. 523 BBW: buizen diendende voor de waterleiding in een huis of op een ander erf 20

een historische en mag niet worden opgevat als limitatief. 81 De algemene omschrijving die gehanteerd wordt voor onroerend naar aard is: de grond en al wat met de grond rechtstreeks of onrechtstreeks, natuurlijk of kunstmatig verenigd is. 82 Hierbij wordt ook weer onderscheid gemaakt tussen drie categorieën: (1) de grond met inbegrip van de ondergrond, (2) de werken en gebouwen en (3) de beplantingen. 83 We beperken ons tot de gebouwen en werken. 84 Bepalend voor de onroerende aard is een materiële verbinding met de grond in de vorm van incorporatie. 85 Dit is uitgewerkt in de incorporatieleer. Gedurende een lange periode was een gebouw of werk uitsluitend in de grond geïncorporeerd wanneer het niet meer zonder breekwerk of beschadiging kon worden gescheiden; er moest sprake zijn van een hechte en vaste verbinding. 86 Het Hof van Cassatie heeft de incorporatieleer echter verruimd in het Benzinepomp-arrest van 15 september 1988: Onroerend uit hun aard zijn gronderven, alsmede de gebouwen waarmee moeten worden gelijkgesteld de voorwerpen die duurzaam en gewoonlijk ermee verbonden zijn of erin vastzitten. 87 Het is niet moeilijk om de overeenkomsten met de verruiming van de duurzame vereniging te zien. Ook naar Belgisch recht sluit de theoretische verplaatsbaarheid van een gebouw of werk niet uit dat deze onroerend is, zolang de bedoeling van de partijen blijkt om het gebouw of werk op duurzame wijze ter plaatse te laten blijven. 88 De benadering van een hechte en vaste verbinding zit, vergelijkbaar met de aanwijzing die fundamenten geven naar Nederlands recht, vervat in het nieuwe criterium; het wijst op een bedoeling van partijen om het bouwsel op bestendige wijze ter plaatse te laten staan. 89 81 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 86 82 Ibid. 83 Ibid. 84 Art. 518 BBW heeft het enkel over gebouwen, maar door een extensieve interpretatie ziet het artikel ook op andere bouwwerken, zie: Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 87-88 85 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 88 86 Ibid., p. 89 87 Cass. 15-09-1988, Arresten Cassatie, gerechtelijk jaar 1988-89, nr. 30, p. 62 [online] Overwegingen met betrekking tot het tweede en derde onderdeel 88 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 89 89 Ibid., p. 90 21

Naast de gebouwen en werken als zodanig, hebben ook alle onderdelen van het gebouw en de uitrustingsapparatuur te gelden als onroerend naar aard. 90 Het gaat hier om twee categorieën. De eerste categorie, de onderdelen van een gebouw, ziet op goederen die één geheel vormen met het gebouw of bouwwerk en noodzakelijk zijn om het gebouw te voltooien voor zijn normaal gebruik. De functie die deze goederen vervullen in het gebouw bepaalt het onroerende karakter naar aard. De vraag of ze verwijderd kunnen worden met of zonder beschadiging is hierbij niet van belang. 91 De tweede categorie, uitrustingsmaterieel, ziet op toestellen die in een gebouw worden aangebracht om het volledig uit te rusten. 92 In tegenstelling tot onderdelen hoeven deze zaken niet één geheel te vormen met het gebouw. Bepalend is of de toestellen in het gebouw geïncorporeerd zijn volgens de incorporatieleer. Ook hier speelt breekwerk of beschadiging geen rol. 2.5.2 Onroerend door bestemming en door het voorwerp waarop ze betrekking hebben De volgende twee categorieën van onroerende goederen zijn ons sinds de invoering van het NBW onbekend. Onroerend door bestemming ziet op goederen die naar aard roerend zijn, maar onroerend worden doordat ze door hun eigenaar ten dienste worden gesteld van een onroerend goed dat eveneens aan die eigenaar toebehoort en speciaal daarvoor is ingericht. 93 De roerende zaak word een bijzaak - een accessorium - en volgt in die hoedanigheid de onroerende hoofdzaak. 94 Deze juridische fictie komt voort uit economische overwegingen; het geheel is meer waard dan de afzonderlijke delen. 95 90 Ibid., p. 92 Deze regel vloeit voort uit een extensieve interpretatie van art. 523 BBW, zie: Van Neste, Zakenrecht I, 1990, p. 87; Delva & Bocken, Overzicht van het Belgisch Burgerlijk Recht en Burgerlijk Procesrecht, 1982, p. 101; Hof van Verbreking, 8 mei 1886, Pasicri Belge, 1886, p. 193-196 [online] 91 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 92 - Voorbeelden van deze categorie zijn deuren, trappen, rolluiken, waterleidingen, gasleidingen en elektriciteitsleidingen 92 Ibid. - Voorbeelden zijn verwarmingstoestellen, zonweringen, liften, branders, radiatoren enzovoorts 93 Ibid., p. 94 - Er gelden drie voorwaarden: (1) het roerende en onroerende goed moeten in één hand zijn; (2) de wil van de eigenaar om het goed te bestemmen als bijzaak moet objectief kenbaar zijn. Deze kenbaarheid kan worden bewerkstelligd doordat het roerende goed op het onroerende goed staat, waar het dienstbaar is bij de exploitatie, of doordat het blijvend is verbonden met het onroerende goed; en (3) het onroerende goed moet op bijzonder wijze ingericht of aangepast zijn voor de uitbating waaraan het roerende goed dienstig is. 94 Ibid. Accessorium sequitur principale; Voorbeelden van deze categorie onroerende goederen worden gegeven in art. 524 BBW. Het gaat om een niet limitatieve opsomming 95 Van Sagaert, Goederenrecht, 2014, p. 95 22

De categorie onroerend door het voorwerp waarop ze betrekking hebben ziet op zakelijke rechten - onlichamelijke goederen - die het statuut volgen van de zaak waarop ze betrekking hebben. 96 Deze worden verder buiten beschouwing gelaten. 2.6 Eenheidsbeginsel: artikel 5:3 BW Voor zover de wet niet anders bepaalt, is de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar bestanddelen. 97 Wat in het maatschappelijk verkeer als eenheid heeft te gelden, vormt voor het recht ook een eenheid. Alleen de eenheidszaak in zijn geheel kan voorwerp zijn van een goederenrechtelijk recht. De onzelfstandige delen van een zaak worden niet op zichzelf als zaak gezien en kunnen daarom geen voorwerp zijn van een recht. 98 Dit is het eenheidsbeginsel, dat tot uitdrukking komt in bovenstaand artikel 5:3 BW. De ratio achter het eenheidsbeginsel moet worden gezocht in de rechtszekerheid (het eenheidsbeginsel als goederenrechtelijke vertrouwensbescherming) en het waarde-motief (de waarde van de eenheid is groter dan de som van de bestanddelen). 99 96 Ibid., p. 107 97 Art. 5:3 BW 98 Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 65 [online] 99 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2012, p. 62; Heyman & Bartels, Vastgoedtransacties, 2012, p. 20; Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 65 [online]; vgl. Ploeger, Horizontale splitsing van eigendom, 1997, p. 30-56; Suijling, Zakenrecht, 1940, p. 63; Beekhuis, Zaaksbestanddelen naar bestaand en wordend recht, in: Van Opstall-bundel, 1974, p. 14-15 Van Velten noemt, onder verwijzing naar Ploeger, ook het status quo beginsel zoals Kisch dat ziet als de grondslag voor het eenheidsbeginsel. Ploeger wijst er echter op dat deze theorie niet bruikbaar is als rechtvaardiging van het eenheidsbeginsel, nu Kisch niet aangeeft waarom het status quo beginsel zwaarder zou wegen dan gerechtigheid (bijvoorbeeld de revindicatie van bouwmaterialen die al verwerkt zijn in een gebouw, wanneer betaling uitblijft en er geleverd is met een eigendomsvoorbehoud). Het waarde-motief lijkt wel een reden te geven voor het behoud van de status quo. Het status quo beginsel lijkt dan ook hand in hand te gaan met het waarde-motief. Overigens biedt de rechtszekerheid, die door Beekhuis wordt gezien als de grondslag van het eenheidsbeginsel, in de optiek van Ploeger ook geen geschikte rechtvaardiging. De rechtszekerheid zou zich namelijk richten op het feitelijke bestaan van de eenheid, maar niet op de vraag waarom die eenheid tot stand is gekomen. In navolging van Suijling komt Ploeger, na een indrukwekkende analyse, tot de conclusie dat het waarde-motief het leidend motief is achter het eenheidsbeginsel. De rechtszekerheid zou een ondersteunende rol hebben. 23

2.6.1 Natrekking Zelfstandige zaken kunnen door middel van natrekking, zaaksvorming of vermenging hun zelfstandigheid verliezen. 100 Zaaksvorming en vermenging leiden tot een geheel nieuwe zaak, waarbij de originele zelfstandige zaken hun identiteit verliezen. 101 Artikel 5:3 BW geeft de algemene natrekkingsregel. De eigenaar van een hoofdzaak wordt tevens eigenaar van de zaken die daarvan bestanddeel zijn geworden, voor zover hij daar niet al de eigenaar van was voordat ze onderdeel werden van de hoofdzaak. 102 Natrekking zorgt er voor dat de eigendom van de hoofdzaak tevens het bestanddeel omvat. 103 Aan de andere kant van het spectrum kan natrekking tot een eigendomsverlies leiden. Dit zal het geval zijn wanneer het bestanddeel vóór de bestanddeelvorming in eigendom van een ander dan de eigenaar van de hoofdzaak was. 104 Artikel 5:14 BW regelt de natrekking voor roerende zaken onderling en artikel 5:20 lid 1 sub e BW, zoals eerder vermeld, de verticale natrekking door de grond. 105 Bestanddeelvorming kan er voor zorgen dat roerende zaken in zekere zin onroerend worden. Het bestanddeel volgt zakenrechtelijk namelijk in alle opzichten de hoofdzaak. 106 Bovendien is bij een combinatie van een roerende en een onroerende zaak de laatste altijd de hoofdzaak. 107 Elk bestanddeel van een onroerend bouwwerk is eveneens onroerend. 108 Overigens mag men dit bestanddeel zuiver gezien eigenlijk niet aanduiden als een onroerende zaak; het is immers geen zelfstandige zaak meer. 100 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 8,9 & 389 101 Ibid., p. 389 102 Ibid., p. 384 103 Asser/Bartels & Van Mierlo, Algemeen goederenrecht 3-IV, 2013, nr. 66 [online] 104 Snijders & Rank-Berenschot, Goederenrecht, 2012, p. 208 - Het recht gaat niet over; natrekking is een originaire wijze van verkrijging 105 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 8-9 106 Ibid., p. 9 107 Parl. Gesch. Boek 5, p. 120 108 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2012, p. 62 24

2.6.2 Bestanddeelvorming: artikel 3:4 BW -1. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak. -2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak. 109 Voor de vraag wanneer een zaak een bestanddeel van een hoofdzaak is geworden, moet men zich wenden tot bovenstaand artikel 3:4 BW. In het eerste lid zien we de verkeersopvatting; de algemeen gangbare opvatting dat twee of meer zaken met elkaar in zodanig verband staan dat zij samen één zaak vormen. 110 In de rechtsspraak zijn twee aanwijzingen ontwikkeld ten aanzien van de verkeersopvatting. In het Dépex/curatoren Bergel-arrest overwoog de Hoge Raad in verband met een waterdistillatie-inrichting in een fabrieksgebouw het volgende: Het gaat in gevallen als het onderhavige om beantwoording van de vraag of apparatuur en gebouw naar verkeersopvatting tezamen als een zaak moeten worden gezien. Wanneer gebouw en apparatuur in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd, ligt hierin een aanwijzing voor een bevestigende beantwoording van die vraag. Hetzelfde geldt wanneer het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als fabrieksgebouw gebouw diendende tot het huisvesten van een produktie-inrichting bij ontbreken van de apparatuur als onvoltooid moet worden beschouwd. Bij het aanleggen van deze laatste maatstaf komt het niet aan op de functie welke de apparatuur (eventueel) vervult in het produktieproces. 111 De twee aanwijzingen zien op de pasklaarheid van de betreffende zaken en de vraag of de hoofdzaak incompleet is zonder de zaak in kwestie. 112 De aanwijzingen zijn vrij strikt; er is 109 Art. 3:4 BW 110 Pitlo/Reehuis & Heisterkamp, Goederenrecht, 2012, p. 7 111 HR 15-11-1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0412 (Dépex/Curatoren van Bergel), r.o. 3.7 [online] Het Dépex-arrest is gewezen onder het oude recht, maar de aanwijzingen zijn in meerdere arresten bevestigd voor het nieuwe recht, zie: ECLI:NL:HR:1996:ZC2116 (Staalcabine-arrest); HR 20-09-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7857 (Drijvende stijgers-arrest) & HR 16-12-2012, ECLI:NL:HR:BX7474 (Groutankers-arrest) [alle online] 112 Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2012, p. 62 25