GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK Jaargang 10 februari 2015 1 Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen Als het klooster een hotel wordt: over transformatie van religieus vastgoed Kroniek exploitatieplannen Grondexploitatiewet
Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden. Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal. Kijk op www.nysingh.nl
COLOFON HoofdredACTIE/EINDREDACTIE Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) INHOUD HoofdredACTIE Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) RedACTIE Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans (Purple Blue) Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations) EINDREDACTIE Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: grondzaken@bimmedia.nl grondzaken in de praktijk online Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever Marcel Jille BIM Media B.V. Vormgeving SD Communicatie, Rotterdam 6 17 9 20 Abonnementen BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail: klantenservice@bimmedia.nl Losse nummers: 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abonnementen: 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: Info@VVG.nl. ADVERTENTIE-ACQUISITIE Jan Vlastuin BIM Media B.V. j.vlastuin@bimmedia.nl Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van commerciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden. 5 Intro ARTIKELEN 6 Als het klooster een hotel wordt: over juridische aspecten bij transformatie religieus vastgoed 9 Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen 12 Aanpak van leegstand: binnen 8 weken een transformatie vergund 14 Kramp door krimp? 16 Column: DBFMO: kwaliteitsverbetering of kapitaalvernietiging? 17 Verkoop op basis van visie en verbeeldingskracht ACTUALITEITEN 20 Gebruik om niet of toch niet? 22 Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet 24 Grondwaarde afboeken? 27 Actualiteit Nadeelcompensatie RUBRIEKEN 28 Vvg-Verenigingsnieuws 30 Jurisprudentie 33 Vraag en antwoord 34 Onderzoek en publicaties 35 Agenda Foto omslag: Transformatie van een locomotiefloods in Nieuweschans.
Een stap verder transformatie van onze vertrouwde omgeving Met dit boek krijgt u goed inzicht in de problemen en oplossingen die er spelen rond de ontwikkeling van nieuwe bestemmingen voor ons onroerend goed. Het boek gaat over herbestemming en hergebruik van gebouwen en terreinen. In dit boek komen, o.a. via interviews met diverse deelnemers aan het bouwproces, alle aspecten (projecten, technische problemen en oplossingen, wet- en regelgeving, ecologische noodzaak van hergebruik van grondstoffen/gebouwen, economie en financiën) aan de orde. Prijs: 47,12 Auteur: Y. Meihuizen Aantal pagina s: 270 ISBN 9789462450578 Voor meer informatie of uw bestelling ga naar www.bimmedia.nl/stapverder
Krimp, leegstand en financiële krapte Intro De leegstand van vastgoed neemt verder toe. De vraag naar kantoren lijkt niet meer terug te komen, ook niet op de lange termijn, op het niveau van vóór de crisis. De komende jaren komen veel rijksgebouwen vrij: niet alleen kantoren, maar ook kazernes, gevangenissen en ander minder gangbaar vastgoed. Reden om leegstand nog eens centraal te stellen in Grondzaken in de Praktijk. Hoe kunnen leegstaande kloosters en kerken weer een nuttige bestemming krijgen? Maaike Bomers en Maarten Eurlings gaan in op de mogelijkheden van gebruikstransformatie voor deze gebouwen. Rekening houdend met financiële consequenties en mogelijke monumentenstatus beschrijven zij de publiek- en privaatrechtelijke aspecten van transformatie. Bob de Vilder schrijft over veel voorkomende problemen bij transformatie van leegstaande kantoren en zorginstellingen en noemt oplossingsrichtingen met voorbeelden van creatieve en succesvolle transformatieprojecten. Recente regelgeving kan transformatie verder faciliteren en stimuleren. Arjan Loo gaat in op recente wijzigingen van het Besluit omgevingsrecht en de kansen op een sneller transformatieproces voor onder andere grote leegstaande kantoren. Is bevolkingskrimp een zodanig onvoorziene omstandigheid dat dan ongewijzigde instandhouding van overeenkomsten over gebiedsontwikkeling tussen projectontwikkelaars en gemeenten niet langer verwacht mag worden? Manfred Fokkema plaatst kanttekeningen bij deze opvallende rechtbankuitspraak, waarover het laatste woord nog niet gesproken is. Bart van Oers beziet het gebruik om niet : is het mogelijk om langlopende overeenkomsten inzake gebruik om niet te beëindigen, bijvoorbeeld als veranderde marktomstandigheden een rol spelen? Onze vaste columnist Paul Rutte plaatst kritische noten bij DBFMO, een lange afkorting voor een vergaande integrale aanbesteding waar opdrachtnemer bij ontwerp en realisatie rekening houdt met langjarig onderhoud en facilitaire diensten èn staat voor de financiering van het project. Het deficit van grondbedrijven wordt op miljarden euro s becijferd. Reden voor Fred Koiter om de mogelijkheden te onderzoeken hoe de grondexploitatie anders kan. De intensieve dialoog tussen marktpartijen en gemeente bij de ontwikkeling, bouw en exploitatie van het toekomstige Noordgebouw (Centraal station Utrecht) staat centraal in een artikel van Maarten Kievits. In de kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet gaan Jan Willem. Santing en Shari Sheer Mahomed in op recente uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak State over grondexploitatieplannen. Frank Mulder en Frederike Linssen tekenen weer voor hun vaste rubriek Actualiteiten nadeelcompensatie. En volgens vast gebruik heeft Frans van der Loo weer een overzicht samengesteld van actuele jurisprudentie op uw vakgebied. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via grondzaken@bimmedia.nl! Tineke ten Have hoofdredacteur BIM Media 5
Artikelen Als het klooster een hotel wordt Over juridische aspecten bij transformatie religieus vastgoed Religieus vastgoed is bijzonder vanwege de religieuze, maatschappelijke en vaak ook cultuurhistorische betekenis. Toch wachten veel leegstaande of vrijkomende kerkelijke gebouwen op een nieuwe zinvolle en waardige bestemming als alternatief voor sloop. Niet alleen financieel, organisatorisch en vaak emotioneel, maar ook juridisch is het een ingewikkeld vraagstuk waar veel kerkbesturen, (kerk)gemeenten en bisdommen mee te maken hebben. Deze bijdrage gaat in op enkele publiekrechtelijke en privaatrechtelijke aspecten bij deze transformatieopgave. mr. M.L.J. Bomers en mr. drs. M.J. Eurlings 1 Publiekrechtelijke aspecten Wat het publiekrecht betreft beperken wij ons hier tot het benoemen van enkele subsidiemogelijkheden en de rol van de monumentale status van religieus vastgoed. Overigens mag ook de recente verruiming van de planologische mogelijkheden tot transformatie hier niet onvermeld blijven. Voor transformatie van religieus en ander vastgoed is met name de verruiming van de zogenaamde kruimellijst interessant (artikel 4 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht). 2 Voor een nadere toelichting op deze verruiming verwijzen wij graag naar het artikel Aanpak van leegstand, binnen 8 weken een transformatie vergund? dat elders in dit blad is opgenomen. Subsidies Indien duidelijk wordt dat een bepaald religieus vastgoedobject niet langer door een kerkgenootschap kan worden gebruikt, start de lastige en vaak langdurige zoektocht naar een nieuwe bestemming. Bij kerken betekent dat opvallend genoeg lang niet altijd dat deze hun religieuze functie verliezen. Een kwart van de te transformeren kerken blijft namelijk behouden door overgang naar een andere denominatie. 3 Met het oog op deze en andere herbestemmingen dringt zich ook al snel de zoektocht naar financieringsmogelijkheden op. Het gaat zowel om financiering van de transformatie als zodanig als om het behoud tot het moment van transformeren is aangebroken. Hoewel van subsidiemogelijkheden geen wonderen mogen worden verwacht, loont het de moeite de mogelijkheden daartoe te verkennen. Zowel gemeentelijke, provinciale en rijkssubsidies vormen soms een welkome aanvulling op de meestal lastige transformatie-exploitatie. De verschijningsvormen en doeleinden zijn uiteenlopend: van klassieke subsidies tot (achtergestelde) leningen en van instandhoudingssubsidies tot subsidies voor planvorming en realisatie van een transformatie. Zo kent de gemeente s-hertogenbosch een restauratiesubsidie bedoeld voor de instandhouding van de cultuurhistorische waarde van monumenten. De provincie Noord-Brabant heeft een subsidieregeling voor restauratie, tijdelijke instandhouding en het opstellen van technische plannen voor te herbestemmen kerken. Op Rijksniveau kennen we bijvoorbeeld de BRIM-subsidie voor de instandhouding van Rijksmonumenten. Ten slotte zijn er soms speciale fondsen zoals de zogenaamde Kerken Nevenfunctie Lening van het Nationaal Restauratiefonds. Bij die laatste mogelijkheid gaat het om kerken die nog in dienst zijn voor de eredienst maar daarnaast voor andere functies (gaan) worden gebruikt. Monumentenstatus Veel religieus vastgoed heeft een monumentale status of kan deze krijgen. Een belangrijk discussiepunt dat speelt bij een (dreigende) monumentale status is de financiële positie van het betrokken kerkbestuur of de betrokken (kerk)gemeente. Zij worden geacht een als monument aangewezen kerk, klooster of ander religieus vastgoed in stand te houden. Dat kan financieel een bittere pil zijn, zeker na de toch al vaak gevoelige beslissing om de betreffende kerk niet langer als zodanig te gebruiken. Bestuursrechtelijk staan deze kerkbesturen en (kerk)gemeenten niet altijd met lege handen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de gang van zaken bij de Christus Koningkerk in Heerlen. 4 Het Cuypersgenootschap had het gemeentebestuur verzocht deze kerk als gemeentelijk monument aan te wijzen. Na enige aarzeling ging het gemeentebestuur daartoe over. Deze aarzeling zat met name in de jarenlange tevergeefse pogingen van de betrokken partijen om de kerk te herbestemmen tot archief. De kerk werd al lang niet meer gebruikt en er ontstonden onveilige situaties. Zelfs de sloopvergunning was inmiddels onherroepelijk. Het gemeentebestuur stelt uiteindelijk dat het financiële belang van het kerkbestuur niet thuishoort bij de aanwijzing tot monument maar bij een eventueel daaropvolgende monumentenvergunning voor bijvoorbeeld sloop of wijziging. Onze hoogste bestuursrechter geeft het hiertegen protesterende Bisdom en het kerkbestuur echter gelijk. De financiële haalbaarheid en het financieel belang van het kerkbestuur moet wel degelijk volledig worden meegewogen bij de beslis- 6 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
sing om de kerk een monumentale status te geven. Die status is immers gericht op het behoud van de kerk hetgeen in dit geval alleen door herbestemming mogelijk is. En juist die herbestemming is onmogelijk gebleken. Privaatrechtelijke aspecten Ook privaatrechtelijke aspecten spelen een belangrijke rol bij de transformatieopgave van religieus vastgoed. Wij beperken ons hier tot de enkele aspecten die een rol kunnen spelen bij (ver)koop en (ver)huur of tijdelijk gebruik. Artikelen Bestemming, teruglevering en anti-speculatiebeding Met het oog op een waardige herbestemming kunnen verkopende kerkbesturen en (kerk-) gemeenten contractueel afspreken dat er een bepaalde bestemming aan het gebouw wordt gegeven en dat deze bestemming behouden moet blijven. Denk aan een klooster als bezinningscentrum. Een andere mogelijkheid is dat het object bij latere functieverandering moet worden terugverkocht. Het is wel raadzaam voor dat geval duidelijk af te spreken wat de koopsom dan is of hoe deze wordt vastgesteld. Ten slotte kan bij verkoop een eventueel anti-speculatiebeding (of meerwaardebeding) relevant zijn, zeker als een object voor een relatief lage prijs wordt verkocht. Dit houdt in dat bij een eventuele voorgenomen (door)verkoop van het object door de koper binnen een bepaalde termijn bijvoorbeeld een deel van de winst moet worden afgedragen. Verkoop van religieus vastgoed en (non-)conformiteit Voor ieder vastgoedobject dat wordt verkocht, geldt dat het moet beantwoorden aan de koopovereenkomst: de zogenaamde conformiteit. Dit betekent dat het de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Bij specifiek en vaak historisch religieus vastgoed is extra aandacht hiervoor zeker geen overbodige luxe. Enerzijds heeft de verkoper een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor normaal of bijzonder overeengekomen gebruik ongeschikt is. Dat zal bij religieus vastgoed vaak niet eenvoudig zijn te bepalen. De contractuele mededeling dat de verkoper niet bekend is met verborgen gebreken, pleit de verkoper niet zonder meer vrij. Hij zal gebreken concreet moeten benoemen. Anderzijds mag de koper op zijn beurt alleen de eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. En soms zal hij nader onderzoek moeten doen. De mededelingsplicht gaat Foto: Yvo Meihuizen. meestal voor de onderzoeksplicht waarbij ook wordt gekeken naar de professionaliteit en deskundigheid van partijen. Hoe professioneler en deskundiger de partij, hoe groter de eigen verantwoordelijkheid. Zeker kopers van religieus vastgoed doen er goed aan om eigenschappen van het object die echt van belang zijn goed te benoemen in de koopovereenkomst. De verkoper daarentegen zal goed moeten nagaan welke aansprakelijkheidsrisico s hij eventueel wil uitsluiten. In elk geval vraagt religieus vastgoed om contractueel maatwerk. Termijn klachtplicht koper en verjaringstermijn Ontdekt de koper na de verkoop toch een gebrek aan het object dan is hij wettelijk verplicht om dit binnen bekwame tijd na ontdekking aan de verkoper te melden. Vervolgens begint er een verjaringstermijn van twee jaar te lopen voor het instellen van een vordering tegen de verkoper tot schadevergoeding of ontbinding van de koopovereenkomst. Een kerkbestuur of (kerk)gemeente als verkoper kan na het verstrijken van deze termijnen dus niet meer met succes worden aangesproken door de koper. Verhuur van religieus vastgoed Indien verkoop van religieus vastgoed (voorlopig) onmogelijk of onwenselijk blijkt, is verhuur mogelijk een alternatief. In de rol van verhuurder kunnen kerkbesturen of (kerk)gemeenten met verschillende regels uit het huurrecht te maken krijgen, afhankelijk van het type huurobject. Bij verhuur doen zij er goed aan om na te gaan in welke categorie zij vallen. Van sommige regels kan, afhankelijk van de categorie, namelijk niet contractueel worden afgeweken. De wet onderscheidt BIM Media 7
Artikelen maximaal enkele maanden, bijvoorbeeld de verhuur van een pastorie voor vakantiedoeleinden. Om te kwalificeren voor deze categorie is niet de duur van de tijdelijke verhuur doorslaggevend, maar het naar zijn aard tijdelijke gebruik, zoals vakantie of een tijdelijke studie in het buitenland. In een aantal gevallen kan de behoefte bestaan om een religieus vastgoedobject tijdelijk te laten gebruiken in afwachting van toekomstige ontwikkelingen, zoals een gewenste verkoop. Bijvoorbeeld ter voorkoming van vandalisme. In dat geval is ook het sluiten van een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk, met de mogelijkheid voor de eigenaar om snel en te allen tijde op te kunnen zeggen. De gebruiker betaalt geen vergoeding voor het gebruik maar alleen de kosten voor het gebruik van eventuele bijkomende leveringen en diensten, zoals gas, water en elektra. Hiermee wordt op safe gespeeld : het is zeker dat de gebruiker dan in ieder geval geen huur- of ontruimingsbescherming heeft. Foto: Erwin Hijmans. de categorieën woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte. Bij die laatste categorie gaat het bijvoorbeeld om verhuur voor kantoor, praktijkruimte, expositieruimte, opslag, bibliotheek of bezinningscentrum. Ook voor de mate van huurbescherming zijn deze categorieën bepalend. Woonruimte heeft de sterkste bescherming gevolgd door middenstandsbedrijfsruimte. Voor de zogenaamde overige bedrijfsruimte geldt geen huurbescherming maar alleen ontruimingsbescherming. Dat betekent dat de huurder na het eindigen van de huur nog een beperkte tijd gebruik mag blijven maken van het gehuurde. Leegstandswet, korte verhuur en bruikleen Kerkbesturen of (kerk)gemeenten die eventueel bevreesd zijn voor deze huurbescherming zouden gebruik kunnen maken van de Leegstandwet. Deze biedt uitkomst als religieus vastgoed, zoals een klooster, tijdelijk als woonruimte wordt verhuurd. Bijvoorbeeld omdat er nog geen duidelijkheid is over de toekomstige bestemming. Woonruimte in gebouwen, bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs, mag tien jaar worden verhuurd zonder dat de huurder huurbescherming heeft. Er is wel een vergunning van Burgemeester en Wethouders vereist. Tot slot onderscheidt de wet nog als uitzonderingscategorie op de huurbeschermingsregel de zogenaamde huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Het gaat hier om tijdelijke verhuur van enkele weken, Tot slot Transformatie van vastgoed is meestal een ingewikkeld en langdurig proces. Zeker bij religieus vastgoed dat vaak een bijzondere maatschappelijke en (cultuur)historische betekenis heeft. Ook juridisch is deze transformatie complex. Toch zijn er ook lichtpuntjes. Zo is het al dan niet tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan eenvoudiger geworden en bestaan er soms subsidiemogelijkheden om de exploitatielast enigszins te verlichten. Verder zijn er de laatste jaren bijvoorbeeld meer mogelijkheden gekomen om religieus en ander vastgoed tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming. Het zijn welkome juridische instrumenten voor de aanpak van een lastig vraagstuk. Noten 1 Maaike Bomers en Maarten Eurlings zijn werkzaam als advocaat bij 2BW Advocaten te Nijmegen. 2 Zie artikel 4, onderdeel 9 en 11, van bijlage II van het Bor. 3 Zo blijkt uit de handreiking Een toekomst voor kerken, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Amersfoort, juni 2011. 4 Zie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 juli 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2675). 8 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen Ervaringen uit de praktijk Artikelen Waar lopen eigenaren, beheerders en ontwikkelaars tegenaan bij transformatietrajecten? Welke rol spelen politiek en bestuurders? Wat valt er te leren van de successen, maar ook van de mislukkingen? Bob de Vilder 1 Dat er vraag is naar betaalbare huurwoningen staat buiten kijf. Ruim 3.000 belangstellenden meldden zich in een tijdsbestek van krap vier weken aan voor 229 nieuwe huurwoningen in Amsterdam Nieuw-West. De grauwe en verlaten betonkolos van 8.700 m 2 was eind 2013 door leegstandbeheerder Camelot en bouwer Klokgroep aangekocht als transformatieproject. Eind 2014 werd het project opgeleverd. De twaalf verdiepingen van het voormalige kantoor waren omgetoverd in zelfstandige woonunits met oppervlaktes van 18 tot 25 m 2, eigen keukenunit en douchecabine. De huur voor deze woningen, vooral bedoeld voor eenpersoonshuishoudens, lag tussen de 500 en 650 per maand, waardoor huurders met lagere inkomens aanspraak konden maken op huurtoeslag. Dit succesverhaal sluit natuurlijk prachtig aan op de visie van de politiek in Amsterdam en de rest van Nederland. In de woorden van portefeuillehouder Wonen stadsdeel Amsterdam Nieuw-West Ronald Mauer (D66): Dit project past prima in ons beleid om leegstand terug te dringen, eenpersoons huurwoningen te ontwikkelen en de leefbaarheid in de buurt te verhogen. Drie vliegen in één klap. Toch komen transformatieprojecten, ondanks aanvullende en ruimere wet- en regelgeving, nog altijd moeizaam van de grond. Politieke besluiten en moties schrikken af, maatregelen werken averechts, November 2013: 8.700 m² leeg kantoor. November 2014: 229 nieuwe huurwoningen. BIM Media 9
Artikelen rechtsgang werkt ernstig vertragend en weerstand is soms groot. Zoals wethouder Ivens (SP) in zijn ambitieuze nota van 18 november jl. terecht stelt: Het laaghangend fruit in Amsterdam is geplukt, de inzet ligt bij alle partijen, zowel gemeente, corporatie als investeerders. Moeizaam traject loopt vast in rechtsgang Een voorbeeld van een moeizaam traject dat nog altijd wacht op uitvoering is de casus van het voormalig grafisch lyceum in Eindhoven. De eigenaar, een woningcorporatie, en de gemeente willen invulling geven aan de inspanningsverplichting om voldoende woonruimte te realiseren voor arbeidsmigranten. Die behoefte is niet alleen in Eindhoven enorm, er zijn naar schatting 350.000 tijdelijke arbeidsmigranten die tijdelijk, van enkele maanden tot enkele jaren, in ons land willen verblijven. Ongewenste woonsituaties waarbij teveel Poolse en Roemeense arbeiders samen bivakkeren in stacaravans en vakantiehuisjes zijn in heel Nederland bekend. Het plan is daarom om in een leegstaand scholencomplex (zie foto), naast enkele culturele ruimtes en een buurtrestaurant, circa 50 onzelfstandige woonruimtes te realiseren. Exclusief bedoeld voor buitenlandse werknemers die op basis van tijdelijke contracten in de regio werkzaam zijn. De transformatie staat gepland voor een periode van 5 tot maximaal 10 jaar, waarna het project zal worden gesloopt. De bedoelingen zijn goed. In de plannen is sprake van beheerders die de taal spreken, klein onderhoud verrichten en schoonmaken. De arbeidsmigranten kunnen voor een bedrag van ongeveer 15 per dag, circa 450 per maand, gebruik maken van een slaapkamer met gedeelde faciliteiten. Zo zijn er een gezamenlijke keuken, sanitair, voldoende parkeerplaatsen en ontspanningsruimtes gepland. Tegenstanders en buurtbewoners hebben alle mogelijke middelen aangegrepen de komst tegen te houden. De pers speelt een opmerkelijke rol door een platform te bieden aan de weerstand en evenwichtige duiding achterwege te laten. Na twee jaar procederen door gemeente en eigenaar is het wachten nog altijd op een definitieve uitspraak van de Raad van State inzake de verlening van een onherroepelijke omgevingsvergunning. De verwachte uitspraak, oorspronkelijk gepland in de zomer van 2014, is zonder opgaaf van reden al meerdere malen uitgesteld. En ondertussen staat het gebouw nog steeds leeg. De kosten van het beheer door de corporatie lopen al die tijd door. Daarnaast zijn er extra kosten gemaakt om het project te beveiligen en schade door vandalisme en verval te repareren. Aanvankelijk enthousiasme bij corporatie en gemeente is omgeslagen in wilskracht en doorzettingsvermogen. De wil om te transformeren blijft onverminderd aanwezig, de erkelijkheid blijkt weerbarstig. Investering in transformatie moet wel renderen Naast de benodigde vergunningen kan ook het niet rondkrijgen van een dekkende exploitatie een obstakel vormen. Tijdelijke transformatie kent een korte terugverdientijd, van enkele maanden tot maximaal 10 jaar. Permanente transformatie gaat uit van een gewijzigde huuropbrengst, van commerciële verhuur als kantoor naar bijvoorbeeld gereguleerde huurprijzen op basis van een puntenstelsel. Al te strenge regels houden de woninghuren gedwongen lager dan de marktprijzen en weerhouden investeerders in te stappen. Het rendement bij transformatie van kantoor naar woningen weegt dan niet op tegen het risico van de investering. Ook de recent ingevoerde verhuurdersheffing vormt een belangrijk te nemen obstakel bij het doorrekenen van toekomstige exploitaties van transformatieprojecten. Particuliere beleggers, maar tegenwoordig ook woningcorporaties kijken scherp naar het rendement van hun portefeuille. De terugverdientijd van de investering moet realistisch zijn. Als politici enerzijds een beroep doen op ondernemers en de markt uitdagen om de handschoen op te pakken, zullen zij anderzijds terughoudend moeten zijn met het bedenken en toepassen van (nieuwe) belastingen en heffingen die het terugverdienen van een investering verzwaren. De recente motie 2 van Van der Linde (VVD) en Monasch (PvdA) voor het invoeren van een vrijstelling van de verhuurdersheffing bij de nieuwbouw van energiezuinige huurwoningen geeft daarom blijk van goed inzicht van beide politici in de noden van bouwers, ontwikkelaars en beheerders. Nieuwe regels maken transformeren eenvoudiger In 2014 heeft de wetgever trouwens al een aantal grote stappen gezet. Op 1 november werd de wijziging Besluit omgevingsrecht (Bor) van kracht. Deze nieuwe regeling maakt het eenvoudiger om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan, bijvoorbeeld ten behoeve van de transformatie van leegstaande kantoren. Tijdwinst ontstaat doordat het nu mogelijk is via een reguliere procedure van maximaal 8 weken een omgevingsvergunning te krijgen, in plaats van standaard via een uitgebreide procedure, waar 6 maanden voor staat. De duur waarvoor de tijdelijke vergunning kan worden verleend is verlengd van 5 jaar naar 10 jaar. Een belangrijke wijziging is bovendien dat het niet langer nodig is aannemelijk te maken dat de activiteit waarvoor de tijdelijke afwijking wordt gevraagd, voorziet in een tijdelijke behoefte. Het mag ook gaan om een permanente behoefte, bijvoorbeeld migranten- of jongerenhuisvesting, die tijdelijk op een bepaalde locatie wordt toegestaan. Het moet alleen nog feitelijk mogelijk en aannemelijk zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. De regel dat het aantal woningen gelijk moet blijven is ook vervallen, waardoor het eenvoudiger is geworden om een leegstaand kantoor tijdelijk te transformeren naar woonruimtes voor studenten. Tot slot is er de verruimde mogelijkheid om bestaande gebouwen een andere functie te geven dan in het bestemmingsplan staat. Het maximum van 1.500 m 2 is komen te vervallen, waardoor veel meer gebouwen voor innovatieve invullingen in aanmerking komen. Creativiteit en durf wordt beloond Met deze steun in de rug blijft de markt onverminderd zoeken naar creatieve oplossingen. Zo is Woonzorg, een zorginstelling die net als anderen geconfronteerd wordt met leeglopende verzorghuizen, actief op zoek gegaan naar andere passende invullingen. Clustermanager Eric van Leeuwen: Voor een project, de Olmenhof, dat we de komende jaren niet konden invullen met zorg hebben we samen met onze leegstandbeheerder een plan opgesteld. De gemeente Amstelveen heeft door het afgeven van vergunningen voor verhuur op basis van de leegstandwet haar bereidheid laten zien om tot een goede en snelle oplossing te komen. Door slimme investeringen (totaal 540.000) in de technische voorzieningen en het energiebeheer en het handig 10 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
Artikelen omkatten van de vrijgekomen zorgkamers naar zelfstandige woonruimtes, kon een sluitende exploitatie voor een periode van twee jaar worden gerealiseerd. De bewoners betalen elk tussen de 300 en 450 per maand. De gemeente kreeg 95 betaalbare zelfstandige woonunits terug op een plek waar krakers en hangjongeren kort daarvoor nog de buurt onveilig maakten. Woonzorg zag haar beheerstaken verminderd en de weerstand in de buurt, die tijdens de leegstand hoog opliep, verdwijnen. Bij een ander project in Amsterdam 3 vullen betrokken jongeren de leeggekomen zorgkamers op. In ruil voor activiteiten met de overgebleven bewoners, bijvoorbeeld spelletjes doen of een bezoekje aan de dierentuin, verdienen ze korting op hun huur. Een mooi voorbeeld waarbij maatschappelijke betrokkenheid, de gewenste participatiesamenleving en woonbehoeftes samenkomen in een pragmatische oplossing waarbij iedereen wint. Leegstand was hier de kans die door alle betrokkenen is omgezet in resultaat en dat zonder al te veel kosten of gedoe. Pro-actief leegstandbeheer is meer dan krakers weren Wat blijkt uit bovenstaande voorbeelden is dat de branche zich de afgelopen jaren in rap tempo heeft aangepast aan de nieuwe uitdagingen. Naast de traditionele rol van het beveiligen tegen leegstandrisico s, is een steeds grotere rol weggelegd in het realiseren van rendement bij leegstand. Leegstandbeheerders staan in het centrum van deze vier segmenten en bundelen kennis en ervaring van alle partijen. Zij werken dagelijks samen met bouwers, planners, fiscalisten, juristen, investeerders, overheid en woonbedrijven en voegen waarde toe door transformatieprojecten daadwerkelijk te realiseren. De behoefte aan flexibele woon- en werkruimte is onverminderd en breed, het aanbod in leegstaand vastgoed enorm. Professionele leegstandbeheerders weten grote groepen aanbod op maat te plaatsen in alle mogelijke vormen van ongebruikt vastgoed. Daarbij maken zij handig gebruik van de flexibele contractvormen en regels binnen de huidige wet om leegstand snel en efficiënt in te vullen. Sommige kantoren kunnen veranderen in woningen voor studenten, andere in broedplaatsen voor startende ondernemingen. Leegstaande scholen en zorginstellingen kunnen een invulling krijgen als tijdelijke woonruimte voor buitenlandse werknemers, asielzoekers of urgente gevallen op de woningmarkt. Fabriekshallen worden omgetoverd in filmlocatie of oefenruimte voor culturele gezelschappen. Branche deelt kennis en ervaring via workshops en social media Het leegstandprobleem is niet onoplosbaar, de kracht van de markt bewijst dat elke dag weer. De branche deelt haar kennis graag via een overvolle agenda van seminars en workshops. U staat niet alleen in uw zoektocht naar een nieuwe bestemming voor uw project. Noten 1 Chief marketing officer bij leegstandbeheerder Camelot Europe. 2 Tweede kamer, 29-okt-2014 34000 XVIII 12 Motie van de leden Monasch en Van der Linde. 3 http://www.nul20.nl/dossiers/tijdelijke-transformatie-biedt-antwoord-op-toekomstige-vergrijzing. De Property life cycle (zie afbeelding) helpt bij het opstellen van plannen voor tijdelijke en permanente transformatie, van leeg- naar volstand. Een compleet transformatieplan omvat vier deelgebieden: de beveiliging, de ontwikkeling, het facilitair beheer en het vastgoedbeheer. BIM Media 11
Artikelen Aanpak van leegstand: binnen 8 weken een transformatie vergund Arjan Loo bespreekt het per 1 november 2014 gewijzigde Besluit omgevingsrecht en de verruimde mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen en het realiseren van (vergunningvrije) mantelzorgwoning. Foto: PasAan. Mr. Arjan (A.P.) Loo 1 Op 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht gewijzigd 2. Deze wijziging is in de media vooral belicht vanwege de verruimde mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen en de mogelijkheden om mantelzorgwoningen (vergunningvrij) te kunnen realiseren. Een andere belangrijke verruiming is mijns inziens onderbelicht gebleven: de mogelijkheid om met een relatief korte procedure een gewenste functiewijziging vergund te krijgen. Mijn verwachting is dat deze verruiming in de praktijk veelvuldig kan en zal worden gebruikt. In deze actualiteitenrubriek is een korte blik op deze verruiming dan ook op zijn plaats. Voor lezers die vooral vertrouwd zijn met het privaatrecht ga ik eerst kort in op de verschillende bestuursrechtelijke mogelijkheden met bijbehorende procedures om een gewenste functiewijziging vergund te krijgen, waarna ik de verruimde mogelijkheid bespreek. Welke mogelijkheden bestaan er om afwijkend gebruik vergund te krijgen en welke procedure is daarop van toepassing? In Nederland wordt op het gebied van de ruimtelijke ordening uitgegaan van een stelsel van toelatingsplanologie. Dit houdt kort gezegd in dat in een bestemmingsplan wordt voorgeschreven wat voor bouwwerken in welke omvang op gronden mogen worden opgericht en welk gebruik van deze bouwwerken bijvoorbeeld wonen, horeca of detailhandel is toegestaan. Indien het voornemen is om af te wijken van het op grond van het bestemmingsplan toegestane gebruik zijn er een drie mogelijkheden (los van de mogelijkheid van het vaststellen van een geheel nieuw bestemmingsplan) om het gewenste gebruik vergund te krijgen: 1. het bestemmingsplan biedt zelf de mogelijkheid een gewijzigd gebruik te 12 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
vergunnen 3 (de zogenoemde binnenplanse ontheffing ); of 2. het gewijzigd gebruik kan worden vergund in een aantal bij algemene maatregel van bestuur genoemde gevallen 4 (de zogenoemde kruimelgevallen ); of 3. er wordt een omgevingsvergunning verleend waarbij moet worden aangetoond dat het verlenen van de vergunning niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening 5. Artikelen Als het mogelijk is om het afwijkend gebruik te vergunnen met een binnenplanse afwijking of met een kruimelgeval is daar de reguliere procedure op van toepassing. Een reguliere procedure houdt in dat in beginsel binnen 8 weken, behoudens een eenmalige verlengingsmogelijkheid van 6 weken, een besluit op de aanvraag wordt genomen. Als niet binnen deze termijn wordt besloten, wordt de vergunning geacht van rechtswege te zijn verleend. Voor de variant onder 3 moet een uitgebreide procedure worden doorlopen. Indien de uitgebreide procedure op een aanvraag van toepassing is, schrijft de wet voor dat binnen 6 maanden een besluit op de aanvraag moet zijn genomen. Het maakt daarmee dus nogal verschil welke procedure op een aanvraag van toepassing is! De verruiming waarvan ik verwacht dat deze in de praktijk veelvuldig kan en zal worden gebruikt houdt in dat per 1 november 2014 de kruimelgevallenregeling ten aanzien van gebruikswijzigingen (transformatie) aanzienlijk is verruimd. Daarmee kan binnen 8 weken een vergunning voor een gewenste transformatie worden verkregen! Ik licht de verruiming toe. Transformatie vóór en na 1 november 2014: praktische problemen aangepakt Tot 1 november 2014 was het vergunnen van een gebruikswijziging met een reguliere procedure alleen mogelijk indien het pand een maximale oppervlakte had van 1500 m 2 en er geen uitpandige bouwactiviteiten worden verricht. Deze beperkingen zorgden ervoor dat er in de praktijk slechts beperkt gebruik kon worden gemaakt van deze categorie. Veel leegstaande kantoorpanden en bedrijfsbebouwing hebben namelijk vaak een grotere oppervlakte. Ook is het bij een gewijzigd gebruik vaak nodig om de gevel te wijzigen, bijvoorbeeld voor voldoende daglichttoetreding. Een ander praktisch bezwaar bestond erin dat de wijziging van het gebruik (bijvoorbeeld van een kantoorfunctie naar een detailhandelsfunctie) in veel gevallen ook zorgt Foto: PasAan. voor een toename van de parkeerbehoefte, die niet met deze categorie kon worden meegenomen. Aldus moest er voor het kunnen voorzien in voldoende parkeerbehoefte alsnog een afzonderlijk (en niet in uitzonderingsgevallen) langdurig vergunningstraject worden doorlopen. Van tijdwinst was in die gevallen nagenoeg geen sprake. Aldus was deze categorie slechts in een beperkt aantal gevallen van nut. Per 1 november 2014 zijn deze praktische bezwaren komen te vervallen en kunnen aanzienlijk meer aanvragen om een omgevingsvergunning voor dergelijke gebruikswijzigingen met de reguliere procedure, waarbij in beginsel binnen 8 weken op een aanvraag wordt besloten, worden vergund. Zo wordt er niet langer meer een beperking gesteld aan de maximale oppervlakte van het bouwwerk en worden ook uitpandige bouwactiviteiten toegestaan, zolang de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume maar niet worden vergroot. Beperkte uitpandige werkzaamheden, zoals de wijziging van de gevelindeling, zijn daarmee expliciet onder deze regeling gebracht. In de nieuwe regeling wordt het ook toegestaan om het aansluitend terrein ten behoeve van de nieuwe functie te gebruiken. Zo kan ook een eventuele toegenomen parkeerbehoefte direct in de vergunning verlening worden meegenomen. Een gewenste transformatie van grote kantoorgebouwen, van leegstaande bedrijfsbebouwing en winkelruimten, maar ook van bijvoorbeeld complete ziekenhuiscomplexen kan daarmee met toepassing van een reguliere procedure worden vergund. Breed toepasbaar De belangrijkste reden voor deze verruiming is geweest om de (al dan niet tijdelijke) bewoning van leegstaande kantoorgebouwen met een korte procedure toe te kunnen staan. 6 Maar deze bepaling laat zich veel breder toepassen! De bepaling beperkt zich namelijk niet tot enkel kantoorgebouwen, maar tot alle bestaande bouwwerken. Ook ziet de bepaling niet enkel op transformatie naar het gebruik voor bewoning, maar op alle soorten van gebruik. Wel kan het zo zijn dat een gemeente gevallen waarin zij toepassing geeft aan deze categorie in haar beleidsregels heeft beperkt. Conclusie De verruimde mogelijkheden om een transformatie te vergunnen, bieden voor zowel gemeenten als ontwikkelaars kansen! Noten 1 Advocaat Overheid en ruimtelijke ontwikkeling bij Poelmann van den Broek advocaten te Nijmegen. 2 Staatsblad 2014, 333. 3 Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 4 Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder b, onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 5 Artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder b, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Ook wel bekend als het projectbesluit uit de Wro in de periode voorafgaand aan de Wabo. 6 Staatsblad 2014, 333, pagina 54. BIM Media 13
Kramp door krimp? Artikelen Volgens de rechtbank Gelderland is bevolkingskrimp een zodanig onvoorziene omstandigheid dat door ontwikkelaars geen ongewijzigde instandhouding van een met de gemeente (Bronckhorst) gesloten overeenkomst inzake gebiedsontwikkeling mocht worden verwacht. Moeten ontwikkelaars door deze uitspraak in de kramp schieten? Manfred Fokkema meent van niet. Hij plaatst enkele kanttekeningen bij een vonnis waarover het laatste (gerechtelijke) woord nog niet gezegd is. Manfred Fokkema 1 Inleiding Steeds meer gemeenten zien zich geconfronteerd met bevolkingskrimp én met contracten voor gebiedsontwikkeling waarin geen rekening is gehouden met die bevolkingskrimp. Dit leidt tot de vraag, waar ook de Gelderse gemeente Bronckhorst zich voor gesteld zag, of een samenwerkingsovereenkomst opengebroken kan worden vanwege de onvoorziene omstandigheid van bevolkingskrimp. Volgens een vonnis van de rechtbank Gelderland d.d. 9 april 2014 is dat het geval. 2 Hoger beroep Voorop gesteld: tegen het vonnis van de rechtbank te Arnhem is, naar ik heb begrepen, hoger beroep ingesteld. Dat is niet verbazingwekkend, omdat hierin voor het eerst is uitgemaakt dat bevolkingskrimp kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, waardoor ongewijzigde instandhouding van een overeengekomen overeenkomst inzake gebiedsontwikkeling niet mag worden verwacht. Deze eerste uitspraak over bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid is reeds daarom een korte bespreking waard. Uiteraard moet het vervolg, een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, worden afgewacht. Feiten Allereerst een korte schets van de feiten. In 2009 sluit de gemeente Bronckhorst een samenwerkingsovereenkomst met twee projectontwikkelaars voor de realisatie van 27 woningen. De ontwikkelaars zullen de vastgoedontwikkeling voor hun rekening nemen. Op de gemeente rust de (inspannings-) verplichting om het benodigde bestemmingsplan vast te stellen. Vanwege gewijzigd provinciaal beleid wordt in de Regionale Woonvisie van juli 2010 vastgelegd dat er minder woningen gebouwd dienen te worden. Volgens de gemeente heeft de uitvoering van de niet vrijblijvende Woonvisie tot gevolg dat het woningbouwplan niet gelegen in een inbreidings-, maar in een uitbreidingslocatie niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Vaststelling van het bestemmingsplan kan daarom niet aan de orde zijn. Volgens de ontwikkelaars is de gemeente (onder meer) haar inspanningsverplichting niet nagekomen, dan wel heeft zij onrechtmatig gehandeld en dient de gemeente daarom alle schade van de ontwikkelaars te vergoeden. 3 De gemeente wenst echter met een beroep op onvoorziene omstandigheden de overeenkomst te beëindigen onder vergoeding van de door de ontwikkelaars onevenredig geleden schade. Onvoorziene omstandigheden: wet en overeenkomst Rechtvaardigen de geschetste feiten een beroep op onvoorziene omstandigheden? Dat is de kern van de vraag waarover de rechtbank zich moet buigen. Uit art. 6:258 BW volgt dat de rechter bij een onvoorziene omstandigheid zoals bevolkingskrimp hetgeen dus geen onvoorzienbare omstandigheid hoeft te zijn op verlangen van één van de contractpartijen: - de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen; of - de overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan ontbinden. 4 Wanneer de eerste wettelijke horde van bevolkingskrimp als onvoorziene omstandigheid bij de rechter genomen is, dan volgt de tweede horde: is de onvoorziene omstandigheid van dien aard dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding niet mag verwachten? Daarna volgt nog een derde horde. Dienen de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening te komen van degene die zich erop beroept? In de samenwerkingsovereenkomst die in de procedure bij de rechtbank voorlag, hadden partijen de volgende regeling inzake onvoorziene omstandigheden opgenomen: Ingeval van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat van de Gemeente en/of de Ontwikkelaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze overeenkomst niet mag/mogen verwachten, zullen de Partijen trachten de inhoud van deze overeenkomst bij addendum aan te passen en wel op zodanig wijze dat de beoogde doelstellingen zoveel mogelijk in stand blijven en bereikt kunnen worden. Ook bevat de overeenkomst de volgende slotbepaling: Indien zich onvoorziene wijzigingen voordoen of omstandigheden die niet in deze overeenkomst zijn verdisconteerd, zullen de Partijen de gevolgen daarvan in goed overleg en tegen de uitgangspunten waarop deze Overeenkomst is gebaseerd, in redelijkheid vaststellen alsmede afspraken hoe deze gevolgen moeten worden opgelost. ( ) Oordeel rechtbank Volgens de rechtbank heeft de gemeente haar inspanningsverplichting inzake het vaststellen van het bestemmingsplan niet geschonden. Dat oordeel hoeft als zodanig geen verbazing te wekken, omdat er niet snel sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een inspanningsverplichting. Wel oordeelt de rechtbank, in weerwil van het voorgaande, dat de gemeente in beginsel tekort is geschoten in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, omdat het woningbouwproject geen doorgang vindt. Voor de vraag of die tekortkoming toerekenbaar is, is relevant of er sprake is van overmacht dan wel een onvoorziene omstandigheid zoals genoemd in de samenwerkingsovereenkomst. 14 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
De gemeente betoogt dat de wijziging van ruimtelijk beleid leidde tot het definitief vervallen van woningbouwmogelijkheden en dat dit een onvoorziene omstandigheid oplevert. Die omstandigheid zou volgens de gemeente van dien aard zijn enige toelichting in het vonnis hierover ontbreekt dat geen ongewijzigde instandhouding van de samenwerkingsovereenkomst mag worden verwacht. De rechtbank volgt het standpunt van de gemeente en overweegt als volgt: ( ) Gesteld noch gebleken is dat de bevolkingskrimp en als gevolg daarvan het aanpassen van de woningbouwplannen door de Gemeente als onvoorziene omstandigheid in de SOK is verdisconteerd of dat partijen in die mogelijkheid hebben willen voorzien. Dat betekent dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De onvoorziene omstandigheid is bovendien van dien aard dat [eiseressen] geen ongewijzigde instandhouding van (het doel van) de overeenkomst mocht verwachten. Artikelen Uiteindelijk wijst de rechtbank aan de ontwikkelaars een schadebedrag van 78.000 toe voor de onevenredig geleden schade. Enkele opmerkingen Dat bevolkingskrimp in het onderhavige geval kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid wekt geen verbazing. Het is immers een omstandigheid waarvan, aldus de rechtbank, niet is gebleken dat deze is verdisconteerd in de overeenkomst, althans dat partijen in die mogelijkheid hebben willen voorzien. Wel wekt het in juridisch opzicht verbazing dat de rechtbank oordeelt dat de onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat geen ongewijzigde instandhouding mag worden verwacht van (het doel van) de overeenkomst. In de eerste plaats ontbreekt op het punt van dien aard namelijk enige toelichting van de rechtbank. Daarnaast ontbreekt elke verwijzing naar de, ook in het contract, voorgeschreven toets aan de maatstaf van redelijkheid en billijkheid. Kortom, de rechtbank lijkt hier niet te toetsen aan de wet en/of de tekst van de overeenkomst. De rechtbank lijkt simpelweg de stelling van de gemeente te volgen dat de onvoorziene omstandigheid van bevolkingskrimp van dien aard is dat geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag worden verwacht. Die toets is echter niet conform overeenkomst en niet conform wet. Verwacht mag worden dat deze redenering, de toets der kritiek bij het Hof dan ook niet (zomaar) zal kunnen dragen. Op zijn minst ligt het voor de hand dat in het arrest van het Hof meer de nadruk zal worden gelegd op Foto: Arnold Joost, Stadkwadraat. het gegeven dat de gemeente Bronckhorst opgelegd heeft gekregen van hoger hand, vanuit de provincie, dat er minder woningen gerealiseerd mochten worden. Ook merk ik op dat de rechterlijke macht tot op heden (altijd) zeer terughoudend is geweest om een beroep op onvoorziene omstandigheden te erkennen. 5 Zonder nadere motivering van de rechtbank, die nu eenmaal ontbreekt, valt niet goed in te zien waarom in het onderhavige geval van die bestendige lijn is afgeweken. Wat nu als niet de gemeente, maar de ontwikkelaar van het contract had willen afkomen wegens bevolkingskrimp (lees: geen vraag meer naar woningen)? Ik waag te betwijfelen of de rechtbank, gelet op de bestendige lijn in de jurisprudentie over onvoorziene marktomstandigheden, in een dergelijk geval tot een vergelijkbare conclusie zou zijn gekomen. Kramp door krimp? Het in dit artikel besproken vonnis lijkt op het eerste gezicht een gunstige uitkomst te hebben voor gemeenten die kampen met bevolkingskrimp. Om meerdere redenen zou het onverstandig zijn voor ontwikkelaars om vanwege deze uitspraak in de kramp te schieten bij bevolkingskrimp. In de eerste plaats moet de uitkomst van het hoger beroep worden afgewacht. Uit het vonnis lijkt te volgen dat door de rechtbank niet op de juiste wijze is getoetst aan de wet en de inhoud van de overeenkomst. Ook merk ik op dat de uitspraak afwijkt van een bestendige lijn in de jurisprudentie, welk gegeven ongetwijfeld naar voren zal worden gebracht bij het hof. Kortom, het laatste woord over dit vonnis is nog niet gezegd. Noten 1 Advocaat Gebiedsontwikkeling bij Infense advocaten te Deventer. De redactie van dit artikel is afgerond op 22 december 2014. 2 Rb. Gelderland 9 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2343. 3 Uit onderdeel 3.1 van het vonnis blijken overigens nog meer vorderingen. 4 Zie ook mijn artikel Verplicht bouwen voor leegstand zoals dat vorig jaar februari is verschenen in dit tijdschrift. 5 Zie voetnoot 3. Enkele uitzonderingen daargelaten, zoals bijvoorbeeld blijkt uit B.D.A. Zwart, De financiële en economische crisis toch een onvoorziene omstandigheid?, TBR 2014/143. BIM Media 15
Column Artikelen DBFMO: kwaliteitsverbetering of kapitaalvernietiging? Paul Rutte 1 Op 11 december 2014 opende onze Koning het nieuwe Nationaal Militaire Museum in Soesterberg. Een schitterend ontwerp van Felix Claus in het Utrechts landschap. Dat weet ik uit eigen ervaring omdat ik enkele maanden voor de officiële opening een preview kreeg. Ik was uitgenodigd door Heijmans, leider van het consortium die dit museum heeft gerealiseerd. De Rijksoverheid had voor het museum een tender uitgeschreven in de vorm van een DBFMO met Heijmans cum suis als uiteindelijke winnaar. Een DBFMO? Toegegeven. Ik heb ook even geoefend om deze afkorting er soepel uit te krijgen, maar ik ben nu in het stadium dat ik het achteloos kan laten vallen. Hier en daar wat niet begrijpende blikken achterlatend. DBFMO staat voor Design, Build, Finance, Maintain and Operate. Het is de meest vergaande vorm van integrale aanbesteding. Het is een contractvorm waarbij de opdrachtnemer bij het ontwerp en realisatie rekening houdt met langjarig onderhoud en facilitaire diensten, en ook nog de financiering meebrengt. Dit laatste is op zichzelf vanuit het perspectief van de Rijksoverheid bijzonder omdat deze partij altijd de laagste kapitaalskosten heeft. De redenatie is echter dat door participatie van de financiële partijen in zo n consortium de tucht van de markt zijn werk doet. Het hele idee bij zo n aanbesteding is dat je door het contant maken van 25 jaar juffrouw Jannie met haar rondrijdende koffiekar tot de conclusie komt dat je beter de initiële investering kan doen door iedere afdeling een goed espresso-apparaat te geven. In de nadere toelichting van Heijmans viel me toch weer een groot nadeel op van deze vorm van aanbesteding. De zeer hoge aanbestedingskosten. In de laatste ronde heeft een drietal consortia meegedaan. Deze partijen hebben alle drie een volledig en gedetailleerd museum uitgewerkt. Elk museumstuk uit de collectie beschreven en een plek gegeven. De vervanging van de lampjes en de verkoop van koffie met appelgebak uitgerekend voor de komende 25 jaar. Kosten per partij? Circa 3 à 4 miljoen euro. Voeg daarbij nog de kosten van de Rijksoverheid om dit op de markt te zetten en te beoordelen en je komt op een bedrag van ergens tussen de 10 en 15 miljoen Euro. Heijmans blij, twee andere volledig uitgewerkte musea helemaal de prullenbak in. De verliezen bij de andere partijen zijn groot. Ze krijgen weliswaar een vergoeding van het Rijk, maar die staat in geen verhouding tot de werkelijke kosten. Circa 8 miljoen kapitaalsvernietiging? Had ook in het museum gestopt kunnen worden. En dan al die tijd, energie en dat talent dat in die volledig uitgewerkte Musea is gaan zitten. Kan dat nou niet anders? Twee keer verliezen en je bedenkt je nog wel of je voor een derde keer meedoet. Zo n hoge toetredingsdrempel helpt ook niet in een optimale markwerking. Straks doen alleen nog een aantal partijen mee die niet teveel verliezen uit het verleden hebben moeten afboeken en bereid zijn zwaar te investeren in deze vorm van aanbesteding. Ik zou toch willen pleiten om de keuze met welke partij door te gaan, eerder te maken. Voordat alles tot in detail is uitgewerkt. Het museum is overigens een groot succes. De drukte tijdens de kerstvakantie is enorm geweest. Voor mij zal het bij die ene keer blijven. Ik heb alleen maar dochters thuis. Die krijg ik niet mee. Het is toch een beetje een toys for boys museum. Foto: Zandcee, Wikimedia.org. Noot 1 Drs. P. Rutte MRE, NS Stations en lid van de redactie van Grondzaken in de Praktijk. 16 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
Verkoop op basis van visie en verbeeldingskracht Artikelen Aan de hand van de grondverkoop door de gemeente Utrecht voor het Noordgebouw in het Stationsgebied schetst de auteur de mogelijkheden om te verkopen grond als ontwikkelingsopgave aan de markt aan te bieden, zodat die zich daarop succesvol kan organiseren. Maarten Kievits 1 Bij de grondverkoop van ontwikkellocaties kiezen gemeenten vaak voor een platte verkoop aan de hoogste bieder, of voor een uitgebreide aanbesteding waarbij veel van marktpartijen wordt gevraagd. Toch leiden beide benaderingswijzen er in de praktijk regelmatig toe dat verkooptrajecten mislukken. Er blijft dan een te grote kloof bestaan tussen de gemeentelijke wensen en datgene wat de markt kan bieden. Gemeenten blijven hierdoor met hun te verkopen grond zitten, terwijl de markpartijen morren over de wijze waarop de percelen in de markt worden gezet. Dat het ook anders kan bewijst de gemeente Utrecht met de grondverkoop voor het Noordgebouw in het Stationsgebied. De kern van deze pilot? Een relatief korte procedure waarin marktpartijen werden uitgedaagd op de gemeentelijke ambities, hen veel ruimte werd geboden om de locatie optimaal te ontwikkelen en zij daarover voortdurend met de gemeente in gesprek waren. Aan de hand van dit praktijkvoorbeeld schets ik onderstaand de mogelijkheden om te verkopen grond als ontwikkelingsopgave aan de markt aan te bieden, zodat die zich daarop succesvol kan organiseren. Noordgebouw: de opgave in een notendop Om de verkoopaanpak bij het Noordgebouw goed te kunnen duiden is enige achtergrondkennis over deze complexe locatie vereist. Het Noordgebouw wordt gerealiseerd op de plek van het inmiddels gesloopte taxiplatform bij station Utrecht Centraal. Een deel van het De plek van het toekomstige Noordgebouw: het inmiddels gesloopte taxiplatform vanuit de lucht. BIM Media 17
Artikelen Verkoopproces Noordgebouw: van start procedure tot getekende overeenkomst in 11 maanden. gebouw kan op maaiveld gebouwd worden, een ander deel moet gerealiseerd worden op het nieuwe verhoogde Stationsplein-Oost. De locatie ligt direct naast de trein- en tramsporen, waarbij de trambaan deels onder het gebouw komt te liggen. Ook de Noordertunnel (toegang tot de treinperrons) loopt onder een deel van het gebouw door. De entree hiervan moet in het ontwerp geïntegreerd worden. De gemeente is grondeigenaar en wenst dat deze plek een invulling krijgt die van toegevoegde waarde is voor de stad, bijdraagt aan de levendigheid in het Stationsgebied en de route over maaiveld begeleidt van het station, via TivoliVredenburg, naar de oude binnenstad. Kortom, deze plek naast het grootste treinstation in Nederland is in potentie een toplocatie, maar kent ook vele uitdagingen. Het vraagt dan ook om verbeeldingskracht om direct de kansen van deze plek te zien. Het is juist op dit vlak dat de gemeente Utrecht de marktpartijen bij het Noordgebouw op weg heeft geholpen. Visie: starten bij het waarom van de opgave Samen met Fakton en JLL dacht de gemeente eerst zelf goed na over de gebruiksmogelijkheden van deze locatie. Volgens het Masterplan en het Structuurplan zou immers op deze plek een gebouw komen, maar daar was nog geen programma en geen concept voor. Bij het nadenken over het toekomstig gebruik is gestart bij het waarom. Wie maken straks gebruik van deze plek? Waarom doen ze dat? Waar komen deze mensen vandaan? Waar liggen hun behoeften? Dit denkproces heeft geresulteerd in het concept Urban Hub : een plek naast het OV-knooppunt waar mensen voor korte of langere tijd kunnen verblijven, elkaar kunnen ontmoeten, kunnen werken en kunnen ontspannen. Alles onder één dak, waarbij de verschillende functies elkaar versterken en deze bij voorkeur vanuit één integrale visie worden geëxploiteerd. Met dit concept ter inspiratie is vervolgens een marktconsultatie georganiseerd om de haalbaarheid verder te onderzoeken. Daarbij is bewust gekozen om te spreken met een brede vertegenwoordiging uit de werelden ontwikkeling, bouw, exploitatie én belegging. De marktpartijen waarmee is gesproken hebben de kansen voor een Urban-Hub-achtig concept op deze locatie onderstreept én een aantal voorwaarden meegegeven om deze opgave tot een succes te maken. De gemeente heeft goed geluisterd naar de opmerkingen uit de marktconsultatie en heeft deze ter harte genomen als basis voor de verkoopprocedure. Ruimte en flexibiliteit bieden De marktpartijen gaven onder meer aan dat de gemeente niet alles aan de voorkant dicht moest timmeren. Een complexe locatie als deze kent al randvoorwaarden genoeg en vraagt juist om creativiteit. Dat vereist op haar beurt weer inspiratie en oplossingsruimte. In de voorbereidingen op het verkoopproces is aan de kant van de gemeente dan ook veel tijd en energie gestopt in ruimte geven. Dat vraagt om durven loslaten en dat blijkt in de praktijk gemakkelijker gezegd dan gedaan, zowel voor de ambtelijke organisatie als voor het bestuur. Voor de betrokkenen betekent dit anders denken en handelen: wensen formuleren in plaats van eisen, marktpartijen vertrouwen geven en hen uitdagen op het gezamenlijk creëren van waarde. Gesterkt door de marktkennis uit de consultatiefase is de gemeentelijke projectorganisatie erin geslaagd de vereiste cultuuromslag te maken. Dit heeft geresulteerd in een projectscope die in meerdere opzichten flexibel was voor de markt: in functies, in oppervlakten per functie, in gebouw-footprint en in bouwvolume. Deelnamekosten marktpartijen beperken Een ander aandachtspunt uit de marktconsultatie was dat marktpartijen aangaven niet aan een lange en dure aanbestedingsprocedure deel te willen nemen. Ook daar heeft de gemeente nadrukkelijk rekening mee gehouden. Gekozen is weliswaar voor een verkoopprocedure waarbij de gehele markt mee kon doen, een snelle trechtering naar 3 tot 5 partijen was daarbij het uitgangspunt. In de eerste ronde is niet veel meer gevraagd dan een toelichting op de samenwerkingspartner die zich inschrijft, een visie op 24 uur in het leven van het Noordgebouw en een indicatief grondbod. Niet alleen bleven de deelnamekosten van de marktpartijen hierdoor beperkt, ook werden ze hiermee uitgedaagd te vertrekken vanuit het waarom (toekomstig gebruik en exploitatie) in plaats vanuit het wat (gebouwontwerp). Pas in de tweede ronde is gevraagd om tekeningen en slechts op het uitwerkingsniveau van een schetsontwerp. Op dat moment diende ook een onvoorwaardelijk grondbod inclusief onderbouwing, risico s en kansen aangeleverd te worden. De inschatting vooraf was dat op basis van de gevraagde informatie de out-of-pocket kosten voor beide ronden samen beperkt konden blijven tot maximaal 100.000,- per marktpartij. Voor een project met een investeringsvolume van rond de 50 miljoen euro is dat redelijk. 18 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015
Transparantie over inhoud en procedure Om te zorgen dat marktpartijen tijdens de rit niet voor verrassingen komen te staan, is geïnvesteerd in een goede voorbereiding. Alle relevante documenten over de locatie (technische gegevens, beleidskaders, etc.) zijn vooraf verzameld en beschikbaar gemaakt in een digitale dataroom. Zodra marktpartijen zich hadden ingeschreven kregen ze daar toegang toe. De locatiekenmerken en de gemeentelijke ambities en wensen stonden daarnaast beschreven in een inspirerende verkoopbrochure. Tenslotte is de gemeente ook over het verkoopproces vanaf het begin transparant geweest, zowel in de juridische deelnamevoorwaarden als in de uitgebreide procesbrief die alle deelnemers bij inschrijving ontvingen. Artikelen Samenwerkingspartner centraal De gemeente is voor het Noordgebouw vanaf de start op zoek gegaan naar een partner met een langetermijnbelang. De locatie is immers complex en kent bij het sluiten van het contract (uitwerkingsniveau schetsontwerp) nog vele onzekerheden. Een goede samenwerking, ook na gunning, is essentieel voor een succesvol project. Gezocht is daarom naar een samenwerkingspartner die niet alleen de ontwikkeling en bouw van het Noordgebouw kan zekerstellen, maar ook (deels) de exploitatie en het eigendom in zich verenigt. Ook op dit aspect zijn de marktpartijen door de gemeente uitgedaagd. Door al in een vroegtijdig stadium de eindgebruikers en toekomstige eigenaren te committeren wordt niet alleen optimaal vraaggericht ontwikkeld, maar wordt ook de financiering beter geborgd. Beiden vergroten dan ook de haalbaarheid van het project. Dit kan alleen wanneer de time to market van het project niet te lang is. Dialoog voeren Een samenwerkingspartner selecteren voor een complexe locatie zonder uitvoerig met elkaar gesproken te hebben is zinloos. Dat een dialoog onderdeel van het verkoopproces moest zijn was dan ook vanaf het begin duidelijk. In de praktijk zijn de dialooggesprekken zowel voor de gemeente als voor de marktpartijen waardevol geweest. Door een open gesprek met elkaar te voeren ontstaat namelijk pas echt goed inzicht in de (on)mogelijkheden van de plek. Niet onderschat moet worden hoe lastig het is om uit een zeer grote hoeveelheid schriftelijke informatie in de digitale dataroom alle finesses te halen. Het uitvoerig met elkaar bespreken daarvan is aanvullend nodig om de marktpartijen optimaal in staat te stellen zich de plek eigen te maken. Daarnaast helpt de dialoog bij het begrijpen van elkaars belangen. Bij het verkoopproces van het Noordgebouw zijn de dialooggesprekken volledig open en op basis van gelijkwaardigheid gevoerd. Dat vraagt niet alleen het veelvuldig stellen van vragen aan de ander, maar ook zelf open kaart spelen. Een spel dat weliswaar enige oefening vereist, maar dat werkt en bovendien zorgt voor financieel en kwalitatief betere plannen én voor een goede sfeer aan tafel. Tijdens de contractbesprekingen is deze manier van werken voortgezet. De dialooggesprekken vormden daardoor een goede oefening voor het vervolg van de samenwerking. Er is in dit geval dus niet op basis van positie onderhandeld. In plaats daarvan hebben de gesprekken in het teken gestaan van het inleven in elkaars belangen en het gezamenlijk zoeken naar oplossingen. Door te denken in termen en/en (winst voor de een is ook winst voor de ander) is gezocht naar mogelijkheden om in het vervolg van het proces gezamenlijk waarde te creëren. Een voorbeeld uit de verkoopbrochure van het Noordgebouw. Voor iedere relatie en voor iedere samenwerking geldt dat je het niet over alles met elkaar eens bent. Tijdens de contractbesprekingen hebben de gemeente en het marktconsortium over bepaalde onderwerpen dan ook zeker discussie gevoerd. In gesprek blijven, ook als het moeilijk wordt, was op dat moment het credo. Juist op die momenten betaalde het investeren in de dialoog zich namelijk terug. Toen bleek dat voldoende vertrouwen en begrip voor elkaars belangen was opgebouwd om samen tot goede oplossingen te komen. Daar waar anders wellicht een patstelling was ontstaan. Kansen voor uw eigen verkoopopgaven? De gemeente heeft aan dit verkoopproces niet alleen een langetermijn samenwerkingspartner overgehouden (Dura Vermeer en NIC Re Development), maar ook een kwalitatief hoogwaardig gebouwontwerp dat goed aansluit op de omgeving en van toegevoegde waarde is voor de stad. Zaken die bij een platte verkoop allerminst zeker waren geweest. Ook vanuit de deelnemende marktpartijen is positieve feedback ontvangen over het verkoopproces. De markt heeft in dit proces de ruimte gekregen haar meerwaarde te laten zien, voelt zich gehoord en is niet overvraagd. Door tijdens het gehele proces zowel de wensen van de gemeente als de mogelijkheden van de markt in het oog te houden brachten wij beiden bij elkaar. Waar en wanneer is een dergelijke aanpak nog meer kansrijk? In potentie bij alle binnenstedelijke (her)ontwikkelopgaven van grond en vastgoed waar sprake is van (1) een multifunctioneel programma, (2) urgentie en (3) marktvraag. Van de betreffende eigenaar vraagt dit wel om geloof in de plek en de bereidheid om te investeren in het proces. Ik daag u uit om bij uw eigen verkoopopgaven in de toekomst deze aanpak serieus te overwegen en bij complexe opgaven die vragen om verbeeldingskracht niet meer voor een platte verkoop te kiezen. Mijn stelling is namelijk dat u dan waarde laat liggen. Noot 1 Consultant bij Fakton en onderdeel van het verkoopteam voor het Noordgebouw in Utrecht. BIM Media 19
Gebruik om niet, of toch niet? Actualiteiten Op 18 juni 2014 heeft de rechtbank Overijssel een uitspraak (ELCI:NL:RBOVE:2014:3528) gedaan waarin deze oordeelt dat onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in art. 6:258 BW, kunnen leiden tot beëindiging van een voortgezet gebruik om niet. Deze uitspraak heeft tot gevolg dat voor grondeigenaren (gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en marktpartijen) mogelijkheden ontstaan om langjarige gebruiksrechten om niet te beëindigen. Anderzijds kunnen de gebruikers (agrariërs, particulieren) geconfronteerd worden met wijziging en/of beëindiging van hun gebruiksrecht om niet. Ing. A.C.J. van Oers 1 Aanleiding In het recente verleden (vóór de crisis) hebben gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en grondspeculanten vele hectares (agrarische) grond aangekocht met het oog op toekomstige niet-agrarische ontwikkelingen (woningbouw, winkels, kantoren en andere commerciële of bedrijfsmatige doeleinden). In de hausse van deze markt werden naast forse koopsommen (hoge m 2 -prijzen) in veel gevallen bijkomende afspraken overeengekomen omtrent het voorgezet gebruik van deze gronden. Veelal betrof dit gebruiksrechten om niet voor de voormalige eigenaar. De ervaring leert dat in den lande een grote variëteit aan gebruiksrechten bestaat welke rusten op maagdelijke gronden, waarvan de eigenaar hoopt(e) dat deze tot ontwikkeling komen. Zo bestaan er rechten met een concrete einddatum, maar ook rechten gekoppeld aan een bepaalde bestemmingswijziging met een volstrekt onbepaalde termijn. Inmiddels zijn deze gebruiksrechten een doorn in het oog van gemeenten en marktpartijen. Met het uitblijven van de beoogde nietagrarische ontwikkelingen ontstaat namelijk regelmatig de behoefte om bepaalde grondposities van de hand te doen. Het verkopen van deze gronden op de agrarische grondmarkt is alleen interessant, indien de kopers (agrariërs) de gronden zelf kunnen gaan gebruiken. In veel gevallen blijken de gebruiksrechten daarvoor een zeer belemmerend obstakel. De voormalige eigenaren blijven namelijk vasthouden aan hun gebruiksrechten. In de praktijk komt het dan vaak voor dat er, min of meer noodgedwongen, een regeling wordt getroffen met de gebruiker (bijv. middels afkoop van het recht of terugverkoop voor een gedempte prijs). In de kwestie die heeft geleid tot de uitspraak van de rechtbank Overijssel werd ervoor gekozen om de gebruiksovereenkomst in die zin aan te passen dat het gebruik om niet zou eindigen, vanwege de gewijzigde marktomstandigheden als onvoorziene omstandigheid. Wat was het geval? De gemeente Almelo kocht in 2008 een agrarisch bedrijf van ca. 23 ha, bestaande uit grond, bedrijfsgebouwen en woonhuis. Deze aankoop werd gedaan met de uitdrukkelijke bedoeling dat de grond gebruikt zou worden voor de realisering van een woningbouwplan (ruim opgezette villawijk). Door de gemeente is een koopsom betaald van 8.220.000,-. Daarnaast is met de verkoper overeengekomen dat hij de grond om niet mocht blijven gebruiken. Deze bepaling was in de akte van levering als volgt opgenomen: De verkoper mag het verkochte persoonlijk om niet blijven gebruiken tot uiterlijk een en dertig december tweeduizend tien. Indien blijkt dat de bestemming later wordt gewijzigd dan een en dertig december tweeduizend tien en er daardoor geen werkzaamheden ten behoeve van Waterrijk hoeven te worden uitgevoerd wordt het persoonlijk gratis voortgezet gebruik van de grond eveneens verlengd. Verkoper (gebruiker) heeft hiermee als het ware een persoonlijk recht gekregen om het verkochte om niet te kunnen blijven gebruiken tot aan het moment van uitvoering van werkzaamheden die tot doel hebben te komen tot realisatie van het bestemmingsplan Waterrijk. Toepassing art. 6:258 BW: onvoorziene omstandigheden De gemeente (grondeigenaar) wilde van het voormelde gratis gebruiksrecht af en heeft in onderhavige procedure onder meer ingebracht dat vanwege de veranderde marktomstandigheden de woningbouw op de betreffende gronden veel later dan voorzien zal plaatsvinden. Deze marktontwikkeling was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst niet te voorzien. Vanwege deze onvoorziene omstandigheden vordert de gemeente zodanige aanpassing van de overeenkomst dat het voortgezet gebruik om niet eindigt. De rechtbank heeft in haar overwegingen ten aanzien van deze vordering onder meer betrokken, dat: - in casu inderdaad sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst was namelijk niet voorzien in de gevolgen van de marktontwikkelingen zoals de inzakkende markt en de totale vraaguitval van woningen ; - deze onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij (gebruiker) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De gemeente vordert slechts een wijziging van een nevenbeding (het gebruiksrecht). Het kernbeding (koopovereenkomst + koopsom) blijft in stand. - het gratis voortgezet gebruik nog jaren 20 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK FEBRUARI 2015