Visitatieraad Beste- Praktijkprijzen 2014 Rapport van de jury

Visitatieraad Beste- Praktijkprijzen 2014 Rapport van de jury 20 februari 2014 1

Doel van de Beste- Praktijkprijzen Het is een uitdrukkelijk doel van de prestatiebeoordelingen door de Visitatieraad om meer bekendheid te geven aan goede prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s). Daarom krijgen goede praktijken, indien in het visitatierapport vastgesteld, extra aandacht. Een goede praktijk is een werkwijze die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van de SHM s en andere woonactoren wordt gebracht. De Visitatieraad reikt jaarlijks prijzen uit aan SHM's met een goede praktijk. In 2014 gebeurt dit voor het eerst, namelijk op 20 februari 2014, op het einde van de studiedag "1 jaar Visitaties van Sociale Huisvestingsmaatschappijen." De prijswinnaars werden geselecteerd door een jury die bestond uit vertegenwoordigers van sociale huisvestingsmaatschappijen, huurders en leden van de Visitatieraad We voorzien 6 prijzen, één in elk van de volgende prestatievelden: PV1 PV2 PV3 PV4 PV5 PV6 Beschikbaarheid van woningen Kwaliteit van woningen en woonomgeving Betaalbaarheid Sociaal beleid Interne controle en financiële leefbaarheid Klantvriendelijkheid Samenstelling jury Voorzitter Bernard Hubeau, voorzitter Vlaamse Woonraad, hoogleraar Universiteit Antwerpen Namens VIVAS: Eric Wilms, lid VIVAS stuurgroep Etienne Luyten, lid VIVAS stuurgroep Namens VVH en VLEM: Björn Mallants, directeur VVH Patrick Vercruysse, directeur Woonmij IJzer en Zee Namens Visitatieraad: Tina Martens, visitator Luc Joos, visitator Secretaris (zonder stemrecht): Gerard van Bortel, voorzitter Visitatieraad 2

Werkwijze van de jury Tot eind 2013 konden SHM's zich kandidaat stellen voor de Beste- Praktijkprijs 2014. Voorwaarde was dat visitatiecommissies in, gedurende 2013 gepubliceerde, visitatierapporten een goede praktijk hadden beschreven en dat de SHM zich door middel van een in te vullen standaardfiche kandidaat stelde. Tot de sluitingsdatum waren 25 visitatierapporten gepubliceerd, waarin samen 49 goede praktijken werden gesignaleerd. SHM's, waarbij meerdere goede praktijken werden vastgesteld, konden zich meerdere keren kandidaat stellen. We ontvingen in totaal 28 kandidaatstellingen van 12 SHM's. Uit deze inzendingen nomineerde de jury 13 goede praktijken, ingediend door 9 SHM s (zie tabel 1). Sommige genomineerde goede praktijken kwamen in aanmerking voor de Beste- Praktijkprijs voor meer dan 1 prestatieveld. Uit deze nominaties heeft de jury per prestatieveld een winnaar geselecteerd. Besluitvorming binnen de jury heeft plaatsgevonden op basis van consensus. In dit juryrapport vind u een overzicht van de prijswinnaars en een korte motivatie door de jury. De Beste- Praktijkprijzen zijn uitdrukkelijk niet alleen bedoeld om mooie initiatieven van SHM s te waarderen, maar ook en vooral om de prijswinnaars te stimuleren om andere maatschappijen te informeren over hun werkwijze en bij te dragen aan het elders toepassen van de goede praktijk. Uiteraard is het daarbij belangrijk dat er wordt rekening gehouden met de verschillende kenmerken van SHM s en met de context waarin maatschappijen werken. De Beste- Praktijkprijs is dus vooral bedoeld als stimulans voor huisvestingsmaatschappijen om van elkaar te leren. Ook de vele goede praktijken die niet in de prijzen zijn gevallen kunnen daarvoor gebruikt worden. Namens de jury Beste Praktijkprijzen 2014 Bernard Hubeau Voorzitter Brussel, 20 februari 2014 3

Tabel 1, Overzicht genomineerde goede praktijken SHM Plaats Goede praktijk Korte omschrijving 1010 De Ideale Woning Berchem ONDERNEMINGSPLAN 1065 ABC Antwerpen VOORKOOPRECHT 1250 De Noorderkempen Merksplas 3410 Helpt Elkander Waregem 4070 Dendermondse Volkswoningen Dendermonde HISTORISCHE GEBOUWEN BROCHURE CONTACTINFO VOORKOMEN SOCIAAL ISOLEMENT 7030 Nieuw Dak Genk CONDENSATIEDUO 7070 Ons Dak Maaseik 7090 Nieuw Sint- Truiden Sint- Truiden 9710 Vooruitzien Beringen VERHUISONDER- STEUNING RENOVATIE DUPLEEN HORIZONTALE RENOVATIE FINANCIEEL PLAN KWALITEITS- MANAGEMENT- SYSTEEM FOLDERS EN BROCHURES BEVRAGING ENERGIEVERBRUIK Goede praktijk Lange omschrijving PV1 PV2 PV3 PV4 PV5 PV6 Ondernemingsplan voor een strategische klantgerichte koers Voorkooprecht actief gebruiken voor sociaal wonen Sociaal wonen combineren met bescherming van erfgoed Brochure als jaarlijkse informatiebron voor bewoners Voorkomen sociaal isolement van oudere huurders Condensatie- advies voor betere woonkwaliteit en woongedrag Intensieve begeleiding bij verhuizing voor renovatie Voldoen aan noden senioren door proefwonen bij renovatie Voorkomen leegstand en gedwongen verhuizing door horizontale renovatie Lange- termijn financiële consequenties van beleidsbeslissingen simuleren Borgen professionele dienstverlening en bedrijfsvoering met een kwaliteitsmanagementsysteem Inspelen op concrete vragen (kandidaat) huurders met klare taal brochures Kritisch volgen energieverbruik ook na verkoop Aantal nominaties 2 2 2 3 3 3 4

Beste- Praktijkprijzen 2014 De Winnaars 5

Prestatieveld 1: Beschikbaarheid van woningen SHM 1065, ABC, Antwerpen Voorkooprecht actief gebruiken voor sociaal wonen Door het actief uitoefenen van het voorkooprecht heeft ABC in de afgelopen tijd haar patrimonium kunnen uitbreiden met 95 instapklare woningen met één, twee of drie slaapkamers. Bovendien verwierf de maatschappij 5 bouwterreinen waar in totaal nog 70 woningen worden gebouwd of gepland zijn. In totaal zullen dus 165 woningen kunnen gerealiseerd worden via de weg van het voorkooprecht in een periode van 10 jaar. Het gebruiken van het voorkooprecht door SHM s is, op zichzelf, niet uitzonderlijk. Veel SHM s doen dat. De jury heeft toch besloten om SHM ABC de Beste- Praktijkprijs toe te kennen vanwege de intensieve manier waarop zij dit voorkooprecht gebruikt. Gemiddeld beoordeelt ABC jaarlijks 1.500 aanbiedingen. In 10 jaar tijd betrof dit dus ongeveer 15.000 aanbiedingen. De door ABC gehanteerde werkwijze leidt tot een snelle uitbreiding van het sociaal patrimonium. De investeringen genereren ook direct huuropbrengsten van de zittende huurders in de aangekochte gebouwen. Door het socialiseren van private huurwoningen kan het patrimonium snel worden uitgebreid met betaalbare huurwoningen. Het gebruik van het voorkooprecht vraagt om goede afstemming met andere partijen. ABC heeft daarom veelvuldig overleg met de collega s in hetzelfde actieterrein (zowel Antwerpen als Gent) om te bepalen wie het eventuele voorkooprecht zal uitoefenen. Hierover zijn afspraken gemaakt. Deze goede praktijk is niet zondermeer toepasbaar in andere actieterreinen. Er moet een aantrekkelijk voorkoop- aanbod zijn. Bovendien moet, in gemeenten met meer dan 10% sociale huurwoningen, het schepencollege met een gunstig advies het uitoefenen van het voorkooprecht ondersteunen. 6

Prestatieveld 2, Kwaliteit van woningen en woonomgeving SHM 9720, Vooruitzien, Beringen Kritisch volgen energieverbruik ook na verkoop In 2007 startte koopmaatschappij Vooruitzien met een Onderzoek naar energieverbruik bij kopers. De kopers werd gevraagd om de meterstanden voor elektriciteit, gas en water aan de SHM te bezorgen. Deze bevraging is systematisch uitgebreid en in 2011 zijn 179 kopers, verdeeld over 20 projecten, aangeschreven om hun meterstanden op te geven. Van 11 projecten werd een gemiddeld verbruik berekend op basis van de gegevens van 42 kopers die de meterstanden hebben door gegeven. De belangrijkste bekommernis van Vooruitzien is dat de sociale koopwoningen zichzelf niet uit de markt prijzen met een doorgedreven pakket voorzieningen op het vlak van milieuvriendelijkheid, terwijl de mate van performantie in het dagelijkse gebruik op langere termijn nog moet vastgesteld worden. De SHM wenst zelf vast te stellen hoe de prijs/kwaliteit verhouding ligt ten aanzien van milieuvriendelijke maatregelen, die in sommige gevallen de kosten aanzienlijk verhogen. De SHM gebruikt de uitkomsten van de bevraging bij het ontwerpen van nieuwe koopwoningen. Zo is al duidelijk geworden dat pompen benodigd voor sommige voorzieningen (zoals waterrecuperatie, vloerverwarming, zonneboiler) het energieverbruik aanzienlijk kunnen verhogen. Tevens is gebleken dat er een duidelijk verband is tussen een kleinere woonoppervlakte en een laag gasverbruik. Ook kon men vaststellen dat extra waterrecuperatiemaatregelen niet altijd leiden tot minder waterverbruik De jury waardeert de inzet van de SHM om de daadwerkelijke invloed van ingrepen op het verminderen van het energie- en waterverbruik op langere termijn te meten. De jury apprecieert bovendien de zorg van de SHM om de betaalbaarheid voor de kopers te waarborgen, en waar nodig kopers te begeleiden bij het gebruiken van hun woning. Beide zijn belangrijke sociale beweegredenen voor de SHM om dit project verder te ontwikkelen. Bovendien prijst de jury de SHM voor de wijze waarop zij het effect van maatregelen meet en gebruikt voor haar nieuwe bouwprojecten. 7

Prestatieveld 3, Betaalbaarheid SHM 1250, Bouwmaatschappij De Noorderkempen, Merksplas Sociaal wonen combineren met bescherming van historisch erfgoed SHM De Noorderkempen kocht 64 cipierwoningen van 100 jaar oud die in een beschermd landschap liggen en die dringend gerenoveerd dienden te worden. De SHM stelt deze beschikbaar via erfpacht. Dankzij een erfpacht van 99 jaar hebben bewoners het recht om hun woning te beheren als hun eigen goed, maar de eigendomstitel blijft bij de SHM. De bewoner is verplicht om binnen een periode van 10 jaar de woning te renoveren. De bewoner betaalt de SHM een instappremie afhankelijk van de grootte en de staat van de woning. Hij betaalt slechts 2% registratiekosten en een jaarlijks canon van ongeveer 400. Bij verkoop door de bewoner (ten vroegste na 20 jaar) heeft de SHM het voorkooprecht. Kopers dienen te beantwoorden aan de inkomensvoorwaarden van sociale koopwoningen. Sociaal wonen combineren met bescherming van erfgoed verdient een pluim, omdat het een bijzondere dimensie geeft aan zowel het huisvesten van sociale doelgroepen als aan het in ere herstellen of houden van historische panden; het is tevens een creatief antwoord als er weinig andere mogelijkheden zijn om het patrimonium uit te breiden. De maatschappij slaagt er bovendien in om dit binnen de door de Vlaamse overheid gestelde prijsplafonds te financieren. SHM De Noorderkempen toont met deze goede praktijk durf om onroerend erfgoed te verwerven en daarmee op een creatieve manier het aanbod van sociale woningen te vergroten. Door het aankopen en renoveren van patrimonium wordt historisch erfgoed behouden. De gehanteerde formule laat toe dat minder kapitaalkrachtige kopers een woning verwerven en die geleidelijk aan - naar eigen inzicht en middelen kunnen verbeteren. De erfpachtformule zorgt ervoor dat zeggenschap over de grond in handen blijft van de semi- publieke sector waarmee de sociale bestemming gegarandeerd blijft. Door de erfpachtformule behoudt men bovendien controle op de toepassing van de voorschriften van erfgoed en het landschapsbeheerplan van Kempens Landschap, zodat de eigenheid van de omgeving gegarandeerd blijft. De jury is zich ervan bewust dat erfpachtformules zoals bij SHM De Noorderkempen het resultaat zijn van een goede samenwerking met andere partijen, in dit geval tussen de SHM, de Gemeente Merksplas, Onroerend Erfgoed en de Stichting Kempens Landschap. Ook andere SHM s zijn betrokken bij erfpachtformules voor het uitbreiden van het patrimonium sociaal woningen. Met deze prijs wil de jury Bouwmaatschappij De Noorderkempen en andere SHM s stimuleren om opportuniteiten te onderzoeken om buiten de platgetreden paden een bijkomend aanbod betaalbare woningen te creëren. 8

Prestatieveld 4, Sociaal Beleid SHM 7030, Nieuw Dak, Genk Voldoen aan noden van senioren door proefwonen bij renovatie Nieuw Dak plant de renovatie van 200 seniorenduplexen in de wijken Broekskens, d Ierd en Zwartberg Zuid. Om zo goed mogelijk aan de noden van de senioren te voldoen zette Nieuw Dak een proefproject op waarin ze bewoners en actoren op diverse manieren betrok. De plannen werden opgemaakt in samenwerking met verschillende organisaties zoals het Toegankelijkheidsbureau, thuiszorgdiensten, Huurdersadviesraad, seniorenraad, andere welzijns- en zorgactoren, en met de huurders zelf. Op een tussentijdse kijkdag konden bezoekers kennis maken met de renovatie en hun opmerkingen doorgeven; 107 van de 124 senioren werden aan huis bezocht, met specifieke aandacht voor hun individuele bekommernissen, vragen en suggesties. Via proefwonen konden meer dan 40 senioren de duplexen uittesten. Op basis van deze uitgebreide participatieronde deed Nieuw Dak diverse aanpassingen aan de oorspronkelijke plannen met gunstige effecten op zowel de bewonerstevredenheid als de lange- termijn kosten. De jury waardeert de zeer zorgvuldige werkwijze die de SHM heeft gevolgd bij de voorbereiding van de renovatie van duplexwoningen met veelal oudere huurders. Hiermee geeft de SHM op een voorbeeldige wijze invulling aan de begeleiding en ondersteuning van huurders en aan de participatie van bewoners. De gekozen werkwijze bij deze grootschalige renovatie is vernieuwend. Door de invloed van huurders en andere belanghebbenden, sluit de renovatie goed aan bij de leefgewoontes van de (huidige en toekomstige) huurders en de noden van de hulpverleners die de huurders ondersteunen in hun dagelijkse leven. Door het betrekken van de huurders in een zeer vroeg stadium en op een zeer concreet niveau, is de SHM erin geslaagd om de onrust, die een dergelijke grootschalige renovatie met zich meebrengt, binnen hanteerbare proporties te houden. Een intensief communicatietraject, gekoppeld aan de mogelijkheid tot inspraak, heeft ervoor gezorgd dat onzekerheid en onduidelijkheden van huurders quasi onmiddellijk werden weggewerkt. 9

Prestatieveld 5, Interne controle en financiële leefbaarheid SHM, 7070, Ons Dak, Maaseik Borgen van professionele dienstverlening en bedrijfsvoering met een kwaliteitsmanagementsysteem Ons Dak voldoet als enige sociale huisvestingsmaatschappij in Vlaanderen aan de ISO 9001:2008 normen voor kwaliteitsmanagementsystemen. Conform deze standaard is het kwaliteitsbeleid van de SHM uitgeschreven en gekend bij alle medewerkers. De ISO- 9001:2008 certificering is een erkenning voor de organisatie dat ze op een gestructureerde manier werkt aan een kwaliteitsvolle dienstverlening. ISO 9001 laat toe alle processen binnen de organisatie duidelijk in beeld te hebben. Dat zorgt voor interne en externe transparantie. De jury waardeert de gestructureerde wijze waarop de SHM via een kwaliteitsmanagementsysteem haar bedrijfsprocessen uitvoert, beheerst en verbetert. Ons Dak heeft medewerkers nauw betrokken bij de ontwikkeling en het beheer van het kwaliteitsmanagementsysteem. Het draagvlak onder de medewerkers is groot. Medewerkers voelen zich verantwoordelijk en ervaren het als een stimulans om zelf hun processen aan en bij te sturen. Het management heeft overzicht en houdt de eindcontrole. De jury verwacht niet dat alle SHM s het voorbeeld van Ons Dak volgen om een ISO- 9001:2008 certificering na te streven, maar hoopt wel dat de aandacht voor het doorlopend en op een gestructureerde manier borgen en verbeteren van bedrijfsprocessen navolging krijgt. 10

Prestatieveld 6, Klantvriendelijkheid SHM 7030, Nieuw Dak Genk, Intensieve begeleiding bij verhuizing voor renovatie Huurders krijgen van Nieuw Dak een uitgebreide ondersteuning bij noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van een renovatie. Er wordt vooraf een begeleidingstraject doorlopen met de dienst Wijk- en Bewonerszaken. Ruim voor de verhuis stelt Nieuw Dak een meubelcontainer ter beschikking; op dat moment krijgen huurders ook de sleutel van een bemeubelde wisselwoning. De huurders genieten ook van gratis verbruik van water, gas en elektriciteit in de wisselwoning. Voor de verhuis zelf is er geen tussenkomst voorzien. Na de renovatie hebben huurders drie weken de tijd om terug te keren naar de instapklare woning. Ze krijgen ook een eenmalige tegemoetkoming van 100 euro. Soms moeten huurders tijdelijk verhuizen als hun woning wordt gerenoveerd. Zeker voor oudere huurders is dat vaak een ingrijpende gebeurtenis. Een goede informatievoorziening en klantvriendelijke begeleiding is daarbij van groot belang. Het gaat hierbij niet zozeer om de begeleiding van huurders die door woon- of betalingsgedrag in problemen komen, maar om het zo klantvriendelijk organiseren van de renovatie. De jury waardeert de ondersteuning die Nieuw Dak biedt bij noodzakelijke verhuisbewegingen en wil met het uitreiken van de prijs benadrukken dat renovatie niet alleen een technische ingreep is, maar ook een ingreep met vele sociale aspecten die vragen om een klantvriendelijk begeleiding door de SHM. De jury verwacht niet dat alle SHM's de uitgebreide ondersteuning van Nieuw Dak integraal overnemen, maar hoopt wel dat ze er inspiratie uit putten en in ieder geval onderdelen implementeren in de eigen werking. 11