Rugby Club Den Helder SECRETARIS : W. DE HAY - KRUISZWIN 1115,1788 LA DEN HELDER TEL. (0223) 641079 - E-MAIL: wde.hay@planet.nl Stuknummer: AI12.07537 1 975 Aan: College van Burgemeester en Wethouders Postbus 36 1780 AA Den Helder JMEENTË DEN HELDEF INGEKOMEN I.a.a.: De Gemeenteraad Onderwerp: Huurovereenkomst RCDH accommodatie op Sportpark De Linie te Den Helder XXIV Refertes: A. Uw brief 11119/0WC van 7 augustus 1996. Afspraken t.a.v. een huurovereenkomst, zoals door U vastgelegd. B. Brief RCDH d.d. 13 augustus 1996. Commentaar RCDH op referte A. C. Uw brief 11353/OWC d.d. 30 augustus 1996 Toezending aangepaste exemplaren huurovereenkomst en overeenkomst medegebruik door pachter. Aanpassingen n.a.v. referte B. Voorwaarden m.b.t. huur kantine na 2000. D. Brief RCDH d.d. 8 september 1996. Commentaar RCDH t.a.v. tekst m.b.t. huur kantine na 2000. E. Uw brief 12558/0WC d.d. 17 september 1996. Nadere voorwaarden t.a.v. heffing huur kantine na 2000. Alleen heffing huur bij openstelling voor zgn. niet-rugbyactiviteiten. F. Huurovereenkomst tussen de Gemeente Den Helder en de Rugby Club Den Helder d.d. 23 september 1996. 2. Uw brief AU06.05350 d.d. 13 juli 2006. Opzeggen huurovereenkomst per 1 januari 2007. Reactie van Gemeente op het feit dat RCDH niet akkoord gaat met voorstel overdracht kantine in economisch eigendom i.v.m. te hoge erfpacht. 1
3. Antwoord RCDH op referte 2 d.d. 22 augustus 2006. RCDH gaat niet akkoord met beëindigen huurovereenkomst. 12. Brief RCDH d.d. 21 juli 2008 m.b.t. het achterstallig onderhoud aan de accommodatie van RCDH, uit te voeren door de Gemeente. Gemeente houdt zich niet aan het contract. 29. Uw brief AU09.10098 d.d. 2 december 2009. Het achterstallig onderhoud wordt pas ter hand genomen als RCDH bereid is om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. 30. Brief RCDH d.d. 10 december 2009 als reactie op referte 29. Het College van B&W wordt met deze brief officieel in gebreke gesteld t.a.v. het niet uitvoeren van het contractueel vastgelegde onderhoud. 31. Brief RCDH d.d. 19 juli 2010 waarin wordt gesteld dat de Gemeente in verzuim is t.a.v. het uitvoeren van het contractuele onderhoud aan de kantine indien niet voor 16 augustus 2010 een gewaarmerkte planning is ontvangen t.a.v. het uitvoeren van het achterstallig onderhoud. 32. Brief RCDH d.d. 20 oktober 2010 waarin afwijzend wordt gereageerd op een onderhands per mail ontvangen voorbeeld van een huurovereenkomst van de Gemeente Venlo en waarin wordt gewezen op de afspraken die zijn gemaakt t.a.v. de procedure. ( alleen correspondentie met het College ) 53. Uw factuur RD 12003845 d.d. 1 juni 2012. Met deze factuur wordt door de Gemeente een niet overeengekomen zeer hoog bedrag aan huur in rekening gebracht voor een veld + accommodatie, eerste helft 2012. 54. Antwoord van RCDH op referte 53 d.d. 11 juni 2012. Er worden geen facturen betaald zonder overeenkomst. Huidige huurovereenkomst bevat geen basis voor het betalen van de factuur. 55. Uw brief AU 12.09239 d.d. 16 juli 2012. Voorstel voor een tijdelijke regeling. 2
Den Helder 13 augustus 2012 College, 1. Inleiding. De Rugby Club Den Helder is erkentelijk voor het overleg dat in de afgelopen maanden heeft plaatsgevonden met Uw ambtenaren en dat heeft geleid tot het voorstel dat U heeft gedaan met referte 55. Het is onze hoop dat hiermee een begin wordt gemaakt met de normalisering van de relatie tussen de Gemeente als verhuurder en de Rugby Club Den Helder als huurder die is vastgelegd in een huurovereenkomst. Omdat deze huurovereenkomst tot stand moest komen in een situatie waarin de Gemeente vooral belang zag in de ontruiming van de Rugby Club en de laatste haar continuïteit riskeerde door op de wensen van de Gemeente in te gaan en mee te werken aan een verhuizing, moet duidelijk zijn dat de Rugby Club tot het uiterste zal gaan om de Gemeente te houden aan de huurovereenkomst en aan de afspraken die daarbij zijn gemaakt. Deze motivatie wordt nog versterkt door het negatieve emotionele effect van het verliezen van het door de leden opgebouwde clubhuis dat door de Gemeente heel demonstratief beschikbaar werd gesteld voor een oefening van de brandweer. Het nog nieuwe clubhuis ging in vlammen op. Een goede uitvoering van de huurovereenkomst zou voor de hand liggen. Helaas zijn de ervaringen van de afgelopen jaren niet positief. Hopelijk is dit overleg en voorstel een ommekeer. 2. Opzet van deze brief. In deze brief zal in grote lijnen worden ingegaan op Uw voorstel. Dit zal worden voorafgegaan door een korte schets van het tot stand komen van de Huurovereenkomst en de uitvoering daarvan. Dit maakt ons standpunt duidelijk. De afgelopen jaren zijn door RCDH veel brieven geschreven aan het College in reactie op niet relevante huurfacturen, herinneringen en dreigementen met deurwaarders. De refertes die hiermee te maken hebben zijn in deze brief weggelaten ten behoeven van de eenvoud. In referte 54, een reactie die te maken heeft met de laatste huurfactuur, is een volledig overzicht te vinden. Omdat het onderhoud van de accommodatie een belangrijke plaats inneemt in het naleven van de huurovereenkomst zijn de desbetreffende refertes wel opgenomen. 3. Ontstaan huurovereenkomst Sportpark De Linie. De huurovereenkomst kwam voort uit de wens van de Gemeente om de accommodatie van RCDH te verwijderen van Sportpark Donkere Duinen ter uitvoering van het gestelde in de BNLS t.a.v. de binnen duinzone. Uiteraard was dat niet in het belang van RCDH. De Club maakte een goede ontwikkeling door en de leden hadden hun thuisbasis gevonden in hun eigen clubgebouw dat met eigen middelen was opgebouwd. Daarbij waren de onderhandelingen uiterst moeizaam omdat de Gemeente geen geld wilde besteden aan de verhuizing en een goed vervangend onderkomen voor RCDH. Omdat het eigen clubhuis van RCDH op het Sportpark Donkere Duinen een goede basis vormde voor de continuïteit van de vereniging, was het riskant om mee te werken aan de verhuizing waarbij de eigen accommodatie verloren ging. Een goede huurovereenkomst en goede schriftelijke afspraken waren daarom essentieel 3
voor het overleven van de Rugbyclub. Van even groot belang is uiteraard een goede naleving van de huurovereenkomst. Na intensieve onderhandelingen werd overeengekomen dat RCDH werd verplaatst naar Sportpark De Linie op basis van dezelfde financiële condities die golden voor de huur van de faciliteiten aldaar. Dat betrof het veld en kleedkamers met douches en sanitair, in de vaststelling van het huurtarief werd daarvan uitgegaan. Omdat RCDH haar eigen clubhuis verloor werd voor de huur van de kantine op de Linie geen bedrag in het huurtarief opgenomen. De kantine met toebehoren behoort echter wel tot het gehuurde. In aanvulling werd schriftelijk overeengekomen dat RCDH aanspraak kan maken op een eigen accommodatie in het geval de dat de kantine weer verlaten zou moeten worden, bijvoorbeeld om reden van een reorganisatie van het Sportpark. Een financiële compensatie voor het verlies van het eigendom van RCDH op Sportpark Donkere Duinen werd niet ontvangen. De verhuizing gebeurde volledig op kosten van RCDH. E.e.a. is vastgelegd in refertes A t/m F. De huurovereenkomst is op 23 september 1996 afgesloten voor 4 jaar (tot 1 januari 2000 ) met de schriftelijk vastgelegde intentie om deze daarna te verlengen in een gewijzigde vorm. Deze wijziging betrof het beëindigen van de overeenkomst met de pachter, waarover bepalingen zijn opgenomen in de overeenkomst. Tot een gewijzigd contract is het na 1 januari 2000 niet gekomen. RCDH had daar geen behoefte aan en de Gemeente blijkbaar ook niet. Aangezien geen der partijen de overeenkomst heeft opgezegd ontstond vanzelf een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die thans nog van kracht is. 4. Uitvoering huurovereenkomst Sportpark De Linie. De uitvoering van de huurovereenkomst is vanaf het begin stroef geweest. Het leek alsof de Gemeente spijt had van de overeenkomst en daarom de mogelijkheden voor RCDH zoveel mogelijk wilde beperken. Al na enkele weken na de verhuizing was er een incident m.b.t. een verplaatst informatiekastje van het zomeravondvoetbal en het gebruik van een kleedkamer voor maten aal opslag. E.e.a. werd blijkbaar zo ernstig opgevat dat het College van B&W daar brieven over stuurde en de Wethouder in zijn toespraak bij de officiële opening in het najaar van 1996 deze zaken noemde, hetgeen zeer ongebruikelijk is. Door de Gemeente werd keer op keer benadrukt dat RCDH weliswaar huurder was maar dat de Gemeente de faciliteiten tevens naar eigen goeddunken aan derden kon verhuren. De door RCDH gehuurde faciliteiten moesten daar dan, vaak zonder waarschuwing vooraf, voor beschikbaar zijn. In september 2004 werd tijdens een gesprek met de Wethouder over de toekomstige ontwikkelingen van het sportpark, dat op haar verzoek plaatsvond, tot grote verbazing medegedeeld dat het de bedoeling was om het clubgebouw te slopen t.b.v. nieuwbouw voor de Judo vereniging Dun Hong. Participatie van RCDH in dat project werd door de Gemeente aanbevolen. Vanwege de komende sloop, die afgezien van de plannen van Dun Hong, blijkbaar door de Gemeente al gepland was, werd afgezien van verder onderhoud. ( dat vanaf 1996 overigens al niet plaatsvond) Bij dit gesprek werd door de Wethouder het bestaan van een geldige huurovereenkomst ontkend. 4
N.a.v. dit gesprek, dat volgens de Wethouder slechts informeel zou zijn en zonder verslag zou plaatsvinden, werd later een "bevestiging afspraken" ontvangen waarin afspraken werden genoemd die nimmer waren gemaakt. Na een reactie door RCDH op deze brief werd van de Gemeente niets meer vernomen. Van Dun Hong werd later gehoord dat er geen geld was voor nieuwbouw. De plannen voor de sloop van het gebouw op Sportpark De Linie werden later ontkend. ïn 2005 werd van de Gemeente bericht ontvangen dat er behoefte was aan een andere relatie tussen RCDH en Gemeente m.b.t. het clubgebouw dan door een huurovereenkomst. Men dacht eraan om het gebouw in economisch eigendom aan RCDH te geven. Na enige gesprekken werd een onvolledig en gebrekkig geformuleerd voorstel van de Gemeente door RCDH afgewezen omdat duidelijk werd dat de kosten en met name die voor erfpacht, voor RCDH ondragelijk hoog zouden worden. Met referte 2 werd daarop als reactie ( vergelding? ) door de Gemeente aan RCDH de huur opgezegd per 1 januari 2007. Na het antwoord van RCDH ( referte 3 ), waarin de beëindiging van de huurovereenkomst niet werd geaccepteerd, werd van de Gemeente daarover niets meer vernomen. Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft de Gemeente niets gedaan aan het onderhoud van het clubgebouw. In 2004 werd toegegeven dat men niets meer aan het onderhoud zou doen omdat het gebouw gesloopt zou worden. ïn 2008 is de Gemeente met referte 12 officieel aangesproken op het niet uitvoeren van het contractueel verplichte onderhoud. Met referte 29 werd bijna anderhalfjaar later daarop een late reactie ontvangen. De Gemeente vond, ten onrechte, onderhoud niet aan de orde zolang RCDH geen nieuwe huurovereenkomst aan wilde gaan en het gebouw daardoor in de toekomst mogelijk niet meer benut zou worden. Deze redenering is ondeugdelijk want het was juist de Gemeente die een aantal malen de huurovereenkomst wilde beëindigen terwijl RCDH daarop steevast reageerde met een weigering. Er was geen sprake van dat RCDH de faciliteiten zou willen verlaten. Bovendien had het onderhoud al plaats moeten vinden vanaf 1996, dus 10 jaar voordat voor de eerste maal de huur werd opgezegd door de Gemeente Met referte 30 werd de Gemeente in gebreke gesteld en met referte 31 werd vastgesteld dat de Gemeente in verzuim was en dat verzuim diende te herstellen. De Gemeente heeft hierop nooit gereageerd. Bij het sportbesluit op 1 februari 2010 werd door de Raad ook het document Gemeentelijke Sportaccommodaties van maart 2009 vastgesteld. Daarin wordt aangegeven dat het achterstallig onderhoud aan het gebouw in 2009 zou worden uitgevoerd. Dit besluit van de Raad is tot heden niet uitgevoerd. Thans is de toestand uiterst nijpend. De lekkage van het dak is niet meer met noodreparaties te stoppen en het hout aan de buitenkant van het gebouw verrot. Daar tegenover staat dat RCDH zelf een groot bedrag heeft geïnvesteerd in het renoveren van het inwendige van de kantine. De staat van onderhoud van het gebouw heeft een nieuwe dimensie gekregen door de ontdekking van asbest in het gebouw dat volgens de rapportage verwijderd moet worden. De Gemeente heeft zich de afgelopen 16 jaar een zeer slecht verhuurder getoond die structureel in gebreke was. 5
5. De huurovereenkomst in relatie met het Sportbesluit van 1 februari 2010. Op 1 februari 2010 werd door de Gemeenteraad het besluit genomen tot wijziging van het tarieven- en subsidiestelsel sport en onderhoud buitensportaccommodaties. In de volksmond heet dat het sportbesluit. In tegenstelling tot hetgeen de naam doet vermoeden gaan de tarieven alleen over velden en terreinen buitensport. Het besluit betekende een onbetaalbaar tarief voor het Rugbyveld. In het voortraject zijn een aantal bijeenkomsten geweest waarbij dit door RCDH duidelijk is gemaakt. Door de Wethouder werd als standpunt regelmatig geventileerd dat een optie was om de vereniging op te heffen indien de huur niet opgebracht kon worden. Al voor het sportbesluit werd de huurovereenkomst door de Gemeente opgezegd en dit werd door de vertraagde besluitvorming nog enige malen herhaald. Daarbij speelde ook nog de dreigende sloop van de kantine. Uiteraard was deze gang van zaken slecht voor de Rugbysport en met name voor de ledenwerving en RCDH heeft het College daarvoor verantwoordelijk en aansprakelijk gesteld. Uiteindelijk leidde het sportbesluit tot veel huurfacturen voor een huur die niet paste in de huurovereenkomst, herinneringen en ingebrekestellingen en dreigementen met deurwaarders. Referte 53 is de laatst ontvangen factuur over de eerste helft van 2012, waarin een huur wordt geëist die op geen enkele wijze past in de huurovereenkomst. Referte 54 is het antwoord van RCDH hierop. RCDH reageerde op al die berichten steevast met een brief waarin werd aangetoond dat de inhoud van die berichten niet van toepassing was. Nimmer werd een antwoord op deze brieven ontvangen. RCDH heeft deze gang van zaken ervaren als volledige arrogantie en onverschilligheid bij het College. Overigens bleef het bij loze dreigementen. Het lijkt dat het College in het sportbesluit een rechtvaardiging ziet in het opzeggen van de huurovereenkomst en het factureren van een te hoog huurbedrag. Uiteraard is dat ten onrechte. Het opzeggen van de huurovereenkomst en het eventueel verhogen van de huur zijn gebonden aan de regelgeving die is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Aan de voorwaarden van die regelgeving wordt door de Gemeente niet voldaan in haar handelen t.a.v. RCDH. Het vaststellen van huurbedragen door de Raad speelt geen rol in de huurovereenkomst tussen de Gemeente en RCDH. De huurovereenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst. 6. Het voorstel van het College, a. Huur voor het veld. Het College stelt een huurverhoging voor tot Euro 1500.- Hoewel dit niet overeenkomt met de verhoging volgens de bepalingen van de huurovereenkomst zouden onderhandelingen hierover succesvol kunnen zijn. RCDH zou daar aan mee werkenvanwege het belang om tot overeenstemming te komen. Op zich is er zelfs geen reden om huur voor het veld te betalen. Het Sportpark is openbaar en eenieder bedrijft daar sport zonder enige betaling. De velden worden ook door scholen gebruikt en is tevens noodcamping. Zodra de sportvelden in Den Helder in onderhoud zijn komen alle voetbalverenigingen trainen op de velden van Sportpark De Linie. 6
De reden dat RCDH huur betaalt ligt in de voortzetting van de huurovereenkomst t.a.v. veld en kleedkamers op Sportveld Donkere Duinen. b. Huur voor de accommodatie ( opstallen m.u.v. kleedkamers). Het College stelt een huur voor van Euro 1500.- Dit is principieel onjuist. In het huidige huurbedrag zit geen deel voor de kantine. E.e.a. is het gevolg van het verloren gaan van de eigen kantine op Sportpark Donkere Duinen, zonder enige compensatie en is vastgelegd in referte E. Het recht op een eigen kantine is vastgelegd in referte A. Uitgaande van het feit dat Uw activiteiten t.a.v. huurtarieven blijkbaar gebaseerd zijn op het sportbesluit van 1 februari 2010 en het feit dat dit besluit slechts gaat over sportvelden en terreinen is een ander tarief voor de kantine niet aan de orde. Overigens geldt het gestelde onder punt 5 onverkort. c. Huur ingaande 1 juli 2010. RCDH heeft een huurovereenkomst die thans geldig is en heeft haar huur altijd trouw betaald. Toen in 2011 geen factuur voor de huur volgens de huurovereenkomst meer werd ontvangen heeft RCDH de huur zonder factuur en verhoogd met de index betaald. Er is geen enkele reden om een andere huur ingaande 1 juli 2010 te betalen. In alle brieven van RCDH die zijn geschreven als reactie op van de Gemeente ten onrechte ontvangen huurfacturen en daaraan gerelateerde berichten is dat duidelijk beargumenteerd. Blijkbaar is 1 juli 2010 gerelateerd aan het sportbesluit van 1 februari 2010. In punt 5 is te lezen waarom dit besluit geen rechtvaardiging vormt tot opzeggin en/of verandering van de huidige huurovereenkomst. Indien er redenen zouden zijn om de huurovereenkomst te wijzigen dan zouden de wijzigingen pas ingaan nadat de gewijzigde huurovereenkomst door beide partijen is getekend. c. Huur wordt tijdelijk lager dan met het sportbesluit is besloten. De korting zou gelden vanaf 1 januari 2012 tot 31 december 2014. RCDH zou er vrede mee kunnen hebben dat wordt overeengekomen dat het eerder genoemde bedrag voor het veld ( Euro 1500.-) als huurbedrag geldt voor deze tijdelijke periode. Daarmee wordt dan uitdrukkelijk niet een hoger bedrag buiten deze periode geaccepteerd. Zoals in punt 5 is uiteengezet wordt de verwijzing naar het sportbesluit als niet relevant gezien. Een vergelijking met daarbij besloten huurprijzen is dus niet aan de orde. E.e.a. laat onverlet dat er kan worden besloten tot een tijdelijke regeling t.a.v. de hoogte van de huur. d. Inspanningsverplichting. In het voorstel wordt aan de tijdelijk lagere huur een inspanningsverplichting verbonden. Uiteraard is RCDH bereid om inspanningen te leveren in het kader van dienstverlening t.b.v. de samenleving. Dat is de aard van de vereniging en bij onze vrijwilligers bestaat daarvoor de motivatie en bereidheid. De daarbij horende tegenprestatie van de samenleving ( Gemeente ) is dan dat er faciliteiten beschikbaar worden gesteld die deze dienstverlening mogelijk maken. Indien dit voor de vereniging betaalbaar is dan ontstaat een duurzame situatie. Uiteraard kan die duurzame situatie alleen blijven bestaan indien een 7
inspanningsverplichting voor de vereniging een positief resultaat heeft. Het verhogen van de huur na een tijdelijke periode van lagere huur, gekoppeld aan een inspanningsverplichting, behoort niet tot de mogelijkheden. 7. De huurovereenkomst. Afgezien van een aantal artikelen in de huurovereenkomst die niet meer van toepassing zijn, ondermeer omdat de rol van de pachter in september 1996 volgens de overeenkomst werd beëindigd en omdat in 2003 het Burgerlijk Wetboek is veranderd, is de huurovereenkomst naar wens van RCDH. Er zijn geen redenen om deze overeenkomst voor onbepaalde tijd niet in stand te laten. Eventuele wijzigingen vanwege bovengenoemde redenen kunnen in een aanhangsel worden geregeld. Daarin zou ook een nieuw afgesproken huurprijs kunnen worden opgenomen. Een voorbeeld van een huurovereenkomst zoals de Gemeente die in gedachten had is in 2010 met referte 32 van commentaar voorzien. Uit het commentaar blijkt duidelijk dat RCDH een dergelijke overeenkomst niet zal tekenen. 8. Conclusie en voorstel. Ondanks de negatieve ervaring die RCDH met de Gemeente heeft gehad in de uitvoering van de huurovereenkomst bestaat de bereidheid om verder te onderhandelen over een eventuele aanpassing van de huurprijs. RCDH ziet daarvoor geen noodzaak maar heeft die bereidheid om daardoor via een overeenstemming tot een betere uitvoering van de huurovereenkomst te komen. Met name de verplichtingen van de verhuurder aangaande het onderhoud van het gebouw spelen daarbij een belangrijke rol. Het Bestuur van de Rugby Club Den Helder W.de Hay Secretaris 8