HOOFDSTUK 4 Doelstellingen van het bestemmingsplan 4.1 Inleiding Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling het prachtige buitengebied van Breda vol te bouwen. Integendeel. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied staat voorop. Buitenwonen aan de linten is op te vatten als de Rode component van de Rood-voor-Groenconstructies waarbij het idee is om veel Groen te maken met een weinig Rood. Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is om mogelijkheden te bieden voor woningenbouw en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Paragraaf 4.2 licht de structuurvisie Groen en Rood toe. In deze structuurvisie is een bepaling gemaakt waar woningen kunnen worden toegevoegd in het buitengebied van Breda. Ook is er opgenomen aan welke randvoorwaarden de Buitenwoningen aan de linten en de bouwlocaties moeten voldoen. Paragraaf 4.3 motiveert per deelgebied de ruimtelijke uitgangspunten die per bouwlocatie leidend zijn voor de verplichte landschappelijke inpassing. 4.2 Stedenbouwkundige en landschappelijke opzet 4.2.1 Structuurvisie Groen en Rood; Ontwikkelingszones voor Buitenwonen aan de linten In de structuurvisie Groen en Rood zijn 6 deelgebieden aangewezen waar Buitenwoningen aan de linten kunnen worden toegevoegd waaronder deelgebied Vaareind, t Lies en Overa. Binnen de geselecteerde deelgebieden is gezocht naar bouwmogelijkheden. Hierbij was de balans van belang tussen de nieuwe functie en de bestaande of gewenste omgeving. Uitdrukkelijk diende hierbij de kwaliteitsverbetering buitengebied voorop te staan en niet het bouwen van Buitenwoningen aan de linten an sich. Elk gebied is anders van karakter. Ook verschilt de gewenste ontwikkelingsrichting per gebied. Met andere woorden visies per deelgebied zijn maatwerk. Vandaar de noodzaak dat gebiedsvisies per bebouwingsconcentratie of deelgebied zijn opgesteld. Gebiedsvisies per bebouwingsconcentratie De gebiedsvisies specificeren per bebouwingsconcentratie: - de gewenste ruimtelijk, landschappelijk en ecologisch ontwikkelingsrichting, - de mogelijk te verdichten gebieden voor Buitenwonen aan de linten; - het Draagvermogen. Hier volgen de drie gebiedsvisies van de deelgebieden Vaareind, t Lies en Overa waarbinnen alle 18 initiatiefnemers met de Buitenwonen aan de linten kavels zijn gelegen.
Figuur 9: Buitenwonen aan de Linten visie deelgebied Vaareind (bron Structuurvisie Groen en Rood, Breda 2008) Figuur 10: Buitenwonen aan de Linten visie deelgebied 't Lies (bron Structuurvisie Groen en Rood, Breda 2008)
Figuur 11: Buitenwonen aan de Linten visie deelgebied Overa.jpg (bron Structuurvisie Groen en Rood, Breda 2008)> 4.2.2 Randvoorwaarden In 3 onderwerpen komen de randvoorwaarden aan de orde die gelden bij het oprichten van een nieuwe Buitenwoning aan de linten: A. Randvoorwaarden aan kavelgrootte, locatie, schaal en ontwerp Om ervoor te zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingsconcentraties zelf niet wordt aangetast zijn er nadere eisen gesteld aan de omvang van de kavel alsmede de locatie, de schaal en typologie van de nieuwbouw. Deze voorwaarden met betrekking tot een locatie garanderen de noodzakelijk gewenste ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingslinten nu en in de toekomst. Bij het oprichten van een nieuwe Buitenwoning aan het lint dient er strikt aan deze voorwaarden op de locatie te worden voldaan. Locatiegebonden regels voor Buitenwonen aan de linten ( hoe wel en hoe niet): 1.Het betreft een vrijstaande en grondgebonden burgerwoning aan het lint op een vrije kavel. 2.De nieuwe buitenwoning aan het lint takt direct aan op bestaande wegen. 3. De nieuwe buitenwoning aan het lint mag het bestaande bebouwingslint niet doen dichtslibben, doorzichten in de bebouwingslinten dienen te worden behouden (alle linten zijn al redelijk vol, een aanvraag voor de komst van een nieuwe buitenwoning aan het lint wordt per bebouwingslint bekeken en afgewogen). 4. Een vrije kavel voor Buitenwonen aan het lint heeft een frontbreedte van 70 meter direct aan het bebouwingslint gemeten vanaf de belendende bestaande eigendommen waarvoor ook de minimale frontbreedteregel geldt van 70 meter aan het bebouwingslint, zie voorbeelden. 5. Sporadisch is via insteekweggetjes Buitenwonen aan de linten achter de linten mogelijk waarbij een kaveldiepte van 70 meter wordt ingesteld voor de bestaande kavel aan de weg en de nieuwe toe te voegen kavel achter het bebouwingslint (afhankelijk van het gebied kunnen bredere linten ontstaan, dit wordt per bebouwingslint bekeken, zie voorbeelden).
6. Buitenwonen aan de linten kent geen complexmatige of seriematige bouw maar kenmerkt zich door individuele bouw (elke nieuwe Buitenwoning aan het lint is apart herkenbaar, hierdoor onderscheidt Buitenwonen aan de linten zich van het dorpse -, stedelijke - of vinex bouwen). 7. Bij een nieuwe Buitenwoning aan het lint is nader onderzoek vereist (o.a. voor geluid, verkeer, archeologie, ecologie, water, landschap). 8. Een integraal ontwerp is vereist voor zowel de nieuwe Buitenwoning aan het lint, als de kavel èn de tuin (lees meer in paragraaf Beeldkwaliteit Buitenwonen aan de linten). 9. Landschappelijke inpassing (erfbeplanting) is vereist. 10. Bij een nieuwe Buitenwoning aan het lint blijft 10 meter rand uit alle kavelgrenzen onbebouwd (hier geen huis en geen opstallen toegestaan). De rooilijn aan de voorzijde dient afgestemd te worden op de rooilijn van het betreffende bebouwingslint. Alle 18 bouwkavels voor Buitenwonen aan de linten voldoen aan de bovenstaande randvoorwaarden. Bovendien zijn ook de nadere onderzoeken ten aanzien van: milieu, water, verkeer, landschap, ecologie, cultureel erfgoed etc etc zijn uitgevoerd. Op basis hiervan zijn de posities van de 18 nieuwe Buitenwoning bepaald en zijn de kavels landschappelijk ingepast. B. Randvoorwaarden aan de Buitenwoning aan de linten met specifieke bouw- en inrichtingsvoorschriften Figuur 12: Toetsingskader Buitenwonen aan de linten; specifieke bouw- en inrichtingsvoorschriften, bron Structuurvisie Groen en Rood, Breda 2008 Nadat aan alle voorgaande voorwaarden en stappen is voldaan, is het bovenstaande toetsingskader van toepassing voor alle nieuwe Buitenwoningen aan de linten. De huidige regelgeving in het buitengebied staat bouwvolumes toe met een inhoudsmaat van slechts 600 m3. Nieuwe buitenwoningen aan de linten mogen een inhoud hebben van 1000m3. Omdat een substantiële
bijdrage van de initiatiefnemers aan de kwaliteitsverbetering van het buitengebied wordt gevraagd, is het billijk meer volume te kunnen bouwen dan momenteel is toegestaan. Verder wordt voor de oppervlakte van een bijgebouw geen 75 m2, maar 100 m2 toegestaan. Dit is gedaan vanwege de nieuwe ontwikkelingen op het gebied van bestemmingsplannen buitengebied en de grootte van de buitenwonen aan de linten kavels. De overige kwantitatieve voorschriften uit het toetsingskader zijn conform de huidige bestemmingsmogelijkheden die gelden in het buitengebied. Bovenstaande specifieke toetsingseisen aan de nieuwe Buitenwoningen aan de linten zijn in de Regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Elke toekomstige bouwaanvraag wordt hieraan getoetst. De substantiële bijdrage aan de kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd door een afdracht aan de Ruimte voor Ruime regeling. Dit is vasgelegd in overeenkomsten tussen de Ruimte voor Ruimte CV en de initiatiefnemers. C. Randvoorwaarden ten aanzien van de beeldkwaliteit van het Buitenwonen aan de linten Figuur 13: Beeldkwaliteitstoets Buitenwonen aan de linten (bron Structuurvisie Groen en Rood, Breda 2008) De beeldkwaliteit van het Buitenwonen aan de linten wordt later in het proces, bij de indiening van de bouwplan, getoetst. Daarbij is een integraal ontwerp vereist voor zowel de nieuwe Buitenwoning aan het lint als voor de kavel èn de tuin. Het integrale ontwerp dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de gemeente Breda waarbij inhoud aan onderstaande aspecten is gegeven. Deze eisen aan de beeldkwaliteit dienen als kader voor de welstandstoets. Passendheid in het landschap Het belangrijkste criterium is dat de nieuwe Buitenwoning aan het lint past in het landschap. Er zijn 2 aspecten waarin dit tot uitdrukking dient te komen: 1. De situering en de vormgeving van de Buitenwoning aan het lint, de kavel en de tuin dienen het landschap, de directe omgeving maar ook elkaar te versterken. 2. De keuze van de architectuur en het materiaalgebruik van de Buitenwoning aan het lint maar ook de vormgeving en beplanting van de tuin dienen aan te sluiten op het betreffende landschap. Typologie van de Buitenwoning aan het lint De huidige typologie van nagenoeg alle bestaande burgerwoningen aan de linten in het Bredase buitengebied is hierbij maatgevend. In het gehele buitengebied van Breda treft men burgerwoningen aan die bestaan uit slechts één bouwlaag met een kap. Hierdoor onderscheidt de burgerwoning aan het lint zich ook van de buitenplaats en het landgoed. Zij hebben veelal meer dan één bouwlaag. De
nieuwe Buitenwoning aan het lint dient daarom bij voorkeur uit te gaan van één bouwlaag met een kap. Uitzonderingen op deze regel zijn mogelijk indien de ruimtelijke context van de nieuwbouw daar aanleiding toe geeft. Architectuur Buitenwoning aan het lint Bij voorkeur wordt gestreefd naar het realiseren van eigentijdse en hedendaagse architectuur zodat nieuwe Buitenwoningen aan de linten het stijlkenmerk van de huidige tijd zullen dragen. Uiteraard is het de vrije keus van de initiatiefnemer welke architectuur hij / zij prefereert: eigentijds, modern of traditioneel. De architectonische kwaliteit van de Buitenwoning is onderwerp van advisering door de welstand in het kader van de bouwvergunningprocedure. Typologie en architectuur tuin De tuin/kavel van de nieuwe Buitenwoning aan het lint ligt in het buitengebied. Niet voor niets staat bovenaan het lijstje van de beeldkwaliteitscriteria: passendheid in het landschap. Te allen tijden dient vertuining van het platteland te worden voorkomen. Daarom is het opstellen van een tuinontwerp verplicht. In het tuinontwerp wordt duidelijk dat tuin/kavel en nieuwe Buitenwoning aan het lint door een landschappelijke (erf)beplanting dient te zijn ingepast in het omringende landschap. Te denken valt aan: bosschages, houtwallen, houtsingels, kavelrandbeplantingen, lanen, boomgaarden, poelen, sloten met oevervegetaties, bloemenweiden etc. Een landschappelijke beplanting bestaat uit inheemse soorten die geschikt zijn op de aanwezige bodemsoort. Binnen deze landschappelijke structuren is uiteraard ondergeschikt een verdere invulling met tuin- en sierelementen mogelijk. 4.2.3 Omzetting agrarische bedrijfslocaties naar wonen Binnen het plangebied zijn twee agarische bedrijven die hun bedrijfsactiviteiten gaan beëindigen, gebruik gaan maken van de regeling Ruimte voor ruimte voor het bouwen van een aantal nieuwe woningen en in verband daarmee hun voormalige bedrjifsgebouwen hebben gesloopt of gaan slopen en de bestaande bedrijfswoningen willen omzetten naar burgerwoonbebouwing. Het gaat daarbij om de volgende locaties Overaseweg 41/43 en Oude Molenweg 37. Overaseweg 41/43. Het betreft hier een voormalig glastuinbouwbedrijf die met steun van de provincie zijn glasopstanden heeft verwijderd. Daarnaast zullen of zijn alle overige bijgebouwen gesloopt. Met de onderhavige planherzening wordt beoogd de mogelijkheden voor het oprichten van glasopstanden weg te nemen en de omzetting van de twee aanwezige bedrijfswoningen naar burgerwoningen te bewerkstelligen. Darnaast wil hij 3 ruimte voor ruimte-kavels realiseren. Het onderhavige bedrijf ligt in een gebied dat is bestemd tot 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden'. Met deze planherziening wordt dus bewerkstelligt dat er geen glasopstanden meer kunnen komen, maar ook dat er minder bebouwd kan worden omdat het grootste deel van de aanduiding bouwvlak wordt verwijderd. Resteren uiteindelijk twee woningen met de bestemming 'Wonen' waarvan de regels overeenkomen met die uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Zuid. Oude Molenweg 37. Ook hier betreft het een voormalig glastuinbouwbedrijf waarvan de glasopstanden al langere tijd geleden zijn verwijderd. De agrarische bestemming met een agrarisch bouwvlak rusten nog wel op het perceel. Deze locatie ligt in een gebeid dat is bestemd tot 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Met dit plan wordt bewerkstelligt dat de aanduiding bouwvlak aanzienlijk wordt verkleind waardoor minder bebouwing wordt toegestaan. De nog resterende voormalige bedrijfsgebouwen zijn of worden ook gesloopt. Initiatiefnemer beoogt ter plaatse 2 twee nieuwe woningen te realiseren op basis van de regeling Ruimte voor ruimte en de oorspronkelijke bedrijfswoning om te zetten naar burgerwoning. 4.3 Landschappelijke inpassing per deelgebied Beschreven wordt op welke wijze de verplichte landschappelijke inpassing planologisch is verankerd in het plan. Er wordt toegelicht hoe de gemeente Breda de realisatie van de landschappelijke inpassing wil afdwingen. Per deelgebied wordt gemotiveerd welke ruimtelijke uitgangspunten ten grondslag liggen aan de verplichte landschappelijke inpassing van de bouwlocaties.
4.3.1 Landschappelijke inpassing, algemeen Ter plekke van de 18 bouwlocaties wordt de Agrarische bestemming omgezet naar de bestemming Wonen en Natuur. Maximale woonbestemming In het plan wordt voorkomen dat de woonbestemming op de kavel voor Buitenwonen aan de linten buiten proportioneel groot wordt. De woonbestemming op een Buitenwonen aan de linten kavel beslaat maximaal een oppervlakte van 70 meter frontbreedte bij 70 meter kaveldiepte. Indien de Buitenwonenkavel echter veel groter is, behoud het deel van de kavel buiten de 70 bij 70 meter woonbestemming gewoon zijn huidige agrarische bestemming. Per Buitenwonen aan de linten locatie is dit maatwerk. In principe wordt er aangesloten op de kavelgroottes van de woonbestemmingen uit de directe omgeving. Daarom kan er soms incidenteel worden afgeweken van de maximale woonbestemming van 70 bij 70 meter. Per locatie en per deelgebied is dit maatwerk en zijn afwijkingen mogelijk. Binnen de bestemming Wonen komt een bouwvlak te liggen. Dit bouwvlak bepaalt de exacte locatie van de nieuw te bouwen Buitenwoning op de kavel. Uitgangspunt hierbij is dat tegenover een bestaande woning geen nieuwe woning geplaatst wordt. Uiteraard is ook dit maatwerk en behoort dit niet overal tot de mogelijkheden. Realisatie landschappelijke inpassing De verplichte landschappelijke inpassing aan de randen van de kavel wordt met de bestemming Natuur geregeld. Uitgangspunt is dat maximaal aan twee zijden van de nieuwe bouwkavel landschappelijke inpassing verplicht is. Ook hierop zijn weer uitzonderingen mogelijk als de omgeving hierom vraagt. Via een privaat-rechtelijke overeenkomst met de initiatiefnemers zal het werkelijk realiseren van de landschappelijke inpassing worden vastgelegd. Algemene uitgangspunten landschappelijke inpassing Bij de landschappelijke inpassing gelden voor alle deelgebieden de volgende uitgangspunten: - beschermen, aansluiten en waar mogelijk versterken van de actuele visueel-ruimtelijke waarden; - plaatsen van nieuwe Buitenwoningen (bij voorkeur) niet tegenover bestaande bebouwing; - realiseren van bebouwingsvrije kavelranden van 10 meter; - oprichten van landschapselementen, (bij voorkeur) maximaal aan 2 zijden; - verrichten van maatwerk per kavel per deelgebied.
4.3.2 Landschappelijke inpassing, specifiek Deelgebied Vaareind figuur 14: Landschappelijke inpassing Buitenwonen aan de Linten kavel 1 t/m 4 Vaareind In Vaareind zijn de volgende actuele visueel-ruimtelijke waarden van belang om te behouden, om op aan te sluiten of om te versterken: - zicht op de gesloten bosrand van het Liesbosch; - de openheid van het beekdal van de Bosloop; - de aanwezigheid van bosschages, erfbeplantingen, houtsingels, bomenrijen etc.; - de kleinschaligheid en inzichzelfgekeerdheid van deelgebied Vaareind zelf; - de variatie van open en dichte percelen;
- de Leursebaan als doorgaande groene aantrekkelijke route Kavel 1 Dit is de enige Buitenwonenkavel waarbij de landschappelijke inpassing moet bestaan uit het behouden van twee bestaande waardevolle houtsingels aan beide flanken van de kavel. De landschappelijke inpassing vormt hier een uitzondering op de regel. Er wordt geen nieuwe natuur gevormd, maar de huidige waardevolle landschapskwaliteiten dienen zo te worden behouden. Kavel 2 en kavel 3 Er wordt zoveel mogelijk aangesloten op de reeds aanwezige houtsingels. Binnen deze houtsingels liggen bestaande woningen voor het oog verborgen. De kavels van de twee nieuwe Buitenwoningen grenzen aan de bestaande houtsingels. Met de landschappelijke inpassing moet zo optimaal mogelijk aangesloten worden op de bestaande houtsingels opdat ook de nieuwe woningen hierin opgenomen lijken. Daarom dient de landschappelijke inpassing minimaal plaats te vinden aan drie zijden van de bouwkavel en dient zij eveneens te bestaan uit houtsingels. Ter hoogte van kavel 3 moet de bestaande kas worden afgebroken en zal de huidige Agrarische bestemming van de directe omgeving gehandhaafd blijven. Het Agrarisch bouwvlak gaat verdwijnen en zal de bestaande bedrijfswoning omgezet worden naar een burgerwoning van 600 m3. Kavel 4 De landschappelijke inpassing moet bestaan uit het open houden van het noordelijk deel van de nieuwe bouwkavel zodat het zicht op het Liesbosch vanaf de Leursebaan behouden blijft. Daarom wordt aan de huidige agrarische bestemming de waarde landschappelijk toegevoegd. Aan de noordzijde van de Leursebaan gebeurt hetzelfde. Hier dienen bewust de huidige open ruimtes aan weerszijden van de Oude Molenweg open gehouden te worden. Daarentegen zal de zuidzijde van de nieuwe bouwkavel voorzien moeten worden van een bosje. Deze landschappelijke inpassing legt een link met het Liesbosch.
Deelgebied t Lies figuur 15: Landschappelijke inpassing Buitenwonen aan de Linten kavel 5 t/m 9 t Lies In t Lies zijn de volgende actuele visueel-ruimtelijke waarden van belang om te behouden, om op aan te sluiten of om te versterken: - het zicht op de kerktoren van t Lies aan de Liesboslaan; - het zicht op de bosrand van het Liesbosch en op de beplanting van landgoed Zoudtland; - de doorzichten vanaf de Sprundelse Baan naar de achterliggende gronden; - de Sprundelse Baan als doorgaande route.
In t Lies liggen 5 kavels voor Buitenwonen aan de linten. De gronden in de directe omgeving van de bouwkavels zijn volgens het gemeentelijk en provinciaal beleid geschikt voor de ontwikkeling van nieuwe natuur en landschap. Vooruitlopend op de toekomstige landschapsontwikkeling dient de landschappelijke inpassing van de 5 bouwkavels hierop zoveel mogelijk aan te sluiten. Kavel 5, 6, 7, 8 en 9 De landschappelijke inpassing van deze vijf kavels moet bestaan uit het aanplanten van zware houtsingels op minimaal drie kavelzijden. Enerzijds gebeurt dit om de storende invloed van de kassen van het gehucht t Lies te verminderen en de nieuwbouw te beschutten. Anderzijds verwijst de landschappelijke beplantingssfeer al naar de gewenste ontwikkeling van nieuwe natuur- en landschapselementen. In de toekomst kan de mogelijke beplanting ten behoeve van natuur en landschap aan de achterzijde van de kavels hier naadloos op aansluiten.
Deelgebied Overa Figuur 16: Landschappelijke inpassing Buitenwonen aan de Linten kavel 10 t/m 18 Overa In Overa zijn de volgende actuele visueel-ruimtelijke waarden van belang om te behouden, om op aan te sluiten of om te versterken: - het zicht op de bosrand van het Mastbos - de overgang naar de bosrand met bosjes en andere landschapselementen - de afwisseling van open en dichte delen langs de Overaseweg - de Overaseweg als lange doorgaande route Bepalend voor de gekozen positie van de landschappelijke inpassingen in Overa, is met name het zicht op de mooie bosrand van het Mastbos, het benutten van aantrekkelijke zichtlijnen naar de omgeving en het wegplanten van onaantrekkelijke beelden zoals onder andere het scherm van de HSL.
Kavel 10 en 11 De landschappelijke inpassing moet bestaan uit het aanplanten van een robuuste houtsingel haaks op de bosrand. Daartoe dient één zijde van elk perceel te worden aangeplant, zodat één gezamenlijke houtsingel ontstaat. Uitgangspunt hierbij is dat het zicht op de fraaie bosrand van het Mastbos behouden blijft. Kavel 11 moet daarbij als landschappelijke inpassing een zone op haar kavel open houden. Deze open zone sluit aan op de langgerekte opening aanwezig in de huidige bosrand. Hierdoor wordt de fraaie lange zichtlijn vanuit of naar de open bosrand behouden en gedramatiseerd. Het bouwvlak op kavel 11 ligt buiten de open te houden zone. In de open zone zijn opgaande gesloten houtgewassen niet toegestaan. Het aanplanten van een boomgaard (met voldoende transparantie) behoort wel tot de mogelijkheden. Kavel 11 en 12 zijn relatief grote Buitenwonen aan de Linten kavels. Daarom is ervoor gekozen om op een groot deel van beide kavels de bestemming Agrarisch met landschappelijke waarden te behouden. Kavel 12 en 13 De landschappelijke inpassing op deze 2 kavels moet bestaan uit het aanplanten van houtsingels aan 2 zijden van de bouwkavels. Bij de positionering van de houtsingels is gekozen om aantrekkelijke zichtlijnen naar de omgeving te benutten en om onaantrekkelijke beelden zoals het glazen scherm van de HSL, weg te planten. Kavel 14 en 15 Om kavel 14 en 15 te kunnen realiseren, moet een grote loods worden verwijderd. De landschappelijke inpassing op kavel 14 moet bestaan uit het aanplanten van houtsingels op 2 zijden van de kavel. Tevens moet ten noordoosten van kavel 14 de belendende kas worden afgebroken en verdwijnt het agrarisch bouwblok. De gronden van de voormalige kas krijgen de bestemming agrarisch met landschappelijke waarden. De bijhorende bedrijfswoning (een tweekapper) wordt omgezet naar een burgerwoning van maximaal 600 m3 per woning. De landschappelijke inpassing op kavel 15 moet bestaan uit het aanplanten van een nieuw bosje. Kavel 15 ligt op de hoek van de Overaseweg met de Heistraat. Het toevoegen van een klein landschapselement is hier als landschappelijke markering bijzonder op zijn plaats. Kavel 16 en 17 De landschappelijke inpassing moet bestaan uit het realiseren van een droge ecologische verbindingszone van minimaal 25 meter breed aan één zijde van bouwkavel 16 en 17. Dit is een aanzienlijke inpassing. Daarom wordt geen landschappelijke inpassing aan de tweede kavelrand gevraagd. De droge ecologische verbindingszone moet lopen langs een oost-west gerichte watergang welke het Mastbos met de Aa of Weerijs verbindt. Dit is een eis uit de visie op het deelgebied Overa zoals verwoord in de structuurvisie Groen en Rood, Breda 2008. De verbinding is nodig om ecologisch een relatie te kunnen leggen tussen de natuur van het Mastbos en de natuur van de Aa of Weerijs en de Krabbenbossen. Kavel 18 De landschappelijke inpassing moet aan de zuidzijde van de kavel bestaan uit het oprichten van een houtsingel en aan de noordoost zijde uit het behouden van een bestaand bosje. De nieuwe houtsingel moet aansluiten op bestaande landschapselementen op de aangrenzende percelen.