GEMEENTE SCHERPENZEEL MEMO datum : 23 maart 2015 aan van : de raad : het college van B&W onderwerp : informatiedocument Huisvestingswet 2014 en huisvestingsverordening bijlage(n) : geen Doel van de memo Dit memo heeft tot doel u te informeren over de inhoud van Huisvestingswet 2014 (die in 2014 is aangenomen door de Tweede Kamer en per 1 januari 2015 in werking is getreden) én u te informeren over de huisvestingswetverordening die (eventueel) in juli 2015 aan de raad wordt voorgelegd. Tevens wordt praktische informatie verstrekt over de woningvoorraad en woningtoewijzing in Scherpenzeel. 1. De Huisvestingswet 2014 Wat voor wijzigingen brengt de Huisvestingswet 2014 voor de woonruimteverdeling met zich mee, en welke praktische gevolgen zijn te voorzien? 1.1 Kern van de Huisvestingswet De nieuwe Huisvestingswet heeft als centraal uitgangspunt de vestigingsvrijheid. Vestigingsvrijheid is een grondrecht (art. 2.1 van het Vierde Protocol bij het EVRM) dat iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft het recht geeft zijn eigen verblijfsplaats te kiezen. Dit recht kan slechts beperkt worden als dat noodzakelijk is in het belang van de samenleving. Het uitgangspunt brengt met zich mee dat een gemeente dus niet mag ingrijpen in de woonruimteverdeling, tenzij dat noodzakelijk is. De Huisvestingswet 2014 is een kleinere wet dan zijn voorganger, waarbij vooral de gemeente aan zet is. De Huisvestingswet 2014 geeft in artikel 2 aan wanneer dat kan: een gemeenteraad kan zijn bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014 slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Een strikt kader dus. Wanneer er geen negatieve effecten van schaarste zijn, dan dient de gemeente de woonruimteverdeling over te laten aan de markt. Dit legt ook een motiveringsplicht bij de gemeenteraad: de gemeenteraad zal moeten motiveren dat er sprake is van nega-
- 2 - tieve effecten door schaarste, én dat de voorgestelde maatregelen noodzakelijk en geschikt zijn voor de bestrijding van die negatieve effecten van schaarste. 2. Huisvestingsverordening als basis Het middel waarvan de gemeente gebruik dient te maken is de huisvestingsverordening. Onder de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad uitsluitend bij verordening regels geven met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte. Sturing per convenant, zoals tot nu toe gebruikelijk, is dus niet langer mogelijk. Gemeenten en woningeigenaren mogen nog wel convenanten sluiten en daarin werkafspraken vastleggen, maar er mogen geen afspraken over de woonruimteverdeling worden opgenomen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt overigens wel dat gemeenten verplicht zijn om de plaatselijke woningcorporaties te betrekken bij de voorbereiding van een huisvestingsverordening. Bij dit alles is van belang dat in de Huisvestingswet 2014 is opgenomen dat een huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig is. Het overleg over de huisvestingsverordening zal dus in ieder geval eens per vier jaar moeten plaats vinden. Bij de vaststelling van een nieuwe verordening zal ook iedere keer weer moeten worden gemotiveerd of en waarom een verordening noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden. 3. Huisvestingsvergunning Het centrale instrument waarmee de gemeente op basis van de Huisvestingswet 2014 de woonruimteverdeling kan sturen is de huisvestingsvergunning. De gemeenteraad kan categorieën goedkope woningen aanwijzen die niet zonder huisvestingsvergunning in gebruik mogen worden genomen. Het is dus de gemeenteraad die bepaalt wat een goedkope woning is. De Huisvestingswet 2014 laat dit bewust open omdat dit kan afhangen van de plaatselijke situatie. Wel ligt het volgens de minister voor de hand om aansluiting te zoeken bij de huurtoeslaggrens. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening criteria opnemen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Hierbij kunnen ook passendheidscriteria horen. Daarnaast kan de gemeenteraad urgentiecategorieën benoemen waarbij voorziening in de woonbehoefte dringend noodzakelijk is. Tenslotte is er ook ruimte voor lokaal maatwerk: de gemeenteraad kan bepalen dat voor ten hoogste 50% van de aangewezen categorieën woonruimte voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding met de woningmarktregio, waarvan weer de helft (25% van het totaal) met een in de gemeente liggende kern.
- 3 - Het verlenen dan wel afwijzen van een huisvestingsvergunning is een besluit waartegen bezwaar en beroep open staan, ook als de feitelijke uitvoering gemandateerd is aan bijvoorbeeld een woningcorporatie. 4. Proces tot 1 juli 2015 Indien de gemeente van mening is dat sturen in de woonruimteverdeling noodzakelijk is, moet dat gebaseerd op een (schaarste) onderzoek,. Per 1 juli 2015 moet de nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld zijn door de gemeenteraad omdat de bestaande huisvestingsverordening automatisch vervalt per 1 juli 2015 (de overgangsperiode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2015 is dan afgelopen). Daarnaast zullen alle afspraken over de woonruimteverdeling die nu in convenanten zijn vastgelegd op een andere wijze vorm moeten krijgen, en dat zal niet altijd in een verordening kunnen. Dat betekent dat ook woningcorporaties aan de slag moeten: de convenanten moeten op de schop en bij de vaststelling van een verordening zijn zij gesprekspartner van de gemeente. Afstemming in de regio over de huisvestingverordening is verplicht (art 6 Huisvestingswet). Hier wordt al vorm en inhoud aan gegeven: in regionaal verband is opdracht gegeven aan onderzoekbureau Compaenen om de schaarste van de woningmarkt in de regio in beeld te brengen: dit is immers de legitimatie om in de verordening regels te stellen omtrent woonruimteverdeling. Tevens is de intentie in Food Valley aanwezig om gezamenlijk een huisvestingsverordening op te stellen waar iedere gemeente haar specifieke beleidspunten in kan opnemen. Het is te verwachten dat het striktere kader van de Huisvestingswet 2014 tot gevolg heeft dat bestaande huisvestingsverordeningen van de nodige opsmuk ontdaan moeten worden: minder regeltjes. Dat is ook de bedoeling van de wetgever. De overheid dient zo min mogelijk inbreuk te maken op de vestigingsvrijheid van de burger. Naast die vestigingsvrijheid staat de contractsvrijheid van de verhuurder. Indien er geen huisvestingsverordening is vastgesteld, of indien deze op een bepaalde woning niet van toepassing is, mag de verhuurder in beginsel verhuren aan wie hij wil, en daarbij zijn eigen eisen stellen. Het stellen van eigen eisen mag ook náást een huisvestingsverordening, zolang die eisen daarmee maar niet in strijd zijn. Overigens moet daarbij wel bedacht worden dat woningcorporaties met nog wel meer regels te maken hebben die hun contractsvrijheid inperken - niet in de laatste plaats de verplichting om 90% van hun sociale huurwoningen te verhuren aan huurders met een inkomen onder de 34.678,00. 5. De Huisvestingsverordening en Woonvisie Scherpenzeel Zoals gezegd is de huisvestingsverordening hét instrument voor de gemeente om handen en voeten te geven aan de uitvoering van de Huisvestingswet 2014. De VNG heeft een concept huisvestingsverordening opgesteld die de gemeente kan gebruiken bij het opstellen van een gemeentelijke verordening. De regio zal hier gebruik van maken.
- 4 - Op 28 maart 2013 heeft de gemeenteraad van Scherpenzeel de Woonvisie Scherpenzeel 2013-2010 vastgesteld. In de bijlage is het raadsbesluit van 28 maart 2013 bijgevoegd. De genomen besluiten zullen dus vertaald moeten worden in de verordening. 5.1 Inhoud verordening De gemeente zal op basis van: 1. de uitkomsten van het schaarste rapport dat voor de regio wordt uitgevoerd en 2. de besluiten zoals vastgelegd in de woonvisie 2013-2020 de Huisvestingsverordening moeten opstellen. De huisvestingsverordening geeft daar (beperkte) mogelijkheden toe en heeft een indeling gemaakt op drie hoofdonderwerpen: - regels met betrekking tot de verdeling van goedkope woonruimte; - regels met betrekking tot het voeren van een urgentieregeling; - regels met betrekking tot wijziging in de samenstelling van de woningvoorraad. De besluiten van de raad over de woonvisie (bijvoorbeeld punt 6; vooral te bouwen voor de doelgroepen: huishoudens met een middeninkomen, en (waaronder) starters) dienen dan terug te komen in een van de drie hoofdonderwerpen van de huisvestingsverordening (als voorbeeld kan dan punt 6 onder het kopje samenstelling van de woningvoorraad terug kunnen komen). 6. Cijfers over mutaties woningvoorraad en woningtoewijzing Scherpenzeel In de onderstaande tabel wordt het woningbezit van Woonstede weergegeven naar streefhuur. Dat is de huurprijs die bij mutatie aan de nieuwe bewoner in rekening wordt gebracht. 6.1 Woningvoorraad totale bezit Woonstede en kenmerken Huurklasse Woningtype <403 403-618 618-710 >710 Totaal Etagebouw 33 17 4 54 Laagbouw 425 35 4 464 Maisonnette 12 12 Middelhoogbouw 2 45 7 54 Eindtotaal 35 499 39 11 584
- 5 - Legenda: Streefhuurklasse Goedkoop <403 Betaalbaar 403-618 Middelduur 618-710 Duur >710 Toelichting Ruim 90% van de huurwoningen in Scherpenzeel vallen binnen aftoppingsgrens huurtoeslag. Laagbouwwoningen zijn ruim vertegenwoordigd in de voorraad van Woonstede. Om een beeld te krijgen van het aantal mutaties en de bestemming hiervan, is in het onderstaande overzicht een weergave gegeven over de afgelopen 5 jaar. In het aantal mutaties zijn de woningen van Patrimonium woonservice en ValleiWonen meegeteld. Bestemming 2010 2011 2012 2013 2014 totaal Aantal mutaties 39 37 49 44 56 225 Urgentie/CIZ indicatie 8 14 10 5 10 47 Sloop/tijdelijk verhuur 2 5 7 5 17 36 Statushouders 1 1 1 3 3 9 Stadsvernieuwingsurgent 6 6 1 13 Verkoop 8 8 geadverteerd 28 11 25 30 18 112 Percentage geadverteerd 72% 30% 51% 68% 32% 50% Sloop/stadsvernieuwing vertekent het beeld van het aantal mutaties. Gemiddeld moet rekening worden gehouden met een 30 tot 35 mutaties uit de voorraad. Urgent woningzoekenden (toegekend door het Vierde Huis) en CIZ geïndiceerde drukken zwaar op de bestemming voor de woningen (worden niet geadverteerd). Gemiddeld gemeten over de 5 jaar worden hier ruim 9 woningen voor bestemd. Voor gewone woningzoekenden zijn gemiddeld tussen de 25-30 woningen beschikbaar. Sturingsmogelijkheden via Huisvestingsverordening slechts mogelijk op klein deel van de beschikbare woningen.
- 6-6.2 Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden is met ruim 300 toegenomen ten opzicht van 2013. Veel woningzoekenden hebben gebruik gemaakt van de overgangsregeling naar Huiswaarts (woonduur omzetten naar inschrijfduur). Dat is ook de reden dat het aantal woningzoekenden is toegenomen. In de onderstaande tabel is weergegeven het aantal woningzoekenden ingeschreven per doelgroep en het aantal dat in 2014 actief op zoek was naar een woning. Dit zijn alleen de woningzoekenden die in Scherpenzeel wonen. Doelgroep Aantal ingeschreven Actief op zoek Percentage actieve wz 1 pers. hh < 23 jr 51 4 8 1 pers hh 23-50 jr 226 39 17 2 pers hh < 50 jr (zk) 53 11 21 Hh t/m 2 kinderen 88 16 18 Hh 3 en meer kinderen 25 2 8 Hh > 50 jr (zk) 551 19 3 Totaal 994 91 9 Opvallend is het lage percentage van woningzoekenden die actief op zoek zijn naar een woning. De conclusie die hier getrokken kan worden is dat relatief veel woningzoekenden zich uit voorzorg hebben ingeschreven. De meest actieve woningzoekenden bij de 1-2 pershh zijn starters op de woningmarkt. Voor de 1 pers hh < 50 jr is relatief gezien het minst beschikbaar aan woningen. Voor de 2 pershh en huishoudens met kinderen komen relatief gezien de meeste woningen (laagbouw) beschikbaar. 6.3 Aanbiedings resultaat 6.3.1 Toewijzingen naar binding In de huidige HVV is een economische of maatschappelijke binding aan Scherpenzeel en/of de subregio een voorwaarde. Ook woningzoekenden die langdurig niet deelnemen aan het arbeidsproces kunnen zich vestigen in Scherpenzeel. In de onderstaande tabel is weergegeven met welke bindingseis de woningen zijn toegewezen. Taakstellingskandidaten zijn in deze tabel opgenomen.
- 7 - Jaar Woonachtig in Scherpenzeel Buiten Totaal Starter Doorstr huur Doorstr koop scherpenzeel 2010 17 12 8 1 38 2011 14 18 3 5 40 2012 25 15 5 1 46 2013 20 10 6 6 42 2014 14 4 2 6 26 Totaal 90 59 24 19 192 Percentage 99% 1% Opvallend is dat over de afgelopen 5 jaar bijna alle woningen zijn toegewezen aan inwoners van Scherpenzeel, ondanks de vestigingsmogelijkheid van andere groepen. Er zijn meer woningen toegewezen aan starters dan aan doorstromers. 6.3.2 Toewijzingen naar passendheid woninggrootte en huishoudtype De gemeente Scherpenzeel kent naast de HVV een labelingsbesluit. Hierin is voor een aantal woningen vastgesteld wie hiervoor in aanmerking kunnen komen. Dit heeft geresulteerd in de volgende toewijzingen in 2014. Gezinsgrootte Type woning en kamers 1-persoon 2-personen 3 of meer Eindtotaal Etage 2-kamers 3 3 Etage 3-kamers 4 1 5 Laagbouw 2-kamers 2 1 3 laagbouw 4-kamers 1 7 8 Maisonnette 3-kamers 1 1 Middelhoog 2-kamers 2 1 3 Middelhoog 3-kamers 2 1 3 Totaal 14 5 7 26 Wat gezinsgrootte en woningtype zijn de woningen passend toegewezen. 6.3.2 Toewijzingen naar passendheid inkomen en huur In 2014 was de grens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning 34.678,-. Tenminste 90% van de nieuwe huurders moet aan dit criterium voldoen. Er is 10% ruimte om woningzoekenden tot 45.000,- in aanmerking te laten komen voor een sociale huurwoning.
- 8 - Rekenhuur Inkomensklasse "0-389" "389-557" "557-597" "597-699" Eindtotaal 1="1 pphh 21600" 3 7 10 2="1 pphh 21600-34678" 1 2 3 3="1 pphh 34678" 1 1 4="Mphh 29400" 3 5 1 9 5="Mphh 29400-34678" 1 1 2 6="Mphh 34678" 1 1 Eindtotaal 5 14 5 2 26 Wat betreft inkomen en huur zijn de woningen passend toegewezen. Hierop is in de advertenties niet gestuurd. Alleen gold als regel dat het inkomen niet boven de 34.678 mocht uitkomen. Bij één op de 10 woningen is geadverteerd met een maximaal inkomen van 45.000. Ook bij urgent woningzoekende kan van de inkomensmaatregel afgeweken worden. 7. Conclusies 7.1. Er is sprake van continuering van beleid: de besluiten van de woonvisie worden vertaald in de huisvestingsverordening. 7.2 Het regionale onderzoek Schaarste in het licht van de woningwet is de basis om te gaan reguleren. Aangezien in de Huisvestingswet 2014 het begrip schaarste scherp is gedefinieerd, is het niet vanzelfsprekend dat dat de geconstateerde schaarste (onderliggend rapport voor de woonvisie) nog steeds aanwezig is voor Scherpenzeel. 7.3 In de nieuwe HVV kan slechts voor de helft van de woningen voorrang worden gegeven aan de eigen inwoners. Gegeven de ervaringen uit de afgelopen jaren lijkt het niet nodig om in de HVV voorwaarde voor de binding op te nemen. Ook zonder het stellen van bindingseisen is de verwachting dat het merendeel van de woningen toegewezen gaat worden aan Scherpenzelers. De ervaring met ruim 8 jaar Huiswaarts in de WERV regio laat zien dat, ondanks de vestigingsvrijheid in het gebied, tussen de 70 en 80% aan eigen inwoners wordt toegewezen. 7.4. Passend toewijzen op basis van huishoudgrootte en woninggrootte kan volstaan worden door 2 pers hh voorrang te geven op de 4 kamer laagbouw-
- 9 - woningen en 3 en meerpersoonshuishoudens voorrang op de 5 kamer laagbouwwoningen. 7.5. Op 1 juli wordt de huisvestingsverordening aangeboden aan de raad te vaststelling 7.6 Op 22 juni wordt een toelichting gegeven aan de raadscommissie