NBG Finance: Uw hypotheek in 2012 NBG Finance blikt vooruit op de belangrijkste hypotheekontwikkelingen van het nieuwe jaar. In dit dossier leest u meer over de wijzigingen in de NHG-hypotheek, de hypotheektrend aflossen, de hypotheekrenteverwachting, de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek, de woningmarktcrisis en de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Inhoudsopgave NHG-HYPOTHEEK IN 2012 2 ZEKERHEID EN RENTEKORTING 2 WIJZIGING KOSTEN NHG 2 WIJZIGING VOORWAARDEN NHG 2 AFLOSSEN IN 2012 3 DE HYPOTHEEK-TREND VAN 2012 3 AFLOSSEN INTERESSANT 3 AFLOSSEN NOODZAKELIJK 4 HYPOTHEEKRENTEVERWACHTING VOOR 2012 5 OPMERKING VOORAF 5 HYPOTHEEKVERWACHTING IN HET KORT 5 HYPOTHEEKRENTEVERWACHTING 2012 6 WAT BETEKENT DIT VOOR U? 7 DE HYPOTHEEKRENTEAFTREK IN 2012 8 AFSPRAAK IS AFSPRAAK 8 ONZEKERHEID 8 WAAR GAAT DE DISCUSSIE OVER 8 DE WONINGMARKT IN 2012 10 DE CIJFERS 10 STIMULERINGSMAATREGELEN 11 EEN ECHTE KOPERSMARKT 11 LANGE ADEM 11 DE HYPOTHEEKMARKT IN 2012 12 KLANTGERICHTE HYPOTHEEKPRODUCTEN 12 FOCUS OP VEILIGHEID 13 1
NHG-Hypotheek in 2012 De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is populair onder huizenbezitters en huizenkopers. Met een NHG-hypotheek kunt u veilig lenen en krijgt u een aantrekkelijke rentekorting. In 2012 vinden een aantal wijzigingen plaats in de kosten en de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie. Zekerheid en rentekorting Een NHG-hypotheek biedt meer zekerheid. Deze zekerheid geeft rust bij een grote financiële beslissing zoals uw hypotheek. De Nationale Hypotheek Garantie beschermt u bij betalingsproblemen en bij een restschuld. Naast zekerheid biedt een NHG-hypotheek ook een interessante rentekorting. Deze rentekorting kan oplopen tot 0,7%. Dit scheelt u enkele honderden euro s per jaar. Wijziging kosten NHG Voor de Nationale Hypotheek Garantie betaalt u een eenmalig bedrag aan borgtochtprovisie over het hypotheekbedrag. Deze borgtochtprovisie stijgt in 2012 van 0,55% naar 0,7%. Wijziging voorwaarden NHG Om een hypotheek met NHG aan te vragen moet u aan een aantal voorwaarden voldoen. In 2012 wijzigen deze voorwaarden op een aantal punten. De maximale hypotheek met NHG bedraagt tot 1 juli 2012 350.000,-. Daarna wordt de grens voor een NHG-hypotheek stapsgewijs afgebouwd, tot 1 juli 2013 is deze 320.000,- daarna is de NHG-grens tot 1 juli 2014 290.000,- en vanaf die datum 265.000,-. Voor een woning met NHG-hypotheek is de maximale koopsom in 2012 vastgesteld op: 324.074,07. Dit is de koopsom exclusief de bijkomende kosten van standaard 8%. De kostengrens voor het oversluiten van uw hypotheek voor een verbouwing of kwaliteitsverbetering van een woning (bestaande hypotheek + verhoging) in 2012 is 265.000,-. De overige voorwaarden voor een NHG hypotheek vindt u op de website van de Nationale Hypotheek Garantie. 2
Aflossen in 2012 Wordt aflossen de hypotheek-trend van 2012? Kenners zeggen van wel. Nu uw hypotheek aflossen kan financieel interessant zijn. Voor een risicogroep is aflossen zelfs noodzakelijk. NBG Finance praat u bij over aflossen in 2012. De hypotheek-trend van 2012 Bij NBG Finance zien we dat steeds meer hypotheekbezitters hun hypotheek aflossen met spaargeld. Het aflossen van de hypotheek is interessant als u daarmee uw maandlasten kunt verlagen. Aflossen wordt noodzakelijk als u daarmee betalingsproblemen in de toekomst kunt voorkomen. Aflossen interessant Aflossen is interessant als u uw maandlasten daarmee kunt verlagen. Om te bepalen of dit voor u geldt moet u de volgende vragen voor uzelf beantwoorden: Kunt u het spaargeld missen? U moet daarbij rekening houden met onvoorziene uitgaven in de toekomst. Hoe krijgt u het hoogste rendement? Is de netto besparing op de hypotheekrente hoger dan het rendement op uw spaarrekening? (Houdt hierbij rekening met de vermogensrendementsheffing.) Kunt u gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek? Door af te lossen wordt uw belastingvoordeel kleiner. Is aflossen dan nog verstandig? Gaat u binnenkort verhuizen? De bijleenregeling verplicht u bij een verhuizing om de overwaarde van uw oude woning (dus ook uw spaargeld) te investeren in de nieuwe woning. Wat is de boeterente van de bank? De bank rekent een boeterente wanneer u teveel aflost (meer dan 10% van de hypotheeksom). 3
Maandlasten verlagen Ziet u mogelijkheden om uw maandlasten te verlagen door af te lossen? Uw hypotheekadviseur kan u helpen om de juiste keuzes te maken. Zo bent u verzekerd van de meest voordelige hypotheek met de beste voorwaarden. Aflossen noodzakelijk Aflossen wordt noodzakelijk als u bij een verslechterende economie de kans loopt op betalingsproblemen en een restschuld. Een groep hypotheekbezitters kan de gevolgen van de economische crisis moeilijker dragen en loopt de kans op betalingsproblemen. Zij vormen een risicogroep. Loopt u een verhoogd risico op betalingsproblemen? Modaal jaarinkomen tussen de 30.000,- en de 35.000,-. Hypotheek voor het grootste gedeelte aflossingsvrij. Een hoge hypotheekschuld in verhouding tot het inkomen. Huis gekocht op top van de huizenprijs. De rentevastperiode loopt binnenkort af. De risico s Deze risicogroep heeft weinig rek in hun inkomen en daarbij een hoge hypotheekschuld. Zij kunnen de gevolgen van de economische crisis daarom moeilijk opvangen. Door ontslag of een hogere hypotheekrente na de rentevastperiode onstaan mogelijk betalingsproblemen. Ook lopen deze hypotheekbezitters het risico om met een restschuld te blijven zitten. Wanneer het grootste deel van de hypotheek aflossingsvrij is, wordt geen of weinig vermogen opgebouwd om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen. U loopt dan het risico op een restschuld. Risico verlagen Behoort u tot de risicogroep? Vraag uw hypotheekadviseur om advies. U kunt de kans op betalingsproblemen en/ of een restschuld verlagen door uw hypotheek af te lossen of door te kiezen voor een hypotheekproduct met een gegarandeerde vermogensopbouw. 4
Hypotheekrenteverwachting voor 2012 De hypotheekrenteverwachting voor 2012 is zowel voor huizenkopers als huizenbezitters interessant. De ontwikkeling van de hypotheekrente is bepalend voor belangrijke hypotheekbeslissingen, zoals de rentevastperiode. Ook kan een lagere hypotheekrente u honderden euro's per jaar besparen. Opmerking vooraf Deze hypotheekverwachting biedt slechts een indicatie. Een hypotheek is een langlopend financieel product, terwijl hypotheekrenteverwachtingen slechts een houdbaarheid hebben van enkele maanden. De hypotheekrente omvat slechts een deel van de hypotheek en de kosten. Hypotheekverwachting in het kort De ontwikkeling van de hypotheekrente is afhankelijk van veel factoren. Een aantal marktcijfers zijn goede voorspellers van de hypotheekrente. Bij hypotheekrenteprognoses wordt een onderscheid gemaakt tussen kortlopende hypotheekrentes (rentevastperiode van maximaal 2 jaar) en langlopende hypotheekrentes (rentevastperiode langer dan 2 jaar). Graadmeter kortlopende hypotheekrente Een belangrijke graadmeter voor de kortlopende hypotheekrente is de geldmarktrente. Voor de ontwikkeling van de geldmarktrente wordt naar de Euribor-tarieven gekeken. 5
Bron: Hypotheek-rentetarieven.nl Graadmeter langlopende hypotheekrente Een belangrijke graadmeter voor de langlopende hypotheekrentes is de kapitaalmarktrente. Voor de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente wordt naar de rente van de staatsleningen gekeken. Bron: Hypotheek-rentetarieven.nl Hypotheekrenteverwachting 2012 Op dit moment is de hypotheekrente historisch laag, maar de verwachting is dat de hypotheekrente in 2012 gaat stijgen. Hiervoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Onrust financiële markten Door de aanhoudende onrust op de financiële markten betalen landen een hogere rente voor staatsleningen. Deze staatsleningen zijn een belangrijke graadmeter voor de langlopende hypotheekrente. De verwachting is dan ook dat de hypotheekrente voor, met name, een lange rentevastperiode gaat stijgen. Veel zal dus de komende tijd afhangen van de rust op de financiële markten. Blijft de onrust aanhouden dan zal ook de langlopende hypotheekrente verder stijgen. Minder concurrentie tussen banken De verwachting is dat in 2012 de concurrentie tussen banken verminderd. Minder concurrentie betekent een hogere hypotheekrente. 6
Buitenlandse prijsvechters verlaten de Nederlandse hypotheekmarkt. BNP Paribas stopt per 1 januari 2012 met het verstrekken van hypotheken op de Nederlandse markt. De Franse prijsvechter was een geduchte concurrent van de Nederlandse banken en verwierf in korte tijd een groot marktaandeel. Ook andere initiatieven zoals de toetreding van de Duitse Volksbank Emmerich-Rees leidde niet tot meer concurrentie en kreeg geen navolging van andere buitenlandse banken. Deze buitenlandse prijsvechters hielden de Nederlandse hypotheekaanbieders scherp. De Vereniging Eigen Huis en enkele intermediairs spreken in het Financieel Dagblad de verwachting uit dat de hypotheekaanbieders in 2012 minder "scherp gaan prijzen". In slechte economische tijden is het voor banken onaantrekkelijk om hypotheken te verstrekken. Van banken wordt nu geëist dat zij hun buffers verhogen om niet in de problemen te komen. Banken kunnen nu moeilijker aan geld komen vanwege de felle concurrentie op de spaarmarkt en omdat banken elkaar minder lenen. Door het verstrekken van hypotheken wordt deze buffer alleen maar kleiner. De kans bestaat dat banken zich daarom bewust uit de markt prijzen met een hogere hypotheekrente. Ze zien de hypotheekklanten in 2012 liever naar de concurrent gaan. Wat betekent dit voor u? Op dit moment is de hypotheekrente historisch laag. Een stijgende hypotheekrente betekent dat zowel huizenkopers als huizenbezitters direct in actie moeten komen. De historisch lage hypotheekrente maakt het interessant om nu een woning te kopen. Ook huizenbezitters kunnen nu nog profiteren van de lage hypotheekrente. Door uw hypotheek nu over te sluiten naar een lagere hypotheekrente kunt u besparen op uw maandlasten. Loopt uw rentevastperiode binnenkort af? Dan kunt u uw hypotheek boetevrij oversluiten. Heeft u vragen naar aanleiding van deze voorspelling of bent u benieuwd naar de mogelijkheden in uw situatie? Uw hypotheekadviseur kan u helpen om de juiste hypotheekbeslissingen te nemen. 7
De hypotheekrenteaftrek in 2012 De hypotheekrenteaftrek staat volop in de belangstelling. De laatste maanden van 2011 is de discussie over dit belastingvoordeel aangewakkerd. Dit zorgt voor veel onzekerheid bij huizenkopers en huizenbezitters. NBG Finance zet voor u de feiten op een rijtje. Afspraak is afspraak Het huidige kabinet heeft in het regeerakkoord afgesproken dat de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd blijft. Ook heeft het kabinet deze afspraak meerdere malen bevestigd. In 2012 wordt daarom geen wijziging van de hypotheekrenteaftrek verwacht. Nog altijd is een meerderheid van de kiezers tegen het wijzigen van de hypotheekrenteaftrek. Onzekerheid Ondanks de beloftes van het kabinet zorgt de discussie over de hypotheekrenteaftrek voor veel onzekerheid bij huizenbezitters en huizenkopers. Deze onzekerheid is negatief voor de huizenmarkt en de economie. Onzekerheid leidt namelijk tot terughoudendheid voor het kopen van een huis. Interessant is dat zowel de voorstanders als de tegenstanders van de hypotheekrenteaftrek het hiermee eens zijn. Waar gaat de discussie over Om u een inzicht te bieden in de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek zetten we de argumenten van de voor- en tegenstanders op een rijtje. Weg met de hypotheekrenteaftrek Tegenstanders van de hypotheekrenteaftrek noemen de volgende argumenten: De hypotheekrenteaftrek kost te veel. De regering doet haar best om de overheidsfinanciën op orde te krijgen. Het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek zou een flinke kostenbesparing opleveren en daarmee een noodzakelijke 8
bezuinigingsmaatregel zijn. De hypotheekrenteaftrek is achterhaald. De hypotheekrenteaftrek moet het eigen woningbezit stimuleren. De aftrek zorgt er echter ook voor dat de huizenprijs kunstmatig hoog blijft. Nu de banken strengere hypotheekregels hanteren, schiet de hypotheekrenteaftrek haar doel voorbij. De hypotheekrenteaftrek is risicovol. De hypotheekrenteaftrek stimuleert de huizenkoper om een hoge hypotheekschuld aan te gaan en niets af te lossen. Zo kan optimaal geprofiteerd worden van het belastingvoordeel. Dit is risicovol vanwege de kans op een restschuld. Een hoge schuld is eveneens risicovol voor de economie van Nederland. Handen af van de hypotheekrenteaftrek Voorstanders van de hypotheekrenteaftrek noemen de volgende argumenten: De regels niet veranderen tijdens het spel. Veel huizenbezitters hebben hun beslissingen voor het huis en de hypotheek mede gebaseerd op de hypotheekrenteaftrek. Mogelijk voldoen deze hypotheken niet meer na wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek. Lastenverzwaring. Het beperken van de hypotheekrenteaftrek betekent een flinke lastenverzwaring voor de huizenbezitter. Sommige huizenbezitters zullen bij een wijziging van de hypotheekrenteaftrek hun maandlasten niet meer kunnen betalen. Behoefte aan rust. De woningmarkt drijft op vertrouwen en door onrust rondom de hypotheekrenteaftrek daalt dit vertrouwen. De kans bestaat dat consumenten het kopen van een nieuwe woning uitstellen en dit is funest voor de woningmarkt. De oplossing ligt bij de banken. De oplossing van de te hoge hypotheekschuld ligt bij de banken en niet bij de huizenbezitters. De banken hebben al maatregelen genomen door strengere hypotheekregels in te voeren. Juist door meer maatwerk te leveren bij het verstrekken van hypotheken kunnen de banken de woningmarkt stimuleren. Totale hypotheekschuld is overdreven. De Nederlandse economie komt niet in gevaar door een hoge hypotheekschuld. Nederlanders hebben namelijk een flinke spaarpot opgebouwd met spaarproducten en de overwaarde van huizen. 9
De woningmarkt in 2012 In 2011 is de woningmarkt tot stilstand gekomen. Ook voor 2012 wordt geen herstel van de woningmarkt verwacht. Zowel het aantal verkochte woningen als de huizenprijs zullen in 2012 nog niet gaan stijgen. De woningmarkt wordt hierdoor interessant voor starters die de markt weer vlot kunnen trekken. De cijfers In 2011 werden minder huizen verkocht en daalde de huizenprijs. De voorspellingen voor 2012 zijn niet veel beter. Zo voorspelt het ING Economische Bureau in 2012 een daling van de huizenprijs van 2%. De economen van Rabobank verwachten een daling van de huizenprijs met 2,5%. Bron: Kadaster Bron: Kadaster 1 0
Stimuleringsmaatregelen Ondertussen doet de overheid er alles aan om de huizenmarkt te stimuleren. De volgende maatregelen van de overheid maken het interessant om nu een woning te kopen. De grens voor NHG-hypotheken is verruimd naar 350.000,-. De overdrachtsbelasting is verlaagd van 6% naar 2%. Tweeverdieners kunnen meer hypotheek krijgen. Het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek. Een echte kopersmarkt De woningmarkt is een echte kopersmarkt geworden. Door een daling van de prijs is de betaalbaarheid van de woning gestegen. Volgens de Nederlandse Bank is een koopwoning in de afgelopen tien jaar niet meer betaalbaar geweest dan nu. Ook staat een record aantal huizen te koop. De koper heeft dus een ruime keuze op de woningmarkt. Dit is interessant voor starters op de woningmarkt. Door een historisch lage hypotheekrente en de stimuleringsmaatregelen van de overheid maken is het een kans voor starters om nu hun slag te slaan. Lange adem Hoewel er landelijk nog geen sprake is van een herstel van de woningmarkt, lijken de huizenprijzen in de 25 grootste steden van Nederland over het dieptepunt heen. Het herstel van de gehele woningmarkt zal er één van lange adem zijn. Met het aantrekken van de economie op langere termijn zal ook de huizenmarkt herstellen. Een sleutelrol bij dit herstel zal liggen bij de starters op de woningmarkt. Huishoudens die hun eerste woning kopen, geven een eerste positieve impuls aan de markt. 1 1
De hypotheekmarkt in 2012 Wat worden de belangrijkste ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in 2012? NBG Finance bekijkt voor u wat de hypotheekaanbieders in petto hebben voor hun klanten in 2012. Klantgerichte hypotheekproducten Door met de klant mee te denken zetten enkele hypotheekaanbieders innovatieve hypotheekproducten in de markt. Een mooi voorbeeld hiervan zijn de genomineerden voor het hypotheekproduct van het jaar 2012. Genomineerd product Juryrapport Obvion met de CompactHypotheek Dit is een budgethypotheek met een 0,4% lager rentetarief. Opvallend: de minder flexibele voorwaarden zijn alleen van toepassing tijdens het offertetraject. Florius met het Hypotheek It Easy RenteCertificaat Met dit RenteCertificaat kunnen starters de hypotheekrente drie maanden vastzetten. De familiehypotheek Estate Hypotheek De Estate Hypotheek is een totaaloplossing wanneer ouders en kinderen elkaar helpen bij het krijgen van een hypotheek. Delta Lloyd met tarief vaste klanten Delta Lloyd rekent een lager rentetarief aan bestaande klanten, wanneer hun rentevastperiode afloopt, dit in vergelijking met nieuwe klanten. 1 2
Focus op veiligheid Door de aanhoudende economische crisis is de verwachting dat de hypotheekaanbieders zich meer gaan richten op het beperken van financiële risico s. De nu geldende Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) zal ook in 2012 door de banken worden gehanteerd. Met de GHF willen de banken voorkomen dat consumenten zich te diep in de schulden steken. Daarom kan maximaal 106% (inclusief overdrachtsbelasting) van de woningwaarde worden geleend en mag de hypotheek voor 50% van de waarde aflossingsvrij zijn. Veilig sparen om de hypotheek af te lossen is aantrekkelijk in onzekere tijden. Dat verklaart de populariteit van de traditionele spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek. De verwachting is dat deze veilige hypotheekvormen ook in 2012 populair blijven. De traditionele spaarhypotheek en de bankspaarhypotheek hebben de volgende voordelen: Een gegarandeerde aflossing aan het einde van de looptijd. Optimaal profiteren van belastingvoordeel. Een ingebouwde rentedempende werking. 1 3