Projectbesluit Omgevingsvergunning Prof. dr. Dorgelolaan 30 (parkeerterrein) Vastgesteld projectbesluit Augustus 2013
Omgev ingsv ergunning Prof. dr. Dorgelolaan 30 (parkeerterrein) Ruimtelijke onderbouwing artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo
Inhoudsopgav e Toelichting 3 Hoofdstuk 1 Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Het projectgebied 5 1.3 Lokatieprofiel 5 Hoofdstuk 2 Onderzoek 7 2.1 Cultuurhistorie en archeologie 7 2.2 Waterparagraaf 7 2.3 Milieu 9 2.4 Verkeer/parkeren/mobiliteit 10 2.5 Groen/natuur/landschap 11 Hoofdstuk 3 Financiële uitvoerbaarheid 15 Bijlagen 17 Bijlage 1 Situatie na geplande ontwikkeling Vaststellingsbesluit 2 19 21
Toelichting 3
4
Hoofdstuk 1 1.1 Inleiding Aanleiding Aan de Prof. dr. Dorgelolaan 30 is een kantoorgebouw van ca. 12.000 m2 gerealiseerd. Volgens de bouwvergunning moet parkeren op eigen grond worden opgelost. Op dit moment wordt het pand niet volledig verhuurd. Als het pand in de toekomst wel volledig verhuurd zal worden, dan zijn op eigen terrein niet voldoende parkeergelegenheden. Om extra parkeerplaatsen te realiseren zijn aangrenzende gronden gekocht. De bestemming van deze gronden is 'Groenvoorzieningen'. Daarbinnen is geen parkeerterrein toegestaan. De ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Om toch mee te kunnen werken aan het bouwplan wordt een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing verleend. Dit document vormt de ruimtelijke onderbouwing. 1.2 Het projectgebied Het projectgebied is gelegen ten westen van het perceel aan de Prof. dr. Dorgelolaan 30 te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Eindhoven, sectie D, nummer 1187 (gedeeltelijk). Het projectgebied bevindt zich in het centrum van Eindhoven, ten noorden van de spoorlijn Eindhoven - Weert. 1.3 Lokatieprofiel 1.3.1 Afwijking ten opzichte van het geldende bestemmingsplan Het projectgebied is gelegen binnen het geldende bestemmingsplan 'Tongelre binnen de Ring 2007', vastgesteld door de raad op 17 maart 2009 en bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord Brabant goedgekeurd op 20 oktober 2009. In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Groenvoorzieningen'. Daarbinnen is het aanleggen van een parkeerterrein niet toegestaan. Derhalve past het bouwplan niet binnen het geldende bestemmingsplan. 5
6
Hoofdstuk 2 2.1 Onderzoek Cultuurhistorie en archeologie Het perceel ligt niet in een archeologisch gebied volgens de archeologische waardenkaart van de gemeente. Bij het verstrekken van de omgevingsvergunning hoeft dus geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden en/of verwachtingen. 2.2 Waterparagraaf Middels deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn. Ook wordt gekeken of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem. Huidige situatie Momenteel is het terrein van het plangebied onverhard. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -0,9 en -1,4 m-mv. Checklist Watersysteem Hoofdw atergang cq open w ater Nee Zijw atergang Nee Keurgebied binnen plangebied? Nee Binnen 25-100 jaarszone? Nee Binnen boringsvrije zone? Nee 7
Ecologische verbindingszone? Nee Binnen reserveringsgebied w aterberging 2050? Nee Attentiegebied EHS Nee Rioolw atertransportleiding Nee Waterschap gemaal Nee Landelijke afvoernorm binnen plangebied 1,33 l/s/ha Verdachte/verontreinigde locaties? Nee Infiltratie praktisch mogelijk? Nee (tenzij toepassing grondverbetering) Uitw erkingsplicht / w ijzigingsbevoegdheid Nee Toekomstige situatie Het toekomstig perceel zal vrijwel volledig verhard worden uitgevoerd. Het zal dienen ter uitbreiding van de bestaande parkeercapaciteit van het kantorencomplex Prof. Dr. Dorgelolaan nr. 30. In bijlage 1 is de toekomstige situatie weergegeven. Door de bouw van het parkeerterrein neemt de verharding binnen het plangebied toe. Ter compensatie van deze verhardingstoename worden waterhuishoudkundige maatregelen genomen om hemelwater vertraagd af te voeren. Onder het nieuwe parkeerterrein komt een bergende voorziening. Deze is ingericht als dragende ondergrondse lavakoffer die via een geknepen afvoer loost op de spoorsloot aan de oostzijde van het plangebied. Ook zal het nog niet gerealiseerde bergingsvolume voor de verhardingstoename van het kantoorcomplex (10m3) opgenomen worden in de ondergrondse voorziening. Oppervlakten Huidig m 2 Toekom stig m 2 Daken 0 0 Terrein verharding 0 1.665 Onverhard terrein 1.665 0 Totaal 1.665 1.665 Overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen De 3.850m2 (1.665 m2 uitbreiding + 2.185 m2 bestaand kantoorcomplex) oppervlak van plangebied staat een maximale landelijke afvoer van 0.51 liter per seconde toe (1,33 l/s/ha x 0,3850). Dit is wat de knijpconstructie van de berging maximaal mag doorlaten en als randvoorwaarde wordt meegenomen in de verdere uitwerking. Gevolgen voor/ door de waterhuishouding Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 1.665 m2 toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwater vertragende voorzieningen noodzakelijk. De ontwikkelaar kiest ervoor een lavakoffer onder het parkeerterrein aan te leggen. Op deze koffer wordt het bestaande kantoorcomplex en de nieuwe terreinverharding aangesloten. De koffer bevat ook de 10m3 verhardingscompensatie van het bestaande kantoorcomplex. Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken gemaakt: Er wordt op eigen terrein een ondergrondse lavakoffer gerealiseerd met een minimaal effectief te bergen volume van 73m3 + 10m3 = 83m3. Dit komt bij een open volume van 46% voor de lava overeen met 183m3 lavakoffer; Bij andere open volumen dient hiermee rekening te worden gehouden. 8
Zowel de terreinverharding als het bestaande kantoorcomplex wordt op deze voorziening aangesloten. De berging krijgt een leegloopvoorziening zodat hij pas na minimaal 45 uur weer volledig beschikbaar is (max leegloop snelheid is 0.51 l/s. De ontwikkelaar levert daarvoor nog een uitgewerkt ontwerp van deze afspraak aan bij de gemeente Eindhoven. De berging krijgt een noodoverstort op een nader te bepalen peil (afhankelijk van bouwpeil en maaiveld ter plaatse en dus bergende schijf: veelal 50 á 70 cm onder bouwpeil). De leegloopvoorziening en noodoverstort worden aangesloten op de spoorsloot. Indien die nog niet beschikt over een werkende afvoer mag tijdelijk geloosd worden op het bestaande gemengde riool in de Prof. Dr. Dorgelolaan. Dit in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven. Er wordt rekening gehouden met onderhoud en beheer van de berging (bereikbaarheid e.d.). De voorziening wordt voorzien van kolken met korffilters en zandvang. Ook krijgt de voorziening een terugslagklep ter voorkoming van terugstromend water vanuit de spoorsloot. Waterkwaliteit Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling. Afspraken waterschap In februari 2013 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat zowel de terrein- als gebouwverharding wordt aangesloten op de ondergrondse bergende lavakoffer. In de bergende voorziening dient minimaal 83 m3 effectief volume onder het noodoverlaat peil te worden geborgen. De bergende voorziening wordt via een geknepen afvoer (max 0,51 l/s) aangesloten op de spoorsloot. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de bouwvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 19 februari 2012 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan. Als bijlage aan deze toelichting is de situatie na de geplande ontwikkeling toegevoegd. 2.3 Milieu 2.3.1 Geluid De omgevingsvergunning heeft betrekking op het aanleggen van een parkeerterrein. Dit heeft geen gevolgen voor geluid. De Wet geluidhinder is niet van toepassing. 2.3.2 Bodem Voor het gehele groene gebied is een nader bodemonderzoek uitgevoerd (UDM, 29 maart 2010). Ter plaatse zijn enkele boringen en analyses verricht waaruit blijkt dat er slechts lichte verhogingen met PAK's zijn aangetroffen. Voor de aanleg van de parkeerplaatsen is dat geen probleem. Indien grond wordt afgevoerd moet een partijkeuring uitgevoerd worden. Dit is aan de orde bij de uitvoering. 9
2.3.3 Luchtkwaliteit Voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Dit is geregeld in artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Onderhavig project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging. Derhalve is geen nader luchtonderzoek nodig. 2.3.4 Externe veiligheid Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoor. Echter, parkeerplaatsen zijn geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten en derhalve heeft het aanleggen van het parkeerterrein geen gevolgen in het kader van externe veiligheid. 2.4 Verkeer/parkeren/mobiliteit Aan de Prof. dr. Dorgelolaan 30 is een kantoorgebouw van ca. 12.000 m2 gerealiseerd. Het gebouw staat geheel op eigen grond, zijnde de 'footprint' van het gebouw. Deze 'footprint' heeft de bestemming kantoor. De omliggende gronden zijn in eigendom van de gemeente Eindhoven en hebben de bestemming 'Groenvoorzieningen'. Volgens de bouwvergunning (januari 2011) moet het parkeren op eigen grond worden opgelost. Bij de bouw zijn 165 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit aantal ligt boven de minimumnorm (144) en onder de maximumnorm (216). Wat de parkeernorm betreft is er nog ruimte voor 51 parkeerplaatsen. Op dit moment wordt het pand niet volledig verhuurd. Op het moment dat het pand volledig verhuurd wordt is er een tekort aan parkeerplaatsen. Zonder aanvullende parkeergelegheid op eigen terrein leidt dit tot parkeerdruk in de openbare ruimte. Omdat op eigen terrein geen ruimte meer is voor extra parkeerplaatsen heeft de ontwikkelaar aangrenzende gronden gekocht. De extra parkeerplaatsen zullen op deze gronden worden gerealiseerd. 10
2.5 Groen/natuur/landschap 2.5.1 Groenbeleidsplan Het Groenbeleidsplan 2001 is op 5 november 2001 vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel is het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen. Figuur: Groen en recreatievoorzieningen Het perceel aan Prof. dr. Dorgelolaan is in de kaart 'Ruimtelijke Strategieën' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'stad, groen beeldbepalend'. Het betreft gebieden met een bijzonder groen imago, die bovendien aansluiten op de hoofdgroenstructuur en deze daardoor versterken. Uitgangspunt voor deze gebieden is het behouden en ontwikkelen van het bijzondere groene karakter. 2.5.2 Dossier overdraagbaar groen In het dossier Overdraagbaarheid openbaar groen 2003 is het Groenbeleidsplan op perceelsniveau uitgewerkt. In dit dossier is het betreffende perceel als structureel groen op stedelijk niveau aangeduid. De toevoeging van niet-groene voorzieningen is uitsluitend mogelijk bij dringend zwaarwegend maatschappelijk belang. In dat geval moet gecompenseerd worden. 11
2.5.3 Compensatie Als in de toekomst het kantoorgebouw aan de Prof. dr. Dorgelolaan 30 volledig wordt verhuurd, ontstaat er een tekort aan parkeerplaatsen. Dit zal leiden tot parkeerdruk in de openbare ruimte. Omdat op eigen terrein geen ruimte meer is wordt door de gemeente medewerking verleend aan het realiseren van parkeerplaatsen op ca. 2200 m2 aangrenzende gronden. In ruil daarvoor krijgt de gemeente ca. 6000m2 grond in de omgeving in eigendom. Deze grond wordt toegevoegd aan het 'structureel groen'. Per saldo wordt daarmee het aantal m2 gemeentegroen groter met ca. 3800 m2. Tek ening: aankoop van gronden Voor de groene inpassing kan de initiatiefnemer een deskundig ontwerp (denk aan landschapsarchitect of groenontwerper) voorstellen, waarmee de beleving van een groene ruimte waarin 'her en der' gebouwen staan zo goed als mogelijk in stand wordt gehouden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan gebruik van bomen, hagen, begroeiingen etc. op doordachte wijze geplaatst op het parkeerterrein zodat dat toch een groen karakter lijkt te behouden. 2.5.4 Bomenbeleidsplan: Ruimte voor bomen Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld. Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven. Het Bomenbeleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur. In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen 12
binnen de projectgrenzen en 10 meter daar buiten. De bescherming van waardevolle bomen en gebiedsgewijze bescherming van bomen (stad, groen beeldbepalend) is eveneens in het Bomenbeleidsplan uitgewerkt. Uit recente foto's blijkt dat er diverse grote bomen op het terrein staan. Voor bomen waarvan het de bedoeling is ze te behouden is de Quickscan Bomen en een boomeffectrapportage als hierboven omschreven, van toepassing. Voor bomen waarvoor het gewenst is ze te verwijderen dient een boomonderzoek met taxatie te worden uitgevoerd ter voorbereiding op de kapaanvraag. Uit dit onderzoek zal blijken of zich daaronder bomen bevinden die in dit kader het label 'waardevol' krijgen. Een onderzoek naar de gevolgen voor bomen is gerapporteerd als Bomeneffectanalyse Dertig bomen Pr.Dr. Dorgelolaan 30 Eindhoven (19 april 2013). Hieruit blijkt dat 14 bomen (categorie neutraal ) zonder meer gehandhaafd kunnen blijven en dat 5 bomen (categorie licht negatief ) gehandhaafd kunnen blijven mits beschreven boombeschermingsmaatregelen worden getroffen. Voor 11 bomen (categorie zeer negatief ) blijkt dat ze niet in het plan kunnen worden ingepast, hiervoor dient kapvergunning te worden aangevraagd. Alle te kappen bomen worden volgens de regelgeving gecompenseerd. 2.5.5 Flora- en faunawet De Flora- en faunawet biedt het juridische kader voor het beschermen van dier- en plantensoorten in Nederland. In relatie tot een bestemmingsplan kan aanwezigheid van beschermde soorten en/of het voorkomen van een beschermde leefomgeving van invloed zijn op de uitwerking van bestemmingen. Op basis van de gegevens in de Nationale Databank Flora en Fauna is er geen specifieke informatie over beschermde soorten op het betreffende perceel. Dit bestaat geheel uit onbegroeide grond (ophoogzand) dat sterk is verdicht door (zwaar) verkeer. Bij nat weer zijn kleinere plassen aanwezig maar daarin worden geen rugstreeppadden of andere beschermde soorten verwacht. In de huidige toestand van het terrein is het onwaarschijnlijk dat de ontwikkeling invloed heeft op beschermde soorten. In artikel 2 van de Flora- en Faunawet is een algehele zorgplicht opgenomen. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende dieren (dus niet alleen de beschermde) en hun leefomgeving. Deze zorgplicht geldt ook voor planten. 13
14
Hoofdstuk 3 Financiële uitvoerbaarheid Voor het project is een grondexploitatie opgesteld. Op 18 september 2012 heeft het college van B&W de grondexploitatie voor het parkeerterrein aan de Prof. dr. Dorgelolaan vastgesteld. De voorbereidingskosten en personele kosten maken daar onderdeel van uit. De gemeentelijke kosten zijn gedekt uit de grondopbrengsten. Ook de kosten voor het regelen van de omgevingsvergunning zijn hieruit gedekt. 15
16
Bijlagen 17
18
Bijlage 1 Situatie na geplande ontwikkeling 19
Prof. Dr. Dorgelolaan Prof. Dr. Dorgelolaan 13.40 45127 erfgrens erfgrens 3500 1692 6938 4 3 52349 kad.grens kad.grens 884 kad.grens 2500 142 pp ontluchtingen 13 13 73 pp 10 5000 12 9 kad.grens kad.grens 16 4000 5000 5500 5000 5000 5500 5000 300 5000 6000 5000 4195 40000 29550 17750 1 2 3 4 5 wijzigingsdata 04-04-2012 6 12-04-2012 7 09-05-2012 8 9 10 Dorgelolaan 30 gewijzigd voorstel parkeerterrein (73 pp) projectnr.: datum: 27-03-2012 document code: formaat: A3 (420x297) get.: schaal: 1 : 500 gez.:
Vaststellingsbesluit vastgesteldomgevingsvergunning Prof. dr. Dorgelolaan 30 (parkeerterrein) 21