Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2004 2005 27 926 Huurbeleid 29 800 XI Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2005 Nr. 49 1 Samenstelling: Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), voorzitter, Schreijer-Pierik (CDA), Van Gent (GroenLinks), Geluk (VVD), Snijder- Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA), Van Oerle-van der Horst (CDA), Van As (LPF), Van den Brink (LPF), Van Bochove (CDA), De Ruiter (SP), Duyvendak (GroenLinks), Huizinga-Heringa (ChristenUnie), Koopmans (CDA), Spies (CDA), Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Fierens (PvdA), ondervoorzitter, Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA) en Veenendaal (VVD). Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA), Ormel (CDA), Halsema (GroenLinks), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer (PvdA), Hessels (CDA), Kraneveldt (LPF), Varela (LPF), Ten Hoopen (CDA), Vergeer (SP), Vos (GroenLinks), Van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp (CDA), Koşer-Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA), Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), Van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA) en Oplaat (VVD). VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG Vastgesteld 4 april 2005 De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 1 heeft op 8 maart 2005 overleg gevoerd met minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over: brief van de minister van VROM, d.d. 19 november 2004 met uitwerking voorstellen modernisering huurbeleid (27 926, nr. 39); brief van de minister van VROM, d.d. 22 november 2004 met onderzoeksrapport «Feiten en achtergronden huurbeleid 2004» (27 926, nr. 38); brief van de minister van VROM, d.d. 29 november 2004, Reactie op kanttekening en vragen van Nationale Ombudsman (29 360, nr. 4); brief van de minister van VROM, d.d. 6 december 2004, Themapublicatie «Betaalbaarheid van het wonen» (29 800 XI, nr. 78); brief van de minister van VROM, d.d. 7 december 2004, Toekomst huurgeschillenbeslechting (27 926, nr. 40); brief van de minister van VROM, d.d. 4 februari 2005 met beantwoording schriftelijke vragen modernisering huurbeleid (27 926, nr. 43); brief van de minister van VROM, d.d. 4 februari 2005 over Inkomenseffecten modernisering huurbeleid (27 926, nr. 41); brief van de minister van VROM, d.d. 7 februari 2005 over relatie huurbeleid en segregatie (27 926, nr. 42); brief van de minister van VROM, d.d. 15 februari 2005 met beantwoording schriftelijke vragen modernisering huurbeleid (27 926, nr. 44). Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissie Mevrouw Van Velzen (SP) constateert dat in het nieuwe plan het woord «liberalisering» is vervangen door «overgangsgebied». In het voorstel staat dat vanaf2006 geliberaliseerd gaat worden. In een overgangsgebied zullen mensen worden geconfronteerd met serieuze huurstijgingen: 2% KST85527 0405tkkst27926-49 ISSN 0921-7371 Sdu Uitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 1
huurstijging vanafjuli 2005 plus 1,2% inflatie. In 2006 wordt de huurstijging 3% plus 1,2 inflatie, dat is bij elkaar 4,2%. Juist de mensen met een nominaal inkomen worden het hardst getroffen en dat is een groep die door het kabinetsbeleid al keihard wordt getroffen. Voorbeeld uit de praktijk: een gezin met twee schoolgaande kinderen met een inkomen van 1700 netto. Zij bewonen een eengezinswoning in het Westland. De WOZ-waarde van hun woning is bepaald op 180 000. Volgens de plannen kan dit gezin een maximale huur van 810 opgelegd krijgen. Met een inkomen van 1700 netto is dat niet betaalbaar. In een gemiddeld klein dorp in het Westland moet men vijftot acht jaar wachten op een woning. Moeten die mensen naar een ander dorp verhuizen? De vraag is ofer wel voldoende gebouwd gaat worden in het goedkope segment. De minister heeft nog geen bevredigend antwoord gegeven op de vraag naar netto bouwcijfers en naar hoeveel sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen er gebouwd gaan worden. En wat gebeurt er met de WOZ-waarde van díé woningen? Hoe wordt voorkomen dat ook die woningen in het geliberaliseerde gebied vallen? Hoe kunnen betaalbare woningen dan nog worden gegarandeerd? Ook heeft de minister nog geen antwoord gegeven op de vraag hoeveel sociale woningen gesloopt gaan worden en hoeveel er de afgelopen jaren zijn gesloopt. Onder het huidige voorstel is verhuizen geen optie, daardoor worden mensen worden gedwongen om naar sloopwijken te verhuizen met tijdelijke contracten. Er zijn ook andere redenen waarom het voor mensen onmogelijk is om te verhuizen: werk, sociale netwerken, familiebanden, schoolgaande kinderen, mantelzorg, medische redenen, enz. De redenen zijn legio. Maar de minister zegt: zoek het maar uit. Voor haar is het slikken ofstikken, want geliberaliseerd moet er worden. De minister vraagt nu de Kamer om in te stemmen met een bijgeschaafd voorstel dat nog steeds keihard liberaliseren inhoudt. Bovendien ontbreekt een aantal essentiële onderdelen. Zo is er nog geen commissie die in samenspraak met de Woonbond gaat adviseren over het versterken van de positie van de huurders en huurdersorganisaties. Het advies over de relatie tussen de overheid en de woningcorporaties wordt in het voorjaar verwacht. Afspraken met woningcorporaties zijn er al helemáál niet. De brancheorganisatie voor woningcorporaties, Aedes, voorziet een chaos als de Tweede Kamer instemt met een huurprijsplafond gebaseerd op de WOZ-waarde. Kortom, dit plan is niet alleen idioot, het is ook nog eens incompleet en rammelt aan alle kanten. Het plan moet van de agenda, pas daarna wil de SP-fractie verder praten. De SP-fractie heeft de minister gevraagd om een onderzoek te doen naar de effecten van het huurbeleid op segregatie. De minister schrijft dat de mogelijkheden om al bestaande segregatie te verminderen mede afhankelijk zijn van de wijze waarop de corporaties en particuliere verhuurders gebruik maken van de ruimte die hun in het kader van het liberaliseringbeleid wordt gegeven. Hiermee bedoelt de minister dat eventuele negatieve effecten, zoals verdergaande segregatie, een probleem is dat de verhuurders maar moeten oplossen. Maar zo gaat men niet om met een probleem dat de Kamer als heel belangrijk heeft bestempeld. De commissie Blok geeft aan dat in de jaren negentig het beschikbare aanbod van betaalbare woningen is verminderd. Ook constateert deze commissie dat de stijgende huren niet volledig worden gecompenseerd door huursubsidie. In de jaren negentig is het woningaanbod voor mensen met lagere inkomens, met name etnische minderheden, afgenomen. En wat doet het kabinet Balkenende I en II? Dat zorgt ervoor dat de huren stijgen, dat op de huursubsidie wordt bezuinigd en dat er meer goedkope huurwoningen worden gesloopt. De minister heeft een gebrek aan medestanders en de huurders zijn kritisch. Ook het Bouwfonds en wetenschappers zijn kritisch. Het Bouwfonds schrijft in een rapport dat er goedkope huizen moeten worden gebouwd. De minister heeft gezegd dat het Bouwfonds- Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 2
rapport geheim is, maar dat is niet het geval. Zij vraagt een reactie van de minister op het rapport van het Bouwfonds. De minister wil de markt vlottrekken en daar heeft niemand bezwaar tegen. Alleen moeten de oplossingen ergens anders worden gezocht, bijvoorbeeld in het aanpakken van de grondpolitiek zoals ook deskundigen aangeven. De heer Depla (PVDA) constateert dat volgens het voorstel op 1 juli 2006 600 000 woningen worden geliberaliseerd. Het verschil met het eerder afgekeurde voorstel is dat er twee soorten geliberaliseerde huurwoningen komen: liberalisatie-light en liberalisatie-puur. Liberalisatie-light heet dan «overgangsgebied». Iemand die net wat meer verdient dan de huursubsidiegrens krijgt van de minister vier jaar de tijd om te wennen aan de hoge huur. Als dat niet lukt, kan men rustig de tijd nemen om te verhuizen. Maar waarheen? Koopwoningen zijn onbetaalbaar geworden en voor huurwoningen zijn lange wachtlijsten. Veel huurders verkeren door de plannen van Minister Dekker in grote onzekerheid. De minister schrijft in haar beantwoording dat de liberalisering doorgaat als in 2008 de gemiddelde woningnood in Nederland 2,2% is. Maar wat schieten woningzoekende in Utrecht ofamsterdam ermee op als de woningnood in Zeeland ofgroningen is opgelost? Zij moeten nog steeds een woning zoeken op een overspannen markt. En, om in CDA-termen te spreken, daar komen ongelukken van, vooral voor mensen met een middeninkomen. De 400 000 hurende huishoudens met een middeninkomen die in de geliberaliseerde (light en puur) woningen wonen, krijgen al vanaf2006 met hogere huren te maken. Eerst 2,5% boven op de inflatie en daarna oplopend tot 4% boven op de inflatie. Terwijl de inkomens met 0,3% per jaar groeien, groeien de huren voor de zittende bewoners met 7% in 5 jaar. De CDA-fractie heeft beloofd dat zij alle kabinetsvoorstellen op de effecten van de middeninkomens zou beoordelen. Minister Zalm heeft beloofd dat in 2006 de middeninkomens er niet meer op achteruitgaan. Een loze belofte blijkt. Daar blijft het niet bij. Als men gaat verhuizen naar een woning in het overgangsgebied, gaat vanaf1 juli 2006 de aanvangshuur fors omhoog. In de regio Utrecht kan men met aanvangshuren van 700 te maken krijgen. Hoezo worden de middeninkomens gespaard? Publieksvoorlichting van het CDA schrijft aan verontruste burgers dat er op 1 juli 2006 geen nieuwe geliberaliseerde woningen bij komen. De feiten zijn echter anders. Vanaf1 juli 2006 wordt met één pennenstreek het aantal huurwoningen zonder huurprijsbescherming met 155 000 woningen uitgebreid. Wie heeft er nu gelijk? In Amsterdam zal vanaf1 juli 2006 9% van de huurwoningen voor nieuwe huurders worden geliberaliseerd. Verhuurders kunnen voor deze woningen aan nieuwe huurders meteen vragen wat zij willen. De minister zegt in Het Parool: «Er is inderdaad een groep die voor een hogere woonlast komt te staan. Tot die groep behoort een categorie mensen die altijd heeft gehuurd, vaak niet in de gelegenheid was een huis te kopen, en op momenten dat het misschien wel kon, de risico s niet aandurfde. Zij komen nu voor die hogere lasten te staan.» Dat is nu precies wat zoveel mensen bang maakt. Een casus: mevrouw Westerveld uit Naarden. Zij is 60 jaar en werkt al 47 jaar. Zij betaalt 535 kale huur. Zij mag binnenkort met vervroegd pensioen. Naast de AOW heeft zij een klein aanvullend pensioen. Zij verdient, ook als zij met pensioen gaat, net iets te veel voor de huursubsidie. Haar huurwoning wordt vanaf1 juli 2006 geliberaliseerd. Dat betekent extra huurverhoging en vanaf2010 de kans dat haar huur helemaal wordt vrijgegeven. Deze extra huurverhoging kan deze mevrouw niet betalen met haar kleine pensioen. Jarenlang hard gewerkt, zich ingezet voor de buurt, en als dank mag iemand op zoek naar een kleinere woning die niet te vinden is. Het antwoord van deze minister aan Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 3
mevrouw Westerveld: mevrouw Westerveld moet verhuizen maar krijgt wel de keus tussen prijs en kwaliteit En dan de mensen met huursubsidie. Zolang zij blijven zitten is er niks aan de hand, zegt de minister. Maar stel iemand met huursubsidie kan net iets meer gaan verdienen door bijvoorbeeld zijn parttime baan als leraar om te zetten naar een fulltime baan. Dat kan hij maar beter niet doen, want de strafis dat zijn huur wordt vrijgegeven. Dit kabinet heeft met dit voorstel een nieuwe armoedeval georganiseerd. Dit kan toch niet de bedoeling zijn? Zelfs de partij van deze minister zou hier toch problemen mee moeten hebben. Andere casus: een bejaarde vrouw in Amsterdam Zuid woont op 3-hoog. Zij kan steeds moeilijker trappen lopen. Gelukkig kan zij verhuizen naar de begane grond. Zo kan zij in haar eigen buurtje blijven wonen. Dan kan vanaf1 juli 2006 niet meer als zij in een betere wijk woont. Want als zij verhuist, krijgt zij te maken met helemaal ofgedeeltelijk vrije huren. Welke zekerheid kan de minister deze mevrouw en haar lotgenoten bieden? De minister zegt in haar briefdat maatwerk zal worden geleverd: verhuurders en huurders kunnen afspraken maken. Dat betekent dat de bejaarde mevrouw is overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder. Het gaat hier niet om incidenten; honderdduizend huishoudens worden door de plannen van de minister getroffen. En waarom? Geldprobleem bij verhuurders is niet de oorzaak van de lage bouwproductie. Waarom prikkelt de minister de verhuurders niet met lagere huren bij uitblijven van prestaties? Volgens de Haagse werkelijkheid van deze minister zijn er op papier genoeg betaalbare woningen voor de doelgroep. Het enige probleem is echter dat niet iedereen in de goede woning woont. Stel dat de plannen van de minister worden gesteund door de fracties van de VVD, CDA en D66. Hoe denkt de minister deze Roemeense verhuisoperatie dan te gaan organiseren? Krijgen al deze mensen verhuiskostenvergoeding? En wat betekent deze toename van het noodzakelijke aantal verhuizingen voor de herstructurering? De minister wil ook nog 95 000 goedkope huurwoningen slopen. Waar moeten al deze mensen heen? Het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) schrijft in 2004 dat de concentratie kansarme allochtonen en autochtonen in grote steden toeneemt. De PvdA-fractie wil maatregelen nemen. Deze VVD-minister niet, sterker nog: zij bevordert de ruimtelijke segregatie met haar beleid. De huurprijzen van de meest gewilde woningen gaat zij liberaliseren. Deze woningen staan in de betere buurten en de randgemeenten. Hierdoor ontstaan gewilde wijken voor de rijken en goedkope wijken voor de armen. Het resultaat is meer in plaats van minder segregatie, met witte basisscholen in de ene en arme basisscholen in de andere wijk. Een sociale verscherping op alle fronten. Dat vindt de minister blijkbaar geen probleem. Haar staat niet het ideaal voor ogen dat goedkope woningen en lage inkomens over alle wijken en buurten verdeeld zijn. Maar dat is wél het ideaal van de PVDAfractie, en hopelijk ook die van het CDA en D66. Als niet radicaal het roer wordt omgegooid, zijn de laagste inkomensgroepen in steeds sterkere mate aangewezen op een steeds kleiner aantal goedkope woningen. De concentratie van sociale problemen zal toenemen. Gemeenten die dit willen voorkomen krijgen daarvoor geen mogelijkheden, want zij hebben geen enkele formele titel om afspraken af te dwingen met corporaties en particuliere verhuurders. De minister meldt trots dat de mensen met huursubsidie zijn gespaard. Tja, die zijn vorig jaar al gekort. Nu zijn de middeninkomens aan de beurt. Verhuurders betalen jaarlijks 250 mln euro die zij mogen doorberekenen aan de huurders met een middeninkomen. Dit betekent dat de middeninkomens exclusiefmeebetalen aan de huursubsidie. Wat als de doorstroming op gang komt en een groter aantal huurders met een hoger inkomen gaat kopen? Dan moet die 250 mln euro door een steeds kleinere groep huurders worden opgebracht. Hij vraagt een reactie van de minister. Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 4
De PVDA-fractie is voor een inflatievolgend huurbeleid. Daarmee is de financiële positie van de corporaties de komende vijftig jaar veiliggesteld. Wat is de reden van de minister om afte wijken dit beleid? Waarom neemt de minister het voorstel van een aantal corporaties niet over om de huren boven 70% maximaal met de inflatie te laten stijgen en de huren daaronder met inflatie plus 1,5%? De PvdA steunt de liberaliseringplannen van deze regering niet. Mocht de PvdA weer in de regering komen te zitten dan zal zij allereerst deze bijzonder ongelukkige maatregelen terugdraaien. Door het sluiten van een convenant met de verhuurders lijkt de minister dat onmogelijk te willen maken. Hij vraagt een reactie van de minister. Ook wil hij weten wat de meerwaarde van zo n convenant is naast het invoeren van de bestemmingsheffingwet, waarin al allerlei voorwaarden worden opgenomen. De minister heeft drie doelen: woningnood aanpakken, doorstroming bevorderen en de herstructurering stimuleren. Drie doelen die de PvdA steunt. Probleem is echter dat de minister deze problemen alleen maar erger maakt. De minister staat vandaag in haar voorstel alleen, zelfs Aedes is afgehaakt. De minister moet haar lessen trekken uit liberaliseringoperaties uit de jaren negentig en vervolgens met een beter voorstel terugkomen naar de Kamer. Voorts vraagt hij ofde minister kan uitleggen met hoeveel huurregimes de huurders vanaf1 juli 2006 te maken krijgen. Wordt met de 2,2% woningtekort die er moet zijn in 2008 bedoeld gemiddeld voor heel Nederland? Als het gemiddelde woningtekort landelijk 2,2% is, maar in Amsterdam 5% en in Eindhoven 3%, gaan dan in Amsterdam en Eindhoven de huurverhogingen in het overgangsgebied met 3 en 4% gewoon door? Ofwel, is de 2,2% landelijk of per woongebied? De heer Hofstra (VVD) stelt dat er twee grote problemen zijn rond de woningmarkt in Nederland. Het eerste probleem is dat Nederland veel te weinig eigen woningbezit kent; slechts 54%. Nederland staat daarmee onderaan in vergelijking met andere Europese landen. Voor 95% van de huurwoningen wordt de huur door het Rijk vastgesteld. Een hoogontwikkeld land met een zelfredzame bevolking zou zich dat moeten aantrekken. Het tweede probleem is dat er geen duidelijke relatie bestaat tussen de hoogte van de huur en de kenmerken van een woning, zoals locatie, grootte en kwaliteit. Deze problemen zijn de oorzaak van een niet goed werkende markt. Het nieuwe huurbeleid moet daar verandering in brengen. Daarbij hebben de corporaties de wettelijke taak om te zorgen voor voldoende woningen. De minister mag wat hem betreft de teugels aantrekken bij de corporaties. Tevens moet de overheid minder betuttelende regels opleggen aan allerlei bouwprojecten. In gesprekken met diverse marktpartijen corporaties, particuliere verhuurders, projectontwikkelaars komt steeds naar voren dat procedures te ingewikkeld zijn. Het nieuwe huurbeleid gaat in de richting van minder regulering en meer marktconform. Dat betekent dat een mooi, groot huis, dat mooi is gelegen, een hogere huur moet hebben dan een kleinere woning die slecht is van kwaliteit en minder goed is gelegen. Natuurlijk moeten randvoorwaarden worden gehanteerd. De eerste is dat het proces geleidelijk moet gebeuren, in kleine stapjes. Daarbij mogen huurders niet vogelvrij worden verklaard. Niet alleen de lage, maar ook de middeninkomens moeten worden beschermd. Met een huurverhoging van 1% zullen de middeninkomens geen moeite hebben. Verder moeten er meer woningen en meer eigen woningbezit komen. De VVD-fractie acht het pakket dat voorligt evenwichtig. Met het eerste voorstel was hij ook tevreden, maar hij stemt in met de wijzigingen die zijn aangebracht. In het huidige voorstel wordt voorgesorteerd voor een mogelijke toekomstige liberalisering. Hij vindt dat een goede karakterise- Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 5
ring. Voor de geliberaliseerde woningen betekent het de komende vier jaar maar 3% extra huurstijging in vergelijking met de gereguleerde sector. De stijging is geleidelijk en de middeninkomens worden niet met grote lastenverhogingen opgezadeld. De negatieve verhalen van andere fracties vindt hij daarom overdreven. Hij vraagt de minister ofhet klopt dat 5% van de huurwoningmarkt geliberaliseerd blijft en op geen enkel onderdeel wordt gewijzigd. In de voorsorteerfase komt 20%, en 75% blijft gereguleerd. Bij die 20% is sprake van een kleine huurverhoging in de richting van meer marktconformiteit en minder regulering. De inflatie werd berekend op basis van vijf jaar en nu wordt de inflatie berekend op basis van één jaar. Een gevolg daarvan is dat de huurverhogingen veel kleiner zijn. Dat effect is niet onaanzienlijk. Maar hij heeft er vrede mee omdat het goed is voor de koopkracht. Hij vraagt de minister ofhij goed heeft begrepen dat bij het leegkomen van een geliberaliseerde huurwoning 5,4% van de WOZ-waarde gaat gelden. Het is wel heel verwarrend voor hurend en verhurend Nederland om twee systemen door elkaar te gebruiken. Het lijkt hem handiger om het woningwaarderingstelsel aan te houden, met eventueel een opslagje voor de geliberaliseerde woningen. De VVD-fractie vindt het weghalen van 250 mln bij verhurend Nederland voor de huursubsidie geen schoonheidsoplossing. Maar hij gaat akkoord omdat de alternatieven, het bezuinigen op de huursubsidie dan wel op de stadsvernieuwing, ook bezwaarlijk zijn. Ook kan de 250 mln euro worden gezien als een dividenduitkering van alle investeringen die de overheid vroeger in deze sector heeft gedaan. De Nota Ruimte moet snel worden geaccepteerd en er moeten snel nieuwe woongebieden worden gerealiseerd rond de steden en op andere plekken in het land, met zo weinig mogelijk procedures en ander oponthoud. De VVD-fractie kan zich volledig vinden in de opmerkingen die de minister ten aanzien van de segregatie heeft gemaakt. Hij acht het nieuwe huurbeleid op geen enkele manier bezwaarlijk voor dat op zich belangrijke element van beleid. De heer Slob (ChristenUnie) vervangt zijn collega Huizinga die bij een ander debat aanwezig moest zijn. Ten aanzien van het nieuwe huurbeleid ontwaart hij verdeeldheid in de Kamer en bij belangrijke partijen in het veld, zoals de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN), de Woonbond en Aedes. Hij heeft het idee dat de minister behoorlijk alleen staat in haar plannen. De plannen zijn gewijzigd, maar hij vraagt zich afofer ter principale iets is veranderd. Weliswaar gaat de minister pas tot liberalisering over als de woningmarkt ontspannen is, en wordt om de betaalbaarheid te garanderen een aantal waarborgen ingebouwd, maar liberalisering blijft nog steeds het doel. Het gaat om uitstel en niet om afstel. De CU-fractie vindt dat de voorstellen minder slecht zijn geworden, maar nog steeds niet acceptabel. Het voorstel heeft nadelige gevolgen voor de financiële positie van met name middeninkomens. Los daarvan vraagt hij zich afofdit voorstel de juiste medicijn is voor de kwaal die wordt geconstateerd: het woningtekort. De minister wil een hogere nieuwbouwproductie, meer stedelijke vernieuwing, kansen benutten die het nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsbeleid biedt, en het huurbeleid moderniseren. Maar de krapte op de woningmarkt is vooral een gevolg van regeldruk en het al jaren niet goed functionerende grond- en ruimtelijke beleid. Het bureau ABF Research te Delft heeft in opdracht van VROM de effecten doorberekend van de beleidsvoorstellen op de woonlasten van huurders. Ook heeft dit bureau de extra huuropbrengsten, de extra huursubsidieuitgaven van het Rijk en de doorstromingseffecten op de woningmarkt berekend. Het bureau plaatst in haar onderzoeksrapport vraagtekens bij Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 6
twee belangrijke doelstellingen van de minister, namelijk de prikkel tot investeren en een betere doorstroming. Dat heeft te maken met de onzekerheid met betrekking tot het gedrag van woningcorporaties. Daarmee zijn ook de effecten van het nieuwe huurbeleid zeer ongewis. Het ABF-rapport toont aan dat de beschikbaarheid van financiële middelen bij de corporaties niet het probleem is. De meeste corporaties zijn goed bij kas en zijn soms ook nog bezig met lucratieve zaken. Het geld dat voorhanden is wordt onvoldoende benut voor sociale woningbouw. Uit het verleden blijkt bovendien dat woningcorporaties de mogelijkheden om de huren te verhogen niet altijd volledig hebben gebruikt. De financiële prikkel is blijkbaar niet het enige om een ontspannen woningmarkt te krijgen. Het is vooral nodig dat de minister aan de knop van het grondbeleid en het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid draait. Dat doet de minister ook, maar deelt zij de mening dat dit de belangrijkste knoppen zijn waaraan moet worden gedraaid om een ontspannen woningmarkt te krijgen? In het overgangsgebied wordt de huur gemaximeerd op 5,4% van de WOZ-waarde van 1999. Aan de hand van de herijkte WOZ-waarde van 2003 zal de huur variëren, zodat de huur blijvend overeenkomt met de 5,4% op basis van de WOZ-waarde in 1999. Naar verwachting zal dat percentage per regio kunnen variëren en de vraag is wanneer dit duidelijk wordt. Al met al een omslachtige manier om de vinger aan de pols te houden zolang de woningmarkt gespannen is. Hij vraagt de minister wat het exacte woningtekort momenteel is. Hoe realistisch schat de minister de kans in dat er in 2008 een woningtekort is van 2% en in 2010 van 1,5%? Hij heeft moeite met de WOZ-waarde als grondslag voor de liberalisatie. De WOZ-waarde van dit moment is een resultaat van de overspannen woningmarkt en geeft geen getrouw beeld van de prijs/kwaliteitsverhouding. Hoe kan die dan een basis vormen voor het huurprijsstelsel? Hij vraagt een reactie van de minister. Ook vraagt hij haar in te gaan op de kritiek van de Woonbond en Aedes. De CU-fractie vindt dit beleid een heilloze weg en is van mening dat de doelen niet bereikt zullen worden. Bovendien is de schade die de plannen aanrichten aan de koopkracht voor de mensen die van deze woningen afhankelijk zijn, een veel te hoge prijs. De heer Van As (LPF) vindt dat structureel de gehele problematiek van de volkshuisvesting in Nederland moet worden opgelost. Elk jaar is er in Nederland discussie over de verhoging van de huur, waarbij grote groepen in opstand komen en mensen zich in de kou voelen gezet. Het gaat in wezen om een inkomensprobleem: er zit een spanningsveld in de relatie van het inkomen tot de huur, woonlasten enz. In Nederland zijn er verschillende woningmarktgebieden. Er zijn gemeenten met onvoldoende woningvoorraad in de sociale huursector. Daardoor worden mensen soms gedwongen om te verhuizen uit de plaats waar zij geboren en getogen zijn. Een grote groep mensen is niet in staat om te kopen. Voor de overheid is een duidelijke rol weggelegd. Het volkshuisvestingsbeleid moet zijn gericht op de bestaande woningvoorraad. De overheid moet zorgen voor een duidelijke lijn tussen inkomen, ofuitkering, en huur. Als iemand een relatiefte laag inkomen heeft, moet dat worden gecorrigeerd door de huursubsidie. Hij pleit voor een uniforme regeling waarbij iedereen een bepaald percentage van zijn bruto inkomen moet verwonen. Daarbij moet een bovengrens worden gesteld voor de huursubsidie en er moet een grens worden ingebouwd voor de mensen die, gelet op hun inkomen, te weinig verwonen. Echter men kan deze mensen niet het mes op de keel zetten als de nieuwbouw achterblijft. Voor deze mensen moet er een gefaseerd beleid komen en er moeten nieuwe woningen worden gebouwd. Als het een niet op het ander is afgestemd, blijft dit debat elk jaar terugkomen. Een ander punt is dat de lokale lasten, ziektekosten en energiekosten het Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 7
afgelopen jaar flink omhoog zijn gegaan. Voor mensen die qua inkomen aan de onderkant van de samenleving zitten is het een hard gelag, zij komen nauwelijks rond. De LPF-fractie wil dat de huursubsidie de zaak zodanig dichtspijkert dat deze mensen na een huurverhoging niet in een gat vallen. Als men voor bepaalde complexen een liberalisatie wil, moet er een uitsterfproces worden gehanteerd waarbij na mutatie een andere huur wordt vastgesteld. Hij stelt voor ook daar de relatie inkomen tot de hoogte van de huur op los te laten. Zo ontstaat gefaseerd een verbeterde woningmarkt in de huursector. Parallel daaraan moeten institutionele beleggers en woningcorporaties mogelijkheden krijgen om voldoende te kunnen bouwen zodat de doorstroming op gang komt. In de gemeente waar hij elfjaar geleden wethouder was, was elke huurder destijds verplicht om een zesde van zijn bruto inkomen te verwonen. De kale huur was een zesde van het bruto inkomen. Hij is zelfvan mening dat iedereen die aanspraak wil maken op een sociale huurwoning, tussen een vijfde en een zesde van het bruto loon moet verwonen, met uiteraard een bovengrens qua inkomen. Op een gegeven moment zal een aantal mensen qua inkomen een woning kunnen kopen. Daarom moet er ook in de goedkope koopsector worden gebouwd. Hij is voor gedifferentieerde woningbouwplannen waarbij de gemeente gedifferentieerde grondkosten hanteert en waarbij beleggers in de huursector woningen kunnen bouwen. Onder huurwoningen ligt een lagere grondprijs. Onder koopwoningen, afhankelijk van de prijsklasse, kan men de grondkosten differentiëren. Hij heeft geen moeite met liberalisering mits er aan de onderkant wordt gecorrigeerd in de vorm van huursubsidie en aan de bovenkant huurders gefaseerd een huurtoeslag betalen. Daaruit kan de toename van de huursubsidie worden gefinancierd. Zo ontstaan communicerende vaten en een rechtvaardige situatie. De afgelopen was er sprake van een enorm teruglopend woningbouwprogramma. Door een chronisch tekort aan nieuwbouwwoningen is de WOZ-waarde opgejaagd. De WOZ-waarde is daarom een verkeerd uitgangspunt voor woningwaardering. Toch wil de minister aan de hand van die WOZ-waarde de huur relateren. Van welk criterium gaat de minister uit? Is de minister van plan de zaak dichtgespijkerd te houden middels de individuele huursubsidie? Voor wie liberaliseert de minister nu eigenlijk? In feite is de minister nu woningen aan het liberaliseren voor mensen met hogere inkomens. De heer Van Bochove (CDA) citeert Van Dale: «Liberaliseren is bevrijden van beperkingen ofbelemmeringen». Tijdens de begrotingsbehandeling van VROM eind november 2004 stelde zijn collega Mirjam Sterk: «Liberaliseren in een overspannen woningmarkt leidt tot ongelukken.» Tijdens eerdere debatten zijn vergelijkbare uitspraken gedaan. De minister heeft haar uitspraak dat zij luistert naar de geluiden over haar beleid waargemaakt. Er wordt niet nu geliberaliseerd, maar pas als de woningmarkt ontspannen is. Volgens de briefvan de minister is dat niet eerder dan 2010. Velen, ook de Woonbond, spreken over uitstel. De CDA-fractie is niet tegen liberaliseren, maar wel tegen liberaliseren op dit moment. Hij stelt met voldoening vast dat dit nu ook niet gebeurt. De minister schrijft in haar brief dat zij met betrekking tot de woningmarkt kijkt naar regio s. De minister wil zelfs corporaties verschillend gaan behandelen als de een beter heeft gepresteerd dan de ander. Het eerste meetpunt is in 2008. En als de markt echt ontspannen is, dan is pas sprake van liberaliseren van maximaal 20% van de voorraad. Is er geen ontspannen markt, dan wordt er niet geliberaliseerd. Hij maakt uit de reactie van de minister op dat een ontspannen woningmarkt ook betekent dat er voor mensen met een laag inkomen voldoende woningen zijn. Bij het aantal betaalbare woningen wordt niet alleen naar de totale voorraad gekeken, maar ook wordt nagegaan ofer genoeg Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 8
bereikbare woningen zijn voor de doelgroep waar het om gaat. Verhuurders krijgen de ruimte om woningen terug te brengen in het gereguleerde gebied. Op die manier kunnen verhuurders ervoor zorgen dat mensen huursubsidie krijgen. In dat opzicht is er een verandering in het denken die het mogelijk maakt dat mensen in hun eigen buurt kunnen verhuizen naar een betaalbare woning. Te weinig komt over het voetlicht dat er de komende jaren bij ruim 75% van de woningvoorraad sprake is van een gunstige huurontwikkeling. Afgezet tegen de huurontwikkeling en het meerjarenbeleid van de afgelopen jaren, komt de minister nu met voorstellen die gunstiger zijn. Te weinig wordt duidelijk gemaakt dat er met deze voorstellen niet extra bezuinigd hoeft te worden op de IHS en op het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). De huurontwikkeling van maximaal 20% van de voorraad is weliswaar 0,5% groter dan in het gereguleerde gebied, maar ook hier zijn ten opzichte van de briefvan november 2004 beperkingen aangebracht. Het gaat hierbij om drie beperkingen: Liberaliseren van een deel van de huidige gereguleerde voorraad is pas mogelijk bij een ontspannen woningmarkt. Dat kan zijn in 2010, maar ook later. De huurstijgingspercentages voor 2008 en 2009 zijn nu niet vastgelegd. De minister schrijft in haar brief dat die percentages afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de woningmarkt. De huurstijgingen in dit segment kunnen niet verdergaan dan 5,4% van de WOZ-waarde van 1999. De CDA-fractie hecht aan die 5,4% als plafond. Als een ander systeem tot dezelfde uitkomst mocht leiden wil hij daar wel naar kijken hiermee reageert hij op de heer Hofstra. In 2005 is er nog sprake van één huursegment voor 95% van de woningen. Pas in 2006 wordt er 0,5% verschil tot stand gebracht. In het voorjaar van 2006 wil hij met de minister een debat over de WOZ-waarde en het bijbehorende percentage dat zal gelden voor de huurontwikkeling per 1 juli 2006. Hij vraagt aan de minister een toezegging voor dit debat. Ook in 2008 wil hij een debat over de huurontwikkeling. Bij alle ontwikkelingen van dit moment blijft het CDA streven naar het maximeren van de woonlasten voor huurders. De fractie gaat er ook bij deze voorstellen van uit dat dit in de toekomst mogelijk blijft. Duidelijk is dat er ook in die situatie sprake zal zijn van de noodzaak van passende huisvesting. Het weer in beweging krijgen van de woningmarkt is van groot belang en de CDA-fractie heeft al meerdere keren aangegeven hierin een belangrijke taak voor de minister te zien. Een tekort van ten minste 170 000 woningen vraagt om een krachtige aanpak van nieuwbouw en herstructurering. Het vraagt om inzet van alle partijen en het betekent dat er een eind moet komen aan eindeloos gepalaver over plannen en financiering van plannen. De daad moet nu bij het woord worden gevoegd. De CDA-fractie volgt de voorstellen van het kabinet voor het overgangsgebied. Er dient enige ruimte te komen in de huurontwikkeling. De 0,5% extra huurverhoging acht hij verantwoord. Hij is niet voor de huursombenadering waarbij een corporatie voor de ene woning de maximale huurstijging kan vragen en voor een andere woning aanmerkelijk minder. Dat leidt tot verschillen in het gereguleerde gebied. Gemiddeld is er sprake van 0,5% verschil, denkt hij. Voor wat betreft de CDA-fractie is er in absolute zin geen relatie tussen het aantal te bouwen woningen en het loslaten van de in de briefvan 4 februari jongstleden genoemde grenzen. De percentages genoemd in de briefvan de minister en in de beantwoording van de schriftelijke vragen, wil hij nauwkeuriger geformuleerd zien; circa 2% en circa 1,5% geeft te veel ruimte voor discussie. Het gaat om 2% en 1,5%. Waarom wordt dat niet zo vastgelegd? Houdt de minister zich aan die percentages? Bouwen en herstructureren is de eerste stap. De vele wachtenden op de woningmarkt hebben hier alle belang bij en zien uit naar een voor hen Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 9
passende woning. Nieuwe, betaalbare woningen moeten er ook zijn voor de doorstromers. Het gewenste huurbeleid is dan pas te realiseren. De steden hebben een kwaliteitsimpuls nodig en daarvoor is een goed samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma nodig. Overigens dienen nu met spoed de contracten voor de nieuwe periode GSB/ISV getekend te worden. Kan de minister aangeven wanneer dat zal plaatsvinden? De oplossing voor het woningtekort en de gewenste doorstroming is dus niet in de eerste plaats het verhogen van de huren, maar voldoende nieuwe ofgeherstructureerde woningen. Dit moeten woningen zijn met een goede prijs/kwaliteitsverhouding. De betaalbaarheid voor de lagere inkomens moet gegarandeerd zijn en segregatie moet worden tegengegaan. Dit zijn geen onverenigbare doelstellingen, wat ook blijkt uit de brief van de minister van 4 februari jongstleden Gemeenten en corporaties moeten op lokaal/regionaal niveau tot afspraken komen die afdwingbaar zijn. Wat gaat de minister doen om de positie van gemeentebesturen in dezen te versterken? Kan de minister aangeven ofde uitwerking van het toekomstige huurbeleid met de steun van alle partners van start gaat? Diverse partijen zullen op lokaal niveau met elkaar moeten afspreken hoe een evenwichtige wijkopbouw kan leiden tot voorkoming van segregatie. In de komende jaren wordt er een beroep gedaan op de overmaat aan investeringsruimte bij corporaties. Het uitgangspunt is: niet gepresteerd, niet beloond. Met dat uitgangspunt zijn ook de huurders gediend. In de Cobouw van 22 februari jongstleden stond een bijdrage van de heer Sanders, directeur van woningcorporatie ZVH in Zaandam. Die schrijft: «De woningcorporaties krijgen nu als enige de zwarte piet, maar dat is niet terecht. De politiek moet consistenter zijn in de eisen die zij aan de corporaties stelt, en vooral moet zij snoeien in het aantal regels. Dan kunnen de corporaties creatiever en actiever inhoud geven aan het beleid, juist ook door het verkennen van commerciële activiteiten. Minder regelgeving moet gelijk opgaan met het verbeteren van het ondernemerschap van de woningcorporaties. Dat is een dubbele opgave die wél zoden aan de dijk kan zetten.» Er wordt momenteel onderzoek gedaan naar de toekomstige relatie tussen overheid en corporaties. Dat moet nog in dit voorjaar leiden tot concrete antwoorden. Eén van de uitgangspunten is voor het CDA het terugdringen van regelgeving, anders blijft het zwartepieten doorgaan en blijven de huurders daarvan het slachtoffer. Hij vraagt wanneer de Kamer de resultaten tegemoet kan zien van de door de minister, samen met de Woonbond, ingestelde commissie. De minister schrijft: voorjaar 2005, maar hij wil een concreter antwoord. Ook met betrekking tot de huurgeschillenbeslechting vraagt hij om concrete voorstellen. Hoe staat het met de uitwerking? Nu de liberalisering is gestopt, en in de toekomst is gebonden aan harde voorwaarden, zegt de CDA-fractie tegen de minister: ga door. Mevrouw Koşer-Kaya (D66) heeft in eerdere debatten gezegd: eerst bouwen, dan liberaliseren. Er moet voldoende betaalbare woonruimte zijn. In november 2004 heeft zij om harde garanties gevraagd. In de aangepaste voorstellen van februari jongstleden heeft de minister de liberalisatie opgeschort tot 2010 en dan wordt alleen tot liberalisatie overgegaan als er voldoende is gebouwd. Hiermee kan D66 instemmen. De D66-fractie is voor huurbegrenzing. Echter professionele beleggers hebben aangegeven dat zij afzien van aankoop van huurwoningen en dat zij hun huidige bezit in het middensegment voor een groot deel afstoten, omdat zij door de huurbegrenzing van 5,4% van de WOZ-waarde in het middensegment, niet voldoende rendement kunnen halen. Dit is slecht voor de woningproductie en voor de doorstroming. Aedes is evenmin blij met de huurbegrenzing. Zij vraagt een reactie van de minister. Zij is blij met de toezegging van de minister dat de corporaties de komende jaren meer zullen bouwen. Het is de bedoeling dat in 2008 het Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 10
woningtekort naar 2% is teruggebracht en in 2010 naar 1,5%. Het is echter de vraag ofer voldoende grond en locaties beschikbaar zijn. Ook de traagheid van de huidige procedures is een obstakel. Zij vraagt een reactie van de minister. De afgelopen jaren hebben commerciële partijen ongeveer 70% van de totale productie van de woningbouw voor hun rekening genomen. Omdat de vraag is afgenomen zijn ontwikkelaars momenteel minder geneigd om grote aantallen koopwoningen te realiseren. Commerciële partijen met grondbezit zullen risico s moeten nemen, maar zij zijn voorzichtig in economisch slechte tijden. Hoe gaat de minister daarmee om? In de nieuwe plannen is er sprake van een overgangsgebied tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde gebied. De onder- en bovengrens van dit overgangsgebied wordt door de minister per regio bepaald. Maar er zijn slechts drie verschillende mogelijkheden: 100 000 135 000; 115 000 150 000; 130 000 165 000. Deze grenzen blijken in de praktijk tot heel andere percentages te leiden dan in de plannen van de minister: 75% gereguleerd gebied; 20% overgangsgebied en 5% geliberaliseerd gebied. In een grote stad als Rotterdam zal 8% van de huurwoningen voor liberalisering in aanmerking komen. Daarvan komt 6% tot 2008 in het overgangsgebied. In Amsterdam zal 29% van de huurwoningen voor liberalisering in aanmerking komen. Slechts de helft daarvan komt in het overgangsgebied. De andere helft zou in 2006 in een keer worden geliberaliseerd. Dat kan niet de bedoeling zijn en het kan worden voorkomen door de onderen bovengrens van het overgangsgebied meer afte stemmen op de specifieke regionale situatie. Flexibele grenzen zijn nodig zodat 20% overgangsgebied ook 20% ís. Hoe denkt de minister over het idee van Aedes om niet naar de WOZ-waarde te kijken maar het woningwaarderingstelsel toe te passen? Na liberalisatie zullen de huren in bepaalde buurten stijgen. Dat kan betekenen dat mensen met een laag inkomen zonder huursubsidie na liberalisatie moeten verhuizen omdat de huur te hoog wordt. Dat heeft als effect dat lage inkomens geconcentreerd worden in buurten waar juist meer menging is gewenst. Zij vraagt de minister hierop in te gaan. Wat de minister tot nu toe heeft geschreven over segregatie overtuigt haar niet. Gemeenten en verhuurders hebben weliswaar de vrijheid om woningen in het gereguleerde gebied te houden, maar gemeenten hebben weinig te zeggen over corporaties en particuliere verhuurders. Welke instrumenten krijgen gemeenten in dit verband om segregatie tegen te gaan? Zij is blij met de toezegging van de minister om dit jaar nog uitvoering te geven aan de motie Giskes. Deze motie vraagt om een integrale visie over de wijze waarop de overheid financieel betrokken wil zijn bij het wonen in al zijn facetten. Een aantal huurders wil wel vertrekken uit de huurmarkt, maar kan een leuke koopwoning niet betalen. Er is een tekort aan leuke, betaalbare koopwoningen. Het aanbod van nieuwe koopwoningen is saai, duur en eenzijdig. Particuliere opdrachtgevers zouden meer gestimuleerd moeten worden. Op die manier wordt ruimte op de huurmarkt geschapen. Veel mensen zijn wel bereid te investeren in de eigen woning als er kavels beschikbaar komen tegen redelijke, marktconforme prijzen. Vooral buiten de stedelijke gebieden zou de ruimtelijke ordening meer vrijheid moeten bieden aan particuliere opdrachtgevers. Hierdoor wordt kapitaal in de woningbouw geïnvesteerd, en bij kleine kernen zou het een positief effect op het economisch draagvlak kunnen hebben. Door het ontbreken van ontwikkelaars zijn particulieren veel goedkoper uit en zij zullen eerder geneigd zijn om werkzaamheden in eigen beheer uit te voeren. Het beeld zal wellicht aantrekkelijker en gevarieerder worden dan de huidige VINEXbouw. Mevrouw Van Gent (GroenLinks) vraagt zich afwaar minister Dekker mee bezig is. De minister zal toch moeten erkennen dat een huuropslag met Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 11
honderden euro s per maand voor talloze gezinnen feitelijk een ontruimingsbevel inhoudt? Waarom kiest de minister voor bezuinigingen op de huursubsidie in plaats van op de hypotheekrenteaftrek? Waarom mogen de verhuurders rijker en rijker worden en moeten huurders keer op keer inleveren? Zij verwijt de heer Hofstra de nadruk te leggen op de komende twee jaar waarin de huurverhoging meevalt. Na die twee jaar valt het namelijk helemaal niet mee en exploderen de huren. Het gaat in de voorstellen niet om een modernisering van het huurbeleid, maar om het invullen van een zeer zware bezuiniging. De situatie is deze: de huren gaan exploderen, op de huursubsidie wordt zwaar gekort, de WOZ-waarde gaat gigantisch omhoog, er wordt te weinig gebouwd en er is geen woning te krijgen. In deze gespannen woningmarkt komt de minister met het onzalige plan om de huren te liberaliseren. Niemand zit hierop te wachten. De grote verliezers zijn de huurders. Drie mln huishoudens zitten door deze plannen in grote onzekerheid. Uit de vele brieven, mailtjes en telefoontjes die zij dagelijks krijgt spreekt paniek. Mensen die nu al het water tot aan de lippen staat, hebben geen enkel idee hoe zij straks de huur nog kunnen betalen. Minister Dekker en de heren Verhagen en Van Bochove willen de Kamer en huurders doen geloven dat de scherpe kantjes van de huurplannen afzijn. Maar de plannen zijn nauwelijks gewijzigd. Vanaf1 juli a.s. al worden de huren verhoogd. De minister is van plan de huren de jaren daarna met tientallen euro s te verhogen, zelfs bij een woningtekort van 200 000 woningen, en zelfs bij wachttijden van drie ofvier jaar voor een huurwoning. Welke wachttijden vindt de minister aanvaardbaar voordat er wordt geliberaliseerd? Huurders weten heel goed dat nieuw te bouwen woningen onbetaalbaar zullen zijn voor mensen met een laag ofmiddeninkomen, voor jongeren, starters, ouderen en gezinnen met kinderen. De segregatie zal groeien in plaats van afnemen. Hebben de duizenden huurders dan voor niets gedemonstreerd? De conclusie van alle boze huurders is dezelfde als van mevrouw Van Gent: de plannen van Dekker moet de prullenbak in. Dat is geen drama, want het kan natuurlijk anders. GroenLinks wil sociale, rechtvaardige en uitvoerbare plannen die beter uitpakken voor huurders. Een deal die meer betaalbare woningen oplevert. Niet betalen, betalen, betalen, maar bouwen, bouwen, bouwen. De corporaties hebben geld genoeg, minstens 15 miljard, daarmee kan de woningnood worden opgelost. De corporaties zullen moeten bouwen; zowel koop als huur, zowel betaalbaar als middelduur, zowel voor gezinnen als voor alleenstaanden en zowel voor ouderen als voor jongeren. Haar advies aan de corporaties is dan ook: niet mauwen, maar bouwen. En mocht de minister een probleem krijgen met het gat in haar begroting van 250 mln, dan zijn er rechtvaardige alternatieven te bedenken: niet het geld weghalen bij mensen met een huurwoning, maar bij mensen met een dure koopwoning. De minister is bij machte om de miljardenoverschotten afte romen en te investeren waar het nodig is. Als 5 miljard op een spaarrekening wordt gezet is de rente al voldoende om de begroting op te plussen. De huren moeten bevroren worden, want lage huren leiden tot lage huursubsidie-uitgaven. De minister moet werk maken van de grondpolitiek zodat gemeenten en corporaties kunnen bouwen zonder ellenlange procedures, en zonder honderden euro s per maand per m 2 kwijt te zijn aan projectontwikkelaars en speculanten. De minister heeft voor haar plannen geen steun van een groot deel van de coalitie en al helemaal niet van de oppositie. De minister heeft geen steun van de huurders en verhuurders. De minister heeft geen steun van de dorpen en ook niet van de steden. Eigenlijk is de heer Hofstra de enige overgebleven kameraad van de minister en zelfs híj heeft nog het een en ander aan te merken. Wat is het politieke oordeel van de minister over deze verhoudingen? Hoe schat de minister zelfhaar hachelijke positie in? Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 12
Als de minister niet stopt met deze plannen gaat zij maar naar huis, want zo kan het niet. Het antwoord van de minister De minister stelt het op prijs dat de commissieleden zo uitgebreid zijn ingegaan op haar beleidsvoornemens. De beweging op de woningmarkt, het aanbod aan huurders, en de wijze waarop de verhuurders kunnen bijdragen om het aanbod te vergroten is van wezenlijk belang. Een aantal leden van deze commissie dringt aan op het voortvarend oppakken van het grondbeleidsinstrumentarium, omdat dit een van de belangrijkste knelpunten is. De minister hoopt dat binnen nu en veertien dagen de Nota Ruimte wordt vastgesteld. Daarin zijn de mogelijkheden verwerkt om tot betere en andere locaties te komen waar kan worden gebouwd, ook in de kleine kernen en ook voor de natuurlijke aanwas. De heer Van As heeft met zijn pleidooi voor gedifferentieerdheid een punt. De minister zet in de eerste plaats in op de visie op de ruimte, in de tweede plaats op het grondbeleidsinstrumentarium en op de derde plaats op het instrumentarium van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening. Er komt een aanzienlijke verkorting op de doorlooptijd van vergunningen. Het aanjagen van de nieuwbouw is een belangrijk punt. Er worden nog drie tot vijfovereenkomsten gesloten met de regio s met betrekking tot het Besluit locatiegebonden subsidies (BLS) en daarna gaat men aan de slag. Daarnaast is investering in stedelijke vernieuwing en herstructurering noodzakelijk. Zij wil dat in het nieuwe huurbeleid de taakstelling van de 250 mln euro niet ten laste komt van de ISV en de huursubsidie, zodat deze budgetten overeind blijven. Het is de bedoeling dat op 11 maart de convenanten voor het grotestedenbeleid (GSB) worden getekend. In Nederland wordt al vijfenvijftig jaar met hetzelfde systeem gewerkt. Het is de bedoeling om in die beleidslijn enige beweging te krijgen. Dat kan alleen maar als men als kabinet de moed heeft om wijzigingen door te voeren zodat het aanbod van woningen voor inwoners van Nederland kan worden vergroot. Er moet een aanbod van woningen zijn voor verschillende groepen en er moet een keuzemogelijkheid zijn. In de aanvullende voorstellen is in het overgangsgebied een huurplafond neergelegd. De positie van de huurders is daarmee versterkt. 75% gereguleerd gebied voor huurwoningen is gebaseerd op het aantal woningen dat nodig is voor het aantal mensen dat op de goedkopere voorraad is aangewezen. In dat gereguleerde gebied zit een zeer gematigde reeks van huurverhogingen in de eerste twee jaar van het beleid. De afgelopen vijf jaar is er gewerkt met een gemiddelde inflatie van vijf jaar en een opslag. Om beweging te krijgen in de huidige woningmarkt kiest zij voor een inflatiepercentage van het voorafgaande jaar plus een zeer gematigde opslag. Mensen met huursubsidie in het overgangsgebied kunnen blijven zitten tot aan het moment van mutatie. Ook dát is een bescherming. De andere kant is dat zij de corporaties eraan houdt woningen te bouwen. Een meetmoment is 2008. In haar briefvan 19 november jongstleden heeft zij aangegeven dat zij het woningwaarderingstelsel (WWS) wil verbinden met de WOZ-waarde, zodat bewoners zicht krijgen op de waarde van de woning. Zij zet in op een aanvulling van het WWS met twee elementen uit de WOZ-waarde, namelijk locatie en type woning ofwel kwalitatieve voorziening. Op dit moment is 5% van de huurwoningen geliberaliseerd en dat blijft zo. De duurdere huurwoningen in het overgangsgebied kunnen alleen maar worden geliberaliseerd als er een ontspannen woningmarkt is. Díé afspraak heeft zij gemaakt en daar hecht zij aan. De zittende huurders die in dat overgangsgebied zullen komen, hebben een zeer gematigde huurverhoging. Er is een plafond ingebouwd, namelijk 5,4% van de WOZ-waarde van 1999. Waarom 5,4%? Dit is onderzoeksmatig bepaald; het is een markthuurgrens waarbij huurders kunnen overwegen om te Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926 en 29 800 XI, nr. 49 13