Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Huurbeleid Nr. 50 VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG Vastgesteld 26 april 2005 De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 1 heeft een aantal vragen voorgelegd aan de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer naar aanleiding van de circuliaire over het huurbeleid 2005 (kamerstuk , nr. 48). De minister heeft deze vragen beantwoord bij brief van 26 april Vragen en antwoorden, voorzien van een inleiding, zijn hierna afgedrukt. De voorzitter van de commissie, Buijs De griffier van de commissie, Van der Leeden 1 Samenstelling: Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), voorzitter, Schreijer-Pierik (CDA), Van Gent (GL), Geluk (VVD), Snijder-Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA), Van Oerle-van der Horst (CDA), Van As (LPF), Van Bochove (CDA), De Ruiter (SP), Duyvendak (GL), Huizinga-Heringa (CU), Koopmans (CDA), Spies (CDA), Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Fierens (PvdA), ondervoorzitter, Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA), Hermans (LPF), Veenendaal (VVD). Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming- Bluemink (VVD), Mastwijk (CDA), Ormel (CDA), Halsema (GL), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer (PvdA), Hessels (CDA), Van den Brink (LPF), Ten Hoopen (CDA), Vergeer (SP), Vos (GL), Van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp (CDA), Koşer Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA), Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), Van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA), Varela (LPF), Oplaat (VVD). KST tkkst ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 1

2 Inleiding Met belangstelling heb ik kennis genomen van de schriftelijke vragen en opmerkingen van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van de Tweede Kamer inzake de circulaire over het huurbeleid 2005 (brfnr. 40/VROM/2005). Met deze briefgeefik een reactie op de gestelde vragen en opmerkingen. Waar van toepassing zijn nauw verwante vragen in onderlinge samenhang beantwoord. Vragen Inbreng van de leden van de CDA-fractie De maximale huurgrens om voor huursubsidie in aanmerking te komen wordt per 1 juli 2005 aangepast met het inflatiepercentage. De maximaal toegestane huurverhoging is per die datum 2,7%. Volgens de leden van de CDA-fractie is het gevolg hiervan dat er huursubsidiegerechtigden (huidige ontvangers) zijn die hun individuele huursubsidie kwijtraken. Dit is een probleem dat zich nu voor het eerst lijkt voor te doen. Hoe wordt voorkomen dat huurders hun individuele huursubsidie verliezen? Is dit in overeenstemming met het gestelde in de briefinzake de modernisering van het huurbeleid dat huurders met individuele huursubsidie hun individuele huursubsidie behouden zolang zij niet verhuizen? Is dit niet het argument om tenminste één staffelgrens te behouden? Is daarbij een staffelgrens op 74% van maximaal redelijk, waarboven de huurstijging maximaal inflatie volgend is, niet een bruikbaar uitgangspunt? Bent u bereid hier alsnog een passende maatregel te treffen? Het toepassen van de motiveringsplicht wordt in de MG-circulaire (MG ) feitelijk op een gekunstelde wijze neergezet. Is het waar dat het Burgerlijk Wetboek voor de nieuwe regelgeving, i.c. de jaarlijkse inflatie, moet worden aangepast? Is het niet mogelijk dit alsnog te doen, bijvoorbeeld met behulp een spoedwet zonder de Raad van State te raadplegen? Dit lijkt deze leden zeer gewenst mede in het licht van de oplossing die de MG-circulaire aangeeft. Zo niet, hoe kan dan worden bewerkstelligd dat de motiveringsplicht wel wordt toegepast? Bij welk percentage is dit naar uw opvatting gewenst? Inbreng van de leden van de PvdA-fractie De leden van de PvdA-fractie merken op dat de wijze waarop de jaarlijkse huurverhoging wordt vastgesteld dit jaar op enkele punten is gewijzigd. Deze wijzigingen hebben een negatief effect op de inkomenspositie en de rechtspositie van huurders. In het huurbeleid 2005 zijn enkele aanpassingen ingevoerd ten opzichte van de voorgaande jaren. Veranderingen die soms op het eerste gezicht marginaal lijken, kunnen uiteindelijk grote gevolgen hebben voor de rechten van huurders, de hoogte van de huur en de mogelijkheden tot het ontvangen van huursubsidie. Per 1 juli 2005 zal de maximale huurstijging worden vastgesteld op basis van het inflatiecijfer van het voorgaande jaar plus een vast opslagpercentage van 1,5%. Voor 2005 komt dit neer op een maximale huurverhoging van 2,7%. De maximaal gemiddelde huurstijging op instellingsniveau mag 1,6% zijn. De verwachte huurstijging is vastgesteld op 1,8%. Daarnaast schaft u per 1 juli 2005 de staffelgrenzen af. Deze leden vragen u de 1,8% verwachte huurstijging nader te onderbouwen. Waarom gaat u er van uit dat alle woningcorporaties de maximale huursomstijging toepassen? Op welke wijze controleert uw minis- Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 2

3 terie de maximale stijging van de huursom? Wat zijn de consequenties voor woningcorporaties die de huursom overschrijden? Particuliere verhuurders zijn niet gebonden aan een huursombeperking. Deze leden verwachten dat de gemiddelde huurstijging bij particuliere verhuurders vrijwel gelijk zal zijn aan de maximale huurverhoging van 2,7%. Hoe hoog schat u de gemiddelde huurstijging bij particuliere verhuurders? Zijn de huurverhogingen van particuliere verhuurders meegenomen bij de berekening van de gemiddelde huurstijging? Neemt u maatregelen wanneer blijkt dat de gemiddelde huurstijging bij sociale en particuliere verhuurders hoger is dan 1,8%? Deze leden zijn van mening dat de gemiddelde huren in Nederland hoog genoeg zijn. Een inflatievolgend huurbeleid, zeker in tijden van koopkrachtverlies bij middeninkomens en de minima, is niet meer dan rechtvaardig. Deze leden zijn het met u eens wanneer u stelt dat de prijskwaliteitverhouding van de woningen behouden en verbeterd moet worden. Het afschaffen van de staffelgrenzen leidt echter tot een tegengesteld effect. Is het, juist met het oog op de prijs-kwaliteitverhouding, niet volstrekt logisch dat de huren van de woningen die lager zijn dan 74% van de maximaal redelijke huur harder mogen stijgen dan de woningen met een huur boven de 74% van de maximaal redelijke huur? Huurders die meer dan 74% van de maximaal redelijke huurprijs betalen kunnen met het afschaffen van de staffelgrenzen geconfronteerd worden met een huurprijsstijging boven inflatie. Met name voor huurders in de particuliere sector kan dit leiden tot forse huurstijgingen. Particuliere verhuurders zijn niet gebonden aan een huursombeperking en zullen in de meeste gevallen voor alle woningen de maximale huurprijsstijging doorrekenen. Deze leden zijn dan ook van mening dat «relatief» lage huren mogen stijgen met inflatie plus een opslagpercentage en dat «relatief» hoge huren moeten inflatievolgend zijn. Bent u bereid dit voorstel over te nemen? Zo neen, waarom niet? Deze leden willen er voorts op wijzen dat het afschaffen van de staffelgrenzen in combinatie met de wijze van indexering van de maximale huur voor huursubsidie en de huurliberalisatiegrens, zal leiden tot mogelijke overschrijding van de maximale huur voor huursubsidie en de liberalisatiegrens. De maximale huur voor huursubsidie wordt per juli 2005 aangepast met het inflatiepercentage van 1,2%. De maximale huurstijging voor 2005 bedraagt 2,7%. Mensen met een huur net onder de huursubsidiegrens verliezen bij de maximale huurprijsstijging van de ene op de andere dag het recht op huursubsidie. Het is geen toeval dat de huur van bepaalde woningen net onder de huursubsidiegrens valt. Grotere gezinswoningen, aangepaste woningen voor huurders met medische indicaties ofouderenwoningen hebben relatiefvaak een huurprijs die net onder de huursubsidiegrens blijft. Juist deze mensen lopen het risico het recht op huursubsidie te verliezen. Deze leden vrezen dat door afschaffen van de staffelgrenzen de huren van mensen met een relatiefhoge huur sterk stijgen en dat huurders met een huur net onder de huursubsidiegrens daarmee ten onrechte het recht op huursubsidie verliezen. Deze leden vragen hoeveel huurders hierdoor getroffen kunnen worden. Klopt het dat dit vooral gezinnen in grotere woningen zijn en ouderen in aangepaste woningen? Deze leden vinden het ongewenst dat deze mensen hun huursubsidie verliezen zonder dat hun inkomen ofwoonsituatie is veranderd. Deze leden pleiten daarom voor het in stand houden van de hoogste staffelgrens op 74% van de maximaal redelijke huurprijs. De huren van de duurste woningen stijgen met het inflatiecijfer. Het probleem van huurgrensoverschrijding wordt opgelost doordat de huren niet meer kunnen stijgen dan de maximale huur voor huursubsidie. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 3

4 De huurliberalisatiegrens wordt ook met slechts 1,2% verhoogd. Wanneer huurders met een huur net onder de liberalisatiegrens een huurverhoging boven inflatie opgelegd krijgen, lopen zij het risico geliberaliseerd te worden. Deze leden willen graag geïnformeerd worden over de gevolgen van het aanpassen van de huurliberalisatie grens met slechts 1,2%: Kunt u een nader beeld geven van het deel van de woningvoorraad dat mogelijk van de ene op de andere dag geliberaliseerd wordt? Betreft het grote woningen of kleine woningen? Over welke bouwjaren gaat het? Betreft het met name woningen van particuliere verhuurder of van woningcorporaties? Hoeveel woningen betreft het? Deze leden vragen wat de gevolgen zijn voor huurders die van de ene op de andere dag in een geliberaliseerde woning wonen. In dit verband willen deze leden in ieder geval nader geïnformeerd worden over de huurbescherming en de huursubsidie. Blijft een huursubsidiegerechtigde zijn subsidie ontvangen, ofvervalt deze van de een op de andere dag? Welke mogelijkheden heeft een huurder om bezwaar te maken tegen de overgang van het sociale naar het liberale regime? Op welke wijze wordt uw ministerie geïnformeerd over dergelijke omzettingen? Moet uw ministerie fiat verlenen, of staat het de verhuurders vrij? Deze leden willen u vragen ofhet niet veel logischer is ook de liberalisatiegrens en de huurgrens voor huursubsidie met 1,8% te verhogen. Deze leden vinden het vreemd dat de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens wel geïndexeerd worden met 1,8% (het percentage dat de verwachte huurverhoging weergeeft). Wat is de legitimatie van dit onderscheid? Deze leden willen er op aandringen ófde maximale huur voor huursubsidie en de huurliberalisatiegrens te verhogen met minimaal 1,8% óféén staffelgrens te behouden op 74% van de maximaal redelijke huurprijs. Te allen tijde dient voorkomen te worden dat huurders als gevolg van huurverhogingen de huursubsidie verliezen ofgeliberaliseerd worden. Sinds 2002 geldt voor verhuurders een motivatieplicht bij huurverhogingen boven de gemiddelde inflatie van de voorgaande vijf jaren. Verhuurders krijgen vanaf1 juli 2005 de mogelijkheid de huren met 1,5% boven inflatie te verhogen. Deze leden wijzen op het feit dat als gevolg van het ontbreken van de benodigde wetswijziging de motivatieplicht voor huurverhogingen per 1 juli 2005 komt te vervallen. In het Burgerlijk Wetboek is deze wijziging nog niet verwerkt. De motivatieplicht bestaat wettelijk nog, maar verliest haar betekenis. De maximale huurverhoging van 2,7% (inflatie plus toeslag) is lager dan het gemiddelde vijf jaars inflatiecijfer van 2,8%. Huurverhogingen boven inflatie hoeven op basis van de huidige wetgeving dus niet langer gemotiveerd te worden. Deze leden vinden het wegvallen van de motivatieplicht een kwalijke zaak. Iedere huurverhoging boven inflatie moet volgens deze leden gemotiveerd worden. Het wegvallen van de motivatieplicht bij boveninflatoire huurverhogingen verzwakt de rechtspositie van de huurder. Met de motivatieplicht valt ook de mogelijkheid iets te ondernemen tegen ongemotiveerde hoge huurverhogingen weg. Deze leden dringen er bij u dan ook op aan dat deze situatie door middel van een reparatiewet snel wordt rechtgezet en dat de motivatieplicht bij boveninflatoire huurstijgingen gehandhaafd blijft. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 4

5 Inbreng van de leden van de VVD-fractie De inflatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de jaarlijkse aanpassing van de huren. De huurprijs (huurverhoging) is echter een belangrijke component bij het bepalen van het inflatiecijfer. Kan worden aangegeven wat de invloed is van de huurprijs op de inflatie c.q. hoe zwaar de huurprijs meeweegt bij het bepalen van het inflatiecijfer? Vanaf1 juli 2006 komt (volgens de door u voorgestelde plannen) 20% van de huurwoningen in een overgangsgebied en is 5% van de huurwoningen geliberaliseerd. Welke woningen binnen dit geliberaliseerde deel vallen, wordt volgens het voorstel bepaald aan de hand van de WOZ-waarde. Op dit moment geldt het beleid dat de Huurprijzenwet niet van toepassing is op twee groepen woningen (deze zijn dus al geliberaliseerd), te weten: woningen waarvoor sinds 1 juli 1994 een huurovereenkomst is gesloten met een aanvangshuurprijs boven de op dat moment geldende huursubsidiegrens en woningen die voor het eerst bewoond zijn op ofna 1 juli 1989, met een aanvangshuurprijs boven de op dat moment geldende huursubsidiegrens. Is het mogelijk de voorgestelde definitie van het geliberaliseerde gebied te versimpelen, door hiervoor dezelfde criteria te hanteren als op dit moment al gelden? Hierdoor blijven de woningen die nu al geliberaliseerd zijn, dat ook na 1 juli Wanneer kan de Kamer een voorstel tegemoet zien voor een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarbij de punten 9, 10, 11 en 12 worden vervangen door een puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde? WWS-componenten zoals woonvorm en woonomgeving worden dan gerelateerd aan de WOZ. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten. Inbreng van de leden van de SP-fractie De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van de circulaire over het huurbeleid Zoals zij al in eerdere debatten heeft aangegeven vinden deze leden dat de gemiddelde huren in Nederland hoog genoeg zijn. Zeker in het licht van alle bezuinigingen van de afgelopen jaren en de kostenstijgingen die daarmee gepaard zijn gegaan. Deze leden vrezen dat met voorliggende circulaire vooral grote gezinnen, ouderen in aangepaste woningen en mensen vlak onder de huursubsidiegrens de dupe worden. Kunt u uitsluiten dat dit het geval zal zijn? En welke maatregelen gaat u nemen om dergelijke gevolgen uit te sluiten? Kunt u aangeven hoeveel mensen ten gevolge van dit voorstel hun recht op huursubsidie verliezen? Bent u het met de deze leden eens dat dit een bijzonder ongewenst effect is? Daarnaast willen deze leden er bij u op aandringen dat er wel een motivatieplicht komt bij huurverhogingen boven inflatie. Kunnen deze leden voorstellen van uw kant verwachten? Zo ja, op welke termijn? Bent u het met deze leden eens dat het wegvallen van de motivatieplicht de positie van de huurder verzwakt en dat dit ongewenst is? Zeker nu in samenwerking met de Woonbond nog moet worden geadviseerd over het versterken van de positie van de huurder. Is het niet zinvol om eerst dit advies wordt afgewacht alvorens er overgaan wordt tot beleid dat de positie van huurders verzwakt? Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 5

6 Antwoorden De leden van het CDA, de PvdA en de SP spreken de vrees uit dat huidige huursubsidieontvangers hun recht op huursubsidie zullen verliezen omdat de verhoging per 1 juli 2005 van de maximale huurgrens huursubsidie met het inflatiepercentage plaatsvindt (1,2%), terwijl de maximaal toegestane huurverhoging per dezelfde datum 2,7% is. De leden van de PvdAfractie vroegen voorts of het klopt dat het vooral gezinnen in grotere woningen zijn en ouderen in aangepaste woningen die hierdoor getroffen zouden worden. Er treedt geen verlies van het recht op huursubsidie op. In de Huursubsidiewet is vastgelegd dat overschrijding van de maximale huurgrens huursubsidie geen reden is om een bijdrage te weigeren indien aan de betrokken huurder huursubsidie is toegekend over de maand juni die onmiddellijk voorafging aan die overschrijding. Bestaande huursubsidiegebruikers behouden dus hun recht op subsidie als de huurprijs ten gevolge van een huurverhoging de maximale huurgrens overschrijdt. Wel blijft bij de berekening van de hoogte van de huursubsidie het deel van de huurprijs dat ligt boven de maximale huurgrens, buiten beschouwing. Woningcorporaties verhuren in het algemeen de beschikbare grotere woningen en aangepaste woningen zodanig dat huurders in aanmerking kunnen komen voor huursubsidie en houden hier rekening mee bij het vaststellen van de huurprijs. Voorts vragen de leden van de PvdA naar de legitimatie van het onderscheid dat wordt gemaakt bij de jaarlijkse verhoging van respectievelijk de maximale huurgrens huursubsidie (met de inflatie) en de kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrenzen (met de verwachte gemiddelde huurstijging). De aanpassingen van deze grenzen en de wijze waarop dit plaats vindt, vloeit rechtstreeks voort uit de wet: de kwaliteitskortingsgrens in art. 27, lid 1, onder b van de Huursubsidiewet en de maximale huurgrens in art. 27, lid 3, van deze wet. In 1999 is de bij de inwerkingtreding van de Huursubsidiewet op 1 juli 1997 bevroren maximale huurgrens huursubsidie ontdooid. Daarbij is bepaald dat deze grens jaarlijks wordt geïndexeerd met het inflatiepercentage. Hiervoor is destijds gekozen om te vermijden dat het (huurprijs)bereik van de huursubsidie nodeloos wordt opgerekt, met als gevolg hoge huurlasten voor huursubsidiegebruikers die verhuizen naar (te) dure woningen. In het segment tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens wordt immers ten hoogste 50% van de huurprijs door huursubsidie gecompenseerd. Ook speelde de wens tot beheersing van de rijksuitgaven voor huursubsidie een belangrijke rol. Deze argumenten zijn nog steeds van kracht. De leden van de fractie van het CDA beschouwden het handhaven van één staffelgrens als een mogelijkheid om huurders met individuele huursubsidie deze subsidie te laten behouden zolang zij niet verhuizen. Deze leden gaven aan een staffelgrens op 74% van maximaal redelijk, waarboven de huurstijging maximaal inflatievolgend is, als een bruikbaar uitgangspunt te zien. De leden van de PvdA-fractie meenden dat «relatief» lage huren mogen stijgen met inflatie plus een opslagpercentage en dat «relatief» hoge huren inflatievolgend moeten zijn. Zij vroegen of ik bereid ben dit voorstel over te nemen en zo neen, waarom niet. Het handhaven van een staffelgrens is niet nodig om te voorkomen dat zittende huurders hun huursubsidie verliezen. Zoals ik hiervoor reeds heb aangegeven is overschrijding van de maximale huurgrens huursubsidie Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 6

7 geen reden om een bijdrage te weigeren indien aan de betrokken huurder huursubsidie is toegekend over de maand juni die onmiddellijk voorafging aan die overschrijding. Zoals ik reeds heb aangegeven in mijn briefvan 4 juli 2004 en de bijbehorende uitgangspunten notitie (Kamerstukken II, 2003/04, , nr. 25) is het van belang voor het verbeteren van de marktwerking in de huurwoningmarkt om ruimte te geven voor aanpassingen van de huurprijs bij individuele woningen. Destijds heb ik reeds aangegeven dat de staffel hiervoor dient te verdwijnen. Het woningwaarderings-stelsel (WWS) bepaalt de maximaal redelijke prijs/ kwaliteitverhouding voor niet-geliberaliseerde huurwoningen. Ook voor de huurwoningen die onder het WWS vallen is het van belang om een huurprijs te kunnen vragen die past bij de geboden kwaliteit. Het is dan ook van belang dat voor alle woningen in gereguleerd gebied de maximale huurprijsstijging gelijk is. Vervolgens is het aan de verhuurder al dan niet gedifferentieerd met zijn huurverhoging om te gaan. Ik maak daarbij één uitzondering en dat is voor de woningen met relatieflage huren: onder de 200, en daarbij op een niveau onder de 50% van de maximale huurprijs. Voor deze woningen is een nominale huurstijging tot 25, per maand toegestaan. De leden van de CDA-fractie vonden de toepassing van de motiveringsplicht in de circulaire gekunsteld overkomen. De leden van de fracties van het CDA, de PvdA en de SP vroegen om (spoed)wetgeving, waarmee alsnog huurverhogingen boven een, nader te bepalen, niveau gemotiveerd moeten worden. De leden van de PvdA- en de SP-fractie gaven aan om als criterium een boveninflatoire huurprijsstijging te hanteren. De leden van de fractie van de SP meenden tevens dat het zinvol is om eerst het advies over de versterking van de positie van de huurder afte wachten alvorens de motiveringsplicht te laten vervallen. Om de definitie te wijzigen van het inflatiepercentage waarboven de huurverhoging gemotiveerd moet worden, is een wijziging van het Burgerlijk Wetboek vereist, namelijk art. 252 van Boek 7. Gezien het moment waarop besloten is om als basis voor het huurverhogingspercentage in het vervolg uit te gaan van het inflatiepercentage van het voorgaande jaar in plaats van het vijfjaarsgemiddelde, was een wetswijziging van het Burgerlijk Wetboek niet meer haalbaar voor 1 juli Daarom is motivering van de huurverhoging door middel van het bijvoegen van een puntentelling en voor zelfstandige woningen een toelichting op het onderhouds- en huurprijsbeleid per 1 juli 2005 slechts verplicht bij een voorgestelde huurverhoging boven de 2,8%. Een wetswijziging is zeker niet meer haalbaar voor de huurverhoging per 1 juli Nog afgezien van de in acht te nemen termijnen voor een wetswijziging, zullen verhuurders hun voorstellen voor huurverhoging per 1 juli 2005 uiterlijk 30 april 2005 moeten verzenden. Het is dus goed mogelijk dat gedurende deze maand reeds voorstellen voor huurverhoging zijn verzonden, die op basis van de nu geldende regelgeving niet zijn voorzien van een motivering. Per 1 juli 2006 is een wetswijziging voor de wijziging van de motiveringsplicht alsnog mogelijk. Ik vind het belangrijk om, gegeven de modernisering van het huurbeleid, in een nadere analyse de positie van de huurder opnieuw tegen het licht te houden. Recentelijk heb ik dan ook een Commissie zeggenschap en versterking positie huurders(organisaties) ingesteld om mij hierover te adviseren. Ofde motiveringsplicht in zijn huidige vorm gehandhaafd dient te blijven, hangt mede afvan de uitkomsten van deze commissie, die ik daarbij wil betrekken. Het advies van deze commissie wordt rond de zomer verwacht. Dit advies kan nog deze kabinetsperiode leiden tot eventuele nadere acties en aanpassingen wat betreft de positie van huurders- (organisaties). Ook wil ik bij de wijze waarop de motiveringsplicht aangepast wordt, de omvang van de administratieve lasten betrekken. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 7

8 De leden van de PvdA-fractie vroegen de verwachte huurstijging van 1,8% te onderbouwen, hoe deze stijging wordt gecontroleerd en wat de consequenties zijn als woningcorporaties de huursom overschrijden. Voorts vroegen deze leden om mijn inschatting van de gemiddelde huurstijging bij particuliere verhuurders en ofdit meegenomen is in de totale gemiddelde huurstijging. Ook werd gevraagd ofik maatregelen neem wanneer de gemiddelde huurstijging hoger zal zijn dan 1,8%. Voor de onderbouwing van de verwachte gemiddelde huurstijging per 1 juli 2005 is geraamd zoals tot op heden te doen gebruikelijk. Uitgangspunten waren het inflatiecijfer over 2004, de voorraad sociale en particuliere huurwoningen en de maximaal mogelijk huurverhogingspercentages uit de circulaire. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat sociale verhuurders een lagere huurverhoging vragen dan particuliere verhuurders, vanwege de huursombeperking voor woningcorporaties. Niet alleen vanwege de overgang van vijf-jaarsinflatie naar één-jaarsinflatie, het geen tot een generiek lagere huurverhoging leidt, maar ook vanwege de lage inflatie op zich, verwacht ik wel dat verhuurders eerder gebruik maken van de geboden ruimte boven inflatie. Bij het vaststellen van de verwachte gemiddelde huurstijging ben ik er van uit gegaan dat niet elke corporatie en particuliere verhuurder de maximaal toegestane huurstijging zal toepassen. Daar staat tegenover dat een aantal verhuurders een bedrag in euro s (max. 25, ) in rekening zal brengen vanwege lage huren. Op basis van deze uitgangspunten kom ik uit op een gemiddele huurverhoging van 1,8%. Deze 1,8% is een verwacht gemiddelde; op individueel niveau kunen huurders indien zij een huurverhoging krijgen die hoger dan 2,8% (de gemiddelde inflatie over de periode 2000 t/m 2004) is naar de huurcommissie gaan. Voor sociale verhuurders is de maximaal mogelijk te realiseren huurstijging 1,6% op instellingsniveau. De maximale huursomstijging in 2006 ligt namelijk op 0,4% boven inflatie (1,2%). Het gaat daarbij uitsluitend om de jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders van woonruimte die een zelfstandige woning vormt. Effecten op de gemiddelde huurverhoging als gevolg van onder meer nieuwe verhuringen, huurverhogingen in het geliberaliseerde gebied en huurstijgingen als gevolg van woning verbeteringen tellen niet mee. Ook huurverhogingen in euro s bij lage huren blijven buiten beschouwing. De corporaties geven in hun jaarverslag aan wat de gemiddelde huurstijging over het voorafgaande jaar is geweest. In de toelichting op de wijziging van het BBSH van 9 april 2002, Staatsblad 2002 nr. 193, is aangegeven dat bij de overschrijding van de huurprijsnorm de toegelaten instelling een aanwijzing op basis van artikel 41 van het BBSH kan worden gegeven, waarbij zij kan worden verplicht de gevolgen van de overschrijding van de maximale huurprijsnorm voor de gezamenlijke huurders van de betrokken woningen ongedaan te maken. Dit kan betekenen dat de toegelaten instelling het bedrag waarmee de norm is overschreden dient in te zetten om voor een opvolgend huurronde jaar ten faveure van die gezamenlijke huurders een verlaging van de woonlasten door te voeren. De leden van de fractie van de PvdA vroegen voorts naar de gevolgen voor het deel van de huurwoningvoorraad dat geliberaliseerd wordt verhuurd bij het aanpassen van de huurliberalisatiegrens met slechts 1,2%. De leden van de VVD-fractie vroegen tevens of het mogelijk is de voorgestelde definitie van het geliberaliseerd gebied te vereenvoudigen, zodat woningen die nu al geliberaliseerd zijn, dat ook na 1 juli 2006 blijven. Een wijziging in de huurprijs tijdens de duur van het huurcontract heeft geen gevolgen voor het al dan niet geliberaliseerd zijn van het huurcon- Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 8

9 tract en heeft dan ook geen directe invloed op het deel van de huurwoningvoorraad dat geliberaliseerd wordt verhuurd. Momenteel is voor liberalisatie uitsluitend de situatie bij aanvang van het huurcontract bepalend. Ofeen contract geliberaliseerd is hangt afvan de aanvangshuurprijs (eventueel na toetsing van de aanvangshuurprijs door de huurcommissie). Wanneer de aanvangshuurprijs boven de op dat moment geldende huursubsidiegrens ligt is het huurcontract geliberaliseerd. Dit geldt overigens alleen voor contracten die op ofna 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, ofcontracten waarvoor de Interimliberalisatie gold (nieuwbouwwoningen vanaf1989). Zoals ik in mijn briefvan 19 november 2004 (Kamerstukken II, 2004/05, , nr. 39) heb aangegeven ben ik voornemens per 1 juli 2006 de WOZ-waarde van de woning bij aanvang van het contract bepalend te laten zijn voor het al dan niet geliberaliseerd zijn van een huurcontract. Zoals ik ook in antwoorden op eerdere vragen (Kamerstukken II, 2004/05, , nr. 45, vraag 16) heb aangegeven wil ik bezien ofeen woning die nu geliberaliseerd wordt verhuurd, ook in de toekomst geliberaliseerd dient te blijven. In mijn komende briefover de modernisering van het huurbeleid ga ik daar nader op in. De leden van de VVD-fractie vragen hoe zwaar de huurprijs meeweegt bij het bepalen van het inflatiecijfer c.q. wat de invloed is van de huurprijs op de inflatie. Op deze vraag kan ik u meedelen dat huurprijzen voor circa 6 1 2% meewegen in de bepaling van de inflatie. Dit betekent dat een huurstijging van 2% leidt tot een bijdrage aan de inflatie van 0,13%. De leden van deze fractie vroegen tevens wanneer uw Kamer een voorstel tegemoet kan zien voor aanpassing van het woningwaarderingsstelsel om enkele onderdelen te vervangen door puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde. Nog dit voorjaar zal ik aan het landelijk overleg huurders-verhuurders (LOHV) een concept-voorstel voorleggen, waarbij de punten betreffende de woonomgeving en woontype worden vervangen door de WOZ-waarde. Vervolgens zullen in de loop van 2005 de voorstellen voor de tweede fae verder worden uitgewerkt. De planning is er opgericht om een eerste fase van het nieuwe stelsel (invoering van de WOZ-waarde voor woonomgeving en woonvorm) per 1 juli 2006 in te voeren. Voorzien is in een (verplichte) nahangprocedure voor uw Kamer begin Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 50 9