Memo Aan Van : Hans Spronk : Wendy Dwars en Ellen Wouters Datum : 22 juni 2015 Inzake : Bunnik/koopovereenkomst 201510751, beantwoording vragen 19 juni 2015 (privaatrechtelijke en bestuursrechtelijke aspecten) Inhoud: I. Privaatrechtelijke aspecten 1. Kan de gemeente onder de gesloten koopovereenkomsten uit? 2. Wat zijn de privaatrechtelijk acties van de kopers indien de gemeente de overeenkomst niet nakomt? 3. Hoe lang duren deze procedures? II. Bestuursrechtelijke aspecten 1. Bestemmingsplan 2. Beleidsregels 3. Verkoop grond, besluit Awb? I. Privaatrechtelijke aspecten (Wendy Dwars) 1. Kan de gemeente onder de gesloten koopovereenkomsten uit? Indien de koopovereenkomst is gesloten door de bevoegde persoon dan is de gemeente gebonden aan de overeenkomst. In de koopovereenkomst is geen ontbindende voorwaarde opgenomen en daardoor komt het aan op de vraag of de gemeente een beroep kan doen op (wederzijdse) dwaling, dan wel onvoorziene omstandigheden. Slechts in dat geval kan de gemeente ontslagen worden van zijn plicht om de overeenkomst na te komen. Dwaling Indien beide partijen (de gemeente en de kopers) uitgaan van een onjuiste veronderstelling omtrent het verkochte, in dit geval het niet als tuin kunnen gebruiken van de grond doordat het bestemmingsplan hieraan in de weg staat (dit is echter nog maar de vraag), dan kan de overeenkomst onder omstandigheden worden vernietigd. Dit is echter anders indien de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te komen. In dit geval zal mocht er al sprake zijn van wederzijdse dwaling van dat laatste hoogstwaarschijnlijk sprake zijn. Vaste rechtspraak is namelijk dat dwaling aan de zijde van de verkoper in het algemeen voor rekening van de verkoper komt, tenzij de koper een mededelingsplicht schond of de verkoper op een onjuiste mededeling van de koper afging. Daarvan is hier geen sprake. Daar komt nog bij dat de gemeente in dit geval heeft
gegarandeerd dat de verkochte grond gebruikt kan worden als tuingrond (artikel 4 van de koopovereenkomst) en het van een gemeente kan worden verwacht dat eerst wordt gecontroleerd of het gebruik van het gekochte niet in strijd is met het vigerende bestemmingsplan. Een beroep op dwaling acht ik derhalve niet kansrijk. Onvoorziene omstandigheden Slechts bij nieuwe inzichten of politieke verhoudingen die dusdanig zwaarwegend zijn dat dit tot een beleidswijziging noopt, kan een beroep op onvoorziene omstandigheden worden gedaan door de gemeente. Het bezwaar van de omwonenden en de commotie die dat bezwaar heeft veroorzaakt, is waarschijnlijk niet voldoende om te kunnen spreken van een zwaarwegende reden om tot een beleidswijziging over te gaan. Een beroep op onvoorziene omstandigheden acht ik daarom eveneens niet kansrijk. 2. Wat zijn de privaatrechtelijk acties van de kopers indien de gemeente de overeenkomst niet nakomt? Vooraf zij opgemerkt dat in het onderstaande wordt uitgegaan van de situatie dat nog niet tot levering is overgegaan, tenzij anders vermeld. Indien de gemeente toch (onterecht) tot ontbinding van de overeenkomst over zou gaan en derhalve de overeenkomst niet na zou komen, dan kunnen de kopers naar de rechter stappen om nakoming van de overeenkomst te vorderen. Nu de gemeente onterecht tot ontbinding is overgegaan, zal de rechter deze vordering toewijzen, al dan niet onder last van een dwangsom. Daarnaast zullen de kopers op basis van artikel 10 onder 3 van de koopovereenkomst een boete claimen ter hoogte van 25 procent van de koopprijs, met een minimum van 450,--. Gaat de gemeente wel over tot levering van de grond dan geldt het volgende ten aanzien van de mogelijke acties van de koper. Voorvraag: komt de gemeente niet na doordat het bestemmingsplan niet kan worden gewijzigd? In de overeenkomst staat dat er een tuin wordt geleverd en dat de tuin ook als zodanig te gebruiken moet zijn. Daarnaast staat er in de overeenkomst dat de gemeente niet op de hoogte is van publiek- of privaatrechtelijke gronden die aan dat gebruik in de weg staan. Met andere woorden: kan de geleverde grond niet als tuin aangemerkt worden indien hierop de bestemming groen rust? Indien de belemmeringen van het bestemmingsplan ten gevolg hebben dat er niet meer een tuin geleverd is, kan mogelijk een beroep worden gedaan op nakoming, dan wel vervangende schadevergoeding, dan wel ontbinding, dan wel dwaling (vernietiging). Indien nakoming niet mogelijk is doordat het bestemmingsplan niet kan worden gewijzigd dan is het meest waarschijnlijk dat de wederpartij zich zal beroepen op de ontbinding van de koopovereenkomst. Hieronder ga ik daarom slechts in op de ontbinding. Ontbinding Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. In dit geval zou sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (ook hier zij opgemerkt dat dit nog maar de vraag is) doordat de geleverde grond niet als tuin kan worden gebruikt, zodat de
koper zich op ontbinding van de koopovereenkomst kan beroepen. De ontbinding kan worden ingeroepen door een schriftelijke verklaring van de koper of op vordering van de koper worden uitgesproken door de rechter. Na ontbinding bestaat er een ongedaanmakingsverplichting op grond waarvan de grond moet worden teruggeleverd en de koopsom terugbetaald dient te worden indien reeds aan deze verplichtingen is voldaan. Daarnaast is de tekortkomende partij verplicht de schade van de wederpartij (de koper) te voldoen die hij (de koper) dientengevolge lijdt. Hierbij moet worden gedacht aan de vermindering van de waarde van het huis omdat deze een kleinere tuin heeft dan met het stuk grond. Hoeveel deze schade bedraagt zal vastgesteld moeten worden door een taxateur, maar deze schade kan in de duizenden euro s lopen. Indien al is geleverd dan moeten ook de kosten van de notaris voor de levering en de teruglevering worden vergoed (zie artikel 11 koopovereenkomst). Hoe hoog deze kosten zijn, hangt af van hetgeen daadwerkelijk moet gebeuren. Rekening moet in ieder geval worden gehouden met het honorarium van de notaris voor het opstellen van de akte, kadasterkosten (eventueel inclusief uitmetingskosten) en het honorarium van de notaris voor het passeren van de akte van levering. 3. Hoe lang duren deze procedures? Bij nakomingsacties door de kopers kan een kortgeding in beeld komen. In dat geval duurt de afwikkeling één à twee maanden. Indien het tot een procedure komt terzake van een schadevergoedings- of ontbindingsprocedure, vergt een rechtbankprocedure al snel een jaar. Wanneer daarna één van de partijen hoger beroep instelt, kan daarvoor nog een periode van een jaar in beeld komen. II. Bestuursrechtelijke aspecten (Ellen Wouters) 1. Bestemmingsplan Een van de vragen ziet op de mogelijke gevolgen van het wijzigen van de bestemming van de groenstroken van Groen naar Tuin, met name gelet op de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor de kopers. Deze vraag is in het kader van dit beperkte onderzoek niet eenduidig te beantwoorden. Met name omdat niet duidelijk is of de bestemming Groen alleen bestemd is voor openbare gronden. Ter toelichting het volgende. Het geldende bestemmingsplan is Dorp Bunnik-2012. De voor Groen aangewezen gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor: a. plantsoenen; b. groenvoorzieningen; c. beplantingen; d. objecten van beeldende kunst; e. fiets- en voetpaden; f. toegangswegen en -paden naar percelen; g. water en waterberging; h. speelvoorzieningen, speelveldjes; i. ondergrondse vuilcontainers. De toelichting op het bestemmingsplan zegt over de bestemming Groen : Deze bestemming is gebruikt voor groengebieden/zones en plantsoenen in de kern Bunnik, als onderdeel van de
elementaire groenstructuur. In veel gevallen gaat het om groen met een afschermende of bufferfunctie. Binnen groen zijn geen gebouwen toegestaan, maar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals erfafscheidingen. De voor Tuin aangewezen gronden zijn op dit moment bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen; b. perceelsontsluitingen. Op de voor Tuin aangewezen gronden zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, met een bouwhoogte van maximaal 1 meter. De toelichting spreekt over het plaatsen van schuttingen, speeltoestellen en tuinmeubilair. Er vanuit gaande dat de groenstroken dezelfde tuinbestemming krijgen als hiervoor is opgenomen, zou dit voor kopers niet direct een verbetering betekenen ten opzichte van de bestemming Groen. Gronden met de bestemming Tuin kunnen zij weliswaar bij hun eigen tuin trekken en zodanig ook inrichten, blijkens de planregels zijn er echter alleen bouwwerken tot maximaal 1 meter hoog toegestaan, kan de tuin omheind worden door middel van een erfafscheiding van 2 meter hoog en is het mogelijk om een overkapping boven de voordeur en een erker aan de voor- of zijgevel te realiseren. De bouwmogelijkheden zijn aldus beperkt. De Groen -bestemming staat in principe meer bouwmogelijkheden toe. Uit de planregels volgt niet dat gronden met de bestemming Groen openbaar moeten zijn en dus lijkt het mogelijk om ook gronden met de bestemming Groen bij de tuin aan te trekken. Met name omdat de toelichting ook uitdrukkelijk uitspreekt dat erfafscheidingen ter plaatse zijn toegestaan. Uit de toelichting volgt echter wel dat het gaat om gronden die onderdeel uitmaken van de elementaire groenstructuur. Het is op dit moment niet duidelijk of de gronden met bestemming Groen ook daadwerkelijk onderdeel moeten blijven uitmaken van de bestaande plantsoenen en dus openbaar moeten blijven. Ten slotte merk ik nog op dat bij een bestemmingsplanherziening voor de bestemming Tuin altijd nog andere regels dan de huidige regels kunnen worden vastgesteld. Hier zit wellicht onderhandelingsruimte. Procedure Op de wijziging van het bestemmingsplan is de procedure uit de Wro van toepassing. Dit betekent dat een ieder zienswijzen kan indienen op het ontwerpbestemmingsplan en dat na vaststelling van het definitieve plan beroep kan worden ingesteld door belanghebbenden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De gemeenteraad is overigens het bevoegde orgaan om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. De procedure van een bestemmingsplanherziening kan enkele maanden in beslag nemen. Planschade De enige manier waarop omwonenden publiekrechtelijk schadevergoeding zouden kunnen vragen kan via het planschaderegime. Hiervoor is het noodzakelijk dat de planologische wijziging voor omwonenden en/of kopers negatieve gevolgen heeft. Het gaat in het kader van dit onderzoek te ver om te beoordelen of en in hoeverre er sprake is van een planologische verslechtering.
2. Beleidsregels In de beleidsregels is het begrip snippergroen als volgt gedefinieerd: percelen die een functie hebben als openbaar groen of openbare verharding van ondergeschikte betekenis. Of de gemeente in alle gevallen kan volhouden dat de verkochte groenstroken van ondergeschikte betekenis zijn is afhankelijk van de uitleg van deze definitie. Ik kan mij voorstellen dat hierbij onder andere relevant is hoe de grootte van het snippergroen zich verhoudt ten opzichte van het overblijvende (delen van) plantsoenen. Rechtspraak over de definitie snippergroen heb ik niet kunnen vinden. Afwijken van beleid Ingevolge artikel 4:84 van de Awb handelt een bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Afwijken van beleid is dus mogelijk, mits gemotiveerd. 3. Verkoop grond, besluit Awb? Op 16 april 2014 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zaaknr. 201306725/1/A1, www.raadvanstate.nl) geoordeeld dat een besluit tot het verkopen van gronden geen besluit is in de zin van artikel 1:3 Awb. Tegen deze beslissing om gronden (wel of niet) te verkopen staan dus geen rechtsmiddelen open.