Ontwerpvoorstel aan de raad Opgesteld door Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Kenmerk 14.059297 Vergadering Commissie Stad en Ruimte Vergaderdatum 6 januari 2015 Geheim Nee Levering in eigendom grond ten behoeve van woningbouw Het College van burgemeesters en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 Gronden die zijn bestemd voor projecten en nieuwbouw waarin wonen de hoofdfunctie vormt niet meer in erfpacht uit te geven maar in eigendom te leveren, behoudens in de gevallen zoals vermeld in de beslispunten 2, 3 en 4. 2 Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor sociale woningbouw vast te houden aan de uitgifte in erfpacht van grond in plaats van levering in eigendom. 3 Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor beleggershuurwoningen vast te houden aan de uitgifte in erfpacht van grond in plaats van levering in eigendom. 4 Vast te houden aan uitgifte in erfpacht bij de overdracht van percelen grond en/of opstallen die zijn bestemd voor meerdere functies, waaronder wonen, als: a) minder dan 70% van de bruto vloeroppervlakte in het (te realiseren) bouwblok is bestemd voor vrije sector koopwoningen (hoofdfunctie wonen), of: b) het bouwblok deel uitmaakt van een winkelcentrum. 5 De Algemene verkoopvoorwaarden voor de levering in eigendom van gronden van de gemeente Utrecht 2014 (AV 2014) vast te stellen. 6 Bij de levering in eigendom van grond en/of opstallen in de verkoopvoorwaarden geen goedkeuringsvereiste voor het splitsen (in appartementsrechten) van de grond en/of opstallen op te nemen. 7 Het anti-speculatiebeding te laten vervallen. 8 De regels voor toewijzing van nieuwbouwhuurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen door WoningNet c.q. Het Vierde Huis niet meer in de verkoopovereenkomst op te nemen. 9 Beperken van de in acht te nemen maatregelen uit het beleidskader Integrale Woningkwaliteit bij de realisatie van woningen tot de volgende maatregelen: 1. verplicht bouwen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen; 2. uitsluitend gebruik maken van gecertificeerd (hard)hout met een keurmerk van FSC of Keurhout, 3. plaatsen van een personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 mtr en 20 of meer woningen ontsluiten, 4. beperken van de emissie van schadelijke stoffen naar het (grond)water. 10 In te stemmen met het bij verkoop en levering in eigendom opnemen van de bijzondere verkoopbepaling dat de koper verplicht is op eigen terrein een parkeerplaats aan te leggen, in stand te houden en als zodanig te gebruiken (met daaraan gekoppeld een boeteclausule), in geval op grond van de geldende parkeernorm een parkeerplaats op eigen terrein is voorgeschreven.. 11 Naast percelen grond ook bestaande opstallen (bestaand vastgoed), die zijn bestemd voor de functie wonen, bij vervreemding in volle eigendom te leveren en niet meer in erfpacht uit te geven, zulks met overeenkomstige van toepassing verklaring van bovenstaande beslispunten 2 tot en met 7 en 10. Burgemeester en wethouders van Utrecht, De secretaris De burgemeester Drs. M.R. Schurink Mr. J.H.C. van Zanen
Ontwerpvoorstel aan de raad Bijlages Voorstel: Voorstel_1741 Bijlage: Algemene verkoopvoorwaarden 2014 Eerdere besluitvorming Uitvoering De inhoud van het bestuursadvies treedt in werking op de eerste dag van de maand volgend op de datum besluitvorming door de raad
Ontwerpvoorstel aan de raad Raadsbesluit Opgesteld door Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Kenmerk 14.059297 Vergadering Commissie Stad en Ruimte Vergaderdatum 6 januari 2015 Levering in eigendom grond ten behoeve van woningbouw Het College van burgemeesters en wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1 Gronden die zijn bestemd voor projecten en nieuwbouw waarin wonen de hoofdfunctie vormt niet meer in erfpacht uit te geven maar in eigendom te leveren, behoudens in de gevallen zoals vermeld in de beslispunten 2, 3 en 4. 2 Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor sociale woningbouw vast te houden aan de uitgifte in erfpacht van grond in plaats van levering in eigendom. 3 Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor beleggershuurwoningen vast te houden aan de uitgifte in erfpacht van grond in plaats van levering in eigendom. 4 Vast te houden aan uitgifte in erfpacht bij de overdracht van percelen grond en/of opstallen die zijn bestemd voor meerdere functies, waaronder wonen, als: a) minder dan 70% van de bruto vloeroppervlakte in het (te realiseren) bouwblok is bestemd voor vrije sector koopwoningen (hoofdfunctie wonen), of: b) het bouwblok deel uitmaakt van een winkelcentrum. 5 De Algemene verkoopvoorwaarden voor de levering in eigendom van gronden van de gemeente Utrecht 2014 (AV 2014) vast te stellen. 6 Bij de levering in eigendom van grond en/of opstallen in de verkoopvoorwaarden geen goedkeuringsvereiste voor het splitsen (in appartementsrechten) van de grond en/of opstallen op te nemen. 7 Het anti-speculatiebeding te laten vervallen. 8 De regels voor toewijzing van nieuwbouwhuurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen door WoningNet c.q. Het Vierde Huis niet meer in de verkoopovereenkomst op te nemen. 9 Beperken van de in acht te nemen maatregelen uit het beleidskader Integrale Woningkwaliteit bij de realisatie van woningen tot de volgende maatregelen: 1. verplicht bouwen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen; 2. uitsluitend gebruik maken van gecertificeerd (hard)hout met een keurmerk van FSC of Keurhout, 3. plaatsen van een personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 mtr en 20 of meer woningen ontsluiten, 4. beperken van de emissie van schadelijke stoffen naar het (grond)water. 10 In te stemmen met het bij verkoop en levering in eigendom opnemen van de bijzondere verkoopbepaling dat de koper verplicht is op eigen terrein een parkeerplaats aan te leggen, in stand te houden en als zodanig te gebruiken (met daaraan gekoppeld een boeteclausule), in geval op grond van de geldende parkeernorm een parkeerplaats op eigen terrein is voorgeschreven.. 11 Naast percelen grond ook bestaande opstallen (bestaand vastgoed), die zijn bestemd voor de functie wonen, bij vervreemding in volle eigendom te leveren en niet meer in erfpacht uit te geven, zulks met overeenkomstige van toepassing verklaring van bovenstaande beslispunten 2 tot en met 7 en 10. Aldus besloten in de vergadering van de raad, gehouden op, De griffier Drs. A.A.H. Smits De burgemeester Mr. J.H.C. van Zanen
Context In het Coalitieakkoord van de gemeente Utrecht van 25 april 2014, gesloten tussen D66, GroenLinks, VVD en SP, is vastgelegd dat de gemeente stopt met de gronduitgifte in erfpacht voor projecten en nieuwbouw waarin wonen de hoofdfunctie vormt. Met deze keuze wordt afgeweken van de door de gemeenteraad meest recent (begin 2012) vastgestelde Nota Grondbeleid ('Regie op goede gronden'). Daarin is de beleidslijn vastgelegd om te kiezen voor het instrument erfpacht bij de uitgifte van gronden door de gemeente. Om uitvoering te kunnen geven aan de gemaakte keuze om voor projecten en nieuwbouw waarin wonen de hoofdfunctie vormt de benodigde grond in volle eigendom te leveren in plaats van de grond in erfpacht uit te geven, moet het bestaande uitgiftebeleid (gedeeltelijk) worden herzien. De voorstellen voor de hiertoe noodzakelijke besluiten zijn in dit advies vastgelegd (beslispunten 1 t/m 5, 10 en 11). Tevens worden voorstellen gedaan tot aanpassing van andere, van het huidige uitgiftebeleid deel uitmakende onderwerpen (beslispunten 6 t/m 9). Het beoogd resultaat is derhalve tweeledig; enerzijds het vaststellen van nieuw beleid ter zake van de levering in volle eigendom en anderzijds een update van het huidige erfpachtbeleid. 1 Gronden die zijn bestemd voor projecten en nieuwbouw waarin wonen de hoofdfunctie vormt niet meer in erfpacht uit te geven maar in eigendom te leveren, behoudens in de gevallen zoals vermeld in de beslispunten 2, 3 en 4. 1.1 Voor woongebieden biedt erfpacht niet of nauwelijks meerwaarde ten aanzien van de sturingsmogelijkheden op het gebruik van de grond. Eén van de belangrijkste redenen voor de gemeente om te kiezen voor uitgifte in erfpacht in plaats van levering in eigendom is dat de gemeente in de erfpachtvoorwaarden voorwaarden kan stellen aan het gebruik van de grond en de gebouwen die erop staan dan wel komen te staan. Voor woongebieden kan echter al voldoende sturing aan het gebruik van de grond worden gegeven via het bestemmingsplan. De meerwaarde van een erfpachtrecht is hierbij, in tegenstelling tot bijvoorbeeld bedrijfsterreinen of kantoorparken, niet of nauwelijks aanwezig. 1.2 In financieel opzicht is de positie van de erfpachter al gelijk aan die van een volledig eigenaar. Sinds 1989 geeft de gemeente haar gronden in erfpacht uit tegen betaling van een éénmalige afkoopsom, die gelijk is aan de marktwaarde van de grond. Door betaling van deze afkoopsom wordt de erfpachtcanon voor altijd door de erfpachter afgekocht. Toekomstige waardestijgingen van de grond komen na uitgifte ten gunste van de erfpachter en niet (meer) van de gemeente. Het erfpachtrecht biedt de gemeente geen mogelijkheid om deze waardestijging van de grond via een herziening (verhoging) van de canon te verzilveren. Door bij de uitgifte in erfpacht gebruik te maken van een éénmalige afkoopsom voor de erfpachtcanon is de positie van de erfpachter in financieel opzicht al nagenoeg gelijk aan die van een (volledig) eigenaar. Voor de gemeente heeft de levering van grond in eigendom in plaats van uitgifte in erfpacht geen nadelige financiële effecten. In beide gevallen ontvangt de gemeente de marktwaarde van de grond. Nu de koper al de marktwaarde voor de grond betaalt, kan aan de koper daarvoor ook de volle eigendom worden geleverd.
2 Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor sociale woningbouw vast te houden aan de uitgifte in erfpacht van grond in plaats van levering in eigendom. 2.1 Sturing op het gebruik als sociale huurwoning is het best gewaarborgd door middel van een erfpachtrecht. De uitgifte van grond aan woningcorporaties ten behoeve van de realisatie van sociale huuren koopwoningen vindt plaats tegen een vaste (gereduceerde) kavelprijs. Deze kavelprijzen voor sociale huur- en koopwoningen zijn vastgelegd per 1 januari 1996 en worden jaarlijks geïndexeerd. In de te sluiten overeenkomst met de woningcorporatie wordt, mede gelet op de van toepassing zijnde grondprijs, als bijzondere erfpachtvoorwaarde de bestemming sociale huurwoning (respectievelijk niet vrij verhandelbare koopwoning ) opgenomen. Tevens wordt daarbij vastgelegd dat de woningen voor een minimale periode van 10 jaar na oplevering dienen te worden geëxploiteerd conform de bestemming die in de erfpachtovereenkomst is vastgelegd. Zowel bij afwijking van deze verplichte exploitatietermijn als bij verkoop van een sociale huurwoning is de woningcorporatie aan de gemeente (een deel van) het verschil tussen de grondprijs voor een sociale huurwoning en de grondprijs voor een vergelijkbare koopwoning verschuldigd (afdracht van economische meerwaarde). De handhaving van de systematiek van het verplichte gebruik als sociale huurwoning en de afdracht van economische meerwaarde bij wijziging van deze bestemming (in geval van verkoop van een sociale huurwoning) is het best gewaarborgd in het geval de grond in erfpacht wordt uitgegeven. De bestemming wordt daarbij namelijk als bijzondere erfpachtvoorwaarde vastgelegd en kan op grond van de erfpachtvoorwaarden niet worden gewijzigd zonder medewerking van de gemeente (als erfverpachter). De verplichting tot het gebruik van de grond overeenkomstig de bestemming maakt onderdeel uit van het erfpachtrecht zelf (is een aan erfpacht gerelateerd onderwerp). Deze verplichting gaat daarmee automatisch over op de opvolgende verkrijger (erfpachter). 2.2 Handhaving van het gebruik als sociale huur- of koopwoning is via publiekrechtelijke weg niet afdoende gewaarborgd. De specifieke bestemming sociale huurwoning of sociale koopwoning kan niet als zodanig in een bestemmingsplan worden opgenomen. In een bestemmingsplan is de prijsklasse van een woning ruimtelijk namelijk niet relevant. Kanttekeningen 2.1 Sturing op het gebruik als sociale huurwoning kan ook worden gehandhaafd bij levering in eigendom van de grond. Het verplichte gebruik als sociale huurwoning en de vereiste toestemming van de gemeente bij een voorgenomen wijziging van dit gebruik, al dan niet onder de voorwaarde dat de hieruit voortvloeiende economische meerwaarde aan de gemeente wordt afgedragen, kan op zich ook worden vastgelegd bij de levering in volle eigendom. De vastlegging hiervan zal dan plaatsvinden in een zogenoemd kettingbeding met een daaraan gekoppelde boeteclausule. Een nadeel van een kettingbeding is echter dat een kettingbeding kan worden doorbroken, bijvoorbeeld door een curator in een faillissement en door een executerende hypotheekhouder. Dit maakt dat een kettingbeding een minder sterk juridisch instrument is dan erfpacht. Een ander alternatief voor het handhaven van het gebruik als sociale huurwoning is het opnemen van een kwalitatieve verplichting. Evenals een erfpachtrecht heeft een kwalitatieve verplichting zakelijke werking, mits deze verplichting wordt ingeschreven in de openbare registers. Deze verplichting blijft in dat geval op de onroerende zaak rusten, ongeacht wie hiervan de eigenaar is. Een nadeel van een kwalitatieve verplichting ten opzichte van een erfpachtrecht is echter dat in een kwalitatieve verplichting alleen verplichtingen kunnen worden vastgelegd tot een dulden en een niet-doen en geen verplichtingen tot een doen. Tevens kunnen met een kwalitatieve verplichting geen verplichtingen worden opgelegd die een eigenaar beperken in zijn bevoegdheid om de onroerende zaak te vervreemden of te bezwaren. Een verbod tot het verkopen van een
sociale huurwoning kan derhalve niet door het opnemen van een kwalitatieve verplichting worden bereikt. 3 Bij de overdracht van percelen grond bestemd voor beleggershuurwoningen vast te houden aan de uitgifte in erfpacht van grond in plaats van levering in eigendom. 3.1 Sturing op het gebruik als beleggershuurwoning is het best gewaarborgd door middel van een erfpachtrecht. Om de bouw van beleggershuurwoningen (huurwoningen in de vrije sector met een huurprijs boven EUR 699,48 per maand, prijspeil 1 januari 2014) te stimuleren is de grondprijs voor deze woningen voor verschillende huurcategorieën gefixeerd op een vast bedrag per woning. De grondprijs is hierbij gekoppeld aan het gebruik als beleggershuurwoning, met een vooraf vastgestelde bandbreedte met een minimale en maximale huurprijs. De grondprijs voor een beleggershuurwoning is lager dan de grondprijs van een vergelijkbare vrije sector koopwoning. De sturing op het gebruik als beleggershuurwoning, en de hiermee verband houdende verschuldigdheid door de verhuurder van economische meerwaarde bij het door de gemeente verlenen van toestemming aan de wijziging van deze bestemming in een vrije sector koopwoning, is het best gewaarborgd door gebruik te maken van het instrument erfpacht. Hiervoor wordt verwezen naar het bepaalde bij (bovenstaand) argument 2.1. Kanttekeningen 3.1 Sturing op het gebruik als beleggershuurwoning kan ook worden gehandhaafd bij levering in eigendom van de grond. Het verplichte gebruik als (beleggers)huurwoning en de vereiste toestemming van de gemeente bij een voorgenomen wijziging van dit gebruik, al dan niet onder de voorwaarde dat de hieruit voortvloeiende economische meerwaarde aan de gemeente wordt afgedragen, kan ook worden vastgelegd bij de levering in volle eigendom door middel van een kettingbeding. Zoals hiervoor aangegeven bij de sturing op het gebruik als sociale huurwoning, is een nadeel van een kettingbeding echter dat dit beding kan worden doorbroken. Hierdoor is dit beding een minder sterk juridisch instrument dan erfpacht. 4 Vast te houden aan uitgifte in erfpacht bij de overdracht van percelen grond en/of opstallen die zijn bestemd voor meerdere functies, waaronder wonen, als: a) minder dan 70% van de bruto vloeroppervlakte in het (te realiseren) bouwblok is bestemd voor vrije sector koopwoningen (hoofdfunctie wonen), of: b) het bouwblok deel uitmaakt van een winkelcentrum. 4.1 Bij projecten en nieuwbouw waarin minder dan 70% van de bruto vloeroppervlakte voor de functie wonen is bestemd, prevaleert het waarborgen van een optimale sturing ten aanzien van het gebruik van de grond voor de niet-wonen functies. Bij de realisatie van toekomstige (nieuwbouw)projecten kan zich de situatie voordoen dat de grond wordt aangewend voor meerdere functies, waaronder de functie wonen. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de levering van grond ten behoeve van een wooncomplex (meerlaagse appartementen) met in de plint winkels en/of horeca. Als minder dan 70% van de bruto vloeroppervlakte van een bouwblok wordt ingevuld door vrije sector koopwoningen
is geen sprake (meer) van wonen als hoofdfunctie. Levering in eigendom biedt de gemeente dan onvoldoende sturingsmogelijkheden op de invulling van de niet-woonfuncties. Die sturing, en de mogelijkheid om bij wijziging van de bestemming (het gebruik) van deze niet-wonen functies economische meerwaarde in rekening te kunnen brengen, zijn het best gewaarborgd als de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Zie hiervoor ook de argumenten bij beslispunten 2 en 3. Het belang om als gemeente sturend te kunnen optreden met betrekking tot de niet-wonen functies dient dan te prevaleren boven het belang dat de kopers van de woningen een eigendomsrecht verkrijgen in plaats van een erfpachtrecht. 4.2 Uitgifte in erfpacht biedt de beste waarborg om grip te houden op de invulling van een winkelcentrum. In het geval een bouwblok deel uitmaakt van een winkelcentrum is het percentage van de functie wonen binnen het bouwblok ondergeschikt aan de wens om als gemeente sturend te kunnen optreden met betrekking tot de invulling van het (totale) winkelcentrum. Om deze sturende rol te waarborgen worden in dat geval alle bouwblokken die deel uitmaken van het winkelcentrum in erfpacht uitgegeven. 5 De Algemene verkoopvoorwaarden voor de levering in eigendom van gronden van de gemeente Utrecht 2014 (AV 2014) vast te stellen. 5.1 In de AV 2014 worden de generiek van toepassing zijnde rechten en verplichtingen van de gemeente en de koper vastgelegd. De wet (het Burgerlijk Wetboek) omschrijft algemene voorwaarden als een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven. De kern van een overeenkomst waarin grond wordt verkocht zal niet steeds gelijk zijn. De omschrijving van bijvoorbeeld het perceel en de grondprijs zal per overeenkomst verschillen. Daarnaast zijn er echter bepalingen die in elke overeenkomst terug komen, zoals bijvoorbeeld een bepaling over de risico-overgang, een geschillenregeling en een boetebepaling. Deze laatste bepalingen lenen zich bij uitstek om te worden vastgelegd in algemene voorwaarden. Door op voorhand vast te leggen wat de wederzijdse rechten en verplichtingen van partijen zijn, wordt duidelijkheid verschaft en is het niet nodig om bij elke overeenkomst te onderhandelen over deze contractuele voorwaarden. Een verwijzing naar de algemene voorwaarden in de overeenkomst is dan voldoende. 5.2 In het geval grond in volle eigendom wordt geleverd kan geen gebruik worden gemaakt van de AV 1989. De uitgifte in erfpacht van grond door de gemeente vindt thans plaats met inachtneming en van toepassing verklaring van de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van grond in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). In deze algemene erfpachtvoorwaarden zijn de rechten en verplichtingen van de gemeente en de erfpachter vastgelegd met betrekking tot de uit te geven grond. In het geval grond wordt verkocht en geleverd in volle eigendom zullen in plaats van de AV 1989 algemene verkoopvoorwaarden van toepassing moeten worden verklaard. Hiertoe zijn bijgevoegde algemene verkoopvoorwaarden opgesteld, waarbij de AV 1989 als uitgangspunt hebben gediend. De AV 1989 en de AV 2014 blijven derhalve naast elkaar bestaan. In de gevallen dat grond in erfpacht wordt uitgegeven worden de AV 1989 van toepassing verklaard. Bij verkoop en levering in volle eigendom van de grond zullen de AV 2014 van toepassing worden verklaard.
6 Bij de levering in eigendom van grond en/of opstallen in de verkoopvoorwaarden geen goedkeuringsvereiste voor het splitsen (in appartementsrechten) van de grond en/of opstallen op te nemen. 6.1 Splitsing (in appartementsrechten) van in volle eigendom geleverde percelen grond doet zich in de praktijk bij (nieuwbouw)woningen nauwelijks voor. Op grond van de AV 1989 is een erfpachter slechts bevoegd om een erfpachtrecht te splitsen, waaronder tevens wordt begrepen de splitsing in appartementsrechten, na voorafgaande toestemming van de gemeente. Aan deze toestemming kan de gemeente voorwaarden verbinden, waaronder de betaling van de uit de splitsing voortvloeiende economische meerwaarde. In het algemeen genereert een splitsing van een perceel grond (met opstallen), waardoor in plaats van één woning meerdere zelfstandige woningen kunnen worden gerealiseerd, een hogere grondwaarde. Het aantal erfpachtrechten met een woonbestemming dat is gesplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden is de afgelopen jaren echter beperkt geweest tot enkele per jaar. Dit betrof verder gevallen waarbij geen sprake was van nieuwbouw. De gemeente heeft derhalve nagenoeg geen financieel belang bij het handhaven van een goedkeuringsvereiste voor splitsing van in eigendom geleverde percelen grond bestemd voor woningbouw. 6.2 In het publiekrecht is voorzien in instrumenten om op volkshuisvestelijk gebied sturend te kunnen optreden ten aanzien van splitsing (in appartementsrechten) van woningen. Voor het splitsen van een woning in meerdere zelfstandige woningen is een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nodig. Voor panden ouder dan 25 jaar is tevens een splitsingsvergunning woonruimte nodig. Een aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst aan het bestemmingsplan. De gemeente heeft beleid opgesteld om het bouwkundig splitsen van woningen te reguleren. Dit houdt in dat per 5 januari 2012 het bouwkundig splitsen van woningen in een aantal (delen van) wijken niet meer mogelijk is. 7 Het anti-speculatiebeding te laten vervallen. 7.1 Toepassing van marktconforme grondprijzen minimaliseert het risico van speculatie. Op grond van het huidige van toepassing zijnde anti-speculatiebeding, mag een erfpachter zijn of haar (nieuwbouw)woning, ongeacht de prijs waarvoor de erfpachter deze woning heeft gekocht, binnen 5 jaar nadat de woning aan de (eerste) erfpachter is geleverd niet (door)verkopen zonder toestemming van de gemeente. Ook moet de verkopende erfpachter binnen deze termijn van 5 jaar een percentage van de overwinst aan de gemeente afdragen (aflopend van 100% in jaar 1 tot 20% in jaar 5). De overwinst is - kort gezegd - gelijk aan het verschil tussen enerzijds de verkoopprijs van het erfpachtrecht met de daarop gerealiseerde (nieuwbouw)woning, en anderzijds de aanschafwaarde van het erfpachtrecht en de (nieuwbouw)woning, verhoogd met de investeringen ter verbetering van de woning. De historische oorsprong van het anti-speculatiebeding ligt bij de premiewoningen. De redenering van de overheid destijds was dat meer mensen in staat gesteld moesten worden een koopwoning te krijgen en dat een deel van de middelen die de overheid hiervoor beschikbaar stelde, bij verkoop weer aan de overheid moest toekomen opdat deze opnieuw konden worden ingezet voor bepaalde doelgroepen. Thans verkoopt de gemeente haar
grond (en/of opstallen) voor een marktconforme (grond)prijs. Door toepassing van deze marktconforme (grond)prijs is het risico van speculatie minimaal. 8 De regels voor toewijzing van nieuwbouwhuurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen door WoningNet c.q. Het Vierde Huis niet meer in de verkoopovereenkomst op te nemen. 8.1 De regels voor de toewijzing van huur- en koopwoningen zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening van het Bestuur Regio Utrecht. Op grond van de Huisvestingsverordening van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) geldt dat nieuwbouwkoopwoningen met een verkoopprijs tot de koopprijsgrens (EUR 200.000,-, prijspeil 1 januari 2014) en nieuwbouwhuurwoningen met een aanvangshuur tot maximaal de huurprijsgrens (EUR 699,48, prijspeil 1 januari 2014) uitsluitend verkocht respectievelijk toegewezen kunnen worden aan gegadigden, die vooraf zijn goedgekeurd door de directeur van WoningNet c.q. Het vierde huis alsmede met inachtneming van de door deze directeur aangegeven volgorde. In aanvulling hierop wordt in overeenkomsten tot uitgifte in erfpacht aan de (eerste) koper (de ontwikkelaar of belegger van de grond) tot op heden tevens de verplichting opgelegd dat nieuwbouwkoopwoningen met een verkoopprijs boven de koopprijsgrens, respectievelijk nieuwbouwhuurwoningen met een aanvangshuur boven de huurprijsgrens, moeten worden toegewezen op basis van inschrijftijd vanaf het moment dat in het openbaar bekend is gemaakt dat deze woningen in de verkoop respectievelijk verhuur gaan. De reden voor deze aanvulling was dat ten tijde van de krapte op de woningmarkt behoefte bestond aan transparantie met betrekking tot de toewijzing van alle woningen, aangezien ook voor duurdere woningen de vraag het aanbod ruimschoots overtrof. De markt voor nieuwbouwkoopwoningen stagneert echter al enkele jaren. Met name woningen in het duurdere segment zijn lastig te verkopen. De noodzaak voor bovenstaande aanvulling van de regels voor toewijzing van woningen is daarom niet meer aanwezig. In de toewijzingsregels voor woningen onder de koopprijsgrens dan wel huurprijsgrens is verder al voorzien in de Huisvestingsverordening. Deze regels hoeven niet (nogmaals) te worden opgenomen in de (privaatrechtelijke) verkoopovereenkomst. 9 Beperken van de in acht te nemen maatregelen uit het beleidskader Integrale Woningkwaliteit bij de realisatie van woningen tot de volgende maatregelen: 1. verplicht bouwen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen; 2. uitsluitend gebruik maken van gecertificeerd (hard)hout met een keurmerk van FSC of Keurhout, 3. plaatsen van een personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 mtr en 20 of meer woningen ontsluiten, 4. beperken van de emissie van schadelijke stoffen naar het (grond)water. 9.1 De maatregelen van het huidige IWK 2007 zijn deels al opgenomen in het Bouwbesluit. In het vigerende beleidskader Integrale Woningkwaliteit zijn in totaal 6 maatregelen opgenomen waaraan een ontwikkelaar zich bij de bouw van woningen dient te conformeren. Het betreft de navolgende maatregelen: 1) het bouwen conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW); 2) het plaatsen van een personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 meter en 20 of meer woningen ontsluiten; 3) het bouwen van bergingen van minimaal 1.80 meter breed met een oppervlak van minimaal 5 m²;
4) het bouwen van een buitenruimte van minimaal 4 m² of het aanleggen van een gemeenschappelijke buitenruimte; 5) uitsluitend gebruik maken van gecertificeerd (hard)hout met een keurmerk van FSC of Keurhout; 6) het beperken van de emissie van schadelijke stoffen naar het (grond)water. Inmiddels zijn per 1 april 2012 de maatregelen genoemd onder 3 en 4 opgenomen in het Bouwbesluit. De handhaving hiervan is derhalve via publiekrechtelijke weg gewaarborgd. 9.2 De op te leggen maatregelen van het IWK 2007 zijn voldoende toetsbaar en kunnen worden gehandhaafd. De eisen uit het Bouwbesluit zijn minimumeisen. Met het oog op de behoefte aan duurzame en toekomstgerichte woningbouw kan de gemeente afspraken maken met ontwikkelaars om te bouwen op een hoger kwaliteitsniveau dan in de bouwregelgeving is vastgelegd. Dit heeft alleen dan zin in het geval de opgelegde maatregelen voldoende toetsbaar zijn en gehandhaafd kunnen worden. Voor de maatregelen genoemd onder 1 (Politiekeurmerk Veilig Wonen) en 5 (gebruik van duurzaam hout) kan de controle op de nakoming van deze maatregelen relatief eenvoudig plaatsvinden door een ontwikkelaar te verplichten om een certificaat PKVW respectievelijk een certificaat FSC of Keurhout te overleggen. De handhaving van de maatregelen genoemd onder 2 en 6 kan aan de hand van de aanvraag voor een omgevingsvergunning worden getoetst en bij gereedmelding van het bouwwerk door de bouwinspecteur. Kanttekeningen 9.1 Een wederpartij kan de nietigheid inroepen van verplichtingen tot het treffen van maatregelen die verder strekken dan in het Bouwbesluit zijn vastgelegd. Uit artikel 122 Woningwet volgt (kort gezegd) dat de gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit en in hoofdstuk IV van de Woningwet (handelend over vergunningen) is voorzien. De gemeente wordt hierbij dus in haar contractsvrijheid beperkt. De reden hiervoor is dat de gemeente op dit terrein publiekrechtelijke bevoegdheden (en handhavingsinstrumenten) heeft. In het Bouwbesluit zijn namelijk (minimum)voorschriften gegeven met betrekking tot het bouwen van woningen op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu, die bepalen of de gemeente een (publiekrechtelijke) bouwvergunning aan de aanvrager verleent. Op 17 juni 2011 heeft de Hoge Raad de grenzen aan de privaatrechtelijke bevoegdheden van gemeentes, zoals gesteld door artikel 122 Woningwet, bevestigd en gehandhaafd. Uit dit arrest is duidelijk geworden dat een koper van de grond (ontwikkelaar) de nietigheid kan inroepen van door de gemeente opgelegde verplichtingen tot het treffen van maatregelen, in het geval deze maatregelen verdergaande verplichtingen opleggen dan in het Bouwbesluit zijn opgenomen. Dit geldt dus ook voor de drie maatregelen die volgens dit voorstel wel in het beleidskader IWK 2007 blijven staan. Zolang de maatregelen niet door de gemeente vanuit haar monopoliepositie aan de wederpartij worden opgelegd, maar het resultaat zijn van wederzijdse instemming, kunnen deze maatregelen echter in de te sluiten verkoopovereenkomsten (dus privaatrechtelijk) worden vastgelegd. Sinds de maatregelen van het IWK op vrijwillige basis in de (privaatrechtelijke) overeenkomsten zijn opgenomen, is de nietigheid van deze maatregelen overigens nog niet eerder jegens de gemeente Utrecht door een wederpartij ingeroepen. 10 In te stemmen met het bij verkoop en levering in eigendom opnemen van de bijzondere verkoopbepaling dat de koper verplicht is op eigen terrein een parkeerplaats aan te leggen, in stand te houden en als zodanig te gebruiken (met daaraan gekoppeld een boeteclausule), in geval op grond van de geldende parkeernorm een parkeerplaats op eigen terrein is
voorgeschreven.. 10.1 Deze verkoopbepaling biedt de gemeente de mogelijkheid om een ongewenste parkeerdruk in het openbaar gebied tegen te gaan. Bij de uitgifte in erfpacht van grond ten behoeve van grondgebonden woningen wordt, in de bijzondere erfpachtvoorwaarde met betrekking tot het (verplichte) gebruik van de grond, naast de bestemming woning tevens de bestemming autoparkeerplaats opgenomen. De erfpachter is daardoor verplicht om op eigen terrein ten minste één parkeerplaats voor een auto te realiseren en in stand te houden. Met de realisatie van deze parkeerplaatsen op eigen terrein wordt deels invulling gegeven aan de parkeerplaatsen die nodig zijn op grond van de geldende parkeernorm. Het restant van de benodigde parkeerplaatsen wordt in het openbaar gebied gerealiseerd. Het erfpachtrecht biedt de gemeente daarnaast de mogelijkheid om handhavend op te treden indien een erfpachter de parkeerplaats op eigen terrein niet als zodanig gebruikt (maar bijvoorbeeld als tuin inricht) en zijn of haar auto vervolgens op een openbare parkeerplaats parkeert, waardoor de parkeerdruk in het openbaar gebied (te veel) toeneemt. Deze situatie heeft zich in het verleden onder andere voorgedaan in Leidsche Rijn, waarbij de gemeente op grond van de erfpachtvoorwaarden handhavend heeft opgetreden. Analoog aan de bijzondere voorwaarde bij erfpacht kan in de akte van levering bij verkoop een kettingbeding worden opgenomen. Daarin kan de koper van de grond worden verplicht om op eigen terrein een parkeerplaats te realiseren, in stand te houden en als zodanig te gebruiken. Hiermee kan de gemeente voorkomen dat zij geen mogelijkheden meer heeft om een ongewenste toename van de parkeerdruk tegen te gaan, nadat is gestopt met de uitgifte in erfpacht van grond voor de functie wonen. Dit kettingbeding, met daaraan gekoppeld een boetebeding, kan zowel bij grondgebonden woningen als bij appartementen worden opgenomen. In het geval van appartementen kan dan tevens worden opgenomen dat elk van de parkeerplaatsen moet worden gekoppeld aan één van de appartementen en deze parkeerplaatsen niet afzonderlijk mogen worden vervreemd. 11 Naast percelen grond ook bestaande opstallen (bestaand vastgoed), die zijn bestemd voor de functie wonen, bij vervreemding in volle eigendom te leveren en niet meer in erfpacht uit te geven, zulks met overeenkomstige van toepassing verklaring van bovenstaande beslispunten 2 tot en met 7 en 10. 11.1 Evenals bij de vervreemding van grond biedt erfpacht bij vervreemding van bestaand vastgoed ten behoeve van gebruik als (koop)woning niet of nauwelijks meerwaarde ten aanzien van de sturing op het gebruik van de grond. Voor woongebieden kan voldoende sturing aan het gebruik van de grond worden gegeven via het bestemmingsplan. De meerwaarde van een erfpachtrecht is hierbij, in tegenstelling tot bijvoorbeeld bedrijfsterreinen of kantoorparken, niet of nauwelijks aanwezig. 11.2 In financieel opzicht is de positie van de erfpachter al gelijk aan die van een volledig eigenaar. Evenals bij de vervreemding van grond wordt door de gemeente bij de vervreemding van bestaand vastgoed zowel bij levering in volle eigendom als bij uitgifte in erfpacht het vastgoed tegen marktwaarde verkocht. Nu de koper al de marktwaarde betaalt, kan aan de koper daarvoor ook de volle eigendom worden geleverd. Kanttekeningen
11.1 Uit een splitsing of bestemmingswijziging voortvloeiende economische meerwaarde kan door de gemeente niet worden gevorderd. In tegenstelling tot nieuwbouwwoningen doet zich bij bestaand vastgoed nog wel eens de situatie voor dat dit vastgoed wordt gesplitst, waardoor in plaats van één woning meerdere zelfstandige woningen ontstaan. In het algemeen genereert zo n splitsing een hogere grondwaarde. Op grond van de AV 1989 dient de gemeente toestemming te geven voor de splitsing en kan zij aan deze toestemming voorwaarden verbinden, waaronder de afdracht aan de gemeente van de uit de splitsing voortvloeiende economische meerwaarde (verschil in grondwaarde voor en na de splitsing). Bij vervreemding en levering in volle eigendom van haar bestaande vastgoed heeft de gemeente geen mogelijkheid meer om de uit de splitsing voortvloeiende economische meerwaarde te vorderen. Het aantal bestaande erfpachtrechten met een woonbestemming dat is gesplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden is de afgelopen jaren echter beperkt geweest tot enkele per jaar. Hierdoor zullen de financiële gevolgen van het niet meer kunnen vorderen van economische meerwaarde die uit splitsingen voortvloeit voor de gemeente ook relatief beperkt zijn. Economische meerwaarde kan eveneens ontstaan bij een wijziging van het gebruik van het vastgoed. Evenals bij splitsing dient op grond van de AV 1989 door de gemeente toestemming te worden gegeven voor de wijziging van het gebruik en kan zij aan de toestemming voorwaarden verbinden waaronder de afdracht aan de gemeente van de uit de bestemmingswijziging voortvloeiende economische meerwaarde (verschil in grondwaarde voor en na de bestemmingswijziging). Deze situatie doet zich met name nog wel eens voor in de binnenstad ( binnen de singels ) waarbij een woning bijvoorbeeld wordt omgezet in winkelruimte. Hieruit kan een relatief hoge economische meerwaarde voortvloeien die de gemeente na vervreemding van haar vastgoed en de levering hiervan in volle eigendom niet kan vorderen.