Hypotheekgids 2014
Inleiding Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. De wijzigingen op het gebied van hypotheek en wonen zijn in 2014 minder heftig dan vorig jaar. Toen werd onder andere aflossen verplicht voor de hypotheekrenteaftrek en de maximale hypotheek stapsgewijs teruggebracht. In 2014 kiest de overheid voor een voortzetting van dit beleid. Hier en daar is een aanpassing gedaan of is ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen zoals de restschuldproblematiek. Deze zekerheid en de huidige lage hypotheekrente zou wel eens positief kunnen uitwerken voor de woningmarkt. In 2013 steeg het vertrouwen in de woningmarkt en de verwachting is dat deze trend zich in 2014 voortzet. Dit zijn de belangrijkste ontwikkelingen in 2014: Maximale hypotheek in 2014 lager. Tot 100.0000 euro belastingvrij schenken voor de woning. Meer huizenbezitters lossen af. De hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens is verlaagd. De Nationale hypotheek Garantie wijzigt op een aantal punten. Verhuizen met een restschuld wordt makkelijker. Het vertrouwen in de woningmarkt stijgt in 2014. Wat doet de hypotheekrente in 2014? 2
Inhoudsopgave INLEIDING 2 INHOUDSOPGAVE 3 MAXIMALE HYPOTHEEK 4 EIGEN GELD 4 SCHENKEN 5 AFLOSSEN 6 AFLOSSEN VERSTANDIG? 6 HYPOTHEEKRENTEAFTREK 7 HYPOTHEEKRENTEAFTREK HOGE INKOMENS OMLAAG 7 AFLOSSINGSVERPLICHTING INGEBURGERD 7 LINEAIR OF ANNUÏTAIR? 7 NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE 9 RESTSCHULD 10 DE VOORWAARDEN 10 WONINGMARKT 2014 11 TEKENEN VAN HERSTEL 11 VERTROUWEN 11 ECHTE KOPERSMARKT 12 WONINGMARKT 12 HYPOTHEEKRENTE 13 ECONOMIE 14 CONCURRENTIE 14 MARGES 14 3
Maximale hypotheek De maximale hypotheek wordt bepaald op basis van uw inkomen en de woningwaarde. In 2014 is voor zowel het inkomen als de woningwaarde de leennorm aangescherpt. Dit betekent in veel gevallen dat u minder kunt lenen: Woningwaarde: in 2014 mag de maximale hypotheek maximaal 104% van de woningwaarde bedragen. Houd hierbij rekening met de overdrachtsbelasting (in 2014 is dit 2%) en de bijkomende kosten (vastgesteld op 6%). De verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde (loan to value of afgekort LTV) wordt de komende jaren stapsgewijs verlaagd naar 100% in 2018. Voor bestaande hypotheken en bij energiebesparende maatregelen gelden ruimere normen. Vraag uw hypotheekadviseur naar de mogelijkheden bij verhuizen of oversluiten. Inkomen: het Nibud stelt jaarlijks vast hoeveel van het inkomen geleend mag worden. De verhouding tussen het inkomen en de hoogte van de hypotheek wordt verlaagd: o inkomens tot 24.000,- kunnen volgend jaar 1,5% tot 3% minder lenen. o inkomens boven 45.000,- kunnen in 2014 ongeveer 1% minder lenen. Tip Daarnaast heeft het Nibud de maximale hypotheek afhankelijk gemaakt van de hypotheekrente. In 2014 kunt u bij een lage rente (<5%) minder lenen. Laat voordat u op zoek gaat naar uw droomhuis eerst een berekening maken van uw maximale hypotheek. Uw hypotheekadviseur vertelt u precies hoeveel u kunt lenen. Met deze toezegging op zak weet u zeker dat de financiering rond komt. Eigen geld Met het verlagen van de maximale hypotheek wordt eigen geld steeds belangrijker bij de koop van een eigen woning. Voorbeeld Door de bijkomende kosten (6%) kom je voor een woning 2% (104%-6%) hypotheek tekort. Bij een woning van 200.000 betekent dit dat je 4000,- zelf moet financieren. Wanneer de maximale hypotheek is teruggebracht tot 100%, moet je 12.000,- zelf financieren. 4
Schenken Wanneer u onvoldoende eigen geld heeft, dan biedt een schenking uitkomst. Voor 2014 is de schenkingsvrijstelling tijdelijk verruimd. Tot 1 januari 2015 is het mogelijk om tot 100.000,- belastingvrij te schenken voor de woning. Ook is een familieband niet meer vereist om belastingvrij te schenken. Schenken is niet alleen interessant voor de aankoop van een woning, het bedrag kan ook gebruikt worden om de hypotheek af te lossen. 5
Aflossen De schenkingssvrijstelling is voor veel geldverstrekkers de aanleiding geweest om de regels rond aflossen te verruimen. Bij de meeste geldverstrekkers kunt u tijdelijk de hypotheek boetevrij aflossen tot 100.000,- of tot de WOZ-waarde. Huiseigenaren hebben in 2013 fors meer afgelost op de hypotheek. Volgens marktleider Rabobank is tot en met oktober 2013 al 60% meer afgelost. Aflossen verstandig? Is het voor u verstandig om in 2014 de hypotheek af te lossen? Lees onze tips: Aflossen verstandig Tophypotheek: is uw hypotheek aflossingsvrij en is de hypotheeksom hoger dan 75% van de executiewaarde, dan is aflossen verstandig. U loopt namelijk een verhoogd risico op een restschuld en ook kan aflossen een rentekorting van enkele tienden opleveren. Kleine hypotheek: is uw hypotheekrente lager dan het eigenwoningforfait? Dan is dit bedrag niet fiscaal aftrekbaar. Uw maandlasten dalen direct wanneer u aflost. Spaargeld: het kan interessant zijn om uw spaargeld in te zetten om de hypotheeksom te verlagen. De spaarrente is in veel gevallen lager dan de hypotheekrente (inclusief hypotheekrenteaftrek). Door af te lossen kunt u de hypotheekrente verlagen. Aflossen niet verstandig Niet noodzakelijk: nder andere wanneer uw financiële situatie op orde is, de hypotheek in verhouding is met de woningwaarde en wanneer u toch al aflost, is het niet nodig om extra af te lossen. (Bank)-spaarhypotheek: wanneer u spaart voor de aflossing van de hypotheek is het niet verstandig om af te lossen. U kunt beter meer geld storten op de spaarrekening of in de verzekeringspolis. Spaargeld nodig: door af te lossen zit uw spaargeld vast in de woning. U kunt pas weer over uw geld beschikken wanneer de woning verkocht wordt. Aflossen is dus niet verstandig als u het spaargeld ergens anders voor nodig heeft. Bijleenregeling: wanneer u uw woning verkoopt met overwaarde, moet u dit bedrag gebruiken voor uw nieuwe woning. Wanneer u de overwaarde niet gebruikt, dan is de rente over dit deel niet fiscaal aftrekbaar. Let op: (extra) aflossen is een wijziging in uw hypotheek en heeft invloed op uw financiële situatie. Raadpleeg altijd uw hypotheekadviseur voordat u gaat aflossen. 6
Hypotheekrenteaftrek De hypotheekrenteaftrek blijft in 2014 grotendeels ongewijzigd. Alleen voor hoge inkomens is het belastingvoordeel van een eigen woning iets lager. Hypotheekrenteaftrek hoge inkomens omlaag In 2014 is het maximale belastingtarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken verlaagd met 0,5%-punt. Het doel is om dit maximale percentage in 28 jaar te verlagen van 52% naar 38%. Als compensatie is de derde schijf van de inkomstenbelasting verlengd. De lastenverzwaring voor deze groep blijft beperkt tot enkele euro s per maand, maar loopt de komende jaren verder op. Aflossingsverplichting ingeburgerd In 2013 is de hypotheekrenteaftrek flink gewijzigd. Zo werd het verplicht om de hypotheek in 30 jaar volledig af te lossen. Voor starters werd de keuze voor de aflossingsvorm beperkt tot twee opties: annuïtair of lineair. In 2013 kozen de meeste starters voor de annuïtaire hypotheek. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de maandlasten van deze hypotheek in het begin van de looptijd laag. Lineair of annuïtair? Hieronder zetten we nog eens voor- en nadelen van beide aflossingsvormen op een rijtje. Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek lost u jaarlijks 1/30 deel. De hypotheeksom wordt hierdoor lager waardoor u ook minder rente betaalt. Voordelen lineaire hypotheek Sneller aflossen Minder rente gedurende de looptijd dan annuïtaire hypotheek. Nadelen lineaire hypotheek Hoge maandlasten in het begin (in vergelijking met annuïtaire hypotheek). Fiscaal minder voordelig bij een stijgend inkomen. 7
Annuïtaire hypotheek Bij de annuïtaire hypotheek blijft de bruto maandlast gelijk. In verhouding betaalt u in het begin meer rente en lost u weinig af. Gedurende de looptijd wisselt deze verhouding en u lost dan meer af en betaalt minder rente. Voordelen annuïtaire hypotheek Lage maandlasten bij aanvang hypotheek (door hypotheekrenteaftrek). Voordelig bij een stijgend inkomen. Nadelen annuïtaire hypotheek Weinig vermogensvorming in de eerste jaren. Netto maandlasten stijgen in de loop der jaren. Meer rente gedurende de looptijd dan bij de lineaire hypotheek. 8
Nationale hypotheek Garantie Een NHG-hypotheek beschermt u tegen betalingsproblemen en bij een restschuld kunt u in aanmerking komen voor de garantie. Daarbij geven banken bij een NHG-hypotheek vaak een lager rentetarief. Profiteren van de voordelen van een NHGhypotheek? Vraag vrijblijvend de offerte aan. In 2014 wijzigt de Nationale hypotheekgarantie op de volgende punten: NHG duurder: bij een NHG-hypotheek betaalt u eenmalig een percentage van de koopsom. In 2014 is dit percentage verhoogd van 0.85% naar 1%. Minder lenen: In 2014 worden de leenregels voor een NHG-hypotheek aangescherpt. Per 1 januari kan bij een lage rente (onder de 4%) tot 10% minder geleend worden. Per 1 juli wordt de grens voor een NHG-hypotheek verlaagd naar 265.000,-. Restschuld meefinancieren: in 2014 is het mogelijk om een eventuele restschuld onder de Nationale Hypotheek Garantie te laten vallen. De verwachting is dat banken eerder geneigd zijn de restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek. Restschuld declareren moeilijker: de uitkeringsnormen voor de NHG zijn in 2014 aangescherpt. De hypotheeklast is minder snel te hoog, waardoor ook minder snel tot uitkering zal worden overgegaan. De NHG probeert zo misbruik te voorkomen. 9
Restschuld Vanaf 1 januari 2014 is het mogelijk om de restschuld onder de Nationale Hypotheek Garantie te laten vallen. De verwachting is dat de mogelijkheden om te verhuizen met een restschuld hierdoor groter worden. Nu weigeren banken vaak om de restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek. De voorwaarden De regel geldt alleen voor bestaande NHG-hypotheken. De kosten voor de nieuwe woning (inclusief restschuld) moeten binnen de huidige NHGgrens blijven. Tot 1 juli 2014 is deze grens 290.000,-, daarna wordt deze verlaagd tot 265.000,-. De restschuld moet annuïtair of lineair worden afgelost. Verder zijn de bestaande criteria voor 2014 van toepassing, bijvoorbeeld voor de maximale hypotheek. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning adviseert om bij een verhuizing met restschuld eerst bij uw hypotheekadviseur of bank te informeren naar de mogelijkheden. Met deze garantie is de verwachting dat banken eerder geneigd zijn om de restschuld te financieren bij een verhuizing. Het is nog even afwachten hoe deze maatregel uitpakt in de praktijk. Banken zijn niet verplicht om een restschuld mee te financieren. Mogelijk werken ze hier niet aan mee. De NHG-hypotheek wordt mogelijk duurder. Voor 2014 is de eenmalige premie voor de garantie verhoogd naar 1%. Daarbij kunnen banken besluiten om de korting, die zij normaal gesproken verlenen bij een NHG-hypotheek, te verlagen. Verhuizen met een restschuld? Laat ons de mogelijkheden voor u berekenen. 10
Woningmarkt 2014 In 2013 is het herstel van de woningmarkt begonnen. Het aantal woningverkopen is gestegen en de huizenprijs gestabiliseerd. Hoe ontwikkelt de huizenmarkt zich in 2014? Tekenen van herstel Het aantal woningverkopen zit al een aantal maanden in de lift. De gemiddelde huizenprijs stabiliseert langzaam na jaren van daling. Dit zijn tekenen dat de woningmarkt herstelt. Analisten van Rabobank en ING zien in 2014 het vertrouwen in de woningmarkt herstellen. Vertrouwen Vertrouwen is een belangrijke factor voor de woningmarkt. In 2013 steeg dit vertrouwen en de verwachting is dat de stijging zich in 2014 voortzet. Na de vele wijzigingen voor 2013 (o.a. verplicht aflossen) staan er voor 2014 geen ingrijpende maatregelen gepland. Kopers weten waar ze aan toe zijn en dit geeft vertrouwen. Bron: cbs 11
Bron: cbs Echte kopersmarkt De woningmarkt is een echte kopersmarkt geworden. Dit betekent dat er een ruime keuze is en dat deze woningen heel betaalbaar zijn. Daarbij is de hypotheekrente historisch laag, waardoor het financieren van een woning goedkoop is. Daar staat tegenover dat huren juist fors duurder is geworden. Vanaf 2013 mag de jaarlijkse huurverhoging maximaal 6,5% bedragen. Woningmarkt Door deze ontwikkelingen verwachten we dat de stijging van het aantal verkopen in 2014 verder stijgt. De woningprijs zal verder stabiliseren. Het is echter nog te vroeg om in 2014 een stijgende huizenprijs te verwachten. Een aantal factoren kunnen deze groei remmen: De werkloosheid is nog steeds hoog in Nederland. Dit zorgt voor een lager vertrouwen, dus ook minder woningverkopen. In 2014 kan opnieuw minder geleend worden. Dit heeft vooral een negatieve invloed op de huizenprijs. Wilt u in 2014 een woning kopen? Laat uw hypotheekmogelijkheden vrijblijvend berekenen. 12
Hypotheekrente Hoe ontwikkelt de hypotheekrente zich in 2014? Inzicht in de rentestand is interessant voor huizenbezitters en starters en biedt de mogelijkheid om flink te besparen. Bij onze hypotheekrenteverwachting houden we een termijn aan van 1 tot 3 maanden. De hypotheekrente is namelijk van veel factoren afhankelijk. In 2013 is de hypotheekrente gedaald naar het laagste niveau in drie jaar. Een aantal ontwikkelingen kunnen de hypotheekrente in 2014 beïnvloeden. 13
Profiteren van de lage hypotheekrente? Starters hebben de kans om de eerste woning voordelig te financieren. Huizenbezitters kunnen hun maandlasten verlagen door de hypotheek over te sluiten. Economie De belangrijkste reden voor de huidige lage rentestand is de economische crisis in Europa. De ECB houdt het Euribor-tarief laag om zo het economische herstel te bevorderen. Dit zorgt voor de lage hypotheekrente van dit moment. De verwachting is dat de hypotheekrente ook in 2014 laag blijft als de cisis niet is opgelost. Concurrentie Een aantal banken mocht in 2013 weer gaan concurreren op de hypotheekmarkt. Na het ontvangen van staatssteun was dit voor Aegon, ING en SNS verboden. Voor ABN AMRO geldt dit verbod nog, mogelijk tot 5 april. Dit heeft tot nu toe weinig effect gehad op de hypotheekrente. Het zijn vooral de kleinere aanbieders die momenteel de laagste rentes bieden. Vanuit het buitenland is momenteel weinig interesse in de Nederlandse hypotheekmarkt. Voor 2014 zijn nog geen plannen bekend van een buitenlandse bank die wil toetreden tot de markt. Argenta is hierop een uitzondering. De Belgische bank is momenteel erg succesvol met hun scherpe hypotheekrentes en heeft haar marktaandeel in 2013 flink vergroot. Marges De hoogte van de hypotheekrente wordt mede bepaald door marges die de banken rekenen. In 2013 hebben de banken deze winstmarge verder teruggeschroefd. Omdat banken zelf meer moesten betalen op de kapitaalmarkt, was het effect op de hypotheekrente klein. Daar tegenover staat dat banken strengere eisen hebben gekregen om crisisbestendiger te worden. Met de winstmarges kunnen banken hun balansen versterken. Door de onzekere situatie op de Nederlandse huizenmarkt (hoge hypotheken in verhouding tot de woningwaarde) kunnen banken hun marges niet blijven verlagen. 14