Onderwerp Principevoorstel herontwikkeling Koppenhoefstraat 16 te Boxtel. Samenvatting Groothandelsbedrijf Veroude Landbouwmachines is gevestigd aan de Koppenhoefstraat 16 te Boxtel. Om te komen tot een optimale en duurzame bedrijfsvoering bestaat de behoefte aan een vergroting van de bestaande bedrijfsloods. Deze noodzaak wordt ingegeven door een sterke groei van de omzet, grotere landbouwmachines, een toenemende diversiteit van moderne tractoren en de vraag vanuit de klant om een groot keuzeaanbod. Voorstel 1. in principe medewerking verlenen aan het vergroten van het bestemmingsvlak Bedrijf van circa 2.800 m2 tot 5.000 m2 op het perceel Koppenhoefstraat 16 in combinatie met een uitbreiding van de bedrijfsbebouwing van 1.200 m2 naar 2.250 m2; 2. de initiatiefnemer aan te laten tonen dat het verzoek milieu-planologisch haalbaar is en dat invulling wordt gegeven aan een voldoende landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering in het kader van de planologische procedure; 3. een anterieure overeenkomst aan te gaan met de initiatiefnemer voordat de planologische procedure wordt gestart. Besluit Datum:
Inleiding Om de context van de uitbreiding te begrijpen is het noodzaak om de ontstaansgeschiedenis van het bedrijf te kennen. Het bedrijf is opgericht aan de Mijlstraat 53 te Lennisheuvel. Vanaf 2000 genereerde het bedrijf voldoende inkomen om het bedrijf fulltime te gaan uitoefenen. Door de aanwezigheid van omliggende woonfuncties was een uitbreiding op de locatie Mijlstraat 53 vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening niet mogelijk. Om het bedrijf uitbreidingsruimte te geven bestond derhalve de wens om het bedrijf te verplaatsen, omdat legalisatie op de bestaande locatie niet tot de mogelijkheden behoorde. Overweging nieuwe locatie in 2007 Verplaatsing naar een regulier bedrijventerrein was destijds niet aan de orde, omdat in het kader van het creëren van werkgelegenheid het bedrijfsterrein bij voorkeur werd uitgegeven aan bedrijven die in verhouding tot de oppervlakte aan bedrijfsterrein een redelijk aantal arbeidsplaatsen bood. In het geval van Groothandelsbedrijf Veroude was slechts sprake van een éénmansbedrijf. Verder was sprake van een gespecialiseerd bedrijf met klanten voornamelijk in het buitengebied. (Potentiele) klanten kwamen op onregelmatige tijden, ook buiten de gebruikelijke werktijd om. Het was voor de ondernemer daarom belangrijk dat hij kon beschikken over een bedrijfswoning. Op reguliere bedrijventerreinen was het niet mogelijk om een bedrijfswoning te realiseren. Ook daarom was verplaatsing naar een regulier bedrijventerrein geen optie. Vanuit voornoemde overweging heeft begin 2007 een verplaatsing naar de locatie Koppenhoefstraat 16 plaatsgevonden. Mogelijkheden bestemmingsplan buitengebied 1994 Ten tijde van de bedrijfsverplaatsing vigeerde voor de gronden aan de Koppenhoefstraat 16 het bestemmingsplan Buitengebied 1994. Volgens de plankaart had het betreffende perceel, dat toen nog deel uitmaakte van Koppenhoefstraat 14-16, de bestemming Niet-agrarisch bedrijf met de bedrijfsomschrijving groothandel. Onder een groothandel wordt verstaan: Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, hieronder begrepen de uitstallen ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan bedrijven, instellingen of personen ter aanwending in één of andere beroeps- of bedrijfsactiviteit. De locatie Koppenhoefstraat 14-16 was specifiek bestemd als kippenbedrijf en eiergroothandel. De eventuele verandering of vestiging van vervangende bedrijvigheid in de bestaande opstallen was onder voorwaarden (via vrijstelling) mogelijk, afhankelijk van ligging, aard en omvang van de locatie, en met dien verstande dat de hinderlijkheid in planologisch opzicht minder of hooguit gelijk is aan het voorgaande gebruik. Een groothandel in tractoren is te scharen onder voornoemde definitie en kan voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarden. Mogelijkheden bestemmingsplan buitengebied 2006 Na beëindiging van de kippenhouderij en eiersorteercentrum op de locatie Koppenhoefstraat 14-16, is Veroude landbouwmachines verplaatst naar de locatie Koppenhoefstraat 16. In het bestemmingsplan buitengebied 2006 is daarom voor de locatie Koppenhoefstraat 16 een ca. 2.800 m2 bestemd als bedrijfsdoeleinden met de nadere aanduiding handel in tractoren. De bedrijfsvloeroppervlakte mag maximaal 1.200 m2 bedragen. De overige gronden zijn bestemd als Agrarische Doeleinden (terwijl deze in het bestemmingsplan buitengebied 1994 nog waren bestemd als Niet-agrarisch bedrijf ). Echter, voor de terinzagelegging van het bestemmingsplan buitengebied 2006 was een deel van de zuidelijk gelegen gronden verhard en in gebruik als stallingsruimte voor tractoren. Als
gevolg van het nieuwe bestemmingsplan buitengebied 2006 is deze stallingruimte in strijd met de geldende bestemming ondanks dat er ruimtelijk gezien vanuit de gemeente geen bezwaar tegen deze activiteiten warenin de nabije omgeving zijn namelijk meerdere bedrijven gevestigd, zowel agrarische als niet-agrarische. Bovendien is overlast voor omwonenden hier aanzienlijk minder, zowel voor geluid als visueel. In het nu vastgestelde bestemmingsplan buitengebied 2011 is ervoor gekozen om de regeling uit het bestemmingsplan buitengebied 2006 ongewijzigd over te nemen. Dit bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk. Beoogd effect Om te komen tot een optimale en duurzame bedrijfsvoering van Veroude Landbouwmachines is een uitbreiding van de bestaande bedrijfsbebouwing noodzakelijk. De beoogde ontwikkeling voorziet in een vergroting van het huidige bedrijfsgebouw van 1.200 m2 naar 2.250 m2 in combinatie met een vergroting van het bestemmingsvlak van ca. 2.800 m2 tot 5.000 m2. Argumenten 1.1 Bedrijf is recentelijk verplaatst In de inleiding is verwoord, dat de gemeente in het verleden heeft ingestemd met de verplaatsing van het bedrijf naar de locatie Koppenhoefstraat 16. De aard van de bedrijfsactiviteiten wijzigen niet, uitsluitend de omvang in combinatie met een landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering. Op basis van de vrijstellingsmogelijkheden in het oude bestemmingsplan buitengebied 1994 behoorde de gevraagde omvang reeds tot de mogelijkheden. 1.2 Provinciale aanduiding 'Sanerings- en verplaatsingslocatie' De intensieve veehouderij op de locatie Koppenhoef 16 is gesaneerd met gebruikmaking van de subsidieregeling RBV (RBV staat voor Regeling Beëindiging Veehouderijtakken). Voorwaarde uit de RBV-regeling is, dat géén herbouw kan plaatsvinden van de gesaneerde veehouderijtak. Om dit te voorkomen is een passende (her)bestemming noodzakelijk. Daarbij is denkbaar dat het helemaal (nog) niet hoeft te komen tot een andere bestemming. Als bijvoorbeeld sprake is van een gemengd bedrijf dat zijn intensieve tak afstoot, kan aan de resterende veehouderijtak nieuwe bebouwingsmogelijkheden worden toegekend (brief Gedeputeerde Staten van 22 januari 2002). Tot de tijd dat de sanering van de veehouderijtak is geborgd, is een uitbreiding van bebouwing niet toegestaan (artikel 31 van de provinciale Verordening ruimte 2014). Voor wat betreft de locatie Koppenhoefstraat 16 was de passende herbestemming (bestemming Bedrijf) geregeld in het Bestemmingsplan buitengebied 2006. In eerste instantie is door Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden aan deze bestemming,. Tegen dit besluit is beroep ingesteld. Naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State hebben GS het bestemmingsplan op dit onderdeel bij besluit van 11 juni 2009 alsnog goedgekeurd. In het bestemmingsplan 2011 is bestemming overeenkomstig de alsnog goedgekeurde bestemming uit het plan 2006 opgenomen. Op basis van diezelfde uitspraak van de Raad van State is de omliggende gebiedsbestemming niet onherroepelijk geworden. Dit is achtereenvolgens hersteld in het Bestemmingsplan Buitengebied 2011. Maar omdat ook het Bestemmingsplan Buitengebied 2011 op dit moment nog niet onherroepelijk is (beroepsprocedure loopt), is formeel juridisch de passende herstemming nog niet onherroepelijk. Daarom is de locatie in de provinciale Verordening ruimte 2014 aangeduid als
Sanerings- en verplaatsingslocatie en is vooralsnog artikel 31 van de Verordening ruimte 2014 van toepassing. Nadat het Bestemmingsplan Buitengebied 2011 onherroepelijk wordt, is de bedrijfsbestemming geborgd en is uitbreiding van bebouwing op basis van het provinciale beleid weer toegestaan. 1.3 Uitbreiding past onder voorwaarden binnen provinciaal beleid De locatie Koppenhoefstraat 16 ligt op basis van het provinciale beleid in de Groenblauwe mantel. Voor nieuwe ontwikkelingen in de groenblauwe mantel heeft de provincie specifieke regels opgesteld in haar Verordening ruimte 2014. In dit geval is artikel 6.10 (Regels voor nietagrarische functies) van toepassing. De provincie hanteert als uitgangspunt dat grote bedrijven niet passen in het landelijk gebied. Bij doorgroei tot een groot bedrijf dat naar zijn aard, omvang en functie niet langer in het landelijk gebied past, is verplaatsing gewenst naar een bedrijventerrein in stedelijk concentratiegebied, of speciaal aangewezen regionale bedrijventerreinen. Om te voorkomen dat verhouding tussen de schaal van het bedrijf en die van zijn omgeving wordt verstoord, geldt voor bedrijven in het landelijk gebied onder voorwaarden een uitbreidingsruimte tot een maximum kavelgroot te van 5.000 m2. Daarmee wordt meer ruimte geboden voor de uitbreiding van bedrijven in het buitengebied dan mogelijk was onder het Streekplan waarop het gemeentelijke beleid nog is gebaseerd. Voorwaarden waaronder uitbreiding mogelijk is: 1. de totale omvang van het bestemmingsvlak van de beoogde ontwikkeling ten hoogste 5.000 m2 bedraagt; De uitbreiding is < 5.000 m2. Deze voorwaarde wordt nadrukkelijk gesteld aan medewerking aan de gewenste ontwikkeling en zal in afstemming met de initiatiefnemer worden geborgd in het bestemmingsplan. 2. de ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken; Deze voorwaarde wordt nadrukkelijk gesteld aan medewerking aan de gewenste uitbreiding en zal in afstemming met de initiatiefnemer worden geborgd in een anterieure overeenkomst en in het bestemmingsplan. 3. is verzekerd dat overtollige bebouwing wordt gesloopt; Niet van toepassing. De bestaande bebouwing wordt uitgebreid, waardoor de huidige buitenopslag inpandig kan worden opgeslagen. 4. de ontwikkeling niet leidt tot een bedrijf, behorend tot de milieucategorie 3 of hoger. De ontwikkeling valt onder de omschrijving Groothandel in machines en apparaten overige. Voor dit type bedrijf is aan te merken als een bedrijf in de milieucategorie 2, waarbij minimaal een afstand van 30 meter moet worden aangehouden tussen de activiteit en een gevoelige functie. Hieraan kan worden voldaan. 5. de beoogde ontwikkeling niet leidt tot twee of meer zelfstandige bedrijven; Nadrukkelijk is en blijft sprake van één zelfstandig bedrijf.
6. de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een al dan niet zelfstandige kantoorvoorziening met een baliefunctie; Een al dan niet zelfstandige kantoorvoorziening met een baliefunctie is niet aan de orde. 7. de beoogde ontwikkeling niet leidt tot al dan niet zelfstandige detailhandelsvoorziening met een verkoopvloeroppervlakte van meer dan 200 m2. Initiatiefnemer heeft op 24 maart 2009 een melding gedaan voor een groothandel in tractoren en is bij de KvK ingeschreven als groothandel in landbouwmachines. Oftewel er is geen sprake van een zelfstandige detailhandelsvoorziening. 8. is aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling ook op langere termijn past binnen de toegestane omvang van 5.000 m2. Aannemelijk is, dat een toekomstige ontwikkeling > 5.000 m2 niet aan de orde is, gezien de aard van de bedrijfsactiviteiten in combinatie met de afzetmogelijkheden. Daarnaast wordt de omvang nadrukkelijk vastgelegd in het bestemmingsplan. 9. de beoogde activiteit niet leidt tot een grootschalige ontwikkeling. Zowel het gemeentelijk als provinciaal beleid voorkomt een grootschalige ontwikkeling. Dit wordt mede ingegeven door de aard van de bedrijfsactiviteiten in combinatie met de afzetmogelijkheden. 1.4 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijke beleid met betrekking tot de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande bedrijven is verankerd in het bestemmingsplan buitengebied 2011 en richt zich conform het provinciale beleid op het voorkomen van structurele groei. De uitbreidingsmogelijkheden zijn dan ook vooral bedoeld voor de activiteiten die aanwezig zijn op het tijdstip van ter inzage legging van het bestemmingsplan. Wanneer bedrijven zich voornemen structureel te groeien, dan streeft de gemeente verplaatsing naar een bedrijfsterrein na. Bij het bepalen van de uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande, niet-agrarische bedrijven is in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in "aan het buitengebied gebonden functies" (agrarisch-technische hulpbedrijven en agrarisch verwante bedrijven) en "niet aan het buitengebied gebonden functies". De aan het buitengebied gebonden bedrijven hebben in bestemmingsplan buitengebied 2006, conform het voormalige Streekplan, een maximale uitbreidingsruimte van 25% van het bestaande bebouwingsoppervlak gekregen. Bestaande, niet aan het buitengebied gebonden bedrijven een maximale uitbreidingsruimte van 10% van het bestaande bebouwingsoppervlak. Voor bedrijven die recent waren uitgebreid, waaronder de locatie Koppenhoefstraat 16, is geen uitbreidingsruimte opgenomen. De uitbreidingsmogelijkheden in bestemmingsplan buitengebied 2011 zijn echter overgenomen uit bestemmingsplan buitengebied 2006 en daarmee uit het oude provinciale Streekplan-beleid. Zoals benoemd onder het kopje Uitbreiding past binnen provinciaal beleid is het provinciale beleid in deze gewijzigd. Daarom wordt in het onderhavige voorstel geadviseerd aan te sluiten bij het vigerende provinciale beleid, zoals neergelegd in de Verordening ruimte 2014. Met name, omdat ruimtelijk sprake is van een gebied waar meerdere niet aan het buitengebied gebonden bedrijven zijn gesitueerd in combinatie met een bedrijfsactiviteit dat geen grote verkeersaantrekkende werking heeft.
2.1 Milieu-planologische haalbaarheid Op basis van gemeentelijk en provinciaal beleid moet de initiatiefnemer de locatie landschappelijk inpassen en een kwaliteitsverbetering toepassen. De plannen die vooralsnog zijn ingediend door de initiatiefnemer voldoen niet aan de gemeentelijke kaders voor landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering. Hieromtrent vindt een nadere afstemming tussen gemeente en initiatiefnemer plaats. Daarnaast moet in het bestemmingsplan de milieuplanologische haalbaarheid van de uitbreiding worden aangetoond. 2.2 Economische uitvoerbaarheid van het initiatief veilig De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat de gemeente de economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling regelt (artikel 6.12 Wro). Dit kan door het vaststellen van een exploitatieplan door de gemeenteraad. De raad kan hiervan afwijken, als het kostenverhaal op een andere manier geregeld is. Met het aangaan van de anterieure overeenkomst (hierna: AO) verhalen we alle kosten op de initiatiefnemer. In de AO maken we onder meer afspraken over de te voeren planologische procedure door de gemeente en het kostenverhaal. Bij het kostenverhaal gaat het om de eventuele deskundigenkosten, exploitatiekosten voor de (her)inrichting van het openbaar gebied en de eventuele planschade. Kanttekeningen 3.1 Milieu planologische haalbaarheid Op voorhand is onduidelijk of het initiatief milieuplanologisch haalbaar is. Dat betekent, dat de initiatiefnemer o.a. moet aantonen dat het initiatief past binnen de beleidskaders van het rijk, provincie en gemeente, alsmede de geldende milieukaders 3.2 De planopzet gaat uit van kwaliteitsverbetering incl. landschappelijke inpassing. Het gemeentelijke beleid gaat daarentegen uit van kwaliteitsverbetering met daar boven op de landschappelijke inpassing. Dat betekent, dat de initiatiefnemer moet aantonen dat het initiatief past binnen de gemeentelijke kaders ten aanzien van landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering. Uitvoering Initiatiefnemer wordt per brief geïnformeerd over uw besluitvorming, waarna afspraken worden gemaakt over het eventuele vervolgtraject. Planning In afstemming met de initiatiefnemer wordt de planning van het vervolgtraject bepaald. Communicatie Initiatiefnemer wordt per brief geïnformeerd over uw besluitvorming, waarna afspraken worden gemaakt over het eventuele vervolgtraject. Bijlagen 1. Planvoorstel
Ter inzage 1. N.v.t.