Sociaal Plan Voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft 1
De komende jaren wordt er flink gebouwd en verbouwd in uw wijk. Voordat de nieuwe Vogelbuurt/Biezenakker zichtbaar wordt moet er veel gebeuren. Een groot aantal woningen wordt gesloopt en/of opgeknapt. Een aantal woningen verandert van woningtype. 2 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
Inhoud Inleiding................................................ 4 1. Begrippenlijst.......................................... 5 vervolg begrippenlijst..................................... 6 2. Algemeen............................................. 6 3. Algemene informatie en voorlichting............................ 6 5. Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten...................... 8 6. Herhuisvesting en woningtoewijzing............................ 9 7. Huurniveau............................................ 9 8. Wisselwoningen........................................ 10 9. Oplevering van de te slopen en ingrijpend te renoveren woning........... 11 11. Verkoop van huurwoningen aan huurders......................... 12 12. Extra dienstverlening ten behoeve van huurders..................... 12 16. Geschillen............................................ 13 17. Slot bepalingen......................................... 13 vervolg slotbepalingen.................................... 14 Namen, adressen en belangrijke telefoonnummers...................... 15 3
Inleiding Partijen: Namens de wijkraad Vogelbuurt, Mevrouw E. Wassink-Mellee, voorzitter En de Huurdersvereniging Gendringen e.o. Dhr T. Menke, voorzitter hierna te noemen Bewonerscommissie Vogelbuurt, De heer H. Kuypers, directeur-bestuurder van Wonion, Boterstraat 2, 7051 DA Varsseveld, hierna te noemen verhuurder, nemen het volgende in aanmerking: In de Vogelbuurt zijn ca. 800 woningen, waarvan zo n 70% in eigendom van Wonion. Al geruime tijd blijkt het noodzakelijk de Vogelbuurt te herstructureren. Wonion en de gemeente Oude IJsselstreek hebben in 2007 besloten de herstructurering van de Vogelbuurt te koppelen met de toekomstige ontwikkeling van de Biezenakker II. Ten behoeve van de herstructurering is er een Sociaal Plan opgesteld. Naast het Sociaal Plan zijn er afspraken gemaakt tussen Wonion, bewonerscommissie (leden van de wijkraad en huurdersvereniging) en de gemeente over de inspraak van de bewoners bij het ontwikkelen van de plannen voor de wijk. Deze afspraken zijn een aanvulling op hetgeen op basis van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Wet op het overleg huurders verhuurder vereist is. Het doel van dit Sociaal Plan is bewoners een aantal zekerheden te bieden, zodat de gevolgen van de ingrepen voor u zo beperkt mogelijk blijven. In het Sociaal Plan zijn de rechten en plichten van huurder en verhuurder vastgelegd. Dit Sociaal Plan is, in goed overleg, tot stand gekomen tussen de bewonerscommissie en Wonion. De partijen verwachten dat dit Sociaal Plan voor huurders voldoende duidelijkheid geeft. Zij komen het volgende overeen: 4 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
1. Begrippenlijst 1.1 Grootonderhoud: Het complexgewijs uitgevoerde onderhouds- of verbeterings-werkzaamheden wat op lange termijn is gepland is en noodzakelijk is om de woning in een blijvende goede staat te laten verkeren. Het gaat hier om zaken die door veroudering en/of slijtage aan vernieuwing/ vervanging toe zijn. Er hoeft niet altijd sprake te zijn van verbetering van het woongenot. Grootonderhoud betreft bijvoorbeeld: buitenschilderwerk, repareren of vervangen van dak of dakgoten, vervangen van kozijnen, het deugdelijk houden van elektrische installaties, water- en gasleidingen, ophogen van verzakte tuin, herstel van funderingen, gevels, vervangen buitenkozijnen inclusief ramen en deuren etc. 1.2 Renovatie: Er is minimaal sprake van een vernieuwing van onderdelen van de woning waardoor het woongenot is verbeterd. Bij renovatie worden de ingrepen in bewoonde staat uitgevoerd er bestaat geen noodzaak tot verhuizing. Daarbij geldt het volgende criterium: De bewoner beschikt één of meer malen achtereen niet over een of meer essentiële voorzieningen voor een duur van maximaal 12 uur. Essentiële voorzieningen zijn: toilet, douche, keuken en stromend water, elektra en gas. 1.3 Ingrijpende renovatie: Er is minimaal sprake van een vernieuwing van onderdelen van de woning waardoor het woongenot verbeterd. Bij ingrijpende renovatie worden de ingrepen niet in bewoonde staat uitgevoerd, Wonion biedt een wisselwoning aan. De bewoner beschikt één of meer malen meer dan 12 uur achtereen niet over een of meer essentiële voorzieningen. Essentiële voorzieningen zijn: toilet, douche, keuken en stromend water, elektra en gas. 1.4 Woningverbetering: Alle uitgevoerde werkzaamheden die een verhoging van het woongenot (iets extra s ten opzichte van de oude situatie) tot gevolg hebben. Dit zijn voorzieningen die voor het aanbrengen niet aanwezig waren, of voorzieningen die wel aanwezig waren maar zijn uitgebreid en/of aangepast aan de huidige maatstaven of luxe voorzieningen, dus meer dan het uitvoeringsniveau in de sociale woningbouw. Woningverbetering betreft bijvoorbeeld: vervangen van enkel glas door dubbel glas, het aanbrengen van isolerende voorzieningen of een nog niet aanwezige cv installatie, de meerkosten van het vervangen van een cv-ketel door een Hr-ketel of een Hr-combiketel etc. Indien er sprake is van woningverbetering die bijdraagt aan het verkrijgen van een energielabel A dan berekend Wonion deze maatregelen door in de huur. 1.5 Sloop: De huidige woning wordt afgebroken. 1.6 Verkoop: Een huurwoning die wordt gerenoveerd naar bijvoorbeeld een vrijstaand geschakelde of twee-onder-één kap woning. Het type woning veranderd door de ingreep. De woning wordt gelabeld als een ter verkopen woning. 1.7 Dure huur: Een huurwoning die wordt gerenoveerd naar bijvoorbeeld een vrijstaand geschakelde of twee-onder-één kap woning. Het type woning veranderd door de ingreep. De huur van de oorspronkelijke woning komt door deze ingreep boven de aftoppingsgrens te liggen. De huurprijs die boven deze grens komt wordt niet door de huurtoeslag vergoed. 1.8 Peildatum 1: Dit is de definitieve datum van de ingang van het Masterplan. 1.9 Peildatum 2: Dit is de datum die voor elk deelproject wordt vastgesteld voor grootonderhoud, renovatie, ingrijpende renovatie, verkoop, dure huur of sloop 1.10 Masterplan: In het Masterplan staat welke ingrepen op welke plekken in de wijk nodig of wenselijk zijn (grootonderhoud, renovatie, ingrijpende renovatie, sloop, dure huur, verkoop). In het plan worden alle ingrepen op elkaar afgestemd. 1.11 Deelprojecten: Een deelproject is een bepaald deel van de wijk. Per deelproject wordt het M asterplan uitgewerkt door een architect op zowel bouwkundig als stedenbouwkundig gebied. 1.12 Woningtype: Dit is het soort woning, bijvoorbeeld ééngezinswoning, seniorenwoning of Multicategorale woning. 1.13 Huishouden: Een in een woning gevoerde huishouding door één, twee of meer personen 1.14 Huurbeleid: Beleidsstuk van de woningcorporatie waarin de te verwachte/gewenste huurprijsontwikkeling voor het woningbezit van de corporatie is vastgelegd. 1.15 Klankbordgroep: Een zo breed mogelijke belangenvertegenwoordiging van eigenaren, huurders, ondernemers en beheerders uit de buurt en/of uit het gebied waar mogelijke sloop, ingrijpende renovatie of renovatie maatregelen genomen worden, in een evenredige afspiegeling. Belangenvertegenwoordiger voor het stedenbouwkundig plan en deelprojecten. 5
Vervolg begrippenlijst 1.16 Bewonerscommissie: Een belangenvertegenwoordiging van eigenaren en huurders. Belangenvertegenwoordiger voor het stedenbouwkundig plan, deelprojecten en Sociaal Plan. 1.17 Sloopbesluit: Het definitieve besluit van de woningcorporatie om woningen door middel van sloop aan het bezit te onttrekken. 1.18 Sociaal Plan: Document waarin de rechten en plichten van huurders en corporaties zijn vastgelegd. 1.19 Vervangende nieuwbouw: Dit zijn de woningen die teruggebouwd worden op de plaats waar de oude woningen hebben gestaan. 1.20 Woonduur: De periode dat een huurder aaneensluitend zijn/haar huidige woonruimte bewoont conform de gegevens van het bevolkingsregister. 2. Algemeen 2.1 Het Sociaal Plan treedt in werking op peildatum 1. 2.2 Op peildatum 2 wordt de definitieve datum tot grootonderhoud, renovatie, ingrijpende renovatie, sloop, verkoop of dure huur voor een groep woningen bekend gemaakt 2.3 Het Sociaal Plan eindigt bij afronding (na de oplevering van de laatste woning) van de herstructureringsmaatregelen in de wijk Vogelbuurt. 2.4 Het Sociaal Plan is van toepassing op de huurders van Wonion in het plangebied Vogelbuurt/Biezenakker te Ulft, als zij: een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben; staan ingeschreven bij de gemeente op hetzelfde adres; feitelijk woonachtig zijn in de woning. 2.5 Het Sociaal Plan wordt tussentijds geëvalueerd wanneer een der partijen (bewonerscommissie of Wonion) daartoe aanleiding vindt. Wijzigingen kunnen alleen met wederzijdse instemming worden doorgevoerd mits dit geen gevolgen heeft voor individuen waarvoor reeds regelingen overeengekomen zijn. 3. Algemene informatie en voorlichting 3.1 Huurders, eigenaars en bewoners in de wijk worden tijdig en goed op de hoogte gehouden van de planontwikkeling, de planning, de uitvoering en de mogelijke overlast van de wijkvernieuwing. 3.2 Wonion zal binnen vier maanden, na peildatum 1, alle huurders die woonachtig zijn in het plangebied Vogelbuurt/ Biezenakker bezoeken. Doel van dit bezoek is: huurder te informeren over het besluit en de verdere procedure met betrekking tot verbetering van de wijk; huurder te informeren over zijn rechten en plichten, waaronder het Sociaal Plan en de klachtenregeling; het geven van informatie over de mogelijkheden met betrekking tot herhuisvesting, wisselwoningen en huurtoeslag; het inventariseren van de woonwensen van huurder (zoals woningtype, straat, extra s); het globaal inventariseren van de door huurder zelf aangebrachte voorzieningen in de woning; inventariseren van eventuele WMO aanpassingen. 3.4 Wonion zal binnen drie maanden, na peildatum 2, huurders van te slopen woningen, ingrijpend te renoveren woningen, te verkopen en dure huur woningen bezoeken. Doel van dit bezoek is: het inventariseren van de door huurder zelf aange brachte voorzieningen in de woning en indien mogelijk bepalen van de waarde; mogelijkheden voor herhuisvesting in kaart brengen en aangeven wat de mogelijkheden zijn om aan deze woonwensen tegemoet te komen; het inventariseren van mogelijke knelpunten bij huurder. 3.5 De tijdens de individuele huisbezoeken worden gemaakte afspraken vastgelegd, door beide partijen ondertekend en toegevoegd aan het dossier van de bewoner. Iedere huurder krijgt een afschrift van deze afspraken. Indien gewenst wordt een afspraak gemaakt voor een volgend huisbezoek. 3.6 De wijkconsulent van Wonion is gedurende het hele proces de contactpersoon voor alle huurders. 3.7 Wonion is goed bereikbaar voor bewoners met vragen en klachten over de wijkvernieuwing en het Sociaal Plan en handelt deze adequaat af. 3.8 Huurders worden zo spoedig mogelijk schriftelijk geïnformeerd over het besluit, de verdere planning en de relevante 6 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
rechten en plichten. Verhuurder draagt er zorg voor dat de huurders een samenvatting van het Sociaal Plan ontvangen 4. Renovatie, ingrijpende renovatie, sloop, verkoop en dure huur 4.1. Er kunnen zich een aantal situaties voordoen, waarin dit Sociaal Plan voorziet: De woning wordt opgeknapt conform grootonderhoud in bewoonde staat; De woning wordt gerenoveerd in bewoonde staat; De woning wordt ingrijpend gerenoveerd, de huurder gaat naar een wisselwoning en keert terug in de oorspronkelijke woning; De woning wordt ingrijpend gerenoveerd, de huurder verhuist definitief, vrijwillig, naar een andere woning binnen of buiten de wijk; De woning wordt gesloopt, dure huur of verkocht, de oorspronkelijke huurder verhuist naar een andere woning binnen de wijk; De woning wordt gesloopt, dure huur of verkocht, de oorspronkelijke huurder verhuist naar een andere woning buiten de wijk. De woning wordt gesloopt, dure huur of verkocht, de oorspronkelijke huurder verhuist naar een wisselwoning en keert terug in een nieuwe woning in de wijk. 4.2 Wonion biedt aan de huurders, waarvan de woning wordt gesloopt, verkocht of dure huur wordt (1.5, 1.6, 1.7), een terugkeergarantie in de Vogelbuurt/Biezenakker. 4.3 Wonion stelt, na overeenstemming in de bewonerscommissie, peildatum 2 vast. Deze datum wordt per blok of per deel van de wijk vastgesteld. 4.4 Vanaf peildatum 1 november wordt de huur bevroren van alle woningen die gesloopt of (ingrijpend) gerenoveerd worden of waaraan groot onderhoud wordt gepleegd. De huur wordt bevroren tot aan de realisatie van de ingreep. 4.5 De eerste sloop vindt niet plaats binnen een jaar na de ingangsdatum van de herstructureringsurgentie. Minimaal zes maanden voordat de woning leeg opgeleverd dient te worden, zegt Wonion per aangetekend schrijven de huur op aan de huurder. Wanneer de huurder twee maanden voor de ontruimingsdatum nog geen woning gevonden heeft, doet Wonion eenmalig een aanbod voor een passende woning. Minimaal 1 maand voordat de woning leeg opgeleverd dient te worden, worden huurders geïnformeerd over de datum dat ze de woning leeg moeten opleveren en de datum dat de wisselwoning of definitieve andere woning beschikbaar is. Binnen twee maanden, nadat alle woningen in het gehele deelgebied leeg staan, wordt er gestart met de sloopwerkzaamheden. 4.6 Huurders uit een te slopen woning, dure huur woning, of een te verkopen woning (1.5, 1.6, 1.7) hebben vanaf peildatum 1 recht op: een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten (zie artikel 5); een wisselwoning (zie artikel 7); een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen (zie artikel 9). per 1 maart 2009: voorrang bij de keuze voor een nieuwe of gerenoveerde woning in de wijk; per 1 maart 2009: voorrang bij toewijzing van een woning in de huur- en koopsector, buiten de wijk, voor zover Wonion daar zeggenschap over heeft (zie artikel 6); 4.7 Huurders uit een ingrijpend te renoveren (1.3) woning hebben vanaf peildatum 1 recht op: een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten (zie artikel 5); een wisselwoning (zie artikel 7); een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen (zie artikel 9). per 1 maart 2009: voorrang bij toewijzing van een woning in de huur- en koopsector, buiten de wijk, voor zover Wonion daar zeggenschap over heeft (zie artikel 6); per 1 maart 2009: voorrang bij de keuze voor een nieuwe of gerenoveerde woning in de wijk, mits dit een ander woningtype is; indien de huurprijs als gevolg van de renovatie boven de aftoppingsgrens komt, en huurder komt als gevolg daarvan niet in aanmerking voor Huurtoeslag, dan heeft hij dezelfde rechten als bewoners van artikel 4.6. 4.8 Huurders in de Vogelbuurt, die wonen in een te renoveren woning (1.2), hebben vanaf peildatum 1 recht op: per 1 maart 2009: voorrang bij toewijzing van een woning in de huur- en koopsector, buiten de wijk, voor zover Wonion daar zeggenschap over heeft (zie artikel 6); per 1 maart 2009: voorrang bij de keuze voor een nieuwe of gerenoveerde woning in de wijk, mits dit een ander woningtype is; een tegemoetkoming in de kosten voor eventuele 7
herstelwerkzaamheden. Afhankelijk van de soort ingreep wordt er vooraf een collectieve vergoeding vastgesteld; een vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen (zie artikel 9); indien de huurprijs als gevolg van de renovatie boven de aftoppingsgrens komt, en huurder komt als gevolg daarvan niet in aanmerking voor huurtoeslag, dan heeft hij dezelfde rechten als bewoners van artikel 4.6. Minimaal 1 maand voor dat de woning gerenoveerd wordt, worden de huurders hierover geïnformeerd. 4.9 Huurders in de Vogelbuurt, die wonen in een woning binnen het grootonderhoud (1.1), hebben vanaf peildatum 1 recht op: per 1 maart 2009: voorrang bij toewijzing van een woning in de huur- en koopsector, buiten de wijk, voor zover Wonion daar zeggenschap over heeft (zie artikel 6); per 1 maart 2009: voorrang bij de keuze voor een nieuwe of gerenoveerde woning in de wijk, mits dit een ander woningtype is; de huurovereenkomst blijft ongewijzigd; Minimaal 1 maand voor dat de woning onderhouden wordt, worden de huurders hierover geïnformeerd. 5. Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten 5.1 Wonion verstrekt huurder een tegemoetkoming in de kosten in verband met het verhuizen en herinrichten. Onder de bedoelde kosten wordt onder andere verstaan: kosten voor stofferen van de woning, binnenschilderwerk, inrichten van de tuin, kosten van verhuizing, aansluitkosten voor gas, water, elektra, kabel en telefoon. 5.2 Huurders die moeten verhuizen als gevolg van ingrijpende renovatie, sloop, dure huur of verkoop van hun woning hebben recht op een financiële tegemoetkoming van 5.463,81. (prijspeil 2008) Dit bedrag is opgebouwd uit inrichtingskosten ( 4.868,81) en verhuiskosten ( 595,00). De totale financiële tegemoetkoming bij eenmalig, definitief verhuizen naar een woning elders bedraagt: 5.463,81 5.3 Huurders in de Vogelbuurt die wonen in een te renoveren woning (1.2), krijgen een tegemoetkoming in de kosten voor herstelwerkzaamheden. Afhankelijk van de ingreep wordt er vooraf met de bewonerscommissie een collectieve vergoeding vastgesteld. 5.4 Indien men gebruik moet maken van een wisselwoning (1.3, 1.5, 1.6), heeft men recht op een aanvullende verhuiskostenvergoeding van 595,00 (prijspeil 2008). Deze aanvullende verhuiskostenvergoeding en de eventuele bijdrage verbonden aan de zelfaangebrachte voorzieningen worden uitbetaald na het opleveren van de te verlaten woning, mits deze wordt opgeleverd zoals omschreven in artikel 8 van dit Sociaal Plan. De totale verhuiskostenvergoeding bij twee keer verhuizen via een wisselwoning: verhuizen naar de vervangende nieuwbouw of gerenoveerde woning bedraagt: 6.058,81 5.5 De huurders die moeten verhuizen (1.3, 1.5, 1.6) krijgen een aanbod om de verhuizing te laten regelen door Wonion. Wonion biedt de verhuizing aan tegen een gereduceerd tarief via een collectief contract met een erkend verhuisbedrijf. Van tevoren ontvangen huurders een offerte. Indien men de verhuizing door Wonion laat uitvoeren wordt een bedrag van 595 in mindering gebracht op de vergoeding van 5436,81, en vervalt het recht op de aanvullende verhuiskostenvergoeding van 595,00 (bij de tweede verhuizing). 5.6 In verband met het voorkomen van dubbele woonlasten wordt, voor bewoners die hun woning moeten verlaten en direct verhuizen naar een andere permanente woning, de laatste maand huur van de te verlaten woning met de eindafrekening van de oude woning terug betaald. 5.7 Er worden geen administratiekosten berekend als huurder een andere woning gaat huren van Wonion. 5.8 De verhuis- en inrichtingskostenvergoeding wordt uitbetaald direct na het ondertekenen van het nieuwe dan wel aanvullende huurcontract van de definitieve (gerenoveerde) woning, mits deze wordt opgeleverd zoals omschreven in artikel 8 van dit Sociaal Plan. 5.9 De eventueel toe te kennen vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen als bedoeld in artikel 9 worden uitbetaald na beëindiging van de huurcontract of oplevering van de te slopen of ingrijpend te renoveren woning aan Wonion, mits deze wordt opgeleverd zoals omschreven in artikel 8 van dit Sociaal Plan. 5.10 In het geval dat Wonion nog een vordering heeft openstaan bij huurder zal Wonion het te vorderen bedrag in mindering brengen op de tegemoetkoming. Dit wordt vooraf schriftelijk aan huurder meegedeeld. 5.11 De tegemoetkoming wordt in principe rechtstreeks betaald aan huurder en niet in mindering gebracht op een even- 8 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
tuele sociale uitkering. Eventueel in overleg/na akkoord met huurder kunnen de vergoedingen aan instanties als de Stadsbank worden uitbetaald. 5.12 Met ingang van 1 januari 2009 zal het bedrag voor verhuisen inrichtingskosten jaarlijks worden aangepast op basis van de door het CBS gepubliceerde consumentenprijsindex alle huishoudens zoals deze, in de onmiddellijk aan 1 januari van een jaar voorafgaande periode van 1 juli tot 1 juli, heeft plaatsgevonden. 6. Herhuisvesting en woningtoewijzing 6.1 Huurders, van woningen die worden gesloopt, dure huur of verkoop, hebben recht op terugkeer in de Vogelbuurt/ Biezenakker, indien mogelijk in dezelfde straat. Huurders, van woningen die ingrijpend worden gerenoveerd, kunnen in hun eigen woning blijven wonen mits dit een huurwoning blijft. 6.2 Gedurende de periode dat het Sociaal Plan van kracht is hebben huurders van Wonion uit de Vogelbuurt die nog geen nieuwe of gerenoveerde woning hebben betrokken voorrang op andere woningzoekenden voor vrijkomende woningen in de wijk. 6.3 Bij de herhuisvesting in een andere woning in of buiten de wijk wordt, uitgegaan van de woonwensen van huurder. De toe te wijzen woning is in ieder geval passend in relatie tot de samenstelling van het huishouden en inkomen. 6.4 De kosten voor inschrijving als woningzoekende bij Wonion zijn voor rekening van Wonion. Inschrijving kan plaatsvinden tijdens de huisbezoeken zoals beschreven in artikel 3. 6.5 Huurders die staan ingeschreven, en recht hebben op voorrang bij herhuisvesting, worden actief door Wonion geïnformeerd via de krant, internet (www.dehuispagina.nl) en in het Vogelnest over de vrijkomende woningen van Wonion, Pro Wonen, Woningstichting Dinxperlo en Woningstichting Bergh. 6.6 Als bewoners in het in artikel 3 genoemde gesprek aangeven heeft hulp nodig te hebben bij het zoeken naar een nieuwe woning wordt hij hierbij ondersteund door Wonion. 6.7 Als er voor een bepaalde woning in en/of buiten de wijk meerdere kandidaten uit de wijk zijn met recht op voorrang dan zal de toewijzing van de woningen, plaats vinden op basis van de volgende groepen in de volgorde: gedwongen verhuizers; t.g.v. sloop, dure huur en beoogde verkoop van de huurwoning; 55-plussers: bewoners die in een te renoveren woning wonen en ouder zijn dan 55 jaar of om medische redenen aangewezen zijn op een passende MC-woning/ seniorenwoning; Vrijwillige verhuizers; huurders die in hun woning kunnen blijven of na ingrijpende renovatie kunnen terugkeren in hun woning, maar liever buiten of binnen de wijk naar een andere woning willen verhuizen. Binnen elke categorie wordt de volgorde bepaalt door: bewoningsduur; passendheid op basis van gezinssituatie en woninggrootte. 7. Huurniveau 7.1 Indien maatregelen, die leiden tot een woningverbetering en daardoor boven energielabel B komen, worden toegepast, krijgt iedere bewoner de keus om deze maatregel wel of niet uit te laten voeren. Deze maatregel wordt doorberekend in de huur. Maatregelen die noodzakelijk zijn om energielabel B te behalen worden niet doorberekend in de huur. De volgende maatregelen leiden niet tot een huurverhoging. daken voorzien van nieuwe geïsoleerde dakplaten en nieuwe dakpannen; isoleren van de buitenmuren; vervangen van kozijnen voorzien van HR++ beglazing (dubbel glas) en waar nodig voorzien van ventilatieroosters; het isoleren van de onderzijde van de begane grondvloer wordt aan de onderzijde geïsoleerd en het vervangen van de vloerluiken door geïsoleerde luiken; het vervangen van een ketel door een HR-combiketel; het voorzien van een centraal afzuigsysteem in de keuken, badkamer en toilet. De huurprijzen voor de (ingrijpende) renovatie woningen, met nieuwe huurcontracten, worden later bekend gemaakt. 7.2 Indien men gedwongen dient te verhuizen (1.5, 1.6, 1.7) bestaat de kans dat huurders te maken krijgen met een duurdere huurwoning. Om een huursprong op te kunnen vangen is er een huurgewenningregeling gecreëerd. Deze ziet er als volgt uit: De huurgewenningregeling geldt voor alle bewoners die gedwongen moeten verhuizen (1.5, 1.6, 1.7) 9
De huurgewenningsperiode is 3 jaar. In het eerste jaar zal 75%, in het tweede 50% en het derde 25% van het verschil tussen de oude en de nieuwe huur minus een eventuele huurtoeslag gecompenseerd worden. Het verschil in huur wordt berekend over de netto huurprijs. Daarbij geldt een netto huurprijsverschil van minimaal 35,- en maximaal 150,-. Tijdens de huurgewenningsperiode wordt de normale huurverhoging doorberekend. Ontvangt u huurtoeslag dan moet u de officiële bevestiging van de Belastingdienst overleggen aan Wonion. Deze wordt meegenomen in de berekening van het te compenseren bedrag. Indien u een woning bij een andere corporatie gaat huren dan wordt gekozen voor een eenmalige uitkering van de bijdrage. 7.3 Bij het ontwikkelen van de plannen kunnen, in de projectgroep, aanvullende afspraken worden gemaakt over de kwaliteit en de prijs van de nieuw te bouwen en te renoveren woningen. 7.4 Wonion garandeert dat er voldoende woningen onder de huurtoeslaggrens blijven/c.q. terugkomen in de Vogelbuurt/Biezenakker,voor die huurders die willen terugkeren en aangewezen zijn op huurtoeslag. 8. Wisselwoningen 8.1 Huurders die in verband met de sloop of ingrijpende renovatie hun woning moeten verlaten hebben recht op een wisselwoning. 8.2 Kort verblijf (tijdens duur renovatie): Men dient gebruik te maken van een wisselwoning tijdens de renovatiewerkzaamheden. Het huurcontract van de oorspronkelijke (te renoveren) woning blijft in stand. Lang verblijf: Men dient gebruik te maken van een wisselwoning omdat de oorspronkelijke woning gesloopt wordt, en de definitieve woning nog niet gereed is. Men verblijft er voor een langere periode. Het huurcontract van de oorspronkelijke woning wordt omgezet naar het adres van de wisselwoning. 8.3 De wisselwoning staat, indien door de huurder gewenst, op aanvaardbare afstand van de oude woning. Wonion aanvaardt een inspanningsverplichting om bewoners met schoolgaande kinderen (basisschool) binnen de afstand van maximaal 2 kilometer een wisselwoning aan te bieden. 8.4 Wonion draagt er zorg voor dat de wisselwoning schoon is en wordt opgeleverd voorzien van vloerbedekking, vitrage, gordijnen, behangen (of gesausd), verwarming, (warm) water, gas, elektriciteit, aansluiting voor TV en internet en een aansluiting voor wasmachine en gaskooktoestel. Indien noodzakelijk (bij elektrisch koken in de oorspronkelijke woning) stelt Wonion een gaskooktoestel met pannen beschikbaar voor gebruik in de wisselwoning. Voor huurders die op medische indicatie hun eigen woning zodanig hebben ingericht opdat de woning qua stoffering aangepast is voor bewoners met b.v. cara aandoeningen zal Wonion een wisselwoningen als zodanig inrichten. Tijdens het in artikel 3 bedoelde gesprek moet de huurder aangeven en aantonen dat een afwijkende inrichting noodzakelijk is. 8.5 Bij een lang verblijf in een wisselwoning schrijft de huurder zelf de nuts voorzieningen (excl. water), telefoon en kabel over naar het nieuwe adres van de wisselwoning. Bij een kort verblijf in een wisselwoning neemt Wonion de meterstanden op van zowel de wisselwoning als de oorspronkelijke woning. Bij extreme overschrijding vindt er een verrekening plaats. 8.6 Voor de huur van de wisselwoning (kort en lang verblijf ) wordt de huur van de oude woning berekend. Als de huur van de wisselwoning lager is dan de huur van de oude woning, wordt de huur van de wisselwoning berekend. 8.7 Indien geen gebruik gemaakt wordt van een wisselwoning en er zelf een oplossing wordt gezocht voor tijdelijke huisvesting, zal de huur van de gehuurde woning voor de duur van oplevering oude woning tot ondertekening nieuw of aanvullend huurcontract worden stopgezet. 8.8 De wisselwoning is passend voor de samenstelling van het huishouden. 8.9 Het verblijf in de wisselwoning is beperkt. De periode loopt vanaf het beëindigen van het huidige huurcontract tot de ondertekening van het nieuwe huurcontract. 8.10 Huurders krijgen maximaal 9 dagen, waarvan twee weekenden, de gelegenheid om te verhuizen naar de wisselwoning en drie weken om van de wisselwoning naar de nieuwe woning te verhuizen. Over deze perioden wordt geen huur over de wisselwoning berekend. 8.11 Wonion draagt de sleutels in de wisselwoning, bij langdurig gebruik, aan de huurder over en zal aan het einde van de periode de woning inspecteren. Wonion neemt bij intrek 10 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
en bij vertrek van de huurder in/uit de wisselwoning de meterstand op van de watermeter en geeft deze door aan de leverancier. De afmelding van gas en elektra dienen de bewoners zelf te verzorgen. 8.12 Bij grootonderhoud en een renovatie in bewoonde staat maakt Wonion afspraken met de aannemer(s), die ervoor zorgen dat het woongenot niet onnodig geschaad wordt. Deze afspraken hebben betrekking op werktijden, dagelijks opruimen, geluidsoverlast en omgangsvormen. Deze afspraken worden nader vastgesteld na overleg in de bewonerscommissie. 9. Oplevering van de te slopen en ingrijpend te renoveren woning 9.1 Huurder zorgt er voor dat de woning die wordt gesloopt veilig, leeg en wind- en waterdicht (waterpunten en gaskranen laten zitten, geen open riool, geen vloerdelen verwijderen e.d.) opgeleverd wordt. Huurder mag geen huisvuil en huisraad achterlaten in de woning en de tuin. Wonion zal na oplevering van de woningen de in de tuin aanwezige bouwwerken verwijderen tenzij het bouwwerk inpasbaar is in het ontwikkelde plan. 9.2 Huurder zorgt er voor dat de woning die ingrijpend wordt gerenoveerd veilig, leeg en wind- en waterdicht (waterpunten en gaskranen laten zitten, geen open riool, geen vloerdelen verwijderen e.d.) opgeleverd wordt. Huurder mag geen huisvuil en huisraad achterlaten in de woning en de tuin. Huurder kan in overleg met Wonion- zijn tuinaanleg ongemoeid laten, voor zover dit geen nadeel heeft voor de uitvoering van de renovatie. 9.3 Het verwijderen en meenemen van zelfaangebrachte voorzieningen is toegestaan voor zover dat geen gevaar oplevert voor de bouwkundige staat van de woning. 9.4 De zelf aangebrachte voorzieningen waar Wonion aan huurder een vergoeding voor heeft verstrekt dienen in de woning achter te blijven. 9.5 Gelijktijdig met de overdracht van het pand en het inleveren van de sleutels wordt de meterstand van het water opgenomen. Indien de bewoner niet meer terugkeert in de woning dient hij zelf de leverancier van elektra en gas te informeren over de verhuizing. 9.7 Bij sloop draagt Wonion zorg voor het verwijderen van de aansluitingen op water, gas, elektra in de woningen. 10. Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) 10.1 De door huurder in en om de woning zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) mogen door de huurder worden meegenomen en aangebracht in de nieuwe woning, indien de ZAV is goedgekeurd conform het op dat moment geldende ZAV beleid van Wonion. In de gesprekken zoals omschreven in artikel 3 kan goedkeuring nog worden aangevraagd en afgegeven. 10.2 Wonion wijst huurders actief op de gevolgen van investeringen in ZAV vanaf de peildatum 1. Zelf Aangebrachte Voorzieningen die na peildatum 1 aangebracht zijn worden niet vergoed. 10.3 Huurder kan van Wonion een vergoeding krijgen voor de Zelf Aangebrachte Voorziening als: De voorziening is goedgekeurd door Wonion conform het op dat moment geldende ZAV beleid van Wonion; De voorziening redelijkerwijs niet mee te nemen is naar de nieuwe woning of niet meer gebruikt kan worden in de gerenoveerde woning; De voorziening in de nieuwe woning voor de huurder niet meer functioneel is. Indien huurder een vergoeding krijgt voor de zelf aangebrachte voorziening wordt Wonion eigenaar van de voorziening. In het in artikel 3 omschreven gesprek kan een ZAV achteraf worden geregistreerd, tenzij deze is aangebracht na peildatum 1. 10.4 Voor een vergoeding komen huurders in aanmerking waarvan de woning gesloopt wordt, en huurders van wie het huis zodanig gewijzigd wordt dat het niet meer mogelijk is de zelf aangebracht voorziening te handhaven of te herplaatsen. 10.5 De hoogte van de vergoeding wordt gebaseerd op de waarde van de voorziening en wordt naar redelijkheid en billijkheid door verhuurder vastgesteld. De waarde wordt bepaald op basis van het bedrag waarvoor de voorziening is aangebracht minus een aftrek voor veroudering, de onderhoudssituatie en/of slijtage. Hierbij zal echter een drempel bedrag worden gehanteerd van 250,-. Dit betekend dat bij een ZAV over de eerste 250,- geen vergoeding wordt gegeven. 10.6 Deze regeling geldt ook voor zelf aangebrachte voorzieningen in de tuin. Daarvoor geldt eveneens een drempel bedrag van 250,- 10.7 Als huurder het niet eens is met de hoogte van de vergoeding dient hij dit binnen twee weken schriftelijk aan 11
Wonion kenbaar te maken. Wonion zal na een persoonlijk gesprek met de huurder een nieuw voorstel doen. Indien de huurder een tweede keer niet met het voorstel instemt, moet hij dit wederom binnen twee weken schriftelijk aan de Wonion kenbaar te maken. Wonion zal vervolgens een onafhankelijke taxateur verzoeken de hoogte van de vergoeding te bepalen. De door de taxateur vastgestelde vergoeding zal worden uitgekeerd. Wonion benoemt in overeenstemming met de huurdervereniging de taxateur. De kosten van de taxateur worden door beide partijen gedeeld. 11. Verkoop van huurwoningen aan huurders 11.1 Wonion geeft aan alle huurders van de voor verkoop bestemde woningen voorlichting over de plannen en het beleid met betrekking tot de verkoop. 11.2 Bij de verkoop zal in het plan worden uitgegaan van verkoop op basis van de marktwaarde. Verkoop aan de bewoners vindt zo snel mogelijk plaats, bijvoorbeeld nadat de aanbesteding is gedaan. Bij de te ontwikkelen plannen is het de intentie maatwerk te leveren aan de koper. 11.3 De verkoopprijs blijft gedurende drie maanden geldig. Als de woning na drie maanden niet wordt verkocht kan Wonion besluiten de woning opnieuw te laten taxeren of en andere verkoopprijs vast te stellen. 11.4 De kosten in verband met het kopen van de woning zijn voor rekening van de koper (notariskosten, overdrachtskosten, kadastrale kosten en financieringskosten etc. 11.5 Als er voor een (vrij) te verkopen woning meerdere kandidaten zijn zal de toewijzing van de woningen plaats vinden op basis van de volgende volgorde: de huidige huurder van de woning; huurders van Wonion uit de wijk; andere huurders van Wonion uit Ulft; andere huurders van Wonion; anderen. 11.6 Als binnen één categorie meerdere kandidaten zijn, krijgt huurder met de langste woonduur voorrang. 12. Extra dienstverlening ten behoeve van huurders 12.1 Wonion zal huurders behulpzaam zijn bij procedures en regelingen, zoals het aanvragen van huursubsidie voor de nieuwe woning en van medische zorg of maatschappelijke ondersteuning. 12.2 Als bij een noodzakelijke verhuizing oudere en minder valide huurders geen mogelijkheden hebben een beroep te doen op familieleden en dergelijke, zal Wonion hand- en spandiensten verrichten of doen verrichten. Inzet binnen redelijke grenzen ter beoordeling van Wonion. 12.3 De hand en spandiensten genoemd in art 11.2 en 11.3 kunnen betrekking hebben op: Het verlenen van assistentie bij het verzetten van de grote stukken tijdens de renovatie/grootonderhoud zodat de aannemer zijn werk kan doen. Het verlenen van de nodige assistentie voor zowel de huidige woning als eventueel hulp bij het verhuizen van en naar de wisselwoning (ophangen van schilderijen e.d.). 12.4 Wonion biedt huurders een tijdelijke opslag van meubelen aan. De kosten voor tijdelijke opslag worden conform een offerte van Van Dam Verhuizers, verrekend met de verhuisvergoeding. 12.5 Wonion biedt de huurders van een te slopen woning (1.5), dure huur woning (1.7), een te verkopen woning (1.6) of een woning die ingrijpend wordt gerenoveerd (1.3), de gerenoveerde of nieuwe woning te schilderen, sausen (binnenmuren,- kozijnen en houtwerk) en behangen. Op basis van een offerte met een maximum van 3.256.14. Deze kosten worden in mindering gebracht op de uit te keren vergoeding. 13. Voorzieningen gehandicapten 13.1 Wonion zal er voor zorgdragen dat de voorzieningen in het kader van Wet Voorzieningen Gehandicapten die in de te verlaten woning aangebracht zijn voor de huidige bewoner(s), die verhuist naar de nieuwe woning, voor zover noodzakelijk, worden aangebracht in de nieuwe woning. De noodzaak voor een WVG voorziening wordt bepaald door het zorgloket (gemeente Oude IJsselstreek). Hieraan zijn voor huurder geen kosten verbonden. Deze regeling is ook van toepassing voor tijdelijke huisvesting in een wisselwoning van Wonion. 12 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
14. Maatregelen ter bevordering van leefbaarheid 15. Hardheidsclausule 14.1 Alle betrokken partijen zetten zich ten tijde van vernieuwing van de wijk in voor de leefbaarheid van de wijk en de woningen. 14.2 Om leegstaande woningen die verkocht, gesloopt of ingrijpend gerenoveerd gaan worden er bewoond uit te laten zien zal Wonion zorgdragen voor een verzorgde uitstraling. Tevens zorgt Wonion ervoor dat de brievenbus wordt afgesloten en tuinen worden bijgehouden. 14.3 Woningen die bestemd zijn om te worden gesloopt blijven in principe niet onnodig leeg staan. 14.4 Wonion kan de woning verhuren op basis van tijdelijke verhuur. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: de tijdelijke huurovereenkomst wordt aangegaan voor minimaal zes maanden; de huurder heeft een opzegtermijn van maximaal een maand; de opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal drie maanden; van deze opzegregels kan in een tijdelijke huurovereenkomst niet worden afgeweken; voor een tijdelijke huurovereenkomst dient de gemeente een vergunning af te geven; de huurovereenkomst eindigt altijd als de vergunning afloopt; de huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan; in de huurovereenkomst moet staan hoe lang de vergunning geldig is; gemeente bepaalt in de vergunning de maximum huurprijs; dit maximum wordt berekend aan de hand van het puntenstelsel; tuinonderhoud is in beheer bij Wonion en wordt doorberekend in de servicekosten; Wonion heeft de inspanningverplichting om leefbaarheid te handhaven en overlast te voorkomen; het aantal personen dat de woning bewoont is maximaal 4. 14.5 De huurder heeft geen huurbescherming na het aflopen van de tijdelijke huurovereenkomst, alleen het recht om in de woning te wonen tijdens de duur van de vergunning. Zij ontlenen geen rechten aan het Sociaal Plan. 15.1 Indien een huurder als gevolg van de wijkvernieuwing wordt geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het Sociaal Plan niet voorziet dan wel omstandigheden die voor huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft, kan huurder de Wonion schriftelijk met redenen omkleed verzoeken in zijn of haar geval van het Sociaal Plan af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen. 15.2 Wonion zal dit verzoek in behandeling nemen en zo spoedig mogelijk, doch binnen vier weken nadat het verzoek is ontvangen, huurder schriftelijk informeren over de beslissing. Als Wonion het verzoek van huurder niet overneemt of deels niet overneemt zal hij dit schriftelijk met redenen omkleed meedelen. 16. Geschillen 16.1 Geschillen tussen huurder en Wonion die voortvloeien uit afspraken, toepassing, uitvoering en interpretatie van dit Sociaal Plan kunnen schriftelijk en gemotiveerd worden voorgelegd aan de klachtencommissie van Wonion. 16.2 Het reglement van de klachtencommissie is verkrijgbaar bij Wonion. 17. Slot bepalingen 17.1 Er kunnen per groep woningen aanvullende afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld een verdere detaillering van de planning. 17.2 Als huurder als gevolg van de uitvoering van de werkzaamheden aan zijn of haar woning geconfronteerd wordt met schade dient huurder binnen 2 dagen Wonion hiervan schriftelijk in kennis te stellen. Wonion zal op basis van redelijkheid en billijkheid de eventuele schade vergoeden. 17.3 In verband met de toewijzing van woningen is Wonion in uitzonderlijke gevallen, binnen de wijk, bereid ontheffing te verlenen met betrekking tot de leeftijdtoets en voor zover mogelijk ook buiten de wijk. 13
Namens de wijkraad Vogelbuurt, Mevrouw E. Wassink-Mellee, voorzitter Datum 28-10-2008 Handtekening Namens huurdersvereniging Gendringen e.o. De heer T. Menke, voorzitter Datum 28-10-2008 Handtekening Namens Wonion, De heer H. Kuypers, Directeur-bestuurder van Wonion Datum 28-10-2008 Handtekening 14 De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft
Namen, adressen en belangrijke telefoonnummers Wonion Bezoekadres: Boterstraat 2 7051 DA Varsseveld Postadres: Postbus 81 7050 AB Varsseveld Openingstijden: ma t/m vrij: 08.30-17.00 uur Reparatielijn: (0315) 69 60 96 www.wonion.nl www.dehuispagina.nl (voor woningzoekenden) Huurdersvereniging Gendringen F.B. Deurvorststraat 43 (0315) 64 11 23/64 11 25 info@hvgendringen.nl www.hvgendringen.nl Spreekuur F.B. Deurvorstraat: 1 e en 3 e maandag van de maand van 19.00 uur tot 20.00 uur. Informatiecentrum Het Vogelnest Parkietstraat 2 Spreekuur Wonion: Vivian van Trienen Dinsdag van 14.00 uur tot 16.00 uur Donderdag van 11.30 uur tot 13.30 uur Spreekuur Wijkraad Ulft- Noord: 1 e en 3 e maandag van de maand van 19.00 uur tot 20.00 uur. Spreekuur Huurdersvereniging Gendringen: 2 e en 4 e maandag van de maand van 19.00 uur tot 20.00 uur. Koffieochtend Fidessa Welzijn: Donderdags van 10.00 uur tot 12.00 uur Gemeente Oude IJsselstreek Staringstraat 25 Gendringen Telefoon: (0315) 29 22 92 www.oude-ijsselstreek.nl Politie Team Oude IJsselstreek Bezoekadres: Blenk 2, Ulft Telefoon: 0900 8844 Wijkagent Vogelbuurt: Dhr. R. Kuiling Regionaal geschillencommissie Oost Gelderland Antwoordnummer 5502 7040 ZX s Heerenbergh Telefoonnummers Algemeen: Reparatieverzoek (0315) 69 60 96 Brand/Calamiteiten 112 Gas/electra Nuon (0900) 08 08 Woonenergie nieuwe klanten (0900) 200 81 14 Woonenergie klantenservice (0800) 14 66 Kabelaansluiting UPC Nederland (0800) 18 72 Water Vitens algemeen (0900) 06 50 (www.vitens.nl) Vitens storingen (0800) 03 59 Atag-Pelgrim Serviceafdeling (0900) 555 00 01 Huur Gastoestellen Energieservice Gelderland (055) 533 03 56 Huurtoeslag Belastingdienst (0800) 05 43 (www.toeslagen.nl) Overige telefoonnummers Welke melding Wie Telefoonnummer Rioolverstopping Te Kloeze (0315) 33 03 75 Glasschade Klantenservice (0800) 022 61 00 Alle overige reparatieverzoeken de Reparatielijn Wonion (0315) 69 60 96 15
Vragen? Hebt u vragen? Onze wijkconsulent Vivian van Trienen houdt iedere dinsdag van 14.00 tot 16.00 uur en iedere donderdag van 11.30 tot 13.30 uur spreekuur in het Vogelnest aan de Parkietstraat 1 in Ulft. U kunt haar ook telefonisch bereiken op telefoonnummer (0315) 69 60 45. Informatie over de herstructurering van de Vogelbuurt/Biezenakker vindt u ook op de websites: www.vogelbuurtbiezenakker.nl en www.wonion.nl. Tevens kunt u terecht bij ons kantoor aan de Boterstraat 2 in Varsseveld. Wij zijn geopend van maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot 17.00 uur. Oktober 2008 Het Sociaal Plan is in goed overleg tussen Wonion en de Bewonerscommissie samengesteld. Zet- en drukfouten zijn voorbehouden. De Vogelbuurt/Biezenakker: Sociaal Plan voor bewoners uit de Vogelbuurt in Ulft