HC Actualiteiten 2014 LV Kabels en Leidingen Financierbaarheid van grond in landelijk gebied 1
Leerdoelen De cursist kan: De Belemmeringenwet Privaatrecht (BWP) beschrijven De relevante procedurestappen in het kader van de BWP onderscheiden Een houding aannemen die passend is bij de fase in het proces en het krachtenveld daar om heen Een passende schadeloosstelling die voortvloeit uit de op te leggen belemmering berekenen De invloed van een reeds gevestigde belemmering op een onroerende zaak waarderen Kennismaking Er ligt een (virtueel) tracé door het lokaal, wie heeft er hinder van en wat zijn, zijn of haar ervaringen met kabels en leidingen. 2
Voorbereiding Kaartjes met situaties Tafelgesprek Waarbij één persoon (of twee personen) de rol speelt van de gedupeerde die een kabel of leiding door zijn perceel krijgt Een ander is de adviseur van de gedupeerde De derde persoon is degene die de namens de netbeheerder de leiding of kabel wil aanleggen en de zakelijke rechten en/of aankoop hiervoor dient te regelen Presentatie Kabels en leidingen 3
Presentatie Kabels en leidingen Tennet, nieuwbouw Presentatie Kabels en leidingen 4
Presentatie Kabels en leidingen Presentatie Kabels en leidingen 5
Wettelijk kader; kabels en leidingen 1. Belemmeringenwet privaatrecht 2. Gaswet 3. Electriciteitswet 4. Telecommunicatiewet 5. Wro 6. Wabo Wettelijk kader; kabels en leidingen Belemmeringenwet privaatrecht Doel: De belemmeringen op te heffen, welke door hen, die ten aanzien van onroerende goederen enig recht kunnen doen gelden, aan de totstandkoming en de instandhouding van werken, in het openbaar belang aanbevolen of ondernomen, in de weg worden gelegd. Opdracht: Vragen (vragenblad wordt uitgereikt) maken aan de hand van de wetstekst van de Belemmeringen Wet Privaatrecht en de leidraden gedoogplicht procedure BP. 6
Beleid; kabels en leidingen Nationaal Beleid Europees Beleid Internationaal Beleid Landelijke grote netwerken: VELIN en VEWIN, GPKL met VNG, KLIC van kadaster, EnergieNederland, SKL Kennisinstellingen Beleid; kabels en leidingen Wist u dat: Een klic-melding verplicht is als u de grond mechanisch gaat roeren (ook in uw achtertuin). Bij 1 op de 10 graafwerkzaamheden schade ontstaat aan kabels en leidingen. Het verplicht is om uw klic-melding tijdens de graafwerkzaamheden op de werklocatie bij te hebben. Veel verzekeringsmaatschappijen niet uitkeren bij graafschade als u geen klic-melding heeft gedaan. Het agentschap Telecom (onderdeel van het ministerie van economische zaken) zorgt voor de handhaving van de wion wet (Wet informatie uitwisseling ondergrondse netten). Zij grote boetes kunnen uitkeren als men geen klic-melding kan kan overleggen tijdens mechanische grondwerken. 7
Ruimtelijke Inpassing; kabels en leidingen Nationaal niveau; op basis van een RIP (Rijks Inpassings Plan) kan een gedoogbeschikking worden afgegeven voor betreding van gronden, af te geven door de burgemeester. Provincie alleen voor vergunningen. Gemeente, opname in bestemmingsplannen. Er is een Nadeelcompensatieregeling voor kabels en leidingen. In het kader van de BP kan een gedoogbeschikking opgelegd worden. Zakelijk Recht Overeenkomst; kabels en leidingen: BW 5, negen titels 1. Eigendom algemeen 2. Eigendom roerende zaken 3. Eigendom onroerende zaken 4. Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven 5. Mandeligheid 6. Erfdienstbaarheden 7. Erfpacht 8. Opstal 9. Appartementsrechten 8
Zakelijk Recht Overeenkomst; kabels en leidingen Hoe ziet deze ZRO eruit? Zones zijn afhankelijk van de diameter, het gebruik of de zwaarte van de kabel of leiding. Bij een elektriciteitsleiding is dit b.v. 70 m uit het hart van de leiding. Vergoeding ZRO; kabels en leidingen Periodieke retributie en eenmalige vergoeding voor schade mogelijk. Praktijk is dat vaak de jaarlijkse vergoeding afgekocht wordt. 9
Verschil ZRO en Gedoogbeschikking; kabels en leidingen Recht van opstal ontstaat uit minnelijk overleg, gedoogbeschikking wordt opgelegd. Bij een recht van opstal kunnen aanvullende afspraken gemaakt worden en kan deze voor een bepaalde periode afgesproken worden. Maar de leidinglegger kan ook meer beperkingen opleggen dan wettelijk nodig zijn (t.o.v. gedoogbeschikking) en hij hoeft geen juridisch traject te doorlopen. De leidinglegger kan een premie betalen voor een snel resultaat. Waardedaling perceel als er een leiding doorloopt of een hoogspanning over het perceel? Overeenkomst of Gedoogbeschikking Gedoogbeschikking Gedogen van: totstandkoming; instandhouding en opruiming van werken; rooien, opsnoeien van takken of inkorten wortels indien noodzakelijk voor het werk. Gedoogbeschikking: qua tekst nog géén A4 tje 10
Overeenkomst of Gedoogbeschikking bijv. TenneT, aantal pagina s: Overeenkomst eigenaar: 9 Gebruikersovereenkomst: 4 Algemene Bepalingen: 13 Concept Notariële Ovk: 12 Schadegids Randstad380: 24 totaal: 62 (excl. tekeningen) Overeenkomst of Gedoogbeschikking bijv. TenneT, aantal pagina s: Overeenkomst eigenaar: 9 Gebruikersovereenkomst: 4 Algemene Bepalingen: 13 Concept Notariële Ovk: 12 Schadegids Randstad380: 24 totaal: 62 (excl. tekeningen) 11
Overeenkomst of Gedoogbeschikking Overeenkomst of Gedoogbeschikking 12
Overeenkomst of Gedoogbeschikking Overeenkomst of Gedoogbeschikking 13
Overeenkomst of Gedoogbeschikking Conclusie: er wordt bij een ZRO veel meer gevraagd dan strikt noodzakelijk Met als doel een éénmalige medewerkersvergoeding voor het ondertekenen van een door netbeheerder opgestelde overeenkomst variërend van plm. 20,- tot 30,- per strekkende meter. Met toezegging op Toekomstschaderegeling Maar Er wordt niets vermeldt over: - een wijziging van de huidige bestemming ten gunste van - voorzorgs- of inventarisatie- afstanden Overeenkomst of Gedoogbeschikking Tennet en Gasunie zijn 100 % staatsbedrijven De overheid kan d.m.v. wetten publiekrechtelijk zaken regelen Maar de belangen van de Overheid worden als extra in privaatrechtelijke overeenkomst gegoten; de Overheid kan haar eigen bedrijf beschermen door wet- en regelgeving; het één wordt (soms) door het andere uitgesloten of onduidelijk wie aansprakelijk. 14
Overeenkomst of Gedoogbeschikking Overeenkomst of Gedoogbeschikking 15
Overeenkomst of Gedoogbeschikking Uit ontwerp) Bestemmingsplan Buitengebied Deventer (Lettele) Uit Uit Overeenkomst of Gedoogbeschikking 16
Overeenkomst of Gedoogbeschikking Artikel 17. Zonebepaling Bouwen langs A watergang, nutsvoorzieningen, en wegen, alsmede rond windmolens Algemene bepaling 1. Onverminderd het in deze voorschriften met betrekking tot het bouwen bepaalde, mogen geen bouwwerken worden opgericht in de navolgende zones: a. 5 meter aan weerszijden van de op de plankaart 1 aangeduide Water A watergang 5 ; b. ten aanzien van de op plankaart 1 aangeduide nutsvoorzieningen: 1. 5 meter aan weerszijden van de aardgasleiding en afvalwatertransportleiding; 2. 36 meter aan weerszijden van de hoogspanningslijn. Schade door gemeente of leidinglegger 17
Schade door gemeente of leidinglegger Schade door gemeente of leidinglegger 18
Schade door gemeente of leidinglegger Schade door gemeente of leidinglegger 19
Schade door gemeente of leidinglegger Schade door gemeente of leidinglegger 20
Schade door gemeente of leidinglegger Schade door gemeente of leidinglegger 21
Schade door gemeente of leidinglegger Wat staat/kan staan in de ZRO? En de algemene voorwaarden Er is geen periodieke vergoeding verschuldigd, bij eenmalige afsluitvergoeding De vergoedingen zijn incl. eventuele planschade volgens de Wro nimmer meer aanspreken tot het betalen van schadevergoeding, in welke vorm ook, wegens voorzienbare hinder en/of schade door de aanleg of aanwezigheid van de Elektriciteitswerken dan wel wegens waardevermindering De opstalhouder kan de belaste strook te allen tijde betreden en er leidingen bijleggen 22
Gedoogbeschikking volgens BP; kabels en leidingen Gedoogbeschikking; kabels en leidingen Hoe vaak laat een eigenaar het op een gedoogbeschikking aankomen, ervaringen? Waarom wel? Waarom niet? 23
Waardevermindering van gebouwen en cultuurgrond bij aanleg 380 KV; kabels en leidingen Door de belastingdienst is onderzoek uitgevoerd naar de waardevermindering bij vestiging zakelijk recht t.b.v. de aanleg van 380 kv hoogspanningsmasten. Bij draadoverspanningen over cultuurgronden is de invloed op de vrije verkoopwaarde marginaal, alleen in bijzonder gevallen; meerdere overspanningen of een smal perceel kan er sprake zijn van waardedaling. Er is sprake van waardevermindering op bedrijfsgebouwen, bij een afstand van 200 m of meer is er nagenoeg geen negatieve invloed meer. Waardevermindering van gebouwen en cultuurgrond bij aanleg 380 KV; kabels en leidingen De volgende richtlijn wordt verstrekt voor waardevermindering: Afstand waardevermindering 0-50 m 35% 51-75 m 25% 76-100 m 20% 101-150 m 10% 151-200 m 5% 24
Schadeloosstelling: kabels en leidingen Casussen uitdelen en in groepen bespreken Per groep schadeloosstelling presenteren Plenair nabespreken 25
HC Actualiteiten 2014 LV Financierbaarheid van grond in Landelijk Gebied Leerdoelen De cursist kan: De grondprijsontwikkelingen in de afgelopen decennia beschrijven De (f)actoren herkennen die de grondprijs beïnvloeden De (f)actoren in de toekomst inschatten Vanuit verschillende blikvelden een goede waardering geven aan een object in het landelijke gebied Voorselecteren op marktontwikkelingen Verschillende financieringsvormen beschrijven De invloed van de verschillende financieringsvormen op de waarde onderkennen 26
Verschillende grondprijzen 3 9 10 1 6 4 5 2 8 7 Verschillende grondprijzen 1. Droge zandgrond met agrarische bestemming met L en N waarden in bos in 25-jaarszone waterwingebied 2. Kleigrond onder hoogspanningstracé 3. Kleigrond tegen woonbebouwing met agrarische bestemming 4. Zandgrond met net gevestigde WVG voor plan streekziekenhuis 5. Kleigrond met agrarische bestemming dicht bij recreatieplas 27
Verschillende grondprijzen 6. Kleigrond tegen erf aan van groot melkveebedrijf 7. Bos 8. Kleigrond, veldperceel 9. Grond van de gemeente uit te geven voor bouw vrijstaande woningen 10.Grond van de gemeente uit te geven voor industrie Waarde ontwikkeling landbouwgrond 28
Grondprijzen per regio Gebruik van agrarische grond in Nederland 29
Pachtprijzen reguliere pacht pacht Veenkolonien IJsselmeer polders Rivierengebied Zuidelijk veehoude rijgebied Geliberaliseerd? Zuid Limburg waterland tuinland Toekomst pacht in Nederland Pachtprijzen reguliere pacht Evaluatie pachtregelgeving Prof. mr. D.W. Bruil Instituut voor Agrarisch Recht Wageningen maart 2014 Op 1 september 2007 is de Pachtwet ingetrokken en het vernieuwde pachtrecht, voornamelijk opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, in werking getreden. Al bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek werd van verschillende kanten aangedrongen op een evaluatie van de pachtregeling. 30
Toekomst pacht in Nederland Samenvatting De huidige pachtregeling moet fundamenteel worden herzien, dat is de boodschap van dit rapport. Er is in de landbouw nog steeds behoefte aan de figuur pacht, maar de huidige wet is tweeslachtig, met aan de ene kant de reguliere pacht met veel dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter en aan de andere kant de geliberaliseerde pacht met nauwelijks bescherming. De geliberaliseerde pacht verdringt dan ook de reguliere pacht. Beide pachtvormen kunnen niet de basis zijn voor een nieuw systeem. Regulier is te regulier en liberaal is te liberaal. In hoofdstuk 4 van dit rapport is een beschrijving van een nieuwe pachtregeling opgenomen. Uitgangspunt bij het ontwerpen daarvan was dat pachters en verpachters zoveel mogelijk in staat moeten worden gesteld hun zaken onderling te regelen. Liberalisering dus, maar wel met twee restricties: a) waar nodig bescherming voor de pachter en b) waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik. Toekomst pacht in Nederland? Kernpunten van het nieuwe stelsel: Pachtovereenkomsten voor hoeven: minimaal 25 jaar; voor los land en gebouwen, minimaal 6 jaar, tenzij bijzondere omstandigheden. Verlenging van rechtswege; kan bij overeenkomst van worden afgeweken. Goedkeuring door de grondkamer vervalt / grondkamers worden opgeheven. Bijzondere bedingen in pachtovereenkomsten schriftelijk vastleggen. Geen pachtprijsbeheersing, wel een systeem om tot redelijke pachtprijzen te komen. Pachter is bevoegd tot wijziging bestemming, inrichting en gedaante. Onderverpachting is toegestaan. Indeplaatstelling en medepacht alleen voor hoeves. Voorkeursrecht pachter vervalt. Geen tussentijdse ontbinding pachtovereenkomst, tenzij onvoorziene omstandigheden. Geen bijzondere pachtovereenkomsten meer nodig. Voor bestaande pachtovereenkomsten zal een ruime overgangsregeling moeten worden opgesteld. 31
Hoe gaat de grondprijs zich de komende jaren ontwikkelen? Wie kan er meer voor grond betalen een groot of een klein bedrijf? En wanneer ontstaat een zeepbel? Indien een grotere oppervlakte een hoger saldo oplevert dan kan een groter bedrijf meer betalen voor de grond (pg. 28 syllabus). Weinig aanbod van grond, prijs stijgt. Bij te hoge prijs staken kopers; schommelingen in de markt door sterke veranderingen (monetaire verruiming maar ook sterk gewijzigde regels). 32
Invloedsfactoren om grondprijs te laten stijgen? Afschaffing melkquotering Mestbeleid, dierrechten Lage rentestand Groei wereldbevolking, conjunctuur, vraag naar vlees en biobrandstoffen Grond als belegging Regionale gronddruk Saldo melkveehouderij Saldo akkerbouw Aankoop overheden. Invloedsfactoren om grondprijs te laten dalen? Overheid geen speler meer (Vinex, natuur) Verhoging rente Saldo druk melkveehouderij (stijging productie) 55+ in melkveehouderij Regionale afname van vraag. 33
Financiering van grond Instelling Voordelen Nadelen Rente/kosten Bank waardestijging Rente stijging Hoog op korte termijn Erfpacht Familie, pacht Belegger, geliberaliseerde pacht Crowd funding? Beleggen in landbouwgrond Opbrengsten uit pacht of canon bij erfpacht Waardeveranderingen van de grond bij voortgezet landbouwgebruik Waardeveranderingen van de grond bij een bestemmingswijzing Laat in een berekening zien wat het rendement is voor een belegger bij een vrije grondprijs van 50.000,-/ha bij uitgifte in overname reguliere pacht (2 ha), erfpacht of geliberaliseerde pacht? 34
Actoren; partijen die in de markt zijn Opbrengsten uit pacht of canon bij erfpacht Waardeveranderingen van de grond bij voortgezet landbouwgebruik Waardeveranderingen van de grond bij een bestemmingswijzing Laat in een berekening zien wat het rendement is voor een belegger bij een vrije grondprijs van 50.000,-/ha bij uitgifte in overname reguliere pacht (2 ha), erfpacht of geliberaliseerde pacht? Waarderen van landbouwgrond Ligging is verreweg de belangrijkste. Landbouwkundige eigenschappen Zakenrechtelijke omstandigheden Persoonlijke omstandigheden Wettelijke omstandigheden En bij verandering van bestemming Vermogensschade, inkomensschade en bijkomende schade. 35
Wat levert grond op die nodig is voor een weg en hoe dienen we dit te berekenen? Er wordt een rondweg om het dorp gelegd. Een particulier met 0,5 ha grond bij huis raakt 0,25 kwijt? Een veldperceel 5 ha van een boer wordt op een punt geraakt en raakt 0,25 ha kwijt voor de weg, ook wordt 0,5 ha afgesneden van de rest? Van een huisperceel van een melkveehouder die zijn vee opstalt met 20 ha wordt 5 ha afgesneden terwijl er 1 ha nodig is voor de weg, resteert 14 ha huisperceel? Lokale grondmarkt 50% van de kopers ligt binnen 642 m 80% binnen 2.639 m 90% binnen 6.697 m 95% binnen 17.282 m 100% binnen 205.841 m 6.7 km 36
Invloedsfactoren op de grondprijs In stedelijke gebieden is hoe dichter bij de bebouwing hoe hoger de grondprijs. In landelijke gebieden gelden meer factoren zoals de kenmerken van kopers en verkopers en de lokale marktverhouding (transparanter). Negatief; snelwegen, huizen, natte natuur Positief; recreatie- en glastuinbouwgebieden (en aankopen voor EHS) Alternatieve financieringen? Banken lenen niet meer aan iedereen onbeperkt geld uit met name kleine bedragen zijn moeilijk te krijgen Weet hoe een bank redeneert en begrijp hun spelregels Er is echter geld genoeg en de rente op spaargeld is laag, beleggers en spaarders zijn op zoek naar rendement Met een goed verhaal of een sterk netwerk liggen er kansen Crowdfunding en obligatiefondsen, maar ook de familielening 37
Crowdfunding Crowdfunding Uit Wikipedia, de vrije encyclopedie Crowdfunding is een alternatieve wijze om een project te financieren. Om een project te financieren gaan ondernemers in de meeste gevallen naar de bank om een kredietaanvraag te doen en zo startkapitaal te verkrijgen. Crowdfunding verloopt echter zonder financiële intermediairs, maar zorgt voor direct contact tussen investeerders en ondernemers. Crowdfunding gaat in principe als volgt: Een ondernemer wil een project starten, maar heeft onvoldoende startkapitaal. Om dit kapitaal te verwerven biedt hij of zij het project aan op een platform op Internet en vermeldt het benodigde bedrag erbij. Op deze manier kan iedereen via deze website investeren in het project. Crowdfunding Het idee erachter is dat veel particulieren een klein bedrag investeren en dat deze kleine investeringen bij elkaar het project volledig financieren. Dit in tegenstelling tot bankkredieten en grootinvesteerders zoals business angels, waarbij er sprake is van slechts één of enkele investeerders die een groot bedrag inbrengen. Deze kleine investeerders noemt men the crowd het Engelse woord voor de mensenmassa. Op sommige crowdfunding websites gaat het geïnvesteerde geld niet direct naar het project, de ondernemer ontvangt het geld pas als (ten minste) 100% van het bedrag binnen is. Indien deze 100% niet wordt behaald krijgen de investeerders hun geld terug of worden toegezegde investeringen niet geïncasseerd. 38
39
40