Competitive Marketplace Competitive Marketplace Amsterdam Airport Schiphol is voor veel bedrijven een aantrekkelijke locatie voor werk, verblijf en vestiging. De bezettingsgraad van de kantoren en logistieke faciliteiten op Schiphol is vergeleken met de rest van de markt dan ook goed. Wel staan over de gehele linie de huurprijzen onder druk. Schiphol is prominent deelnemer aan verscheidene samenwerkingsverbanden in de metropoolregio Amsterdam. Schiphol wil ook voor vracht Europe's Preferred Airport zijn en blijven. Bovendien spannen we ons in om de regio rondom de luchthaven aantrekkelijk te houden voor werken, wonen en recreëren. Bedrijven Vastgoed Bezettingsgraad 500 > 586.000 m 2 86% De luchtvaart levert een belangrijke bijdrage aan de Nederlandse economie en biedt direct en indirect veel werkgelegenheid. Op de locatie Schiphol werken ongeveer 65.000 mensen bij ongeveer 500 bedrijven. Om aantrekkingskracht van de Randstad en in het bijzonder de regio Amsterdam te verhogen als vestigingslocatie voor internationale bedrijven en instituten is de Mainport Schiphol essentieel. De vastgoedactiviteiten van Schiphol Group spelen een belangrijke rol. Voor Schiphol is het van belang snel en adequaat in te spelen op de veranderende omstandigheden in de vastgoedmarkt. Zeker in economisch lastige tijden kunnen vraag en aanbod sterk fluctueren. Ook de wensen van huurders veranderen voortdurend. Schiphol reageert daarop door nieuwe diensten aan te bieden en nieuwe voorzieningen en gebouwen te ontwikkelen die bij deze tijd passen. Als we achterblijven met investeringen in kwaliteit en capaciteit, kan dat op termijn de concurrentiepositie van de mainport verzwakken. Meerwaarde bieden is daarom het sleutelwoord voor Schiphol Real Estate. Met onder meer flexibiliteit, een goede bereikbaarheid, een positieve beleving en value for money kunnen we ons onderscheiden in de markt. Dat is beslist noodzakelijk. Als de bezetting van het vastgoed onder druk komt te staan, leidt dat tot daling van de huurprijzen en een algehele waardedaling van de gebouwen. Ons beleid is erop gericht een toplocatie te zijn en te blijven. Dat is niet enkel een kwestie van vraag en aanbod, maar ook van maatschappelijke uitstraling, het nemen van verantwoordelijkheid en samenwerking met partners en omgeving. Kantoren, voorzieningen en logistiek vastgoed Hoewel de vastgoedsector in Nederland nog steeds zwaar heeft te lijden onder de economische crisis en de vraag naar kantoorruimte nog altijd laag is, blijven multifunctionele toplocaties met goede bereikbaarheid en een levendige omgeving in trek. Amsterdam Airport Schiphol is een van die locaties. Bezettingsgraad Ondanks een goed bezette kantorenportefeuille is de bezettingsgraad van de kantoren van 84,0% in 2012 gedaald naar 75,8% in 2013. Dit is toe te schrijven aan de leegstand 53
Kantoren, voorzieningen en logistiek vastgoed Bezettingsgraad (in %) 2013 2012 Kantoren 75,8 84,0 Bedrijfsruimten 92,9 97,9 Operationeel vastgoed 80,6 91,3 Operationeel vastgoed terminal 90,1 91,4 Totale bezettingsgraad 86,3 91,8 die we zelf hebben gecreëerd om de herontwikkeling van The Base op Schiphol-Centrum mogelijk te maken. Ook de leegstand in het nieuwe kantoorpand Cornerstone op Rotterdam The Hague Airport weegt mee in de bezettingsgraad. De omzet uit verhuur is op een stabiel niveau gebleven. Voor nieuwe contracten staat het huurniveau onder druk. De waarde van de bestaande kantorenportefeuille is in 2013 licht gedaald. Creating Preferred Locations Schiphol Real Estate heeft in 2013 verder invulling gegeven aan haar visie 'Creating Preferred Locations'. Hiermee kunnen we inspelen op ontwikkelingen in de markt. Huurders kiezen allereerst voor een locatie of gebied, daarna voor een gebouw. De Schiphol-locaties zijn onderscheidend in de markt. Belangrijk is de goede bereikbaarheid van met name Schiphol-Centrum. Ook de flexibele huurcontracten blijken aan te slaan, evenals onze Aerospace Flex Offices, waar wij gemeubileerde ruimten voor korte perioden verhuren. Schiphol community We streven ernaar 'preferred locations' te ontwikkelen die de wensen en verwachtingen van klanten overtreffen, die inspireren als werkomgeving en duurzame waarde opleveren. Daartoe hebben we in 2013 Gebiedsmanagement geïntroduceerd. Dat zal bijdragen aan de ontwikkeling van een gastvrij, goed verzorgd en efficiënt beheerd gebied met een dienstverlening op maat. Daarnaast zijn we begonnen met de ontwikkeling van een online community. De gedachte daarbij is dat niet de gebouwen een omgeving tot leven brengen, maar de mensen die erin werken. Daarom biedt Schiphol een platform waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar netwerken kunnen ontstaan. De mogelijkheid elkaar te ontmoeten speelt ook een belangrijke rol bij de vernieuwing van het kantoorgebouw The Base. Dit complex, dat een centrale rol heeft op Schiphol- Centrum, ontstaat door de drie op zichzelf staande gebouwen van Triport met elkaar te verbinden middels een passage en een gemeenschappelijk atrium. Hiermee wordt The Base meer 54
Kantoren, voorzieningen en logistiek vastgoed dan alleen een functioneel kantoorgebouw; het wordt een inspirerende werk- en ontmoetingsplek. In The Base komen diverse voorzieningen, zoals horeca, een kinderdagverblijf met zeer flexibele openingstijden, een fitnessruimte en een aantal winkelvoorzieningen. The Base wordt medio 2014 opgeleverd. Andere communitygerichte voorzieningen op Schiphol- Centrum zijn gratis openbaar vervoer en het in 2013 geïntroduceerde 'Your Schiphol BIKE'. Als nieuwe innovatieve dienst voor reizigers en Schipholwerkers is medio 2013 het Albert Heijn Pick Up Point geopend, nabij parkeerterrein P3. De klant bestelt de boodschappen online en haalt ze met de auto op in een drive-thru. Nieuw Hilton Hotel Op Schiphol-Centrum is de bouw van een nieuw vijfsterren Hilton-hotel met 433 kamers en uitgebreide vergaderfaciliteiten, waaronder een ballroom voor 600 personen in volle gang. Het gebouw voldoet aan de duurzame standaarden die Schiphol stelt. Er worden hoogwaardige en duurzame materialen en installaties gebruikt. De opening is gepland medio 2015. Logistiek vastgoed De vrachtmarkt klimt langzaam uit het dal. Het grootste deel van het jaar was echter nog moeizaam. Desondanks blijft de bezettingsgraad in de logistieke portefeuille hoog. Eind 2013 stond de bezettingsgraad in dit segment dan ook op 92,9%. Wel is duidelijk dat de logistieke dienstverleners en afhandelaren op Schiphol onder aanhoudende druk staan door de moeilijke marktomstandigheden voor de luchtvracht. In 2013 hebben we desondanks met huurders diverse nieuwe overeenkomsten voor een langere termijn gesloten. Daarmee is een lichte waardestijging van de bedrijfsruimten gerealiseerd. Operationeel vastgoed De bezettingsgraad van het operationele vastgoed dat wij beheren en exploiteren op Schiphol is in 2013 gedaald. Het operationele vastgoed betreft het beheer en de exploitatie van ruimten in de terminal, de activa in aanbouw of ontwikkeling van de terminal en enkele eersteliniebedrijfsruimten gelegen op toekomstig operationeel aan te wenden locaties. In de terminal van Amsterdam Airport Schiphol bevinden zich kantoor- en bedrijfsruimten, balies en lounges die worden verhuurd aan luchtvaartmaatschappijen en luchthavengerelateerde ondernemingen. Rotterdam The Hague Airport Op Rotterdam The Hague Airport is het kantoorgebouw Cornerstone opgeleverd. Het gebouw is ongeveer 12.000 m² groot en ligt tegenover de terminal. Dura Vermeer huurt de helft hiervan. De andere helft is voor de markt beschikbaar. Op de begane grond komt een business- en meetingcenter. Daarnaast zijn er twee ondererfpachten gevestigd voor nieuwe ontwikkelingen. Een ontwikkelaar realiseert een luxe hotel met 140 kamers, restaurant- en vergaderfaciliteiten, dat naast de terminal wordt gerealiseerd. De bouwwerkzaamheden zijn eind 2013 begonnen en de verwachte oplevering is in het voorjaar van 2015. De andere ondererfpacht is voor de brasserie De Waalhaven in de buurt van het Detentiecentrum op het Bedrijvenhof. De oplevering is gepland voor het najaar van 2014. Beide ontwikkelingen gaan bijdragen aan een hoger voorzieningenniveau, waardoor de positie van de luchthaven als vestigingslocatie verbetert. Op het Bedrijvenhof wordt momenteel een kantoor ontwikkeld door de Koninklijke Marechaussee van ongeveer 4.000 m². Dit gebouw wordt in het voorjaar van 2014 opgeleverd. Om plaats te maken voor de uitbreiding van passagiersparkeerplaats P1 is een aantal oude panden gesloopt. Verder heeft het gebied een aantrekkelijkere uitstraling gekregen door de aanleg van groenvoorzieningen. Eindhoven Airport In de zomer van 2013 is op Eindhoven Airport de uitbreiding van de terminal en het nieuwe Tulip Inn-hotel opgeleverd. De uitbreiding van de terminal is zowel vanuit operationeel als commercieel oogpunt een succes. Zo zijn de vertrek- en aankomstruimtes aan airside verruimd en zijn de logistieke functies (zoals, check-in, bagagesystemen, securitycheck en de gates) heringericht, waardoor de operationele processen beter op elkaar aansluiten. Daarnaast heeft de uitbreiding geleid tot meer commerciële vierkante meters horeca en retail. Het geheel heeft geresulteerd in hogere concessieinkomsten. Het nieuwe Tulip Inn-hotel, met 120 kamers, is met de terminal geïntegreerd, waardoor er optimaal gebruik kan worden gemaakt van bestaande voorzieningen in de terminal. Internationaal In overleg met de Italiaanse partner in Avioport Logistics Park nabij de Milanese luchthaven Malpensa is besloten deze vastgoedactiviteiten te beperken tot de twee kantoren en vier bedrijfsverzamelgebouwen die nu operationeel zijn. Ondertussen worden diverse opties voor de toekomst van Avioport Logistics Park onderzocht. De grondposities van Villa Carmen, een samenwerkingsverband dat tot doel had een businesspark bij deze luchthaven te realiseren, zal Schiphol Group gezien de marktomstandigheden niet in hun oorspronkelijke vorm verder tot ontwikkeling brengen. 55
Schiphol & Harry van den Heuvel Regiomanager Timing The Base is naast een ontmoetingsplek ook een inspirerende plek. Het is daarom een zeer geschikte locatie om onze conceptstore te openen: een open en lichte vestiging die zich bij uitstek leent voor het uitproberen van de nieuwste vormen van communicatie, waarmee we kunnen inspelen op de toekomst. Dat past precies binnen de dynamiek en de economische aantrekkingskracht van Schiphol. De beleving van onze klanten en flexkrachten staat in onze conceptstore centraal. Zo worden werkzoekenden bij binnenkomst verwelkomd door een virtual host en is er een interactieve etalage. We voelen ons echt een onderdeel van de Schiphol-community. We zijn trots dat we op deze innovatieve locatie zoveel doeners aan het werk kunnen helpen. 56
Hub voor vracht Hub voor vracht Vracht is een essentiële factor voor het succes van de Mainport Schiphol. Voor veel luchtvaartmaatschappijen kunnen de marges op het vrachtvervoer het verschil maken tussen winst of verlies. Het is daarom van belang dat we voor onze klanten ook een attractieve marktplaats voor vracht zijn. Dat kan bepalend zijn om te kiezen voor Schiphol als preferred airport. Het vrachtvervoer is bovendien nauw verbonden met het passagiersvervoer: meer dan 40% van de vracht op Schiphol wordt vervoerd in het ruim van passagierstoestellen. We ontwikkelen Schiphol verder als hub voor vracht en moedigen grote vervoerders, expediteurs en logistieke dienstverleners aan de luchthaven te gebruiken als link tussen Europa en de rest van de wereld. We focussen op belangrijke markten als die van de geneesmiddelen en bederfelijke goederen. Schiphol creëert faciliteiten en mogelijkheden die passen bij de wensen van onze klanten. Samenwerkingen Schiphol werkt ook wat betreft vracht samen met stakeholders. Samen met de lokale overheid, de spoorwegen en de zeehavens creëren we multimodale netwerken voor vracht. De reikwijdte van Schiphol als vrachtluchthaven wordt hiermee aanzienlijk vergroot. Binnen de Amsterdam Economic Board hebben we meegewerkt aan het realiseren van de eerste fase van project AirLink: daarmee worden allerlei obstakels voor bedrijven weggehaald en wordt een sneller exportproces mogelijk. Samen met onze logistieke partners voeren wij ook een actief buitenlandpromotiebeleid om dienstverleners en verladers te overtuigen hun logistieke operatie via Schiphol te laten lopen. Een andere samenwerking waarin Schiphol participeert is Amsterdam Connecting Trade (ACT). Dit gebiedsprogramma focust op een integrale ontwikkeling van drie innovatieve en duurzame bedrijventerreinen in de nabijheid van Schiphol: Schiphol-Zuidoost, Schiphol Logistics Park en A4 Zone West. ACT wordt momenteel ontwikkeld in samenwerking met Schiphol Area Development Company (SADC), waarin de gemeente Haarlemmermeer, de gemeente Amsterdam, de provincie Noord-Holland en Schiphol Group participeren. Hierbij wordt ook nadrukkelijk gekeken naar de benodigde infrastructuur. In 2013 is de vernieuwde N201 opgeleverd. Dat komt ten goede aan het vervoer van en naar de bloemenveiling in Aalsmeer. Er zijn ook plannen voor een Ongestoord Logistieke Verbinding (OLV) tussen Aalsmeer en de bedrijventerreinen en voor een vrachtoverslagstation op de Hoge Snelheidsspoorlijn (HST-Cargo) op A4 Zone West. Het is een groot voordeel dat rond de luchthaven verscheidene terreinen beschikbaar zijn voor vrachtgerelateerde bedrijven. Schiphol is een van de weinige grote luchthavens in Europa die zoveel nieuwe ruimte kan bieden. 57
Schiphol & Joep Bruijs Senior vice president Business unit Luchtvracht, DB Schenker Logistics Nederland: DB Schenker Logistics Nederland is in de afgelopen jaren significant gegroeid, voor zowel import als export. De open manier waarop Schiphol met ons samenwerkt is een van de bouwstenen voor dit succes. Ook Schiphol is continu op zoek naar verbeteringen in het proces en kijkt daarin actief met ons mee. De operationele afhandeling met eerstelinie concepten en de verdere uitwerking van Smartgate zijn daarbij concrete voorbeelden van innovatie en verhoging van efficiëntie. Mijn collega s in Frankfurt kijken met bewondering en respect naar Schiphol en de wijze waarop de vrachtcommunity innovaties zoals e- freight implementeert. Schiphol faciliteert deze uit een partnershipgedachte. Dat is waar wij als DB Schenker Logistics ook voor staan." 58