Financiering en procedure voor planning en programmatie van sociale woonprojecten. Basiscursus lokaal woonbeleid Wonen-Vlaanderen Christof Libbrecht

Financiering en procedure voor planning en programmatie van sociale woonprojecten Basiscursus lokaal woonbeleid Wonen-Vlaanderen Christof Libbrecht 10 mei 2016

DEEL 1 FINANCIERING 10 mei 2016

Overzicht deel Financiering 1. Wie realiseert sociaal wonen? 2. Financieringswijzen 3. Huurprijsberekening

Wie realiseert sociale woningen? 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 100 vennootschappen beheren ca. 148.000 huurwoningen (2015, VMSW) bouwen jaarlijks: 1700 1800 huurwoningen 500 600 koopwoningen

Wie realiseert sociale woningen? 2. Lokale besturen (OCMW s, gemeenten, intercommunales) beheren ca. 1600 sociale huurwoningen (2011) 3. Vlaams Woningfonds beheert ca. 970 huurwoningen (2015) 4. Privé (vergunningen met een sociale last) Sinds 2009 slechts enkele woningen gebouwd Sociale last geschrapt door arrest Grondwettelijk Hof eind 2013

Verhuurt ook sociaal maar valt niet onder financieringsbesluit Sociale verhuurkantoren: 49 erkende SVK s (2015) huren in op de privé-markt en verhuren sociaal 7792 woningen (31/12/2014) Financiering elders geregeld (hier verder niet behandeld)

NIET sociaal in juridische zin 1. Woningen verhuurd door gemeenten en OCMW s: geen subsidies niet volgens sociaal huurbesluit 2. Gemeentelijke kavels/woningen (onder marktprijs en/of lokale voorrang) 3. Noodwoningen, LOI, opvangcentra, enz. => niet of anders gesubsidieerd (hier niet behandeld)

Wat is een sociale huurwoning? = verhuurd volgens Sociaal Huurbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Huurprijs Nog veel meer

Wat is een sociale koopwoning? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Omvang beperkt (door ABC = normen VMSW) Nog veel meer

Wat is een sociale kavel? = verkocht volgens Overdrachtenbesluit voluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode Doelgroep Toewijzingsregels Max. oppervlakte 450 m² Max. volume op te richten woning 550 m 3 Nog veel meer

Rechtsbasis Financieringsbesluit van 21 december 2012 Besluit van de Vlaamse regering van 21 december 2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten Publicatie in het Staatsblad: 15 januari 2013 Inwerkingtreding: 1 januari 2013

Rechtsbasis voorheen 2 voorgangers voor Financieringsbesluit: 1. NFS2 = Nieuw Financieringsbesluit 2 financiering sociale huur door huisvestingsmaatschappijen 2. UP-besluit = Programmatiebesluit alle andere sociale woonprojecten Nu geïntegreerd in één Financieringsbesluit

Vier financieringswijzen VMSW Subsidie Overname kosten Voorfinanciering Lening met negatieve rente

In jargon Subsidie = (verwervings)subsidie Overname kosten = tenlasteneming Voorfinanciering = prefinanciering Lening met negatieve rente = tussenkomst in de leninglast

Welke financiering? Volgens criteria: 1. Welk soort werken? 2. Wie voert ze uit? 3. Wat voor type woning? (huur/koop of kavel) 4. Waar ligt het project? (bv. rekening houden met variabele grondprijs in goedkope/duurdere gemeenten) Historisch gegroeid en complex

Welk werk je uitvoert, bepaalt financiering A. Verwerven (aankoop) van gronden of gebouwen B. Aanleggen van infrastructuur C. Bouwen (nieuw- of vervangingsbouw) D. Renoveren of verbeteringsen aanpassingswerken uitvoeren

Wie bouwt, bepaalt financiering 1. Sociale huisvestingsmaatschappijen 2. Gemeenten en intercommunales 3. OCMW s 4. Vlaams Woningfonds 5. Privé (gronden pandendecreet) 6. (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen = VMSW bouwt normaal niet zelf) 7. (Woonprojecten in de private sector, in woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden - art. 75 Vlaamse Wooncode: nooit uitgevoerd)

A. Verwervingen Kansen benutten => koop moet snel gaan Nog geen projectconcept => Bulletlening Doel: pas na aankoop beslissen welk project er komt (liefst binnen de 5 jaar na verwerving)

B. Infrastructuur = wegen, aansluitingen, enz. Evt. woonomgeving, gemeenschapsvoorzieningen 2 financieringswijzen: 1. VMSW neemt kosten op zich ( tenlasteneming ) 2. Subsidie Basis = reële kost, maar max. 21.500 per woning (2016)

C. Bouwen van sociale woningen HUUR KOOP KAVELS

C. Bouwen van sociale woningen Bouw- en ontwerp: ABC Zie www.vmsw.be > Algemene handleiding werken (2015) Bouwtechnisch Bestek woningbouw (2015) Concept- en ontwerponderrichtingen (2008, momenteel in herwerking)

Prijsnormen Gekoppeld aan bouwen ontwerprichtlijnen Simulatietabel (minister en VMSW) Bouw Prijsplafonds Financieringsbesluit (jaarlijks geïndexeerd) Grond & infrastructuur werkingskosten

Sociale huurwoningen bouwen Iedereen gelijk gefinancierd (behalve privé) Lening met negatieve rente (tot -1%) Alle soorten werken: Gronden of gebouwen verwerven Sloop Nieuwbouw/vervanging Renovatie en aanpassingen Bestaande woningen kopen en verhuren

Lening met negatieve rente VMSW geeft lening als was het een lening op de vrije markt: op 33 jaar maandelijks kapitaalaflossingen Bij elke aflossing: rente door VMSW betaald (laat men vallen) +1% van het openstaande kapitaal (laat men vallen) = FS3-lening

Lening met negatieve rente beperkt 2. max. bouwkost woning => VMSW- simulatietabel Voorbeeld: project +8 woningen eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 116 m² woonoppervlakte geen garage of carport => maximumprijs = 120.664,40 (2013)

Sociale huurwoningen - kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Deinze 51 huur: Essen 5 huur: Gingelom 12 huur: Leuven 122 huur: Middelkerke 4 huur: 100.667 / woning 119.668 / woning 112.111 / woning 121.045 / woning 137.585 / woning

Sociale koopwoningen Voornamelijk door SHM s Soms ook: Vlaams Woningfonds mag (maar doet het niet) Gemeenten enkel: op eigen grond (op 31 dec. 2008) In actieprogramma gronden pandenbeleid (zeldzaam) Privé: in uitvoering van een sociale last (zeldzaam)

Sociale koopwoningen Stopzetting subsidies sinds 26/7/2014 Bestaande projecten kunnen verder Nieuwe projecten krijgen geen financiering meer Verwerving (SV) Infrastructuur (SSI) Bouw (SBE) Overgangslijst eind 2015 lijst 1+2 goedgekeurd Ten laatste via Beco juni 2016 op meerjarenplanning Objectieven loslaten en heroriënteren (VR 17/07/2015)

Sociale koopwoningen - grond Voorbeeld: perceel van 3000 m² (+ 10 woningen) Niet in woningbouwgebied Wel in bestaande woonkern (niet uitgerust) 100 /m² 1. prijs = 300.000 2. verminderen: - 85 /m² = - 255.000 = 45.000 3. 40% van 45.000 = 18.000 verwervingssubsidie

Sociale koopwoningen - woning Max. bouwkost woning VMSW- simulatietabel Voorbeeld: project +8 woningen eengezinswoning rijwoningen 3 slaapkamers 129 m² woonoppervlakte geen garage of carport maximumprijs = 136.830,61 (2013) Waarvan 20% subsidie = + 28.000

Sociale koopwoningen - kostprijs Kostprijs bouw voor de SHM (begin 2015 op kortetermijnplanning VMSW) Ardooie 9 koop: Zonhoven 13 koop: Gent 17 koop: Turnhout 3 koop: Holsbeek 10 koop: 132.622 / woning 116.186 / woning 177.785 / woning 158.903 / woning 150.765 / woning

Sociale koopwoningen - verkoop Gemiddelde prijs voor de sociale koper in 2012: Antwerpen: 164.583 Limburg: 171.641 Oost-Vlaanderen: 166.369 Vlaams-Brabant: 184.721 West-Vlaanderen: 170.236 (opmerking: appartementen en eengezinswoningen samen)

Sociale kavels verkoop Gemiddelde prijs voor de sociale koper (2014): 54.000 (Vlaams gemiddelde op 84 verkochte kavels) (de verkoopprijs moet tussen de 50% - 85% van de geschatte venale waarde liggen) Gemiddelde oppervlakte: 400 m² = 135 per m² Voor een sociale kavel betaalt u de normale 10% registratierechten. Indien achteraf blijkt dat de woning die je op de kavel bouwt voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagde registratierecht van 5%, dan krijgt u het verschil terug. Voorbeeld: + 5.400, samen 59.400

D. Renovatie sociale huurwoningen (+ verbeteringsen aanpassingswerken) Zoals bouw sociale huur: Lening met negatieve rente Maximum financierbaar: tot 80% prijs nieuwe woning OF met eigen middelen Opgelet: geen hogere huurprijs! Bij voorkeur in renovatieplanning (3 jaar)

Huurinkomsten (Sociaal Huurbesluit) Basis per maand = 1/55 van het jaarinkomen (netto belastbaar inkomen 3 jaar terug, geïndexeerd naar 2016) Mogelijk te verminderen: woning met lage marktwaarde (max -134 in 2016) patrimoniumkorting per persoon ten laste (-18 per ptl in 2016) gezinskorting Geen inkomen => gelijkgesteld met het leefloon

Huurinkomsten Vlaams gemiddelde: 282/maand (2015) Minimumhuur (2016, jaarlijks geïndexeerd): 117 indien woning met de laagste marktwaarde 234 indien woning met de hoogste marktwaarde Maximumhuur = markthuur (jaarlijks geïndexeerd): = basishuurprijs (zie huurcontract)

Huurinkomsten Voorbeeld 1: gezin met een laag inkomen 14.000 netto belastbaar inkomen in 2013 14.158,50 geïndexeerd naar 2016 (indexering = 14.000 euro x (122,38/121,01)) / 55 = 257,43 Min de gezinskorting voor 2 kinderen: = 257,43 (2 x 18) = 221,43 /maand

Huurinkomsten Voorbeeld 2: maximuminkomen sociale huur als alleenstaande (inkomensgrenzen 2016) 23.533 per jaar /55 = 427,87 /maand

Huurinkomsten Voorbeeld 3: leefloon als alleenstaande zonder personen ten laste (sinds 1/4/2016) 10.204,63 per jaar (ofwel 850,39 per maand) 10.204,63 /55 = 185,54 /maand

Vragen deel Financiering? Wonen Antwerpen joeri.laureys@rwo.vlaanderen.be 03 224 94 22 veerle.maes@rwo.vlaanderen.be 03 224 61 36 Wonen Limburg jos.gorssen@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 36 kim.luys@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 09 Wonen Oost-Vlaanderen jeroen.vanpottelberge@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 07 veerle.vandecasteele@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 05 Wonen Vlaams-Brabant kristoff.aesseloos@rwo.vlaanderen.be 016 66 59 32 dirk.vanderborght@rwo.vlaanderen;be 016 66 59 46 Wonen West-Vlaanderen pieter.vanvlaenderen@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 51 stefaan.lombaert@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 57 christof.libbrecht@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 56

DEEL 2 PROCEDURE 10 mei 2016

Inhoud deel Procedure 1. Situering van het Procedurebesluit Wonen 2. Overzicht van de procedure in 4 fasen 3. Levensloop van een project 4. Rol van de gemeente in de procedure 5. Praktisch: Wat is verbeterd?

Rechtsbasis Procedurebesluit Wonen van 25 oktober 2013 Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten Publicatie in het Staatsblad: 14 januari 2014 Inwerkingtreding: 1 januari 2014

Wat is het Procedurebesluit Wonen? Regelt de toekenning van financiering voor sociale woonprojecten: selectie prioriteiten wie er beslist en adviseert

Waarom een nieuwe procedure? Evaluatie van Subsidiekanalen: complex traag ondoorzichtig onzeker

Waarom een nieuwe procedure? Uitgangspunten nieuwe procedure: Procedure mag projecten niet vertragen Financiële zekerheid voor projecten bieden Projecten zijn continu programmeerbaar minstens 3 keer per jaar financiële planningen maken Dynamische projectenlijst: komt in aanmerking als het rijp is Digitale opvolging via het projectportaal (zie verder) Tegelijk: niet te sterk afwijken van bestaande procedures

Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget

Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Rol voor: initiatiefnemer gemeente Wonen-Vlaanderen

Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Beoordelingscommissie (BeCo) beslist VMSW Wonen-Vlaanderen SHM s (VVH en VLEM) Vlaams Woningfonds (VWF) VVSG

Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Voorwaarde Voorontwerp goedgekeurd door VMSW Uitvoeringsdossier goedgekeurd door VMSW

Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget Gevolg Financiering binnen 3 jaar Financiering binnen 8 maand

Overzicht procedure Beleidstoets Meerjarenplanning Kortetermijnplanning Jaarbudget VMSW beslist: Nodig: vergunning zakelijk recht op grond Gunningsdossier goedgekeurd = groen licht om aanbesteding te gunnen

Projectportaal = ruggegraat https://projectportaal.vmsw.be/

Projectportaal = ruggegraat Projectportaal = Projectdatabank Programmatie van verrichtingen en projecten Stand in procedure (project-opvolging) Versie 2.0 al klaar voor SHM s, nu nog voor gemeenten en Wonen-Vlaanderen: https://projectportaal.vmsw.be/v2 Meer details Actuele info Interactie tussen betrokken actoren mogelijk (1 platform)

Start = project aanmelden Aan te melden: sociale woonprojecten projecten bescheiden wonen (door SHM s) projecten met sociaal karakter (= Vlabinvest Vlaams-Brabant)

Projecten en verrichtingen Een project bestaat uit één of meer verrichtingen: verwerving infrastructuur, sloop bouw renovatie, verbeteringsen aanpassingswerken

Start = project aanmelden Elke verrichting wordt aangemeld in het Projectportaal: Locatie Jaar waarin uitvoering is gepland Raming kostprijs Initiatiefnemer: wie voert uit? Aantal woningen (kavels) Soort en type woningen (bv. appartementen met 2 slpk voor 3 pers.) Financieringswijze Aanmeldingsnummer (3 of 4 cijfers) Identificatie VMSW (begint met jaartal, bv. 2012/1234/01)

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): aanmeldingsgegevens woningen (of kavels): Aantallen huur / koop / kavels eengezinswoning of appartement of duowoning (duplex) woningtype (aantal slaapkamers en gezinsgrootte)

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (I): Model projectfiche beschikbaar bij buitendienst Wonen-Vlaanderen = handig instrument voor gemeente om na te gaan of alle gegevens gekend en besproken zijn

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (II): Infrastructuur: Stedenbouwkundige studie nodig? Wie legt infrastructuur aan? Overdracht infrastructuur aan gemeente (openbaar domein) Gemeenschapsvoorzieningen nodig?

Beleidstoets per project Woonoverleg bespreekt (III): verhouding met Lokale woonbehoeften Wachtlijsten SHM s Bindend sociaal objectief enkel nog objectief huur (sinds beslissing VR 17/07/2015) Koop en kavels in provinciaal objectief sociale eigendomsverwerving (in functie van sociale leningen)

Beleidstoets per project Mededeling op woonoverleg vooraf: (Geplande) verkoop van sociale huurwoningen Gaat in min voor bindend sociaal objectief (is niet gelijk aan sociale koopwoning!!) Renovatieplanning SHM Minstens voor het komende jaar Bij voorkeur voor 3 jaar ver Cruciaal dat verhuisbewegingen besproken worden

Beleidstoets per project Geen beleidstoets, wel mededeling op woonoverleg achteraf: verwerving dringende renovaties kleine renovaties (< 5000 /woning) renovaties uit renovatieplanning niet-residentiële ruimten (garages, kantoren, )

Beleidstoets na woonoverleg Gemeente maakt verslag: binnen 14 dagen te versturen naar actoren op te laden in het Projectportaal Liefst alles in één document (pdf) Vermeld de aanmeldingsnummers!

Beleidstoets na woonoverleg Wonen-Vlaanderen geeft advies: Uiterlijk binnen 21 dagen na het opladen van het verslag In te voeren in het Projectportaal Basis = (decretaal) beleidskader (MB) Advies door buitendienst Wonen-Vlaanderen

Advies beleidstoets

Uitvoeringsprogramma jaarlijks overzicht over de verrichtingen die financiering kregen op het afgelopen jaarbudget op einde jaar x (achteraf) rapport aan minister

Wat moet een gemeente doen? Toegang Projectportaal aanvragen

Wat moet een gemeente doen? verslag invoeren

Wat moet een gemeente doen? Verslagen woonoverleg uploaden Gemeente selecteren Datum invoeren Bestand ophalen

Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Naar overzicht in uw gemeente

Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Selecteer een project

Wat kan een gemeente doen? Projecten opvolgen Projectgegevens

Wat kan een gemeente doen? Projectgegevens

Wat is verbeterd? 1. Duidelijker in welke fase een project zit en ook waar het obstakel zit en hoe dat op te lossen!

Wat is verbeterd? 2. Sneller zekerheid over geld voor projecten 3x per jaar beoordelingscommissie (BeCo) Op meerjarenplanning = zekerheid voor 3 jaar Op kortetermijnplanning = zekerheid, mits de werken binnen de 8 maanden starten

Wat is verbeterd? 3. wenselijkheid en technisch-financiële kwaliteit gescheiden

Wat is verbeterd? 4. Gewest (minister) stuurt via beleidskader (sterker inhoudelijk)

Wat is verbeterd? 5. Meer gegevens verplicht op het woonoverleg => betere afstemming mogelijk op lokaal woonbeleid

Wat is verbeterd? Het lokaal woonoverleg (LWO) : Geeft richting aan nieuwe projecten Toetst aan de doelstellingen van het lokale woonbeleid Afstemming tussen verschillende projecten en doelgroepen Prioriteiten bepalen in tijd & ruimte Forum voor bepalen beleidslijnen = LWO als hét lokaal beleidsinstrument bij uitstek inzake wonen

Toekomst Regisseursrol gemeenten versterken Meer verantwoordelijkheden: lokaal woonoverleg krijgt nog een grotere rol Meer autonomie: gemeente adviseert in het projectportaal (onder voorbehoud) Meer mogelijkheden tot maatwerk Ondersteuning Wonen-Vlaanderen blijft Maar op dezelfde manier als nu?? Bindend karakter van advies vervalt (gemeenten brengen zelf advies uit in het projectportaal) Advisering en begeleiding is belangrijk o Bv. wanneer is een convenant sociale huur nodig of aangewezen

Toekomst (onder voorbehoud) Wijzigingen aan het procedurebesluit: Intentie dat alle projecten de 4 fasen doorlopen, ook de speciale gevallen (CBO, Design & Build, private actoren, ) Wijzigingen aan het (decretaal) beleidskader: Beleidstoets moet ok zijn voor een project op MJP kan BSO huur bereikt enkel nog financiering mogelijk indien een project in een convenant is opgenomen Prioriteiten vallen weg First in, first out (FIFO) Gemeenten vernemen jaarlijks van Wonen-Vlaanderen hoeveel sociale huurwoningen nog financiering krijgen Meer sturing en regie mogelijk

Vragen deel Procedure? Wonen Antwerpen joeri.laureys@rwo.vlaanderen.be 03 224 94 22 veerle.maes@rwo.vlaanderen.be 03 224 61 36 Wonen Limburg jos.gorssen@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 36 kim.luys@rwo.vlaanderen.be 011 74 22 09 Wonen Oost-Vlaanderen jeroen.vanpottelberge@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 07 veerle.vandecasteele@rwo.vlaanderen.be 09 276 25 05 Wonen Vlaams-Brabant kristoff.aesseloos@rwo.vlaanderen.be 016 66 59 32 dirk.vanderborght@rwo.vlaanderen,be 016 66 59 46 Wonen West-Vlaanderen pieter.vanvlaenderen@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 51 stefaan.lombaert@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 57 christof.libbrecht@rwo.vlaanderen.be 050 24 82 56