bijlage Wijzigingen hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening Uitwerking van de voorstellen voor de vierde wijziging van de Huisvestingsverordening 1996. afdeling Planuitwerking gouda, juli 2004
inhoudsopgave Inleiding...3 1 Onttrekkingsbeleid...4 1.1 Huidig beleid...4 1.2 Nieuw beleid...5 1.3 Wijzigingen Huisvestingsverordening...6 2 Splitsingsbeleid...8 2.1 Huidig beleid...8 2.2 Nieuw beleid...10 2.3 Wijzigingen Huisvestingsverordening...11 pagina 2-11
Inleiding Op 20 oktober 2003 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Gouda, centrum in de deltametropool als kader voor het woonbeleid in Gouda vastgesteld. Het woonbeleid is hierin vastgesteld voor de periode tot 2014. In 2000 is vooruitlopend op de Woonvisie een interimsplitsingsbeleid vastgesteld. Bij de vaststelling van het interimbeleid is bepaald dat in de Woonvisie richtinggevende uitspraken voor een nieuw splitsingsbeleid zullen worden opgenomen. Met de vaststelling van de Woonvisie heeft de gemeenteraad bepaald dat zij haar beleid voor splitsing en onttrekking van woonruimten zal versoepelen. De versoepeling van het splitsingsbeleid is ingegeven door de wens om de afstemming tussen vraag en aanbod te verbeteren, met andere woorden om tegemoet te komen aan de vraag naar koopwoningen. De versoepeling van het onttrekkingsbeleid heeft te maken met de gewenste verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad. Op dit moment is de regelgeving, zoals beschreven in de Huisvestingsverordening 1996, ten aanzien van wijziging van de woonruimtevoorraad in Gouda vrij strikt te noemen. Het wijzigen van huurwoningen in koopwoningen is alleen mogelijk indien duidelijk is dat de verhuurbaarheid slecht is en onttrekken van een huurwoning is alleen mogelijk voorzover daar een compensatie tegenover staat in de vorm van een andere woning of een financiële compensatie. Het beleid van de gemeente Gouda is vrij standaard te noemen, volgens de standaard Huisvestingsverordening van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De VNG heeft aangegeven dat de gemeenten Amsterdam en Rotterdam hun beleid op het gebied van wijziging van de woonruimtevoorraad aangepast hebben en de regels versoepeld hebben om bepaalde doelstellingen zoals verbetering van de kwaliteit van de woonruimten te kunnen bewerkstelligen. Met deze gemeenten is bij het ontwikkelen van het nieuwe beleid, contact opgenomen. Deze bijlage vormt een inhoudelijke aanvulling op de voorstellen voor wijziging van de Huisvestingsverordening voor de gemeenteraad. Gezien het grote aantal wijzigingen zijn de wijzigingen niet in het voorstel genoemd, maar worden de wijzigingen in deze bijlage benoemd met een inhoudelijke toelichting. pagina 3-11
1 Onttrekkingsbeleid 1.1 Huidig beleid Er zijn een aantal soorten onttrekking te noemen: 1. Samenvoegen van woningen 2. Sloop van een woning 3. Van een zelfstandige woning naar een bedrijfsruimte 4. Van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten In artikel 3.1.4 van Huisvestingsverordening staat vermeld dat burgemeester en wethouders een onttrekkingsvergunning verlenen indien naar oordeel van b en w het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Tot nu toe is altijd het beleid geweest dat het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad groot is. Vanuit de Woonvisie is echter bepaald dat het ook van belang is de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren. Het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad kan gerealiseerd worden door het samenvoegen van kleinere woningen. Van belang voor het nieuwe beleid is te bepalen hoe de gewenste kwaliteit van de woningvoorraad kan worden omschreven. De Huisvestingsverordening bepaalt dat de aanvrager zorg dient te dragen voor een compensatie. Dit kan een compensatie zijn in de vorm van vervangende woonruimte. Indien dit niet mogelijk is moet er een financiële compensatie worden geboden. Er dient dus altijd een compensatie te worden geboden. Bij het nieuwe beleid dient bekeken te worden bij welke vormen voor onttrekking er een compensatie wordt verlangd en bij welke vormen er geen compensatie vereist is. pagina 4-11
1.2 Nieuw beleid Zoals bovenstaand aangegeven dienen er twee zaken bepaald te worden voor het versoepelen van het onttrekkingsbeleid. Ten eerste de gewenste kwaliteit van woningen en ten tweede de wijze waarop het compensatiebeleid wordt vormgegeven en voor welke doelen onttrekking is toegestaan. Een onttrekkingsvergunning wordt veelal aangevraagd voor het samenvoegen van twee woningen om een grotere woning te verkrijgen. Het samenvoegen van twee kleinere woningen tot een grotere woning is een goede ontwikkeling te noemen die past bij de gedachte van de Woonvisie. Naast het omschrijven van een gewenst kwaliteitsniveau van woningen, dient ook bepaald te worden of en op welke manier de onttrekkingsaanvragen getoetst worden. Aangezien het van belang is het aantal onttrekkingen te monitoren en het handhaven van een bepaald kwaliteitsniveau is het noodzakelijk om met een vergunningsstelsel te werken. Ten aanzien van kwaliteit dient er naast technische aspecten ook getoetst te worden op de oppervlakte van de woning die door de samenvoeging ontstaat. Een manier om de oppervlaktekwaliteit van een woning te toetsen is gebruik te maken van het gbo-oppervlakte van een woning. De gbo-oppervlakte van een woning is het gebruiksoppervlakte. Er zijn woningen in de gemeente die qua afmeting niet meer voldoen aan de oppervlakte-eisen die tegenwoordig aan een woning worden gesteld. Om meer geschikte woningen te laten ontstaan, wordt in de wijziging van de Huisvestingsverordening voorgesteld om woningen samen te laten voegen wanneer er een nieuwe woning ontstaat tot 140m 2. Door versoepeling van het beleid kunnen kleinere woningen worden samengevoegd, waardoor er een kwalitatief goede woning ontstaat met een behoorlijk oppervlak. Gezien het belang voor de kwaliteit van de woonruimtevoorraad om samenvoeging onder bepaalde voorwaarden toe te staan kan er geen compensatie van de aanvrager worden gevraagd. In de onderstaande aanpassingen van de Huisvestingsverordening staat alleen nog compensatieplicht opgenomen bij samenvoegen waarbij de nieuwe woning groter dan 140 m 2 wordt, functiewijziging van woning naar bedrijf, van zelfstandig naar onzelfstandig en bij sloop. Er blijft een mogelijkheid om bij deze aanvragen af te zien van een verplichte compensatie, door het opnemen van lid 1. In dit lid is namelijk bepaald dat indien het belang van de aanvrager groter is dan behoud woonruimtevoorraad dat dan burgemeester en wethouders een vergunning afgeven. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn bij bijzondere situaties, bijvoorbeeld het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimtes voor opvang van een doelgroep. pagina 5-11
1.3 Wijzigingen Huisvestingsverordening In artikel 3.1.3 aanvragen van een onttrekkingsvergunning is beschreven hoe de aanvraag tot een onttrekking aangeleverd dient te worden. Er wordt bij dit artikel een aantal kleine wijzigingen voorgesteld omdat er in het huidige artikel een aantal vereisten staan die overbodig zijn. Wijzigingen van artikel 3.1.3 - Bij lid 1 sub b wijzigt het derde punt in gebruiksoppervlakte (gbo) - Bij lid 1 sub c toevoegen motivatie tot onttrekking - verwijderen sub d - Lid 2 als volgt aanpassen: Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen tot onttrekking ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel. In het huidige artikel 3.1.4 criteria voor vergunningsverlening is het volgende bepaald: Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In de Huisvestingswet is bepaald dat indien het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang dat er voorwaarden of voorschriften kunnen worden gesteld aan de vergunning. In de huidige Huisvestingsverordening is dit geregeld door zorg te dragen voor vervangende woonruimte of een financiële compensatie. Onderstaand wordt voorgesteld om artikel 3.1.4 uit te breiden met de vier soorten van onttrekking en het beleid van de gemeente hierop. Wijzigingen van artikel 3.1.4 De huidige tekst van artikel 3.1.4 verdwijnt en wordt vervangen door onderstaande leden. lid 1 lid 2 lid 3 Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien het belang van de aanvrager tot onttrekking groter is dan het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning bij het samenvoegen van woningen indien de nieuwe woning niet groter wordt dan 140 m 2 gebruiksoppervlakte (gbo) Burgemeester en wethouders kunnen indien het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking gediende belang, een vergunning verlenen met een verplichte compensatie, zoals beschreven in artikel 3.1.5: a. bij samenvoeging indien het gbo van de nieuw te realiseren woning groter is dan 140 m 2 b. bij onttrekking door sloop c. bij omzetting van woonruimte naar bedrijfsruimte d. bij omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten. De financiële compensatie staat beschreven in artikel 3.1.5 van de Huisvestingsverordening. Er staan nu bedragen genoemd per vierkante meter. Deze pagina 6-11
bedragen zijn niet meer actueel en worden ook niet meer gebruikt. Er is naar een andere manier gekeken om het te onttrekken oppervlak financieel te compenseren. Dit heeft geresulteerd in een voorstel waarbij de WOZ-waarde van een woning wordt gebruikt om de compensatie te bepalen. Het voordeel van gebruik van de WOZ-waarde is dat deze waarde per woning nauwkeurig is bepaald. Aangezien het alleen gaat om een compensatie voor de woning, wordt de grondwaarde in de berekening buiten beschouwing gelaten. Wijzigingen van artikel 3.1.5 - Lid 2 verandert in: Voorzover compensatie, als bedoeld in lid 1, niet mogelijk is dan wel in redelijkheid niet kan worden geëist, dient compensatie te worden geboden door betaling van compensatiegeld: De compensatie wordt bepaald door 25% van de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het percentage van de woning dat wordt onttrokken exclusief grondwaarde. - Lid 3 en 4 worden verwijderd en lid 5, 6, 7 en 8 worden vernummerd. pagina 7-11
2 Splitsingsbeleid 2.1 Huidig beleid Het splitsingsbeleid is geregeld in paragraaf 3.2 splitsing in appartementsrechten van hoofdstuk 3 Wijziging van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In de Huisvestingsverordening is bepaald dat de splitsingvergunning uitsluitend van toepassing is op woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens ( 597,54 prijspeil 2004-2005). Voor woningen met een hogere huurprijs is een splitsingsvergunning niet vereist. In de Huisvestingsverordening 1996 is in artikel 3.2.5 lid 3 bepaald dat de splitsingsvergunning geweigerd wordt indien: - er nog woningen van het betreffende complex verhuurd zijn of laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel dat het betreffende complex in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan of ander voorschrift voor een nader doel dan voor bewoning in gebruik is genomen; - niet gewaarborgd is dat de betreffende woningen na de voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning; - het belang dat de aanvrager bij de splitsing heeft niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad. Dit houdt in dat vergunningsplichtige huurwoningen volgens dit beleid niet kunnen worden gesplitst. Vanuit het college kwam in 2001 het verzoek om alvast vooruitlopend op de Woonvisie een interimbeleid te ontwikkelen voor de splitsingsaanvragen waarbij het ook mogelijk is om een splitsingsvergunning onder voorwaarden te verlenen. In het interimbeleid is ten aanzien van splitsing het volgende bepaald: - Een splitsingsvergunning verlenen indien het gaat om slecht verhuurbare woningen met huurprijzen boven de aftoppingsgrenzen. Een splitsingsvergunning weigeren indien het gaat om goed verhuurbare woningen met huurprijzen beneden de aftoppingsgrenzen. - Een splitsingsvergunning verlenen onder voorwaarden in alle overige gevallen. Met die voorwaarden kunnen volkshuisvestingsdoelstellingen worden gerealiseerd, waardoor het te verwachten nadeel van het (kunnen) omzetten van huurwoningen in koopwoningen wordt gecompenseerd. In de notitie waarin het interimbeleid is omschreven zijn de volgende mogelijke voorwaarden genoemd die verbonden kunnen worden aan een splitsingsvergunning: - het opnieuw verhuren, in plaats verkopen, van enkele van de in de splitsing betrokken woningen; - het verhuren van één of enkele woningen met een huurprijs beneden de aftoppingsgrens aan verblijfsrechtigden (het voldoen aan de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van verblijfsrechtigden wordt tot dusver uitsluitend verzorgd door de drie corporaties; een splitsingsaanvraag van een andere verhuurder biedt een gelegenheid om, ter ontlasting van de corporaties, ook van die andere verhuurder een bijdrage in de huisvesting van verblijfsrechtigden te vragen); pagina 8-11
- het verkopen van woningen aan woningzoekenden die voldoen aan de toelatingseisen uit de Huisvestingsverordening (dit kan publiekrechtelijk alleen worden verlangd voor woningen met een prijs onder de koopprijsgrens van 182.512,-); - het, na een splitsing en oprichting van een vereniging van eigenaren (vve), door de eigenaar storten van een zodanige bijdrage in het onderhoudsfonds dat een goed onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van de bij de splitsing betrokken woongebouwen bevorderd wordt. De afgelopen jaren zijn er een aantal splitsingsvergunningen verleend onder voorwaarden, zo aan Woonpartners Midden-Holland, complex Willem de Zwijgersingel/ Statensingel/v.d. Puttestraat/Tristanstraat en aan Nagron, complex Bosranklaan en Wilde Wingerdlaan. Bij dit laatste complex zijn voorwaarden opgenomen over de verkoop van de woningen. Er is nu een aantal te verkopen woningen afgesproken. Indien de eigenaar meerdere woningen wilt verkopen is er de komende jaren toestemming nodig van het college. pagina 9-11
2.2 Nieuw beleid In de Woonvisie is bepaald dat Gouda gezien de grote vraag naar koopwoningen de verkoop van huurwoningen wil stimuleren. Ook goedkopere en middeldure woningen onder de aftoppingsgrenzen dienen gesplitst te kunnen worden. Het interimsplitsingsbeleid dient hiertoe versoepeld te worden. In de Woonvisie wordt gezegd dat er om ingewikkelde regelgeving en bureaucratie te voorkomen geen minimumpercentages goedkope huurwoningen per wijk vastgesteld worden. In plaats daarvan zal het aantal splitsingen (naar wijk) worden opgenomen in de jaarlijkse voortgangsrapportages woningbouw. Om het aantal splitsingen nauwlettend te kunnen volgen en op te nemen in de voortgangsrapportages is het van belang dat de splitsingen vergunningsplichtig blijven. Een vergunningsplichtig stelsel is zeker ook gewenst om de technische kwaliteit van de te splitsen complexen te waarborgen. Aangezien een splitsingsvergunning veelal wordt aangevraagd om verkoop van woningen mogelijk te maken is het van belang dat het onderhoud van het complex goed geregeld is. De Woonvisie geeft samenvattend verder geen richtlijnen voor het nieuwe splitsingsbeleid. Richtlijnen en afspraken worden juist niet wenselijk geacht omdat het beleid dan heel ingewikkeld kan worden. Voorgesteld wordt om de Woonvisie te volgen en verder geen afspraken te maken of aantallen vast te stellen. Door monitoring van het aantal afgegeven vergunningen kan het aantal splitsingen nauwkeurig worden vastgelegd. Over twee jaar kan er een evaluatie worden gepland en aan de hand van deze evaluatie kan bekeken worden of het noodzakelijk is om het beleid aan te passen. Er kan hier sprake van zijn indien blijkt dat in bepaalde wijken het aantal splitsingen en dus het aantal woningen dat verkocht kan worden te hoog wordt in verhouding tot het aanbod van huurwoningen. Er kan na aanleiding van een evaluatie indien noodzakelijk worden gekozen voor het systeem dat de gemeente Amsterdam hanteert, namelijk vastleggen van het aantal splitsingen per wijk. pagina 10-11
2.3 Wijzigingen Huisvestingsverordening In artikel 3.2.5 besluiten op aanvraag splitsingsvergunning dienen de volgende onderdelen aangepast te worden om een versoepeling van het splitsingsbeleid mogelijk te maken: Wijzigingen van artikel 3.2.5 1. Lid 3 van artikel 3.2.5 bestaat uit sub a tot c. In sub a staat beschreven dat burgemeester en wethouders een splitsingsvergunning weigeren indien het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft, één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest, dan wel, indien het gebouw of een gedeelte van het gebouw waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft, voorzover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning is gebruik is genomen. Door de versoepeling van het splitsingsbeleid kunnen gebouwen ook worden gesplitst indien de woningen worden verhuurd. Het eerste gedeelte van sub a kan hierdoor ververvallen. Het tweede gedeelte van sub a dient opgenomen te worden bij de aanhef van lid 3. Lid 3 wordt dan als volgt: Burgemeester en wethouders weigeren een splitsingsvergunning indien het gebouw of een gedeelte van het gebouw waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft, voorzover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning is gebruik is genomen. 2. Sub b van lid 3 kan verwijderd worden omdat hierin is opgenomen dat burgemeester en wethouders een vergunning weigeren indien niet gewaarborgd is dat woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning. 3. In sub c is bepaald dat burgemeester en wethouders een vergunning weigeren indien het belang van de aanvrager bij splitsing niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad. Deze tekst kan aangepast worden in kunnen weigeren en toegevoegd worden aan het huidige lid 4 van artikel 3.2.5 waarin bepaald is hoe de beoordeling wordt gemaakt van het belang van de aanvrager en het behoud van de woonruimtevoorraad. 4. In lid 5 van artikel 3.2.5 dient het begrip stadsvernieuwingsproject vanwege actualisatie vervangen te worden door het begrip stedelijk vernieuwingsproject. Er wordt bij de aanvraag van een splitsingsvergunning door verwijdering van sub a en b alleen nog getoetst op technische vereisten en vereiste voorzieningen. Verder wordt er zoals bij het huidig beleid ook al wordt gedaan ook getoetst op ingebruikname voor bewoning in strijd met het bestemmingsplan of andere wettelijke voorschriften. pagina 11-11