Wijkvisie Reeland December 2012 1 Inleiding Missie Trivire Trivire wil als woningcorporatie van betekenis zijn voor mensen. Dat is onze missie. Wij zorgen voor goed onderhouden woningen in schone, veilige en aantrekkelijke buurten, zodat iedereen goed en prettig kan wonen en leven. Huisvesten is onze hoofdtaak. Hiervoor spannen wij ons volledig in. Maar ook hebben wij een verantwoordelijkheid voor samen wonen, samen leven, die wij delen met wijkbewoners, de gemeente en andere maatschappelijke organisaties. Wijkvisie: waarom en wat? Vanuit deze overtuiging hebben wij het afgelopen jaar gewerkt aan de wijkvisie voor het Reeland. Elke wijk is uniek en heeft zijn eigen kenmerken en krachten. Wij vinden het van belang om een goed beeld te hebben van het functioneren en de kwaliteit van de wijk. Dat vormt voor ons een belangrijke basis om te bepalen hoe wij het beheer en het onderhoud van onze woningen en de woonomgeving moeten inrichten en welke investeringen hiervoor nodig zijn. De wijkvisie heeft een looptijd van 4 jaar. Met het opstellen van deze wijkvisie willen we de gewenste richting van de wijk bepalen om te komen tot de best mogelijke woon- en leefsituatie in de wijk. We doen dit in eerste instantie vanuit onze eigen invalshoek, maar we betrekken daarbij ook de bewoners en de organisaties die in de wijk actief zijn. Met deze wijkvisie maken we onze ambities voor de wijk zichtbaar. We willen daarover het gesprek met bewoners en organisaties aangaan. Want de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is bovenal een gezamenlijke verantwoordelijkheid! Proces wijkvisie Hoe is deze wijkvisie tot stand gekomen? We hebben dat in een aantal stappen gedaan. Gestart is met het verzamelen en analyseren van statistische gegevens over de wijk. Daarna hebben onze medewerkers, die goed bekend zijn met de wijk, de sterke en zwakke punten ervan in beeld gebracht. Vervolgens hebben we in een enquête onze huurders (en waar logisch ook naastgelegen eigenaren van koopwoningen) gevraagd naar hun opvattingen over het functioneren en de kwaliteit van de wijk kenbaar te maken. 48 bewoners hebben hieraan meegewerkt. Met een relatieve oververtegenwoordiging van het aantal oudere respondenten plus een responspercentage van bijna 15% geeft dit weliswaar geen representatief beeld, maar zeker wel veel waardevolle informatie. 1
Het proces is afgesloten met een wijkavond, waarin we met bewoners en in de wijk werkzame organisaties gesproken hebben over de wijk. De deelnemers konden in diverse workshops hun mening geven over de diverse onderdelen. Al deze stappen hebben zeer nuttige en bruikbare informatie opgeleverd. Wij hebben al deze informatie verzameld, op elkaar afgestemd en vertaald in deze wijkvisie. De wijkvisie krijgt concreet handen en voeten in het jaarlijkse activiteitenplan. Daarin staan de activiteiten die nuttig en nodig zijn om de ambities uit de wijkvisie te realiseren. Leeswijzer In het nu volgende deel geven we eerst een algemeen beeld van de wijk en beschrijven we de huidige situatie van de wijk volgens het drieluik van Mensen, Woning, Woonomgeving. Daarbij geven we ook aan wat hierover vanuit de bewonersenquête naar voren is gekomen. Vervolgens geven we een overzicht van de sterke en zwakke punten, zoals die door bewoners, organisaties en Trivire in de wijk worden gezien, en een vertaling naar kansen en bedreigingen. Op basis van deze analyse hebben we het toekomstbeeld van de wijk beschreven. We sluiten af met speerpunten waar Trivire de komende periode tot en met 2016 op wil inzetten. 2
2. Het Reeland, wonen met karakter! Het Reeland is een geliefde wijk om te wonen. Dit komt door de gunstige ligging, het vele groen en het gevarieerde en karakteristieke woningaanbod. Het Reeland heeft relatief weinig sociale huur woningen. Het leeuwendeel van de huurwoningen zijn te vinden in de Vogelbuurt en het Land van Valk. Op de Archipelhof en Bankaflat na staan de huurwoningen van Trivire in het Land van Valk. Deze woningen dateren uit de jaren 20 en 30. De woningen in het Land van Valk zijn om bovengenoemde redenen geliefd, maar behoren daarnaast tot de goedkoopste huurwoningen van Dordrecht! 3. Mensen In het Reeland wonen per 1 januari 2011 11.021 mensen. Kijkend naar de leeftijdsopbouw wonen er relatief meer jonge mensen in de wijk. Leeftijd 0-4 5-14 15-24 25-39 40-54 55-69 70-80+ 79 Reeland % 6,2% 13,2% 13,1% 21,8 23,3 15,4 4,3 2,8% Land van Valk % 7,1 15% 11.5% 22,5% 23,4% 14,7% 3,9% 2% Drechtsteden % 5,8 12,1% 11,9% 18,8% 22,1% 17,6% 7,2% 4,3% (Bron: OCD structuurtelling 2011) Ruim drie kwart van de bevolking is autochtoon. De één- en twee oudergezinnen zijn in het Reeland de grootste groep; 37% (Drechtsteden: 36%). Daarna volgden de eenpersoonshuishoudens met 32% (Drechtsteden: 33%). En tot slot de tweepersoonshuishoudens; 30% (Drechtsteden: 36,5%). 40% van de bevolking heeft een middeninkomen, 44% heeft een laag inkomen. Daarmee kent het Reeland iets meer lagere inkomens dan het gemiddelde (Drechtsteden: 39%). De wijk heeft wel een relatief lage werkloosheid (3,9%)(structuurtelling CBS, 2011). Uit de bewonersenquête blijkt dat bewoners overwegend tevreden zijn over de leefomgeving in de wijk. De leefomgeving wordt gemiddeld met het rapportcijfer 7 beoordeeld. 92% van de bewoners gaf aan zich thuis te voelen in de wijk. De betrokkenheid van bewoners met de wijk is minder uitgesproken. Zorgelijk is wel dat ruim 50% van de respondenten aangeeft dat kwaliteit van de wijk achteruit gaat. 3
4. Wonen De wijk kent een gedifferentieerd woningaanbod. Er staan in totaal 4.873 woningen, met een gemiddelde woningbezetting van 2,3 personen. De gemiddelde WOZ-waarde in Reeland bedraagt 176.000. Waarbij vooral het gebied rondom het Vogelplein een relatief lage gemiddelde WOZwaarde heeft ( 118.000). Het Land van Valk heeft een gemiddelde WOZwaarde van 177.000. De gemiddelde WOZ-waarde in de Drechtsteden bedraagt 207.000 Er zijn relatief veel eengezinswoningen in het Reeland (64%). Van de 4.873 woningen zijn er 1.915 huurwoningen (39%). Hiervan worden 326 huurwoningen door Trivire verhuurd. Hiervan zijn 100 woningen (senioren)flatwoningen in de Indische buurt. De overige 226 woningen in het Land van Valk zijn eengezinswoningen (175) en bovenen benedenwoningen (51). De gemiddelde huurprijs bedraagt 355,- De meeste woningen hebben energielabel D (98). Daarna volgt het aandeel met energielabel C (79). Goedkoop Betaalbaar Duur Huurwoningen Trivire 160 164 2 (huurgrenzen VROM 2012) In de bewonersenquête geven de bewoners aan overwegend tevreden te zijn over de woning (locatie, grootte en indeling). Bewoners beoordelen de woning gemiddeld met het rapportcijfer 7,5. Minder tevreden is men over het comfort in de woning en de veiligheid en het schoonhouden van de algemene ruimten. 67% van de respondenten gaf aan geen concrete verhuisplannen te hebben. Het grootste deel van de resterende 27% zegt niet direct, maar op termijn wel te willen verhuizen. Als belangrijkste reden wordt aangegeven dat men een ander type woning zoekt (veelal te klein). 4
5. Woonomgeving Het Reeland kent een groot aantal voorzieningen op het terrein van sport (o.a. atletiek en FC Dordt) en onderwijs (Leerpark). In de wijk zijn in totaal zo n 40 winkels gevestigd. Hoewel dit relatief weinig is, is het bestaande aanbod functioneel en veelal toerijkend. In de laatste leefbaarheidsmonitor van de regio Drechtsteden scoorde het Reeland het rapportcijfer 6,9. Het gemiddelde in Dordrecht was een 7. Vooral op thema verloedering scoorde de wijk beneden gemiddeld. 58% van de ondervraagden vond de groenvoorziening in de wijk onvoldoende. Ook de parkeergelegenheid werd opvallend negatief beoordeeld (34%). Tot slot werd ook de beschikbaarheid van voorzieningen voor ouderen opvallend laag beoordeeld (37%) De tevredenheid over de woonomgeving ligt in de bewonersenquête lager dan voor de woning (rapportcijfer 7). Men is vooral minder tevreden over de verkeerssituatie, de speelmogelijkheden voor kinderen in de buurt en de recreatiemogelijkheden. Het meest ontevreden zijn de bewoners van het Land van Valk over de parkeersituatie in de buurt. 5
6 Analyse sterke en zwakke punten Om het functioneren en de kwaliteit van het Reeland scherper in beeld te krijgen, heeft Trivire de sterke en zwakke punten in de wijk geïnventariseerd en geanalyseerd. Daarnaast hebben we aangegeven welke kansen er in de wijk worden gezien en met welke mogelijke bedreigingen er rekening moet worden gehouden. Dit is gebeurd op basis van eigen inzicht, de mening van de professionele organisaties in de wijk, de enquêteresultaten en de uitkomsten van de wijkavond. Dit alles heeft geresulteerd in het overzicht op de volgende pagina. De onderwerpen die in de analyse genoemd zijn, zijn onderwerpen die Trivire van belang vindt. Het zijn niet altijd onderwerpen die volledig binnen de verantwoordelijkheid van Trivire vallen. Een aantal zaken kan in samenwerking met andere professionele organisaties in de wijk worden opgepakt of worden door anderen geïnitieerd met deelname van Trivire. Sommige zaken vallen zelfs geheel buiten ons beïnvloedingsterrein. Toch willen we ze hier wel noemen, omdat ze van wezenlijk belang zijn voor de wijk. 6
Sterkte - woningen goed verhuurbaar. (authentieke en karakteristieke uitstraling Land van Valk) - grondgebonden eensgezinswoningen aantrekkelijk woningtype - prijsniveau (geschikt voor starters) - kwaliteitstoevoeging bij mutatie - ligging land van Valk (rustig, groen, centrum stedelijk) - brandgangen Giessenmondestraat e.o. aangepakt - zeer lage verhuisgeneigdheid - bewoners zijn opvallend tevreden over de woning (opvallend: ook over de grootte van de woning) - speeltuin Victorie - recreatiemogelijkheden in de wijk (veel groen en sportfaciliteiten) - voorzieningen in de nabijheid van de wijk (o.a. leerpark, NS station) - nette uitstraling van de wijk - bestaande aanpak van instroom nieuwe bewoners - sociale samenhang en onderlinge acceptatie Zwakte - eenzijdig aanbod huurwoningen - gehorige kleine woningen Land van Valk. - compacte stedenbouwkundige structuur Land van Valk - vuilcontainers bepalen het straatbeeld - gebrekkig tuinonderhoud Oudelandstraat - geluidsoverlast spoor - verkeersveiligheid Crayesteynstraat - parkeeroverlast - bewoners zijn opvallend ontevreden over de speelmogelijkheden voor kinderen in de wijk - bewoners zijn opvallend ontevreden over de verkeersveiligheid in de wijk - overlast van scholieren die de wijk doorkruisen - beperkte sociale samenhang/binding Oudeland-/Poelwijckstraat e.o. - a-sociaal overlastgevend gedrag door kleine groepen (bewoners) - wisselende verhuurbaarheid Bankaflat en Archipelhof - bewoners Bankaflat en Archipelhof zijn opvallend ontevreden over de veiligheid in de wijk Reeland Kans - planvorming Oudeland en Poelwijckstraat - onderzoek effectiviteit bestaande instrumentarium instroom - bestaand gemeentelijk strategisch programma vraagt aandacht voor huisvesting nieuwe doelgroepen (mogelijk studenten) - handhaven/uibreiden kwaliteitsniveau brandgangen - realiseren van ondergrondse containers in Land van Valk - samenwerking met leerpark - nieuwe participatievormen Bedreiging - toename zwakke instroom bewoners - toename verloedering en nalatig beheer - technische staat Oudelandstraat e.o. - opvallend veel bewoners vinden dat de kwaliteit van de wijk achteruit gaat. - afnemende verhuurbaarheid Bankflat en Archipelhof - toename louche middenstand - toename armoede en sociale problemen 7
Reeland, Wonen met karakter! 7. Toekomstvisie: Reeland in 2016 Hoe ziet Noordflank er in 2016 in grote lijnen uit en hoe ervaren de bewoners dat? Uit periodiek onderzoek van zowel de gemeente als Trivire blijkt, dat bewoners (zowel kopers als huurders) de kwaliteit van de woningen, de leefomgeving en de kwaliteit van de woonomgeving positief beoordelen Wonen Woonomgeving Leefomgeving Oordeel 2012 7 7 7 Oordeel 2016 7 7,5 7 De bewoners vinden dat de wijk als gevolg van de gezamenlijke inspanningen van organisaties er de afgelopen jaren op vooruit is gegaan. De wijk is verzorgd, toegankelijk en kent een gemêleerde bevolking qua leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen. Er is geïnvesteerd in zowel de (duurzame) kwaliteit van de bestaande woningen als in de openbare ruimten, waardoor Reeland een mooie uitstraling heeft. De wijk oogt en wordt beleefd als schoon, heel, veilig en sociaal. In overleg met bewoners is een plan gemaakt voor de toekomst van de Oudelandstraat en de Poelwijckstraat. De plannen sluiten aan op de wensen en behoeften van de bewoners en houden rekening met het behouden van de karakteristieke uitstraling van het gebied. Bewoners voelen zich betrokken bij de wijk, nemen zelf verantwoordelijkheid en initiatief voor hun woon- en leefklimaat en ervaren onderlinge sociale contacten als positief. 8
8. Speerpunten Trivire 2012-2016 Trivire heeft vanuit deze visie per buurt speerpunten geformuleerd. Deze speerpunten vormen de leidraad voor onze inspanningen de komende vier jaar. Voor sommige speerpunten geldt dat Trivire deze zelfstandig kan oppakken. Voor andere speerpunten wordt nadrukkelijk samenwerking gezocht met organisaties en personen die onze visie delen. - Trivire stelt prioriteit aan de thema s schoon, heel, veilig en sociaal in de wijk. Dit doen we onder andere door het wijkbeheer in de verschillende buurten te intensiveren. - Trivire zet in op het ontwikkelen van nieuwe vormen van participatie waarbij nadrukkelijker uit wordt gegaan van de onbenutte krachten in de wijk. - Trivire wil het eigen karakter van het Land van Valk behouden door de authentieke uitstraling van het gebied als grondslag te houden bij mogelijke veranderingen. - Trivire werkt een plan uit voor de toekomst van de woningen aan de Oudelandstraat en Poelwijckstraat. - Trivire hecht prioriteit aan het beperken van de problemen als gevolg van de té compacte structuur van het Land van Valk. Dit betekent concreet dat Trivire aandacht vraagt voor: i. de aanpak van de parkeerproblematiek. ii. de realisatie van ondergrondse vuilcontainers in de wijk. iii. de verkeersveiligheid als gevolg van de sluiproute van en richting de Krommedijk en Crayesteynstraat. De vertaling van deze speerpunten naar concrete uitvoeringsmaatregelen wordt uitgewerkt in de jaarlijkse activiteitenplannen van Trivire. Op de website www.trivire.nl kunt u de voortgang volgen. 9
9. Hoe verder..? Deze wijkvisie is het tastbare resultaat van een interactief proces met wijkbewoners en professionele partijen die in het Reeland werken. Het schetst de gewenste ontwikkeling van de wijk die moet leiden tot een blijvend goed woon- en leefklimaat en goede woningen waar bewoners zich thuis voelen en prettig wonen. De wijkvisie helpt om de inspanningen te richten. Daarvoor is de gezamenlijke inzet van alle partijen nodig: bewoners, gemeente, maatschappelijke organisaties, ondernemers en Trivire. De speerpunten waar Trivire in samenwerking met al deze partijen op inzet worden jaarlijks uitgewerkt in een activiteitenplan met concrete uitvoeringsmaatregelen. De jaarlijkse activiteitenplannen zijn, net als de wijkvisie te vinden op onze website. We nodigen u uit om ons uw reactie op deze wijkvisie te laten horen. U kunt dat schriftelijk doen, per email (wonen@trivire.nl) of via onze website www.trivire.nl. 10