NOTA GRONDPRIJZEN Gemeente Castricum Gemeente Castricum Vastgesteld 21-1-2010 Gemeente Castricum Vastgesteld 11-9-2008
NOTA GRONDPRIJZEN Gemeente Castricum Vastgesteld Nota van : Gemeente Castricum Postbus 1301 1900 BH Castricum Vastgesteld door de raad Gewijzigd vastgesteld door de raad : 21-01-2010 14-07-2011
Inhoudsopgave 1. Prijskaart... 3 2. Inleiding... 5 2.1 Beoogd effect... 5 2.2 Status van de nota... 5 2.3 Inwerkingtreding... 5 2.4 Herziening... 5 2.5 Begripsbepalingen en afkortingen... 5 3. Grondprijsbeleid en rekenmethodieken... 7 3.1 Grondprijsbeleid gemeente Castricum... 7 3.2 Kostprijsbenadering... 7 3.3 Marktwaardebenadering... 7 4. Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom... 9 4.1 Pacht... 9 4.2 Erfpacht... 9 4.3 Recht van opstal...10 4.4 Huur...10 4.5 Gebruik...10 5. Woningen...12 5.1 Grondprijs bij sociale (huur)woningen...12 5.2 Koopwoningen/kavels...13 5.3 Huurwoningen in marktsector...14 5.4 Kavels voor particuliere opdrachtgevers...14 6. Bedrijven...15 6.1 Algemeen...15 6.2 Grondprijzen...15 7. Kantoren...16 7.1 Algemeen...16 7.2 Grondprijzen...16 8. Detailhandel en horeca...17 8.1 Algemeen...17 8.2 Grondprijzen...17 9. Maatschappelijke voorzieningen...18 9.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk...18 9.2 Grondprijs...18 9.3 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk...18 10. Snippergroen en andere kleine percelen grond...19 10.1 Algemeen...19 10.2 Grondprijzen voor snippergroen...19 10.3 Huurprijs snippergroen...19 11. Agrarische gronden...20 12. Parkeervoorzieningen...21 12.1 Algemeen...21 12.2 Grondprijs...21. pagina 2
1. Prijskaart De prijzen die daartoe aanleiding geven zijn geïndexeerd met het consumentenprijsindexcijfer van het CBS. De prijskaart biedt een samenvattend overzicht van de gehanteerde prijzen en/of berekeningsmethoden. In het vervolg van de nota wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde prijzen en berekeningsmethoden. Woningen Woningtype Sociale huurwoningen Koopwoningen Sociale woningen Appartementen Afwijkende woningtypes Huurwoningen marktsector Kavels particuliere opdrachtgevers Bepaling grondprijs Grondwaarde gelijk aan vergelijkbare woning vrije sector tenzij anders bepaald door gemeente. maatwerk) Residuele-, comparatieve-, grondquotemethode of een combinatie hiervan (maatwerk) Grondwaarde gelijk aan vergelijkbare woning vrije sector tenzij anders bepaald door gemeente. (maatwerk) Residuele-, comparatieve-, grondquotemethode of een combinatie hiervan (maatwerk) --> stapelingsfactor ad hoc oplossing (maatwerk) Discounted cash flow methode (maatwerk) Residuele-, comparatievemethode of een combinatie hiervan (maatwerk) Overig bedrijfsterrein bedrijfsterrein Grondprijs BTW Rekeneenheid Bijzonderheden maatwerk maatwerk ex BTW per m² terrein bij f.s.i. < 1 ex BTW per m² b.v.o. bij f.s.i. > 1 kantoorterrein kantoorterrein maatwerk maatwerk ex BTW per m² terrein bij f.s.i. < 1 ex BTW per m² b.v.o. bij f.s.i. > 1 detailhandel/horeca maatwerk ex BTW per m² v.v.o. maatschappelijke functies 184 ex BTW per m² terrein snippergroen 280 per m² terrein snippergroen 450 per m² terrein Indien bebouwing niet mogelijk is Indien bebouwing mogelijk is parkeervoorzieningen maatwerk Verhuur pagina 3
Huurprijs BTW Eenheid Bijzonderheden snippergroen 8,60 per m² ligplaatsen 50.97 per jaar standplaatsen woonwagens 1.073,28 per jaar volkstuinen (circa 200 m²) 32,94 per jaar Toelichting De huurprijzen voor ligplaatsen en volkstuinen kunnen op dit moment niet aan de hand van CBScijfers worden geïndexeerd omdat hier reeds huurovereenkomsten voor bestaan, waar niet zonder toestemming van de huurder vanaf kan worden geweken. Deze huurprijzen worden voor het jaar 2010 nog aan de hand van de CPB-cijfers geïndexeerd, net als de huurprijzen voor bestaande huurovereenkomsten voor gronden en panden. De huurders zullen in de loop van 2010 worden aangeschreven of zij akkoord kunnen gaan met de wijziging van de huurovereenkomst met betrekking tot de indexering. Het verhuren van standplaatsen voor woonwagens vallen wettelijk onder een ander regime. Deze blijven afhankelijk van de indexeringscijfers die het ministerie van VROM geeft. pagina 4
2. Inleiding 2.1 Beoogd effect Voor de gemeente is het wenselijk om de uitgangspunten vast te stellen voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van gemeentegronden. Het vaststellen van de nota grondprijzen dient de volgende belangen: 1. uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld; 2. transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het grondprijsbeleid; 3. draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen; 4. verdienend vermogen: de Nota grondprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente. 2.2 Status van de nota Gronduitgifte bevoegdheid van college De nota biedt het kader waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen. Deze bevoegdheid is overeenkomstig artikel 160, lid 1 onder e van de Gemeentewet. Bij afwijkingen tot 10% van de in deze nota genoemde prijs voor een specifiek geval wordt de overeengekomen prijs als overeenkomstig de nota beschouwd. Deze Nota grondprijzen dient te worden beschouwd als aparte nota en NIET als bijlage van de gemeentelijke Nota grondbeleid. Op deze manier worden beleid en prijzen van elkaar gescheiden. 2.3 Inwerkingtreding De in deze nota genoemde prijzen worden gehanteerd zodra de nota is vastgesteld, ook indien aanvragen zijn ingediend voordat deze nota is vastgesteld. 2.4 Herziening Na een jaar zal de gehele Nota grondprijzen door de raad worden geëvalueerd, eventueel aangepast en, indien van toepassing, opnieuw worden vastgesteld. De grondprijzen worden door het college jaarlijks aangepast aan de marktontwikkelingen (geïndexeerd). Eén maal per vier jaar worden de grondprijzen ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. 2.5 Begripsbepalingen en afkortingen Voor alle in deze nota genoemde prijsniveaus voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat: 1. de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd; hieronder wordt verstaan de staat waarbij het onroerend goed is opgeruimd en dat zaken als drainage, rioleringssystemen, open water, kunstwerken en bouwstraten zijn gerealiseerd; 2. geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; 3. geen overige bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken. BAR: Bruto aanvangsrendement. Het BAR is geen rendementscriterium maar een hulpmiddel om snel de marktwaarde van een commercieel onroerend goed vast te stellen. Het wordt dan ook gebruikt als benchmark. Het B.A.R. wordt uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst bij volledige verhuur tegen markthuurniveau, ten opzichte van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject. Het verdiend echter pagina 5
aanbeveling om de contante waarde van een vastgoedobject te berekenen en het B.A.R. dat hieruit kan worden afgeleid te toetsen aan de markt. NAR: Netto aanvangsrendement: Het netto aanvangsrendement wordt berekend door de jaarhuur te verminderen met de exploitatiekosten en de uitkomst hiervan te delen door de aankoopprijs van een vastgoedobject plus bijkomende kosten zoals notaris en kadasterkosten. BVO: bruto vloeroppervlak volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. g.v.o: gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte wordt vastgesteld conform de NEN 2580. Het is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden. NEN 2580: Het Nederlands Normalisatie-Instituut bewerkstelligt het opstellen van (internationale) normen voor allerlei vakgebied, waaronder ook de bouw. Dit worden NEN-normen genoemd. De NEN 2580 behandelt de oppervlakten en inhoud van gebouwen in termen van definities en bepalingsmethoden. f.s.i.: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m² bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m² uitgeefbaar terrein van het perceel. Bruto bouwsom: Met de bruto bouwsom worden bedoeld de bouwkosten, exclusief meerwerk, maar inclusief BTW en rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke. V.O.N. : vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van vrij op naam is kosten koper. In het laatste komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om de kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. V.O.N.-prijs van een woning: Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning. v.v.o.: verhuurbaar vloeroppervlak. Het verhuurbaar oppervlak is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden minus de oppervlaktes van parkeerruimtes, verticale verkeersoppervlaktes en gebouwinstallaties. Residuele grondwaarde: Bij de waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond. DCF-methode: bij de discounted cash flow methode wordt de commerciële waarde van een onroerend goed berekend door de contante waarde te bepalen van de toekomstige kasstroom. Grondquote: De grondquote is het percentage dat gebruikt wordt om te bepalen welk gedeelte van de V.O.N.-prijs als grondwaarde kan worden aangemerkt. pagina 6
3. Grondprijsbeleid en rekenmethodieken 3.1 Grondprijsbeleid gemeente Castricum De gemeente Castricum voert een grondbeleid waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. De genoemde prijzen in deze nota geven hier een indruk van. De grondprijzen worden marktconform vastgesteld, waarbij in principe voor ieder plan maatwerk wordt geleverd. Hierbij wordt gestreefd naar een maximaal haalbare grondprijs, die echter gematigd danwel geoptimaliseerd kan worden om de gewenste plankwaliteit te bereiken. Op deze manier wordt ruimte gecreëerd om de plankwaliteit de grondprijs te laten beïnvloeden. Om te komen tot marktconforme prijzen, rekent de gemeente met een mix van de hieronder genoemde methoden voor het bepalen van grondprijzen. Afhankelijk van de aard van een plan, kan de nadruk op de ene of de andere methode verschillen. De prijzen voor commerciële bestemmingen worden residueel en/of comparatief bepaald. Bij woningbouw (zowel commercieel als niet commercieel) worden grondquotes gehanteerd. De hoogte van de grondquotes voor commerciële woningbouw zijn een vertaling van de residuele en / of comparatieve benadering. Voor niet-commerciële bestemmingen en specifieke bestemmingen (bijvoorbeeld een niet-courant object zoals een kerkgebouw) is de residuele methode niet geschikt. In deze gevallen zullen er vaste prijzen worden gehanteerd voor het bepaalde type doeleinden. Voor bepaling van de grondwaarde worden twee benaderingen onderscheiden: kostprijsbenadering; marktwaardebenadering. Deze twee benaderingen worden hieronder nader toegelicht. 3.2 Kostprijsbenadering De kostprijsbenadering is een rekenmethodiek die de uitgifteprijs bepaald op basis van de gemaakte (directe en indirecte) kosten voor verwerving en bouwrijp maken van de grond. Met deze methodiek wordt geen positief saldo op de grondexploitatie nagestreefd; een sluitende grondexploitatie is voldoende. Deze benadering is ook relevant voor de in rekening te brengen kosten bij faciliterend grondbeleid. De grondprijs op basis van de kostprijsbenadering is het minimale bedrag waarvoor een gemeente grond moet uitgeven om de grondexploitatie sluitend te krijgen, gegeven de rechtmatigheid van de kostentoerekening. 3.3 Marktwaardebenadering De gemeente streeft in principe naar een positieve grondexploitatie. De marktwaardebenadering komt hieraan tegemoet. De marktwaardebenadering kent drie varianten: residuele grondwaardeberekening; grondquotemethode; vergelijkingswaardemethode (comparatieve methode). Deze 3 methoden worden hieronder toegelicht. Residuele grondwaardeberekening De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde; vrij op naam-prijs) van het gerealiseerde vastgoed. Deze benadering geniet de voorkeur van marktpartijen, de VNG en het Ministerie van VROM. pagina 7
Voor de residuele benadering is inzicht in bouwkosten(ontwikkeling) en kennis daarover van belang. Specifieke aspecten daarbij zijn afspraken over meer- en minderwerk en over particulier opdrachtgeverschap (eigenbouwers). Grondquotemethode De grondquotemethode gaat uit van de gedachte dat een bepaald percentage van de verkoopprijs van de ontwikkeling als grondwaarde aan de gemeente hoort toe te vallen. Deze methode wordt hoofdzakelijk bij woningbouw in grote bouwopgaven toegepast. De quote kan worden bepaald door vergelijking met omliggende gemeenten of door een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. Bij vergelijking tussen gemeenten moet dan natuurlijk wel rekening worden gehouden met verschillen in marktprijzen en bouwkosten. Tevens kan gewerkt worden met indexen en garantieprijzen. Comparatieve methode (Vergelijkingswaardemethode) De comparatieve methode bepaalt de grondwaarde door een vergelijking te maken met de grondprijzen van vergelijkbare ontwikkelingen in de omliggende gemeenten. Gronden met een gelijke waarde krijgen zo een gelijke prijs. Deze methodiek is erg geschikt om bijvoorbeeld te analyseren of de gehanteerde grondquote leidt tot een marktconforme prijs. Deze methodiek is het meest gevoelig voor ontwikkelingen in de economie en het algemene vertrouwen hierin. De comparatieve methode maakt daarnaast inzichtelijk dat de ligging en de gebruiksmogelijkheden grote invloed hebben op de grondprijs. pagina 8
4. Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom Naast de uitgifte van grond in eigendom kan worden gekozen voor pacht, erfpacht, huur en gebruik van gronden. De prijzen voor pacht, erfpacht, huur en gebruik hebben een relatie met grondprijzen, in die zin dat ze een bepaald percentage van de grondprijs bedragen, afhankelijk van het gewenste rendement van de grond. 4.1 Pacht Pacht vindt in principe alleen plaats in de agrarische sfeer. De prijs en de pachtovereenkomst komen tot stand op grond van artikel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek en de hiermee samenhangende wetgeving. Het pachtrecht heeft een hoog dwingend karakter, evenals de pachtprijzen. De gemeente heeft hierin derhalve weinig beleidsvrijheid. De te hanteren pachtprijzen zijn conform het Pachtprijzenbesluit 2007 (Ministerie landbouw, natuur en voedselkwaliteit). Op dit moment worden er gronden verpacht in Castricum, Limmen en Akersloot. De mogelijkheid bestaat dat dit in de toekomst wordt uitgebreid als de gemeente gronden aankoopt ten behoeve van compensatiedoeleinden (verplaatsing agrarische bedrijven n.a.v. gebiedsontwikkeling). Deze gronden zullen dan mogelijk worden verpacht ten behoeve van de uitoefening van de agrarische bedrijven. Bij afwegingen om gronden te verpachten dient zorgvuldig te worden gekeken naar toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Castricum. In de nieuwe pachtwet (aangenomen 1 september 2007) wordt onderscheidt gemaakt tussen pachtcontracten van korter dan 6 jaren en pachtcontracten van 6 jaren en langer. 4.2 Erfpacht Bij de uitgifte van grond in erfpacht mag de erfpachter de grond houden en gebruiken als ware hij de eigenaar. De gemeente blijft de zogenaamde bloot eigenaar. (voor nadere toelichting zie Nota grondbeleid. Erfpachtcanon De erfpachtcanon is de jaarlijks verschuldigde vergoeding voor het recht van erfpacht. De canon is gerelateerd aan het gewenste rendement van de grond. Hiervoor dient de grondprijs te worden vastgesteld. Rekenmethodiek/vaststelling erfpacht De erfpachtcanon zal bij semicommercieel gebruik worden vastgesteld conform de methodiek van de Gemeente Amsterdam. De canon wordt vastgesteld op basis van grondwaarde op de volgende momenten: Uitgifte: de eerste keer dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven door de gemeente; Canonherziening aan het einde van een tijdvak; De gemeente stelt de canon vast bij: Nieuwe uitgiftes; Tussentijdse wijzigingen in bestaande erfpachtcontracten; Afkoop van de canon; Als de erfpachter de aanbieding van de gemeente niet accepteert zullen drie deskundigen worden ingeschakeld om de waarde te bepalen. pagina 9
4.3 Recht van opstal Bij de vestiging van een recht van opstal mag de opstaller op het eigendom van de gemeente een gebouw stichten of een werk aanleggen. Door de vestiging van dit recht wordt de opstaller in juridisch opzicht eigenaar van het gebouw resp. het werk. Voor het hebben van dit recht van opstal wordt een jaarlijkse vergoeding (retributie) van 45,-- gevraagd door de gemeente. De maximale duur van een recht van opstal bedraagt 50 jaar. Bij het einde van het contract kan men ofwel overgaan tot afbraak van het gebouw of de grondeigenaar wordt automatisch eigenaar van het gebouw, dit noemt men het recht van natrekking. Indien het recht van opstal wordt gebruikt om andere redenen dan voor gebouwen voor sportverenigingen of andere verenigingen met maatschappelijke doeleinden, wordt de retributie op basis van de marktwaarde van een dergelijk recht voor het betreffende perceel met die gewenste functie/ bebouwing vastgesteld. Het recht van opstal zal primair worden gebruikt voor gebouwen van sportverenigingen en andere verenigingen met maatschappelijke doeleinden. 4.4 Huur In de gemeente zijn verschillende soorten grond te huur, deze gronden worden hieronder nader toegelicht. De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het consumentenprijsindexcijfer van het CBS. Verhuur gemeentegrond In alle dorpskernen wordt gemeentegrond verhuurd aan particulieren. Verhuur van gemeentegrond is naar zijn aard kortdurend. Bij verhuur is weliswaar sprake van permanent gebruik van de grond, maar het gebruik is naar zijn aard eindig. De gemeente hanteert een jaarlijkse huurprijs van 8,60 per m² (is een afgeleide van de grondprijs snippergroen). In de meeste gevallen wordt de gehuurde grond door particulieren gebruikt als uitbreiding van hun tuin /erf. De betreffende particulieren zijn geen eigenaar van het perceel en het pand waaraan het gemeenteperceel wordt toegevoegd. Indien een perceel gemeentegrond groter is dan 250 m2 en niet voor tuin/groenbestemming door de particulier wordt verworven, wordt de verhuurwaarde van de grond vast gesteld op basis van een taxatie door een makelaar. Verhuur ligplaatsen In dorpskern Limmen zijn enkele ligplaatsen voor kleine bootjes en kano s te huur in haventje t Stet. De gemeente hanteert een jaarlijkse huurprijs van 50,97 per ligplaats. Verhuur standplaatsen voor woonwagens De gemeente heeft geen vastgesteld beleid ten aanzien van woonwagens. Wel zijn er in de gemeente een aantal locaties aangewezen waar woonwagens mogen worden geplaatst. In de kern Castricum verhuurt de gemeente een aantal standplaatsen voor woonwagens. De huur van een standplaats bedraagt 1.073.28 per plaats per jaar. Verhuur volkstuinen In alle dorpskernen (voornamelijk in Akersloot) worden volkstuinen verhuurd. De jaarlijkse huurprijs voor een volkstuin bedraagt 32,94. 4.5 Gebruik Het is tevens mogelijk om gemeentegronden om niet (wel dienen administratieve kosten te worden verrekend) in gebruik te geven. De gemeente geeft gronden in gebruik zonder dat daarvoor een tegenprestatie van de gebruiker tegenover staat. Het gebruik van gemeentegrond wordt geregeld in een gebruiksovereenkomst. Dergelijke overeenkomsten pagina 10
kunnen met name zin hebben als de gemeente op zeer korte termijn weer over de grond wil beschikken. Uiteraard valt of staat dit met de termijn die is overeengekomen en een eventuele tussentijdse opzeggingsmogelijkheid. De meeste gebruiksovereenkomsten worden gesloten voor de duur van vijf jaar. pagina 11
5. Woningen Binnen de gemeente Castricum kunnen drie hoofdkernen worden onderscheiden: Castricum, Limmen en Akersloot. Binnen deze kernen en in de buitengebieden worden verschillende woonmilieus onderscheiden. Bij eventuele nieuwbouwplannen dient dan ook rekening te worden gehouden met de volgende verdeling in categorieën: Inkomen Mogelijkheden in de koop Categorie 1 Tot 38.500,- Tot 163.625,- Categorie 2 Categorie 3 38.500 48.000,- 48.000 62.200,- 163.625-214.500,- 214.500-322.900,- Categorie 4 Vanaf 62.200,- Vanaf 322.900,- Mogelijkheden in de huur Kernvoorraad (tot 511,- in 2009/2010) Huurtoeslaggrens ( 511-647,- in 2009/2010) Vrije sector huur (> 647,- in 2009/2010) Vrije sector huur (> 647,- in 2009/2010) Categorisering woningbouw op basis van Regionale woonvisie per 1 juli 2009 Voor Castricum is als uitgangspunt opgenomen dat 30% van de woningen valt onder categorie 1 en 10% van de woningen in categorie 2; samen vormen deze twee categorieën de sociale woningbouw, totaal 40%. Naast de twee sociale categorieën zijn binnen het marktsegment ook twee klassen te onderscheiden, middenduur en duur met ieder een aandeel van 30%. 5.1 Grondprijs bij sociale (huur)woningen Op grond van (gemeentelijk) volkshuisvestingsbeleid is het wenselijk om grondprijsbeleid te formuleren voor woningen die tot de sociale sector behoren. De grondwaarde onder een sociale huurwoning wordt gelijkgesteld aan de grondwaarde van een vergelijkbare woning in de vrije sector. De woning, met haar marktwaarde wordt immers eigendom van een corporatie. De corporatie wordt hierin gezien als sociale marktpartij. De corporatie draagt hiermee bij aan de klassieke doelstellingen van woningcorporaties, namelijk het huisvesten van doelgroepen wiens woonbehoeften door financiële beperkingen in de commerciële woningmarkt onvoldoende vervuld kunnen worden. Er kunnen in bepaalde projecten echter redenen zijn om toch een lagere grondwaarde voor een sociale huurwoning toe te kennen dan de marktwaarde. De gemeente kan hierin alleen meegaan voor de periode waarin de woning daadwerkelijk wordt verhuurd in de kernvoorraad. Op het moment dat de woning uit deze voorraad wordt gehaald wordt, door bijvoorbeeld verkoop, moet de volledige marktwaarde geëffectueerd worden en moet de gemeente de controle behouden. Een sociale huurwoning heeft een huurprijs van maximaal de huursubsidiegrens. Dit komt overeen met 647,- (prijs per 1 juli 2009). De grondprijs voor sociale huurwoningen zal worden bepaald door de residuele-, de grondquote-, de comparatieve methode of een combinatie hiervan. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd, met toepassing van een stapelingsfactor (naarmate het aantal woonlagen toeneemt, dalen de grondprijzen per woning): pagina 12
Aantal woonlagen Stapelingsfactor Eengezinswoningen (> 80 m²) 1 2 woonlagen (beneden- en bovenwoning) 0,9 3 woonlagen 0,8 4 woonlagen 0,75 5 woonlagen, enz. afnemend (minder dan evenredig) Bovengenoemde grondprijs kan naar analogie ook worden toegepast voor bijvoorbeeld kleine woningen (tot 80 m²). Deze normen dienen ook gehanteerd te worden voor starterswoningen tot 204.000,-- (afspraken regionale woonvisie). 5.2 Koopwoningen/kavels Binnen de verschillende kernen van de gemeente zijn verschillende grondprijzen waar te nemen. Binnen de kern Castricum zijn verschillende woningbouwlocaties aanwezig zoals: de Klimop, Oude Haarlemmerweg, Geesterduin en het Zanderijgebied. Het grootste deel van de mogelijke bouwlocaties is voornamelijk te vinden in de kern Limmen (Zandzoom). Ook in de kern Akersloot zijn enkele locaties gelegen die beschikbaar zijn voor inbreidingsplannen. De bepaling van de uitgifteprijs van grond voor wonen wordt bepaald door de residuele-, de grondquote-, de comparatieve methode of een combinatie hiervan. De uitgifteprijs voor grondgebonden woningen bij projectmatige ontwikkelingen wordt onder andere medebepaald door de ligging en het type van de woningen. In Castricum is met name het gewenste stedenbouwkundige beeld een waardevermeerderende factor. Ook het voorzieningenniveau speelt hierbij een rol. De minimale en maximale grondprijzen ontstaan door het type bebouwing, zo hebben simpele rijwoningen een lagere grondprijs dan vrijstaande woningen. Sociale koopwoningen Bij de vaststelling van de Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland 2007 is afgesproken dat onder sociale woningen, behalve de sociale huurwoningen, ook dienen te worden verstaan koopwoningen met een V.O.N.-prijs van maximaal 214.500,--. Het is de bedoeling dat met name starters hierdoor gelegenheid krijgen om in te stappen in de koopwoningenmarkt. De grondprijs zal, net als bij sociale huurwoningen, worden bepaald aan de hand van de eerder genoemde berekeningsmethoden. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd, met toepassing van een stapelingsfactor (naarmate het aantal woonlagen toeneemt, dalen de grondprijzen per woning). Appartementen Bij appartementen worden normaliter lagere grondprijzen per woning gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen, dit omdat een appartement naar zijn aard over het algemeen minder vierkante meters per appartement zijn toe te rekenen dan bij een grondgebonden woning. De berekening van de lagere grondprijs voor appartementen gaat volgens dezelfde methode als die van de reductie die bij de sociale huursector wordt toegepast door middel van de eerder genoemde stapelingsfactor. Afwijkend woningtype Indien een duidelijk afwijkend type woning gebouwd wordt, dan is een ad hoc oplossing gewenst. Het is dus zaak alert te zijn op bijzondere woonvormen, zoals een perceel dat bebouwd wordt met een grote massa met een kleine tuin (drive-inwoning) en een woning met een extra grote tuin. Van een bijzondere woning is sprake als de f.s.i. groter is dan 1,2 of kleiner dan 0,8. Een gemiddelde woning heeft een f.s.i. van 1,0. Een bijzondere pagina 13
behandeling geldt ook voor een cascowoning, geleverd zonder inbouwpakket en lagere stichtingskosten en V.O.N.-prijs. Invloed van locatie op de prijs Naarmate de locatiekwaliteit toeneemt, kan een hoger aandeel voor de grond worden gerekend. Dit is te verklaren uit het feit dat voor dezelfde woning op een betere locatie een hogere verkoopprijs wordt gevraagd dan op een minder aantrekkelijke locatie. De V.O.N.- prijzen op een en dezelfde locatie kunnen fluctueren als gevolg van hogere stichtingskosten: bij een hogere prijsstelling verwacht de consument meer luxe en een hoger afwerkingsniveau. Die kosten stijgen minder dan de V.O.N.-prijs, zodat het aandeel voor de grond hoger wordt naarmate de V.O.N.-prijs stijgt. Woonwerkwoningen Voor woonwerkwoningen en andere woonvormen die een combinatie met een andere functie dan wonen in één zelfstandige woning kennen, wordt geen afwijkende grondprijs gehanteerd, omdat die andere functie gemakkelijk veranderd kan worden in een woonfunctie. 5.3 Huurwoningen in marktsector De grondwaarde voor huurwoningen in de marktsector zal worden berekend door middel van de discounted cash flow methode. Hierbij wordt de waarde van het onroerend goed en de grond berekend door het contant maken van de toekomstige kasstromen. Huurwoningen in de marktsector hebben een lagere marktwaarde dan een qua woonoppervlak en locatie vergelijkbare koopwoningen. Dat heeft te maken met de exploitatielasten voor de exploitant en het fiscale regiem. Daar staat tegenover dat het gebruikelijk is huurwoningen in de marktsector na afloop van een bepaalde exploitatietermijn uit te ponden. De winst ten gevolge hiervan komt ten gunste van de verkoper. Bij de DCFmethode kan rekening worden gehouden met al deze gegevens. 5.4 Kavels voor particuliere opdrachtgevers Voor bouwkavels voor particuliere opdrachtgevers die door de gemeente of via een ontwikkelaar worden uitgegeven wordt de prijs uitgedrukt in een prijs per m² grond, tot stand gekomen door comparatieve en/of residuele benadering. De bepaling van de grondwaarde zal dus altijd neerkomen op maatwerk, de hoogte van de prijs is afhankelijk van de grootte, bebouwingsmogelijkheden en ligging van de kavel. pagina 14
6. Bedrijven 6.1 Algemeen Onder bedrijfsruimte wordt verstaan: een ruimte die bestand is om gebruikt te worden voor productie,groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. In veel gevallen maakt ook een kantoorgedeelte deel uit van een bedrijfspand. Van het bruto vloeroppervlak van bedrijfsruimten gelegen op bedrijventerreinen mag maximaal 30% (vast te leggen in een afzonderlijke akte) gebruikt worden als kantoorruimte. Hierdoor wordt vastgelegd of al dan niet een surplus in rekening wordt gebracht vanwege het kantoorgedeelte. De stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn in veel gevallen heel specifiek. De hoogte van deze kosten zijn verbonden aan de indeling en het gebruik van het betreffende bedrijfsgebouw. Dit maakt dat de residuele grondwaardeberekening zijn beperkingen heeft om grondprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over de mogelijke gebruikers van de grond. Voor de bepaling van de grondprijs wordt daarom de comparatieve benadering gehanteerd. Het prijsniveau zal dus worden bepaald aan de hand van een vergelijking met marktprijzen uit de directe omgeving. Onder bedrijfsruimte respectievelijk kantoorruimte gelegen binnen woonmilieus wordt verstaan bedrijfsruimte resp. kantoorruimte, niet gelegen op bedrijfs- of kantoorterreinen, met een b.v.o. van maximaal 250 m² per afzonderlijke unit, veelal gelegen onder woningen. Voor dit soort functiemenging (wonen-werken) wordt de grondprijs voor koopwoningen gevraagd, omdat de bijfunctie gemakkelijk kan worden gewijzigd in een woonfunctie. 6.2 Grondprijzen De grondprijzen komen tot stand door middel van de comparatieve methode in combinatie met de residuele methode. De ligging, alternatieve gebruiksmogelijkheden en de mate van schaarste hebben sterke invloed op de prijs. Bij een f.s.i. groter of gelijk dan 1, wordt voor de prijsstelling een prijs per m² b.v.o. gehanteerd. Bij een f.s.i. kleiner dan 1, wordt voor de prijsstelling een prijs per m² uitgeefbaar terrein gehanteerd. Voor gebouwen waarvoor de vereiste grootte van het terrein, de inhoud en de vloeroppervlakte zich op bijzonder ongewone manier tot elkaar verhouden, is maatwerk vereist. De grondprijzen voor bedrijven zullen altijd door middel van maatwerk tot stand komen. Als de verkoop van grond ten behoeve van bedrijventerreinen aan de orde is zal de gemeente zich, indien noodzakelijk, laten bijstaan door deskundigen om de grondwaarde te bepalen. pagina 15
7. Kantoren 7.1 Algemeen Onder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten t.b.v. management, administratie en / of zakelijke dienstverlening. Om de grondprijs voor kantoren te bepalen wordt een mix gebruikt van de comparatieve en de residuele methode. De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR). De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico s en overige economische omstandigheden van enig moment. 7.2 Grondprijzen De grondprijzen komen tot stand door middel van de comparatieve methode in combinatie met de residuele methode. De grondprijzen voor kantoren zullen altijd door middel van maatwerk tot stand komen. Als de verkoop van grond ten behoeve van kantoren aan de orde is zal de gemeente zich, indien noodzakelijk, laten bijstaan door deskundigen om de grondwaarde te bepalen. pagina 16
8. Detailhandel en horeca 8.1 Algemeen Onder winkelruimte wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is. Onder horeca (excl. Hotels) wordt verstaan een ruimte die bestemd is gebruikt te worden voor het verschaffen van etenswaren en/of dranken voor directe consumptie ter plekke; er is mede onder begrepen bar, dancing, restaurant en snackbars (fastfoodketens). In het algemeen geldt voor deze gehele categorie dat bij de prijsbepaling een maatoplossing het meest geschikt is. De grondprijs wordt hier bepaald door middel van de residuele methode, maar met de aantekening dat, indien een dergelijke uitgifte speelt, intensief wordt geanalyseerd wat het haalbare prijsniveau is gezien de prijzen op vergelijkbare locaties. Bij de residuele berekening zijn de huurprijzen en het door beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR) belangrijke parameters. Hiernaast zijn binnen de randvoorwaarden van het stelsel van de residuele- en de comparatieve benadering vooral de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte van invloed. Daarbij is de traditionele indeling van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (wijk- en gemeenteniveau, regionaal niveau en overig) relevant voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandelsvestigingen; ten slotte kan perifere en grootschalige detailhandel worden onderscheiden. Aangetekend wordt dat horeca veelal deel uit maakt van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde zal daarom meestal geen aanleiding zijn voor onderscheidt tussen detailhandel en horeca. 8.2 Grondprijzen De grondprijzen worden comparatief en residueel bepaald. Voor detailhandel zijn locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, ligging van de ruimte op de begane grond of verdieping, branchering en oppervlakte van invloed. De grondprijzen voor detailhandel, horeca, hotel en overige commerciële bedrijvigheid komen tot stand door maatwerkberekening. De grondprijzen voor detailhandel en horeca zullen altijd door middel van maatwerk tot stand komen. Als de verkoop van grond ten behoeve van detailhandel en horeca aan de orde is zal de gemeente zich, indien noodzakelijk, laten bijstaan door deskundigen om de grondwaarde te bepalen. pagina 17
9. Maatschappelijke voorzieningen 9.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk De activiteiten van de maatschappelijke instellingen dienen gericht te zijn op de sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening. In de lijst Bro 2008 behorend bij de uitgave Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008) worden de functies met een maatschappelijk doel opgesomd. In deze lijst worden onder andere de volgende genoemd: Asielzoekerscentrum Begraafplaats Bibliotheek Crematorium Dierenasiel Dierenpension Drugsopvang Gezondheidszorg Jeugdopvang Justitiële inrichting Kazerne Militair oefenterrein Militaire zaken Naschoolse opvang Natuur-en milieuinstellingen Onderwijs Openbare dienstverlening Praktijkruimte Religie Uitvaartcentrum Verenigingsleven Welzijnsinstelling Zorgboerderij Zorginstelling 9.2 Grondprijs De prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk bedraagt: 184,- per m² uitgeefbaar terrein De bovengenoemde (geïndexeerde) prijs is de afgelopen jaren gehanteerd voor de verkoop van gronden voor maatschappelijke doeleinden. De grondprijzen voor recreatieve buitenvoorzieningen zoals sportvelden, kinderboerderijen of speeltuinen zullen in principe worden bepaald aan de hand van maatwerk vanwege het relatief grote ruimtebeslag. 9.3 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs tot stand conform de grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca of woningen, al naar gelang het meest van toepassing is, met dien verstande dat de prijs niet lager zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op Omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend: 1. (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd, 2. particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten, 3. sportscholen, commerciële sportcomplexen, 4. voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, 5. medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten enz. pagina 18
10. Snippergroen en andere kleine percelen grond 10.1 Algemeen De beschrijving van snippergroen en het door de gemeente gehanteerde beleid (afwegingscriteria) voor de uitgifte van snippergroen zijn opgenomen in de Nota Grondbeleid. 10.2 Grondprijzen voor snippergroen Voor de prijsbepaling van grondprijzen voor snippergroen worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: a) Voor te verkopen snippergroen, waarbij het bestemmingsplan aangeeft dat de bestemming openbaar groen is (en dus niet bebouwbaar) en binnen twee jaren ook niet wordt voorzien dat het bestemmingsplan herzien wordt, wordt een prijs van 280, - per m² gehanteerd. Deze prijs is niet onderhandelbaar. b) Voor te verkopen snippergroen, waarbij het bestemmingsplan aangeeft dat de bestemming tuin/erf is of er binnen twee jaren wordt voorzien dat het bestemmingsplan wordt herzien, wordt een prijs van 450, - per m² gehanteerd. Deze prijs is niet onderhandelbaar. c) Voor te verkopen snippergroen dat groter is dan 100 m² wordt een taxatie verricht in opdracht en voor rekening van de gemeente. De taxateur zal hierbij in zijn taxatie een relatie moeten leggen tussen de bebouwingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het betreffende perceel, het soort bebouwing en de taxatiewaarde. Het uitgangspunt is het hanteren van vaste prijzen. Echter, indien geconcludeerd wordt dat, op basis van bovengenoemde uitgangs-punten, niet tot een redelijk aanbod kan worden gekomen, kan het college afwijken van bovengenoemde uitgangspunten. Nadrukkelijk wordt vermeld dat de hiervoor genoemde grondprijzen niet aan de orde zijn in het kader van een grootschalige bouwplanontwikkeling; de bouw van woningen en bedrijven of bij het realiseren van gebouwen voor maatschappelijke doeleinden. Verder geldt voor de aankoop van extra grond bij bestaande bedrijven op dit moment geen vaste prijs. 10.3 Huurprijs snippergroen De huurprijs voor snippergroen en andere kleine percelen grond wordt vastgesteld op 8,60 per m² per jaar (zie hoofdstuk 4). Dit bedrag is een afgeleide van de laagste verkoopprijs voor snippergroen (3% van 283,33) pagina 19
11. Agrarische gronden In het kader van het grondbeheer en strategische aan- en verkopen voor compensatiedoeleinden. Nadat de gemeente gronden heeft verworven voor andere doeleinden dan woningbouw (bijvoorbeeld watercompensatie, fietspad, weg, recreatie etc.) kan na realisatie van het doel waarvoor de gronden zijn verworven de resterende gronden opnieuw worden uitgegeven. De uitgifte van gronden vindt plaats ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering; in de volgende volgorde, met inachtneming van de bestemmingsplanbepalingen. 1. Compensatiedoeleinden in het kader van herbestemmingen van agrarische percelen voor ontwikkellocaties; 2. Indien de gronden zijn gelegen in de ecologische hoofdstructuur dan kunnen de gronden worden overgedragen aan andere overheden of landschap- en natuurorganisaties. Het uitgangspunt bij de uitgifte van deze gronden is dat deze worden aangewend ten behoeve van agrarisch natuurbeheer; 3. Bij geen belangstelling 1 en 2 en uitgaande van de noodzaak om af te stoten: aanwenden voor compensatie aan agrariërs die dit bedrijf als nevenbedrijf uitoefenen. In voorkomende gevallen zal de grond worden getaxeerd door een rentmeester of makelaar, omdat er legio factoren (bijvoorbeeld bodemverontreiniging) van invloed zijn op de grondprijs voor agrarische gronden. pagina 20
12. Parkeervoorzieningen 12.1 Algemeen Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland in de afgelopen decennia hebben ertoe geleid dat lege parkeerplaatsen een steeds schaarser fenomeen worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats verkrijgt hiermee een economische waarde. De waarde wordt beïnvloed door de ligging van de parkeerplaats (in openbaar gebied of op eigen terrein), het type parkeerplaats (onoverdekt, overdekt of in een parkeergarage) en het type gebruik (gedeeld gebruik of exclusief privégebruik). De aanlegkosten van een parkeerplaats, inclusief de aankoop van de grond, variëren sterk. Dit is afhankelijk van de wijze waarop de parkeerplaats wordt gerealiseerd. Een nietoverdekte parkeerplaats op maaiveld is goedkoper dan een parkeerplaats in een parkeerkelder. 12.2 Grondprijs De grondprijzen voor parkeerplaatsen dienen residueel en comparatief te worden bepaald. Als de bouwkosten de marktwaarde overtreffen, kan overwogen worden om hierin tegemoet te komen door een lagere grondprijs te hanteren, eventueel in combinatie met een antispeculatiebeding. Voor de diverse grondgebruikfuncties worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Wonen 1. koopwoningen: De waarde van de parkeerplaats wordt inbegrepen bij de V.O.N.-prijs van de woningen. Vervolgens wordt de grondquote bepaald, bij koopwoningen is het ook mogelijk dat parkeerplaatsen apart worden verkocht (afzonderlijk van de woning); 2. huurwoningen marktsector: De waarde van de parkeerplaats wordt inbegrepen bij de fictieve V.O.N.-prijs van woningen. Vervolgens wordt de grondquote bepaald; 3. kavels voor particuliere opdrachtgevers: De waarde van de parkeerplaats is inbegrepen bij de V.O.N.-prijs van de kavel; 4. sociale huurwoningen: maatwerk; Bedrijven De grondprijs voor de parkeerplaatsen is inbegrepen bij de prijs voor het uit te geven terrein. Kantoren De grondprijs voor de parkeerplaatsen is inbegrepen bij de prijs voor het uit te geven terrein. Detailhandel en horeca Maatwerk, afhankelijk van de context waarin de parkeerplaatsen voor detailhandel en horeca dienen te worden gerealiseerd. Maatschappelijke voorzieningen Maatwerk, afhankelijk van de context waarin de parkeerplaatsen voor maatschappelijke voorzieningen dienen te worden gerealiseerd. (bron: Nota Grondprijzen 2008-2009 gemeente Pijnacker Nootdorp) pagina 21